Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra podnikání a oceňování

Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

Bakalářská práce

Autor:

Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha Duben, 2012

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat vknihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Českých Budějovicích dne 21. 4. 2012 ..………

Jiří Hůzl

Poděkování

Za mnoho informací a znalostí, které jsem využil pro tvorbu bakalářské práce, děkuji všem přednášejícím na Bankovním Institutu Vysoké školy Praha.

Na tomto místě děkuji především Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborné rady a cenné připomínky, kterými přispěl kvypracování této bakalářské práce.

Anotace

Základním a hlavním cílem bakalářské práce je přiblížení oceňování vpojišťovnictví a jeho průběh. Věnoval jsem se pojišťovnictvím v České republice, dále rozsáhlejšímu vysvětlení pojmů, které se objevují vpojišťovnictví a zároveň také při oceňování. V mé práci jsem se zabýval postupem pro stanovení pojistné hodnoty, metodami ocenění a jejich popisem.

Dalším předmětem bakalářské mé práce je uvedení dvou příkladů ocenění, první je ocenění rodinného domu, druhé je ocenění bytového domu. V poslední části jsem se zabýval analýzou trhu s nemovitostmi v Českobudějovickém kraji.

Annotation

The basic and main aim of this thesis is to approach the valuation of the insurance industry and its progress. I devoted myself to insurance in the Czech Republic, as well as extensive explanations of concepts that appear in both the insurance and valuation. In my work I dealt with the procedure for determining insurance value, valuation methods and their descriptions.

Another object of my bachelor thesis is to introduce two examples of award, the first award of the family house, the second is the valuation of residential building. In the last part I dealt with the real estate market analysis at CB region.

Klíčová slova Pojistná smlouva, pojistná částka,

pojistná hodnota, nová hodnota, časová hodnota, oceňování nemovitostí pojišťovna,

pojistné podmínky.

Keywords Insurance policy, insurance money, insurance value, replacement value, current value,

valuation of property, insurance company, insurance conditions.

6 Obsah:

ÚVOD……….…..8

1 ČESKÝ POJIŠŤOVNICKÝ TRH……….…9

1.1 Pojištění vČR po druhé světové válce……….….9

1.2 Pojišťovny……….……9

1.3 Státní dohled v pojišťovnictví………...11

2 NEŽIVOTNÍ POJIŠTĚNÍ………....11

2.1 Druhy neživotního pojištění……….11

2.2 Základní pojmy………..…..12

2.3 Riziko………..….14

2.3.1 Pojistitelnost rizik………..…..15

2.3.2 Interní rizika……….……..…..16

2.3.3 Externí rizika………..…..16

2.3.4 Majetkové pojištění……….…….17

2.3.5 Majetkové pojištění obyvatelstva………..………..18

2.3.6 Pojištění podnikatelů………..……….20

3 METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ PRO POJIŠTĚNÍ………21

3.1 Základní pojmy………...………..21

3.2 Hodnota a cena……….23

3.3 Podklady pro oceňování nemovitostí………..……….24

3.4 Postup stanovení pojistné hodnoty……….……….25

3.5 Stavby z pojištění vyloučené………...…….27

3.6 Podpojištění a přepojištění………...….28

3.7 Stanovení nové ceny budov a hal……….30

3.8 Stanovení ceny nové u domů rodinných a rekreačních chalup……….31

3.9 Tržní hodnota………..……….31

3.10 Metody tržního ocenění……….33

3.10.1 Tržní ocenění………...…….33

3.10.2 Metoda porovnávací………...………..33

3.10.3 Metoda příjmová………...………34

3.10.4 Metoda nákladová………...………….35

3.11 Statistika………...…...….36

3.11.1 Míra polohy………..37

3.11.2 Míra absolutní variability……….………38

3.11.3 Míra relativní variability………...…………39

4 OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU ………..…...….42

5 OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU...………...……...61

7

6 ANALÝZA TRHU V OKRESU ČESKÉ BUDĚJOVICE……… .…….80

7 ZÁVĚR……….……….………89

8 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY………...……...…….91

9 SEZNAM PŘÍLOH……….…..94

8 ÚVOD

Ve své bakalářské práci se zabývám především analýzou metod a způsobů oceňování nemovitostí se zaměřením na stanovení jejich pojistné hodnoty a celkový postup tohoto stanovení. V této práci přibližuji také pojišťovnický trh vČeské republice a jeho základní pojmy.

Téma Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty jsem si nevybral zdůvodu, že bych v tomto odvětví nyní pracoval a vyskytoval se, nýbrž mne toto téma zajímá osobně a je velice pravděpodobné, že znalosti a poznatky prostudováním tohoto téma zužitkuji v budoucí kariéře.

Cenové otázky mají v pojišťovnictví zcela zásadní význam. První princip oboru je poskytování přiměřené náhrady za škodu a druhý princip je, že se zpojištění majetku nemůže pojištěný subjekt obohatit. V pojišťovnictví se oceňuje zdůvodu, abychom znali při uzavírání pojistné smlouvy, na jakou hodnotu se majetek dá pojistit a dále, v situaci realizace pojistné události, kolik lze nejvíce vyplatit na pojistném plnění. Je-li dle platné smlouvy událost pojištěna, provádí se likvidace finanční náhradou. Pojištěný si za finanční náhradu zakoupí věc novou, když byla původní zničena, odcizena či ztracena, anebo si financuje opravu, když je věc jen poškozena a je možno jí opravit. V každém případě by výše náhrady měla být dostatečná.

Cílem této bakalářské práce je shrnutí a přiblížení tématu ocenění pro stanovení pojistné hodnoty, zpracování tématu je pojato obecněji z důvodu, že literatura, která by se věnovala pouze tomuto tématu je v České republice jen jedna, kterou zpracovali Ing. Alojz Němeček a Ing. Jiří Janata, CSc. z roku 2010, jiné publikace tomuto tématu věnují jen okrajově.

Pro ocenění rodinného a bytového domu v praktické části a vytvoření analýzy trhu v okresu České Budějovice jsem použil zdroj Cvičení zoceňování nemovitostí – díl I od pana Ing.

Petra Orta, Ph.D.

9

1 ČESKÝ POJIŠŤOVNICKÝ TRH 1.1 Pojištění v ČR po druhé světové válce

V Československu do roku 1945 bylo přes 700 pojišťoven a pojišťovacích spolků. Po tomto roce se číslo 700 výrazně snížilo a to na počet 5 pojišťoven, důvod byl znárodnění pojišťoven.

V roce 1948 vznikla státní pojišťovna, v roce 1968 byla rozdělena na Českou a Slovenskou pojišťovnu.

V období centrálně řízené ekonomiky mělo pojišťovnictví v našich podmínkách specifický vývoj. Toto období je specifické těmito charakteristickými rysy:

- Jediná státní pojišťovací instituce měla monopolní postavení, v pojišťovnictví konkurence nebyla a nebylo nutné, aby stát na pojišťovnictví dohlížel, pojistné podmínky byly schvalovány vládou a stát odpovídal za hospodářské výsledky pojišťovny

- Po určitou dobu se neuplatňovalo pojištění průmyslových rizik, od roku 1967 se opět zavedlo

- V zemědělství bylo pojištění vpovinné zákonné podobě uplatňováno - Hospodářské výsledky státní pojišťovny se vysoce danila

- Státní pojišťovna provozovala pojištění sdružená, jednodušší pojistnou techniku, to znamenalo menší správní náklady

- Volné prostředky pojistně technických rezerv mohla pojišťovna investovat jen jako vklad u státní banky s pevně danou úrokovou mírou

- Státní pojišťovnou byl nabízen neporovnatelně menší sortiment služeb, než tomu je nyní

Důvodem zrušení monopolu České státní pojišťovny bylo vydání Zákona o pojišťovnictví v roce 1991, poté začaly vnikat další pojišťovny. Obnovil se pojistný trh, kde působí mnoho pojišťoven, které nabízí velké množství pojistných produktů. České pojišťovnictví se v roce 2004 vstupem ČR do Evropské unie stává součástí Jednotného evropského pojišťovacího trhu. ¹

1DUCHÁČKOVÁ, Eva.Principy pojištění a pojišťovnictví. 3. vydání – přepracované. Praha:

Ekopress, 2009. 222 s. ISBN 978-80-86929-51-4

10

Pojišťovnictví je důležité odvětví tržní ekonomiky, které se stále rozvíjí. Pojišťovnictví pomáhá a podporuje tržní ekonomiku a její stabilitu. ²

Finanční specifické instituce, které přebírají rizika a nabízejí pojistné produkty. Pojišťovna je právní subjekt, který může provozovat pojišťovací činnost. Pojišťovny dle zaměření činnosti dělí na univerzální, životní, neživotní a specializované. Dále se dělí dle organizační formy a velikosti. Podle právní normy se pojišťovny dělí na státní, vzájemné (družstevní) a akciové. Pojišťovna u jednotlivých pojistných produktů určuje konstrukční prvky, počítá ceny pojistných produktů, vypočítává množství technických rezerv, stanovuje rozsah zajištění a vybírá způsob zajištění.

1. 2 Pojišťovny

3

Rok 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Tuzemské 35 35 35 35 34 33 33 33 34 36

pojišťovny

Rozdělení: - - - - - - - - - -

1. S převažujícím

zahraničním 15 16 19 18 19 19 19 19 21 23

kapitálem

2. S převažujícím

domácím 20 19 16 17 15 14 14 14 13 13

kapitálem

Organizační

složky 7 6 8 7 8 7 12 16 17 18

pojišťoven EU

Organizační

složky - - - - - 1 1 1

z třetích států

Tabulka č.1 – Počet pojišťoven českého pojistného trhu a jejich vývoj

2ČEJKOVÁ, Viktória. Pojistný trh. První vydání. Praha: Grada, 2002. 120 s. ISBN 80-247- 0137-5

3DUCHÁČKOVÁ, Eva.Principy pojištění a pojišťovnictví. 3. vydání – přepracované. Praha:

Ekopress, 2009. 222 s. ISBN 978-80-86929-51-4

11

1.3 Státní dohled v pojišťovnictví

Účel státního dozoru je kontrola vpojišťovnictví. Úkolem je kontrola, jestli vznik a vedení pojišťovny zaručí záruku splnění závazků, které pojišťovna přebírá, v zájmu ochrany spotřebitele. Další důležitý úkol je zabezpečení široké škály produktů, o které je na pojistném trhu zájem. Zároveň by měl kontrolovat pojišťovny, aby nabízely produkty potřebné a měli hospodárnost takovou, aby mohli v každém případě plnit své závazky.

Česká národní banka má od roku 2006 na starosti státní dohled vČeské republice, do této doby mělo na starosti státní dohled Ministerstvo financí České republiky.

1991 Ministerstvo financí jako orgán státního dozoru

2000 Úřad státního dozoru v pojišťovnictví a penzijním připojištění na

Ministerstvu financí ČR

2006 Česká národní banka - dohled nad pojišťovnictvím

2008 Česká národní banka vykonává funkcionální dohled nad

finančním trhem

Tabulka č.2 – Vývoj dohledu nad pojišťovnictvím vČR

2 NEŽIVOTNÍ POJIŠTĚNÍ 2.1 Druhy neživotního pojištění

Neživotní pojištění obsahuje zabezpečení celé škály pojistného nebezpečí, které je neživotního charakteru. Neživotní pojištění je pojištění různorodých rizik, jako je ohrožení zdraví a života osob (např. nemoc, invalidita), rizika spějící kvěcné škodě (např. vandalství, krádež, živelná rizika), rizika spějící ke ztrátě financí (rizika úvěru, riziko spojené s odpovědností). Neživotní pojištění je různého druhu, můžeme ho dělit na pojištění majetku, pojištění osob a pojištění odpovědnosti. Vsoučasné době je možné jednotlivé druhy pojistných produktů navzájem kombinovat.

Neživotní pojištění se dělí do těchto oblastí:

- Neživotní pojištění osob

12 - Majetkové pojištění

- Pojištění právní ochrany

- Pojištění finanční ztráty a záruky - Pojištění odpovědnosti za škody⁴

2.2 Základní pojmy

Velmi důležité je znát a uvědomit si obsah základních pojmů, které se vpojišťovnictví pohybují. Podstatné v pojistném vztahu účastněných stran je charakterizovat svá práva a povinnosti dle svého postavení v tomto vtahu. Podstatné pro účastníky pojištění je si práva a povinnosti specifikovat smluvně.

- Pojistník: - fyzická nebo právnická osoba, která má uzavřenou s pojistitelem pojistnou smlouvu. Tato osoba bývá i pojištěným.

- Pojištěný (pojištěnec): - je to osoba, na jejíž majetek, odpovědnost za škody, život nebo zdraví se pojištění vztahuje. Tato osoba má právo na pojistné plnění na základě uzavřené pojistné smlouvy. Pojmy pojištěný a pojistník rozlišujeme vpřípadě, kdy je sjednáno pojištění pro jinou osobu, než je osoba, která pojistnou smlouvu uzavřela a platí pojistné.

- Pojistitel: - osoba právnická, která má oprávnění pojištění provozovat. Oprávněná k provozování pojišťovnictví je pojišťovna nebo i jiná instituce, které povolení k provozování pojištění bylo uděleno.

- Pojistné: - cena, kterou musí zaplatit pojistník za poskytovanou pojistnou ochranu.

- Pojistné plnění: - náhrada pojistitele, když nastane případ pojistné události. Výše pojistného plnění určujeme podle zásad likvidace pro jednotlivé druhy pojistných událostí a cenových i právních předpisů. Pojistitel uhradí pojistné plnění vpodobě náhrady škody na pojištěném majetku nebo jako výplatu zúrazového, důchodového a životního pojištění.

4DUCHÁČKOVÁ, Eva.Principy pojištění a pojišťovnictví. 3. vydání – přepracované. Praha:

Ekopress, 2009. 222 s. ISBN 978-80-86929-51-4

13

- Pojistná událost: - událost, kdy musí pojišťovna poskytnout pojistné plnění.

- Pojistné riziko: - všechna rizika, která jsou kryta určitým druhem pojištění tak, jak jsou pojišťovnou převzata. Je to takové riziko, na které pojišťovna smí pojistnou smlouvu uzavřít na základě pojistně technických podmínek. Pokaždé je pojistné riziko podrobně vymezené pojistným právem, daná je časová platnost pojištění a místní vymezení. Pojistné riziko je specifikované zákonem, vyhláškami, ve smluvním ujednání a ve vnitřních směrnicích pojišťovny.

- Pojistná částka: - je v pojistné smlouvě domluvená nebo dána právním předpisem.

Pojišťovnou maximální plnění.

- Všeobecné pojistné podmínky: - podmínky pro konkrétní druh pojištění. Schvalují se orgánem státního dozoru. Podle všeobecných pojistných podmínek se určuje způsob uzavření pojistné smlouvy, počátek, dobu trvání a ukončení pojištění, předmět pojištění, výluky zpojištění, termíny a způsob placení pojistného, podmínky poskytování pojistného plnění.

- Pojistná smlouva: - právní dokument, završující právní akt mezi dvěma stranami. Na základě tohoto aktu vzniká smluvní pojištění fyzických a právnických osob. Pojistná smlouva se zhotovuje dle platných právních předpisů. Vpojistné smlouvě jsou dány přesné pojistné podmínky a podmínky realizace pojištění. Podmínky, které jsou smluvními stranami domluveny, jsou závazné a to jak pro pojišťovnu, tak i stranu druhou. Jsou i určité případy, kdy pojištění vzniká bez pojistné smlouvy. A to, když se jedná o zákonná pojištění nebo pojištění krátkodobé, jako například pojištění zboží.

Pojistitel je povinen pojistnou smlouvou poskytnout v domluveném rozsahu plnění při vzniku nahodilé události, která je specifikovaná v pojistné smlouvě. Pojistník za poskytnutou pojistnou ochranu je povinen pojistitelovi platit pojistné. Pojistné podmínky jsou ve smlouvě uvedeny.⁵

5DUCHÁČKOVÁ, Eva. Pojišťovnictví. Praha: Vysoká škola ekonomická. 1997. 138 s. ISBN 80-7079-092-X

14

2.3 Riziko

Nahodilé síly a nepředvídané události působí a mají vliv na naši společnost. Nepředvídané události a nahodilé síly mají na naší společnost kladné i záporné důsledky. Riziko je důsledkem přírodních jevů (příkladně živelné síly nebo choroby), a také naší společnosti (krádeže, úrazy, havárie). Vývojem lidské společnosti dochází ke dvěma protikladným tendencím. První stranou rozvoje poznávání jsou nejisté jevy a procesy poznávání, druhou sranou jsou jevy nové a procesy, co mohou vést n novým možným nebezpečím. Kvůli těmto souvislostem ekonomie a jiné vědy používají pojem riziko. Riziko můžeme vyjádřit, popsat, chápat, měřit určitou pravděpodobností, která je dána statisticky či matematicky.

Podle povahy daného jevu nebo procesu mohou rizikem vzniknout:

- Čisté riziko: - záporný rozdíl od cíle, možnost ztráty (jen riziky čistými se zabývá pojištění).

- Spekulativní riziko: -záporný i kladný rozdíl od cíle.

Riziko je blízce spojeno s pojištěním a naopak. Pojištěním přebírá pojistitel rizika, tím vznikají i jeho povinnosti zkoumat zákonitosti a povahu rizik jím podléhajících.

Rozměry rizika zhlediska realizace a vzniku náhodných potřeb rozdělujeme na:

1. Okamžik realizace rizika: - kdybychom znali čas vzniku události, znamenalo by to jistotu, ne riziko. Počátek náhodné události je vždy spojen s časovým okamžikem, příkladem je smrt nebo požár.

2. Výskyt realizace rizika: - vyskytuje se jen u rizik s absolutní nahodilostí.

3. Rozsah realizace rizika: - rozměr rizik, která jsou možná i částečně.

Pojem riziko je ve skutečnosti, vpraxi používáno ve třech případech:

- Ohrožení nahodilým nebezpečím, může tomu být budova, stroj, automobil.

- Zdroj rizika, kterým může vzniknout škoda, je tomu například havárie, požár.

- Pravděpodobnost možnosti vzniku náhodné události se zápornými dopady.

15

2.3.1 Pojistitelnost rizik

Jaká rizika, za jakých podmínek a za jakou cenu pojistitel převezme, se musí rozhodnout.

Ovlivňující faktory, podle kterých se pojistitel rozhoduje:

- Cíle a subjektivní rizikové chování pojistitele

- Riziková situace pojistitele (druhy a rozsah převzatých rizik, velikost rezerv) - Dosažitelné pojistné

- Vlastnosti ovlivňující rizika

Kriteria pojistitelnosti rizik

1. Kriterium nahodilosti: - vylučuje se závislost pojistných událostí na zainteresovaných osobách. Neovlivnitelné a dopředu nejisté musejí být události, které jsou důsledkem pojistného plnění.

2. Kriterium jednoznačnosti: - podstatné je, aby riziko bylo jednoznačně prokazatelné, jednoznačně popsatelné, jednoznačně definovatelné a nesmí zaměnitelné s jinými možnostmi a druhy rizik.

3. Kriterium odhadnutelnosti: - pro pojistitele je důležité, aby byla zjistitelná pravděpodobnost realizace konkrétního rizika. Za předpokladu převzetí rizik pojistitelem, musí být možnost měření pravděpodobnosti realizace rizika.

4. Kriterium nezávislosti: - rizika nesmějí být navzájem závislá.

5. Kriterium velikosti: - musí se brát na vědomí při převzetí rizika jeho velikost, pojistitel musí být schopný konkrétní riziko unést. Existují rizika, která se nedají zcela plně pojistit, protože pojistitel není schopen pokrýt celkovou hodnotu, například tak je u jaderného reaktoru.

Pojistitelnost rizik vyhodnocuje, zkoumá a prověřuje pojistitel ze tří hledisek:

- Nahodilost pojištěných událostí

- Velikost pojistného plnění za předpokladu realizace rizika - Dosažitelnost ceny pojistné ochrany

Odhadce se setkává s pojistnými riziky v době, kdy je požádán o zhodnocení nebo i o odhad pojistného rizika pojistitelem, pojistníkem nebo pojištěným.

16

Při odhadu rizika je důležitá fáze uzavírání pojistné smlouvy, kdy je odhadce vyzván ke zhodnocení:

1. Před uzavřením pojistné smlouvy – odhadce zhodnotí možná hrozící rizika, na základě toho doporučí určité pojištění.

2. Po uzavření pojistné smlouvy – odhadce musí posoudit pojištění, zhodnotí, jestli jsou všechna důležitá rizika pojištění. Po posouzení se záporným výsledkem odhadce doporučí změnu nebo doplní smlouvy.⁶

2.3.2 Interní rizika

Pojistná rizika podle skutečností, které jsou vposuzované stavbě.

Příklady:

- Střešní konstrukce – poddimenzování konstrukce střechy, zatékání, s ním spojené rozvoj hub, znehodnocování dřevokazným hmyzem.

- Trhliny v nosném zdivu – poddimenzované základy, narušené nebo i chybějící věnce, nevhodné zatížení nástavbou.

- Vadný plynovod – starší nekvalitní a neudržované plynové spotřebiče, potrubí, které koroduje a netěsní, nevhodná manipulace splynoměrem.

- Nefunkční bleskosvod – porušené zemnící tyče nebo svodné vedení.

2.3.3 Externí rizika

Rizika působící mimo pojištěný majetek a přitom způsobující pojistné riziko.

Faktorůexterního rizika je mnoho, nejtypičtější jsou:

- Sesuvné svahy a skály, padající kameny – riziko představují kameny, skály a také objekt se základy na sesuvném svahu.

- Záplavové území – k získání je mapa záplavových území, k dostání je na stavebních úřadech a u organizací spravující povodí.

6DUCHÁČKOVÁ, Eva. Pojišťovnictví. Praha: Vysoká škola ekonomická. 1997. 138 s. ISBN 80-7079-092-X

17

- Letový koridor dopravních letadel – zvýšená pravděpodobnost pádu letadla než je u jiných objektů.

- Poškození sněhem – objekty, které jsou více sněhem zatíženy, především stavby v horských oblastech musejí být dimenzovány, aby mohly odolávat maximálním možným zatížením. ⁷

2.3.4 Majetkové pojištění

Majetkovým pojištěním se kryjí rizika, která zapříčiní škody na majetku (zničením, poškozením, ztráta finanční). Pojištění majetku kryje rizika, jejichž příčinou vznikají přímé věcné škody:

Rizika živelní, ta jsou zahrnuta ve většině majetkových pojištění. Tato rizika jsou značně rozsáhlou skupinou rizik, kdy dochází k přímým škodám na majetku zapříčiněných živelnou událostí, například vichřicí, požárem, bleskem, výbuchem, povodní, záplavou, krupobitím, pádem stromu, zemětřesením, sesuvem lavin, zatížením namrzlého ledu a sněhu, zřícení letadla nebo jeho částí.

Rizika vodovodní jsou velmi podobná rizikům živelným. Tyto rizika jsou vytvářena vytékající vodou z kanalizace, topení nebo vodovodních zařízení.

Havarijní rizika, tyto rizika jsou spojena s rizikem na dopravních prostředcích nebo na zboží, s kterým je dopravním prostředkem manipulováno.

Rizika vandalství nebo odcizení, toto jsou rizika vytvořená třetí osobou.

Rizika strojní, tato rizika souvisejí havárií a poruchami na strojních zařízeních, původem může být například špatná technologie, neodborné a neopatrné používání, vadným materiálem nebo zkratem elektrického proudu.

7ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 75 s. ISBN 978-80-7265-101

18

2.3.5 Majetkové pojištění obyvatelstva

Mezi nejdůležitějšími produkty majetkového pojištění obyvatelstva jsou pojištění domácnosti, pojištění budov, pojištění havarijní. Tyto pojištění patří mezi základní a nejvýznamnější.

Toto pojištění patří mezi základní druhy majetkového pojištění. V domácnostech se pojišťují věci movité, které tvoří zařízení domácnosti a které pomáhají provozu domácnosti.

Pojištění domácnosti

Téměř všichni lidé jsou spojeni surčitou domácností, ztoho důvodu se toto pojištění týká celého obyvatelstva. Pojištění domácnosti má podobu převážně sdruženého pojištění domácnosti, které obsahuje různorodé krytí pojistných událostí dle pojistných podmínek samostatných pojistitelů.

Pojistné plnění spojené spojištěním domácnosti je převážně způsobeno těmito příčinami:

- Výbuchem, požárem, bleskem

- Krupobitím, vichřicí, zatížením námrazou nebo sněhem, zřícením skály, sesuvem půd - Záplavou, povodní

- Pádem stromů, stožárů nebo letadel - Vodou z kanalizace nebo topení - Krádeží, odcizením

Pojišťovny u tohoto pojištění uplatňují mnoho výluk zpojistného plnění, jsou tomu ku příkladu škody vytvořeny válkou, škody nevhodným používání, opotřebením, škody vytvořené vodou ze střešních okapů a svodů, vniknutím otvory ve střeše, škody na elektrickém zařízení.

Pojistná částka se určuje podle:

- Odhadu pojistného dle určené pojistné částky

- Velikosti bytové plochy, která je vynásobena koeficientem určeným vybaveností - Dotazníku, ve kterém se uvádí vybavení a zařízení

Podle těchto faktorů se standardně určuje pojistné:

- Vybavenost domácnosti - Pojistná částka

19 - Velikost obytné plochy domácnosti - Lokalita objektu

- Spoluúčast, čím větší, tak je pojistné levnější - Zvolená pojistná nebezpečí

- Zabezpečení domácnosti, aby nevnikla cizí osoba - Dle předešlých let a průběhu beze škod

U pojištění budov je předmětem pojištění těchto nemovitostí:

Pojištění budov

- Byty a bytové domy

- Rodinné domy plus vedlejší objekty - Objekty rekreační

- Budovy ve výstavbě

V pojištění budov je zahrnuto krytí těchto pojistných nebezpečí: - výbuch, blesk, požár, záplava, pád letadla, pád stromu, pád stožáru, vytopení vodou z vodovodních potrubí, vichřice, krádež stavebních součástí, vandalství. Pojišťovny vrámci pojištění uplatňují některé výluky, jako například u škody na elektrickém zařízení, vzniklé působením elektrického proudu, škody zapříčiněné špatnými stavebními základy, nesprávné určení konstrukce, nesprávná a nedostatečná údržba, opotřebením, korozí a jinými příčinami.

Rizika můžeme dělit do tří modelových variant:

- Varianta základní, která kryje rizika výbuchu, požáru, blesku, vandalství, odcizení, vichřice

- Varianta širší, která zahrnuje ještě zřícení skal, rizika vodovodní

- Varianta nejširší, ta zahrnuje pojištění všech rizik, s výlukami převážně politických a válečných rizik

Pojistná částka se stanovuje při sjednání pojistné smlouvy těmito postupy:

- Výpočtem pojišťovnou, který je dle tytu budovy, zvolení časové nebo nové ceny v pojištění a na ceně nebo hodnotě jednoho metru čtverečního plochy budovy.

Hodnota metru čtverečního je dle technického stavu a provedení stavby a dle lokality budovy

- Podle pojistné částky, která je určena pojistníkem

20 - Kombinací předešlých variant

- Cenou odhadní podle znaleckého posudku Výše pojistného je závislá na těchto faktorech:

- Výše pojistné částky, která vpřípadě škody bude pojišťovnou zaplacena oprávněné osobě

- Podle uzavření pojištění na novou nebo časovou hodnotu, podle způsobu sjednání pojištění

- Druh stavby, jestli se jedná o bytový dům, rodinný dům, byt vobytném domě, objekt vedlejší, garáž

- Lokace stavby

- Rozsah domluveného krytí pojišťovnou - Poskytnuté slevy

2.3.6 Pojištění podnikatelů

- V této skupině pojištění majetku je velká škála druhů pojištění. Mezi nejdůležitější patří pojištění živelné, pojištění zdůvodu přerušení provozu, technická pojištění, dopravní pojištění, úvěrové pojištění a jiné další.

-

- Živelné pojištění patří mezi základní pojistné produkty pro pojišťování podnikatelského subjektu. Tímto pojištěním se zabezpečují škody způsobené na majetku realizací živelného rizika, jako je například výbuch, blesk, požár, povodeň, krupobití. V pojištění živelném je většinou kryto také vodovodní pojistné nebezpečí.

Pojištění živelné

- Pojištění živelné je častokrát konstruováno na principu hodnoty nové, z toho plyne že plnění pojistné se vyplácí vhodnotě nutné opravy nebo opětovné zřízení pojištěného majetku, co byl zničen nebo poničen. Pojistné plnění odpovídající nové hodnotě se vyplácí u majetku do určité výše opotřebení.

- U živelného pojištění se výše pojistného odvíjí podle uvedené hodnoty pojišťovaného majetku, podle uspořádání podniku dle možné škody jako je riziko konstrukce stavby, stavební materiály použité, vzdálenosti objektů od sebe, podle zábranných opatření.

21 -

- Do pojištění technických patří několik pojištění, jako je například pojištění stavební, montážní pojištění, strojní pojištění.

Pojištění technická

- Pojištění rizik montážních zabezpečuje rizika spojená s montáží strojů a strojních zařízení

- Pojištění rizik stavebních zabezpečuje všechna rizika, která zapříčiní škody na dílech stavebních a materiálu v čase výstavby. ⁸

3 METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ PRO POJIŠTĚNÍ

Systematická výuka k oceňování majetku v pojišťovnictví v České republice neexistuje, ani patřičná literatura není kdispozici. Tato kapitola je zaměřena převážně na oceňování nemovitostí.

3.1 Základní pojmy

- Nemovitost: - pozemky nebo stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem - Stavba: - výsledek stavební činnosti, který můžeme konkretizovat druhem, účelem,

vyžitím hlavně dle využití stavby v terénu. Stavební objekt, který je jednotlivý a ne soubor těchto objektů a to i za předpokladu, že by tvořily funkční celek. Dle funkčního a účelového využití se stavby rozdělují na hlavní (rodinný dům, garáž, rekreační chata) a vedlejší (kolna, studna). Daná stavba je konkretizovaná druhem, popisným a evidenčním (u rekreačních chat) číslem, obcí, popřípadě katastrálním územím, kde stojí. Stavba bez popisného nebo evidenčního čísla se určuje parcelním číslem pozemku., na kterém je postavena. Stavba nepovolená nezkolaudovaná je také stavbou. Stavba vzniká v momentě, když začnou být obrysy a dispozice prvního nadzemního podlaží zřetelné, je požadováno minimálně jeden metr vysoké stěny

8DUCHÁČKOVÁ, Eva.Principy pojištění a pojišťovnictví. 3. vydání – přepracované. Praha:

Ekopress, 2009. 222 s. ISBN 978-80-86929-51-4

22

prvního nadzemního podlaží, občas je požadována celá výška prvního nadzemního podlaží. Naopak, při snižování pod tuto úroveň, může se tento moment stát časem zániku stavby.

Podle zákona o oceňování majetku dělíme stavby na:

a) Pozemní stavby – budovy, venkovní úpravy b) Inženýrské a speciální pozemní stavby c) Rybníky a vodní nádrže

d) Jiné stavby ⁹

- Hala: - dle vyhlášky č- 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.

151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů jí můžeme definovat takto: „Halou se rozumí stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů, vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby.“

- Budova: - pozemní stavební objekt, samostatně a prostorově soustředěný. Uzavřený objekt s jedním nebo i více užitkovými místy, které jsou ohraničeny.

- Rodinný dům: - stavba, která má maximálně dvě nadzemní podlaží a podkroví, má maximálně tři samostatné byty, minimálně dvě třetiny na byty.

- Obestavěný prostor: - část objektu, který je stavebně nebo účelově rozdílný, části objektu jsou rozdílné technologickým provedením.

- Zastavěná plocha: - plocha, která je dána vnějším obvodovým zdivem dané budovy.

9NĚMEČK, Alois; JANATA, Jiří. Oceňování majetku vpojišťovnictví. Vydání první. Praha:

Eskira. 2010. 169 s. ISBN 978-80-7400-114-7

23

- Bytový dům: - podlahová plocha bytů převažuje nad plochou provozních nebytových prostor. ¹⁰

- Podnikatelská nemovitost: - budova nebo pozemek s příslušnou infrastrukturou, která je určena danému podniku s podnikatelskými parky a objekty. ¹¹

- Byt: - místnost nebo soubor místností, které jsou stavebním úřadem určeny k bydlení.

- Nebytový prostor: - místnost nebo soubor místností, který je určený stavebním úřadem k jiným účelům než na bydlení, jako například ateliér.

- Rekreační stavby: - chalupy, chaty, domky, které jsou charakterizovány jako dočasné stavby.

- Stavební pozemek: - plocha určená územním rozhodnutím stavebního úřadu k zástavbě. ¹²

Ostatní základní pojmy jsou specifikované v aktuální vyhlášce, tuto vyhlášku provádí zákon č. 151/1997 Sb. o Oceňování majetku.

3.2 Hodnota a cena

Tyto dva termíny jsou používány také v životě běžném. Téměř každý vnaší společnosti je nespokojený s cenami energií, nemovitostí, textilu, potravin, pohonných hmot, které jsou vysoké. Největší hodnotu pro starší občany je zdraví, pro mladé lidi úspěch, hodnotou v politice se myslí čest, pravda, neúplatnost.

Slovo „hodnota“ znamená v ekonomice tyto postupy:

- dle nákladové nebo pracovní teorie hodnoty - dle zástupců tzv. rakouské školy

10BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství Cerm.

2004. 571 s. ISBN 80-7204-332-3

11CZECH INVEST. Slovníček pojmů. (online). 2012. (cit. 2012-03-09). Dostupné z:

12OCEŇOVÁNÍ STAVEB. Základní pojmy. (online). 2011. (cit. 2012-03-09). Dostupné z:

http://www.ocenovani-staveb.cz/zakladni-pojmy

24

Směr první u nás byl převážně v dobách socialismu. Ekonomická hodnota je dle této teorie tvořena prožitkem strasti a odříkání, vznikajícím v pracovním procesu výrobou zboží. Podle našich potřeb se tvoří práce, která je směřována kurčitému cíli a účelu. Díky tomuto přístupu je hodnota definována jako množství práce, která je potřeba kvýrobě zboží. Potřebné je, aby kvalita zboží byla přizpůsobena poptávce trhu.

Rakouskou školou je hodnota pojata jako subjektivní kategorie. Uspokojení lidí je závislé na jejich potřebách a dle vlastněných statků.

Směnná hodnota – schopnost směnou dostat kvantum statků jiných. Protihodnotou statku je důležitá cena. Můžeme říci, že měřítkem statků jsou finance. Cena má ve společnosti funkce tři. První je předávání informací, druhá podněcuje společnost pro méně finančně nákladné výrobní metody a třetí je funkce distribuční. ¹³

Cena patří vekonomice mezi základní pojmy. Cena je peněžní vyjádření hodnoty. V tržní ekonomice se cena rozděluje na tržní a regulovanou. ¹⁴

- Výpis z katastru nemovitostí – nesmí být starší jak tři měsíce

3.3 Podklady pro oceňování nemovitostí

Všechny podklady pro ocenění musejí znalec, odhadce ve svém znaleckém posudku nebo odhadu uvádět. U všech dokladů se uvádí název, kdo a kdy ho vydal a schválil, s kterým jednacím číslem, ktomu důležitý obsah.

K ocenění nemovitostí se užívají převážně tyto podklady:

- Kopie příslušné části katastrální mapy – s označeným oceňovaným pozemkem - Výpis z pozemkové knihy – převážně když se týká stáří starších staveb

- Cenová mapa pozemků – ne u každé obce je vypracována - Výkresový dokumentace – dle skutečnosti provedení staveb - Stavebně právní dokumentace

- Smlouvy nájemní s výměry nájemného

13NĚMEČK, Alois; JANATA, Jiří. Oceňování majetku vpojišťovnictví. Vydání první. Praha:

Eskira. 2010. 169 s. ISBN 978-80-7400-114-7

14HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická. 2005. 150 s. ISBN 80-245-0967-9

25 - Přiznání k dani z nemovitostí

- Smlouvy pojistné – živelné pojištění a pojištění odpovědnosti za škodu - Smlouvy o správě nemovitostí

- Smlouvy o službách, které jsou spojeny s údržbou, provozem a opravami nemovitosti - Výsledky měření odhadcem na nemovitosti

- U všech použitých hodnot uvedení zdroje - Databáze informací ¹⁵

3.4 Postup stanovení pojistné hodnoty

1. Určení typu objektu, stavby

Na přesném stanovení druhu stavby úzce souvisí spřesným výpočtem ceny reprodukční.

Vyhláška o oceňování majetku a ceníky pojišťoven jsou dle druhů objektů a staveb strukturovány. Způsob stanovení druhu stavby sazebníky pojišťoven přesně nepopisují a nepředepisují. Můžeme postupovat stejně jako u ostatních druhů ocenění.

2. Charakteristika materiálová a technická

Dalším klíčem sazebníků ktřídění, které jsou dány ceníkem stavebních prácí a dodávek je charakteristika materiálově technická. Materiálově technickou charakteristiku určujeme převážně z projektové dokumentace nebo možnou vizuální kontrolou, snažíme se, abychom nemuseli provádět sondy do konstrukce.

3. Stanovení stáří stavby

Stáří stavby určujeme jen pří pojištění na časovou cenu. Při pojištění na dohodnutou cenu nemůžeme stoprocentně odpovědět, ale vpraxi je u skoro každého případu nutnost stanovit stáří stavby. Máme mnoho možností stanovit stáří stavby, nečastějším způsobem je stanovení stáří podle data kolaudačního rozhodnutí, platebním dokladem daně znemovitostí, účetní dokumentací nemovitého majetku, který slouží k podnikání. Stanovení stáří stavby může dle

15BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství Cerm.

2004. 571 s. ISBN 80-7204-332-3

26

Všeobecných pojistných podmínek učinit i pojistník, když se tomu stane, je odpovědný za správnost a pravdivost informace.

4. Opotřebení

Jako u určení stáří stavby , tak i u opotřebení je důležité zjistit jen, zda-li se jedná o pojištění na časovou cenu.

Ke stanovení technického opotřebení u nemovitostí používáme tři metody:

a. Lineární metoda, která je nejjednodušší, ale ne tolik přesná jako následující dvě, pro některé stavby dokonce nepoužitelná. Opotřebení lineárně závisí na stáří stavby jako celku.

b. Nelineární metoda, tato metoda zohledňuje vnelineární křivce závislosti skutečnost, opotřebení jednoduše lineární není, převážně je vprvní třetině životnosti stavby mírnější a poté vkonečné fázi rychle klesá.

c. Analytická metoda, tato metoda je nejpřesnější, nejspolehlivější, ale zato nejpracnější.

Stavbu rozdělujeme na samostatné části, u kterých zjišťujeme a určujeme jednotlivě opotřebení.

V České republice vpojišťovnictví využívá převážně jen lineární metoda, metodika pojišťoven umožňuje maximální možné opotřebení 80%. Všeobecnými pojistnými podmínkami je stanoveno, že nelze pojistit stavbu takovou, která není v dobrém technickém stavu. Analytická metoda opotřebení je využívána pouze ojediněle, například u nemocnic, velkých hotelů, administrativních objektů a jiných staveb, kde se jedná o pojistnou hodnotu ve stovkách milionů, tam dbáme na maximální přesnost.

5. Stanovení standardu

Při porovnání dvou staveb může být totožné stáří, obestavěný prostor, materiálové složení, pojistná hodnota se však může i o desítky procent odlišovat. Příčinou je standard budovy, který se může značně lišit. U budov, kde se jedná o relativně malou pojistnou hodnotu, se může stanovit koeficient standardu agregovaně, jedním koeficientem, který představuje úroveň standardu, vynásobíme základní reprodukční cenu. Pro objekty, kde se jedná o vyšší pojistnou hodnotu, agregovaná hodnota nestačí, standard objektu stanovíme analyticky, dle podílů objemových.

27 6. Výpočet obestavěného prostoru

Na výpočet výměr a obestavěného prostoru neuvádějí všeobecné pojistné podmínky jakoukoliv závaznou metodiku. Velké pojišťovny mají často své interní sazebníky a ceníky.

Vypracované jsou převážně ceníky pro časté stavby, jaké jsou například rodinné domy nebo bytové domy. Například u průmyslových objektů můžeme, jestli není pojišťovnou jinak nařízeno, použít výpočet jako pro ocenění jiného účelu.

7. Stanovení reprodukční ceny

Častokrát poslední krok, poslední fáze při výpočtu pojistné hodnoty.

Vymezení předmětu pojištění

Nemůžeme zapomenout při analýze pojistné hodnoty správně stanovit předmět pojištění.

Například přípojky sdělovacích a silových vedení nebo kanalizační přípojka, u které se musí dobře stanovit, která část je pojišťována.

Ekonomické nedostatky při stanovení pojistné hodnoty

Ekonomické nedostatky objasňují rozdíl věcné hodnoty majetku oproti jeho tržní hodnotě.

S ekonomickými nedostatky není však ve Všeobecných pojistných podmínkách, ani dokumentech pojišťoven uvažováno. Je ale důležité při určení pojistné hodnoty u staveb s velkými ekonomickými nedostatky, abychom pojistitele s tímto faktem srozuměli.¹⁶

1. Pří pojištění občanů:

3.5 Stavby z pojištění vyloučené

Prací odhadce není určení a posouzení staveb z důvodu, jestli je nebo není vyloučena z pojištění, to je úloha obchodního zástupce pojišťovny. I přesto je důležité, aby odhadce přibližně a orientačně znal základní druhy a typy staveb, co jsou vyloučeny y pojištění dle Všeobecných obchodních podmínek.

Budovy, které se nepojišťují, když není znějakých důvodů jinak domluveno:

- nejsou trvale obydleny

16ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 75 s. ISBN 978-80-7265-101

28 - určené kvýdělečným účelům

- špatný technický stav

- není charakter budovy, například bazény, krby, altány, cesty, zpevněné plochy, udírny, fóliovníky

2. Při pojištění osob právnických a fyzických – podnikatelů

Pojištění jen na nemovitý majetek, kterého je pojištěný majitelem a ten, co je součástí obchodního majetku, sloužící k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti pojistnou smlouvou vymezené.

3.6 Podpojištění a přepojištění

Podpojištění vzniká v momentu, když v okamžiku vzniku pojistné události je pojistná částka menší než pojistná hodnota pojistné věci. Tehdy pojišťovna poskytne plnění stejné, v totožném poměru, co je pojistná částka kpojistné hodnotě věci pojištěné. ¹⁷

Limit pojistného plnění – limit se určuje nižší, než je pojistná částka. Pojistitel při pojištění na limit plnění zaplatí po vzniku škody náhradu a to do výše limitu bez namítání podpojištění.

Pojistitelé neradi sjednávají u pojištění majetku limit plnění. Oproti klasickému způsobu pojištění se sazba volí vyšší. Pojistnou částku stanovuje sám klient a to dle Všeobecných Úhrada / Škoda = Pojistná částka / Pojistná hodnota

Úhrada = ( Pojistná částka / Pojistná hodnota ) x Škoda

Z těchto rovnic je zřejmé, že škodu pojišťovna zaplatí za předpokladu, když poměr částky pojistné k hodnotě pojistné má hodnotu 1 nebo se nebude od hodnoty 1 příliš lišit, doporučený je interval je maximálně 0,1 od hodnoty 1. Podpojištění se zkoumá pro všechny věci oceněného souboru, vpodkladech pro ocenění má být pojistná částka všech věcí pojišťovaného souboru.

Přepojištění – při koupi stavby od jiného vlastníka, je pravděpodobné, že pořizovací cena bude vyšší, než jsou náklady na opětovné zřízení stavby při totální škodě.

17ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 75 s. ISBN 978-80-7265-101

29

pojistných podmínek komerčních pojišťoven, tím je zodpovědný za své rozhodnutí v otázkách pojistných hodnot a částek.

Jak ocenit pro potřeby pojištění věci nebo soubory věcí pro potřeby? Odpověď na tuto otázku není příliš jednoduchá. Vúčetnictví ani v evidenci dlouhodobého majetku nejsou pro stanovení pojistných částek dostatečné informace. Investice vúčetnictví jsou do úžící zavedeny v pořizovacích cenách a vdobě užívání se nemění. ¹⁸

1. Při pojištění na novou cenu určením reprodukční ceny Můžeme říci, že určení pojistné hodnoty je:

2. Při pojištění na časovou cenu určením hodnoty věcné 3. Při pojištění na dohodnutou cenu určením tržní hodnoty¹⁹

- Pojistná hodnota – majetková újma v nejvyšší možné ujmě, co při pojistné události lze nastat

- Nová cena – taková cena, kterou je možné v určitém místě a vurčitém čase věc totožnou obstarat tak, jako věc novou nebo totožnou, se stejným účelem

- Cena časová – cena věci, kterou má hned před pojistnou událostí. Tato cena se určuje z ceny nové, musí se vzít na vědomí opotřebení věci nebo znehodnocení. Může dojít i ke zhodnocení a to opravou, rekonstrukcí nebo modernizací.

Částka pojistná je rovna ceně majetku pojišťovaného, která je vyjádřena finančně. Odhadem pro pojištění staveb jde jen o otázku technickou, o určení hodnoty pojišťovací, která je rovna při škodné události náhradě ceny stavby. Faktory ekonomické tu nejsou příliš důležité, jelikož pojištěním na cenu novou je zásadní náprava škody. Uvedená definice je v souladu se zákonem o pojistné smlouvě a se všeobecnými podmínkami pojišťoven vČeské republice pro pojištění staveb a budov na cenu novou. Cena nová je odlišná od ceny tržní.

Tržní atributy ceny, hodnoty pozemku se promítají do ceny stavby, jsou to například:

- Poloha, lokalita stavby v obci, městě

18NĚMEČK, Alois; JANATA, Jiří. Oceňování majetku vpojišťovnictví. Vydání první. Praha:

Eskira. 2010. 169 s. ISBN 978-80-7400-114-7

19ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 75 s. ISBN 978-80-7265-101

30 - Možná intenzita využití

- Dopravní dostupnost a spojení

Když stavbu realizuje vlastník na svém pozemku, kterého je majitel z vlastních nebo cizích zdrojů, pořizovací cena stavby může být rovna nové ceně stavby.²⁰

3.7 Stanovení nové ceny budov a hal

Nová cena stavby, která se značí CN, se určuje dle vzorce:

CN = ZCU x OP

OP = obestavěný prostor

ZCU = základní upravená cena (Kč/m³) ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp

ZC = cena základní dle účelu využití stavby

K1 = koeficient přepočtu ceny základní dle druhu konstrukce

K2 = koeficient přepočtu ceny základní dle průměrné zastavěné plochy K3 = koeficient přepočtu ceny základní dle průměrné výšky

K4 = koeficient vybavenosti stavby K₅ = koeficient polohový

K_i = koeficient změn ceny staveb K_p

Nová cena pro pojištění nemovitosti nemá tržní charakter. Hodnoty ZC se vztahují k cenové úrovni cen z roku 1994, tehdy byly prvně vyhláškou uvedeny. Od roku 1994 jsou hodnoty nezměněné a na současnou úroveň se vZCU přepočítává násobením cenovým koeficientem

= koeficient prodejnosti

20NĚMEČK, Alois; JANATA, Jiří. Oceňování majetku vpojišťovnictví. Vydání první. Praha:

Eskira. 2010. 169 s. ISBN 978-80-7400-114-7

31

Kip. Tento postup můžeme použít u rodinných domů, hal, rekreačních chalup, také u inženýrských a speciálních staveb.

3.8 Stanovení ceny nové u domů rodinných a rekreačních chalup

Podle oceňovací vyhlášky se užívá rovnice pro výpočet upravené ceny ZCU a ceny výchozí CN pro rodinné domy, rekreační chalupy a domy rekreační.

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp

CN = ZCU x OP

ZC = základní cena za 1 m³ obestavěného prostoru rekreačních chalup, rodinných a rekreačních domků

K4 = koeficient vybavenosti stavby K5 = koeficient polohy

Ki

K

= koeficient změn ceny staveb

p = koeficient prodejnosti ²¹

1) Definice EU:

3.9 Tržní hodnota

Veřejnost vnímá termín tržní hodnota převážně jako výslednici vzniklou působením volného trhu. Pro oceňování je ale samozřejmé, že je potřebná vyšší precizace tohoto pojmu.

V rozličných systémech je definice tržní hodnotycharakteristickým příkladem terminologické zmatečnosti a odlišného chápání některých aspektů pojímání zdánlivě jednoznačného pojmu.

V terminologii oceňování tržní hodnota je jeden znejrozšířenějších pojmů. Tržní hodnota je definována různými autora a subjekty, ne stejně, ale podobně. Uvádím čtyři příklady:

21NĚMEČK, Alois; JANATA, Jiří. Oceňování majetku vpojišťovnictví. Vydání první. Praha:

Eskira. 2010. 169 s. ISBN 978-80-7400-114-7

32

„Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trh, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních a prodeji.“

2) Definice podle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdružení odhadců:

„Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a zvlastní vůle. Nebo též finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Při tom obě zjasněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze stany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.“

3) Definice vycházející z německého stavebního práva:

„Tržní hodnota je určena cenou, kterou by bylo možno dosáhnout k datu, ke kterému je ocenění zpracováno, vběžném obchodním styku při zohlednění všech právních skutečností, skutečných vlastností, ostatních poměrů a polohy nemovitosti nebo jiného předmětu ocenění bez ohledu na nestandardní nebo osobní vztahy.“

4) Definice z českého zákona o ocenění:

„Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajících nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy, mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ ²²

22HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická. 2005. 150 s. ISBN 80-245-0967-9

33

3.10 Metody tržního ocenění

3.10.1 Tržní ocenění

Tržním oceněním odhadujeme tržní hodnotu určité majetkové komodity, nemá však náležitosti znaleckého posudku, proto není potřeba zpracování soudního znalce. Tržní ocenění můžou zpracovávat odhadci majetku, odhadci mohou pracovat na základě živnostenského oprávnění dle živnostenského zákona. Metody použité pro ocenění a výsledek mohou být se znaleckými posudky zcela totožné. ²³

Stavby nebývají zcela stejné, totožné bývají převážně jen byty stejné velikosti a kategorie.

Rodinné domy se liší velikostí, vybaveností (podsklepení, garáž, velikost pozemku a zahrady, jestli se jedná o řadový nebo volně stojící dům), technickým stavem a opotřebením.

3.10.2 Metoda porovnávací

Tato metoda se též nazývá srovnávací nebo komparativní. Tato metoda je nejpoužívanější.

„Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází zporovnávání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.“

Oceňujeme porovnáním se stejnými, kdatu ocenění prodávající věci dle různých hledisek:

druhu a účelu věci, materiálu, kvalita provedení, technické parametry, technický stav, opravitelnost, velikost, využitelnost a lokalita.

Hodnota nemovitosti se značně odvíjí od její polohy, nejvíce u obchodních nemovitostí, pouze o trochu méně u obytných nemovitostí, u výrobních nemovitostí relativně méně, že je zase významné dopravní spojení. Cena nemovitosti je na lokalitě závislá, musíme porovnávat nemovitosti, které stojí ve stejné nebo alespoň podobné poloze. Nemovitosti v jedné ulici můžou mít rozdílnou cenou a to zdůvodu vlivu okolí.

23ZNALECKÝ A OCEŇOVACÍ ÚSTAV. Co je to tržní ocenění. (online). 2010. (cit. 2012- 03-10). Dostupné z:

34

Při porovnávání musíme brát na zřetel, jak moc jsou porovnávané stavby podobné, rozdílnosti se musejí vyjádřit vceně.

Porovnávací metodu lze rozdělit na:

a) Monokriteriální metoda – porovnávání dle jediného kritéria, například velikosti b) Multikriteriální metoda – porovnávání dle více kritérií

c) Metoda přímého porovnání – porovnání nemovitostmi srovnávacími a oceňovanou nemovitostí

d) Metoda nepřímého porovnání – nemovitost se porovnává se standardním objektem, který je přesně definován velikostí a cenou

3.10.3 Metoda příjmová

Výnos z nemovitosti je potřeba vypočítávat z nájemného, kterého při pronájmu prostor nemovitostí lze získat. Při odhadu nemovitosti nemůžeme uvažovat a počítat ze zisku podniku, který sídlí v nemovitosti, v tom případě bychom oceňovali podnik, ne nemovitost.

Musíme také předpokládat ten stav, že prostory k pronájmu nejsou užívány celoročně, důvod je výměna nájemníků. Příjmy je třeba detailně specifikovat a to kupříkladu tabulkami ploch a odpovídajícího dosažitelného nájmu. Abychom mohli určit přiměřenou výši dosažitelného nájemného, musíme využít řádné podklady. Výše nájemného je závislá na mnoha vlivech, mezi nejdůležitější patří lokalita, vybavenost a velikost.

Příjmovou hodnotou se rozumí ekonomický a podnikatelský pohled na nemovitost jako věc, co přináší výnos.

Vypočítává se zpětně, sečtou se všechny budoucí uvažované čisté výnosy za pro pronájem nemovitosti. Jelikož výnosy se uskuteční až vbudoucnu, odúročí se na hodnotu současnou.

Můžeme definovat: „Výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných (odúročených) předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu.“ ²⁴

24BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství Cerm.

2004. 571 s. ISBN 80-7204-332-3

35

3.10.4 Metoda nákladová

Tato metoda je postup ocenění, která se využívá k odhadu tržní hodnoty. Odhad je závislý na rozdílu nákladů nahrazení nebo znovupořízení majetku oceňovaného a snížení hodnoty z důvodů znehodnocení, opotřebení, funkčních nedostatků, za předpokladu, že existují a dají se změřit. Ocenění touto metodou je nejspolehlivější zjištění hodnoty staveb, účelových budov, speciálních inženýrských staveb, speciálních strojů a zařízení. Metoda nákladová u ocenění podílu je definována ve společnosti jako ocenění čistých aktiv, kde je tržní hodnota podniku rovná rozdílu součtu aktiv tržních hodnot jeho aktiv a tržní hodnoty jeho krátkodobých neúročených závazků.²⁵

25AMERICAN APPRAISAL. Nákladová metoda. (online). 2010. (cit. 2012-03-10). Dostupné z:

Při tržním oceňování se nabízí při odhadu nákladové hodnoty nemovitostí mimo obvyklé aplikace reprodukčních nákladů staveb a technického náhledu na opotřebení několik dalších možností.

- Koncepce nákladů příležitostí: - obecný princip změření hodnoty staveb z množství potřebných nákladů nejsou jejich reprodukční náklady, nýbrž náklady ztracených příležitostí podle teorie, kterou zavedl rakouský ekonom F. von Wieserem. Použitím tohoto principu pro odhad pořizovacích nákladů na stavby umožňuje, že kromě nákladů reprodukčních na opětovné vybudování posuzované stavby, které jsou v čistě teoretické rovině, můžeme náklady měřit skutečnými náklady na realizaci stavby podobné, která představuje zcela reálnou substituční alternativu. Musíme si uvědomit, že nákladová metoda je jen jedním měřítkem tržní hodnoty nemovitosti, do závěrečné analýzy vstoupí i porovnávací a výnosová metoda.

- Reprodukční a náhradové náklady: - odborná zahraniční literatura rozlišuje dva typy nákladů, vČeské republice se málo kdy rozlišují a oba jsou značeny jako reprodukční, záměna ovšem může pořizovací náklady značně ovlivnit. Proto je také u nás vhodné rozlišovat náklady dle reprodukčních nákladů a nákladů náhradových. Reprodukční náklady jsou náklady současné pořizovací náklady pro vyhotovení totožné stavby za využití stejného designu a totožných stavebních materiálů, které představují náklady na opětovné vyrobení stavby. Oproti tomu náhradové náklady jsou náklady současně pořizovací pro vyhotovení stavby za použití moderních materiálů, technických a technologických postupů i designu.

36

- Kalkulace nákladů: - konkrétními a hlavními způsoby pro kalkulaci nákladů jsou odborný odhad, aplikace technicko hospodářských ukazatelů, zjednodušené propočty s použitím agregovaných položek, podrobné rozpočty (případné kalkulace), nebo vzájemné kombinace jednotlivých technik.

- K nákladům staveb podle cenových předpisů: - v některých českých publikacích se doporučuje, že můžeme pro odhad nákladů pro pořízení stavby využít nákladový způsob ocenění využitím platných cenových předpisů bez aplikace koeficientu Kp

- Statistika a pravděpodobnost

. Tato alternativa se však využívá výjimečně, převážně pro méně zkušené nebo začínající znalce.²⁶

3.11 STATISTIKA

Při oceňování majetku je důležité a nezbytné na patřičné úrovni vzdělávat se celý život.

Rizika spojená s chybným oceněním si odborná veřejnost příliš neuvědomuje. Při nesprávném ocenění a snaze ušetřit na pojistném směřuje kpodpojištění, to mohou pojišťovny vpřípadě pojistné události, škody namítnout. Existují i případy, kdy ocenění majetku je nesprávné a společnost může být přinucena dokonce ukončit zpříčiny závažné škody činnost.

Ne příliš vhodné je přiklánět se jinému extrému a to kpřepojištění. Proč bychom platili vyšší pojistné, než je potřebné? Ocenění například zařízení je chápáno jen jako záležitost technická. Technické vlastnosti jsou velice důležité, nemůžeme ale zapomenout na ekonomickou stranu procesu. Dalším důležitým pojmem je cena, o které již bylo zmíněno.

Významný obor související s cenou je hospodářská statistika.

Využívají se poznatky z těchto nauk:

- Hospodářská a ekonomická statistika - Regresní analýza, operační výzkum²⁶

Význam statistiky

V našem hospodářství má statistika významnou úlohu. Tržní vztahy se stále rozvíjejí a tím se značně komplikuje odhad cen majetku. Ceny nejsou určovány na byrokratickém základě už

26 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Nakladatelství Oeconomica. 2007.

202 s. ISBN 978-80-245-1211-2

37

centrálně, nýbrž je stanovuje trh a u stejných strojů, dovozců a výrobců se často značně liší.

Odhady cen dostaneme díky jednoduchým statistickým úvahám.

Internet je beze sporu obrovským a nezastupitelným zdrojem informací. Na internetu jsou uváděny ceny, technické parametry a jiné velice důležité informace. Pro znalce je častokrát velký problém stanovit statistickou cenu určité věci. Jelikož ceny u různých výrobců a prodejců jsou ceny za totožnou věc odlišné, odhadce musí využít prostého nebo váženého aritmetického průměru, který je součástí statistické úrovně a polohy. U mnoha organizací, výrobních podniků, obchodních společností a dalších je statistické zjišťování prováděno ČSÚ.

Statistickými jednotkami jsou objekty, u nichž se dělá statistické šetření. Základní soubor je statistický soubor těch jednotek, které jsou předmětem sledování. Ke stanovení průměrných cen výrobků vČeské republice je u všech tuzemských výrobců a prodejců potřebné statistické šetření základního souboru. Proto se používá výběrový soubor místo základního.

Základní statistické popisné charakteristiky u cen staveb a strojů se týkají:

- Míry polohy

- Míry absolutní variability - Míry relativní variability

3.11.1 Míra polohy

Již byly označeny statistické jednotky statistickými soubory. Používáme stejný název také pro množiny znaků statistických. Popisem statistických souborů, jako je například cena, kurzy měn a cenové indexu se snažíme stanovit charakteristiky zobecňující vlastnosti souboru, který je zkoumán. Ze všech jednotek statistického souboru se vypočítávají.

Pro vzniklý soubor zjištěných neuspořádaných hodnot x1, x₂, …., x_n x

, kde n je součet pozorování, například cen. Prostý aritmetický průměr :

Zmíněný aritmetický průměr je skutečně využíván často. Při odlišné váze určitých statistických znaků vužívámevážený aritmetický průměr:

n x x

n

i

∑

= =¹