Vysoká škola ekonomická v Praze
Diplomová práce
2006 Veronika Ötwösová
Vysoká škola ekonomická v Praze
Fakulta podnikohospodářská
Hlavní specializace: Podniková ekonomika a management
Název diplomové práce:
Oceňování nemovitostí
Vypracovala: Veronika Ötwösová
Vedoucí diplomové práce: Ing. Jan Heřman, CSc.
Prohlášení
Prohlašuji, že diplomovou práci na téma „Oceňování nemovitostí“ jsem vypracovala samostatně. Použitou literaturu a podkladové materiály
uvádím v přiloženém seznamu literatury.
V Praze dne Podpis
1 Obsah
1 Obsah... 5
2 Úvod... 7
3 Základní pojmy... 9
3.1 Hlavní rozdíly v charakteristice nemovitého majetku (ve vztahu k movitému majetku):... 9
4 Druhy nemovitostí... 10
4.1 Pozemky ... 10
4.2 Stavby... 13
4.2.1 Členění staveb: ... 13
4.2.2 Způsoby oceňování stavby: ... 14
5 Instituce z oblasti oceňování majetku ... 15
5.1 Činnost odhadců a znalců... 15
5.1.1 Znalci... 15
5.1.2 Odhadci... 17
5.2 Česká komora odhadců majetku ... 19
5.3 Komora soudních znalců ČR ... 20
5.4 Mezinárodní organizace ... 21
6 Právní rámec oceňování majetku... 23
6.1 Ustanovení zákonů o povinnosti ocenění majetku ... 23
6.2 Ceny tržní a regulované... 23
7 Evidence nemovitostí v katastru nemovitostí ... 25
7.1 Správa katastru ... 25
7.2 Předmět katastru... 26
7.3 Obsah katastru ... 26
7.3.1 Katastrální operát tvoří:... 27
7.4 Závaznost údajů katastru... 27
7.5 Veřejnost katastru... 27
7.6 Zápisy do katastru ... 28
7.6.1 Zápis vkladu ... 28
7.6.2 Zápis záznamu ... 29
7.6.3 Zápis poznámky... 29
8 Vlastnictví... 29
8.1 Převodem vlastnictví... 29
8.2 Přechod vlastnictví... 29
8.3 Vydržení... 30
9 Cena... 30
9.1 Cena zjištěná (administrativní, úřední) ... 31
9.2 Cena tržní ... 31
9.3 Cena pořizovací... 32
9.4 Cena reprodukční ... 32
9.5 Věcná hodnota... 32
10 Hodnota ... 33
11 Životnost ... 36
12 Opotřebení ... 36
12.1 Klasické metody ... 36
12.2 Analytické metody... 37
13 Způsoby oceňování majetku a služeb podle zákona: ... 37
nákladový způsob:... 37
výnosový způsob:... 37
porovnávací způsob: ... 38
ocenění podle jmenovité hodnoty: ... 38
ocenění podle účetní hodnoty:... 38
ocenění podle kurzové hodnoty: ... 38
ocenění sjednanou cenou:... 38
14 Administrativní ocenění podle platné vyhlášky č. 540/2002 Sb ... 39
14.1 Administrativní ocenění rodinného domu podle platné vyhlášky č. 540/2002 Sb 39 14.1.1 Koeficient přepočtu základní ceny podle vybavení stavby K4... 40
14.1.2 Koeficient polohový- K5 ... 40
14.1.3 Koeficient změny cen staveb Ki... 41
14.1.4 Koeficient prodejnosti Kp... 41
14.1.5 Lineární metody výpočtu opotřebení ... 41
15 Podklady pro ocenění nemovitostí... 42
16 Praktická část ... 43
17 Odhad tržní ceny ... 62
18 Závěr ... 63
19 Literatura... 64
2 Úvod
V současné době je problematika oceňování velmi složité, ale zároveň velmi důležité téma. A to nejen z pohledu oceňování movitého, ale i nemovitého majetku.
Oceňování znamená vyjadřování výrobků a služeb v penězích. Ekonomická teorie rozumí cenou poměr, za který jedno zboží může být vyměněno za zboží jiné nebo za peníze; je to jeho směnná hodnota vyjádřená v penězích. Je-li cena vytvořena na trhu podle vztahu nabídky a poptávky, hovoříme o ceně tržní. Naproti tomu tzv.
administrativní cena je cenou uměle vytvořenou obvykle podle pravidel a konstrukce dané právními normami.
Po roce 1989 došlo v Československu k velké změně při oceňování majetku. Naše republika patřila po několik desetiletí mezi země s centrálně plánovanou ekonomikou.
Téměř všechny ceny byly určovány centrálně a lišily se od reálných tržních cen. Proto neměla cena zboží vztah ani k trhu, ani k momentálnímu stavu nabídky a poptávky. Mezi administrativní cenou a cenou tržní existovaly značné rozdíly. Prodejní cena ve většině případů převyšovala cenu administrativní. Vedle úředně stanovených cen tak ještě existovaly ceny další, které vznikaly v důsledku fungování šedé ekonomiky a které svým charakterem daleko více odpovídaly stavu mezi nabídkou a poptávkou, čili cenám tržním.
Situace se změnila po roce 1989, kdy začal působit princip nabídky a poptávky.
Tím se snížil rozdíl mezi tržní a administrativní cenou.
Administrativní způsob je používán pro daňové účely, je to přesný postup stanovený vyhláškou.
Způsob tržní je individuální tvůrčí proces, cenu tržní nelze přesně zjistit, lze ji pouze odhadnout. V tržním oceňování neexistují žádné vzorce a přesné návody.
Při oceňování nemovitostí se setkáváme s nejednotnou terminologií. Například v praxi se pro termín obecná cena objevují i další termíny: obvyklá, tržní, případně obchodovatelná cena. Ale svým obsahem jsou všechny čtyři termíny totožné. Podobně ve významu administrativní cena se běžně užívá cena odhadní.
Cíl své práce jsem zaměřila na administrativní oceněni a porovnáni s aktuální tržní cenou. V současné době se tento způsob ocenění opírá o zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a o vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb.
3 Základní pojmy
Nemovitost podle občanského zákoníku1 je pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem, případně obojí. Nelze ji bez porušení její podstaty nebo bez násilného rozebrání jednotlivých částí přenášet z místa na místo. Nemovitost může být složena ze součástí. Zvláštním druhem věci je příslušenství.
Součást věci je vše co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku.
Příslušenství věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.
3.1 Hlavní rozdíly v charakteristice nemovitého majetku (ve vztahu k movitému majetku):
¾ nepřenosnost,
¾ pozemky jsou polohou jedinečné (neexistují nemovitosti stejné, ale pouze podobné) a jejich celková plocha je omezena velikostí státního útvaru,
¾ životnost pozemků je neomezená,
¾ pozemky nelze odcizit ani zničit,
¾ nájem nemovitostí až na výjimky má stoupající tendenci,
¾ investice do nemovitostí jsou považovány za nejjistější,
¾ pozemky a stavby ovlivňují životní prostředí,
¾ likvidita nemovitostí je pomalá.
1 §119 odst. 2
4 Druhy nemovitostí
4.1 Pozemky
Pozemek je částí zemského povrchu oddělenou od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí údržby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. Jeho obraz, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem se nazývá parcela.
Parcelou se tedy rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Jeho výměrou je obsah plošného průmětu pozemku do vodorovné roviny v plošných metrických jednotkách.
stavební pozemky:
¾ nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydáním územního rozhodnutí určeny k zastavění.Je-li
zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění
¾ pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy , které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, tvořící jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu
¾ plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na stav evidovaný v katastru nemovitostí
zemědělské pozemky:
¾ evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, vinice, chmelnice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina
lesní pozemky:
¾ kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky
¾ pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky jiné pozemky:
¾ kterými jsou například hospodářsky nevyužité pozemky a neplodné půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina
pozemky lze však rozdělit z různých hledisek, často se dělí podle:
a) účelu užívání b) zastavěnosti
a) pozemky podle účelu užívání:
Podle účelu užívání se rozeznávají a v katastru nemovitostí evidují zemědělské a nezemědělské pozemky.
¾ Zemědělské pozemky tvoří 54 % celkové výměry České republiky. Tvoří je: orná půda, vinice, chmelnice, zahrady, ovocné sady, louky a pastviny.
¾ Nezemědělské pozemky. Tvoří je: lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy (silnice, železnice, letištní plochy apod.)
b) pozemky podle zastavěnosti:
- cena pozemku je závislá na tom, jestli je pozemek zastavěný nebo nezastavěný
¾ pozemky zastavěné:
- cena zastavěných pozemků je ovlivněna hlavně charakterem zástavby z hlediska doby dalšího užívání stavby
pozemky zastavěné se dále dělí na:
pozemky zastavěné na dobu trvalou
pozemky zastavěné stavbou dočasnou
pozemky zastavěné stavbou určenou k odstranění
pozemky zastavěné stavbou nepovolenou pojmy:
stavba dočasná: dočasná stavba je stavba u níž je předem omezena doba jejího trvání (stavby zřizované ke krátkodobému účelu nebo stavby umisťované na pozemcích určených k jinému využití apod.)
stavba nepovolená (černá): je stavba postavená bez stavebního povolení nebo v rozporu s ním.Stavební úřad dříve než nařídí odstranění nepovolené stavby musí prověřit, zda případné dodatečné povolení stavby by nebylo v rozporu s veřejnými zájmy (například se záměry územního plánování, ochranou ŽP, ochranou práv a právem chráněných zájmů vlastníků sousedních nemovitostí
Na cenu pozemku zastavěného na dobu trvalou má vliv hlavně účel užívání stavby, charakter areálu, obce a okolí,počet nadzemních a podzemních podlaží, výměra pozemku, jeho tvar a zastavěnost v %, stavebně technický stav stavby a doba jejího dalšího trvání atd.
Na cenu pozemku zastavěného stavbou dočasnou mají vliv tytéž faktory jako na pozemky zastavěné stavbou trvalou
Na cenu pozemku zastavěných stavbou určenou k odstranění působí v první řadě náklady na odstranění stavby a uvedení pozemku do stavu přijatelného pro budoucího vlastníka, dále účel užívání stavby, charakter areálu, obce a okolí, stav technické infrastruktury a další, výše zmiňované faktory.
Cenu pozemku zastavěného nepovolenou stavbou ovlivňuje hlavně skutečnost, zda pozemek je či není určen k zastavění. Jestliže jde o pozemek, který je určen k zastavění a je zastavěný stavbou bez stavebního povolení nebo v rozporu s ním, ovlivňuje jeho cenu zejména stavební úřad.Ten rozhoduje, zda bude stavba dodatečně povolena
nebo zda bude nařízeno její odstranění.V obou případech se ale jedná o přestupek občana nebo delikt právnické osoby nebo fyzické osoby podnikatele, proto je vyměřena pokuta.
¾ pozemky nezastavěné:
pozemky nezastavěné s možností zastavění
pozemky nezastavěné bez možnosti zastavění
Cenu pozemků nezastavěných s možností zastavení ovlivňuje zejména záměr územního plánu, vývojový stupeň připravenosti pozemku k zastavění, možnosti připojení na rozvodné sítě a kanalizace, charakter areálu, obce a okolí atd.
4.2
StavbyStavby jsou nemovitostí pouze tehdy, jsou-li s pozemkem (stavební parcelou) spojeny pevným základem. Stavby spojené se zemí pevným základem se evidují v katastru nemovitostí (výjimku tvoří drobné přízemní stavby a drobné stavby podzemní).
Stavba, která není spojena se zemí, ale je na ní pouze položen přenosný novinový stánek- je věcí movitou. Stavby spojené se zemí pevným základem se evidují v katastru nemovitostí. Mezi výjimky patří drobné přízemní stavby, kde zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a výšku 4,5 m, nebo drobné podzemní stavby, kde zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a hloubku 3 m.
4.2.1 Členění staveb:
podle zákona o oceňování majetku se stavby člení na:
¾ stavby pozemní
a) budovy,jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory
b) venkovní úpravy
¾ stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru
¾ vodní nádrže a rybníky
¾ jiné stavby
4.2.2 Způsoby oceňování stavby:
výnosový způsob
- vyhláška stanoví způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období
nákladový způsob vychází ze:
¾ základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby, u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění použitelného materiálu z jejího odstranění sníženého o náklady na odstranění
¾ ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrže a rybníku i ze zohlednění jejich funkce
¾ z technického opotřebení stavby porovnávací způsob
- vyhláška stanoví hlediska, která se při porovnání berou v úvahu
- srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek:
¾ druhu a účelu věcí
¾ koncepce a technických parametrů
¾ materiálu
¾ kvality provedení
¾ podmínek výroby (kusová, sériová ap.)
¾ u nemovitostí dále jejich velikost, využitelnost, stupeň údržby, umístění a projevy okolí
- porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými, prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně
zrealizovanými cenami, při zohlednění všech výše uvedených souvislostí a zásad. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a (podle zadání) uvedení odhadnuté ceny.
5 Instituce z oblasti oceňování majetku
5.1
Činnost odhadců a znalcůZnalci a odhadci jsou lidé, kteří se zabývají oceňováním profesionálně. Oceňování provádějí v podmínkách tržního prostředí za předem dohodnutou peněžní úhradu.
V současné době působí u nás i zahraniční komory znalců a odhadců, což jsou právnické osoby ve formě sdružení podle zákona. Jejich posláním je přispívat k dodržování etických principů, sledovat, kontrolovat a podporovat zvyšování profesní způsobilosti celé znalecké obce a kultivovat znalecké a odhadcovské prostředí.
5.1.1 Znalci
Znalecká činnost klade vysoké nároky na úroveň poznatků z oblasti zbožíznalectví, na znalosti cen a cenové teorie, na znalosti z oblasti výzkumu trhu.
5.1.1.1 Podmínky pro činnost znalců
V podmínkách ČR může být znalcem fyzická nebo právnická osoba, jmenovaná na základě zákona č.36/1967 Sb. Ministrem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu. Zákon stanovuje podmínky, které musí každý adept pro jmenování splnit (občanství České republiky, potřebné znalosti a zkušenosti v oboru působnosti znalce získané zpravidla specializačním studiem v daném odvětví, osobní vlastnosti dávající předpoklad k výkonu znalecké činnosti, souhlas se jmenováním)
Seznam znalců je veden u příslušného krajského soudu v jehož obvodu má znalec místo trvalého bydliště, ústřední seznam je veden ministerstvem spravedlnosti.
Činnosti znalců využívají zejména soudy a orgány činné v trestném řízení, avšak rovněž banky, pojišťovny, firmy i soukromé osoby. Znalec prostřednictvím svých odborných znalostí posuzuje skutečnosti, které mají vliv na hodnotu majetku. Tyto skutečnosti promítne do znaleckého posudku, ve kterém stanovuje subjektivní hodnotu daného majetku.
5.1.1.2 Profesní činnost znalce
Činnost znalce je charakterizována následovně:
¾ znalec je povinen vykonávat svoji znaleckou činnost osobně řádně ve stanovených termínech, k posouzení dílčích problematik může přizvat konzultanta; jeho odpovědnost je však komplexní, tj. odpovídá plně za konzultovanou část posudku,
¾ státní orgány využívají služeb všech znalců , kteří jsou zapsáni u místně příslušného krajského soudu; znalci však mohou vykonávat svoji činnost i mimo obvod krajského soudu v jehož seznamu jsou zapsáni,
¾ znalec nesmí podat posudek tehdy, jestliže jeho vztah k posuzované věci (majetku), k účastníkům řízení příp. jejich zástupcům nebo k orgánům provádějícím řízení není nepodjatý, tzn. má k výše uvedeným subjektům vztah, který by mohl objektivnost posudku ovlivnit; na tuto skutečnost musí znalec upozornit instituci, která jej vypracováním posudku pověřila,
¾ podává-li zaměstnanec písemný posudek mimo řízení před státními orgány, poskytuje tuto službu na základě dohody v rámci výkonu své služby vždy však je povinen každé vyhotovení posudku opatřit podpisem a otiskem svého razítka,
¾ znalec je povinen vést znalecký deník, ve kterém jsou uvedeny všechny zpracované znalecké posudky včetně předmětu posuzování, subjekt pro který byl posudek vypracován a výši odměny za provedené úkony.
Akreditace a certifikace znalců se začala v současné době v oceňovací praxi důsledně uplatňovat na základě platných zákonů. Zavedením certifikace je zajištěn postup, který dává předpoklady vysoké odborné úrovně oceňování i jejich zpětnou kontrolu, tedy celkově vysokou úroveň jakosti oceňování. Certifikace probíhá podle systému interních i externích auditorů a jejich nároční kritéria musí adepti certifikace beze zbytku splňovat. Vydaný certifikát má časově omezenou platnost( zpravidla jeden rok), po jejím skončení je třeba jej obnovit. Tím je zabezpečen systém průběžné aktualizace a zlepšování kvality těchto odborníků.
5.1.2 Odhadci
Odhadce majetku je v České republice, stejné jako ve většině evropských zemích, živnost volná. Její provozování není omezováno žádným předpisem. Přesto existuje snaha, aby odhadci splňovali určitá kritéria a podrobili se jednotné certifikaci podle norem ISO, čímž by bylo dosaženo jejich uznání v celém evropském prostoru, nebo zajistit alespoň v rámci národních sdružení odhadců autorizaci této profese v každé jednotlivé zemi společenství.
5.1.2.1 Profesní zásady a činnost odhadce
Profesní zásady odhadce lze stručně charakterizovat následujícími slovy
¾ Nezávislost a nezaujatost
¾ Diskrétnost
¾ Vstřícnost
¾ Odbornost
Činnost odhadce by měla vycházet z následujících etických a odborných principů.
¾ Odhadce staví zájmy klientů před zájmy vlastní a své služby poskytuje tak, aby z nich měl užitek především zákazník. Využívá přitom svých odborných znalostí a zkušeností tak, aby poskytnuté rady byly nejen objektivní, ale též kompetentní
¾ Veškeré informace o zákazníkovi, které odhadce v průběhu své odhadcovské činnosti získá, považuje za důvěrné a nevyužije je ke svému finančnímu či jinému prospěchu.
Rovněž zabrání tomu, aby těchto informací mohly bez souhlasu zákazníka využívat třetí osoby.
¾ Odhadce poskytuje své služby dvěma nebo více navzájem si konkurujícím zákazníkům jedině s jejich vědomím. Pečlivě zváží, zda za daných okolností a danému negativnímu vztahu mezi zákazníky není vhodnější kontakty s jedním z nich přerušit.
¾ Odhadce informuje své klienty o všech vztazích, okolnostech nebo zájmech, které by mohly ovlivnit jeho úsudek nebo objektivitu poskytovaných služeb
¾ Odhadce nabízí jen takové služby, které jsou v souladu s jeho kompetencí, znalostmi, zkušenostmi a možnostmi jeho vlivu; odhadce neposkytuje záruky na docílení konkrétního výsledku.
¾ Odhadce přijímá pouze takovou zakázku, pro níž je kvalifikován.
¾ Odhadce nepřijme zakázku odhadcovské služby omezeného rozsahu, který by nedovoloval provést tyto služby dobře a efektivně.
¾ Ještě před uzavřením dohody o poskytnutí odhadcovské služby je odhadce povinen poradit se ze zákazníkem velmi podrobně o jeho potřebě, shromáždit potřebný materiál pro pochopení zadaného problému a určit rozsah žádoucího průzkumu před vlastním vypracováním odhadcovského posudku.
¾ Každá služba má být poskytována na individuální bázi a musí být spojena s vypracováním konkrétních doporučení, která uspokojí individuální požadavky každého jednotlivého zákazníka.
¾ S výjimkou zvláštních případů ve vztahu odhadce-zákazník je zapotřebí, aby zákazník dostal od odhadce ještě před zahájením vlastní odhadcovské činnosti písemný návrh smlouvy, v níž budou navrženy cíle, rozsah a podle možnosti i odhad honoráře nebo alespoň principy jeho výpočtu. Všechny důležité změny, týkající se povahy rozsahu a časového průběhu poskytovaných služeb, projednává odhadce včas se zákazníkem a dbá na to, aby byly vzájemně písemně potvrzeny ještě před jejich provedením.
¾ Odhadce odmítne poskytovat zákazníkovi služby za podmínek, které by mohly ohrozit jeho objektivitu, nezávislost nebo bezúhonnost a vždy si ponechá právo odstoupit od smlouvy v případě, kdy se vytvářejí podmínky, které nemůže ovlivnit a které by stály v cestě úspěšného dokončení jeho práce.
¾ Odhadce při své práci vychází nejen ze vstupních informací o problémech zákazníka, ale sleduje vývoj situace v organizaci zákazníka i průběžně po dobu své činnosti pro něj.
¾ Odhadce nepřijme nabídku pracovat pro zákazníka, jestliže s ním v téže době spolupracuje jiný odhadce, s výjimkou ujištění, že v případě konfliktu mezi těmito dvěma poradenskými službami jej vezme zákazník bez výhrad na vědomí. Odhadce se nesmí snažit přebrat zákazníka jiné poradenské firmě nebo poradci, zjistí-li, že s nimi jíž zákazník uzavřel dohodu.
¾ Požádá-li zákazník odhadce o posouzení činnosti jiné poradenské organizace nebo jednotlivce, kteří pro něj pracují, učiní to pouze s vědomím toho, koho se to týká.
¾ Profesionální odhadce požaduje za své služby od zákazníka honorář ve výši, která odpovídá povaze i rozsahu poskytovaných služeb a odráží i předpokládanou odpovědnost.
5.2
Česká komora odhadců majetkuČeská komora odhadců majetku vznikla ze snahy založit profesní sdružení, které by mohlo napomáhat svým členům získávat nové zkušenosti v oblasti oceňování majetku.
Tento subjekt vznikl a první valnou hromadu uskutečnil v roce 1992, kdy byl zvolen přípravný výbor a byly schváleny Stanovy.
V současné době Česká komora odhadců majetku sdružuje přes tři stovky odhadců, zabývajících se oceňováním nemovitostí, podniků, cenných papírů , technologických celků, movitých věcí a nehmotného majetku. Je členem Evropského sdružení odhadců TEGOVA a členem mezinárodní instituce pro tvorbu oceňovacích standardů IVSC.
Česká komora odhadců majetku se účastní mezinárodních konferencí, kde jsou konzultovány s ostatními zahraničními účastníky postupy a principy oceňování majetku v dané zemi a tyto poznatky dále šíří a uplatňuje ve vlastní členské základně.
Rovněž spolupracuje s bankovními ústavy, kterým poskytuje na základě Dohod o vzájemné spolupráci nové poznatky z oblasti oceňování majetku. Dále spolupracuje s obdobnými profesními sdruženími jako je Komora soudních znalců ČR (např. se Spolkovým svazem veřejně objednatelných, místopřísežných a kvalifikovaných znalců e.V. BSV ve Spolkové republice Německo). Česká komora odhadců majetku se ve spolupráci s Institutem oceňování majetku intenzivně podílí na přípravách postgraduálních studií pro znalce a odhadce majetku.
V roce 1995 byl při České komoře odhadců zřízen certifikační orgán pro schvalování a ověřování pracovníků zabývajících se oceňováním majetku. V červnu 1997 udělil Český institut pro akreditaci České komoře odhadců majetku akreditaci pro certifikaci osob v oboru odhadce majetku pro oceňování staveb a pozemků, podniků, technologických celků, cenných papírů, movitých věcí a nehmotného majetku.
Základním cílem České komory odhadců je sdružování odhadců majetku z České republiky v rámci trhu s majetkem, mezinárodní spolupráce ve všech oblastech obchodování s majetkem, spolupráce se státními orgány zabývajícími se oceňováním majetku, využívání nových poznatků v souvisejících oborech pro potřeby členů České komory odhadců majetku, prohlubování kvalifikace členů a zvyšování kvality jimi poskytovaných služeb.
5.3 Komora soudních znalců ČR
“Komora soudních znalců ČR je dobrovolnou organizací sdružujících znalce všech profesí, jmenované Ministerstvem spravedlnosti s krajskými soudy. Byla založena v roce 1990 jako Sdružení znalců ČR. Současný název “Komora soudních znalců” byl přijat sněmem, který se konal v roce 1993.”
Jejím posláním je prosazovat a obhajovat zájmy znalců ve vztahu ke státním orgánům i jiným organizacím a osobám, vytvářet a projednávat návrhy právních předpisů
z oblasti znalecké činnosti, formulovat a prosazovat etické a morální zásady znalecké činnosti. Její činnost je rozdělena podle oborů a regionální příslušnosti.
Odborné otázky jsou řešeny odborovými radami, obecné otázky řeší představenstvo, v němž jsou zastoupeni představitelé jednotlivých oborů. Administrativa ústředí komory je zajišťována kanceláří se stálými pracovníky, Její sídlo je v Praze.
5.4 Mezinárodní organizace
Z hlavních mezinárodních organizací, které působí v oblasti oceňování, lze jmenovat:
¾ TEGEVOFA ( The European Group of Valuers of Fixed Assets)- evropské sdružení odhadců majetku; úkolem této organizace je především odstranit technické překážky při oceňování majetku a vypracovat jednotné zásady oceňování v souvislosti s novým velkým trhem, který se vytváří v evropském prostoru. Třebaže je jednotná snaha po sjednocení oceňovacích metod a postupů prostřednictvím certifikace odhadců podle ISO norem, existují ještě národní certifikační místa pro znalce a odhadce majetku, která působí v jednotlivých zemích a prosazují „svoji politiku“
oceňování majetku.
¾ TEGOVA ( The European Group of Valuation Associations) představuje Evropskou skupinu znaleckých asociací; tato asociace schválila v roce 1997 Evropské oceňovací standardy IVSC. Jejich rozšíření si vynutila postupující globalizace v mezinárodním obchodě nutnost transparentnosti a srovnání oceňovacích postupů v různých zemích EU z důvodu větší ochrany klientů.
¾ RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) je britské sdružení odhadců majetku založené roku 1867 v Londýně. Tato instituce vydala zásady a principy oceňování majetku (tzv. “Bílá a červená kniha”) a klienti požadující ocenění majetku se obracejí výhradně na členy tohoto sdružení. Pro stanovení hodnoty majetku spolupracují odhadci s makléři
z důvodu ověření úrovně cen, které jsou realizovány na trhu. V oblasti oceňování působí mimo odhadců a menších nezávislých znaleckých kanceláři (členů RICS) i velké nadnárodní poradenské firmy např. Artur Andersen, Price Waterhouse Coopers, z tuzemských mj. CzechInvest.
¾ IVSC (International Valuation Standards Committee), do roku 1995 fungovala pod označením TIAVSC ( The International Assets Valuation Standard Committee, mezinárodní výbor pro oceňování) je mezinárodním sdružením odhadců, které prosazuje unifikaci odhadcovské činnosti ve svěrovém měřítku. Za zhruba dvacetileté období činnosti připravilo mezinárodní standardy a doporučení v oblasti oceňování majetku, zejména nemovitého. Rovněž vypracovalo metodiky pro oceňování majetku pro účely pojišťoven, ocenění majetku pro účely záruky za půjčky a hypotéky bankovních domů. Na základě spolupráce s IVSC s mezinárodní společností účetních (IAA) jsou tyto postupy a metody využívány i ve finančních a účetních výkazech.
¾ BVS (Bundesverband Offentlich Bestellter und Vereidigter Sachverstandiger e.V.) je německý spolek odhadců majetku. Členy BVS vybírá německá Průmyslová a obchodní komora, která je nezávislým orgánem a zaručuje vysokou odbornou a profesní úroveň znalců. Ve stavebním zákoně SRN jsou definovány a objasněny všechny hlavní pojmy z oblasti odhadů a oceňování majetku z důvodů zajištění jednotného významu termínů; stejně tak jsou k dispozici na tzv.
Znaleckém výboru všechny uzavřené kupní smlouvy, na jejichž podkladě se každoročně aktualizují tržní hodnoty pozemků a budov. To znamená, že znalci v SRN mají dostatek podkladů pro fundované a objektivní stanovení tržní hodnoty majetku
6 Právní rámec oceňování majetku
6.1 Ustanovení zákonů o povinnosti ocenění majetku
Povinnost ocenění majetku je v celé řadě konkrétních případů předepsána zákonnou normou. Zpravidla se jedná o případy, kdy je třeba učinit cenu (hodnotu) pro stanovení daňového základu poplatníka, případ kapitálového vkladu do firmy, případy pojistného plnění při pojistné události, záruku za úvěr či finanční půjčku, dědictví, případně darování majetku.
V jednotlivých případech hospodářské praxe se ocenění užívají pro potřeby konkrétních ustanovení některých paragrafů obchodního zákoníku, občanského zákoníku, zákona o konkurzu a vyrovnání, zákona o účetnictví, zákona o dani z příjmů, příp.
trestního zákona.
6.2 Ceny tržní a regulované
Dříve byly u nás ceny majetku stanovovány státem. Znalci prováděli výpočet tržní hodnoty dosazováním výchozích údajů z vládních vyhlášek do matematických vzorců a formulí. Tento stav vedl ke skutečnosti, že tímto způsobem stanovená administrativní cena se jen málokdy shodovala s cenou tržní a profese znalců byla degradována.
Naproti tomu v tržním hospodářství se ceny utvářejí volně na základě poměru nabídky a poptávky. Regulované ceny ale existují neustále. Rozlišení cen tržních a regulovaných je patrné z vymezení ceny podle Zákona o cenách č. 526/1990 Sb.
6.2.1.1 Zákon o cenách
Zákon o cenách definuje cenu jako „peněžní částku sjednanou při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořenou pro oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům. Pro oceňování k jiným účelům než koupi nebo prodeji se cena vytvoří zejména nákladovou, výnosovou nebo poznávací metodou podle zvláštních přepisů.”
6.2.1.2 Sjednávání ceny
Sjednání ceny podle zákona č. 526/90 Sb. O cenách je definováno následovně:
„Dohoda o ceně je dohoda o výši ceny nebo o způsobu, jakým bude cena vytvořena za podmínky, že tento způsob cenu dostatečně určuje. Dohoda o ceně vznikne také tím, že kupující zaplatí bezprostředně před převzetím nebo po převzetí zboží cenu ve výši požadované prodávajícím.“
Podle tohoto zákona nesmí prodávající ani kupující zneužívat svého hospodářského postavení k tomu, aby získali nepřiměřený hospodářský prospěch.
6.2.1.3 Regulace cen
Regulací cen se rozumí stanovení nebo přímé usměrňování výše cen cenovými orgány a místními orgány, přičemž rozhodnutí těchto orgánů jsou závazná. Důsledkem regulace cen jsou
¾ Úředně stanovené ceny
¾ ceny věcně usměrňované
¾ ceny časově usměrňované
¾ cenové moratorium
- jednotlivé způsoby regulace cen je možno spojovat
6.2.1.4 Zákon o oceňování majetku
Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot.
Podle tohoto zákona se majetek oceňuje obvyklou (obecnou) cenou, pokud není stanoveno jinak. Obvyklou cenou se rozumí taková cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku ke dni ocenění v běžném obchodním
styku. Přitom se zvažují všechny okolnosti trhu, které mají na cenu vliv. Do její výše nelze zahrnout mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, osobními poměry zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím a za zvláštní oblibu se považuje zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
7 Evidence nemovitostí v katastru nemovitostí
Katastr nemovitostí představuje soubor údajů o nemovitostech, tj. jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru je rovněž evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.
7.1 Správa katastru
Ze zákona2 o zeměměřických a katastrálních orgánech vyplývá, že jednotné provádění správy katastru nemovitostí České republiky zabezpečuje Český úřad zeměměřický a katastrální. Zeměměřické a katastrální inspektoráty pak kontrolují vlastní výkon státní správy katastru nemovitostí České republiky realizovaný jednotlivými katastrálními úřady.
Hlavní činnosti katastrálních úřadů:
¾ provádějí zápisy údajů o právních vztazích a jiných údajů do katastru,
¾ provádějí změny údajů katastru,
¾ revidují soulad údajů katastru se skutečným stavem v terénu,
¾ provádějí opravu chyb v katastrálním operátu,
¾ ověřují opisy a kopie listin o právních vztazích ze sbírky listin katastru a pozemkové knihy
¾ poskytují údaje z katastru a další.
2 zákon č. 359/1992 Sb.
Od 1. 1. 2004 se výrazně mění struktura katastrálních úřadů. Dosavadní katastrální úřady v sídlech bývalých okresních měst se ruší a nadále bude působit na území České republiky jen 14 katastrálních úřadů, a to pro každý kraj a pro hlavní město Prahu samostatně.
7.2 Předmět katastru
V katastru nemovitostí se evidují:
a) pozemky v podobě parcel, členěné podle druhů, a to orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy.
b) budovy spojené se zemí pevným základem
c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona v budovách (dále jen byty a nebytové prostory),
d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná oprávněná osoba,
e) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim.
f) stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis.
V katastru se neevidují drobné stavby.
7.3 Obsah katastru
Obsahem katastru jsou konkrétní údaje o objektech a skutečnostech, které jsou předmětem katastru. Jedná se o tyto údaje :
¾ geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území,
¾ druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů,
¾ údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících nemovitostí a o jiných osobách oprávněných z právních vztahů a údaje o dalších právech k nemovitostem podle katastrálního zákona,
¾ místní a pomístní názvosloví.
Všechny výše uvedené údaje tvořící obsah katastru musí být uspořádány tak, aby byly schopny plnit účel, pro který má katastr nemovitostí jako významný informační systém sloužit. Děje se tak prostřednictvím katastrálního operátu uspořádaného podle katastrálních území.
7.3.1 Katastrální operát tvoří:
1) katastrální mapa - polohopisová mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru.
2) soubor popisných informací umožňující vytvoření např. seznamu uživatelů a vlastníků, soupis parcel podle parcelních čísel, list vlastnictví atd.
3) sbírka listin, na jejichž základě byl proveden zápis do katastru nemovitostí.
7.4 Závaznost údajů katastru
Katastrální zákon výslovně upravuje, které údaje katastru jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. Jsou jimi: parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti a název a geometrické určení katastrálního území.
7.5 Veřejnost katastru
Na základě zákona3 o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, je každý oprávněn nahlédnout do katastru a učinit si o právních vztazích týkajících se evidovaných nemovitostí opisy nebo výpisy. Tzn., že katastr je veřejný a každý má právo do něj za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu nahlížet a pořizovat si z něho pro svoji potřebu opisy, výpisy a náčrty.
3 zákon č. 256/1992 Sb.
Informace o údajích katastru lze4získat bezplatně, a to buď ve formě ústní informace poskytnuté katastrálním úřadem nebo ve formě nahlédnutí do katastru v prostorách a v době k tomu určených katastrálním úřadem.
Současně je však třeba respektovat, že katastr obsahuje osobní údaje o fyzických osobách, a proto je třeba respektovat pravidla zajištující ochranu osobních údajů ve smyslu zákona o ochraně osobních údajů.
7.6 Zápisy do katastru
Práva k nemovitostem vznikají, mění se nebo zanikají dnem zápisu do katastru nemovitostí na základě pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu.
Zápisem se rozumí vklad, záznam, poznámka nebo jejich výmaz.
7.6.1 Zápis vkladu
Zápis vkladu je úkon katastrálního úřadu, který má za následek vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Řízení o povolení zápisu vkladu zahájí katastrální úřad vždy na návrh navrhovatele, a to dnem doručení nebo dnem osobního předání návrhu podatelně KÚ, v jehož obvodu se nemovitost nachází. Nejpozději následující pracovní den KÚ vyznačí v příslušném listu vlastnictví, popř. u dotyčné parcely tzv. plombu.
Plomba vyjadřuje, že o právech k nemovitosti se jedná, a proto o nich nelze vydávat závazné informace. Poté KÚ přezkoumá oprávněnost zápisu vkladu do katastru nemovitostí a pokud jsou splněny podmínky zápisu vkladu - zápis vkladu práva povolí. V opačném případě přeruší řízení o zápisu vkladu nebo zápis vkladu práva zamítne. Po zápisu vkladu práva do výkazu změn a do listu vlastnictví KÚ plombu zruší.
7.6.2 Zápis záznamu
Jedná se o úkon katastrálního úřadu, který nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Pouze potvrzuje vznik, změnu nebo zánik práv ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydržením apod.
7.6.3 Zápis poznámky
Je úkon katastrálního úřadu, který nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Pouze upozorňuje, že o nemovitosti bylo zahájeno řízení o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti, o vyhlášení konkursu proti vlastníkovi nemovitosti, o zahájení vyvlastňovacího řízení a o řízení o určení právního stavu.
8 Vlastnictví
Rozdělení majetku na movitý a nemovitý má důsledky nejen pro oceňování věcí, ale i např. pro posouzení vlastnictví.
Vlastnictví věci lze nabýt:
8.1 Převodem vlastnictví
Tzn. nabytí vlastnictví na základě projevu vůle, kupní, darovací nebo jinou smlouvou.
Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví až vkladem do katastru nemovitostí, tedy nikoliv jen podpisem smlouvy nebo zaplacením kupní smlouvy. Smlouva musí být písemná. S převodem přecházejí na nabyvatele i závady váznoucí na věci (např. věcná břemena, zástavní a jiná práva).
8.2 Přechod vlastnictví
Tzn. nabytí vlastnictví ze zákona, děděním nebo na základě rozhodnutí státního orgánu (př. rozhodnutí správního orgánu o vyvlastnění)
8.3 Vydržení
Zvláštní druh nabytí vlastnictví. Oprávněný držitel věci se stává jejím vlastníkem, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, jde-li o movitost, a po dobu deseti let, jde-li o nemovitost.
9 Cena
Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Cena je peněžním vyjádřením hodnoty; ukazuje, jaké částky je nutné se vzdát, aby mohl být získán určitý statek nebo služba.
Každá ze stran trhu má většinou různé představy o hodnotě a právě v procesu vyjednávání a v okamžiku uskutečnění směny se tyto představy při současném vlivu působení trhu spolupodílejí na vzniku ceny.
Zákon o cenách č. 526/1990 Sb. Vymezuje cenu jako částku, která je sjednána při nákupu a prodeji zboží, nebo vytvořená pro ocenění zboží k jiným účelům.
Cena je výsledkem vzájemného působení subjektivních názorů (hodnot) účastníků trhu, a to za podmínek oboustranné konkurence. Představuje relativní hodnotu připisovanou zboží nebo službám prodávajícím nebo kupujícím v konkrétních podmínkách. Nemusí mít vztah k hodnotě, kterou zboží nebo službám připisují jiné osoby. Jejím konkrétním vyjádřením je částka, která je požadována prodávajícím nebo nabízena kupujícím případně zaplacena za zboží nebo službu při uskutečnění obchodu.
V podmínkách tržní ekonomiky lze hovořit o dvou základních typech cen:
¾ Cenách smluvních
¾ Cenách regulovaných
Cena smluvní je výsledkem dohody mezi prodávajícím a kupujícím, o její výši nebo o způsobu, jakým bude vytvořena. Vše však platí za podmínky, že je dostatečně obecně znám nebo určen způsob její tvorby. Ani jedna ze smluvních stran nesmí zneužít svého hospodářského postavení k tomu, aby získala nepřiměřený prospěch.
Tvorba regulovaných cen spočívá v určitém stanovení či usměrnění cen cenovými nebo místními orgány, rozhodnutí těchto orgánů jsou potom závazná.
9.1 Cena zjištěná (administrativní, úřední)
Administrativní cenou se rozumí cena uměle vytvořená, která se se skutečnou objektivní hodnotou nemovitosti přijímanou trhem neshoduje. Je to cena zjištěná podle oceňovacího předpisu, v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Prováděcím předpisem k tomuto zákonu je vyhláška Ministerstva financí ČR č.
540/2002 Sb. Tato cena věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb je určena těmito zvláštními předpisy k daňovým účelům. Zákon neupravuje sjednávání cen tam, kde jde o volnou tvorbu cen. Také se nevztahuje na oceňování přírodních zdrojů s výjimkou lesů.
Snažíme se ji koncipovat v souladu s podmínkami, které co nejvíce odpovídají tržnímu prostředí, aby výsledný odvod do státního rozpočtu byl pokud možno spravedlivý.
Problémem je, že skutečné tržní prostředí se odmítá podrobit jakýmkoliv uměle vytvořeným pravidlům, nemovitosti jsou jedinečné a nezaměnitelné a na jejich hodnotu působí tak obrovský počet nejrůznějších cenotvorných stimulů včetně faktoru času, které prostě nejdou technicky zobecnit a přepsat do schémat a vzorců.
9.2 Cena tržní
Cena, za kterou je možno stejnou nebo srovnatelnou věc v daném čase a místě na volném trhu prodat nebo koupit. Na rozdíl od administrativní ceny ji nelze přesně stanovit, lze ji pouze odhadnout. Tržní oceňování je individuální tvůrčí proces, spočívající hlavně v hledání cenotvorných argumentů, v jejich analýze a následném vážení všech vlivů, které na hodnotu nemovitosti působí v konkrétních podmínkách tržního prostředí, v němž je nemovitost obchodovatelná.
Tržní cena hraje důležitou roli při soudních sporech, například při spravedlivém vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem, při řešení spoluvlastnických vztahů v rámci základního jmění společnosti, při řešení úloh ve vztahu k obvyklé výši nájemného apod
9.3 Cena pořizovací
Cena pořizovací je cenou historickou. Udává, za jakou cenu bylo možno věc získat v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Tato cena se vyskytuje nejčastěji v účetní evidenci.
9.4 Cena reprodukční
Jedná se o cenu, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.
Zjišťuje se u staveb buď pracně nákladovou kalkulací, podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko- hospodářských ukazatelů (THU) – jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod.
9.5 Věcná hodnota
Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci.
V zákoně č. 151/1997 Sb. je obdobou této ceny tzv. "cena zjištěná nákladovým způsobem".
10 Hodnota
Hodnota je ekonomický pojem. Týká se peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a mezi těmi, kdo kupují a prodávají. Zásadně je nutné si uvědomit, že znalec určuje (až na výjimky – např. oceňování pro daňové účely) hodnotu věci či majetku, nikoliv jejich cenu. Cena movitých věcí, ale i nemovitostí je určena trhem, konkrétně vztahem mezi poptávkou a nabídkou. Úkolem znalce při určování hodnoty majetku je použít z možných oceňovacích způsobů takový, který umožní při znalosti konkrétních faktorů ovlivňujících hodnotu majetku postihnout co možná nejlépe stav trhu a dalších okolností v době, ke které se ocenění provádí.
Ekonomická teorie analyzuje dva základní typy hodnoty- hodnotu užitnou a hodnotu směnnou.
Užitná hodnota představuje jako ekonomická kategorie užitečnost věci, tj. její schopnost uspokojovat určité lidské potřeby.
Hodnota směnná (ekonomická) se odvozuje z užitné hodnoty zboží, tzn. z jeho schopnosti uspokojit lidskou potřebu prostřednictvím směny. Vyjadřuje se cenou-penězi.
Dalším rozlišením je rozlišení subjektivní a objektivní hodnoty majetku.
Subjektivní hodnota je určována výlučně individuálními preferencemi jednotlivce.
Vyjadřuje význam určitého statku pro uspokojení potřeb jednotlivce. Subjektivní směnná hodnota vyjadřuje význam statku pro spokojenost subjektu, který získal statek, svou schopností být směňován.
Objektivní hodnota je určována vztahem mezi lidskými preferencemi a náklady nutnými na uspokojování příslušné lidské potřeby. Objektivní směnná hodnota je schopnost statku být směněn za jiné statky, tedy v podstatě směnná síla.
V oblasti oceňování majetku se používá termínu hodnota v různých významových spojeních. V praxi se nejčastěji lze setkat s rozlišením tržní hodnoty, střední hodnoty, průměrné hodnoty, pojišťovací hodnoty, účetní hodnoty.
10.1 Tržní hodnota
Veřejností bývá tržní hodnota chápána jako výsledek působení volného trhu.
Definice tržní hodnoty v rozličných systémech je charakteristickým příkladem terminologické zmatečnosti a rozdílného chápání některých aspektů.
Pojem tržní hodnota patří k nejrozšířenějšímu pojmu v terminologii oceňování.
Byla definována různými autory a subjekty sice podobně, nikoli však identicky.
10.2 Pojišťovací hodnota
Pojišťovací hodnota představuje takovou část hodnoty majetku, která je považována za možnou náhradu v případě poškození nebo zničení majetku podle konkrétní pojišťovací politiky. Tato hodnota má svá legislativní a jiná specifika a využívají ji především pojišťovací instituce.
10.3 Účetní hodnota
Účetní hodnota se využívá pouze v účetnictví. Její určování vychází ze zákona o účetnictví a opatření Ministerstva financí, kterým se stanoví účtová osnova a postupy účtování pro podnikatelské subjekty. Účetní hodnota je odlišná od „reálné“ tržní hodnoty.
10.4 Věcná hodnota
Tento termín již úzce souvisí s konkrétní metodikou. Jde o hodnotu zjištěnou nákladovým způsobem. Získá se jako reprodukční hodnota korigovaná o opotřebení.
10.5 Výnosová hodnota
Obecně jde o součet budoucích čistých příjmů z nemovitostí, diskontovaných na současnou hodnotu. Na nemovitost se nahlíží jako na budoucí zdroj příjmů, tedy jako na budoucí výnos.
10.6 Porovnávací hodnota
Jako výsledek porovnávacích metod reflektuje ceny obdobných nemovitostí realizovaných na trhu v nedávné době, při zohlednění jejich případných odlišností a faktoru času.
10.7 Reprodukční hodnota
Bývá bohužel někdy označována jako reprodukční pořizovací cena, ačkoliv se jedná o hodnotu, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění. Reprodukční hodnota není korigována o opotřebení a jde tedy spíše o určitý mezivýsledek při stanovování tržní hodnoty nemovitosti. V případě staveb se zjišťuje přesným, ale i značně pracným, a tedy drahým rozpočtováním celé stavby podle jednotlivých položek. Jistou formou zjednodušení rozpočtové metody je metoda
agregovaných položek, při níž dochází k oceňování skupin položek současně.
11 Životnost
Životností staveb rozumíme při oceňování dobu, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání, za předpokladu, že po celou dobu byla na stavbě prováděna běžná (preventivní) údržba. Životnost se udává v rocích.
Rozeznáváme tyto druhy životnosti:
¾ Předpokládaná životnost je pravděpodobná životnost (trvání) stavby.
¾ Zbytková životnost je doba od okamžiku, ke kterému je prováděno ocenění, do zchátrání stavby. Opět za předpokladu běžné údržby.
¾ Objektivní životnost se používá u metod, které vycházejí z tzv. základní doby trvání stavby určitého konstrukčního provedení a za pomoci daných kritérií (vliv prováděné údržby, vliv okolí aj.) tuto základní dobu upravují.
¾ Ekonomická životnost je doba od vzniku stavby do jejího hospodářského
zániku. Bývá obvykle kratší než technická životnost.
12 Opotřebení
Skutečnost, že stavba stárnutím a používáním postupně degraduje, vyjadřuje pojem opotřebení stavby. Pro jeho výpočet se používá řada metod. Použitá metoda by měla odpovídat stupni degradace konstrukce stavby, vyjadřovat i stav eventuálně provedených větších oprav a modernizací. Problematickým bývá vyjádření údržby.
12.1 Klasické metody
Základní klasickou metodou výpočtu opotřebení nemovitosti je metoda lineární.
Tato metoda předpokládá, že opotřebení roste přímo úměrně s časem, od nuly u nové stavby do 100 % u stavby zcela zchátralé. Opotřebení se vypočte dělením stáří
nemovitosti 100%-ní celkovou předpokládanou životností. Opotřebení lineární metodou může činit maximálně 85%.
Metoda kvadratická (Eytelweinova, Starkova)
Průběh opotřebení je zde vyjádřen kvadratickou funkcí s tím, že v počátku je opotřebení velmi nízké, v konečné fázi pak stoupá velmi strmě.
Metoda semikvadratická (Ungerova, Abelsova)
Opotřebení se vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou.
12.2 Analytické metody
Podstatou analytických metod výpočtu opotřebení je rozdělení stavby na jednotlivé konstrukce a vybavení podle jejich cenových (tzv. objemových) podílů a výpočet opotřebení každé této části zvlášť. Výsledné opotřebení je pak váženým průměrem pro celou stavbu, kdy vahou jsou právě uvedené podíly.
13 Způsoby oceňování majetku a služeb podle zákona:
nákladový způsob:
vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění
výnosový způsob:
vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry)
porovnávací způsob:
vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Je jímž též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci
ocenění podle jmenovité hodnoty:
vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá ocenění podle účetní hodnoty:
vychází ze způsobu oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví ocenění podle kurzové hodnoty:
vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu ocenění sjednanou cenou:
je to cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen
14 Administrativní ocenění podle platné vyhlášky č. 540/2002 Sb
Vyhláška v jednotlivých paragrafech stanovuje přesný postup ocenění jednotlivých typů nemovitostí. Většina základních cen, koeficientů a dalších číselných údajů potřebných pro ocenění je obsažena v přílohách vyhlášky.
14.1 Administrativní ocenění rodinného domu podle platné vyhlášky č.
540/2002 Sb
Cena rodinného domu se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru5 a základní cenou6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou pomocí koeficientů K4, K5, Ki a Kp.
Základní cena upravená se tedy spočítá podle vzorce:
ZCU = ZC x K
4x K
5x K
ix K
p.kde
ZCU………základní cena upravená ZC ...základní cena
K4 ... koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce:
K
4= 1 + (0,54 x n)
kde, 0,54 je konstanta a n …. je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14, tabulka č. 3,s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Koeficient je omezen rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.
5 určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1
6 uvedenou v příloze č. 6
K5...koeficient polohový podle přílohy č. 13,
Ki ...koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35 Kp....koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36
14.1.1 Koeficient přepočtu základní ceny podle vybavení stavby K4
Základní ceny uvedené ve vyhlášce platí pro tzv. standardní, nejběžnější provedení konstrukcí. Oceňovaná stavba se však může lišit. Některé konstrukce a vybavení mohou být z výrazně lepšího, dražšího provedení (nadstandardní), některé mohou být naopak horší, levnější (podstandardní), některé mohou zcela chybět a naopak zde mohou být konstrukce a vybavení, jenž nejsou vůbec uvedeny ve výčtu konstrukcí a vybavení u popisu jednotlivých staveb. Potom je třeba provést úpravu jednotkové ceny koeficientem vybavení.
Tzn., že u konstrukcí a vybavení s nadstandardním provedením se přidává 54 % jejich objemového podílu, tedy vlastně k základní ceně za m3 se přidává 54 % ceny, kterou se příslušná konstrukce na této základní ceny podílí. Obdobně u konstrukcí a vybavení podstandardních se 54 % ubírá.
14.1.2 Koeficient polohový- K5
Tento koeficient by měl rozlišit různé náklady na stavby v různých místech.
Nezohledňuje polohu v dané obci.
Číslo položky Název, resp. skupiny měst a obcí Koeficient K5
1 Praha, Brno, Ostrava 1,20 až 1,25
2 Ostatní statutární města a lázeňská místa typu A 1,10 až 1,15 3 Města, která byla k 31. 12.2002 sídly okresních úřadů
a ostatní lázeňská místa typu B 1,05
4 Ostatní města 1,00
5 Ostatní obce 0,85
14.1.3 Koeficient změny cen staveb Ki
Základní ceny ve vyhlášce č. 540/2002 Sb. jsou vztaženy k cenové úrovni 1994.
Vzhledem k inflaci se ceny mění. Toto je v cenovém předpisu ošetřeno právě koeficientem Ki (obecně nazývaným "koeficient inflace"). Hodnoty pro jednotlivé druhy staveb jsou uvedeny v příloze č. 35 vyhlášky, třídění je provedeno podle Standardní klasifikace produkce (SKP).
14.1.4 Koeficient prodejnosti Kp
Tento koeficient vyjadřuje, kolikrát dráže či levněji se nemovitost prodává oproti nákladům na její pořízení (sníženým o přiměřené opotřebení). Při ocenění podle předpisu vyjadřuje, kolikrát dráže či levněji se nemovitost prodává oproti ceně zjištěné nákladovým způsobem za použití předchozích koeficientů.
14.1.5 Lineární metody výpočtu opotřebení
Metoda je popsána v příloze č. 14 vyhlášky7. Při této metodě je třeba správně určit stáří a životnost celé stavby jako celku. Stáří se určí jako rozdíl letopočtu roku odhadu a roku, ve kterém nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí (resp. od začátku užívání stavby).
7 odstavec 1 až 3
15 Podklady pro ocenění nemovitostí
Pro ocenění nemovitosti je potřeba pořídit některé důležité dokumenty, výpisy apod.
Jedná se zejména o:
¾ výpis z katastru nemovitostí, který není starší dvou měsíců (postačuje xerokopie, nemusí být ověřená),
¾ kopie příslušné části katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků, odpovídající skutečnosti (postačuje xerokopie, nemusí být ověřená),
¾ cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná, výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, pokud možno schválená stavebním úřadem,
¾ stavebně právní dokumentace (územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, dokumentace prováděných změn, rekonstrukcí a modernizací),
¾ výpisy z pozemkové knihy, zejména pokud se týká stáří starších staveb,
¾ nájemní smlouvy a výměry nájemného na prostory v oceňované nemovitosti,
¾ pasporty nemovitostí, přiznání k dani z nemovitostí, pojistné smlouvy na živelní pojištění staveb a pojištění odpovědnosti za škodu,
¾ smlouvy o správě nemovitostí,
¾ smlouvy o službách spojených s údržbou, opravami a provozem nemovitosti,
¾ výsledky místního šetření (ohledání) nemovitosti, provedeného zásadně osobně odhadcem,
¾ příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy, výpočetní programy a literatura (každá použitá hodnota s přesným uvedením pramene).
- přehled všech podkladů pro ocenění je odhadce povinen podrobně, nezaměnitelně uvést v nálezové části svého odhadu. U každého dokladu se přiměřeně uvede jeho název, kdo a kdy ho vydal a schválil, pod jakým číslem jednacím, k tomu podstatný obsah
16 Praktická část
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2/2006
o ceně nemovitosti sestávající se z domu čp. 1602 s příslušenstvím a pozemky par.č.st.140 a par. č. 209/42, kat. území Česká Lípa, kraj Liberecký
objednatel posudku: Pan
Ing.Tomáš Rychetský Eliášova 1602
470 01 Česká Lípa
Účel posudku: převod nemovitosti mezi občany ČR
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č.452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb., podle stavu ke dni 20.5.2006 posudek vypracovala:
Veronika Ötwösová
Eliášova 1602
470 01 Česká Lípa
V České Lípě, 28.6.2006
A. Nález
1. Znalecký úkol
O ceně nemovitosti sestávající z domu čp. 1602 s příslušenstvím a pozemky č. parc. 1,2 katastrálního území Česká Lípa, město Česká Lípa., kraj Liberecký. Podle cenových předpisů platných ke dni ocenění.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům
Eliášova 1602
470 01 Česká Lípa Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa
Katastrální území: Česká Lípa Počet obyvatel: 40 248
Základní cena stavebního pozemku: 400,00 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.6.2006 za přítomnosti majitele.
4. Podklady pro vypracování posudku
1. Výpis z listu vlastnictví z KN katastrálního úřadu Česká Lípa. ze dne 23.11.2005 2. Projektová dokumentace na stavbu domu ověřená ve stavebním řízení vč. stavebního povolení vydaném MěÚ Česká Lípa ze dne 1.2.1992 a kolaudačního rozhodnutí ze dne 1.2.1993 čj. 10/93
3. Údaje OÚ Česká Lipa
4. Prohlídka a zaměření nemovitosti konaná dne 28.6.2006
5. Vlastnické a evidenční údaje
List vlastnictví č. 14 k.ú. Česká Lípa , město Česká Lípa 6. Dokumentace a skutečnost
Předložená dokumentace souhlasí se skutečností zjištěnou při místním šetření.
7. Celkový popis nemovitosti
Jedná se o jednopodlažní rodinný dům postavený na rovinném pozemku v zastavěné části obce. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci s připojením na veškeré inženýrské sítě. Ve vzdálenosti zhruba 5 až 10 min od domu je mateřská školka, základní škola, jídelna, hotel a železniční i autobusové nádraží.
Dům byl uveden do užívání v roce 1936. K příslušenství náleží zděná kolna, dřevěná kolna, studna.
8. Obsah posudku a) Hlavní stavby
a1) Rodinný dům čp. 1602 b) Vedlejší stavby
b1) Zděná kolna b2) Dřevěná kolna b3) Studna
c) Venkovní úpravy c1) Přípojka vody
c2) Přípojka kanalizace c3) Přípojka elektro c4) Plynová přípojka c5) Oplocení do ulice c7) Plot se sousedem c8) Plotová vrata d) Pozemky
d1) Pozemky e) Trvalé porosty
e1) Trvalé porosty
