Do roku 1989 byly v České Republice uplatňovány dvě formy péče o bydlení ze strany státu.
Péče o bydlení: jednalo se o sociální službu, které poskytovala levné sociální byty, regulované nájemné.
Tento sytém zlikvidoval všechny formy podnikání v oblasti bydlení, včetně vlastnických vztahů k bytům. Tento systém se ukázal však dlouhodobě neudržitelný a jeho dlouhodobé uplatňování vedlo k deformovanému pohledu na bydlení, který vnímá
6 Je to 50% dokončených bytů v 70- tých letech.
7 Jedná se o hrubé přírůstky.
8 Efektivnost bytové výstavby je měřená čistým přírůstkem bytů na 100 bytů dokončených.
bydlení jako sociální službu, kterou má poskytovat stát. Deformovaný pohled na bydlení v určité míře přetrvává do současnosti.
Celé období od roku 1989 do současnosti má transformační charakter.
Nejvýznamnějším programovým dokumentem pro reformu bydlení je „Státní bytová politika České republiky“ (usnesení vlády ČR č. 171/1991) schválená jako obecná směrnice bývalé ČNR.
Usnesení vlády č. 171/1991 Sb. především stanoví9:
• Převedení státních bytů do vlastnictví obcí, které budou zajišťovat operativní bytovou politiku ve spravovaném území.
• Privatizaci podstatné části domovního a bytového fondu.
• Zásadní změnu v přechodu z rozdělování bytů podle různých kategorií zakotvených v právních předpisech na rozdělování bytů podle cen.
• Odstranění nespravedlností sjednocením úhrad nájemného v různých formách bydlení.
• Postupnou změnu charakteru nájemného, které se v konečné etapě zavedení trhu s byty stane tržním nájemným.
• Změně cenového předpisu stanovujícího výši nájemného se zavedením celkové užitné plochy bytu jako jediné sledované výměry, přípočtovými a odpočtovými položkami, vyjadřujícími kvalitativní charakter.
• "Stropování nájemného" v přechodném období, kdy tento způsob bude jak určitou ochranou nájemců, tak stimulem pro jejich urychlené přizpůsobování na zaváděném trhu. Dosažení tržní úrovně nájemného horními limity ročního nárůstu bude časově odlišné v různých městech a obcích, eventuálně regionech. V obcích s poměrným dostatkem bytů lze předpokládat dosažení cílového tržního nájemného za kratší období (příkladně 3 roky) v místech s nedostatkem bytů (zejména velkoměsta) bude tržního nájemného dosaženo později (možná po 7 nebo více letech).
• Využití prostředků, kterými stát dotoval nájemné ve státních bytech, na podporu sociálně slabým vrstvám obyvatel při příspěvcích na nájemné.
• Převedení osobního užívání pozemků zastavěných bytovými domy do vlastnictví majitelů bytových domů.
9Zdroj: http://www.osmd.cz/redaction.php?action=showRedaction&id_categoryNode=207&e=
• Změnu právních vztahů z oblasti veřejného práva do oblasti práva soukromého (především občanského práva). Rozhodnutí státních orgánů bude zpravidla nahrazeno smluvními vztahy.
• Programy finanční a úvěrové pomoci v oblasti bydlení, které lze chápat jako součást celkové koncepce bytové politiky.
• Vyvážení vztahů mezi pronajímateli a nájemci.
• Umožnění vlastníkům nakládat alespoň omezeně se svým majetkem.
• Nepřetěžování vlastníků dalšími povinnostmi (například opatřováním bytu pro nájemce).
Cíl státní bytové politiky je možné charakterizovat jako změnu přídělového systému v oblasti bydlení a vytvoření podmínek pro zavedení trhu s byty. Nové pojetí bytové politiky vychází z celoevropských tendencí snižování výdajů státu na veřejný sektor a přesunu péče o bydlení do soukromého sektoru.
Obsah bytové politiky přijala vláda v roce 1992 ve svém programovém prohlášení. Toto prohlášení deklarovalo co nejširší uplatnění tržních podmínek v oblasti bydlení i nový přístup ke spoluúčasti státu na podpoře bytové výstavby a v péči o bytový fond. Vycházelo se z předpokladu, že občan je odpovědný za své sociální postavení. Stát má vytvořit prostředí pro fungování trhu s byty, to znamená nést odpovědnost za vytváření právních, ekonomických a organizačních podmínek pro ekonomickou reformu ve sféře bydlení.
V letech 1991 – 1993 proběhly změny zaměřené na odstranění administrativně přídělového systému. Přídělový systém hospodaření s byty byl odstraněn novelizací občanského zákoníku a občanského soudního řádu. V tomto období nedochází k vytváření podpůrných opatření, která by zajistila dostupnost bydlení všem sociálním vrstvám. Byla realizována opatření, která snižovala roli státu a přesouvala odpovědnost na domácnosti a další subjekty, které však na to nebyly a ani nemohly být připraveny.
Tento přístup se uplatňoval v privatizaci bytového fondu, ta však negativně ovlivnila další vývoj některých forem bydlení.
Státní bytový fond byl velmi ztrátový a zdevastovaný. Dochází k převedení státního bytového fondu do vlastnictví obcí. Obcím nebyly vytvořeny předpoklady potřebné ke správě, údržbě a opravám. To vedlo k následné privatizaci. Privatizace bytového fondu byla provedena na základě obecních vyhlášek, které umožňovaly
prodávat celé domy do vlastnictví právnických osob, nejčastěji družstev. Družstva byla tvořena nájemníky. Privatizační tendence posílil zákon o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.), který umožnil převod jednotlivých bytů do vlastnictví občanů. Nejzávaznějším problémem je nedostatek finančních prostředků nových majitelů. Proto dochází k prohlubování zanedbané údržby bytového fondu. V této době dochází k likvidaci sektoru podnikových bytů.
Samotná transformace bytové politiky se dá rozdělit na dvě etapy. V první etapě dochází zejména k odstranění administrativně přídělového systému hospodaření s byty, zavedení základních zákonů upravující hospodaření s byty. Tato fáze transformačního procesu je charakteristická výrazným poklesem počtu nově postavených bytů a deformací skladby plateb za bydlení. Cílem druhé etapy transformačního procesu je vytvoření podmínek pro racionální hospodaření a správu bytového fondu v obecním vlastnictví.
Základní změny první etapy transformace:
− Zrušení zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty.
− Odstranění přídělového sytému hospodaření s byty novelizací občanského zákoníku a občanského soudního řádu.
− Ukončení komplexní bytové výstavby. Od 1.1.1991 bylo zastaveno zahajování nových bytových staveb financovaných pomocí veřejných rozpočtů.
− 1.7.1992 první zvýšení nájemného v nájemních bytech, tak aby se postupně přiblížilo nájemnému v družstevních bytech.
− Únor 1993 dochází ke schválení zákona o stavebním spoření (Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření), jehož realizace začala od září 1993.
− Červen 1993 došlo ke schválení vyhlášky ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytů a úhradě o za plnění poskytovaná k užíváním bytu, která s platností od 1.1.1994 změnila systém určení výše nájemného. Tato vyhláška byla zrušena dnem 31.12.200110.
− Regulace nájemného je zachována do dnes a zatím to vypadá, že v dohledné době žádná změna nenastane.
10 Zdroj: Nález ústavního Soudu:
http://www.sagit.cz/pages/sbirkatxt.asp?sn=y&hledany=231%2F2000&refid=0&key=20040811bBuOBSkxP8RcneER&z droj=sb00231&cd=3&typ=r
− V souvislosti se změnami v oblasti bydlení, které měly jisté sociální dopady zavedl stát příspěvek na hrubé nájemné (zákon č. 319/1993 Sb., o příspěvku na nájemné11). Tento příspěvek byl vyplácen od ledna 1994 do konce roku 1995.
− Na konci roku 1994 byla schválena regulace nájemného do roku 2000. Nájemné se mění k 1.7. každého roku podle vývoje inflace. Nájemné může být také zvyšováno rozhodnutím obce nebo vládním rozhodnutím12.
− V dubnu byla schválen zákon č. 84/1995 Sb.13, kterým se mění a doplňuje zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, nabyl účinnosti dnem 1. července 1995., který umožnil bankám poskytovat občanům hypoteční úvěry se státním příspěvkem na řešení bydlení14. Banky poskytují na základě tohoto zákona hypoteční úvěry od ledna 1996.
− V roce 1996 je zaveden v rámci zákona č. 117/1995 Sb.15, o sociální podpoře příspěvek na bydlení podle sociální potřebnosti domácnostem, jejichž příjmy nepřesáhnou 1,6 násobek životního minima.
Základní změny druhé etapy transformace
− Trh bytů a bydlení bude nadále regulován příjmovou, cenovou, finanční a sociální politikou státu. Rozsah státní podpory je závislý na rozpočtových možnostech státu.
− Stále větší důraz je kladen na celkový bytový fond včetně příslušné infrastruktury, než na výstavbu nových bytů. Nová výstavba je pouze malá část z celkového počtu bytů v rámci celého bytového fondu.
− Závažný dokument po roce 1990 nazvaný "Záměry a opatření vlády v oblasti bydlení" byl přijat vládou 12.3.1997 a poté schválen Poslaneckou sněmovnou Parlamentu 5.11.1997. naprostou Na základě uvedeného dokumentu došlo k postupnému rozšíření nástrojů podporujících a usměrňujících oblast bydlení obvyklých v evropských zemí. Základními nedostatky Záměrů bylo přecenění působení samoregulačních mechanismů trhu a neprovázanost přijímaných legislativních kroků a tím i snížení účinnosti jednotlivých opatření.
11 Zdroj: Sbírka zákonů Ministerstva vnitra ČR: http://www.mvcr.cz/sbirka/1993/zakon_4q.html#castka_79
12 Tato rozhodnutí vychází z posouzení makroekonomických veličin.
13 Zdroj: Sbírka zákonů Ministerstva vnitra ČR: http://www.mvcr.cz/sbirka/1995/zakon_05.html#castka_18
14 Zákon č. 84/1995Sb, tento zákon novelizoval (Zákon o bankách, Obchodní zákoník, Zákon o bankách, Zákon o konkursu a vyrovnání, Občanský soudní řád)
15 Zdroj: Sbírka zákonů Ministerstva vnitra ČR: http://www.mvcr.cz/sbirka/1995/zakon_07.html#castka_31
− Naplnění nedošly návrhy nástrojů podporujících neziskové nájemní bydlení a dlouhodobý systém podpory oprav bytového fondu, zejména panelového.
Naopak nově zavedené nástroje, jako např. bezúročná státní půjčka do 200 tis.
Kč a příspěvky na snížení splátek v počátečním období splácení, se ukázaly jako neúčinné a ve svých důsledcích novou bytovou výstavbu nestimulující.16
− V roce 1999 přijímá vláda Koncepci bytové politiky, aktualizovaná v roce 2001 a 2005.