Vysoká škola ekonomická v Praze
Bakalářská práce
2007 David Kühnel
Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská
Obor: Podniková ekonomika a management
Název bakalářské práce:
Podnikatelský plán -
developerský projekt na výstavbu polyfunkčního domu
"Rezidence Hlubočepy"
Vypracoval: David Kühnel
Vedoucí práce: Ing. Jitka Šlechtová, CSc.
P r o h l á š e n í
Prohlašuji, že bakalářskou práci na téma
„Podnikatelský plán -
developerský projekt na výstavbu polyfunkčního domu Rezidence Hlubočepy“
jsem vypracoval samostatně.
Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloženém seznamu literatury.
Obsah
Obsah... 1
Úvod... 2
Cíl práce... 3
1 Podnikatelský plán... 4
1.1 Funkce podnikatelského plánu ... 5
1.2 Zásady tvorby úspěšného podnikatelského plánu ... 6
1.2.1 Orientace plánu na trh... 6
1.2.2 Prokázání prodejnosti výrobku... 6
1.2.3 Věrohodnost a průkaznost předpokladů... 6
1.2.4 Práce s rizikem... 6
1.3 Příprava podnikatelského plánu ... 7
1.3.1 Studie podnikatelských příležitostí (Opportunity Studies)... 7
1.3.2 Předběžná technicko-ekonomická studie (Pre-feasibility Study)... 8
1.3.3 Technicko-ekonomická studie (Feasibility Study)... 8
1.4 Struktura a forma podnikatelského plánu... 9
1.4.1 Obecná struktura podnikatelského plánu... 9
1.4.2 Forma podnikatelského plánu... 10
1.5 Náležitosti podnikatelského plánu ... 10
1.6 Zdroje financování podnikatelského plánu ... 16
1.6.1 Vlastní zdroje... 17
1.6.2 Cizí zdroje... 17
2 Podnikatelský plán - developerský projekt na výstavbu polyfunkčního domu "Rezidence Hlubočepy"... 19
2.1 Obsah... 19
2.2 Shrnutí ... 19
2.3 Všeobecný popis ... 20
2.4 Klíčové osobnosti... 22
2.5 Projekt ... 23
2.5.1 Obecné informace, místo realizace projektu... 23
2.5.2 Popis projektu... 24
2.5.3 Postup stavby... 27
2.6 Odbyt... 30
2.7 Financování ... 31
2.7.1 Náklady na projekt, rozpočet... 31
2.7.2 Struktura kapitálu... 32
2.7.3 Navrhované zajištění... 33
2.7.4 Odhad výnosů... 34
2.8 Přílohy ... 35
Závěr... 37
Seznam literatury a použitých zdrojů... 39
Seznam příloh... 40
Tab. č.1: Náklady projektu... 41
Tab. č.2: Ceník bytů... 42
Úvod
Mnohé z nás určitě napadne myšlenka, proč vůbec sestavovat podnikatelský plán, když je jeho příprava časově i finančně náročná. Lze si jen těžko představit, že by autor původního nápadu dokázal úplně sám celý projekt úspěšně zrealizovat. Potřebuje tedy pomoc dalších lidí, kteří ale musí jeho myšlenku správně pochopit a které musí také přesvědčit, aby se na projektu podíleli. A k tomu právě slouží dobře zpracovaný podnikatelský plán. Má samozřejmě i další důležité funkce, ale ta komunikační je nejdůležitější, protože stojí na samém počátku projektu.
Aby byl každý uživatel podnikatelského plánu schopen ho rozšifrovat a dobře pochopit, existují obecná pravidla, jak podnikatelský plán sestavovat. Z důvodu jeho přehlednosti musí mít také určitou strukturu. Na tato obecná pravidla jsem se zaměřil v první části této práce. Kapitola 1.1 vyjmenovává funkce podnikatelského plánu. Následující kapitola 1.2 se zaměřuje na zásady tvorby úspěšného podnikatelského plánu. První část práce pokračuje kapitolami Příprava podnikatelského plánu (1.3), Struktura podnikatelského plánu (1.4) a Náležitosti podnikatelského plánu (1.5). Teoretická část práce je zakončena kapitolou Zdroje financování podnikatelského plánu (1.6)
Ve druhé části je potom již konkrétní podnikatelský plán developerského projektu, který je zpracován pro potřebu získání bankovního úvěru. Věnuje se tedy již konkrétní situaci, ale vychází a dodržuje pravidla uvedená v první části. Tato část začíná obsahem a krátkým shrnutím podnikatelského plánu (2.1, 2.2). Následuje všeobecný popis a vyjmenování klíčových osobností společnosti Rezidence Hlubočepy (2.3, 2.4). Poté se práce již věnuje developerskému projektu na výstavbu polyfunkčního domu "Rezidence Hlubočepy".
Konkrétně to jsou kapitoly Projekt (2.5), Odbyt (2.6) a Financování (2.7). V samotném závěru práce jsou uvedeny přílohy podnikatelského plánu (2.8).
Cíl práce
Hlavním cílem této práce je sestavit podnikatelský plán developerského projektu, na základě kterého by banka poskytla společnosti úvěr na financování projektu. Tento podnikatelský plán by měl obsahovat informace, které jsou pro banku podstatné a měl by být využitelný i v analogických případech.
1 Podnikatelský plán
Podnikatelský plán by měl obsahovat údaje o vlastnících kapitálu, o vzdělání, zkušenostech vedoucích představitelů podniku, tržní odhady, informace o dosavadním vývoji podniku a o finančním plánování. Podoba a účel podnikatelského plánu se liší v závislosti na velikosti organizace, na výši potřebného kapitálu, na cílech autora a na individuálních požadavcích příjemce. U velkých a středních podniků představuje jeden z typických výstupů strategického managementu. Je sestavován ze tří hlavních důvodů:
¾ je to souhrnný dokument, který komplexně prezentuje záměry organizace pro určité období. Potom slouží jako programový dokument pro statutární orgány a podklad pro formování taktických plánů.
¾ je to nástroj realizace závažných změn jako jsou např. sloučení, rozdělení, uzavření určitých útvarů,
¾ je to nástroj pro posouzení technicko-ekonomické smysluplnosti významné investiční akce, v případě jejího schválení pomáhá při realizaci a koordinaci jednotlivých aktivit.
Malé organizace si na základě podnikatelského plánu mohou udělat střízlivý odhad své budoucí pozice. Je to cenný materiál pro rozhodování do budoucna. Podnikatelský plán dává odpověď na otázku, zda se vyplatí podnikání i v dalších letech a jaké investiční aktivity si může podnik dovolit, aniž by ohrozil svoji existenci. Podnikatelský plán popisuje cíle organizace, jejich technickou a ekonomickou uskutečnitelnost a jejich časový horizont. Pokud mají malé podniky dostatek vlastních zdrojů nebo potřebují pouze minimum kapitálu, nejsou nuceny vytvářet podnikatelský plán a svoji podnikatelskou vizi na nejbližší období převedou do podoby finančních plánů či rozpočtů.
Vedle výše uvedeného interního účelu slouží podnikatelský plán i pro účely externí.
V takovém případě je podnikatelský plán vytvářen při hledání poskytovatele kapitálu pro investiční akci nebo pro zájemce o koupi organizace. Podnikatelský plán má za cíl přesvědčit
přehlednou a úplnou formou o výhodách podílnictví v organizaci, její koupě nebo poskytnutí úvěru.
Podnikatelské plány pro externí a interní účely by měly navzájem korespondovat.
Rozdíly mezi nimi by zpochybnily jejich věrohodnost. Určité rozdíly ve zpracování jsou však opodstatněné. Příkladem může být rozbor vlastnických poměrů v podniku. Pro interní potřeby je zbytečný, ale pro externí uživatele jde o nezbytnou informaci.
Obvykle se podnikatelské plány skládají ze tří částí - popisné části (souvislosti, předpoklady a plánované aktivity), číselné části (účinek předpokladů a aktivit na počet zaměstnanců podniku, obrat, investice, likvidita a zisky) a přílohy (studie trhu, obrázky, podrobné výpočty, smlouvy).
1.1 Funkce podnikatelského plánu
¾ přispívá k hledání a řešení mnoha potenciálních problémů a tím zvyšuje výkonnost organizace a připravenost pro budoucnost,
¾ eliminuje potenciální chyby,
¾ při sestavování se tvůrce učí procesu plánování, což je důležité pro budoucnost organizace a schopnost reagovat na změny,
¾ informuje o tom, kdy vznikne potřeba finančních prostředků, jak bude velká a jaký bude její časový horizont, management zároveň rozvíjí svoji schopnost řešit finanční otázky,
¾ sestavení plánu zvyšuje důvěru v jeho uskutečnitelnost,
¾ pomáhá zaměstnancům pochopit a osvojit si podnikovou kulturu,
¾ pomáhá včas rozpoznat úzká místa v oblasti personální, časové nebo kapitálové a bez finančních ztrát je odstranit již ve fázi plánování,
¾ funguje také jako nástroj kontroly.
Neochota zpracovávat podnikatelské plány může být investory chápána tak, že vedení podniku není schopné nebo ochotné pracovat koncepčně.
1.2 Zásady tvorby úspěšného podnikatelského plánu
1.2.1 Orientace plánu na trh
Je nutné stanovit, komu bude výrobek určen a jakým způsobem ho budeme prodávat.
Není vhodné věnovat se pouze technickému popisu produktu, který bude uveden v příloze.
Musíme mít představu, pro jaký trh bude výrobek určen a jaká je velikost tohoto trhu.
V ideálním případě si nápady prakticky ověřit pomocí např. zkušebního prodeje nebo výroby prototypů. Tyto činnosti je dobré vykonat ještě před samotným sestavováním plánu, protože si tím můžeme ověřit některé naše předpoklady.
1.2.2 Prokázání prodejnosti výrobku
Měli bychom zdůraznit prvky, které mohou znamenat konkurenční výhodu našeho produktu a které mohou zvýšit naše šance na prodejnost výrobku. Potom se na tyto prvky zaměřit a dále je rozvíjet.
1.2.3 Věrohodnost a průkaznost předpokladů
Podnikatelský plán musí být reálný a realizovatelný, takže i předpoklady, cíle a závěry v něm uvedené musí mít stejné vlastnosti. Můžeme využít srovnání s podobnou organizací v případě, že si nejsme jisti svými závěry. Všechny skutečnosti uvedené v plánu by měly mít reálný základ.
1.2.4 Práce s rizikem
Vždy může dojít k odchylkám mezi skutečným stavem a předpokladem v podnikatelském plánu. Tuto skutečnost si musíme uvědomit již při sestavování plánu.
Pokud podnikatelský plán sestavujeme pro investora za účelem získání kapitálu, je nutné, aby byl psán z pohledu investora a byl formulován jako jedinečná investiční příležitost.
Přesvědčivý podnikatelský plán musí jasně definovat oblast podnikání a poslání organizace,
podat jasný důkaz marketingových schopností organizace, přesvědčit o manažerských schopnostech a obsahovat atraktivní finanční nabídku.
Náklady na prověřování podnikatelského plánu ze stranu investora jsou relativně vysoké, proto jeho ochota stoupá přímo úměrně s velikostí potřeby kapitálu. Pro zvýšení důvěryhodnosti je vhodné prokázat zájem jiných investorů.
1.3 Příprava podnikatelského plánu
V této fázi dochází k přípravě a hodnocení jednotlivých projektů. Projektem rozumíme formu naplňování podnikatelské strategie konkrétními akcemi. Organizace často nemůže realizovat všechny projekty z důvodu omezených zdrojů. Proto jsou vybírány pouze nejvýhodnější projekty. Seriózní přípravná fáze si může vyžádat vyšší počáteční výdaje, ale může nám ušetřit náklady, vzniklé v budoucnu, způsobené nepropracovaností plánu.
Před zpracováním plánu musíme mít představu o obsahu, začátku a ukončení určitých aktivit. Tato představa by měla být v písemné podobě a sloužit k časové orientaci plánování.
Používá se úsečkového diagramu, z kterého jsou vidět termíny ukončení vývoje výrobku, zahájení výroby, zahájení prodeje a ukončení jednání o financování.
1.3.1 Studie podnikatelských příležitostí (Opportunity Studies)
Podnikatelské projekty jsou založeny na využití příležitostí. Podněty nám přináší neustálé sledování relevantního okolí, sledování poptávky po produktech nebo službách, exportní příležitosti, zdroje významných surovin, nové výrobky a technologie. Můžeme také využít řadu odborných studií, statistických zpráv nebo výzkumů veřejného mínění.
Získané podněty poté hodnotíme z hlediska vhodnosti pro danou organizaci.
Výstupem je studie podnikatelských příležitostí. V tomto dokumentu jsou stručně shrnuty získané informace a odhady výsledných efektů, potřebných investic, nákladů a rizik bez detailnější analýzy. Tato studie je prvním krokem na cestě k budoucímu podnikatelskému projektu.
1.3.2 Předběžná technicko-ekonomická studie (Pre-feasibility Study)
Tato studie je krokem volitelným, nikoli povinným. Je to mezistupeň mezi studií podnikatelských příležitostí a technicko-ekonomickou studií. Účelem předběžné studie je zhodnotit možné varianty a vybrat pouze ty, které má smysl rozpracovávat v technicko- ekonomické studii. V této fázi jsou také zkoumány atraktivnosti pro investory a možná vnější omezení, ať už legislativní, přírodní nebo sociální.
Struktura a náplň je v podstatě stejná jako u technicko-ekonomické studie. Rozdíl je pouze v míře rozpracování jednotlivých částí. Studie by se měla věnovat těmto oblastem:
¾ strategie a rozsah projektu,
¾ marketingová strategie,
¾ základní vstupy (suroviny, materiály, informace),
¾ umístění projektu (lokalita),
¾ technologický proces a výrobní zařízení,
¾ pracovníci a mzdové náklady,
¾ organizační uspořádání,
¾ plán realizace projektu včetně časového harmonogramu a rozpočtu.
Výsledkem této studie bývá rozhodnutí zda dále rozpracovávat projekt pomocí technicko-ekonomické studie nebo projekt zastavit.
1.3.3 Technicko-ekonomická studie (Feasibility Study)
Tato fáze by měla poskytnout veškeré podklady pro kvalifikované rozhodnutí o realizaci podnikatelského projektu. V jejím průběhu je třeba vyřešit základní komerční, technické, finanční a ekonomické požadavky na základě předběžné technicko-ekonomické studie. Je třeba uspořádat všechny informace tak, aby bylo možné provést hodnocení jednotlivých variant projektu, včetně zahrnutí rizikových faktorů a způsobů financování.
Pokud dojde k odhalení slabých míst a tyto problémy nebudou uspokojivě vyřešeny, je lepší realizaci projektu zamítnout a předejít tak budoucímu neúspěchu a finančním ztrátám.
1.4 Struktura a forma podnikatelského plánu
Podnikatelský plán je výstupem strategických aktivit vrcholového vedení organizace.
Zahrnuje cíle organizace, její strategie a projekty, které mají být realizovány v určitém časovém horizontu. Slouží jako strategický návod, taktická příručka i operativní pomůcka pro realizaci podnikatelských záměrů organizace, stejně jako dokument pro externí investory, zapojené do financování projektů. V závislosti na skutečném postupu realizace projektů musí být plán aktualizován.
1.4.1 Obecná struktura podnikatelského plánu
Podnikatelský plán by měl obsahovat tři základní části:
¾ popis podnikatelského záměru,
¾ ekonomické propočty,
¾ přílohy.
V popisu podnikatelského záměru musí být představena společnost, nastíněna její historie, hodnocení současné situace, plánované aktivity, strategie k dosažení plánovaných cílů a možná rizika. Měly by být zdůrazněny naše výhody oproti konkurenčním produktům.
V této části by měly být specifikováni budoucí odběratelé a dodavatelé a popsána vnitropodniková organizace a dělba práce.
Ekonomické propočty by měly navazovat na předcházející část a obsahovat podrobné kalkulace a číselné údaje. Pro přehlednost a srozumitelnost by údaje měly být doplněny komentářem. Údaje by měly být prezentovány v podobě standardních účetních výkazů - rozvaha, výkaz zisků a ztrát a výkaz o peněžních tocích.
Přílohy ve formě nákresů, fotografií, smluv, certifikátů apod. by měly dokumentovat a podpořit závěry předchozích dvou částí. Z důvodu přehlednosti by nemělo chybět číslování dokumentů.
1.4.2 Forma podnikatelského plánu
Rozsah podnikatelského plánu je přibližně 40-50 stran plus příloha stejného rozsahu.
Je nutné přihlédnout k účelu plánu. Např. roční plány pro vnitropodnikové použití je vhodné omezit na 10-20 stran. U nákladných projektů se naopak doporučuje rozsah 40 stran překročit.
Doba potřebná pro zpracování podnikatelského plánu je v řádech týdnů až měsíců. Jednotlivé části bývají také často aktualizovány. Podnikatelský plán také vypovídá o organizaci, proto by měla být věnována pozornost nejen obsahové, ale i vzhledové stránce. Na první stránce by se měl objevit název organizace, její adresa a kontaktní osoby. Vhodné je také umístění loga organizace v záhlaví každé stránky.
1.5 Náležitosti podnikatelského plánu
Z důvodu rozdílnosti organizací neexistuje typový podnikatelský plán. Začínající organizace se většinou věnují jen jednomu projektu, existující organizace se v podnikatelském plánu věnují více projektům a již probíhajícím projektům. Každý podnikatelský plán ale musí obsahovat typické body. Následující členění je jedno z možných.
Podnikatelský plán se skládá z těchto částí:
¾ obsah,
¾ shrnutí,
¾ všeobecný popis organizace,
¾ klíčové osobnosti organizace,
¾ výrobky a služby,
¾ analýza trhu a prognóza obratu,
¾ odbyt,
¾ výroba,
¾ mezní termíny,
¾ finanční plán,
¾ financování,
¾ příloha.
Obsah je důležitý z hlediska přehlednosti, zvláště pro externího uživatele, který má plán poprvé v ruce. Měl by být stručný, ne delší než jeden až jeden a půl strany formátu A4.
Shrnutí stručně nastiňuje, co je na dalších stranách podnikatelského plánu popsáno podrobně. Má za úkol zaujmout čtenáře tak, aby si přečetl celý podnikatelský plán. Shrnutí by mělo obsahovat odpovědi na následující otázky:
¾ Jaký je obor podnikání organizace?
¾ Jaké výrobky nebo služby budou nabízeny?
¾ V čem spočívá konkurenční výhoda našeho produktu?
¾ Jaká je situace na našem cílovém trhu?(velikost trhu, chování zákazníků, konkurence)
¾ Kdo jsou klíčové osobnosti organizace?
¾ V jakém stadiu rozvoje se organizace nachází?
¾ Jaké jsou naše již dosažené úspěchy?
¾ V jakém stadiu vývoje se nacházejí naše výrobky?
¾ Nejdůležitější kvantitativní údaje týkající se minulosti a budoucnosti jako obrat, zisk, rentabilita vlastního kapitálu, počet zaměstnanců a kapitálová potřeba
Rozsah shrnutí by se měl pohybovat mezi 2 - 7 stranami, většinou je to 3 - 5 stran. Je zařazeno na začátku podnikatelského plánu, ale vypracovává se až po jeho dokončení.
Největším problémem je, jak velké množství informací uspořádat do omezeného prostoru.
Všeobecný popis organizace se dělí na tři části. První z nich je stručný nástin minulosti organizace. Měl by obsahovat datum založení organizace a důvody jejího založení, oblast činnosti společnosti, informace o výrobcích nebo službách a zákaznících, kteří je nakupují. Druhá část se zabývá budoucností organizace. Je zde definována vize, ústřední myšlenka, z které potom vychází cíle organizace. Formulace cílů by měla být stručná a výstižná. Kromě cílů je třeba uvést i strategie jejich dosažení. Třetí část osvětluje vlastnické poměry a smlouvy s externími organizacemi nebo osobami. Investor získává informaci, kdo může mít podstatný vliv na chod organizace. Kopie smluv se do plánu nezařazují, v případě potřeby mohou být poskytnuty dodatečně.
Část klíčové osobnosti a organizace obsahuje představení klíčových osobností organizace, organizační strukturu a personální složení. Investoři přikládají zvláštní význam
klíčovým osobnostem organizace pro úspěch celé organizace. U klíčových osobností se uvádí jejich vzdělání a dosavadní praktické skutečnosti. Míra podrobnosti informací je závislá na velikosti vlivu osobnosti na úspěch záměru. Rozsah této části je přibližně jedna strana formátu A4. Organizační struktura bývá znázorněna pomocí organizačního schématu. Personální složení potom ilustruje rozvržení zaměstnanců v jednotlivých útvarech organizace v daném období a popis pracovních míst - požadované vzdělání a zkušenosti. Měly by být uvedeny i hrubé mzdy a platy.
Popis výrobků a služeb je důležitý z důvodu srozumitelnosti dalších úvah o trhu a očekávaném obratu. Zavedené organizace na rozdíl od nových společností mají výrobky v různých stádiích životního cyklu. Popisují se nejdůležitější výrobky, které se nejvíce podílejí na obratu podniku. V samotném popisu výrobků a služeb se zmíníme o všech důležitých funkcích, ale z důvodu srozumitelnosti se vyhneme technickým podrobnostem.
Výrobek by měl být popisován z pohledu zákazníka, ne z pohledu pracovníka vývojového oddělení. Zvláštní pozornost je potom věnována novým výrobkům. U nich je potřeba specifikovat cílové trhy a co od nich zákazníci očekávají. Pokud je na trhu podobný výrobek, musí dojít k jeho srovnání s naším novým výrobkem. Investoři dávají přednost organizacím, které již úspěšně zavedly první výrobky na trh a další výrobky jsou již ve fázi vývoje. Pokud ještě organizace neuvedla na trh žádný výrobek, zajímá se investor o stádium dokončenosti prototypu. Čím blíže je dokončení, tím větší je šance na získání kapitálu od investora. V části popisu vývoje výrobku by investor měl najít odpovědi na otázky, které se týkají možných problémů při vývoji a jejich řešení, schopnosti vývojového týmu dosáhnout vývojového cíle a zda je nutné vymýšlet nové postupy nebo zda postačují ty stávající. Rizikem u nových výrobků je proces jejich schválení veřejnými institucemi, jako jsou zkušební ústav nebo ministerstvo zdravotnictví.
Další důležitou částí podnikatelského plánu je analýza trhu a prognóza obratu.
Analýza cílového trhu umožňuje lépe porozumět velikosti trhu a faktorům ovlivňujícím poptávku. Analýza trhu má následující kroky:
¾ získávání informací,
¾ analýza informací,
¾ popis celkového trhu,
¾ vymezení a popis tržních segmentů,
¾ odhady objemu prodeje,
¾ analýza konkurence.
Prvním krokem analýzy trhu je získávání informací. Při průzkumech trhu se zaměřujeme pouze na nejdůležitější výrobky, aby se podařilo udržet náklady v rozumných mezích. O ostatních výrobcích se zmíníme jen stručně. V případě menších podniků lze náklady snížit získáváním informací ze sekundárních zdrojů, např. z tisku, literatury, brožur a databank. Velké organizace si naopak mohou dovolit zadat průzkum poradenské firmě. Velké množství informací je potom třeba zredukovat pouze na relevantní a spolehlivé informace.
Při popisu trhu se postupuje od obecného k zvláštnímu. Popisována je struktura výrobců a odběratelů, nejčastější použití výrobků, odbytové cesty a očekávané změny na trhu.
Měly by být zodpovězeny následující otázky:
¾ Kdo je zákazníkem?
¾ Které faktory ovlivňují zákazníka?
¾ Jak často přicházejí nové generace výrobků?
¾ Které organizace nabízejí srovnatelné výrobky?
¾ Jak velký je roční objem trhu v peněžních jednotkách?
Po popisu celého trhu následuje vymezení a popis tržních segmentů, na které se podnik chce zaměřit. Je nutné zvolit vhodná kritéria pro vymezení jednotlivých segmentů.
Výběr kritérií závisí vždy na produktu a vytvořené tržní segmenty musí splňovat dvě podmínky. Za prvé musí být zjistitelný počet zákazníků a jejich nákupní zvyklosti, aby bylo možné odhadnout objem prodeje. Za druhé musí být zákazníci dosažitelní pomocí jednotné odbytové strategie. Opět je dobré, aby byly zodpovězeny následující otázky:
¾ Jaký je náš typický zákazník a v jakých časových intervalech kupuje?
¾ Jaké jsou jeho nákupní motivy?
¾ Jak zákazníci získávají informace?
¾ Jaký je obvyklý rozsah servisu na trhu?
¾ Je třeba očekávat nová legislativní omezení?
V delším období může být domácí trh příliš malý, proto je dobré uvažovat o možné expanzi na evropský nebo světový trh a promítnout tyto úvahy do podnikatelského plánu.
Pro výpočet teoretického objemu prodeje můžeme použít následující vzorec:
■ počet všech zákazníků v dílčím segmentu * tempo jeho růstu * průměrný počet nákupů na jednoho zákazníka ročně (v kusech)
V dalším kroku potom vypočteme skutečně realizovatelný objem trhu, ve kterém je nutné zohlednit faktory redukující teoretický objem trhu. Jde např. o rozdíl mezi potenciálními a skutečnými zákazníky nebo o pokles ceny.
V neposlední řadě je třeba analyzovat konkurenci, které musíme na trhu čelit.
Na začátku stojí otázka: Kdo skutečně je naším přímým konkurentem na trhu? V analýze se potom zaměřujeme na jejich silné a slabé stránky, odbytové cesty, objemy prodeje, kvalitu servisu, image výrobků, dodací lhůty atd.
Z šetření v průmyslových organizacích vyplývá, že odbyt výrobků je často složitější než jejich vývoj. V první fázi je třeba určit strategii odbytu, která umožní realizaci odbytového cíle. Cíl je definován určitým objemem prodeje v daném časovém horizontu. Ve strategii jsou také zohledněny rozdíly při prodeji levných a luxusních výrobků. Při stanovování ceny výrobku vycházíme z cen konkurence, charakteristik výrobku a image společnosti. Na základě kalkulací nákladů musí být také stanovena minimální cena. K odbytu neodmyslitelně patří síť prodejních míst a popis distribučních cest. Pozornost musí být věnována prodejnímu personálu a jejich kontaktu se zákazníky. Prodej výrobků by měl být podpořen propagační kampaní. Na závěr, když už známe počet prodejních míst a počet zaměstnanců v odbytu, spočteme náklady na odbyt.
Výroba může přispět k úspěchu několika způsoby:
¾ organizace disponuje levným výrobním postupem,
¾ organizace je schopna vyrábět unikátní komponenty,
¾ organizace z cenových důvodů výrobky objednává u externích dodavatelů.
Zvolená strategie musí být popsána a vyzdvihnuty výhody této strategie. Stejně jako výrobky jsou stručně popsány i výrobní metody. Nechybí ani popis výrobních kapacit, strojů a zařízení, výrobního personálu a materiálního zabezpečení. Nesmí chybět popis dodavatelů, který má následující části:
¾ ceny polotovarů a cenové výkyvy,
¾ jakost polotovarů,
¾ počet dodavatelů,
¾ výrobní kapacita dodavatelů,
¾ dostupnost komponentů v budoucnu,
¾ termíny dodávek a kapacita skladů,
¾ zkušenosti s dodavateli,
¾ vzdálenost dodavatelů a přepravní náklady.
Finanční plán ukazuje investorům, jak by se měla vyvíjet finanční situace organizace, pokud bude dosahováno vytyčených cílů. Často se stává, že finanční plán tvoří podstatnou část podnikatelského plánu. Nemělo by tomu tak být a finanční plán by měl být pouze jednou z částí podnikatelského plánu.
Finanční plán by měl obsahovat:
¾ plánovaný výkaz zisků a ztrát,
¾ plánovou rozvahu,
¾ plán peněžních toků,
¾ soustavu finančních ukazatelů.
Finanční plán by měl být zpracován na dobu 3 - 5 let.
Závěrečná část - příloha - by měla mít rozumný rozsah a nepříliš podstatné dokumenty mohou být nahrazeny odkazem či poznámkou, že dokumenty jsou k dispozici.
Příloha by měla obsahovat:
¾ životopisy klíčových osobností,
¾ výpis z obchodního rejstříku,
¾ analýzu trhu,
¾ podklady z finanční oblasti,
¾ obrázky a prospekty výrobků,
¾ důležité smlouvy.
1.6 Zdroje financování podnikatelského plánu
Možností, jak financovat podnikatelský plán, je celá řada. Struktura financování by měla být optimální z hlediska nákladů na zdroje a z hlediska finanční stability.
Klasifikace zdrojů financování:
¾ podle původu zdrojů,
¾ podle vlastnického vztahu,
¾ podle časového hlediska.
Podle původu zdrojů se jedná buď o interní zdroje, získané vlastní provozní činností, nebo o zdroje externí, které jsou získávány mimo provozní činnost organizace. Patří mezi ně emitované akcie, dlouhodobé úvěry, dluhopisy, finanční leasing aj. Podle vlastnického vztahu dělíme zdroje na vlastní a cizí. Vlastní zdroje nejsou závazkem organizace a patří mezi ně zisk, odpisy a vklady vlastníků. Cizí zdroje jsou naopak závazkem a budou v budoucnu spláceny. Patří mezi ně úvěry, dluhopisy a směnky. Některé zdroje nelze zařadit ani do jedné ze skupin, jsou to např. leasing, faktoring a forfaiting, tiché společenství, rizikový kapitál a projektové financování. Podle časového hlediska se zdroje dělí na dlouhodobé a krátkodobé.
Dlouhodobé zdroje mají splatnost delší než jeden rok. Příkladem jsou obligace nebo dlouhodobé úvěry. Krátkodobé zdroje mají naopak splatnost do jednoho roku a typickým příkladem je běžný bankovní úvěr. Při financování je třeba dodržet zásadu, že dlouhodobý majetek je kryt dlouhodobými zdroji.
1.6.1 Vlastní zdroje
Mezi vlastní zdroje financování patří zisk, odpisy a vklady vlastníků. Pokud použijeme zisku jako zdroje financování hovoříme o samofinancování. Výhodou je, že nevznikají náklady na externí zdroje, nezvyšuje se objem závazků a snižuje se riziko plynoucí ze zadluženosti. Lze takto financovat velmi rizikové projekty, na které se jen těžko shánějí externí zdroje. Nevýhodou je potom, že zisk musí být nejdříve vytvořen a musí být v dostatečné výši. Pro nově vzniklé organizace je tento způsob financování nemyslitelný.
Odpisy jsou peněžním vyjádřením postupného opotřebení investičního majetku za určité období. Jejich hlavní funkcí je zabezpečit proces postupného přenosu ceny tohoto majetku do nákladů, čímž je postupně snižována jeho výše a zajištěna jeho obnova. Odpisy jsou stabilním interním finančním zdrojem a jsou pro organizaci výhodnější než zisk, protože nepodléhají zdanění. Velikost odpisů závisí na rozsahu investičního majetku, jeho ocenění, odpisových sazbách a použité metodě odepisování.
Vklady vlastníků jsou pro organizaci vlastním externím zdrojem financování. Bez počátečního vkladu se neobejde v podstatě žádná společnost. Společnost může být založena jedním podnikatelem nebo více osobami, ať už právnickými nebo fyzickými. Nová právnická osoba může mít podobu veřejné obchodní společnosti, komanditní společnosti, společnosti s ručením omezeným, akciové společnosti nebo družstva. Základní jmění společnosti je potom souborem všech peněžitých a nepeněžitých vkladů do společnosti. Vytváření základního jmění společnosti není ze zákona povinné u veřejné obchodní společnosti a u komanditní společnosti. V případě společnosti s ručením omezeným, akciové společnosti a družstva je tomu naopak.
1.6.2 Cizí zdroje
Významným cizím zdrojem financování je úvěr. Úvěry můžeme dělit na finanční a zbožové (dodavatelské). Finanční úvěry spočívají v poskytnutí určité peněžní částky a dělí se zpravidla na krátkodobé (s dobou splatnosti do 1 roku), střednědobé (s dobou splatnosti maximálně 5 let) a dlouhodobé (s dobou splatnosti delší než 5 let). Dostupnost úvěru je závislá na úvěrové schopnosti (bonitě) organizace a souvisí také s právní formou podnikání.
Nižší právní formy podnikání jsou často odkázány na bankovní úvěry, ale na druhé straně jim absence spolehlivých záruk omezuje přístup k úvěru.
Dalším možným zdrojem financování jsou obligace. Obligace je cenný papír, který vyjadřuje závazek dlužníka (emitenta) vůči majiteli (věřiteli). V obligaci se dlužník zavazuje, že ve stanovené době splatí nominální hodnotu obligace a ve stanovené lhůtě bude vyplácet úrok a další odměny svým věřitelům. Výhoda obligací jako zdroje financování spočívá v odečitatelnosti úroku od zisku pro účely zdanění. Jejich nevýhodou je potom riziko změn podmínek, za kterých byly emitovány, a zvyšování finančního rizika organizace.
Mezi nepříliš časté způsoby financování patří směnka. Výstavce směnky obdrží finanční prostředky ve výši, která je maximálně rovna částce uvedené na směnce. Tyto prostředky pak musí být vráceny ve stanovenou dobu směnečnému věřiteli.
2 Podnikatelský plán - developerský projekt na výstavbu polyfunkčního domu "Rezidence Hlubočepy"
(zpracovaný ke dni 21. září 2005)2.1 Obsah
1. Shrnutí
2. Všeobecný popis 3. Klíčové osobnosti 4. Projekt
5. Odbyt 6. Financování 7. Přílohy
Pokud by byl podnikatelský plán samostatným dokumentem, byla by u jednotlivých kapitol uvedena čísla stránek. Členění obsahu by bylo podrobnější, v rozsahu 1 – 1,5 strany formátu A4. V tomto případě je použito pouze základní členění, podrobnější je uvedeno v obsahu v úvodu této práce.
2.2 Shrnutí
Společnost Rezidence Hlubočepy s.r.o. byla založena za účelem realizace developerského projektu - výstavby polyfunkčního domu v městské části Hlubočepy v Praze.
Stavba je situována v klidné části starých Hlubočep, podél ulice Hlubočepská, v sousedství sportovního areálu s tenisovými kurty, zázemím a parkem s protékajícím Dalejským potokem, na kraji přírodní rezervace Prokopské údolí, jedinečné lokality s krajinnou scenérií se skalami a zelení, jakou má málokteré hlavní město na světě.
Nový polyfunkční dům bude mít jedno podzemní podlaží a 3 nadzemní podlaží.
V úrovni 1. nadzemního podlaží do Hlubočepské ulice budou nebytové prostory – obchody o celkové ploše 372 m2, v části ke sportovnímu areálu budou bytové jednotky s předzahrádkami. Ve 2. a 3. nadzemním podlaží budou bytové jednotky s balkonem a
lodžiemi. Celkový počet bytů je 24 o celkové ploše 1.783 m2 (balkony a lodžie celkem 88 m2). V úrovni 1. podzemního podlaží jsou navržena parkovací stání k bytům v celkovém počtu 33, sklepní prostory k bytům (celkem 200 m2) a technické zázemí pro vlastní objekt.
Možnost dalšího parkování je na vnějších stáních v celkovém počtu 8.
Všechny byty se prodávají budoucím vlastníkům do osobního vlastnictví. V současné době (v září 2005) jsou uzavřeny smlouvy o smlouvách budoucích kupních na 16 bytových jednotek a celkem 120 m2 nebytové plochy.
Na sousedním pozemku budou, zhruba na místě stávajících, vybudovány nové tenisové kurty a sportovní klub s restaurací a rehabilitačním centrem. V současné době na pozemcích funguje tenisový klub, kam chodí pravidelně hrát zhruba 250 členů. V blízkém okolí je možnost sportovního vyžití na velkém hřišti a značné množství cyklostezek s krásnou přírodní scenérií. V těsném sousedství je mateřská škola a základní škola v docházkové vzdálenosti 10 minut. Ve vzdálenosti 100 m od objektu jsou zastávky MHD, odkud jedou autobusy 3 zastávky na stanici metra "Smíchovské nádraží". Místo je dostupné vozidly po ulici Hlubočepská až k vlastnímu objektu (vzdálenost zhruba 5 minut jízdy z centra Zlatý Anděl na Smíchově).
2.3 Všeobecný popis
Název společnosti: REZIDENCE HLUBOČEPY s.r.o.
Právní forma: společnost s ručením omezeným Datum zápisu do OR: 16.2.2005
Adresa: Záběhlická 3217/63
Praha 10 - Záběhlice
IČ: 62915380
Předmět podnikání:
o Koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej s výjimkou činností uvedených v příl.1-3 zák.č.455/1991 Sb.
o Zprostředkování nákupu a prodeje zboží.
o Poradenská činnost ve stavebnictví.
o Výroba cementového zboží.
o Realitní činnost.
Vlastnická struktura:
o Ing. Jan Masojídek, Budovatelů 115, 261 01 Příbram VIII, r.č. 670805/0569 o podíl 50%
o Ing. Jana Brůčková, U Prokopa 514, 261 01 Příbram IV, r.č. 575119/1732 o podíl 50%
Další majetkové účasti, které jsou z hlediska úvěru relevantní:
o Ing. Jan Masojídek, r.č. 670805/0569
BM Develop s.r.o., IČ: 27088197 - obchodní podíl 50%
BM Projekt s.r.o., IČ: 27094618 - obchodní podíl 10%
FOX Invest s.r.o., IČ: 27190145 - obchodní podíl 50%
o Ing.Jana Brůčková, r.č. 575119/1732
FOX Invest s.r.o., IČ: 27190145 - obchodní podíl 50%
Finanční výsledky (uvedeny v příloze)
o Rozvaha ve zjednodušeném rozsahu r. 2004 o Výkaz zisků a ztrát, druhové členění r. 2004 o Rozvaha ve zjednodušeném rozsahu do 08/2005 o Výkaz zisků a ztrát, druhové členění do 08/2005
Všeobecný popis obsahuje základní informace o společnosti - její název, právní formu, datum zápisu do obchodního rejstříku, adresu, identifikační číslo a předmět podnikání. V případě větších společností se složitou organizační strukturou požaduje banka organizační diagram včetně mateřských, sesterských a dceřiných společností. Dále jsou uvedeni vlastníci společnosti a jejich další majetkové účasti, které by mohly mít vliv na jejich podnikatelskou činnost. Banka se také zajímá o úvěrovou historii společnosti a vztah k ostatním bankám. Jelikož se jedná o nově založenou společnost, úvěrová historie neexistuje.
Finanční výsledky nově založené společnosti jsou uváděny proto, aby bylo možné zjistit výši vlastních prostředků společnosti. Pokud by se nejednalo o nově založenou společnost, byly by zde uvedeny finanční výsledky v minulosti, včetně poznámek a vysvětlení k položkám, které by mohly zhoršit výsledek finanční analýzy. Bylo by také třeba přiložit rozvahu a výsledovku nebo zprávy auditorů za poslední tři roky.
2.4 Klíčové osobnosti
Jednatelé:
o Ing. Jan Masojídek, Budovatelů 115, 261 01 Příbram VIII o Ing. Jiří Brůček, U Prokopa 514, 261 01, Příbram IV o Omar Fakher, Maiselova 14, 110 00 Praha 1
Společnost v současné době nemá zaměstnance. Činnost je zajišťována prostřednictvím spolupracujících subjektů na základě uzavíraných smluv o dílo, smluv mandátních či zprostředkovatelských.
Třetí osoba zapojená do transakce, která je z hlediska úvěru relevantní:
Dodavatelem stavby se na základě výběrového řízení stala:
společnost FOX spol. s r.o.
zapsána v obchodním rejstříku, vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl C, vložka 15870 se sídlem: nám.T.G.Masaryka 2433, 760 01 Zlín
jednající: Ing. Michalem Kozlovským, jednatelem společnosti Ing. Danielem Matějkou, na základě plné moci
IČO: 607 141 58
v příloze:
o Rozvaha ve zjednodušeném rozsahu r. 2002 o Výkaz zisků a ztrát, druhové členění r. 2002 o Rozvaha ve zjednodušeném rozsahu r. 2003
o Výkaz zisků a ztrát, druhové členění r. 2003 Rozvaha ve zjednodušeném rozsahu r.
2004
o Výkaz zisků a ztrát, druhové členění r. 2003
Tato část se věnuje managementu společnosti. Uvádí se jméno, postavení, datum narození, datum nástupu do společnosti, kvalifikace, reference a úspěchy manažerů. Také počet zaměstnanců a stručný popis odborných poradců (architekti, manažeři projektu, stavební dozor apod.).
Klíčové osobnosti společnosti mají za sebou již několik úspěšných projektů, ve kterých banka vystupovala v roli poskytovatele kapitálu. Banka díky tomu má již vytvořenou představu o jejich podnikatelských schopnostech.
Dodavatel stavby FOX spol. s r. o. je třetí osoba zapojená do transakce, která je z hlediska úvěru relevantní. V případě developerského projektu je to zpravidla dodavatel stavby. Banka v jejím případě požaduje přiložit rozvahu a výsledovku za poslední tři roky.
Za relevantní třetí osoby, pokud existují, mohou být považováni i ručitelé, nájemníci atd.
2.5 Projekt
2.5.1 Obecné informace, místo realizace projektu
V městské části Hlubočepy, na kraji přírodní rezervace Prokopské údolí, jedinečné lokality s krajinnou scenérií se skalami a zelení, jakou má málokteré hlavní město na světě, realizuje společnost Rezidence Hlubočepy s.r.o. výstavbu polyfunkčního domu. Objekt je situován do klidné části starých Hlubočep, podél ulice Hlubočepská v sousedství sportovního areálu s tenisovými kurty, zázemím a parkem s protékajícím Dalejským potokem.
Výstavba celého podnikatelského záměru se realizuje na:
o pozemku č.p. 135/10, nacházející se v k.ú. Hlubočepy, v obci Praha, o pozemku č.p. 135/12, nacházející se v k.ú. Hlubočepy, v obci Praha o pozemku č.p. 1621/6, nacházející se v k.ú. Hlubočepy, v obci Praha, o pozemku č.p. 1621/13, nacházející se v k.ú. Hlubočepy, v obci Praha,
vzniklých rozdělením parcel č. 135/1 a č. 1621/6 geometrickým plánem č.1420-131/2004 ze dne 15.11.2004. Vše je zapsáno na listu vlastnictví č. 186 pro katastrální území Hlubočepy a okres Hlavní město Praha, obec Praha.
Nový polyfunkční dům bude mít jedno podzemní podlaží a 3 nadzemní podlaží.
V úrovni 1. nadzemního podlaží do Hlubočepské ulice budou nebytové prostory – obchody o celkové ploše 372 m2, v části ke sportovnímu areálu budou bytové jednotky s předzahrádkami. Ve 2. a 3. nadzemním podlaží budou jednotky s balkonem a lodžiemi.
Celkový počet bytů je 24 o celkové ploše 1.783 m2 (balkony a lodžie celkem 88 m2). V úrovni 1. podzemního podlaží jsou navržena parkovací stání k bytům v celkovém počtu 33, sklepní prostory k bytům (celkem 200 m2) a technické zázemí pro vlastní objekt. Možnost dalšího parkování je na vnějších stáních v celkovém počtu 8.
Na výstavbu objektu byla uzavřena smlouva o výstavbě. Dne 22.8.2005 byl podán návrh na vklad této smlouvy na příslušný katastrální úřad.
Všechny byty se prodávají budoucím vlastníkům do osobního vlastnictví. V současné době (v září 2005) jsou uzavřeny smlouvy o smlouvách budoucích kupních na 16 bytových jednotek a celkem 120 m2 nebytové plochy.
Na sousedním pozemku budou, zhruba na místě stávajících, vybudovány nové tenisové kurty a sportovní klub s restaurací a rehabilitačním centrem. V současné době na pozemcích funguje tenisový klub, kam chodí pravidelně hrát zhruba 250 členů. V blízkém okolí je možnost sportovního vyžití na velkém hřišti a značné množství cyklostezek s krásnou přírodní scenérií. V těsném sousedství je mateřská škola a základní škola v docházkové vzdálenosti 10 minut.
Ve vzdálenosti 100 m od objektu jsou zastávky MHD, odkud jedou autobusy 3 zastávky na stanici metra "Smíchovské nádraží". Místo je dostupné vozidly po ulici Hlubočepská až k vlastnímu objektu (vzdálenost zhruba 5 minut jízdy z centra Zlatý Anděl na Smíchově).
2.5.2 Popis projektu
POLYFUNKČNÍ DŮM HLUBOČEPY - STANDARD KVALITY
Podzemní podlaží
¾ finální povrchová úprava železobetonových konstrukcí - podhledový beton s nátěrem,
¾ zděné konstrukce omítané tenkovrstvými omítkami s bílou malbou,
¾ dveře podružných místností (kotelny, strojovny, úklidové komory, komunikační jádra) standardní provedení se syntetickým nátěrem, do ocelové zárubně, standardní hliníkové kování.
Komerční prostory
¾ omítky vnitřní hladké tenkovrstvé,
¾ vnitřní malby bílé - Primalex standard,
¾ vnitřní parapety - keramické s upravenou přední hranou,
¾ výplně otvorů v obvodovém plášti - dřevěný europrofil,
¾ povrchová úprava stropů - zavěšený minerální kazetový podhled v rastru 600 x 600 mm (AMF THERMATEX, typ ECOMIN PLANET, FILIGRAN alternativně ARMSTRONG, řada BASIC, závěsný systém BOARD),
¾ podlaha - keramická dlažba IRIS v nákupní ceně 550,-Kč/ m2,
¾ dokončení sociálního zázemí včetně povrchových úprav a vybavení zařizovacími předměty:
o podlaha - keramická dlažba v nákupní ceně do 400,-Kč/ m2 bez DPH, o podhled SDK,
o keramický obklad v nákupní ceně 400,-Kč bez DPH do výšky zárubně dveří, za kuchyňskou linkou pás výšky 450 mm mezi spodní a horní skříňku,
o vstupní dveře do sociálního zázemí do obložkové zárubně dýhované - Sapeli Standard, křídla - dýha buk, dub, do obytných místností ze 2/3 prosklené bez mřížky, kování vnitřních dveří do 400,-Kč/kus, WC kličky do 550,- Kč/kus, o umyvadlo JIKA LYRA v bílé barvě,
o WC kombi JIKA LYRA v bílé barvě,
o baterie umyvadlové stojánková páková chromová GEOS ECO.
BYTY
¾ vnitřní omítky - hladké tenkovrstvé,
¾ vnitřní malby bílé - Primalex standard,
¾ vnitřní parapety - keramické s upravenou přední hranou,
¾ výplně otvorů v obvodovém plášti - dřevěný europrofil,
¾ zábradlí balkónů, teras - ocelové profily pozinkované,
¾ nášlapná vrstva podlah:
o předsíň, komora, šatna, koupelna, WC - keramická dlažba v nákupní ceně do 500,-Kč/ m2 bez DPH,
o kuchyně, kuchyňské kouty, obytné místnosti - dřevěná plovoucí s nákupní cenou lamel do 450,-Kč/ m2 bez DPH,
o balkony, terasy, lodžie - keramická dlažba mrazuvzdorná v nákupní ceně do 500,-Kč/ m2 bez DPH,
¾ obklady v koupelnách a WC do výšky obložkové zárubně, v nákupní ceně 550,-Kč/ m2 bez DPH,
¾ vnitřní dveře do obložkové zárubně dýhované - Sapeli Standard, křídla - dýha buk, dub, do obytných místností ze 2/3 prosklené bez mřížky, kování vnitřních dveří do 400,- Kč/kus, WC kličky do 550,- Kč/kus,
¾ vstupní dveře do bytů dýhované, do ocelové zárubně, bezpečnostní kování,
¾ ELEKTROINSTALACE:
o svítidla v komorách, chodbách, WC a koupelnách – nástěnná a stropní – standard OSMONT,
o vypínače a zásuvky TANGO,
¾ SANITÁRNÍ TECHNIKA:
o umyvadla s polosloupem IDEAL STANDARD v bílé barvě, o umyvátka IDEAL STANDARD v bílé barvě,
o WC kombi IDEAL STANDARD v bílé barvě, o sprchové kouty RAVAK,
o vany smaltované bílé,
o baterie umyvadlové - stojánkové, pákové, chrom - GEOS ECO,
o baterie vanová (včetně sprchových koutů) - páková, chromová - GEOS ECO, o vývod pro automatickou pračku v koupelně,
¾ TOPENÍ:
o deskové radiátory RADIK s termostatickými ventily,
o topné těleso v koupelnách - topný žebřík ve standardním provedení s možností topení elektrickou vložkou,
V ceně není obsažena:
o dodávka a montáž kuchyňských linek a obkladu za kuchyňskými linkami, o dodávka a montáž vestavěných skříní.
SPOLEČNÉ PROSTORY (komunikační jádra se schodišti a výtahy, fasáda):
¾ nášlapná vrstva podlah - keramická dlažba v nákupní ceně do 500,- Kč/m² bez DPH,
¾ zábradlí schodišť z ocelových profilů s povrchovou úpravou pozinkováním nebo syntetickým nátěrem,
¾ vnitřní schránky smalt, dtto informační systém v objektu,
¾ kompletace svítidly v tuzemském standardu,
¾ výtahy ve standardním provedení s kabinovými dveřmi s povrchovou úpravou nerez, šachetními dveřmi se syntetickým nátěrem, podlaha - dlažba IRIS, podhled s osvětlením, stěny např. PLALAM,
¾ venkovní fasády - kombinace keramického obkladu KLINKER a strukturované omítky .
Nemovitost je od počátku výstavby ve vlastnictví účastníků smlouvy o výstavbě.
Společnost Rezidence Hlubočepy s.r.o. celý projekt připravila a realizuje ho od samého počátku od nákupu nezastavěného pozemku, přes zpracování dokumentace a získání veškerých potřebných povolení pro výstavbu až po vlastní realizaci, kolaudaci, prodej a předání bytů klientům. Všechny požadované dokumenty (kupní smlouva na pozemek, výpis z listu vlastnictví, pojistná smlouva) se nacházejí v příloze.
V této části je uveden podrobný popis projektu. Projekt plní v našem případě funkci
"výrobku" společnosti. Dále se uvádí původní vlastník nemovitosti, datum a forma akvizice.
V tomto případě žádný původní vlastník neexistuje. Dále je přiložena kupní smlouva, případně jiný doklad o nabytí nemovitosti, doklad o pojištění nemovitosti (stavby). Zda se jedná o novostavbu či o rekonstrukci a další podrobnosti jako rozsah stavebních úprav, je zřejmé z popisu projektu.
2.5.3 Postup stavby
Stavební povolení bylo vydáno, nabylo právní mocí dne 16.5.2005 a je uvedeno v příloze. Změna stavebníka byla provedena na společnost Rezidence Hlubočepy s.r.o. dne 14.7.2005.
Organizace stavby
Dodavatelem stavby se na základě výběrového řízení stala společnost FOX spol. s r.o.
Zástupcem dodavatele ve věci výstavby je:
Štefan Valigurčin - stavbyvedoucí tel. : 777 764 253
Zástupcem investora (společnosti Rezidence Hlubočepy s.r.o.) na vlastní stavbě jednatelé:
Ing. Jiří Brůček
tel.: 272765074
fax: 272769018
mobil: 736642395
E-mail: jiri.brucek@seznam.cz
nebo
Ing. Jan Masojídek tel.: 272765074
fax: 272769018
mobil: 736642411
E-mail: jan.masojidek@bmdevelop.cz
Dozor nad prováděním prací je mimo dohled shora uvedených jednatelů společnosti Rezidence Hlubočepy s.r.o. s vysokoškolským vzděláním v oboru pozemní stavby zajištěn:
¾ poskytováním stavebně expertního poradenství a konzultační činnosti Doc. Ing.Václava Hájka, CSc.
¾ výkonem autorského dozoru projektanta - PROKON Atelier, Ing. Václav Hrabík, Mariánská 260, Příbram IV, 261 01, IČO: 16935039
V této části mají být popsány plánované nebo probíhající stavební procesy včetně poznámek ke stavebním a dalším povolením (územní plán, stavební povolení, jednání s úřady, památkáři). Pokud ještě nebylo vydáno stavební povolení, je uvedeno datum, kdy je
očekáváno jeho vydání. Dále má být popsáno řízení stavby, včetně vyjmenování zástupců dodavatele, investora a stavebního dozoru.
Časový harmonogram
¾ zahájení výstavby 16.5.2005
¾ 1. postupový termín – dokončení stropu nad 1. PP 5.8.2005
¾ 2. postupový termín – dokončení monolitického skeletu a vyzdění obvodového pláště objektu 5.11.2005
¾ 3. postupový termín - kompletní vyzdění konstrukcí vymezujících jednotky v objektu 5.12.2005
¾ 4. postupový termín - dokončení střešního pláště, osazení oken 30.1.2006
¾ 5. postupový termín - dokončení stavby 10.6.2006
¾ termín úplného dokončení stavby 30.6.2006
¾ termín předání klientů dle smluv budoucích kupních 31.7.2006
Harmonogram stavby je plněn, je dokončena konstrukce monolitického skeletu a vyzdíván obvodový plášť a vnitřní zdivo. Dne 22.8.2005 byl podán návrh na zápis rozestavěné stavby na příslušný katastrální úřad.
Časový harmonogram obsahuje data zahájení stavby, její plánované dokončení, případně významné mezníky, očekávané datum kolaudace a smluvně dohodnuté datum předání nemovitosti nájemci nebo kupujícímu.
Dodavatel
Na základě výběrového řízení vybrán generální dodavatel stavby:
společnost: FOX spol. s r.o.
zapsána v obchodním rejstříku, vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl C, vložka 15870 se sídlem: nám. T.G.Masaryka 2433, 760 01 Zlín
telefon: 577 211 885
fax: 577 211 885
jednající: Ing. Michalem Kozlovským, jednatelem společnosti
Ing. Danielem Matějkou, na základě plné moci
IČO: 607 141 58
DIČ: CZ 607 141 58
Bankovní spojení: ČSOB, a.s., pobočka Zlín, č.ú.: 3857536/0300 Zástupce pověřený jednáním
ve věcech smluvních: Ing. Michal Kozlovský, jednatel společnosti
ve věcech technických: Ing. Michal Kozlovský, Štefan Valigurčin
Na zajištění výstavby byla uzavřena smlouva o dílo (uvedena v příloze).
Výše mají být uvedeny informace o generálním dodavateli včetně přehledu jeho činnosti v minulosti a referencí a informace o jeho finanční situaci. Pokud již byla podepsána nebo byly dohodnuty hlavní podmínky, má být uvedena smlouva o dílo nebo její návrh. Není-li doposud znám generální dodavatel, mají být uvedeny podrobnosti o plánovaném výběru dodavatele s indikací konkrétních firem.
2.6 Odbyt
Marketing projektu
Prodej zajištěn vlastní činností společnosti Rezidence Hlubočepy s.r.o. a spoluprací s realitními kancelářemi a subjekty na základě uzavřených smluv:
MAXIMA REALITY, s.r.o., IČ: 25149610 BM Develop s.r.o., IČ: 27088197
IDENTITY Ltd., s.r.o., IČ: 25105447 Marcela Koušová, IČ: 47578181
Ke dni 20.9.2005 byly uzavřeny smlouvy o budoucích smlouvách kupních na celkem 16 bytových jednotek s příslušenstvím na celkovou kupní cenu 65,253.543,- Kč bez DPH, z toho část kupní ceny bytů financována formou hypotéčního úvěru (celkem 5 bytů). Dále
byla uzavřena smlouva budoucí kupní na nebytové prostory na celkovou kupní cenu 3,625.358, Kč bez DPH (financováno formou hypotéčního úvěru).
Podpis rezervačních či budoucích kupních smluv na další 2 z celkem 8 dosud neprodaných bytů jsou nyní ve fázi jednání. Předpoklad doprodání zbylých volných bytů je do listopadu 2005.
V části Odbyt je popsán způsob propagace projektu. V našem případě to jsou výše uvedené realitní agentury. Jsou zde také uvedeny smlouvy o budoucích smlouvách kupních, které jsou výhodou při předkládání plánu investorovi.
Kromě výše uvedených smluv je nutné provést analýzu trhu, tzn. popsat trh nemovitostí se zaměřením na konkrétní lokalitu, region a tržní segment (kanceláře, maloobchodní prodejny, bytový sektor, hotely atd.), určit vývoj místního trhu, skutečnosti ovlivňující růst nebo stagnaci trhu a dotčeného segmentu. Dále také provést analýzu konkurence, v podobě přímo či nepřímo konkurujících projektů (nikoli společností), které byly přednedávnem dokončeny nebo jsou ve výstavbě. Uvést jaké jsou konkurenční výhody financovaného projektu a provést srovnání cen nájemného nebo prodejních cen.
2.7 Financování
2.7.1 Náklady na projekt, rozpočet
Viz Tab. č.1, která je uvedena v příloze.
Z důvodu přehlednosti požaduje banka uvedení veškerých nákladů na projekt ve formě tabulky rozdělené do 4 hlavních částí. Každou z těchto částí (kromě finančních nákladů) je třeba dále rozdělit na konkrétní položky:
¾ pořizovací náklady - kupní cena, právní poplatky, daně a další náklady,
¾ stavební náklady - rozdělení podle technického rozpočtu na výkopové práce a základy, nosné konstrukce, dveře a okna, konečné úpravy (podlahy, stěny, dlažba, obklady apod.), dodávku vody a energií, technické vybavení (výtahy, počítačové kabely apod.), úpravu terénů atd.
¾ vedlejší náklady – poplatky architektům, projektantům a stavebnímu dozoru, právní výlohy, poplatky a daně, provize apod.
¾ finanční náklady – bankovní poplatky a úroky splatné bance do doby kolaudace.
Celková plocha určená k prodeji: 2.399 m2 Poměr stavebních nákladů k celkové ploše: 26.261 Kč Poměr celkových nákladů k celkové ploše: 37.115 Kč Poměr úvěru k celkové ploše: 10.421 Kč
Výše uvedené ukazatele obsahují poměry vypočítané z plochy určené k pronájmu, resp. prodeji. Případné terasy, balkóny a garáže se do celkové plochy zahrnují ve výši 50%
jejich skutečné plochy.
2.7.2 Struktura kapitálu
Viz Tabulka č.1, která je uvedena v příloze.
Druh úvěru: stavební úvěr Částka: 25,000.000,- Kč Měna: CZK
Zde najdeme celkovou výši a strukturu vlastního kapitálu, podíl vlastního kapitálu a poměr vlastního kapitálu a celkových nákladů na projekt v procentech. Celkové náklady na projekt by měly být pokryty pouze ze dvou zdrojů, tj. z bankovního úvěru a z vlastního kapitálu. Výjimkou je dotované bydlení, u nějž lze jako třetí zdroj financování zahrnout státní dotaci. Je třeba uvést zdroj vlastního kapitálu a prokázat, že vlastní kapitál byl investován do projektu před čerpáním úvěru. Pokud je vlastní kapitál investován průběžně nebo až na závěr, je třeba doložit přijatelný a zajištěný zdroj takového kapitálu. V našem případě byl již investován.
Podmínky úvěru navrhuje banka. Společnost má však již předem utvořenou představu. Subjekty se musí dohodnout na druhu úvěru (stavební úvěr, dlouhodobý,
střednědobý, krátkodobý úvěr apod.), částce, měně, splatnosti, době čerpání, měně čerpání, splátkovém kalendáři, úrokové sazbě a poplatcích.
2.7.3 Navrhované zajištění
Hlavní záruky: zástavní právo v prvním pořadí na financovaný nemovitý majetek:
¾ byty
o A 2.2 cena bytu bez DPH 4,585.480,-Kč o A 2.5 cena bytu bez DPH 1,834.475,-Kč o B 2.1 cena bytu bez DPH 4,585.895,-Kč o B 2.3 cena bytu bez DPH 1,834.475,-Kč o B 2.4 cena bytu bez DPH 1,811.100,-Kč o A 3.2 cena bytu bez DPH 4,759.483,-Kč o A 3.3 cena bytu bez DPH 5,022.725,-Kč o A 3.4 cena bytu bez DPH 1,914.215,-Kč o B 3.1 cena bytu bez DPH 4,759.483,-Kč o B 3.2 cena bytu bez DPH 2,397.930,-Kč o B 3.3 cena bytu bez DPH 1,914.215,-Kč o B 3.4 cena bytu bez DPH 1,889.740,-Kč o B 3.5 cena bytu bez DPH 2,759.715,-Kč o B 3.6 cena bytu bez DPH 5,327.740,-Kč
Celkem cena bytů bez DPH 45,396.670,-Kč
¾ nebytové prostory
o A 0.1 cena bez DPH 5,302.080,-Kč o B 0.2 cena bez DPH 1,091.200,-Kč
Celkem cena nebytové prost. bez DPH 6,393.280,-Kč
Celkem cena zástavy bez DPH 51,789.950,-Kč
Na předchozí straně jsou uvedeny hlavní záruky (v našem případě byty a nebytové prostory). Dále mohu být zastaveny pohledávky, inkasní nebo depozitní účty, akcie nebo obchodní podíly společnosti nebo plnění z pojištění stavby nebo nemovitosti. Dodatečnými zárukami mohou být např. záruka, bianko směnka, ručitelská smlouva nebo hotovostní depozitum.
Banka si také klade odkládací podmínky:
¾ dlužníkem musí být jednoúčelová společnost založená pro daný projekt,
¾ vlastní kapitál musí být v plné výši investován před čerpáním úvěr,u
¾ vnitroskupinové závazky musejí být podřízeny splácení úvěru,
¾ vydané platné stavební povolení,
¾ smlouva o dílo s pevnou cenou a pevně stanovenou dobou výstavby včetně záruky dodavatele za splnění smlouvy přijatelné pro banku,
¾ potvrzení rozpočtu stavby a časového harmonogramu od nezávislého stavebního znalce jmenovaného bankou na náklady dlužníka.
Společnost musí také plnit následující závazky:
¾ využívání finančních služeb pouze úvěrující banky,
¾ žádné závazky vůči třetím osobám bez souhlasu banky,
¾ předkládání čtvrtletních a ročních účetních výkazů,
¾ tvorba fondu obnovy pro plynulou obnovu financovaného majetku,
¾ sledování postupu stavby a čerpání proti fakturám potvrzením nezávislým stavebním znalcem jmenovaným bankou na náklady dlužníka.
Další odkládací podmínky a závazky, stejně tak i konkrétní specifikace výše uvedených podmínek budou stanoveny v závislosti na podmínkách a okolnostech konkrétního projektu.
2.7.4 Odhad výnosů
Viz Tabulka č. 2, která je uvedena v příloze.
Předpokládané výnosy (bez DPH)
¾ byty s příslušenstvím + parkovací stání 91,559.239,-Kč bez DPH (byty 1782,68 m2, balkony 87,89 m2, sklepy 175,33 m2)
¾ sklepy (samostatné jednotky) 640.250,-Kč bez DPH (sklepy 25,61 m2)
¾ nepřiřazená parkovací stání 1,620.000,-Kč bez DPH (6 parkovacích míst)
¾ nebytové prostory 1. NP 10,017.280,-Kč bez DPH (313,04 m2)
¾ nebytové prostory 1. PP 1,303.750,-Kč bez DPH (52,15 m2)
_____________________________________________________________________
¾ předpokládané výnosy 105,140.519,-Kč bez DPH
V této části jsou uvedeny předpokládané výnosy z prodeje bytových prostor, nebytových prostor, samostatných sklepů a nepřiřazených parkovacích stání. Podrobné členění je uvedeno v Tabulce č. 2. Výše je uvedeno shrnutí předpokládaných výnosů.
2.8 Přílohy
¾ výpis z obchodního rejstříku a z katastru nemovitostí (ne starší než jeden měsíc v době předkládání), snímek katastrální mapy (ne starší než 1 měsíc),
¾ rozvaha a výsledovka / zprávy auditora dlužníka a jeho skupiny za poslední 3 roky (pokud možno v podobě daňového přiznání orazítkovaného finančním úřadem),
¾ rozvaha a výsledovka generálního dodavatele stavby za poslední 3 roky,
¾ kupní smlouva na financovanou nemovitost nebo jiný doklad o nabytí nemovitosti,
¾ územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, předávací protokol (pokud jsou vydány),
¾ smlouva o dílo nebo její návrh, byla-li již podepsána nebo byly-li již dohodnuty hlavní podmínky,
¾ pojistná smlouva (pojištění nemovitosti nebo stavby),
¾ u větších staveb zpráva o hydrogeologickém průzkumu,
¾ fotografie nemovitosti nebo místa stavby, stavební výkresy a náčrtky,
¾ ocenění nemovitosti znalcem uvedeném v seznamu znalců banky,
¾ doklad o vloženém vlastním kapitálu (výpisy z účtů dokládající hrazení faktur apod.),
¾ nájemní smlouvy, kupní smlouvy, smlouvy o smlouvách budoucích nebo návrhy, pokud již byly podepsány nebo pokud již byly dohodnuty hlavní podmínky,
¾ organizační diagram včetně mateřských, sesterských a dceřiných společností.
Všechny výše uvedené dokumenty by se objevily v příloze podnikatelského plánu.
Výjimku tvoří pouze organizační diagram. Ten je vyžadován pouze v případě složitějších organizačních struktur, což není případ této jednoúčelové společnosti.
Závěr
Hlavním cílem této práce bylo zpracování podnikatelského plánu developerského projektu na výstavbu polyfunkčního domu "Rezidence Hlubočepy" za účelem získání potřebného kapitálu od banky. Podnikatelský plán má tyto hlavní části:
¾ Shrnutí.
¾ Všeobecný popis.
¾ Klíčové osobnosti.
¾ Projekt.
¾ Odbyt.
¾ Financování.
¾ Přílohy.
Plné znění podnikatelského plánu developerského projektu na výstavbu polyfunkčního domu "Rezidence Hlubočepy" se nachází v kapitolách 2.1 až 2.8. Při zpracovávání plánu v podobě, kterou vyžaduje banka, je třeba si uvědomit, které informace pro ni jsou a které nejsou podstatné. Nejdůležitějšími jsou následující skutečnosti:
¾ osoby zodpovědné za projekt,
¾ původ vlastního kapitálu společnosti,
¾ proveditelnost projektu,
¾ odhad budoucích peněžních toků,
¾ existence potenciálních zákazníků,
¾ vyřešené majetko - právní vztahy.
Na uspokojivém zodpovězení těchto bodů potom závisí nejen úspěch či neúspěch jednání s investorem, ale i úspěch či neúspěch celého projektu.
Klíčové osoby společnosti za sebou mají již několik úspěšných projektů, v nichž banka figurovala v roli investora. Původ vlastního kapitálu byl zřejmý a doložen účetními výkazy. Projekt byl proveditelný v dané lokalitě a v dané době. Byla zpracována analýza
budoucích peněžních toků. Bylo již sepsáno několik smluv s budoucími majiteli bytů a společnost již měla potřebné stavební povolení. Byly tedy splněny nejdůležitější podmínky pro získání úvěru.
V případě tohoto konkrétního byly finanční prostředky na výstavbu získány od jiného subjektu než peněžního ústavu. Pokud by ale nebyly získány zdroje od jiného subjektu, banka by na realizaci developerského projektu úvěr poskytla.
Tento podnikatelský plán by tedy za předpokladu splnění uvedených podmínek mohl být použit jako podklad pro získání úvěrových prostředků v analogických případech i u dalších developerských projektů.
