Hlavní práce66887_malk07.pdf, 1.3 MB Stáhnout

(1)

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE Fakulta mezinárodních vztahů

Obor: Podnikání a právo

Nájemní smlouvy (bakalářská práce)

Autorka: Kateřina Malá

Vedoucí práce: doc. JUDr. Michal Spirit, Ph.D.

Katedra podnikového a evropského práva

Rok 2018/2019

(2)

Prohlášení

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci vypracovala samostatně a vyznačila všechny citace z pramenů.

V Praze dne 29. dubna 2019 ...

Kateřina Malá

(3)

Poděkování

Touto cestou bych ráda poděkovala vedoucímu mé práce, doc. JUDr. Michalu Spiritovi, Ph.D., za jeho odborné vedení, trpělivost, cenné rady a připomínky. Poděkování si zaslouží také moje rodina, můj přítel a přátelé, kteří mě po celou dobu psaní práce podporovali.

(4)

Obsah

Úvod ... 6

1 Nový občanský zákoník... 9

1.1 Zásady NOZ ... 9

1.2 Zásadní změny oproti původnímu OZ ... 16

1.2.1 Obecný přehled ... 16

1.2.2 Nájem a pacht ... 17

1.2.3 Výprosa ... 27

1.2.4 Výpůjčka ... 27

1.2.5 Zápůjčka ... 28

2 Vymezení základních pojmů ... 30

2.1 Nájem ... 30

2.2 Pacht ... 30

2.3 Výprosa, výpůjčka, zápůjčka ... 32

2.3.1 Výprosa ... 33

2.3.2 Výpůjčka ... 33

2.3.3 Zápůjčka ... 35

3 Úprava nájmu dle NOZ ... 37

3.1 Obecný nájem ... 37

3.1.1 Předmět nájmu ... 37

3.1.2 Doba nájmu ... 38

3.1.3 Nájemce ... 39

3.1.4 Pronajímatel ... 40

3.1.5 Nájemné ... 43

3.1.6 Podnájem... 43

3.1.7 Změna vlastnictví ... 43

3.1.8 Skončení nájmu ... 45

3.2 Nájem bytu a domu ... 49

3.2.1 Předmět nájmu ... 50

3.2.2 Subjekty nájmu ... 51

3.2.3 Odevzdání bytu ... 52

3.2.4 Nájemné ... 53

3.2.5 Zvyšování nájemného ... 54

3.2.6 Platby za služby ... 56

3.2.7 Jistota ... 57

3.2.8 Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele ... 58

(5)

3.2.9 Úpravy a jiné změny bytu nebo domu ... 59

3.2.10 Ohlášení závad pronajímateli ... 61

3.2.11 Členové nájemcovy domácnosti ... 62

3.2.12 Podnájem... 63

3.2.13 Následky smrti nájemce bytu ... 64

3.2.14 Skončení nájmu bytu ... 66

3.2.15 Nájem služebního bytu ... 73

3.2.16 Nájem bytu zvláštního určení ... 73

3.2.17 Smlouva o nájmu bytu a domu... 74

Závěr ... 75

Seznam použitých zdrojů... 79

Knižní zdroje ... 79

Právní předpisy a související dokumenty ... 81

Internetové zdroje ... 82

Seznam příloh ... 83

(6)

6

Úvod

Tématem této bakalářské práce jsou nájemní smlouvy. Dané téma jsem si zvolila proto, protože nájem je institut, se kterým se setkává celá řada osob. Je tedy nesmírně důležité, aby si jednotlivé osoby, ať už v postavení nájemce či pronajímatele, byly vědomy svých práv a povinností.

V této bakalářské práci se zaměřím především na ustanovení občanského zákoníku upravující nájem obecně a dále na zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu, a to z toho důvodu, že nájem bytu a domu je institut, se kterým přicházíme běžně do kontaktu a díky kterému můžeme uspokojovat jednu z našich základních životních potřeb – potřebu bydlení. Další zvláštní ustanovení občanského zákoníku upravující nájem prostoru sloužícího k podnikání, podnikatelský pronájem věcí movitých, nájem dopravního prostředku a ubytování jsem ve své práci nezahrnula, protože nájem je velmi rozsáhlý institut a chtěla jsem se podrobněji věnovat zejména problematice nájemního bydlení.

Bydlení je častým tématem našeho každodenního života. Setkáváme se s ním ve zprávách, při politických kampaních nebo i v běžném rozhovoru. Jelikož bydlení patří mezi základní lidské potřeby, je nezbytné, aby byla zajištěna určitá úroveň a dostupnost bydlení. Každý by měl mít možnost dosáhnout na slušné a bezpečné bydlení. I Listina základních práv a svobod ve svém dvanáctém článku pamatuje na nedotknutelnost obydlí, kdy nikomu není dovoleno do obydlí vstoupit bez souhlasu toho, kdo v něm bydlí.¹

V podstatě existují dva hlavní právní důvody užívání nemovitosti, a to nájemní bydlení a vlastnictví nemovitosti. Dále existuje i možnost podnájmu, družstevního bydlení nebo věcného břemene a další. Kterou formu zvolit je v dnešní době otázka, se kterou se potýká velká spousta lidí. Nájemní bydlení sice nepředstavuje závazek jako hypotéka na vlastní nemovitost, ale na druhou stranu v lidech evokuje nejistotu, a proto většina lidí volí nájem pouze jako dočasné řešení. S bydlením, ať už jde o jakoukoli jeho formu, se pojí řada práv a povinností.

1Česká republika. Listina základních práv a svobod. In Sbírka zákonů, Česká republika. 1992, roč. 1993, Dostupný také z WWW: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/ViewFile.aspx?type=z&id=22426

(7)

7

Dle údajů z roku 2016 dostupných na Eurostatu vyplývá, že více než polovina občanů EU si zvolila cestu vlastnictví bytu či domu, přičemž více než dvě pětiny z nich žily v nemovitosti nezatížené hypotékou či půjčkou. Ve vlastní nemovitosti s dosud nesplacenou hypotékou či půjčkou žila více než jedna čtvrtina obyvatel EU. V žádném z členských států nebyl vyšší podíl osob bydlících v nájmu než osob bydlících ve vlastní nemovitosti. Z dostupných údajů je zřejmé, že nájemní bydlení je nejrozšířenější ve Švýcarsku, kde dle těchto údajů bydlelo v roce 2016 více obyvatel v nájmu než ve vlastní nemovitosti.²

V České republice byly dle údajů Ministerstva pro místní rozvoj obydlené nemovitosti používány z 55,9 % svými vlastníky a nájemci je využívali v 22,4 % případů.³ V České republice tedy můžeme vidět trend preference vlastnictví nemovitosti před nájemním bydlením.

Nájem představuje právní vztah mezi osobou pronajímatele a osobou nájemce, kteří mají vůči sobě odpovídající práva a povinnosti. Vztahy týkající se vlastnictví i nájemního bydlení jsou součástí práva soukromého a upravuje je občanský zákoník. Nájem spadá do oblasti relativních majetkových práv, konkrétně závazků z právních jednání.⁴ S nájmem se můžeme setkat jak u osob fyzických, tak u osob právnických.

Cílem této práce je popsat hlavní rozdíly mezi předchozí a současnou úpravou nájmu podle občanského zákoníku s následným zaměřením na popsání nájmu a nájmu bytu a domu podle současné právní úpravy. Nový občanský zákoník přinesl více než tři tisíce paragrafů a s tím samozřejmě i velkou spoustu změn. Změny se nevyhnuly ani oblasti nájmu a nájemního bydlení, je tedy na místě otázka, zda je současná úprava lépe propracovaná, popřípadě pro koho, nájemce či pronajímatele, je výhodnější. Hypotézou mé bakalářské práce tedy je, že úprava nájmu podle nového občanského zákoníku, konkrétně tedy nájemního bydlení, je lépe zpracovaná a přináší výhody jak pro nájemce, tak pro pronajímatele.

2 EUROSTAT. statistika bydlení [online]. [cit. 13.11.2018]. Dostupný na WWW: https://ec.europa.eu/eurostat/statistics- explained/index.php?title=Housing_statistics/cs#Dal.C5.A1.C3.AD_informace_z_Eurostatu

3 MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR. bydlení v České republice v číslech [online]. [cit. 13.11.2018]. Dostupný na WWW: http://www.mmr.cz/getmedia/fbc2047b-dda3-4a21-b2d4-eebd3f3675e3/Bydleni-v-Ceske-republice-v-cislech-(srpen- 2017).pdf

4 SELUCKÁ, Markéta a HADAMČÍK, Lukáš. Nájem bytu a domu po rekodifikaci soukromého práva. Praha: Wolters Kluwer, 2015. Právní monografie (Wolters Kluwer ČR). s. 1-2. ISBN 978-80-7478-837-6.

(8)

8

Pro zpracování daného tématu jsem použila různé metody, abych tak dosáhla cíle, který jsem si pro tuto práci vymezila. Informace pro bakalářskou práci jsem čerpala ze zákonů, komentářů k občanskému zákoníku, odborných publikací a článků. Použila jsem metody srovnávaní, analýzy a popisu.

Má bakalářská práce je členěna na několik kapitol. První kapitola se věnuje zásadám, na kterých spočívá nový občanský zákoník a které jsou nezbytné pro pochopení logiky a praktické aplikace jeho ustanovení. Dále se v rámci první kapitoly zabývám rozdíly mezi dosavadní a současnou úpravou, a to zejména v oblasti nájmu a pachtu. Zmíním zde však i rozdíly, které nová právní úprava přinesla pro výprosu, výpůjčku a zápůjčku.

V druhé kapitole popíšu některé způsoby přenechání věci k užití jinému. Jedná se o pacht, výprosu, výpůjčku a zápůjčku, přičemž pochopení těchto institutů je nezbytné k tomu, abychom je mohli odlišit od nájmu.

Stěžejní kapitolou mé práce je kapitola třetí, ve které se již detailně zabývám úpravou nájmu dle nového občanského zákoníku. V této kapitole popisuji jednak obecná ustanovení o nájmu, která zahrnují, co může být předmětem nájmu, jaká je doba nájmu a nájemné, kdo je pronajímatelem a nájemcem, jaká práva a povinnosti jim z nájmu plynou, co je podnájem, jak se postupuje při změně vlastnictví k předmětu nájmu a jak může nájem skončit. Dále se zaměřím na zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu, ve kterých se věnuji zejména předmětu nájmu, subjektům nájmu, odevzdáním bytu pronajímatelem i nájemcem, nájemnému a jeho zvyšování, jistotě, právům a povinnostem plynoucím z nájmu, ohlášením závad a skončením nájmu bytu či domu. Stručně také popisuji nájem služebního bytu a bytu zvláštního určení. Na konci této kapitoly se zaobírám konkrétně smlouvou o nájmu bytu či domu a jejími náležitostmi. Konkrétní vzory pro smlouvy k nájmu bytu a další související podání naleznete v přílohách.

V závěru práce shrnu zjištěné poznatky a vyhodnotím hypotézu.

(9)

9

1 Nový občanský zákoník

Nový občanský zákoník, tedy zákon číslo 89/2012 Sb., se stal účinným 1. 1. 2014. Spolu s ním se objevily i nové zákony jako je například zákon o obchodních korporacích, zákon o veřejných rejstřících nebo zákon o katastru nemovitostí. Současně bylo zrušeno asi dvě stě jiných právních předpisů. Jednalo se tedy o velice významnou změnu práva.

Soukromé právo bylo částečně přepracováno již počátkem devadesátých let, ale skutečnou obnovu přinesla až tato rekodifikace, která je výsledkem práce velké spousty právníků v čele s profesorem Karlem Eliášem. Nový občanský zákoník se zaměřuje spíše na lidskou svobodu a formální pravidla tak staví do pozadí.⁵ Oproti tomu základem občanského zákoníku z roku 1964 byl pozitivistický přístup k právu. To znamená, že původní občanský zákoník vycházel z toho, že pouze to právo, které je ve formě zákonů, je právem, podle kterého se musí vše a všichni řídit. Dával tedy přednost doslovnému znění a psanému textu právního předpisu před jeho účelem a smyslem.⁶ Nový občanský zákoník mění dosud zavedené principy a pohled na soukromé právo.⁷

1.1 Zásady NOZ

V hlavě I. nového občanského zákoníku nalezneme úvodní zásady a výkladová pravidla.

Tyto zásady a výkladová pravidla se aplikují i na právní vztahy, které vznikly před účinností nového občanského zákoníku, ledaže před jeho účinností též zanikly anebo byly vypořádány.⁸ Základní principy soukromého práva představují zásady, které slouží v daném právním odvětví jako interpretační a aplikační pomůcky, tedy tvoří jakýsi návod pro výklad jednotlivých ustanovení a použití těchto ustanovení v praxi. Jejich cílem je podpora svobody člověka a současně stanovení omezení této svobody, která jsou nezbytná.⁹

5 RYŠÁVKOVÁ, Veronika a kolektiv. Nový občanský zákoník úplně pro všechny. Praha: Grada, 2014. Právo pro každého (Grada). s. 13-14. ISBN 978-80-247-5157-3.

6 NOVOTNÝ, Petr a kolektiv. Nový občanský zákoník. Praha: Grada, 2014. Právo pro každého (Grada). s. 11. ISBN 978-80- 247-5163-4.

9 JANKŮ, Martin a kolektiv. Nové občanské právo v kostce: (stručný úvod). V Praze: C.H. Beck, 2014. s. 8. ISBN 978-80- 7400-516-9.

(10)

10

Cílem soukromého práva je ochrana důstojnosti a svobody člověka stejně jako jeho přirozeného práva brát se o vlastní štěstí a štěstí jeho rodiny, pokud tím však nepůsobí bezdůvodně újmu druhým. To znamená, že „svoboda jednoho končí tam, kde začíná svoboda druhého.“¹⁰ Přičemž každý má povinnost respektovat právo člověka žít podle svého.¹¹

Občanský zákoník výslovně uvádí, že soukromé právo se opírá zejména o tyto zásady:

a) Soukromé právo zakotvuje právo na ochranu člověka a jeho osobnosti – života, zdraví, svobody, cti, důstojnosti a soukromí.

b) Na rodinu, rodičovství a manželství se vztahuje zvláštní zákonná ochrana, kdy tyto instituty kromě soukromoprávní ochrany požívají také ochrany veřejnoprávní.

c) Nikdo nesmí z důvodu nedostatku věku, rozumu nebo závislosti svého postavení utrpět nedůvodnou újmu. Současně se zakazuje bezdůvodně těžit ze své vlastní neschopnosti, a to k újmě druhých a jejich tíži. ¹²

d) Dané sliby jsou závazné a smlouvy mají být plněny (pacta sunt servanda). Tato zásada vyzdvihuje povinnost dodržet daný slib nebo uzavřenou smlouvu. V případě, že někdo porušil daný slib nebo uzavřenou smlouvu, musí za takové porušení nést příslušnou formu odpovědnosti. Tato zásada však nevylučuje možnost smluvních stran od smlouvy odstoupit ve stanovených případech.¹³

e) Vlastnické právo podléhá zákonné ochraně a může být jen na základě zákona stanoveno, jak vzniká a zaniká, a

f) nikomu nelze odepřít to, co mu podle práva náleží.¹⁴

Výše uvedený výčet zásad zdaleka nepředstavuje veškeré právní zásady, na kterých soukromé právo spočívá. Proto i občanský zákoník výslovně uvádí, že soukromé právo se zakládá také na jiných obecně uznávaných zásadách spravedlnosti a práva, z nichž některé dále uvádím.¹⁵

10 RYŠÁVKOVÁ, Veronika a kolektiv. Nový občanský zákoník úplně pro všechny. Praha: Grada, 2014. Právo pro každého (Grada). s. 19. ISBN 978-80-247-5157-3.

11 ELIÁŠ, Karel a kolektiv. Občanské právo pro každého: pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. 2., dopl.

a aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2014. s. 24. ISBN 978-80-7478-493-4.

12 PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kolektiv Občanský zákoník: komentář. Praha: C.H. Beck, 2017.

Beckova edice komentované zákony. s. 18-24. ISBN 978-80-7400-653-1.

13 DVOŘÁK, Jan, ŠVESTKA, Jiří a ZUKLÍNOVÁ, Michaela. Občanské právo hmotné. Praha: Wolters Kluwer, 2016. s. 51.

ISBN 978-80-7478-326-5.

15 NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. Český Těšín: Poradce, 2012. s. 11. ISBN 978- 80-7365-336-1.

(11)

11

Zásada rovného postavení osob soukromého práva je klíčovou zásadou, která platí pro všechny osoby soukromého práva. To znamená, že fyzické osoby, právnické osoby nebo stát, který se v případě, že vystupuje v soukromoprávním styku, považuje za právnickou osobu, mají rovné postavení.¹⁶

Postulát „dovoleno je vše, co není výslovně zakázáno“ se považuje za jednu z hlavních zásad občanského práva. Smyslem této zásady je prosadit maximální svobodu subjektu a také minimalizovat zásahy státu do právního postavení subjektu. V oblasti závazkových vztahů se tato zásada projevuje jako zásada smluvní volnosti neboli zásada autonomie vůle.¹⁷ Zásada smluvní svobody prezentuje svobodu jednotlivce při rozhodování, zda učinit či neučinit právní jednání. Projevy této zásady nalezneme v celé řadě ohledů jako jsou například svobodný výběr adresáta právního jednání, svobodná volba formy právního jednání nebo svobodná volba toho, jaký bude obsah právního jednání.¹⁸

Obsahem zásady nikoho nepoškodit, respektive nikomu neškodit (neminem laedere), je to, že ačkoli se každá osoba soukromého práva může chovat tak, jak chce a podle toho, co považuje za vhodné, musí svým jednáním zůstat v mezích zákona. Nesmí jinou soukromou osobu poškodit, a to ani na její osobnosti ani v majetkové oblasti.¹⁹

16 DVOŘÁK, Jan, ŠVESTKA, Jiří a ZUKLÍNOVÁ, Michaela. Občanské právo hmotné. Praha: Wolters Kluwer, 2016. s. 50- 51. ISBN 978-80-7478-326-5.

ISBN 978-80-7478-326-5.

(12)

12

Zatímco ve starém občanském zákoníku byla upřednostňována absolutní neplatnost, nový občanský zákoník stanoví opak²⁰ – zásadu preference platnosti právního jednání.²¹ To znamená, že na právní jednání se má hledět spíše jako na platné než neplatné. V případě, že je právní jednání označeno za neplatné, jedná se pravděpodobněji o relativní než absolutní neplatnost. Absolutní neplatnost podle starého občanského zákoníku působila vždy přímo ze zákona a následkem bylo automatické zneplatnění právního jednání od jeho počátku. Mohlo se například jednat o situaci, kdy strany uzavřely smlouvu v jiné formě, než v jaké požadoval zákon, a z tohoto důvodu byla smlouva neplatná. Podle nového občanského zákoníku platí, že pokud se jedná o relativní neplatnost, považuje se právní jednání za platné až do okamžiku, kdy se oprávněná osoba neplatnosti dovolá u soudu. To znamená, že určitá osoba musí vyvinout aktivitu s cílem vyvolat neplatnost právního jednání.²²

Další důležitou zásadou nového občanského zákoníku je zásada dispozitivnosti právní úpravy.²³ Ta představuje možnost osob sjednat si svá práva a povinnosti odchylně od zákona, jestliže to zákon nezakazuje.²⁴ Zákaz může být v občanském zákoníku vyjádřen různě. Zákon může zákaz stanovit například výslovně. Existují také případy, kdy se za zákaz považuje to, že je stanoven následek v podobě neplatnosti.²⁵ Zakázaná jsou dále ta ujednání, která porušují dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob včetně práva na ochranu osobnosti.²⁶ Odchylnou úpravu nelze také sjednat v případě, že by se jednalo o ustanovení, jehož účelem je ochrana slabší strany. Pokud by bylo možné se u takového ustanovení odchýlit od zákona, mohla by silnější strana takové ustanovení smluvně vyloučit, což by odporovalo smyslu dané úpravy v zákoně. Jedná se například o ustanovení na ochranu spotřebitele či ochranu nájemce bytu. Odchýlit se od takového ustanovení je však možné ve prospěch slabší strany.²⁷

20RYŠÁVKOVÁ, Veronika a kolektiv. Nový občanský zákoník úplně pro všechny. Praha: Grada, 2014. Právo pro každého (Grada). s. 16-17. ISBN 978-80-247-5157-3.

(13)

13

Zásada prevence je postavena na tezi, že je lepší majetkové i nemajetkové újmě předejít, než je následně napravovat. Občanský zákoník výslovně stanoví, že pokud to vyžadují okolnosti případu či zvyklosti života, má každý povinnost jednat tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na životě, zdraví, svobodě či vlastnictví jiné osoby.²⁸

Opomenout nesmíme ani zásadu právní jistoty, jejíž projevy můžeme nalézt v řadě souvislostí.²⁹ Mezi tyto souvislosti patří například předvídatelnost soudního rozhodnutí. Jedná se o zásadu legitimního očekávání, na základě které by měl být posuzovaný případ rozhodnout obdobně jako jiný právní případ, který již byl rozhodnut a který se s posuzovaným případem shoduje v podstatných znacích. To znamená, že je třeba vzít při rozhodování v úvahu i předchozí judikáty a judikaturu. Nejedná se však o pravidlo, které by platilo striktně, protože náš právní systém není založen na precedenčním právu. Soud se může od předchozího rozhodnutí odchýlit, ale je povinen uvést racionální a objektivní důvody, proč tak činí.

Toto pravidlo má zamezit libovůli při výkladu zákona a zabezpečit předvídatelnost rozhodování soudů.³⁰

Dalším projevem zásady právní jistoty je i zákaz zpětného působení (retroaktivity) norem občanského práva, který sice není výslovně upraven v občanském zákoníku, ale odvozuje se z některých ustanovení.³¹ Tomu je velice blízká i zásada ochrany soukromých subjektivních práv nabytých v minulosti (iura quaesita). Podstatou této zásady je to, že jestliže osoba soukromého práva nabyla v minulosti řádným způsobem určité osobní, majetkové či rodinné právo subjektivní povahy, musí být uznáno i novější právní úpravou s ohledem na zajištění právní jistoty, kterou zaručuje ústavní pořádek.³²

Dále se také jedná o zásadu ochrany práv třetích osob, která se uplatňuje především pro závazkové vztahy. Podle této zásady platí, že pokud dojde k uzavření smlouvy, uzavřená smlouva v zásadě zavazuje pouze účastníky a nemůže žádným způsobem poškodit nebo negativně ovlivnit postavení třetích osob, které se na ní neúčastní.³³

ISBN 978-80-7478-326-5.

30 BEZOUŠKA, Petr a PIECHOWICZOVÁ, Lucie. Nový občanský zákoník: nejdůležitější změny. Olomouc: ANAG, 2013-.

Právo (ANAG). s. 21-22. ISBN 978-80-7263-819-2.

31 JANKŮ, Martin a kolektiv. Nové občanské právo v kostce: (stručný úvod). V Praze: C.H. Beck, 2014. s. 9-10. ISBN 978- 80-7400-516-9.

32 DVOŘÁK, Jan, ŠVESTKA Jiří a ZUKLÍNOVÁ, Michaela. Občanské právo hmotné. Praha: Wolters Kluwer, 2016. s. 53.

ISBN 978-80-7478-326-5.

(14)

14

Posledním projevem zásady právní jistoty, který zde zmíním, je zásada ochrany dobré víry (bona fides).³⁴ Občanský zákoník zakotvuje vyvratitelnou právní domněnku: Má za to, že ten, kdo v soukromoprávním styku jednal určitým způsobem, jednal tak poctivě a v dobré víře.³⁵ To, že někdo jedná v dobré víře, znamená, že je upřímně a neochvějně přesvědčen o svém subjektivním právu, kdy však toto subjektivní přesvědčení plyne z objektivně ospraveditelných důvodů.³⁶ Osoba, která jedná poctivě a v dobré víře, je při svém jednání chráněna, a to i v případě, že svým jednáním zasáhla či mohla zasáhnout do majetkové či nemajetkové oblasti jiné osoby.³⁷ Pokud bude někdo chtít tuto domněnku vyvrátit, bude muset prokázat opak. Tato presumpce poctivosti v soukromém právu představuje jakousi paralelu k presumpci neviny v trestním právu – jestliže nebyla prokázána nepoctivost, má se za to, že člověk jedná poctivě.³⁸

Stejně tak k zásadám soukromého práva patří i zásada soukromá práva patří bdělým (vigilantibus iura skripta sunt). Z této zásady vyplývá, že právo pomáhá těm osobám, které o své soukromoprávní záležitosti a práva dbají, a naopak těm, které svá soukromá práva opomíjí, neprospívá. Hlavní myšlenkou této zásady tedy je, že ochranu soukromých práv, kterou zajišťuje stát, si zaslouží jen ti, kteří o svoje soukromá práva pečují. Tato zásada se uplatňuje především v institutech promlčení a vydržení. S touto zásadou souvisí i některé další zásady jako je zásada neznalost práva neomlouvá (ignorantia legis non excusat) a zásada prior tempore, potior iure, která znamená, že přednost má ten, kdo vykonal své soukromé právo dříve.³⁹

35 DVOŘÁK, Jan, ŠVESTKA Jiří a ZUKLÍNOVÁ, Michaela. Občanské právo hmotné. Praha: Wolters Kluwer, 2016. s. 51- 52. ISBN 978-80-7478-326-5.

Právo (ANAG). s. 18-19. ISBN 978-80-7263-819-2.

37 DVOŘÁK, Jan, ŠVESTKA Jiří a ZUKLÍNOVÁ, Michaela. Občanské právo hmotné. Praha: Wolters Kluwer, 2016. s. 51- 52. ISBN 978-80-7478-326-5.

ISBN 978-80-7478-326-5.

(15)

15

Zásada výkonu práv v souladu s dobrými mravy (bonos more) v sobě zahrnuje nutnost respektování dobrých mravů při výkonu práva. Pojem dobré mravy přitom není nikde definován.⁴⁰ Na dobré mravy lze pohlížet jako na soubor pravidel slušnosti, jež společnost vytvořila, uznává je a které směřují k vzájemnému respektu a nepoškozovaní obecných zájmů společnosti. Na základě tohoto souboru pravidel se posuzuje, které jednání je dobré a které nikoli.⁴¹

K nejstarším právním zásadám patří zásada zákazu zneužívání práv. Zákon říká, že takové jednání, kterým dojde ke zjevnému zneužití práva, nepožívá právní ochrany. Zjevností zneužití práva se rozumí to, že zneužití práva musí být zřejmé a nesmí o něm být pochyb.⁴² Zneužití práva znamená, že osoba soukromého práva překročila při výkonu svého práva meze zákona, jedná se tedy o protiprávní čin, jehož následkem je odepření právní ochrany.⁴³

Velmi důležitou zásadou je také zásada ochrany slabší strany.⁴⁴ Za slabší stranu můžeme považovat například nájemce, spotřebitele nebo zaměstnance. Dále občanský zákoník jako slabšího chrání také toho, kdo je stižen nedostatkem rozumu, věku nebo je vůči druhému v závislém postavení. V občanském zákoníku tak nalezneme například ochranu pro zdravotně postižené nebo nezletilé děti.⁴⁵ Občanský zákoník obsahuje ve svých úvodních ustanoveních vyvratitelnou právní domněnku, že se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka a jedná s běžnou péčí a opatrností, a že to každý může v právním styku od ní důvodně očekávat. S tím souvisí i další ustanovení, podle kterého ten, kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k určitému povolání nebo stavu, projeví tak, že je schopen jednat s náležitou pečlivostí a znalostí, kterou vyžaduje jeho povolání či stav. V případě, že taková osoba jedná bez této náležité profesionality, je povinna nést případné následky.⁴⁶ To znamená, že podnikatelé nesmí zneužít své odbornosti nebo postavení k vytvoření či využití slabší strany.⁴⁷

Právo (ANAG). s. 12. ISBN 978-80-7263-819-2.

Právo (ANAG). s. 19. ISBN 978-80-7263-819-2.

ISBN 978-80-7478-326-5.

46 NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. Český Těšín: Poradce, 2012. s. 11. ISBN 978- 80-7365-336-1.

a aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2014. s. 24-25. ISBN 978-80-7478-493-4.

(16)

16

Další zásadou je zásada přípustnosti analogie legis a analogie iuris. Pokud nelze rozhodnout projednávaný případ z důvodu, že pro něj neexistuje výslovné ustanovení, tak se takový případ posoudí podle ustanovení, které se týká právního případu, který je obsahem a účelem projednávanému případu nejblíž (analogie legis). V případě, že takové ustanovení neexistuje, posoudí se projednávaný případ podle principů a zásad, na kterých se zakládá občanský zákoník. Cílem rozhodnutí soudu je dosáhnout dobrého uspořádání práv a povinností, a to s ohledem na zvyklosti soukromého života, ustálenou rozhodovací praxi a stav právní nauky (analogie iuris).⁴⁸

1.2 Zásadní změny oproti původnímu OZ

V této části práce se zaměřím na nejdůležitější změny v soukromém právu, které s sebou přinesl nový občanský zákoník v oblasti závazkového práva. Nejdříve se zaměřím na změny obecné části závazkového práva a poté popíšu změny týkající se konkrétních institutů.

1.2.1 Obecný přehled

Původní občanský zákoník používal termín závazek pro označení vztahu mezi věřitelem a dlužníkem, ale současně i pro označení povinnosti dlužníka. Nový občanský zákoník se snaží o přesnější vyjádření a termín závazek používá pro označení vztahu mezi dlužníkem a věřitelem, jehož obsahem jsou práva a povinnosti zúčastněných osob. Věřitel má vůči dlužníkovi pohledávku, což znamená, že je oprávněn po něm požadovat například to, aby něco vykonal pro něj či pro jiného. Dlužník je naopak povinen pouze vůči věřiteli, ke kterému má dluh.⁴⁹

ISBN 978-80-7478-326-5.

49 MINISTERSTVO SPRAVEDLNOSTI. Smluvní právo [online]. [cit. 12.2.2019]. Dostupný na WWW:

http://obcanskyzakonik.justice.cz/index.php/smluvni-pravo/obecne

(17)

17 1.2.2 Nájem a pacht

Podstata nájmu se v novém občanském zákoníku nezměnila a stále se jedná o přenechání věci k dočasnému užívání za úplatu, kterou označujeme jako nájemné. Změnou je ovšem to, že nájmem již není požívání věci. Pro požívání věci nový občanský zákoník zavádí pacht.⁵⁰

V občanském zákoníku zůstaly zachovány téměř všechny zvláštní právní úpravy, které obsahoval původní občanský zákoník. Nalezneme v něm tedy zvláštní úpravu nájmu bytu nebo domu k zajištění bytových potřeb nájemce, nájmu prostoru sloužícího k podnikání, nájmu dopravního prostředku, ubytování nebo podnikatelského pronájmu věcí movitých.⁵¹

Nový občanský zákoník výslovně stanoví možnost nájmu věci, která v budoucnu teprve vznikne. Předmět nájmu byl také rozšířen o možnost pronajmout i část nemovité věci, jako například pronajmutí stěny domu jako reklamní plochy.⁵² Předmětem nájmu, který se týká bydlení, můžou nově být kromě bytu i prostory sloužící k bydlení. To znamená, že nájemce, který bude tyto prostory využívat skutečně k bydlení, bude chráněn stejně jako nájemce bytu.

Předešlý občanský zákoník tuto ochranu poskytoval pouze nájemcům ve zkolaudovaném bytě a nájemce ostatních prostorů považoval za nájemce nebytových prostor, což pro ně znamenalo i menší ochranu.⁵³

Pro zjištění, jakou právní úpravou se nájem řídí, je nutné nahlédnou do přechodných ustanovení nového občanského zákoníku. V § 3074 najdeme, že se nájem obecně řídí ustanoveními nového občanského zákoníku ode dne nabytí jeho účinnosti i přesto, že ke vzniku nájmu došlo dříve.

Vznik nájmu, práva a povinnosti, které vznikly přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí v případě, že je předmětem nájmu věc movitá nebo se jedná o pacht. To znamená, že pokud se podle nové právní úpravy jedná o pacht a nikoli o nájem, použije se na něj stará právní úprava. Totéž platí i pokud bude předmětem nájmu věc movitá.⁵⁴

Právo (ANAG). s. 307. ISBN 978-80-7263-819-2.

Právo (ANAG). s. 308. ISBN 978-80-7263-819-2.

54 SVEJKOVSKÝ, Jaroslav a kolektiv. Nový občanský zákoník: srovnání nové a současné úpravy občanského práva. Praha:

C.H. Beck, 2012. s. 692-693. ISBN 978-80-7400-423-0.

(18)

18 Pacht

Jak jsem již zmínila výše, od roku 1950 se pro nájem i pacht používal pouze pojem nájem.

Nový občanský zákoník přináší znovurozdělení na pacht a nájem, ale současně říká, že na pacht se přiměřeně užijí ustanovení o nájmu, nestanoví-li zákon jinak. Nájmy uzavřené před rekodifikací, které by podle dnešní platné úpravy byly pachtem, se nadále řídí právní úpravou nájmu obsaženou v občanském zákoníku z roku 1964.⁵⁵

Podnájem

Předešlá právní úprava umožňovala dát nájemci pronajatou věc do podnájmu, pokud nájemní smlouva nestanovila jinak. Nová právní úprava je přísnější a umožňuje nájemci zřídit užívací právo k věci třetí osobě, souhlasí-li s tím pronajímatel. V případě, že je nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, je také souhlas pronajímatele s podnájmem vyžadován v písemné formě.⁵⁶

Jestliže je předmětem nájmu byt, je třeba také nově přihlédnout k tomu, zda nájemce v bytě sám bydlí či nikoli. Pokud nájemce sám byt obývá, je možné, aby dal jeho část do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele, není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak. Jestliže nájemce v bytě sám nebydlí a chce byt nebo jeho část podnajmout, je nutné, aby získal souhlas pronajímatele.⁵⁷ Starý občanský zákoník vyžadoval pro přenechání pronajatého bytu nebo jeho části do podnájmu písemný souhlas pronajímatele. Pokud tato podmínka nebyla splněna, podnájemní smlouva byla neplatná.⁵⁸

Nájem bytu

Podle starého občanského zákoníku musela smlouva o nájmu bytu obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, způsob výpočtu nájemného a úhrad za plnění, které jsou spojené s užíváním bytu, nebo jejich výši a dále také rozsah užívání bytu. V případě, že nájemní smlouva neobsahovala některé z těchto náležitostí, byla neplatná. Oproti tomu nový občanský zákoník říká, že postačí, pokud je mezi stranami shoda na předmětu nájmu a na úplatě, která náleží pronajímateli za jeho užívání.⁵⁹

55 KINDL, Milan. Právo nemovitostí. V Praze: C.H. Beck, 2015. Právní praxe. s. 367-368. ISBN 978-80-7400-564-0.

C.H. Beck, 2012. s. 490. ISBN 978-80-7400-423-0.

57 ŠEVČÍK, Ludvík a kolektiv. Vyznejte se v novém občanském zákoníku: nejběžnější životní situace z pohledu občanského práva. Brno: BizBooks, 2013. s. 186-187. ISBN 978-80-265-0071-1.

C.H. Beck, 2012. s. 490. ISBN 978-80-7400-423-0.

59 MINISTERSTVO SPRAVEDLNOSTI. Nájem a pacht [online]. [cit. 19.2.2019]. Dostupný na WWW:

http://obcanskyzakonik.justice.cz/index.php/smluvni-pravo/konkretni-zmeny-ve-zvlastni-casti/najem-a-pacht

(19)

19

Novinkou při uzavírání nájemní smlouvy k bytu je tzv. faktický nájem. To znamená, že pokud nájemce byt užívá po dobu tří let v dobré víře, že je nájem po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, a to i v případě, že by obsahovala vážné chyby.⁶⁰ Nový občanský zákoník, stejně jako ten původní, vyžaduje, aby byla nájemní smlouva k bytu sjednána v písemné formě. Nová právní úprava však stanoví, že pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy z důvodu, že nebyla vyhotovena v písemné formě.

To znamená, že za písemné vypracování nájemní smlouvy je plně zodpovědný pronajímatel a pro nedostatek formy nemůže ukončit nájemní vztah s nájemníkem. Všechna tato ustanovení slouží k ochraně slabší smluvní strany, kterou je zde nájemce.⁶¹

Jistota

Nový občanský zákoník přináší jednodušší úpravu jistoty, kde se jistota vypočítává pouze z výše nájemného a nikoli z nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. V momentě, kdy nájemce předá jistotu pronajímateli, se pronajímatel stává jejím vlastníkem a může s ní zacházet libovolně. Pronajímatel tedy už není povinen ukládat tyto peněžní prostředky na zvláštní účet, ale může je uložit i na svůj osobní účet.⁶² Na základě dřívější úpravy mohl pronajímatel ze složené jistoty postupně odečítat peněžní prostředky, které použil k úhradě pohledávek na nájemném nebo k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu či k úhradě jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, které byly přiznané vykonatelným rozhodnutím soudu nebo byly písemně uznané nájemcem, jestliže se pronajímatel nedohodl s nájemcem jinak. Nájemce byl po písemné výzvě pronajímatele následně povinen doplnit peněžní prostředky na původní úroveň, a to do jednoho měsíce.⁶³ Podle nové právní úpravy se případně na konci nájmu provede započtení veškerých dluhů z nájmu.⁶⁴

C.H. Beck, 2012. s. 495. ISBN 978-80-7400-423-0.

Právo (ANAG). s. 313. ISBN 978-80-7263-819-2.

C.H. Beck, 2012. s. 500. ISBN 978-80-7400-423-0.

Právo (ANAG). s. 313. ISBN 978-80-7263-819-2.

(20)

20 Zvyšování nájemného

V případě, kdy si smluvní strany neujednaly zvyšování nájemného nebo jej výslovně nevyloučily, může pronajímatel podle nového občanského zákoníku písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do tržní výše nájemného, která je obvyklá pro dané místo, maximálně však o dvacet procent za poslední tři roky. Obdobně to platí i pro snížení nájemného.⁶⁵ Pokud nájemce návrh odmítne, může se pronajímatel obrátit se svým návrhem na soud, který rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá. Soud však na rozdíl od pronajímatele není vázán omezením, podle kterého se nájemné může zvýšit maximálně o dvacet procent v posledních třech letech a nájemné může stanovit i vyšší.⁶⁶ Starý občanský zákoník tuto možnost upravoval obdobně s tím rozdílem, že pokud nájemné nebylo sjednáno dohodou, mohl pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného, a to bez jakéhokoliv zákonného omezení. Pokud nájemce s návrhem nesouhlasil, mohl se pronajímatel také obrátit na soud, který svým rozhodnutím následně určil výši nájemného.⁶⁷ Nový občanský zákoník se také zabývá situací, kdy pronajímatel provede stavební úpravy, které zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu, celkové podmínky bydlení v domě, nebo takové úpravy, které povedou k úsporám energií nebo vody. Jestliže pronajímatel učinil takové úpravy, aniž by je předtím prodiskutoval s nájemci a zjistil, zda jsou ochotni platit kvůli plánovaným změnám vyšší nájemné, může navrhnout zvýšení nájemného nejvýše o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně.⁶⁸ Ke zvýšení nájemného postačí, pokud s jeho zvýšením souhlasí alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, kde stavební úpravy proběhly.⁶⁹ Nesouhlasí-li nájemci s takovým zvýšením, může pronajímatel žádat o zvýšení nájemného soudní cestou maximálně však o tři a půl procenta z vynaložených nákladů ročně.⁷⁰

Právo (ANAG). s. 312. ISBN 978-80-7263-819-2.

C.H. Beck, 2012. s. 498. ISBN 978-80-7400-423-0.

Právo (ANAG). s. 312-313. ISBN 978-80-7263-819-2.

C.H. Beck, 2012. s. 498–499. ISBN 978-80-7400-423-0.

Právo (ANAG). s. 312-313. ISBN 978-80-7263-819-2.

(21)

21 Vyklizení bytu po dobu provádění úprav

Podle původní právní úpravy platilo, že pokud byt či dům vyžadoval opravy, při kterých nelze byt či dům po delší dobu užívat, mohl dát pronajímatel nájemci výpověď. Nová právní úprava přináší změnu, kdy právo nájmu při takových úpravách zůstává zachováno a pronajímatel smí provádět práce až poté, co se zaváže poskytnout nájemci přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklízením bytu či domu, a poskytne nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu.⁷¹

Práva a povinnosti nájemce

Nový občanský zákoník výslovně uvádí právo nájemníka chovat v bytě zvíře. I toto ustanovení má však svá omezení. Jedná se o to, že chov zvířete nesmí způsobit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené potíže, kterými mohou být například hluk, zápach nebo strach ostatních obyvatel domu z chovaného zvířete.⁷²

Podle nové právní úpravy je výslovně zakázáno sjednat povinnost nájemce uhradit smluvní pokutu. Ujednání o smluvní pokutě obsažené v nájemní smlouvě, která byla uzavřena ještě před účinností nového občanského zákoníku, je od 1. 1. 2014 neúčinné a nepřihlíží se k němu. Pokud pronajímatel nabyl práva na zaplacení smluvní pokuty ještě před účinností nového občanského zákoníku, může smluvní pokutu i nadále vymáhat.⁷³

V nájemní smlouvě nesmí být obsaženo nic, co by zkracovalo nájemcova práva, a to ani pokud by s tím nájemce souhlasil. V nájemní smlouvě však mohou být obsaženy některé povinnosti nájemce, které jsou sjednány navíc oproti tomu, co stanoví zákon.⁷⁴ Nesmí se však jednat o povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem nepřiměřené. K ujednáním, která ukládají nájemci zjevně nepřiměřené povinnosti, se nepřihlíží.⁷⁵

Právo (ANAG). s. 314. ISBN 978-80-7263-819-2.

Právo (ANAG). s. 311. ISBN 978-80-7263-819-2.

C.H. Beck, 2012. s. 495. ISBN 978-80-7400-423-0.

(22)

22 Zánik nájmu bytu

Nový občanský zákoník přináší omezení nájemce v jeho právu vypovědět nájem, který byl sjednán na dobu určitou.⁷⁶ V případě nájmu sjednaného na dobu určitou, může nájemce nájem vypovědět za předpokladu, že se změnily okolnosti, ze kterých strany při vzniku závazku vycházely, a to do té míry, že po nájemníkovy nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Jedná se například o situaci, kdy nájemce získá novou práci v místě, kam není možné jednoduše a bez obtíží dojíždět.⁷⁷

Co se týče výpovědi ze strany pronajímatele, přináší nová právní úprava několik změn. Došlo k odstranění preventivní soudní kontroly, což znamená, že již nadále není třeba u žádného z výpovědních důvodů žádat soud o přivolení k výpovědi.⁷⁸ Podle starého občanského zákoníku potřeboval pronajímatel k vypovězení nájmu přivolení soudu v několika případech. Jednalo se o situaci, kdy pronajímatel potřeboval byt pro sebe, manžela, své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence. Dále také, jestliže bylo potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo domem naložit tak, že byt nelze užívat, nebo pokud byt či dům vyžadoval opravy, při jejichž provádění nelze byt či dům po delší dobu užívat. Poslední případ byl, šlo-li o byt, který stavebně souvisel s prostory, které byly určené pro provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto prostor se rozhodl předmětný byt užívat.⁷⁹

Právo (ANAG). s. 315. ISBN 978-80-7263-819-2.

Právo (ANAG). s. 315-316. ISBN 978-80-7263-819-2.

C.H. Beck, 2012. s. 511-512. ISBN 978-80-7400-423-0.

(23)

23

Původní i nová právní úprava se shodují v tom, že pronajímatel může nájem bytu vypovědět jen z důvodů stanovených zákonem, přičemž jiné si nelze ani platně sjednat. V nové právní úpravě došlo ke změnám ve formulaci výpovědních důvodů.⁸⁰ Některé výpovědní důvody, které byly obsažené v původní úpravě, jsou zrušeny. Jedná se o tyto případy:

a) Pokud nájemce má dva nebo více bytů, vyjma případů, kdy po něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt.

b) Pokud nájemce neužívá byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážný důvodů užívá jen občas.

c) Pokud se jedná o byt, který stavebně souvisí s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti, a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce byt užívat.

d) Pokud byt nebo dům vyžaduje opravy, při kterých nelze byt či dům po delší dobu užívat (nově řešeno institutem dočasného vyklizení a suspendací nájemního práva).

e) Pokud jde o byt zvláštního určení a nájemcem není osoba zdravotně postižená.⁸¹ Nový občanský zákoník dělí výpovědní důvody na ty, pro které lze vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou, dále na výpovědní důvody pro vypovězení nájmu sjednaného na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou a pro vypovězení nájmu bez výpovědní doby. Jednotlivé výpovědní důvody pro výpověď nájmu pronajímatelem podrobněji popíšu dále v části, která je věnovaná úpravě nájmu dle nového občanského zákoníku.

Novinkou, kterou přinesl nový občanský zákoník, je již výše zmíněná možnost výpovědi nájmu bez výpovědní doby. Pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby v případě, že nájemce porušil své povinnosti zvlášť závažným způsobem. Nájemce je povinen byt bez zbytečného odkladu odevzdat, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Proto, aby se k takové výpovědi přihlíželo, je nezbytné, aby před jejím podáním pronajímatel vyzval nájemce k tomu, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě protiprávní stav.⁸²

Právo (ANAG). s. 315-316. ISBN 978-80-7263-819-2.

C.H. Beck, 2012. s. 511-512. ISBN 978-80-7400-423-0.

Právo (ANAG). s. 316. ISBN 978-80-7263-819-2.

(24)

24 Bytové náhrady

Podle původní právní úpravy měl pronajímatel povinnost v určitých případech zajistit nájemci náhradu bytu. V případě, že měl nájemce právo na bytovou náhradu, neměl povinnost se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro něj nebyla zajištěna odpovídající bytová náhrada.

Za bytovou náhradu byl považován náhradní byt a náhradní ubytování. Bylo nutné, aby náhradní byt velikostí a vybavením zajišťoval důstojné ubytování pro nájemce a členy jeho domácnosti.⁸³ Náhradní byt měl být zásadně rovnocenný bytu, který měl nájemce povinnost vyklidit. Soud mohl na návrh pronajímatele z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že náhradní byt, na který má nájemce právo, bude o menší podlahové ploše, nižší kvalitě, méně vybaven či popřípadě i mimo obec, než ve které se nachází byt, který má být vyklizen. Nájemce měl právo na náhradní byt, pokud nájemní poměr skončil výpovědí pronajímatele některým z těchto výpovědních důvodů:

a) Pokud pronajímatel potřeboval byt pro uspokojení potřeb svých nebo svých blízkých, konkrétně se jednalo o manžela, děti, vnuky, zetě nebo snachu, rodiče pronajímatele či sourozence.

b) Pokud se jednalo o situaci, kdy předmětem nájmu byl služební byt a nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele, který služební byt potřeboval pro jiného nájemce, který pro něho bude práci vykonávat.

c) Pokud veřejný zájem vyžaduje, aby s bytem či domem bylo naloženo tak, že to znemožní jeho užívání, nebo pokud byt či dům vyžaduje opravy, jejichž provádění znemožní byt či dům po delší dobu užívat.

d) Pokud byl předmětem nájmu byt, který stavebně souvisí s nebytovým prostorem, který byl určený k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti, a nájemce nebo vlastník tohoto prostoru chce tento byt užívat.⁸⁴

Na základě výpovědního důvodu b) vznikalo nájemci, který přestal vykonávat práci pro pronajímatele, v zásadě právo na náhradní byt. Pokud však nájemce ukončil práci pro pronajímatele bez vážných důvodu, stačilo, pokud pronajímatel poskytl nájemci přístřeší (podrobněji později).⁸⁵

83 HEJDA, Jan. Úvod do občanského práva. Praha: Oeconomica, 2004. s. 186-187. ISBN 80-245-0704-8.

84 ELIÁŠ, Karel a kolektiv. Občanský zákoník: velký akademický komentář: úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4.2008. Praha: Linde, 2008. Zákony – komentáře. s. 2101-2110. ISBN 978-80-7201-687-7.

85 MASTELA, Martin a kolektiv. Občanský zákoník v dotazech a odpovědích: komentář formou otázek a odpovědí: příklady z judikatury a z praxe: související zákony č. 116/1990 Sb. a č. 72/1994 Sb. Olomouc: ANAG, 2011-. Právo (ANAG). s. 559.

ISBN 978-80-7263-682-2.

(25)

25

Stará právní úprava obsahovala i ustanovení, které upravovalo pravidla pro vyklizení bytu rozvedeným manželem, který již nadále neměl nájemní právo k bytu, ve kterém spolu s bývalým manželem žili jako společní nájemci.⁸⁶ V případě, že jednomu z manželů vzniklo před uzavřením manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, postačí, pokud je rozvedenému manželovi, který má povinnost byt vyklidit, poskytnuto náhradní ubytování, jestliže soud nerozhodl z důvodů zvláštního zřetele hodných, že má právo na náhradní byt.⁸⁷ Náhradním ubytováním byl myšlen byt o jedné místnosti, podnájem části bytu jiného nájemce nebo pokoj ve svobodárně.⁸⁸ Pokud se však jednalo o situaci, kdy se manželé nedohodli o nájmu bytu a soud na návrh jednoho z nich rozhodl, že se právo společného nájmu zrušuje, a určil, který z manželů bude dál byt užívat jako nájemce, měl rozvedený manžel, který měl povinnost byt opustit, právo na náhradní byt, jestliže soud nerozhodl, že má právo jen na náhradní ubytování.⁸⁹

V některých případech, kdy nájemní poměr skončil výpovědí pronajímatele, stačilo, pokud pronajímatel poskytl nájemci při vyklizení přístřeší. Jednalo se o tyto výpovědní důvody:

a) Pokud nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, hrubě porušují dobré mravy v domě, a to i přes písemnou výstrahu.

b) Pokud nájemce hrubě porušuje své povinnosti, které z nájmu bytu vyplývají. Jedná se zejména o nezaplacení nájemného a úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění.

c) Pokud má nájemce dva nebo více bytů, s výjimkou případů, kdy po nájemci nelze spravedlivě požadovat, aby užíval jeden byt.

d) Pokud nájemce byt neužívá, a to bez vážných důvodů, anebo byt užívá jen občas.⁹⁰

86 ELIÁŠ, Karel a kolektiv. Občanský zákoník: velký akademický komentář: úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4.2008. Praha: Linde, 2008. Zákony – komentáře. s. 2101-2110. ISBN 978-80-7201-687-7.

87 MASTELA, Martin a kolektiv. Občanský zákoník v dotazech a odpovědích: komentář formou otázek a odpovědí: příklady z judikatury a z praxe: související zákony č. 116/1990 Sb. a č. 72/1994 Sb. Olomouc: ANAG, 2011-. Právo (ANAG). s. 554- 557. ISBN 978-80-7263-682-2.

88 HEJDA, Jan. Úvod do občanského práva. Praha: Oeconomica, 2004. s. 187. ISBN 80-245-0704-8.

89 MASTELA, Martin a kolektiv. Občanský zákoník v dotazech a odpovědích: komentář formou otázek a odpovědí: příklady z judikatury a z praxe: související zákony č. 116/1990 Sb. a č. 72/1994 Sb. Olomouc: ANAG, 2011-. Právo (ANAG). s. 554- 557. ISBN 978-80-7263-682-2.

90 ELIÁŠ, Karel a kolektiv. Občanský zákoník: velký akademický komentář: úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4.2008. Praha: Linde, 2008. Zákony – komentáře. s. 2092-2097.; 2108-2111. ISBN 978-80-7201- 687-7.

(26)

26

Za přístřeší se považovalo provizorium, které sloužilo jako dočasné ubytování do doby, než si nájemce opatřil řádné ubytování, a jako prostor pro uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí, které sloužily k jeho domácí a osobní potřebě.⁹¹ Pokud se jednalo o rodinu s nezletilými dětmi a nájemní poměr skončil pronajímatel z výpovědního důvodu c) nebo d), mohl soud na návrh, který podal nájemce, rozhodnout, jestliže zde byly důvody zvláštního zřetele hodné, že má nájemce právo na náhradní ubytování či náhradní byt.⁹²

Nový občanský zákoník tuto povinnost ruší. V případě, že bylo před 1. lednem 2014 zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu, dokončí se toto řízení podle původních právních předpisů a právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění není dotčeno.⁹³

Přechod nájmu bytu

Podle původní právní úpravy docházelo k přechodu nájmu bytu pouze v případě smrti nájemce, a to na osobu, která žila s nájemcem ve společné domácnosti a která neměla vlastní byt.

K přechodu práv a povinností z nájmu bylo zapotřebí, aby pronajímatel s bydlením takové osoby v pronajatém bytě písemně souhlasil pouze v případě, že se jednalo o osobu, která nebyla nájemcovým partnerem, rodičem, sourozencem, zetěm, snachou, dítětem nebo vnukem. V případě, kdy se jednalo o vyjmenované příbuzné zemřelého nájemce, nebyl souhlas pronajímatele zapotřebí.⁹⁴

Nová právní úprava je v zásadě stejná jako ta předchozí s tím rozdílem, že v případě přechodu nájmu na jiné osoby než na vyjmenované příbuzné zemřelého nájemce, není vyžadován souhlas pronajímatele v písemné formě.⁹⁵

91 HEJDA, Jan. Úvod do občanského práva. Praha: Oeconomica, 2004. s. 187. ISBN 80-245-0704-8.

92 ELIÁŠ, Karel a kolektiv. Občanský zákoník: velký akademický komentář: úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4.2008. Praha: Linde, 2008. Zákony – komentáře. s. 2108-2111.; 2108-2111. ISBN 978-80-7201- 687-7.

93 ŠEVČÍK, Ludvík a kolektiv. Vyznejte se v novém občanském zákoníku: nejběžnější životní situace z pohledu občanského práva. Brno: BizBooks, 2013. s. 190. ISBN 978-80-265-0071-1.

C.H. Beck, 2012. s. 508. ISBN 978-80-7400-423-0.