Vysoká škola ekonomická v Praze
Fakulta financí a ú č etnictví Hlavní specializace: Finance
Diplomová práce
Hodnocení efektivnosti developerského projektu
Diplomant: Andrea Mrnková
Vedoucí diplomové práce: prof. Ing.Josef Valach, CSc.
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracovala
samostatn ě a všechny citace a parafráze ř ádn ě vyzna č ila v textu. Veškerou použitou literaturu a podkladové
materiály uvádím v p ř iloženém seznamu literatury.
V Praze dne 9.8.2007 Andrea Mrnková
OBSAH
1. ÚVOD
2. DEVEOPERSKÉ PROJEKTY 2.1. Developerské projekty
2.1.1. Úvod
2.1.2. Fáze developerského projektu
2.1.3. Financování developerského projektu
3. ROZPOČTOVÁNÍ A PLÁNOVÁNÍ PENĚŽNÍCH TOKŮ 3.1. Rozpočet
3.1.1. Některé faktory ovlivňující rozpočty
3.1.2. Obecná struktura rozpočtu developerských projektů 3.1.3. Typy rozpočtů
3.2. Plánování peněžních toků developerského projektu
3.2.1. Peněžní toky pro hodnocení ekonomické efektivnosti 4. Hodnocení ekonomické efektivnosti projektů
4.1. Základní členění a klasifikace finančních kritérií, resp. metod hodnocení efektivnosti investičních projektů
4.1.1. Časové hledisko 4.1.2. Hledisko efektů
4.2. Metoda čisté současné hodnoty
4.2.1. Stanovení čisté současné hodnoty
4.2.2. Metoda čisté současné hodnoty a vliv inflace a daní 4.3. Vnitřní výnosové procento
5. ANALÝZA DEVELOPERSKÉHO PROJEKTU PRŮHONICE 5.1. Představení společnosti
5.1.1. Aktivity a ekonomické ukazatele společnosti 5.2. Představení projektu Průhonice
5.2.1. Popis projektu
5.2.2. Financování projektu Průhonice 5.2.3. Plánovaný rozpočet
5.2.4. Předpokládané příjmy
5.3. Hodnocení ekonomické efektivnosti 5.3.1. Úvodní předpoklady
5.3.2. Metoda čisté současné hodnoty
5.3.3. Metoda vnitřního výnosového procenta 5.3.4. Hodnocení projektu ze strany developera 6. ZÁVĚR
7. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY 8. SEZNAM TABULEK
9. SEZNAM GRAFŮ 10. SEZNAM PŘÍLOH
1. ÚVOD
V současné doběČeská republika zažívá boom developerských projektů a obdobných aktivit, a to jak v oblasti rezidenční, tak nerezidenční. Není žádných pochyb, že tento boom představuje výrazný přínos pro celou národní ekonomiku, zejména pro oblast stavebnictví, jehož vývoj je úzce spojen s developerskými činnostmi. Současná situace v oblasti developerských projektů také předpokládá existenci růstového potenciálu do budoucnosti.
Development jako takový v podstatě zhmotňuje myšlenku z abstraktní polohy do podoby konkrétního stavebního objektu. Vytváří v něm prostory, kde uživatel žije, pracuje a tráví volný čas. Je to proces, jehož cílem je minimalizovat riziko při maximálně možném dosaženém zisku.
Vlastní rozhodnutí developera zde hraje klíčovou úlohu a závisí na řadě faktorů, zejména pak na efektu, který má přijatý projekt zabezpečit.
Právě z těchto důvodů jsem si jako téma své diplomové práce vybrala hodnocení efektivnosti developerského projektu. V první části bude krátce pojednáno o tom, co developerské činnosti představují a dále bych ráda nastínila v obecné rovině
procesy, které během developerských projektů probíhají.
Aby bylo možné rozhodnout o přijetí nebo zamítnutí projektu, je zapotřebí vymezit dva hlavní faktory, o které se tato rozhodování opírají. Jde zejména o celkové kapitálové výdaje a peněžní příjmy, které bude projekt generovat během svého života. Rozpočtování a plánování peněžních toků projektu je těžištěm druhé části.
V následující třetí části bych se ráda zmínila o různých metodách hodnotících efektivnost projektů, neboť právě jejich výsledky se stávají jedním z nejdůležitějších podnětů, na základě kterého dojde k přijetí nebo naopak k zamítnutí hodnoceného projektu.
Konečně hlavním cílem této práce je pak zhodnotit ekonomickou efektivnost konkrétního developerského projektu prostřednictvím zvolených metod. Na základě dosažených výsledků učiním doporučení k jeho realizaci nebo k jeho zamítnutí.
2. DEVELOPERSKÉ PROJEKTY
Development vystupuje jako integrující prvek mezi investory, projektanty, stavebními firmami, realitními makléři atd. Jde o odbornou a organizačně náročnou činnost, která vyžaduje vysokou technickou, právní, obchodní a marketingovou znalost.
Liší se od klasického stavebnictví tím, že v různé míře nepracuje pro konkrétního zákazníka, nýbrž pro trh.
Na počátku developerského procesu stojí rozhodnutí developerské organizace investovat finance. Developerské organizace realizují stavební objekty značného finančního rozsahu, čímž podstupují vysoká rizika.
Developerská organizace pak sleduje tak jako každý jiný druh podnikání ziskové cíle. Smyslem celého developmentu je vytvoření stavebního objektu za účelem jeho uplatnění na trhu nemovitostí, ať již ve formě pronájmu nebo prodeje.
2.1. Developerské projekty
V následujícím textu bych ráda nastínila průběh života developerského projektu.
Jedná se především o jednotlivé etapy a fáze života takového projektu, přičemž cílem není detailní analýza těchto fází, ani podrobný odborný rozbor veškerých rizik plynoucích z developerských projektů.
2.1.1. Úvod
Developerský projekt je možné definovat jako určitý podnikatelský záměr, jehož cílem je postavit nebo koupit nemovitost za účelem jejího pronájmu či prodeje.
Obecné rozdělení developerských projektů vyplývá zejména z hlediska způsobu jejich využití. Na základě tohoto hlediska se rozlišují komerční a bytové
developerské projekty.
Cílem komerčních projektů je pak zajistit zejména komerční prostory pro podnikatelské subjekty jako jsou např. podnikatelské parky a logistické areály, obchodní, hotelové a kancelářské objekty a komplexy. V rámci bytových
developerských projektů jde pak o bytové nebo rodinné domy, popřípadě jejich komplexy.
2.1.1.1. Zúčastněné subjekty
Developerské projekty patří do oblasti projektového financování. Developer je většinou investorem projektu, ale nestává se obvykle investorem hlavním neboli finálním. Finální investoři jsou subjekty, resp.společnosti, které mají zájem vlastnit výsledný projekt a jsou do takového projektu ochotni vložit své prostředky.
Vlastnictví projektu se může vyskytovat např. v podobě vlastnictví samotné nemovitosti vzniklé realizací projektu nebo v podobě vlastnictví společnosti, která tuto nemovitost vlastní. Na druhou stranu nejsou tito investoři obvykle ochotní podstupovat riziko, které vyplývá ze samotné výstavby projektu. Tak, jak vyplývá ze současné developerské praxe, ani samotný developer většinou neprovádí výstavbu ve vlastní režii, ale tuto výstavbu zadává stavební společnosti, resp.
zhotoviteli stavby.
Z výše uvedeného je tedy zřejmé, že účasti na developerském projektu mohou mít různé podoby. V prvém případě je možné se na projektu podílet jako stavební dodavatel. Investor si objedná u takového dodavatele zakázku a stavební dodavatel realizuje svou činnost na základě investorem předložené kompletní dokumentace.
Stavební dodavatel pak realizuje takovou zakázku samozřejmě s ohledem na dosažení určité míry zisku ale také určité úrovně kvality práce. Kromě zisku zde tedy hraje určitou roli také kvalita provedené práce, v rámci které je úsilím
zhotovitele stavby dosáhnout přiměřeného procenta reklamací. V případě dosažení vyššího než přiměřeného procenta reklamací se v konečném důsledku tato
skutečností odráží na dobrém jméně stavební společnosti a tím i na míře zisku, u které je možné předpokládat její pokles.
Na developerském projektu je dále možné se podílet jen jako developer a tím stavební část přenechat stavební firmě. Mezi cíle developerů patří dosažení minimálních nákladů a maximalizace zisku. Pak jde o to, aby developer dokázal zrealizovat projekt v nejkratší možné době a tento projekt také co nejrychleji prodat, protože faktor času je pro developera kritický.
Třetí variantou, jak se podílet na developerském projektu, je pak vystupovat v obou rolích současně. Této možnosti ovšem dosáhly jen ty nejvyspělejší a
kapitálově nejsilnější společnosti. V tomto případě je nutné si uvědomit, že je potřeba tyto dvěčinnosti hodnotit izolovaně na základě příslušných ukazatelů, protože mohou přinést značná rizika. Může např. dojít k situaci, kdy projekt je úspěšný z hlediska stavební činnosti, ale developersky úspěšný není. V konečném součtu pak celý projekt může být ztrátový.
Na základě dlouholetých zkušeností generálního ředitele společnosti
HOCHTIEF CZ Tomáše Bílka vyplývá, že každá společnost stojí před závažným rozhodnutím, zda u svých developerských projektů má být současně stavebním dodavatelem nebo nikoli. „ Existují ovšem projekty, které to snesou, protože jsou investičně bezpečné, a pak dochází k výhodnému synergickému efektu. Ale jsou i takové, kdy vlastní realizaci kvůli míře rizika musíte zadat mimo firmu. K výhodám developmentu v rámci stavebních firem patří pak možnost vyšší míry zisku, větší komplexnosti a diverzifikace rizika mezi jednotlivé segmenty.“1
Dalšími účastníky na developerském projektu jsou zejména projektanti, architekti, právníci, poradci, projekt manažeři a řada dalších.
2.1.2. Fáze developerského projektu
Developerský projekt je záležitost dlouhodobá, závisí na řadě faktorů a vlivů, musí naplňovat dílčí i celkové cíle a požadavky, které jsou na něj kladeny jak z vnitřního prostředí podniku tak i z vnějšího okolí. Výše zmíněné důvody vedou k tomu, že je nutné a v praxi nezanedbatelné projekt připravit v několika na sebe navazujících fázích. Vlastní přípravu a realizaci určitého projektu, od identifikace základní myšlenky až po zhotovení stavby lze vnímat jako posloupnost
následujících fází: jde o fázi předinvestiční přípravy, fázi realizační a závěrečnou.
Každá z těchto fází má svá specifika a důležitost a může ovlivnit kvalitu a úspěšnost celého projektu. Podle mého názoru je třeba věnovat zvýšenou pozornost zejména fázi předinvestiční přípravy, neboť úspěch či neúspěch konkrétního
projektu závisí ve značné míře na kvalitních a relevantních informací a poznatcích marketingového, technického a technologického, ekonomického, legislativního a právního charakteru.
1 http://ihned.cz/1--20575320-000000
2.1.2.1. Předinvestiční příprava
V rámci předinvestiční přípravy hraje tedy podstatnou roli získávání a vyhodnocování informací o potřebnosti projektu, jeho umístění, o tržní situaci v dané lokalitě, o potencionální konkurenci, o poptávce, o možném technickém řešení projektu a v neposlední řadě o ekonomických charakteristikách a možných způsobech a variantách financování.
Jedním z důležitých předpokladů, který ve své podstatě může v počátečních krocích naznačit, zda konkrétní projekt je vhodný, je zpracování hloubkové analýzy trhu příslušné oblasti, které se projekt týká. Zpracovaná analýza podává pak
informace o potenciální poptávce, o situaci na trhu ve vztahu k případným konkurentům, o růstu daného trhu. Cílem analýzy trhu je tedy podání globálního pohledu o situaci v dané oblasti a zjištění možností, které mohou pro podnik znamenat potenciální příležitosti.
Zájem developerských společností orientujících se na výstavbu bytových jednotek spočívá zejména na získání informací typu: počet obyvatel a jeho vývoj, struktura obyvatel, příjmy a výdaje obyvatel a jejich struktura, vývoj poptávky po bytových jednotkách včetněčlenění podle jednotlivých forem vlastnictví (osobní, družstevní, obecní), legislativní podmínky dané oblasti a řada dalších.
Předinvestiční příprava je vnímána jako vcelku složitý, náročný a ve své podstatě i nákladný proces právě s ohledem na získávání potřebných informací a znalostí z různých oblastí, na různorodou klasifikaci odborníků, kteří tyto informace shromažďují a vyhodnocují v dílčích studiích, které se následně podílí na sestavení technicko-ekonomické studie. Technicko-ekonomická studie pak představuje výsledek předinvestiční fáze.
Přestože je předinvestiční fáze procesem náročným a nákladným, neměl by nás svou obtížností odradit od jeho pečlivé přípravy, neboť kvalitně zpracovaná
technicko-ekonomická studie může předejít případným ztrátám, které jsou spojeny s vložením prostředků do špatného projektu a které se mohou rozrůst do značných rozměrů.
V případě větších a rozsáhlejších investičních projektů se zpravidla
předinvestiční fáze člení do následujících etap: identifikace investičních příležitostí, vypracování předběžné technicko-ekonomické studie a technicko-ekonomické studie.
2.1.2.2. Fáze realizační
V realizační fázi dochází zejména k nákupu pozemků a jejich právnímu auditu, k vypracování různých stupňů projektové dokumentace, k získání nezbytných povolení, k samotné výstavbě projektu, k uzavírání smluv s různými dodavateli a v neposlední řadě také k uzavírání smluv o budoucích smlouvách nájemních nebo kupních.
V následujícím textu se budu věnovat některým těchto aspektům, a to na základě uvážení jejich důležitosti.
2.1.2.2.1. Nákup pozemku
Jedním z nejdůležitějších aspektů developerských projektů je hodnocení jeho možné proveditelnosti, tzn. možnost získání atraktivního pozemku popřípadě i budovy pro developerský záměr. Potom základní otázkou, kterou developeři musí vyřešit, se stává právní vztah k tomuto pozemku nebo budově.
Význam tohoto aspektu vyplývá ze současné situace, kdy kvalitních pozemků je všeobecně nedostatek. Lidé, kteří tyto pozemky vlastní většinou neovládají developerské činnosti, nemají dostatek finančních prostředků, které by umožnily nějaký záměr, a v neposlední řadě nejsou ani ochotni tyto pozemky prodat a
v případě, že ano, požadují nereálné ceny. Lukrativní pozemky jsou často vlastněny státem nebo jednotlivými obcemi.
Na druhou stranu se na trhu vyskytují společnosti, které umějí a chtějí
developovat, mají dostatek finančních prostředků, popřípadě znají možnosti, jak si zdroje opatřit, mají dlouholeté zkušenosti a znalosti v oboru, ale nemají potřebné pozemky. To znamená, že základem je, jak takové pozemky získat.
Existují různé varianty, jak pozemek získat, přičemž nejčastější formou je koupě pozemku přímo od vlastníka. Mezi ostatní případy získání pozemku pak zejména patří zjednání dlouhodobého nájmu pozemku nebo případ, kdy developer koupí podíl ve společnosti, která požadovaný pozemek vlastní. Developer také může založit zvláštní společnost přímo s vlastníkem pozemku, kde tento vlastník není developerem. Vlastník pozemku ho potom vloží do této společnosti a developer přispěje svým know-how a zejména finančními prostředky.
Jestliže se developerovi nepodaří získat požadovaný pozemek, i přesto je možné v některých případech developerský záměr zrealizovat a to alternativní cestou, kdy se podaří získat budovu a její následnou přestavbou, popřípadě i demolicí a navazující novou výstavbou projekt uskutečnit.
2.1.2.2.2. Využití pozemku
Pokud se developerské společnosti podařilo vyhledat potřebný pozemek a pokud se našla reálná možnost, jak tento pozemek získat, je třeba nyní rozhodnout o způsobu jeho využití, neboť každý pozemek je určen k jinému využití. V zásadě lze definovat tři významné faktory, které ovlivňují toto rozhodnutí.
V prvé řadě je nutné zjistit, jaká existují v této souvislosti omezení sídelního útvaru jako je konkrétní územní plán, památková ochrana dané lokality, ochranné zóny atd.
Druhým faktorem je možnost technického provedení projektu a v neposlední řadě pak jde o otázku ekonomickou, tedy o vyčíslení nákladů na realizaci projektu a zjištění jejich návratnosti, tzn. posouzení ekonomické efektivnosti projektu.
Rozhodování developerů při realizaci projektu jsou různé. Jedni nejdříve hledají atraktivní pozemek a teprve potom se rozhodují, na jaký projekt ho využijí.
Jiní naopak již dopředu vědí, co chtějí realizovat a hledají k tomuto účely vhodný pozemek. Na trhu se objevují i tací, jejichž cílem je pouze pozemky nakupovat za účelem jejich dalšího prodeje skutečným developerům.
2.1.2.2.3. Vypracování projektové dokumentace a získaní potřebných povolení
Vypracování projektové dokumentace a získaní potřebných povolení je možné označit jako etapu projektovou. Hlavní náplní projektové etapy je zejména kvalitně zpracovat zadání stavby a vypracovat příslušnou projektovou dokumentaci s cílem získat zejména stavební povolení, které je jednou z nejnutnějších podmínek
potřebných k zahájení vlastní výstavby investičního projektu.
Zpracování zadání stavby slouží zejména následným výběrovým řízením na řadu dodavatelů, kteří se budou podílet na vlastní výstavbě daného investičního projektu.
Projektová dokumentace se pak obvykle zpracovává v podobě úvodní projektové dokumentace, kde jde o dokumentaci pro územní rozhodnutí a dokumentace pro stavební povolení.
Dále je nutné zpracovat realizační projektovou dokumentaci, která slouží k vypracování inženýrských propočtů a tvoří podklady k samotné realizaci stavby.
Konečnou dokumentací je pak dokumentace skutečného provedení stavby.
2.1.2.2.4. Vlastní výstavba
Vlastní výstavba je uskutečňována podle vypracované realizační projektové dokumentace. Je nezbytné dodržovat veškeré podmínky, opatření a požadavky, které jsou v této dokumentaci uvedeny, neboť na základě této dokumentace bylo
projednáno a následně vydáno stavební povolení. Fáze vlastní výstavby také již předpokládá uzavření jednotlivých dodavatelských smluv na různé suroviny, materiály, služby, dodávky atd.
Řízení vlastní výstavby je možné charakterizovat jako složitý a návazný proces, a proto se využívá pro jeho řízení a organizaci určitých vědeckých metod a nástrojů, které usnadňují a zefektivňují rozhodování a samotné plánování jednotlivých
činností, jejich koordinaci, synchronizaci a návaznost. V rámci tohoto procesu se realizují rozhodnutí, kdy má určitá činnost proběhnout, jak dlouhou dobu
potřebujeme k jejímu zvládnutí, kdo bude za příslušnou akci zodpovědný. Smyslem těchto metod je zejména snaha určit a vypočítat optimální řešení. Jednou z hlavních metod, která usnadňuje řízení a organizaci těchto procesů, je plánování pomocí metody síťové analýzy.
Vyvrcholením celé této fáze je podání žádosti ke kolaudačnímu řízení a jeho získání, neboť dokončenou stavbu je možné využívat pouze na základě tohoto rozhodnutí.
2.1.2.3. Fáze závěrečná
V závěrečné fázi dochází k předání, resp. k prodeji projektu finálnímu
investorovi, popřípadě k zahájení společného provozu projektu. V této souvislosti je nutné zmínit jednu podstatnou a v praxi také využívanou záležitost, a to je, že téměř každý developerský projekt je možné prodat v jakékoli fázi jeho vývoje v závislosti na rozhodnutí investora.
2.1.2.4. Zhodnocení jednotlivých fází investičního projektu
Na závěr této části je možné konstatovat, že zatímco předinvestiční příprava je procesem náročným na kvalitu a spolehlivost údajů, ve fázi realizační hraje
podstatnou roli časové hledisko, které se stává kritickým faktorem, a to zejména ve vztahu k prodlužování termínů na jednotlivé činnosti a souvisejících vícenákladů, které jsou v takových případech obvykle generovány.
2.1.3. Financování developerského projektu
V této části bych se ráda zmínila o historii financování developerských projektů a současné situaci v České republice.
2.1.3.1. Historie financování developerských projektů v České republice
Financování developmentu má v České republice svojí určitou historii. Vývoj způsobů financování developerských projektů probíhal tak, jak docházelo k vývoji samotných developerských projektů. Jedněmi z prvních projektů v developerské oblasti byly např. projekty společnosti IPB Real, které byly financovány
prostřednictvím úvěrových zdrojů IPB.
Co se týče developerských projektů obecně, tak těch bylo v druhé polovině devadesátých let poměrně málo, a to zejména z důvodu málo rozvinutého
hypotéčního trhu. V této době existovalo málo bank, které nabízely tuto službu a díky tomu byla cena za získání hypotéky velmi vysoká. V souvislosti v té době existujícího omezení hypoték bylo finančních kupujících výrazně méně než dnes. I přestože byly bytové jednotky těchto projektů vcelku rychle vyprodány, developeři se nepouštěli do další výstavby v takové míře, jako hlavně od roku 2000.
Největší zlom pak nastal v letech 2000-2001, kdy byly odstartovány velké developerské projekty. Na tyto projekty byly vybírány pozemky jak zahraničními tak tuzemskými investory už několik let dopředu, přičemž z těch domácích investorů vynikali především např. IPB Real, Metrostav a později Skanska.
Na základě výše uvedeného, se počátky projektového financování v mnohém podobaly úvěrování menších projektůčeských podnikatelských subjektů v polovině 90.let. V této době developer byl v rámci vyjednávání s bankou spíše v pozici přesvědčovatele, musel totiž obsáhle dokazovat, že jeho projekt je dobrý, nadějný a životaschopný, čímž se dostával i do role prosebníka. Tato role přetrvávala až do té doby, než developer získal určitou pověst a měl za sebou dva nebo tři úspěšné projekty. Z těchto důvodů bylo v devadesátých letech mnoha společnostmi využíváno záloh klientů jako zdroje na financování samotné stavby.
2.1.3.2. Současná situace
Toto postavení bank k developerským projektům se v posledních dvou, třech letech zásadně změnilo, dá se říci, že se úplně otočilo. Oblast financování
developerských projektů logicky kopíruje vývoj na realitním trhu, který
v posledních letech zaznamenal dynamický růst zejména v oblasti bytové výstavby.
Z toho vyplývá, že i banky mají větší zájem o financování těchto projektů. Banky jsou dnes dravé po takových klientech, sami nabízejí developerům financování jejich bytových projektů a předhánějí se ve výhodnosti jednotlivých podmínek. To s sebou samozřejmě v oblasti projektového financování přináší větší konkurenci. Ta se ve vztahu ke klientům a investorům projevuje kladně především v tom, že se cena za projektové financování snižuje a zároveň se rozšiřuje paleta služeb, které banky nabízejí. Většina bank se potom snaží vyjít vstříc klientovi a jejich úsilím je připravit pro klienty řešení šité na míru.
Nicméně i nadále platí, že pro banku jsou zajímavější ty subjekty, které mají za sebou jisté zkušenosti a jsou za nimi vidět prokazatelné výsledky a tím nejsou pro banku úplně neznámé. Noví developeři jsou pak bankami pečlivě a přísněji prověřovány prostřednictvím finančního auditu nebo pomocí due diligence.
Co se záloh od klientů týká, tak tento zdroj financování stavby developeři dnes prakticky vůbec nevyužívají, protože se velmi osvědčil systém vázaných účtů nebo systém plánování plateb, kde klienti posílají své platby na vázaný účet a vedle toho
se financuje stavba bankovním úvěrem. Standardní záležitost ovšem zůstává, klient hradí první splátku z ceny bytu přímo developerovi, což může být také jedna z podmínek banky, pokud financuje takový projekt. Dále musí být uzavřeno určité množství budoucích kupních smluv, které musí být uzavřeny tak, že prostředky plynoucí od budoucích vlastníků bytových jednotek jsou hrazeny na vázaný účet projektového financování.
V průběhu času se změnil i poměr tzv.ekvity developerského projektu, to znamená určitý podíl vlastních zdrojů. Dříve banky požadovaly od developerů extrémní zajištění, kdy bylo nutné ručit nemovitostí, zástavním právem
k nemovitosti atd. Dále se ručilo i obchodními podíly takové společnosti a banky ještě požadovaly mít prodáno alespoň 30% bytových jednotek v takovém projektu a developer směl čerpat úvěr maximálně do výše 60% z celkové výše realizační ceny.
Dnes se tato ekvita výrazně změnila, kdy banky jsou ochotni projekt financovat za předpokladu, že developer má alespoň 20% i méně z potřebné celkové sumy.
Pokud je pak projekt situován na dobrém místě, má dobré zázemí, je dobře nastaven a stojí za ním kvalitní partneři, tak developerovi stačí mít pouze vlastní pozemek, který profinancuje z vlastních zdrojů, mít vydané územní rozhodnutí a stavební povolení a zrealizovat určitý počet prodejů bytů v podobě uzavřených rezervačních resp.budoucích kupních smluv. V případě splnění těchto podmínek lze velmi snadno vstoupit do jednání s bankou o možnostech financování takového projektu.
I přes příznivé změny, které se udály v souvislosti s postavením bank
k developerským projektům, má stále projektové financování ve velkých projektech určité zvláštnosti, kde jde zejména o komplexní pohled na projekt. Projektové financování zůstává i nadále pro banku velmi rizikové a proto vyjednávání trvá většinou několik měsíců, kdy dochází k uzavírání četné řady dokumentů. Nejde zde pouze o smlouvu o úvěru, ale i o komplexní zajišťovací dokumentaci, neboť banka i dnes požaduje maximálně možné zajištění celé transakce.
3. ROZPO Č TOVÁNÍ A PLÁNOVÁNÍ PEN Ě ŽNÍCH TOK Ů
Rozpočtování a plánování peněžních toků developerského projektu představují jeho klíčové aktivity.
Na základě rozpočtu, který prochází určitým fázemi zpřesňování a k jehož stanovení se využívá řada metod, se vymezí celkové investiční náklady. Celkové investiční náklady se následně stávají základem pro stanovení kapitálových výdajů projektu, jejichž výše je potřebná pro plánování peněžních toků.
Kromě kapitálových výdajů musí podnik také v rámci stanovení peněžních toků odhadnout předpokládané peněžní příjmy, které má projekt zabezpečit. Takto stanovený plán peněžních toků je východiskem pro zhodnocení projektu z hlediska jeho ekonomické efektivnosti a výsledek zhodnocení ovlivní samotné rozhodnutí investora.
3.1. Rozpo č et
Rozpočet investičního projektu představuje kvantitativní odhad investičních nákladů a je součástí jednotlivých projektových dokumentací. Odhad investičních nákladů je stanoven s menší či větší mírou přesnosti, a to podle toho, pro jaký stupeň projektové dokumentace má sloužit. Investiční náklady projektu pak zahrnují veškeré náklady, které jsou generovány a očekávány v jednotlivých fázích vývoje investičního projektu. Obvykle pak tuto činnost vykonává tým rozpočtářů.
3.1.1. Některé faktory ovlivňující rozpočty
Odhady investičních nákladů je mnohdy nutné dále upravit o určité faktory, které působí a ovlivňují průběh jejich výše. Jde např. o úpravu změn v ročním tempu inflace a vývoji směnných měnových kurzů a řadu dalších.
Inflace je spojena s růstem cenové hladiny a protože developerské činnosti zahrnují zejména dlouhodobé investiční projekty, je nutné počítat s možným nárůstem cen jednotlivých nákladových položek v rámci rozpočtování.
Předpokládané tempo růstu inflace může pak být rovnou zahrnuto do rozpočtu v podobě navýšení jednotlivých cen např. indexováním, nebo je možné se zvýšením cen počítat v rámci finanční rezervy, která je v developerské praxi běžně součástí celkového rozpočtu. Odhad tempa růstu inflace je převážně učiněn ze strany
odborníků, kteří vychází se statistických údajů a z uveřejňovaných prognóz centrální
banky, resp. ČNB. Většinou je tempo růstu inflace odhadnuto na základě inflace, která se projevila v předcházejícím roce.
Podobným způsobem jsou kalkulovány možné změny ve vývoji měnných kurzů, jejichž průběh sledují hlavně zahraniční investoři. Odhady budoucích pohybů
měnových kurzů představují všeobecně obtížné činnosti a jsou i v současné době velmi diskutovanou záležitostí. V rámci stanovení co možná nejpřesnější prognózy pohybu měnových kurzů se využívá řada metod a nástrojů jako je např.
fundamentální a technická analýza.
Z důvodu eliminace devizového rizika, resp. rizika, které vyplývá z možnosti nepříznivé změny kurzu, celosvětové developerské společnosti vytvářejí své
pobočky v daných zemích, neboť předpokládají, že výrobní vstupy a výstupy budou realizovány na jednom trhu a placeny tedy v jedné měně. Problém devizového rizika se v tomto případě nemůže plně odstranit ale pouze redukovat. Devizové riziko může pak ohrozit společnost ve fázi, kdy dceřinná společnost provádí transfer zisku k mateřské společnosti. I v této fázi může být dopad devizového rizika zmírněn v případě, kdy multinacionální společnost preferuje tzv. polycentrickou strategii2, v rámci které mají jednotlivé dceřinné společnosti velkou volnost v rozhodování a hlavně v rámci které je zisk investován zpravidla v zemi, kde byl vytvořen.
Do úpravy odhadu investičních nákladů se dále běžně promítají veškeré odlišnosti týkající se lokálních podmínek jako např. klimatické, seismické a
odlišnosti související se zákonnými normami jako např. technické provedení stavby, bezpečnost práce, ochrana životního prostředí atd.
V investičních nákladech se také značně projevují případné rozdíly
v přístupnosti lokality, kde má být projekt realizován. Je zřejmé, že hůře dostupná lokalita bude generovat určitou výši dodatečných nákladů než lokalita, která je přístupná bez překážek.
V neposlední řadě se v odhadu investičních nákladů charakterizují a vymezují možné chyby, které vyplývají z nedostatku spolehlivých informací,
metodologických nedostatků aj. a o které je třeba kvantifikovat a upravit investiční náklady.
2 Pražská, L.-Jindra, J.: Obchodní podnikání. 2.přepracované vydání. Praha : Management Press 2006. Strana 245
Za přijatelné intervaly spolehlivosti odhadu investičních nákladů3 se považuje interval do 50% u studií podnikatelských příležitostí, 30%-50% u předběžných technicko-ekonomických studií a technicko-ekonomických studií, a 10%-20% u úvodní projektové dokumentace. Z tohoto je patrné, že odhad investičních nákladů je postupně zpřesňován.
Zpřesňování velikosti investičních nákladů tedy do značné míry souvisí i s prostorem, v rámci kterého můžeme výši investičních nákladů ovlivňovat.
Investiční náklady můžeme s větší či menší mírou ovlivňovat, a to v závislosti na fázích života projektu. Nejvyšší míra ovlivnění investičních nákladů je možná v předinvestiční fázi, kde poznání projektu, co se detailů týká, je na nejnižší úrovni.
V průběhu fáze projektové a realizační značně vzrůstá detailní poznání investičního projektu a tím se prostor pro ovlivnění investičních nákladů omezuje.
3.1.2. Obecná struktura rozpočtu developerských projektů
Celkový rozpočet investičních nákladů má svou strukturu, která může vykazovat jisté odlišnosti v závislosti na oboru, odvětví, na rozsáhlosti a typu investičního projektu atd. Struktura celkového rozpočtu není obvykle závazná kromě státních investičních projektů.
V současné době se náklady většinou rozdělují na dvě hlavní složky, a to náklady spojené s koupí pozemku = cena pozemku a náklady pořízení stavby.
3.1.2.1. Cena pozemku
Cena pozemku závisí zejména na jeho umístění, kdy poloha pozemku jako nemovitosti ovlivňuje nejen jeho hodnotu ale také případnou prodejnost.
Dalším faktorem, který působí na hodnotu pozemku, je samozřejmě jeho celková výměra a způsob využití pozemku. Způsob využití pozemku, tím mám na mysli, zda jde o pozemek zemědělský, stavební, komunikaci atd., prakticky ovlivňuje užitek, který může daný pozemek ve formě výnosů přinést a tím zásadně zapůsobit na jeho hodnotu.
3 Fotr, J. a Souček, I.: Podnikatelský záměr a investiční rozhodování. 1.vydání. Praha : Grada Publishing 2005. Strana 27.
Z hlediska využití pozemků je dále podstatné, v jakém stupni územního plánování se daný pozemek nachází. Nejčastější využití pozemků je možnost výstavby. Zajištění právní možnosti výstavby, tzn. získání územního rozhodnutí a stavebního povolení, vyžaduje samozřejmě určité náklady, a to jak ve formě finančních prostředků, tak i času. V případě, že daný pozemek je již vybaven příslušnými povolení, odráží se tato skutečnost pozitivně ve výši jeho hodnoty.
Z dalších podstatných skutečností, na které závisí hodnota pozemku, je také situace, kdy na daném pozemku jsou již vybudované inženýrské sítě jako je elektřina, vodovod, kanalizace, plyn. Vybudování těchto sítí představuje nemalou nákladovou položku a v některých případech může i převýšit hodnotu pozemku bez sítí.
Tvar pozemku a ekologická zátěž pozemku z minulosti jsou také faktory, které významně působí na cenu pozemku.
3.1.2.2. Náklady na pořízení stavby
Náklady na pořízení stavby potom zahrnují veškeré náklady, které vznikají v jednotlivých fázích vývoje projektu. Základem těchto nákladů se stává cena za zhotovení díla (stavby), ceny jednotlivých strojů, zařízení a dalšího vybavení stavby.
Součástí těchto nákladů jsou dále náklady na různorodé služby související s projektováním projektu, inženýrskými propočty, právními činnostmi atd.
Nyní uvádím základní členění celkových investičních nákladů na pořízení stavby, které je v současné době nejčastěji využíváno developerskými
společnostmi.
Celkové investiční náklady na pořízení stavby vytváří tři hlavní části:
1. příprava a zabezpečení výstavby – tato část se týká zejména nákladů, které vznikají ve fázi předinvestiční přípravy a fázi projektování.
Jde zejména o náklady na zpracování studií sloužící různým účelům jako např. technicko-ekonomická studie.
Do této části se dále zahrnují náklady související s fází projektování projektu. Jde o náklady na zpracování projektové dokumentace např. pro účely územního plánování, územní rozhodnutí a také stavební povolení.
Dále jsou to náklady, které se vztahují na inženýrské činnosti a na různé průzkumy, jejichž vypracování je žádáno v souvislosti s daným projektem jako např.geologické průzkumy, průzkumy zeleně, geodetické zaměření atd.
2. stavební náklady – tato část nákladů se pak týká samotné realizace stavby.
Hlavní nákladovou položkou této části se stávají základní rozpočtové náklady, v rámci kterých se vyčíslují jednak náklady na stavební práce a jednak náklady na práce montážní.
Náklady na stavební práce existují většinou v podobě nákladů na hlavní stavební výrobu jako např. výkopové práce, položení základů a konstrukce.
Prakticky jde o prvotní práce, které probíhají na stavbě. Pomocné stavební práce pak zahrnují náklady na položení izolace, střešní krytiny, rozvedení elektřiny, kanalizace, vody, plynu atd.
Montážní práce, kde jde zejména o dodávky strojů a zařízení a jejich následná montáž, jsou také součástí základních rozpočtových nákladů.
Další významnou položkou nákladů stavební části jsou náklady na umístění stavby včetně případných regionálních nákladů. Tyto náklady se týkají zejména nákladů na zřízení stanoviště, přesunu stavebních kapacit a jiných.
V rámci stavebních nákladů se dále vykytují náklady spojené s pořízením technologií, které budou využity, s pořízením strojů a zařízení a nehmotného investičního majetku jako je např. programové vybavení, patenty a licence potřebné pro realizaci výstavby atd.
Další samostatnou nákladovou položkou jsou komplexní zkoušky a revize, které mají prokázat plnou funkčnost a nezávadnost stavby v této fázi, jsou součástí nákladů na její stavební část, pokud nejsou již zahrnuty v základních rozpočtových nákladech.
3. Ostatní náklady – tyto náklady zahrnují různorodé nákladové položky. Jde zejména o právní služby a servis, který zahrnuje veškeré činnosti právního charakteru. Tento náklad se obvykle kalkuluje na základě procentuální podílu ze stavebních nákladů. Výše tohoto podílu je zejména závislá na rozsáhlosti projektu, na jeho obtížnosti např.ve vztahu k možným dopadům
na vnější okolí atd. Výše podílu se většinou pohybuje od 1%-2,5% ze stavebních nákladů.
Mezi ostatní náklady se dále řadí náklady na podporu prodeje, tzn. náklady na reklamu. Tyto náklady jsou také stanoveny procentuální podílem ale z předpokládaných příjmů, které má investiční projekt zabezpečit.
V současné době se pohybují náklady reklamu v řádu 1%-2%
z předpokládaných příjmů.
Další náklad, který je procentuálně stanoven z předpokládaných příjmů je např. zprostředkovatelská provize z prodeje, přičemž její výše je cca
stanovena na 2,5% z příjmů dané investice.
Dalším nákladem, který může ale nemusí zvýšit celkový rozpočet je náklad, který vzniká v souvislosti se zvoleným způsobem financování projektu. Pakliže investor využije pro financování projektu např.
dlouhodobého bankovního úvěru jako cizího zdroje, musí očekávat a také se zaváže k určité úhradě ceny za získaní tohoto zdroje, která pak představuje úrokový náklad projektu.
Do ostatních nákladů projektu se v neposlední řadě vyčíslují provozní náklady developera, které představují např. náklady na zajištění chodu kancelářských a administrativních činností developera jako nájemné kanceláří, telefony a související služby, cestovní náklady atd.
Tak, jak projekt prochází postupně svými fázemi, dochází k upřesňování investičních nákladů, a proto existují různé typy rozpočtů vycházející z daných studií, které příslušejí určité fázi vývoje investiční projektu.
3.1.3. Typy rozpočtů
Rámcové rozpočty vznikají v době přípravy investičního projektu a jejich základem jsou předběžná technicko-ekonomické studie a technicko-ekonomické studie. Celkové investiční náklady jsou odvozeny z jednotkových nákladů jako je např. 1m3 obestavěného prostoru nebo na 1m2 plochy. Takto stanovené hodnoty se ocení cenou, která odpovídá nákladům na jejich pořízení.
Cena na 1 m3 obestavěného prostoru stavby nebo 1m2 plochy závisí zejména na druhu stavby, její konstrukci a vybavení, celkové koncepci a dispozičního řešení a také na její poloze. Je zřejmé, že např. ocelové a železobetonové konstrukce budou představovat rozdílné náklady na jejich pořízení, tak jako vyšší standardní vybavení stavby.
Co se polohy stavby týká, tak je např. prokazatelné, že ceny stavebních prací jsou daleko vyšší v prosperujících centrech, lokalitách. Dále např. stavba
realizovaná na zelené louce může vytvářet nižší náklady než stavba budovaná v již stávající zástavbě, tzv. proluce.
Hodnota na 1m3 obestavěného prostoru stavby či 1m2 plochy také výrazně závisí na vývoji cen stavebních prací. Cena stavebních prací je většinou stanovena pro příslušné období a k datu potřebnosti je možno ji upravit pomocí indexů.
Stanovení rámcového rozpočtu je obtížné zejména pro velmi rozsáhlé, jedinečné investiční projekty, těžko porovnatelné či bez možnosti srovnání. Ke stanovení rámcového rozpočtu se proto v praxi používají dvě metody – metoda srovnávací a metoda měrných investičních nákladů.4
Metoda srovnávací je založena na porovnání investičního projektu s již uskutečněným projektem. Srovnávaný projekt musí vykazovat stejné či podobné charakteristiky, případné odlišnosti jsou řešeny korekcí ceny. Projekty pro
porovnání se vyhledávají z různých dostupných zdrojů a databází, které mohou být k tomuto účelu vytvářeny přímo developerskou společností.
V rámci metody měrných investičních nákladů jsou předem zkalkulovány náklady na jednotku výkonu, na měrnou jednotku a vypracuje se položkový
rozpočet podle jednotlivých prvků stavebních konstrukcí. Celkové náklady daného prvku získáme vynásobení jednotkového nákladu se skutečným výkonem nebo skutečným množstvím a jejich sečtením. Je třeba mít na paměti, že rámcové rozpočty vykazují jisté nepřesnosti vyplývají z podkladů, ze kterých rámcové rozpočty vychází.
Na dalším stupni projektové dokumentace dochází k postupnému zpřesnění nákladů. V projektové dokumentaci pro územní rozhodnutí a stavební povolení jsou investiční náklady kvantifikovány přesněji a detailněji. Z nich pak vychází rozpočty, které jsou podrobnější.
4 Valach, J.: Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 1.vydání. Praha: EKOPRESS 2001.
Strana 46.
Nejpřesnějším rozpočetem je potom nabídkový rozpočet, jehož základem je zadávací projektová dokumentace, ve které jsou přesně klasifikován soupis prací a výkaz výměr. Nabídkový rozpočet se stává podkladem pro stanovení nabídkové ceny.
Kvalitní a reálný rozpočet se stává hodnotným nástrojem, pomocí kterého je kontrolována vlastní realizace stavby a veškeré činnosti s ní související a díky kterému je možné minimalizovat konflikty mezi investorem a dodavatelem.
3.2. Plánování pen ě žních tok ů developerského projektu
Peněžní tok z investičního projektu v podstatě tvoří veškeré výdaje a příjmy, které projekt vyvolává během svého celého života. Jeho plánování se řadí mezi velmi obtížné činnosti.
Obtížnost vyplývá především z toho, že peněžní toky jsou tvořeny většími počty různorodých veličin, na jejich kvantifikaci a také na jejich klasifikační zařazení se podílí řada odborníků, která připravuje daný investiční projekt. Protože plánování peněžních toků představuje podstatné činnosti, nemělo by docházet k podcenění této úlohy, ba naopak stanovení peněžních toků by mělo probíhat v rámci pečlivé přípravy a zhodnocení jednotlivých toků a také jejich příčin.
Identifikace jednotlivých příčin, resp. důvodů, proč peněžní toky vznikají nebo mohou s větší či menší pravděpodobností vznikat, se detailně konstatuje v plánu peněžních toků.
Případné chyby a omyly, které mohou vyplývat z nedostatku kvalitních
informací nebo z velmi rychlého a nekvalitního odhadu výše jednotlivých peněžních toků, mohou pak následně vést k chybným výsledkům v rámci propočtů efektivnosti projektu.
Nedostatky a chyby při identifikaci peněžních toků a jejich odhadu mohou mít více příčin. Za zmínku stojí zejména dvě hlavní příčiny. První příčinou je nesprávná náplň peněžních toků projektu z hlediska jejich složek, to znamená v podstatě, co má být a co nemá být do peněžního toku zahrnuto. Druhá z příčin pak představuje chybné stanovení výše, resp.hodnot jednotlivých složek peněžních toků projektu za dobu jeho života.
Náplň peněžních toků
Mezi klíčové faktory, které mohou a obvykle i způsobí chybný odhad
jednotlivých peněžních toků projektu ve vztahu k jejich náplni, patří nedostatečné vyjasnění si, k jakému účelu mají být peněžní toky stanoveny. Je zapotřebí rozlišit, zda peněžní toky projektu mají sloužit pro hodnocení ekonomické efektivnosti nebo pro posouzení jeho finanční stability nebo také komerční životaschopnosti.
Pokud hodnotíme ekonomickou efektivnost projektu, je třeba pro dosažení kvality tohoto hodnocení oddělit rozhodování investiční od rozhodování finančního.
Podstata tohoto hodnocení spočívá v základním předpokladu, kdy investiční projekt je jakoby postaven na plném vlastním financování, tzn. bez použití cizích zdrojů. V případě splnění tohoto předpokladu se vymezují v podstatě dva peněžní toky, a to investiční a provozní.
Jestliže smyslem hodnocení má být posouzení finanční stability, identifikuje se kromě investičního a provozního toku také tok finanční. Zde peněžní tok již vychází z konkrétní zvolené formy financování investičního projektu a jeho úlohou je zejména vyhodnotit, zda posuzovaný projekt je schopen kromě jiného zabezpečit úhradu úroků a s plátek z případných přijatých úvěrů jak v podobě bankovních tak i dodavatelských, popřípadě zda projekt zajistí úhradu leasingových splátek, bude-li tato forma financování využita.
Výše peněžních toků
Z důvodu kvalitního a správného posouzení projektu z hlediska jeho
ekonomické efektivnosti je kromě správné struktury peněžních toků také zapotřebí co možno nejspolehlivěji odhadnout jejich výši, resp.hodnoty. V podstatě to znamená co nejlépe vyčíslit příjmy a výdaje v jednotlivých položkách a
v jednotlivých letech života celého projektu. V rámci tohoto vyčíslení je třeba se zejména vyvarovat přílišnému optimismu např. v souvislosti s prodejními představami.
V praktické části budu projekt hodnotit z hlediska jeho ekonomické efektivnosti, a proto se tomuto přístupu budu věnovat blíže.
3.2.1. Peněžní toky pro hodnocení ekonomické efektivnosti
Peněžní tok je zde tvořen jak příjmy tak výdaji, které vznikají v jednotlivých etapách života projektu, a to za předpokladu plného vlastního financování.
Je typické, že v období přípravy a zejména v období vlastní výstavby daný projekt generuje pouze výdaje. Výdaje mají charakter investičních výdajů a jsou představeny vynaloženými prostředky, které jsou v daném investičním projektu vázány obvykle delší dobu. Období provozu projektu je spojeno zejména z příjmy, které má projekt zajistit a to většinou ve formě tržeb z prodeje.
Období provozu generuje také obvykle i výdaje, a to jak provozního charakteru tak i investičního. Investiční výdaje v tomto období mohou být výdaje na obnovu výrobního zařízení, jehož doba životnosti je kratší než životnost celého projektu.
Dalšími výdaji jsou např. výdaje na rozšíření kapacity, pokud je toto rozšíření potřebné, např. ve vztahu ke zvyšující se poptávce po daném produktu nebo službě.
Provozní náklady pak zejména představují náklady, které jsou přímo spojeny s provozem daného projektu jako jsou např. výdaje na nákup surovin, materiálu, energií, mzdových nákladů, nákladů na sociální a zdravotní pojištění.
V neposlední řadě v období likvidace se můžeme setkat jak s výdaji, které jsou s likvidací spojeny např. výdaje na prodej majetku, tak také s příjmy např. v podobě příjmů z prodeje určitých složek majetku. Zda budou převažovat příjmy nad výdaji nebo naopak, závisí na konkrétním postavení podniku, který je likvidován a také na konkrétní tržní situaci zejména z hlediska prodeje majetku likvidovaného podniku.
3.2.1.1. Investiční náklady jako peněžní tok v období přípravy a realizace projektu
Investiční náklady existují v podstatě trojího druhu, a to náklady vynaložené na pořízení dlouhodobého majetku hmotného i nehmotného, čistý pracovní kapitál a ostatní náklady kapitálového charakteru.
Náklady na pořízení dlouhodobého majetku
Jak bylo výše míněno, tyto náklady tvoří náklady na pořízení hmotného a nehmotného dlouhodobého majetku, který je zapotřebí pro úspěšnou realizaci projektu. V rámci hmotného majetku jde zejména o náklady na získání pozemků, náklady související se stavební částí jako jsou náklady na zřízení staveniště, na vlastní vybudování stavby nebo na stavebně-inženýrské práce.
Další náklady, které mají povahu dlouhodobého majetku, jsou např. náklady na strojní část projektu jako jsou výdaje na pořízení či pronájem různých výrobních zařízení, dopravních prostředků aj.
Mezi tyto náklady se také v praxi obvykle řadí i výdaje spojené s vypracováním různých stupňů projektové dokumentace a studií sloužící různým účelům.
Náklady na pořízení nehmotného majetku jsou představeny především pořizovacími výdaji, což jsou výdaje spojené s nově zakládanou společností a zahrnující různé soudní a notářské poplatky, místní správní poplatky a další, výdaji na nákup softwarů, různých patentů a licencí, jsou-li potřeba pro zabezpečení hladkého průběhu realizace projektu.
Náklady, které jsou představeny výdaji na obnovu dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku a náklady na spojené s likvidací tohoto majetku, v rámci projektů na bytovou výstavbu nepřipadají v úvahu, neboť úsilím developerských společností je prodat tyto bytové jednotky po dokončení jejich výstavby a zejména i dříve a to z výše zmíněných důvodů.
Čistý pracovní kapitál
Vynaložení prostředků na pořízení dlouhodobého majetku nejsou jedinými prostředky, které jsou v projektu dlouhodobě vázány. Realizace projektu také vyžaduje určité dlouhodobě vázané prostředky v podobě zásob, pohledávek a krátkodobého finančního majetku.
Jsou to prostředky, které představují oběžná aktiva, bez kterých by projekt nemohl fungovat a které se označují jako hrubý pracovní kapitál. Potřeby
financování těchto aktiv jsou sníženy prostřednictvím různých krátkodobých závazů jako jsou např. úvěry na dodávky různých surovin, matriálů atd., závazky vůči zaměstnancům, státu aj. Potom rozdíl mezi oběžnými aktivy a krátkodobými závazky představuje čistý pracovní kapitál.
Zvýšení, resp.výdaje do pracovního kapitálu vznikají zejména v posledním etapě výstavby projektu a v průběhu provozu. V závěrečné etapě výstavby jde především o výdaje na předzásobení, zakoupení náhradních dílů atd. V období provozu je třeba hlavně financovat nedokončenou výrobu, zásoby hotových výrobků, pohledávky aj.
Výše čistého pracovního kapitálu je stanovena v podobě odhadu, který ovšem ve skutečnosti bude vykazovat jisté odchylky. V praxi se často nároky na pracovní kapitál značně podceňují nebo i zcela opomíjejí. Tato skutečnost vede následně k podcenění investičních nákladů a projekty se mohou dostat do finančních potíží, neboť nebyly určeny zdroje na jejich krytí, a to zejména v období zahájení provozu.
Ostatní výdaje kapitálového charakteru
Výdaje na pořizování dlouhodobého majetku a výdaje na pracovní kapitál tvoří obvykle většinu celkových investičních nákladů. V některých případech je možně se setkat ještě s náklady, které se běžně nezařazují do účetních investičních nákladů, ale které je účelné zařadit do širšího pojetí investičních nákladů v rámci rozhodování o investici. Jsou to např. výdaje na výzkum a vývoj, který souvisí s daným
projektem, výdaje na zaškolení a výcvik pracovníků, konzultační služby, marketingové studie a další.
Výše peněžních toků
Pro stanovení investičních nákladů ve smyslu jejich vyčíslení se zejména využívají informace o cenách a propočtech realizovaných v minulosti, přičemž tento zdroj informací většinou vyplývá z vlastních databází, které jsou podnikem k tomuto účelu vytvářeny. Dále je možné využít tzv. referenční zdroje, jejichž postatu tvoří indexování nákladů projektů realizovaných v minulosti neboli v tomto případě dochází ke korekci nákladů na základě odlišností, které minulý a aktuální projekt vykazují.
V rámci stanovení investičních nákladů se v praxi často stává, že skutečné investiční náklady převyšují náklady plánované. Tato skutečnost je logická, neboť plánované investiční náklady se vymezují na základě odborných odhadů, přičemž tyto odhady jsou postupně zpřesňovány. Přestože dochází tedy k určitým
zpřesňováním, odhady nejsou většinou nikdy tak kvalitní, aby skutečné náklady byly rovny těmto odhadům. Jelikož dnes snad každý investor počítá s tímto rozdílem již dopředu, vytváří se pro tento účel v rámci investičních nákladů jistá finanční rezerva, a to procentuálně z plánovaných investičních nákladů.
Tak, jak dochází k postupnému zpřesňování investičních nákladů
v jednotlivých etapách vývoje projektu, dochází také k postupnému snižování této rezervy. Přesnost investičních nákladů se pohybuje v období předinvestiční fáze mezi 30-50% a odhad finanční rezervy je pak stanoven v intervalu 15-20%
z investičních nákladů. V období přípravy projektové dokumentace dochází ke zpřesnění odhadu investičních nákladů na 10-30% a tím i k upravení finanční rezervy na úroveň 10-15%. V době vlastní výstavby se přesnost odhadu investičních nákladů pohybuje v rozmezí 0-10% a finanční rezerva 3-7%.5
3.2.1.2. Peněžní toky v období provozu
V období provozu jsou peněžní toky tvořeny jak příjmy tak výdaji, které mají již většinou charakter neinvestiční, i když může docházet k překrývání fáze investiční a fáze provozním jak již bylo zmíněno.
Pro stanovení příjmů z investičního projektu se sestavuje plánovaný výkaz zisků a ztrát, který obsahuje jak potenciální výnosy tak i náklady. Těžištěm se tak stává stanovení plánovaného výsledku hospodaření po zdanění, který se dále
upravuje o položky, jež nejsou např.skutečným výdajem ale představují náklad jako odpisy. Dále je také třeba zohlednit změnu čistého pracovního kapitálu, bude-li k ní docházet.
Výnosy
Výnosy z projektu jsou zejména tvořeny tržbami z prodeje. Výnosy z tržeb jsou plánovány na základě očekávaných objemů prodeje a jejich očekávaných prodejních cen. Je třeba poznamenat, že, přestože jde vcelku o snadný propočet, výsledek se stává pouhým odhadem potenciální tržeb a tím i jevem nejistým.
5 Fotr, J. a Souček, I.: Podnikatelský záměr a investiční rozhodování. 1.vydání. Praha : Grada Publishing 2005. Strana 94.
Odhady budoucích tržeb se sice opírají o různorodé prognózy, které se týkají např. růstu daného trhu, v rámci kterého je projekt realizován, vývoje poptávky po daném produktu či službě, vývoje prodejních cen, vývoje měnných kurzů a
zahraničních prodejních cen, pakliže podnik plánuje orientovat se i na zahraniční trhy. V podstatě se ale plánování budoucích peněžních příjmů opírá o odhady velice nejistých a tím i rizikových veličin, a proto je nutné zabezpečit určitou obezřetnost i přesto, že se v současnosti využívá řada vědeckých a jiných metod, které mají usnadnit odhady vývoje těchto nejistých veličin.
Mezi tyto metody např. patří statistická metoda regresní analýzy, jejíž podstata spočívá v prognóze vývoje určité veličiny na základě faktorů, které mohou svým vývojem ovlivnit vývoj této veličiny, tzn., že je prokázána určitá závislost zkoumané veličiny na těchto faktorech. Výběrem vhodných faktorů, s využitím párové
korelace a modelováním regresních modelů se může dospět k poměrně přesným výsledkům.
Peněžní příjmy developerských projektů jsou obvykle závislé na vývoji
poptávky v oblasti bytové výstavby. Pro budoucí odhad poptávky se hledají faktory, které ji nejvíce ovlivňují jako např. počet obyvatel v dané lokalitě, věková struktura obyvatel, průměrné příjmy obyvatel, struktura jejich výdajů atd. a hodnotí se
závislost poptávky na těchto jednotlivých faktorech.
Čím větší se projeví výrazná odchylka skutečnosti od plánu, tím vyšší finanční ztráty vzniknou a tím větší dopad to bude mít na samotný podnik. V praxi je
většinou běžné, že vznikají určité odchylky plánu od skutečnosti, neboť není ve většině případů možné zcela a přesně odhadnout budoucí vývoj nejistých veličin.
Z tohoto důvodu je doporučováno pracovat v rámci plánování budoucích příjmů z investice s určitým počtem variantních scénářů, které mohou nastat s větší či menší pravděpodobností. Většinou se jedná o pozitivní, standardní a negativní varianty.
Náklady
Náklady, které vznikají v období provozu, se získají součtem jednotlivých nákladových položek, které souvisejí se spotřebou materiálu, energie, s osobnímu náklady, odpisy, služeb atd.
Propočty víceméně vycházejí z vymezení množství jednotlivých nákladových položek pomocí jejich měrných jednotek a zjištění nákupních cen a to zejména
v případě nákladů přímých. Náklady režijní neboli nepřímé, resp. jejich jednotlivé položky se kalkulují již v hodnotovém vyjádření.
V rámci developerských projektů, dochází k situaci, kdy se fáze realizace, tzn.
fáze vlastní výstavby, překrývá s fází uvedení projektu do provozu ve smyslu
počáteční prodejních aktivit. Prodejní činnosti většinou začínají v době, kdy dochází k samotné výstavbě nových bytových jednotek a možná i dříve. Má-li společnost významné postavení na trhu v oblasti bytové výstavby a je-li tato společnost vnímána jako spolehlivá a kvalitní, může dojít k situaci, kdy veškerý počet bytů, který má projekt zabezpečit, nebo alespoň jejich většina, je prodána ještě před samotným dokončením stavby.
Tato situace je velice prospěšná pro podnik, neboť projekt již generuje peněžní příjmy, které mohou být následně použity na různé účely, zejména na úhradu v té době ještě vznikajících investičních nákladů.
4. HODNOCENÍ EKONOMICKÉ EFEKTIVNOSTI PROJEKT Ů
V rámci investičního rozhodování investor nebo skupina investorů hodnotí různé investiční projekty a jejich možné varianty, přičemž k tomuto hodnocení využívají řadu metodických nástrojů a kvalifikovaných odhadů, které mají v podstatě usnadnit toto rozhodování.
Základním nástrojem, který se pak stává východiskem pro investiční rozhodnutí, je kvalitně zpracovaná technicko-ekonomická studie. V rámci této studie zaujímá přední postavení její finanční část, ve které je hodnocen daný projekt a jeho případné varianty prostřednictvím finanční analýzy, která poskytuje základní informace finančního charakteru.
Výsledek vyhodnocení těchto informací se následně stává impulsem pro investora vzhledem k přijetí nebo zamítnutí projektu.
Zhodnocení a následný výběr projektů vede tedy ke dvěma závažným
rozhodnutím, a to k investičnímu rozhodnutí a rozhodnutí finančnímu. Investiční rozhodnutí vymezuje věcnou náplň projektu, to znamená čeho se vlastně
navrhovaný projekt týká. Věcná náplň projektu může být charakterizována určitým
výrobním programem nebo programem služeb, dále velikostí a rozsahem celého projektu, technologií, výrobním zařízením atd. Investiční rozhodnutí prakticky představuje rozhodnutí investora do jakých konkrétních aktiv chce investovat.
Pokud se investor rozhodne zrealizovat konkrétní investiční projekt, musí také rozhodnout o finančním zdroji, neboť ho investiční projekt bude jistě vyžadovat.
Investor musí tedy učinit kromě investičního rozhodnutí také rozhodnutí finanční.
V rámci finančního rozhodnutí jde nejen o odhad velikosti a struktury finančních zdrojů, ale také o možnostech jejich získání, to znamená rozhodnout o způsobu, resp.formě financování. Investiční a finanční rozhodování jsou na sobě závislé a jejich společným znakem, který tvoří základ pro tato rozhodnutí, jsou peněžní toky projektu generované v jednolitých etapách jeho života.
Aby investiční projekt zabezpečil svou realizací určitý přínos pro podnik, tzn.aby přispěl k růstu jeho hodnoty, musí naplnit určité podmínky celkové efektivnosti.
Celková efektivnost investičních projektů je pak posuzována na základěřady finančních kritérií, které hodnotí efektivnost investic a které komplexně postihují příspěvek investičního projektu k maximalizaci tržní hodnoty podniku.
4.1. Základní č len ě ní a klasifikace finan č ních kritérií, resp.
metod hodnocení efektivnosti investi č ních projekt ů
Základní klasifikace jednotlivých metod vychází ze skutečnosti, zda jednotlivé metody respektují faktor času nebo nikoli. V praxi existují ovšem i metody, které nezohledňují tento faktor. Tyto metody jsou sice relativně snadnější na propočet, ale mohou poskytovat zkreslené výsledky vyplývající právě z nezahrnutí časového hlediska.
4.1.1. Časové hledisko
Podle toho, zda metody respektují faktor času či nikoli, rozlišují se metody statické a dynamické.
Statické metody hodnocení efektivnosti6 pak, jak vyplývá již ze samotného názvu, nezahrnují do svých propočtů faktor času. Zkreslení výsledku hodnocení efektivnosti projektu z hlediska času může být způsobeno tím, že kapitálové výdaje může projekt generovat po více let. To samé pak platí pro předpokládané příjmy z investice, u nichž předpokládáme, že je projekt bude vytvářet v rámci jednotlivých období, např. v rámci 5-let, kde doba generování příjmů pak závisí na stanovené době ekonomické životnosti projektu.
Aby výsledek hodnocení efektivnosti investičního projektu byl obrazem skutečnosti, je nutné peněžní toky vytvářené investicí posuzovat v rámci jednoho časového okamžiku, kdy může jít o jejich současnou hodnotu, tzn.hodnotu vztaženou do současnosti, a nebo případně o jejich budoucí hodnotu.
Pro některé případy ovšem tyto metody jsou využitelné a mohou podávat realistický výsledek. Týká se to především krátkodobých investic, kde faktor času se stává méně významným vlivem.
Druhým momentem, kdy časové hledisko ztrácí na důležitosti, je také případ nízkých diskontních sazeb, které se používají pro převod hodnot buď do současnosti nebo do budoucnosti. Pokud jsou diskontní sazby nízké, tak výsledek, který se získá metodou respektující faktoru času nebude příliš odlišný od výsledku, který získáme statickou metodou, tzn. bez faktoru času.
Dynamické metody je tedy zapotřebí tedy používat v případech, kdy jde zejména o dlouhodobé investice nebo pokud jsou diskontní sazby vysoké, a to z výše uvedených důvodů.
Další účelné členění metod hodnotících efektivnost investičních projektů je členění podle přínosu, který má projekt svou realizací zabezpečit, resp. jde o konečné efekty, které dopadnou na daný podnik.
4.1.2. Hledisko efektů
6 Valach, J.: Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 1.vydání. Praha: EKOPRESS 2001.
Strana 69.
Různé investiční projekty jsou připravovány a realizovány za účelem různých cílů podniku, resp. za účelem různých forem přínosů. Efekty investičních projektů mohou být vymezeny pomocí řady kritérií, kde mezi nejvýznamnější patří zejména zisková, nákladová kritéria a kritérium čistého peněžního příjmu.
Je-li investiční projekt hodnocen pomocí ziskových kritérií7, posuzuje se schopnost projektu zabezpečit určitý přínos pro podnik, a to ve formě dosaženého zisku z investice, resp. zisku sníženého o placenou daň ze zisku.
Pokud je investiční projekt posuzován prostřednictvím nákladových kritérií8, je toto hodnocení založeno na výši předpokládané úspory jak provozních tak
investičních nákladů, kterou má investiční projekt vyvolat.
Protože oba výše zmíněné způsoby hodnocení investičních projektů se potýkají s potížemi, které mohou způsobit různé dopady na konečné rozhodnutí o investici, jsou kritéria využívající pro hodnocení efektivnost projektu peněžní příjem9 nejvíce současnou finanční teorií doporučovány, neboť peněžní příjem pak představuje skutečný příjem generovaný investicí. Jsou zde tedy zohledněny veškeré nepeněžní operace, kdy peněžní příjem je nejčastěji kalkulován jako účetní zisk po zdanění zvýšený o odpisy a případné další náklady, které nebyly skutečnými výdaji.
Pro účely posouzení efektivnosti konkrétního projektu Průhonice, budu využívat dvě metody, a proto se těmto metodám budu věnovat větší pozornost.
4.2. Metoda č isté sou č asné hodnoty
Metoda čisté současné hodnoty je metoda, která respektuje časovou hodnotu peněz. Je to tedy metoda dynamická.
V rámci této metody se hodnotí daný investiční projekt, popřípadě jeho možné varianty, z hlediska peněžních příjmů jako efektu z této investice. Respektováním faktoru času dochází v podstatě k úpravě peněžních toků, resp. k jejich aktualizaci do současnosti. Tato úprava vychází ze skutečnosti, kdy stejná výše určité peněžní
7 Valach, J.: Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 1.vydání. Praha: EKOPRESS 2001.
Strana 70.
8 Valach, J.: Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 1.vydání. Praha: EKOPRESS 2001.
Strana 70.
9 Valach, J.: Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 1.vydání. Praha: EKOPRESS 2001.
Strana 70.
