Vysoká škola ekonomická v Praze Národohospodářská fakulta
Hlavní specializace: Hospodářská politika
A NALÝZA FINANČNÍ DOSTUPNOSTI VLASTNICKÉHO BYDLENÍ V HLAVNÍM MĚSTĚ P RAZE V KOMPARACI S OKRESEM
O STRAVA - MĚSTO V LETECH 2010 - 2020
Diplomová práce
Autor: Patrik Chlebek
Vedoucí práce: Ing. Zdenka Vostrovská, CSc.
Rok: 2021
Prohlašuji na svou čest, že jsem diplomovou práci vypracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.
Patrik Chlebek V Praze dne 28.4.2021
Poděkování
Tímto bych rád poděkoval vážené paní Ing. Zdence Vostrovské, CSc. za věcné rady a doporučení, které mi z její strany byly ochotně poskytovány v průběhu celé tvorby této diplomové práce.
Abstrakt
Tato diplomová práce se zabývá analýzou finanční dostupnosti vlastnického bydlení v hlavním městě Praze a v okrese Ostrava-město, tedy dvou velkých městech České republiky. Její vývoj je měřen a ilustrován na 7 modelových domácnostech, jejichž struktura je zvolena především s ohledem na mladé rodiny a mladé páry. Účelem práce je popsat, jak se finanční dostupnost vlastnického bydlení ve sledovaných letech v obou oblastech vyvíjela, jaká byla situace jednotlivých modelových domácností v porovnání s těmi ostatními, a také pomoci odpovědět na otázku, zda se z pohledu pořízení vlastního bydlení vyplatí mladým rodinám a mladým lidem stěhování za prací do hlavního města Prahy. Hlavním závěrem práce pak je, že finanční dostupnost vlastnického bydlení byla po celé sledované období a pro všechny modelové domácnosti lepší v okrese Ostrava-město než v hlavním městě Praze. Z jednotlivých modelových domácností pak nejvyšší dostupnost vykazovala ve všech případech domácnost složená pouze ze dvou bezdětných pracujících dospělých.
Klíčová slova
Bydlení, bytová politika, finanční dostupnost, rodinné bydlení, bytová krize, Praha, Ostrava; mobilita pracovní síly
JEL klasifikace
R21, R23, R31
Abstract
This master thesis deals with the analysis of the financial affordability of owner- occupied housing in the capital city of Prague and in the district of Ostrava-město, i.e. two large cities in the Czech Republic. Its development is measured and illustrated on the example of 7 model households. The structure of these households was chosen primarily with regard to young families and young couples. The purpose of this thesis is to describe how the affordability of owner-occupied housing in all monitored years has developed in both areas, what was the situation of individual model households in comparison with the other households, and also to help answer the question of whether it is worth for young families and young people to move for work in the capital city of Prague with regards to owner-occupied housing. The main conclusion of the work is that the financial affordability of owner-occupied housing was better throughout the entire monitored period and for all model households in the district of Ostrava-město than in the capital city of Prague. Among the individual model households, the highest affordability was in all cases measured for a household composed of only two childless working adults.
Keywords
Housing; Housing Policy; Financial Affordability; Family Housing; Housing Crisis; Prague; Ostrava; Labour Mobility
JEL classification
R21, R23, R31
Obsah
Úvod ... - 15 -
Teoretická část ... - 19 -
1 Bydlení ... - 19 -
2 Trh vlastnického bydlení ... - 19 -
2.1 Specifika trhu ... - 20 -
2.1.1 Komplexnost trhu ... - 20 -
2.1.2 Zakořeněnost v prostoru ... - 20 -
2.1.3 Transakční náklady ... - 21 -
2.1.4 Bydlení jako investice ... - 21 -
2.1.5 Externality ... - 22 -
2.1.6 Zásahy státu ... - 22 -
2.1.7 Rigidita a neefektivita trhu ... - 23 -
2.2 Nabídka na trhu s vlastnickým bydlením ... - 23 -
2.3 Poptávka na trhu s vlastnickým bydlením ... - 24 -
2.4 Subjekty na trhu s vlastnickým bydlením ... - 25 -
2.4.1 Prodávající ... - 25 -
2.4.2 Kupující ... - 26 -
2.4.3 Bankovní domy a další finanční instituce ... - 26 -
2.4.4 Profesní sdružení a kontrolní orgány ... - 27 -
3 Bytová politika státu ... - 27 -
3.1 Koncepce bydlení v ČR ... - 28 -
3.1.1 Zajištění přiměřené dostupnosti ve všech formách bydlení ... - 29 -
3.1.2 Vytvoření stabilního prostředí v oblasti financí, legislativy a institucí pro všechny účastníky trhu s bydlením ... - 29 -
3.1.3 Snižování investičního dluhu bydlení včetně zvyšování kvality vnějšího prostředí rezidenčních oblastí ... - 31 -
4 Hypoteční úvěry ... - 33 -
4.1 Podstata a význam hypotečních úvěrů ... - 33 -
4.2 Trvání hypotečních úvěrů ... - 34 -
4.3 Úrokové sazby hypotečních úvěrů ... - 35 -
4.4 Obezřetnostní ukazatele při poskytování hypotečních úvěrů ... - 36 -
4.4.1 Ukazatel LTV – Loan to Value ... - 36 -
4.4.2 Ukazatel DTI – Debt to Income ... - 37 -
4.4.3 Ukazatel DSTI – Debt Service to Income ... - 37 -
Praktická část ... - 39 -
5 Použitá metodika výzkumu ... - 39 -
5.1 Existující modely měření finanční dostupnosti bydlení ... - 39 -
5.2 Výchozí předpoklady a vstupní data ... - 42 -
5.2.1 Zvolené modely měření finanční dostupnosti bydlení ... - 42 -
5.2.2 Předpoklad existujících finančních zdrojů či dalších příjmů ... - 43 -
5.2.3 Skladba modelových rodin ... - 44 -
5.2.4 Optimální velikost bytové jednotky ... - 45 -
5.3 Celkové příjmy domácností ... - 48 -
5.3.1 Příjmy ze zaměstnání ... - 48 -
5.3.2 Rodičovský příspěvek ... - 49 -
5.3.3 Očištění příjmů od odvodů a daní ... - 50 -
5.4 Výdaje domácností ... - 53 -
5.4.1 Výdaje na bydlení ... - 53 -
5.4.1.1 Výdaje na služby a energie ... - 53 -
5.4.1.2 Výdaje na splátku hypotečního úvěru a vývoj cen bytů ve sledovaných oblastech ... - 54 -
5.5 Reziduální příjmy domácností a jejich bonita ... - 63 -
5.5.1 Životní minimum ... - 63 -
6 Vyhodnocení finanční dostupnosti vlastnického bydlení ... - 69 -
6.1 Finanční dostupnost vlastnického bydlení měřená ukazatelem P/I – Price-to-Income ratio ... - 70 -
6.2 Finanční dostupnost vlastnického bydlení měřená ukazatelem „LM“ – Lending Multiplier ... - 73 -
Závěr ... - 79 -
Seznam tabulek ... - 86 -
Seznam grafů ... - 87 -
Seznam zkratek ... - 82 -
Seznam zdrojů ... - 89 -
- 15 -
Úvod
Předmětem této diplomové práce je analýza finanční dostupnosti vlastnického bydlení v hlavním městě Praze a v okrese Ostrava-město v letech 2010 až 2020, a její porovnání pro obě sledované lokality. Samotná dostupnost vlastnického bydlení je měřena a demonstrována na příkladu modelových rodin, které jsou pro účely tohoto výzkumu předem stanoveny. Výzkum se soustředí na dostupnost vlastnického bydlení v bytové výstavbě, nikoliv v individuální výstavbě rodinných domů.
Trh s nemovitostmi pro bydlení je velkým a komplexním trhem, na který je navíc v současné době soustředěna velká pozornost veřejnosti. Hlavním faktorem zvýšeného zájmu o dění na tomto trhu je značný růst nominálních cen nemovitostí pro bydlení, jejich nedostatečná nabídka, která není, zejména v hlavním městě Praze, schopna uspokojovat poptávku, a také informace o obecně špatné dostupnosti vlastnického bydlení v Praze v porovnání s jinými evropskými metropolemi. Aktuálnost tématu této práce je proto dána mimo jiné právě tímto zvýšeným zájmem a aktuálním dynamickým vývojem na trhu s nemovitostmi pro bydlení.
V rámci tohoto výzkumu probíhá měření finanční dostupnosti bydlení nejen v Praze, ale také v okrese Ostrava-město. Tento okres byl zvolen jako porovnávací k Praze ze dvou hlavních důvodů. Ostrava je jedním ze tří největších měst České republiky, proto je v jejích státních hranicích možné tato dvě města považovat z hlediska bydlení za potenciální alternativy, a zároveň v současné době existují silné tendence přesunu pracovní síly za prací do hlavního města Prahy, a to mimo jiné právě z Moravskoslezského kraje, který je v tuto chvíli nejrychleji se vylidňujícím krajem České republiky a jehož je okres Ostrava-město správním centrem. Hlavním cílem této práce tedy je odpovědět na otázku, zda se za předem stanovených podmínek, které budou shodné pro domácnosti v Praze i v okrese Ostrava-město, členům takto stanovených průměrných domácností skutečně vyplatí odejít za prací z okresu Ostrava-město do Prahy, respektive určit, zda je finanční dostupnost vlastnického bydlení pro průměrné domácnosti různého složení lepší v Praze, nebo v okrese Ostrava-město.
Zprostředkovaně by tedy tato diplomová práce měla poskytnout domácnostem, které zvažují přesun za prací do hlavního města, nebo si naopak v Praze nemohou dovolit pořídit vlastní bydlení a uvažují o stěhování do jiného velkého města České republiky,
- 16 -
odpověď na otázku, zda je pro ně takovýto přesun smysluplný či ekonomicky výhodný, ať už bude proveden jedním, nebo druhým směrem.
V teoretické části se tato diplomová práce věnuje vymezení pojmu bydlení, základním definicím, které jsou pro trh s nemovitostmi pro bydlení relevantní, vlivu tohoto trhu na život obyvatelstva, velikosti tohoto trhu, jeho komplexnosti a různorodosti, a také faktorům, které jej ovlivňují. Tyto faktory se dělí na nabídkové a poptávkové a je nutné věnovat pozornost oběma stranám trhu. Teoretická část dále obsahuje základní informace o hypotečních úvěrech, jejich fungování, typech a základních ukazatelích, které s nimi souvisejí. Není opomenuta ani obezřetnostní politika, která je při jejich poskytování uplatňována ze strany komerčních bank a s tím související doporučení a velikost vlivu centrální banky na trh s hypotečními úvěry. V neposlední řadě se teoretická část zabývá i bytovou politikou státu a jejími dopady do reálného fungování trhu s nemovitostmi pro bydlení.
V praktické části jsou nejdříve uvedeny všechny existující modely, které je možné použít pro měření finanční dostupnosti bydlení, je představena metodika samotného výzkumu, jsou vysvětleny všechny souvislosti a také uvedeny modely, které jsou v rámci tohoto výzkumu použity pro určování finanční dostupnosti vlastnického bydlení. Dále jsou zde nastaveny také výchozí předpoklady, které budou pro výzkum použity a je určeno 7 modelových rodin, jejichž skladba je zvolena především s ohledem na mladé páry a mladé rodiny, pro které je otázka pořízení vlastního bydlení nejaktuálnější.
Praktická část se dále věnuje postupnému vysvětlení metodického postupu a logiky celého výzkumu, za současného provádění některých dílčích kroků a výpočtů nezbytných k provedení finální analýzy finanční dostupnosti vlastnického bydlení.
Pozornost je tedy věnována příjmům domácností, jejich výdajům, vývoji cen bytů, úrokových sazeb a dalším důležitým údajům, které jsou ve výzkumu použity. Závěrem praktické části je na základě průběžně zjištěných informací provedena samotná analýza finanční dostupnosti vlastnického bydlení pro obě sledované oblasti dle předem stanovených ukazatelů.
Závěr této diplomové práce shrnuje průběh výzkumu, všechny získané poznatky a informace, poskytuje jejich interpretaci a otevírá diskusi nad možným navazujícím
- 17 -
výzkumem, který by byl s ohledem na vlastnické bydlení pro obě sledovaná města relevantní.
Data použitá v této diplomové práci jsou čerpána především z domácích zdrojů, což je dáno již samotným vymezením tématu. Hlavními zdroji dat jsou proto Český statistický úřad, respektive informace ze Sčítání lidu, domů a bytů, a také Ministerstvo práce a sociálních věcí ČR. Teoretický základ pro tento výzkum byl čerpán jak ze zahraničních publikací a starších studií psaných v anglickém jazyce, tak z předcházejících výzkumů provedených českými autory zaměřujícími se na tuto oblast, zejména pak odborníky ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR.
- 18 -
- 19 -
Teoretická část 1 Bydlení
Pro člověka je již ze své podstaty bydlení základním prvkem jeho života a má v něm naprosto výjimečné postavení, neboť domov je pro lidi místem, kde tráví většinu svého času – až tři čtvrtiny celého života. Bydlení proto patří k základním potřebám člověka a nelze jej ničím nahradit (Baková et. al. 1997).
Bydlení má také významný dopad na životní úroveň lidí a jejich životní styl.
Z toho vyplývá, že stejně jako je důležité samotné bydlení, respektive životní prostor, kde člověk tráví mnoho času svým odpočinkem, hygienou nebo např. rodinným životem, je důležitý i jeho vliv na činnosti, které lidé konají mimo svá obydlí. I přes jeho značnou důležitost však v České republice neexistuje žádná oficiální a všeobecně uznávaná definice pojmu bydlení (Poláková et. al. 2006).
2 Trh vlastnického bydlení
Tento trh není klasickým „dokonalým“ trhem, na kterém se setkává nabídka a poptávka, jelikož pro trh vlastnického bydlení platí mnoho specifik, jimž se tato práce věnuje v níže pokračující kapitole.
Dle Luxe (2011) je samotné bydlení zvláštním statkem, který sice není možné v žádném případě považovat za statek veřejný, neboť u něj neplatí pravidla nevylučitelnosti ze spotřeby a nerivality ve spotřebě, ale není ani možné jej považovat za čistě soukromý statek, na jehož trhu by stát neměl zasahovat. Bydlení je totiž, jak již bylo uvedeno, základní lidskou potřebou, jejíž naplnění je nejen důležité pro dlouhodobý udržitelný růst, ale také pro soudržnost celé společnosti (Lux, Kostelecký, et. al. 2011).
Dle Polákové (2006) je pak hlavním důvodem, proč lidé usilují o získání bytu, možnost spotřebovávat další související statky, které dohromady vytvářejí to, co obvykle charakterizujeme jako „domov“. Samotný byt je proto dle jejího názoru především předmětem spotřeby, nicméně bydlení jako takové považuje za zboží nezbytné, nikoliv pouze spotřební (Poláková et. al. 2006).
- 20 - 2.1 Specifika trhu
Specifika, jimiž se trh rezidenčních nemovitostí vyznačuje, je možné podle Luxe a Kosteleckého (2011) rozdělit do několika kategorií, kterým se dále věnuje tato podkapitola diplomové práce.
2.1.1 Komplexnost trhu
Jelikož je bydlení statkem heterogenním, je cena jednotek, tedy bytů nebo domů, na tomto trhu určována s ohledem na mnoho různých faktorů. Zejména se jedná o jejich velikost, počet obytných místností, kvalitu jejich provedení, stáří, či prostředí uvnitř stavby, které může být ovlivněno například nadměrnou vlhkostí. Pro většinu uživatelů je důležité také příslušenství stavby, ke kterému je možné řadit například garáž, zahradu, komoru, sklep nebo také přidružené stavby v podobě zahradní dílny či skleníku (Fallis 1985).
Jedním z nejdůležitějších aspektů pro určení ceny nemovitosti je pak její poloha, a to jak v rámci menších územních celků, tak z celorepublikového hlediska. S polohou obydlí totiž úzce souvisí nejdůležitější aspekty lidského života, jelikož ta má vliv na snadnost nalézání práce, dostupnost kvalitní zdravotní péče, dostupnost všech stupňů vzdělání atp. Lokalita může život lidí ovlivňovat i v dalších významných ohledech, například sociální strukturou obyvatel v dané oblasti, mírou kriminality nebo hlučností (Lux, Kostelecký, et. al. 2011). Tyto proměnné je možné obecně shrnout pod jednotným označením jako „kvalitu bydlení“ (Baxa, Osoba 2016).
2.1.2 Zakořeněnost v prostoru
Specifikum zakořeněnosti v prostoru souvisí se samotnou podstatou obydlí jakožto nemovitosti. Není totiž možné jej jednoduše přenést jinam, jako to lze udělat například s automobilem či cennostmi, a není proto možné rychle přizpůsobovat trh s bydlením změnám poptávky. Důsledkem této fixace v určitém socioekonomickém prostředí jsou proto mj. regionální rozdíly na trhu s bydlením a značné odlišnosti v cenách bydlení mezi jednotlivými oblastmi. Ceny bydlení budou např. logicky vyšší v blízkém okolí tzv. center zaměstnanosti než v oblastech vzdálenějších od těchto center (Poláková et. al. 2006). Nižší ceny bydlení v odlehlejších regionech pak kompenzují vyšší náklady na dojíždějí do zaměstnání. Rozdíly je však možné pozorovat i v rámci jednoho sídla, typicky středního nebo většího města, kde mohou dvě totožné bytové jednotky nést
- 21 -
dvě různé ceny, například pokud je jedna z nich situována poblíž centra města a druhá na jeho periferii či v blízkosti hlučné továrny nebo jiného zdroje hluku a znečištění.
2.1.3 Transakční náklady
Jako transakční se označují takové náklady, které jsou spojené se samotnou transakcí, resp. je nutné je vynaložit na její uzavření. Takové náklady jsou při prodeji či koupi nemovitosti často nemalé a mohou dosahovat až 10 % z celkové ceny bytu, kterého se obchod týká (Lux, Kostelecký, et. al. 2011). Výše transakčních nákladů odrazuje kupující i prodávající od směny na trhu a zvyšuje samotnou cenu statku bydlení, jakož i snižuje blahobyt lidí díky neoptimálnímu chování na trhu práce. Lidé se totiž mohou kvůli existenci a výši transakčních nákladů rozhodnout raději odmítnout nabídku lepšího zaměstnání ve větší vzdálenosti od bydliště, jelikož by to znamenalo řešit náročný proces prodeje současné nemovitosti a koupě nové či prodloužení času stráveného dojížděním při vyhýbání se těmto transakčním nákladům (van Ommeren 2008).
2.1.4 Bydlení jako investice
Přestože všechny formy vztahu, které lidem umožňuji užívání bytu, umožňují také spotřebu bydlení jako statku, jen v případě vlastnického bydlení se dá hovořit o dlouhodobé investici. Zatímco v případě nájemního bydlení vystupuje domácnost pouze jako spotřebitel, u vlastnického bydlení se nachází také v roli investora. A jako u každé jiné investice i v případě koupě nebo výstavby vlastní nemovitosti na sebe přejímá rizika ztráty, nejen potenciál výnosu.
Lux a Kostelecký (2011) uvádí jako příklad ztráty při koupi vlastního bydlení negativní dopady globální ekonomické krize, během které obecně poklesla hodnota nemovitostí a značně se snížily také úrokové sazby. V důsledku toho splácely domácnosti, jež se rozhodly v letech předcházející této krizi financovat koupi vlastní nemovitosti pomocí hypotečního úvěru větší jistiny za vyšší úroky, než pokud by ke koupi bytů či domů přistoupily až během krize nebo po ní. Pokud by navíc během splácení došlo ze strany domácností k platební neschopnosti, pokryl by prodej dané nemovitosti z důvodu poklesu její hodnoty pouze část původní jistiny, nemluvě o dalších nákladech, které musejí domácnosti na takovéto transakce vynaložit. Investice domácností by tedy v takovém případě byly významně ztrátové.
- 22 - 2.1.5 Externality
Dle Luxe a Kosteleckého (2011, s. 31) je „spotřeba bydlení spojena se značnými pozitivními i negativními externalitami, jež podstatně narušují ideál efektivního trhu“.
Jako externality přitom rozumíme náklady či výnosy ekonomické aktivity, které dopadají na ostatní subjekty trhu. Za příklad pozitivní externality na trhu s bydlením je typicky možné označit revitalizaci bytového domu, ze které plynou užitky v podobě zvýšené atraktivity lokality a s ní souvisejícího zhodnocení nemovitostí i těm, kteří své domy opravě dosud nepodrobili. Negativní externalitou je pak například tvorba takzvaných
„vyloučených lokalit“, do nichž se stěhují sociálně či ekonomicky problematické skupiny lidí. Vznik a existence takovýchto míst totiž ekonomicky dopadá na jejich široké okolí (Lux, Kostelecký, et. al. 2011).
2.1.6 Zásahy státu
Na trhu bydlení dochází poměrně často k zasahování států nebo municipalit.
Státní orgány se takovýmito zásahy obvykle pokoušejí zejména odstranit negativa z působení externalit a zlepšit tak fungování tohoto trhu, a to například pomocí stanovování pravidel pro poskytování hypotečních úvěrů, definicí závazných předpisů pro výstavbu, jako jsou například stavební či hygienické normy, nebo určováním způsobu využití jednotlivých ploch či celých oblastí v rámci své působnosti. Příkladem posledního zmíněného zásahu je zejména vyčleňování lokalit pro sport, rekreaci, průmyslovou výrobu a samozřejmě také těch, které jsou vhodné pro výstavbu nemovitostí určených k bydlení, a to obvykle skrze stanovení závazného územního plánu.
Na druhé straně však dochází také k intervencím za účelem zvýšení dostupnosti bydlení, často formou dávek, dotací, půjček nebo přímo výstavbou obecních bytů, jež jsou poté poskytovány k bydlení za zvýhodněných podmínek. Podle Luxe a Kosteleckého (2011) jsou však tyto programy často zneužívány k politickým cílům a takzvanému „nakupování hlasů“, takže dochází ke krátkozrakým krokům, které v dlouhodobém měřítku nemají na trhu žádný pozitivní vliv. Tyto zásahy mají také za následek zkreslování tržních signálů, proto není možné jednoznačně určit, jestli je případná změna situace na trhu s bydlením způsobena změnami poptávky a nabídky, nebo právě zásahy státních orgánů.
- 23 - 2.1.7 Rigidita a neefektivita trhu
Výše uvedená specifika trhu s bydlením, jakož i jeho charakteristiky, mezi něž je možné dále zařadit například pomalou reakci zúčastněných subjektů, dlouhou dobu výstavby, vysoké transakční náklady na získání stavebního povolení, omezenou nabídku pozemků pro výstavbu i existenci nejrůznějších informačních bariér, způsobují jeho neefektivitu. Dle Luxe a Kosteleckého (2011) je dokonce dosahování efektivní tržní rovnováhy na tomto trhu pouze ekonomickým ideálem, neboť v krátkém období je v podstatě nemožné a v dlouhém období se objevují nové impulzy, které směřování k rovnováze narušují.
2.2 Nabídka na trhu s vlastnickým bydlením
Účelem této diplomové práce není zabývat se trhem s nájemním či družstevním bydlením, nýbrž pouze trhem vlastnického bydlení, neboť to je v České republice tradičně nejpopulárnější formou bydlení (Eurostat 2017). Na nabídkové straně tak na tomto trhu vystupují jako aktéři především vlastníci již existujících bytů, kteří májí zájem o jejich prodej, a developeři a stavebníci produkující nové bytové domy. K nim se připojují další subjekty, jejichž působení je možné sledovat jak na nabídkové, tak i na poptávkové straně trhu. Zejména se jedná o stát a jeho složky a také banky, které pomocí svých zásahů zprostředkovaně ovlivňují trh nemovitostí skrze trh hypotečních úvěrů. Tato práce se bude aktérům trhu s nemovitostmi věnovat v nadcházejících kapitolách teoretické části.
Díky specifikům tohoto trhu, uvedeným výše v této kapitole, trpí nabídka vlastnického bydlení velmi nízkou cenovou elasticitou, a to především v krátkém období.
To je zapříčiněno zejména dlouhou dobou výstavby nových nemovitostí, neboť trh ani při překonání jiných úskalí, zejména transakčních nákladů či administrativní zátěže, není schopen rychle reagovat na rostoucí poptávku po bydlení, jelikož technologické možnosti urychlení výstavby jsou značně omezené. Nárůst poptávky po vlastnickém bydlení tak má v krátkém období za následek zvýšení ceny nemovitostí, neboť nabídka není schopna tuto poptávku uspokojit (Poláková et. al. 2006). V dlouhém období by pak na dokonale konkurenčním trhu měla být, dle názoru neoklasických ekonomů, cena nabízených nemovitostí dokonale elastická. Trh bydlení však, rovněž díky výše zmíněným specifikům a zásahům dalších aktérů, nelze považovat za dokonale konkurenční. Je proto nutné přistupovat k této teoretické konstrukci s rezervou (Lux, Kostelecký et. al. 2011).
- 24 -
2.3 Poptávka na trhu s vlastnickým bydlením
Co se týče poptávkové strany tohoto trhu, na té stojí vesměs dva typy kupujících, kteří spolu soupeří. V první řadě jsou to domácnosti, které mají zájem zakoupit nemovitost pro své vlastní bydlení, a v druhé řadě se jedná o investory, kteří kupují nemovitosti nejčastěji jako dlouhodobou investici za účelem pronájmu, a to ať už dlouhodobého nebo krátkodobého. Druhý zmíněný typ pronájmů nemovitostí je populární zejména ve větších městech, kde cílí především na turisty. Například v oblasti hlavního města Prahy, které se tato diplomová práce mimo jiné věnuje, došlo podle dat společnosti Deloitte (2019) jen mezi lety 2016 a 2018 k nárůstu počtu jednotek nabízených skrze platformu „sdíleného“ bydlení AirBnB o více než 34 %, zatímco kapacita hotelových lůžek vzrostla ve stejném období pouze o 1,4 %. Firma ve své zprávě dále uvádí, že prudký nárůst ubytovacích kapacit pro krátkodobé pronájmy způsobuje značnou nerovnováhu na trhu rezidenčního bydlení v centru města, a je pravděpodobné, že bude v následujících letech docházet k rozšiřování tohoto fenoménu i do širšího centra hlavního města.
Z výše zmíněného důvodu nelze na nemovitosti nahlížet pouze jako na zboží, ale je potřeba je vnímat i jako formu investice. Zejména pro domácnosti může vlastnictví bytu či domu představovat značnou část jejich celkového majetku, která má obvykle tendenci se v čase při běžné údržbě zhodnocovat, přičemž navíc celkové výdaje na financování vlastního bydlení jsou v souhrnu obvykle nižší než výdaje na celoživotní nájemní bydlení (Lux et al. 2008). Poptávka na trhu s bydlením je do značné míry ovlivňována také obecnou příjmovou úrovní občanů, respektive domácností, a zejména pak očekáváním budoucího vývoje na tomto trhu. Význam budoucích očekávání je dán jednak vysokou nákladností a také dlouhou návratností investic do bydlení (Poláková et. al. 2006).
Dle Polákové (2006) je poptávková strana trhu významně ovlivňována také demografickými trendy, například prodlužujícím se obdobím života lidí mimo manželství, zvyšující se četností domácností, které jsou tvořeny pouze jednotlivcem, klesající porodností a prodlužující se délkou života. Tyto změny s sebou pak samozřejmě nesou i změnu poptávky po bydlení, neboť potřeby a nároky domácností se mění spolu s jejich strukturou.
- 25 -
2.4 Subjekty na trhu s vlastnickým bydlením
V této podkapitole se práce věnuje nejdůležitějším subjektům, které vystupují na trhu s vlastnickým bydlením. Cílem této podkapitoly není detailně specifikovat všechny aktéry, kteří se v realitní branži pohybují, nicméně je nutné krátce představit a shrnout ty nejvýznamnější z nich, kteří mají zároveň velký vliv na dění na celém trhu a jejichž chování může indikovat probíhající změny či budoucí vývoj.
2.4.1 Prodávající
Jak již bylo uvedeno v kapitole Nabídka na trhu s vlastnickým bydlením, jako prodávající figurují na trhu s nemovitostmi pro bydlení zejména stavebníci nových nemovitostí, tedy především developeři, ale také individuální stavebníci menších projektů a dále domácnosti, které mají zájem prodat svou stávající, obvykle starší nemovitost.
Prodávajícími mohou ale v omezené míře být také obce, které se zbavují svého bytového fondu. Tento způsob odprodeje městského majetku byl populární především v 90. letech 20. století, nicméně při zpětném pohledu není zcela zřejmé, zda byl pro obce výhodný. Privatizace městského bytového fondu znamenala v některých lokalitách tvorbu tzv. vyloučených oblastí, do kterých se díky nedokonalé legislativě ve věci příspěvků na bydlení sestěhovávali nepřizpůsobiví nebo znevýhodnění obyvatelé a kvetl zde tzv. „byznys s chudobou“ – podnikání se sociálními dávkami. V některých případech musela města o několik let později přistoupit i ke zpětnému odkupu nemovitostí, často za výrazně vyšší částky, než jaké původně získala z jejich prodeje (Cichocki 2019).
Dalším problémem, který s sebou odprodej městských bytů přinesl, je v současné době nemožnost měst či městských částí nabídnout zvýhodněné bydlení pracovníkům v nedostatkových profesích a použít jej tak jako motivaci pro jejich příchod, jelikož např.
dle Lederera (2016) je v Praze z tabulkových platů státních zaměstnanců, ale i z průměrného starobního důchodu, nájemní bydlení za tržní cenu jen stěží dostupné.
S uvedeným názorem se lze jednoznačně ztotožnit, neboť tržní ceny nájemního bydlení se zvyšují významně rychlejším tempem, než jakým rostou starobní důchody i platy ve státním sektoru, kterými jsou právě tito nedostatkoví pracovníci (učitelé, zdravotní sestry, policisté atp.) odměňování a na jejichž příchodu mají městské samosprávy obvykle zájem.
- 26 - 2.4.2 Kupující
Skupování bytů ze strany měst uvedené v předchozí podkapitole je pouze okrajovou záležitostí. V pozici kupujícího se tak na trhu s vlastnickým bydlením vyskytují především dva typy aktérů, které rovněž již byly uvedeny výše v této práci.
Jedná se o domácnosti, které mají zájem byty koupit pro své vlastní bydlení, a o investory, kteří pořizují byt za účelem pronájmu, či pouze za účelem spekulace na růst cen, a nechávají tedy byl neobydlený. Ve všech zmíněných případech se však jedná o investici – členové domácností investují zejména do svého stáří, aby nemuseli ze starobního důchodu financovat nájemní bydlení, a investoři investují za účelem zisku z pronájmu či jednoduše s vidinou pozdějšího prodeje nemovitosti za vyšší cenu, než za kterou jej koupili (Lux et al. 2008).
Toto spekulativní chování investorů na trhu s nemovitostmi pro bydlení nabývá v posledních letech na významu. Již v roce 2007 činil odhadovaný podíl nemovitostí zakoupených pouze za účelem dalšího pronájmu kolem 30 %, a to jak ve straší, tak v nové výstavbě. Ačkoli se tedy jedná pouze o kvalifikovaný odhad, nikoliv o přesná dat, jde zcela jistě o nezanedbatelný faktor působící na trhu nemovitostí (Lux et al. 2008).
V situaci rostoucích cen nájemního bydlení se navíc jedná o logický krok, jakým mohou nejen velcí hráči, ale i drobní investoři dobře zhodnotit své peníze, případně do budoucna zajistit startovací bydlení například pro své potomky.
2.4.3 Bankovní domy a další finanční instituce
Většina domácností, ale také velká část investorů, obvykle ke koupi nemovitosti pro bydlení využije služeb některého z bankovních domů, případně jiných finančních institucí, aby mohla tuto koupi zafinancovat. U domácností se v naprosté většině případů v tomto vztahu jedná o poskytnutí hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření.
Banky však poskytují financování také stavebníkům velkých bytových projektů, ať už těm drobným, nebo z řad velkých developerů.
V druhém zmíněném případě na sebe banky přebírají velkou část rizika spojeného s projektem. Jako hlavní zdroj financování splátek takového úvěru pak slouží cash flow zajištěné budoucím příjmem v podobě prodeje jednotek, případně nájemným inkasovaným za komerční prostory nebo bytové jednotky. Banka i investor proto musí důkladně analyzovat projekt a všechny jeho vazby ještě před započetím výstavby a poskytnutím financování, aby se přesvědčili o jeho rentabilitě (Kislingerová 2010).
- 27 - 2.4.4 Profesní sdružení a kontrolní orgány
Vzhledem k tomu, že regulace realitního trhu nemá v českém právu oporu, věnuje se jí nepřímo především Česká národní banka (ČNB), která pravidelně vydává různá doporučení pro bankovní instituce a poskytovatele úvěrů a snaží se tedy trh nemovitostí zprostředkovaně regulovat skrze ovlivňování trhu hypotečního a úvěrového (Lukešová 2019).
Na trh s rezidenčními nemovitostmi v České republice bude mít pravděpodobně dopad také nový zákon č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje daň z nabytí nemovitých věcí, a to pro všechny zápisy do katastru nemovitostí provedené od 26. září 2020 včetně, a také skrze přechodná ustanovení i pro všechna nabytí nemovitých věcí, která proběhla v prosinci roku 2019 a později (Finanční správa 2020).
Mezi profesními sdruženími patří k nejznámějším Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, zkráceně ARTN. Jedná se o neziskové občanské sdružení, které za své hlavní cíle pokládá například zvýšení informovanosti odborné i laické veřejnosti v této oblasti, standardizaci postupů a procesů na českém trhu s nemovitostmi nebo zvýšení jeho kvality, stability a transparentnosti (ARTN nedatováno).
Jako další je možné zmínit zejména Asociaci realitních kanceláří České republiky, sdružující nejen realitní kanceláře ale rovněž realitní makléře, správce nemovitostí, dražebníky a další profesionály na trhu nemovitostí v ČR (Asociace realitních kanceláří České republiky 2019), nebo Občanské sdružení majitelů domů v ČR, které proslulo například na poli ochrany práv vlastníků nemovitostí a organizací hromadných žalob na stát v 00. letech 21. století, a to ve věci regulovaného nájemného v ČR, které vlastníky nemovitostí dle názoru sdružení až neúnosně poškozovalo (Občanské sdružení majitelů domů v ČR 2019).
3 Bytová politika státu
Intervence státu na trhu s bydlením jsou teoreticky oprávněné v případech, kdy je politicky a společensky žádoucí dosáhnout jiného přerozdělení spotřeby statku bydlení.
Tak tomu může být například v rámci budování režimu státu blahobytu, nebo je-li cílem odstranění tržních selhání, která vyplývají z již dříve několikrát zmíněných specifik a nedokonalostí tohoto trhu (Barr 1998 cit. dle Lux, Kostelecký, et. al. 2011).
- 28 -
Stát se tedy snaží na jedné straně o zefektivnění trhu a dosažení tzv. Paretovského optima, neboli maximálně efektivní situace, ve které již nelze dosáhnout žádné lepší alokace statku, která by vedla ke zvýšení užitku jednoho spotřebitele, aniž by zároveň nesnížila užitek jiného, a na straně druhé o snížení nerovnosti ve společnosti. Za tímto účelem využívá stát nástroje politické i ekonomické, snaží se odstraňovat monopolní a oligopolní struktury, jakož i zavádět nová, normativně určovaná pravidla, která mají sloužit k dosažení cílů požadované formy státu blahobytu. Dosažení těchto dvou cílů však často není slučitelné a je proto nutné nalézt kompromis, vhodný „trade-off“ mezi efektivitou trhu, které může být dosahováno i při velké míře nerovnosti ve společnosti, a společenskou rovností, která však může snižovat efektivitu trhu jako celku (Lux, Kostelecký, et. al. 2011).
3.1 Koncepce bydlení v ČR
V revidované Koncepci bydlení České republiky do roku 2020 se mimo jiné uvádí, že potřebu nové bytové výstavby, resp. počet bytů, jejichž výstavbu by bylo vhodné podpořit z veřejných prostředků „nelze objektivně kvantifikovat bez široké společenské shody na definici cílové skupiny“, a to s ohledem na měnící se sociální situaci obyvatel a aplikaci existujících nástrojů sociální politiky, zejména pak sociálních dávek (MMR 2016, s. 10). Bytová koncepce je celkově zaměřena spíše na podporu nájemního a sociálního bydlení a o vlastnické bydlení se zajímá pouze okrajově, když o něm jen konstatuje několik základních informací. Věnuje se však dopadům některých významných přetrvávajících problémů nebo aktuálních výzev na celý trh s bydlením a také změnám, které mohou zprostředkovaně ovlivnit dostupnost vlastnického bydlení, pročež je její význam nezanedbatelný.
V návrhové části dokumentu jsou stanoveny 3 základní strategické cíle, na jejichž naplnění by se měl podle autorů stát soustředit. Vzhledem k tomu, že většinu z níže uvedených problémů se v období do roku 2020 nepodařilo podchytit ani vyřešit, je pravděpodobné, že stejné nebo velice podobné priority a dílčí úkoly budou vytýčeny i v koncepci bydlení na období od roku 2021, jejíž znění zatím není známo. Je proto na místě se strategickým cílům současné koncepce blíže věnovat.
- 29 -
3.1.1 Zajištění přiměřené dostupnosti ve všech formách bydlení
V rámci prvního strategického cíle vytyčují autoři jako úkol zvýšení dostupnosti bydlení, která by měla být založena na snaze občanů dokázat si zajistit bydlení vlastními silami, a to v jakékoliv vlastnické formě. Především se pak stát chce soustředit na znevýhodněné skupiny obyvatel, a tudíž zejména ty, které jsou ohroženy sociálním vyloučením. Mezi dalšími úkoly pak autoři zmiňují i nutnou podporu družstevního bydlení jako tradiční formy bydlení, která dle nich v budoucnu sehraje významnou roli na trhu s bydlením v České republice. Tento strategický cíl v sobě obsahuje rovněž dvě základní priority:
§ zvýšení dostupnosti bydlení, jelikož po deregulaci nájemného došlo na trhu k postupnému navýšení cen nájemního bydlení, což vedlo ke snížení dostupnosti bydlení především pro nízkopříjmové skupiny obyvatel a s tím souvisejícímu nárůstu čerpání sociálních dávek na bydlení,
§ a investiční podporu bydlení se zaměřením na segment sociálního bydlení – v té předkládají autoři návrh na navázání dlouhodobé spolupráce státu s poskytovateli bydlení, kteří mají být za pomoci výhodných pobídek a speciálních programů motivování k poskytování bydlení i znevýhodněným skupinám obyvatel. Vyvstává zde však problém nutnosti zakotvení takového vztahu v legislativním i kulturním prostředí České republiky. Jelikož dle názoru autorů nelze předpokládat, že by poskytovatelé bydlení byli ochotni nabízet dlouhodobé a kvalitní bydlení za nižší než trží ceny, jelikož ty by nebyly sto pokrýt údržbu a opravu nemovitostí, natož zajistit návratnost investic a generovat kapitálový zisk, bude nutné nějakou formu státní podpory na tomto trhu zavést (MMR 2016). S nutností zakotvení takového mechanismu do právního řádu je možné se zcela ztotožnit.
3.1.2 Vytvoření stabilního prostředí v oblasti financí, legislativy a institucí pro všechny účastníky trhu s bydlením
Tento strategický cíl se zaměřuje především na motivaci lidí skrze vytvoření stabilního a předvídatelného prostředí pro všechny aktéry na trhu s bydlením. Zejména autoři zmiňují nutnost tvorby přehledné a ustálené legislativy, zajištění stability státních institucí a stabilizaci systému financování na trhu s bydlením. Dalším významným bodem, který má značný vliv na celý trh vlastnického bydlení a kterému se autoři věnují,
- 30 -
je nutnost lepšího řešení praktických dopadů zavedení nového občanského zákoníku. Ten ovlivnil jak fungování nájemního bydlení, tak i vztahy a činnost v rámci bytových družstev a společenství vlastníků jednotek. Jsou v něm vytýčeny 3 základní priority:
§ Finanční stabilizace podpory bydlení – zde autoři kritizují především neefektivitu a nepružnost Státního fondu rozvoje bydlení, kterému bylo zamezeno uložit volné finanční prostředky k jiným institucím než k ČNB, pročež nemůže inkasovat příjmy z úročení vkladů a došlo tak k značnému výpadku příjmů tohoto fondu oproti původnímu plánu. Jelikož fond nemá zajištěn jiný příjem než úroky z poskytnutých úvěrů, je dle autorů účinnost bytové politiky formou finančních nástrojů nízká. Fond tak nemůže naplňovat svůj primární úkol, tedy stát se finančně nezávislým nástrojem pro naplňování investiční podpory bydlení, ani poskytovat záruky za úvěry. Řešením tak může být pouze nová definice postavení Státního fondu rozvoje bydlení a umožnění využívání volných finanční prostředků v maximální možné míře k podpoře bydlení.
§ Důsledné vymezení odpovědnosti a koordinace aktivit státu v oblasti bytové politiky – v této části autoři shrnují, že dochází spíše ke zhoršení stavu, především v oblasti institucionální stability a dalšímu rozmělňování kompetencí mezi ministerstvy a ostatními orgány státní správy. Tím dochází k zvyšování nepřehlednosti, provádění nesystémových kroků a absenci odpovědnosti za dopady kroků, které jsou jednotlivými orgány prováděny.
Autoři tak navrhují ustanovení odborného poradního orgánu, který by byl schopen analyzovat dopady nové právní úpravy, neboť při takové roztříštěnosti kompetencí, jaká panuje nyní, je značná erudovanost a právní znalost tohoto orgánu naprosto nezbytná a jednotlivá ministerstva v současné době nejsou schopna samostatně dohlédnou všech dopadů jimi navrhovaných změn.
§ Zvýšení ochrany společenství vlastníků a bytových družstev – v rámci této priority zmiňují autoři jako problém především existenci tzv. „chudých vlastníků“ bytových jednotek, jakož i jako hromadné skupování levných bytových jednotek v horších lokalitách za účelem dalšího pronájmu znevýhodněným osobám a rodinám. Tyto situace často vedou k tomu, že někteří vlastníci takto pronajímaných bytů nebo zmínění „chudí vlastníci“,
- 31 -
kteří se díky pořízení vlastního bydlení dostali do svízelné finanční situace, neplatí příspěvky do fondu oprav ani svůj podíl nákladů na provoz domu či zálohy na energie. Kvůli nedostatkům v právním systému pak dochází k přenášení vzniklých dluhů na celá společenství vlastníků nebo bytová družstva, čímž může dojít až k ohrožení všech ostatních vlastníků nebo družstevníků, kteří sami mohou čelit platební neschopnosti. Dalším negativním důsledkem takovéto situace může být například chátrání budov, jelikož společenstvím a družstvům nezbývají kvůli dluhům některých členů peníze na nutné opravy, nebo k vysidlování takto dotčených objektů.
V současné právní úpravě nemají družstva ani SVJ možnost bránit se proti neplatičům ve vlastních řadách, a proto je dle autorů nutné provést plošnou změnu právní úpravy, aby dluhy jednotlivců nemohly ohrožovat všechny ostatní členy společenství a družstev (MMR 2016). S tímto názorem autorů koncepce bydlení se lze jednoznačně ztotožnit, neboť nedokonalá právní úprava v těchto případech znehodnocuje investice zákona dbalých jedinců a domácností a často dokonce přímo ohrožuje jejich samotnou existenci.
3.1.3 Snižování investičního dluhu bydlení včetně zvyšování kvality vnějšího prostředí rezidenčních oblastí
Třetí strategický cíl se věnuje zejména kvalitě bydlení jako takové. Autoři zmiňují především nutnost udržet a zlepšovat stavebně-technický stav nemovitostí, snížit bariérovost současného existujícího bytového fondu a snižovat energetickou náročnost budov. U nové výstavby je pak výzvou zejména implementace předpisů Evropské unie, které se zaměřují právě na plnění podmínek nízké energetické náročnosti budov. U starší zástavby je dle autorů nejpalčivějším problémem vedení rozvodů vody v olověném potrubí, které má za následek zvyšování obsahu tohoto těžkého kovu v pitné vodě. Jako dílčí priority tohoto strategického cíle figurují:
§ Implementace principů universálního designu – Jelikož současný bytový fond reaguje pomalu na měnící se demografické trendy, je podle názoru autorů potřeba zaměřit se na výstavbu vyššího počtu bytů splňujících nároky na potřeby seniorů, ve kterých by bylo umožněno lidem vyššího věku žít bez pomoci ostatních, a odlehčilo by se tak tlaku na pobytové sociální služby.
Také mladé rodiny i osoby se zdravotním znevýhodněním mají své specifické
- 32 -
potřeby a nároky na bydlení, proto je nutné tyto potřeby napříč generacemi vnímat a věnovat se tvorbě universálního designu budov, aby bylo možné vytvářet prostředí vyhovující všem a dostupné pro všechny, a to nejen v rámci návrhů bytových jednotek a domů, ale i v otázkách veřejného prostranství a vybavení bytů. Bude proto nutné v budoucnu podporovat přestavbu starší zástavby tak, aby došlo ke zvýšení dostupnosti univerzálních bytů, a to například výstavbou výtahů ve starších domech nebo náhradou unifikovaných bytových jader v panelové zástavbě. Předpokladem pro splnění těchto cílů je vytvoření definice univerzálního designu a následná implementace z ní vyplývajících požadavků do legislativní úpravy, která se k výstavbě a rekonstrukcím obytných budov vztahuje.
§ Systémová revitalizace sídlišť – I přesto, že si většina sídlišť na území ČR udržela díky privatizaci a širokému sociálnímu mixu obyvatel dobrý užitný i společenský status, dochází v některých místech k postupné přeměně na sídlištní vyloučené lokality. Vzhledem k tomu, že dosavadní státní podpora nebyla pojata a řešena komplexně, nýbrž vždy pouze parciálně se zaměřením například na obnovu technického vybavení domů nebo jejich zateplení, nikoliv celistvě na kompletní reurbanizaci sídlišť a jejich přetvoření v plnohodnotně fungující samostatné městské části s množstvím existujících pracovních příležitostí, existuje zde do budoucna potenciál vzniku sociálních problémů, a to zejména při zohlednění postupného odchodu vyšších sociálních vrstev obyvatel z těchto lokalit, který je zřejmý již nyní. Jedná se o velmi komplexní problém, jehož řešení bude dle autorů vyžadovat zapojení mnoha resortů státní správy a ucelený systém studií, aby bylo možné dosáhnout optimální úpravy stavební stránky sídlišť, organizace veřejného prostranství i rozmístění komerčních, společenských a veřejných aktivit v sídlištním prostoru. S tímto názorem se lze také zcela jistě ztotožnit.
§ Řešení dopadů opatření souvisejících se zvýšením energetické účinnosti na výdaje domácností na bydlení – Vzhledem k tomu, že energeticky náročný provoz budov se projevuje stále rostoucím zatížením rozpočtů domácností v podobě zvyšujících se výdajů na energie, je nutné energetickou náročnost budov intenzivně řešit. Směrnice EU o energetické náročnosti budov a o energetické účinnosti již byly implementovány do českého práva, a je proto nutné při výstavbě a navrhování nových budov dodržovat
- 33 -
technologické postupy a řešit technické zařízení budov, jako např. způsoby větrání i vytápění, aby došlo k co nejvyšší úspoře ve spotřebě energií a jejich nejefektivnějšímu využití. Tyto kroky souvisí i se společným úsilím států EU na snížení emisí skleníkových plynů a zvyšování podílu obnovitelných zdrojů energie v rámci snahy o zajištění udržitelného životního prostředí a ochrany klimatu.
Aplikace takovýchto technologií ve výstavbě s sebou však nese zvýšené investiční náklady, které se negativně promítnou do výstavby a dostupnosti bytů jako celku. Potřeba zvýšit podíl obnovitelných zdrojů energie na konečné spotřebě s sebou také nese nutnost úpravy přenosové sítě elektrické energie, a tudíž vysoké investice. Podle autorů je proto nutné upravit současné regulované ceny elektrické energie, což by mohlo ovlivnit výdaje velkého podílu domácností na bydlení, a tím ovlivnit investice existujícího i nového bytového fondu, a to jak pozitivním, tak negativním směrem. Je proto nutné dále analyzovat dopady zvýšení energetické účinnosti budov a podílu obnovitelných zdrojů energie na konečné spotřebě na výdaje a rozpočty domácností (MMR 2016).
4 Hypoteční úvěry
Hypoteční úvěr se poskytuje k financování investice do nemovitosti a je krytý zástavním právem k nemovitosti. Tímto jsou také definovány jeho základní znaky – dlouhodobost, účelovost a poskytnutí proti záruce nemovitostí. V této kapitole se práce věnuje i dalším základním údajům o hypotečních úvěrech.
4.1 Podstata a význam hypotečních úvěrů
Oblast bankovnictví zaměřená na financování investic do nemovitostí se nazývá také hypotečním bankovnictvím. Tato oblast zahrnuje veškeré vztahy od získávání zdrojů až po poskytování, sledování a splácení hypotečních úvěrů. Hypoteční bankovnictví na základě historického vývoje můžeme rozdělit na 3 typy, resp. modely.
§ Depozitní model – V tomto modelu jsou hypoteční úvěry financovány z vkladů střadatelů v bankách
§ Model hypotečních zástavních listů – Tento typ je alternativou k prvnímu zmíněnému typu. Hypoteční úvěry jsou financovány výlučně ze zdrojů, které
- 34 -
hypoteční banka získává z vydávání a prodeje hypotečních zástavních listů, což je výhodou v porovnání s depozitním modelem, jelikož objem poskytnutých úvěrů není vázán na objem vkladů. Úspěšnost tohoto modelu pak především závisí na ochotě potenciálních investorů vložit své prostředky do dlouhodobých dluhopisů, jimiž jsou hypotéky kryty.
§ Model sekuritizace aktiv skrze sekundární hypoteční trh – Tento model je v podstatě variací nebo spíše rozvinutím předcházejícího, neboť obsahuje několik přidaných kroků. Jeho charakteristickou vlastností je seskupování hypotečních úvěrů do hypotečních zástavních listů (mortgage-backed securities), které mohou obsahovat až stovky hypotečních úvěrů, a dále se pak spojují do homogenních skupin, tzv. „tranší“, které se poté seskupují do složitých cenných papírů označovaných jako kolateralizované dluhové obligace, či kolateralizované hypoteční obligace. Cílem je transfer rizika, avšak spolu s vlastnictvím hypotečních úvěrů, na třetí stranu. Spekulace s tímto typem financování hypotečních úvěrů mimo jiné vešly ve známost jako jeden z mnoha důvodů, proč v roce 2007 došlo ke krizi hypotečního trhu ve Spojených státech a následné celosvětové hospodářské krizi (Ermilova, Nikeriasova 2018).
Investicí do nemovitosti, k jejímuž financování je hypoteční úvěr určen, je možné chápat kromě výstavby či koupě nemovitosti také například koupi stavebního pozemku, vypořádání vzniklých dědických závazků, vypořádání společného jmění manželů v případě rozvodu nebo zvýšení podílu vlastnictví na nemovitosti. Pro účely tohoto výzkumu je však podstatná jeho funkce jako nástroje umožňujícího koupi nemovitosti.
4.2 Trvání hypotečních úvěrů
Délka splatnosti hypotečních úvěrů může být různá. Horní hranice doby splatnosti se obvykle pohybuje kolem 30 let, avšak v současné situaci na trhu se objevují i hypoteční úvěry s dobou splatnosti 35 – 40 let. Nejkratší doba, po jakou lze hypotéku splácet, je pak obvykle 1 rok. Tyto krátké hypoteční úvěry jsou ale specifické vysokými měsíčními splátkami, proto se hodí jen pro některé investory a rozhodně o nich není možné hovořit jako o běžných. Dlouhodobé trvání pak samozřejmě naopak umožňuje snižování pravidelných plateb, proto jej preferují například mladé rodiny, kterým právě
- 35 -
komerční banky často vycházejí vstříc a umožňují jim protáhnout dobu splácení až na 40 let, což je však v rozporu s obecným doporučením České národní banky (Silný 2019).
4.3 Úrokové sazby hypotečních úvěrů
V rámci hypotečních úvěrů jsou úrokové sazby obvykle jeden z prvních údajů, který si lidé s jejich existencí spojují. Jejich výše je ovlivněna mnoha různými faktory, proto jsou v této části práce uvedeny ty nejzákladnější a nejznámější z nich, jejichž existence je sice obecně známa, avšak je nutné poukázat na jejich propojení právě s úrokovými sazbami hypotečních úvěrů.
§ Inflace – postupné znehodnocování kupní síly peněz v podobě inflace je základním faktorem, který ovlivňuje výši úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Věřitelé totiž musejí stanovit takové úrokové sazby, které alespoň pokryjí inflační znehodnocování peněz, aby zajistili, že poskytnutý hypoteční úvěr pro ně bude znamenat čistý výnos, nebo alespoň nebude ztrátový. Vyšší inflace tak s sebou přináší i vyšší úrokové sazby hypotečních úvěrů.
§ Hospodářský růst – Zvyšující se úroveň ekonomiky státu s sebou obvykle nese také nárůst mezd a vyšší výdaje ze strany spotřebitelů, kteří mimo jiné čerpají více hypotečních úvěrů. Zvýšený zájem o hypoteční úvěry však může narážet na omezenou nabídku volných finančních prostředků k zapůjčení, proto je potenciální možné, že v důsledku povede k růstu úrokových sazeb hypotečních úvěrů. To ostatně odpovídá základní teorii nabídky a poptávky.
§ Kroky ČNB – Centrální banka nemá v současné době nástroje, kterými by mohla přímo ovlivňovat hypoteční trh, avšak změna nastavení základních úrokových sazeb zprostředkovaně ovlivňuje úvěry na celém úvěrovém trhu, tedy i ty hypoteční.
§ Fixace úrokové sazby – Hypoteční banky nabízí svým klientům možnost zafixovat si aktuálně platné úrokové sazby na delší či kratší dobu, přičemž záleží na aktuálním výhledu vývoje sazeb na trhu, které banka a klient očekávají. Pokud banka v budoucnu očekává zvyšování úrokových sazeb, bude pravděpodobně nabízet klientovi nižší úrokovou sazbu při kratší fixaci, např. na 2 nebo 3 roky, aby ji mohla následně po skončení fixace zvýšit.
Naopak pro klienta by v této situaci bylo nejvýhodnější zafixovat sazby
- 36 -
na co nejdelší dobu, ale ty však již obvykle banky ze zřejmých důvodů nastavují na vyšší úroveň. Předpoklad růstu sazeb se navíc také nemusí naplnit, což by pro klienta znamenalo, že se dlouhou fixací připravil o možnou úsporu. Pokud však banka předpokládá do budoucna spíše klesající úrokové sazby, bude situace zcela opačná a nejnižší úrokovou sazbu klientovi nabídne na co nejdelší období, aby zajistila zisk z úroků i v době, kdy budou sazby nových úvěrů nižší. Zde tedy skutečně záleží na aktuální situaci, která na trhu panuje, každopádně však má délka fixace úrokové sazby hypotečního úvěru na její výši značný vliv.
Dalšími z faktorů, které mohou výši úrokové sazby ovlivnit, jsou například konkurenční boj mezi bankami, který může tlačit výši úrokových sazeb dolů, již zmíněná délka trvání hypotečního úvěru a v neposlední řadě též výše vlastních úspor, resp. tedy výše akontace, kterou žadatel pokryje část kupní ceny nemovitosti, neboť čím nižší je objem úvěru oproti ceně nemovitosti, tím je nižší i riziko pro věřitele (banku), a tím nižší může být úroková sazba poskytnutého hypotečního úroku.
4.4 Obezřetnostní ukazatele při poskytování hypotečních úvěrů Z pohledu bank jsou velmi důležité zejména tři ukazatele, které indikují rizikovost klienta žádajícího o hypoteční úvěr nebo hypotečního úvěru samotného. Jedná se o tzv.
obezřetnostní ukazatele, které jsou blíže rozebírány v následujících podkapitolách.
4.4.1 Ukazatel LTV – Loan to Value
Jak vypovídá již samotný název tohoto ukazatele, jedná se o poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti. Dle ČNB se jedná přesně o „procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti“ (ČNB 2021a). Čím vyšší je tedy hodnota tohoto ukazatele, tím větší část hodnoty dané nemovitosti je kryta poskytnutým úvěrem.
Centrální banka pak doporučuje poskytovatelům hypotečních úvěrů, aby u žádného z jimi poskytnutých úvěrů zajištěných nemovitostí nepřesáhl ukazatel LTV 90 %. Zároveň se však překročení hodnoty 90 % připouští u nejvýše 5 % referenčního objemu všech takto zajištěních úvěrů za jedno kalendářní čtvrtletí, přičemž tyto úvěry by měly být poskytovány „pouze v odůvodněných případech“, kdy si je banka jista vysokou
- 37 -
pravděpodobností jejich splacení (Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí, ČNB 2020, s. 4).
4.4.2 Ukazatel DTI – Debt to Income
Ukazatel DTI dle definice ČNB sleduje „poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu“ (ČNB 2021b). Centrální banka sice aktuálně nestanovuje žádnou horní hranici, kdy by již poskytovatelé neměli žadateli úvěr poskytnout, zároveň ale všem poskytovatelům doporučuje, aby „obzvláštně obezřetně posuzovali žádosti o poskytování úvěru u klientů, u nichž by ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8 a ukazatel DSTI úroveň 40 %“ (Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí, ČNB 2020, s. 5).
Hodnota 8 v tomto případě znamená, že celkové zadlužení žadatele přesáhlo osminásobek jeho čistých ročních příjmů. Ukazateli DSTI se věnuje následující podkapitola této diplomové práce.
4.4.3 Ukazatel DSTI – Debt Service to Income
Posledním ze tří důležitých obezřetnostních ukazatelů při poskytování hypotečních úvěrů je DSTI – Debt Service to Income. Ten je procentním vyjádřením podílu tzv. dluhové služby žadatele o úvěr (jeho ročních průměrných výdajů vyplývajících z jeho celkového zadlužení) na jeho čistém ročním příjmu (ČNB 2021c).
Jak bylo uvedeno v předchozí podkapitole, národní banka doporučuje přistupovat obezřetně ke klientům, u nichž tento ukazatel překračuje 40 %. To znamená, že pokud žadatel vydává na splácení dluhů více než 40 % svého čistého měsíčního příjmu, stává se pro poskytovatele úvěru značně rizikovým potenciálním klientem, u kterého v budoucnu hrozí zvýšená pravděpodobnost nesplacení poskytnutého úvěru v případě, že by došlo k nějaké nepříznivé situaci, například zvýšení úrokových sazeb či snížení příjmů žadatele (ČNB 2021c).
- 38 -
- 39 -
Praktická část
5 Použitá metodika výzkumu
Aktuální kapitola uvádí praktickou část této diplomové práce, představuje základní úkony, které budou provedeny během výzkumu při zpracování zdrojových dat, vyjmenovává zdroje těchto dat a předkládá potřebné informace o použitém modelu a jeho alternativách.
5.1 Existující modely měření finanční dostupnosti bydlení
Dle Sunové (2020) existují v zásadě tři způsoby, jakými lze přistoupit k měření finanční dostupnosti bydlení. Normativní, behaviorální a subjektivní. Normativní přistup si definuje předem daný práh, respektive hraniční hodnotu, která určuje hranici nebo normu finanční dostupnosti bydlení, behaviorální přístup vyhodnocuje dostupnost bydlení tím, že zkoumá různé domácnosti a jejich rozhodnutí týkající se bydlení, a konečně pak subjektivní přístup čerpá výchozí data ze širokých dotazníkových šetření, ve kterých respondenti subjektivně hodnotí svou vlastní situaci na poli dostupnosti bydlení (Sun 2020). Nyní je možné přejít k jejich detailnějšímu zkoumání.
Poslední zmíněný přístup, subjektivní, je založen na předpokladu existence člověka ekonomického, homo oeconomicus. Předpokládá se tedy, že domácnosti se snaží za všech okolností maximalizovat svůj užitek a za bydlení tedy vydávají jen tolik, kolik si mohou nejvíce dovolit při maximalizaci celkového užitku nejen z bydlení, ale i z dalších statků. Nezáleží tedy na tom, zda má domácnost nízký příjem, a tedy omezené možnosti při výběru bydlení, nebo jestli žije v horších podmínkách, než by si její členové přáli, neboť ti se právě rozhodují podle toho, co je v jejich možnostech. Z tohoto pohledu tedy nemá finanční dostupnost bydlení jako taková žádný obecný význam, jelikož „není racionálně možné ani sociálně žádoucí“ stanovit nějaký normativní standard dostupnosti bydlení kromě individuální volby (Stone et. al. 2011, s. 4). Tento přístup tedy neguje samotnou potřebu měřit dostupnost bydlení, neboť ta je chápána pouze jako subjektivní koncept, individuální pro každou jednotlivou domácnost.
První uvedený přístup, normativní, je ze všech výše zmíněných nejrozšířenější a často se pro něj užívá označení „income ratio approach“ nebo „ratio approach“, tedy přístup založený na podílu z příjmů (Sun 2020). Již v 19. století se tak například
- 40 -
ve Spojených státech amerických užívalo podílové vyjádření, že příjem domácnosti za 1 týden by měl pokrýt měsíční náklady na bydlení, což bylo všeobecně přijímáno jako spodní hranice určující dobrou finanční dostupnost bydlení. Jinými slovy vynakládá- li domácnost na bydlení více než ¼ svých měsíčních příjmů, má špatný přístup k bydlení (Hulchanski 1995). Užívání této metody bylo vždy velmi populární, jelikož se pomocí ní dala dostupnost bydlení snadno stanovit bez ohledu na typ bydlení a způsob jeho užívání (byt, dům, nájemní či vlastnické bydlení). Nicméně dle Sunové (2020) je ve vědeckých pracích a výzkumech, jakož i zákonech či vyhláškách některých zemí, tato hranice stanovována různě od 25 přes 40 až k 50 procentům, a proto je pravděpodobné, že „stanovování“ vhodné hranice je spíše jen konstatováním skutečnosti na základě šetření a pozorování.
Také Stone, Burke a Ralstonová (2011) uvádějí, že navzdory širokému používání a uznávání této metody neexistuje žádný teoretický ani logický základ tohoto konceptu, ani není možné jednoduše určit konkrétní poměr výdajů za bydlení na příjmech domácností, který by se ustáleně užíval nebo měl užívat jako hraniční. Užití normativní metody je navíc dle těchto autorů problematické i proto, že pak vzniká tendence aplikovat stejný standard na všechny domácnosti bez ohledu na jejich typ či ostatní výdaje.
I přes výše uvedené by se však podíl výdajů za bydlení na příjmech domácností měl nadále sledovat, neboť nám může poskytnout alespoň údaje o vývoji na trhu s bydlením a o chování různých typů domácností. Tento přístup byl shledán jako ne zcela vhodný pro účely tohoto výzkumu, jelikož cílem této práce není zhodnotit absolutní dostupnost bydlení v celé republice napříč všemi vrstvami obyvatel, nýbrž porovnat na příkladu modelových rodin dostupnost vlastnického bydlení ve 2 předem stanovených velkých městech České republiky.
Mezi autory se pak objevuje ještě několik dalších přístupů, kterými lze dostupnost vlastnického bydlení měřit. Stone, Burke a Ralstonová (2011) uvádějí mimo výše zmíněných například přístup kategorický, kde je jednoduše stanovena schopnost nebo neschopnost domácnosti zaplatit za bydlení tržní cenu, ale neposkytuje žádný výpočetní podklad k tomuto závěru, nebo přístup reziduální.
Reziduální přístup, též přístup reziduálního příjmu, spočívá ve stanovení normativního minimálního příjmu potřebného pro zajištění všech ostatních potřeb domácnosti mimo bydlení, který je odečten od celkového příjmu domácnosti, a získává
