V YSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V P RAZE Fakulta financí a účetnictví
katedra veřejných financí
DIPLOMOVÁ PRÁCE
2021 Bc. Čestmír Kříž
V YSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V P RAZE Fakulta financí a účetnictví
katedra veřejných financí studijní obor: Finance
Daň z úplatného převodu nemovitých věcí v České republice
Autor diplomové práce: Bc. Čestmír Kříž
Vedoucí diplomové práce: Ing. Savina Finardi, Ph.D.
Rok obhajoby: 2021
Čestné prohlášení
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma „Daň z úplatného převodu nemovitých věcí v České republice“ vypracoval samostatně a veškerou použitou literaturu a další prameny jsem řádně označil a uvedl v přiloženém seznamu.
V Praze dne 17. května 2021
...
Bc. Čestmír Kříž
Poděkování
Touto cestou bych rád poděkoval vedoucí diplomové práce Ing. Savině Finardi, Ph.D. za vstřícný přístup, odborné a věcné rady, ochotu a trpělivost při zpracovávání diplomové práce. Dále bych rád poděkoval své rodině za jejich podporu po dobu studia.
Abstrakt
Diplomová práce na téma „Daň z úplatného převodu nemovitých věcí v České republice“ se zaměřuje na aktuální a historické právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí na území České republiky a její zařazení do daňového řádu. Jsou zde detailně přiblíženy jednotlivé konstrukční prvky této daně. V praktické části představuji modelový příklad výpočtu daně na referenční bytové jednotce a komparaci daně z úplatného převodu nemovitých věcí ve všech členských státech Evropské unie.
V závěru práce jsou shrnuty hlavní poznatky.
Klíčová slova
daň, daň z nemovitostí, daň z úplatného převodu nemovitých věcí, daň z nabytí nemovitých věcí, daň z převodu nemovitostí, zdanění, poplatník daně, předmět daně, základ daně, sazba daně.
Abstract
The diploma thesis on the topic “Real Estate Transfer Tax in the Czech Republic”
focuses on current and historical legal regulations of real estate acquisition tax in the Czech Republic, and its position in the tax system. The individual structural elements of this tax are described in detail. In the practical part, a model example of the tax calculation on a reference apartment is presented, and the comparison of real estate transfer tax within all member states of the European Union is studied. The last part summarizes the main findings.
Key words
tax, real estate tax, real estate acquisition tax, real estate transfer tax, taxation, taxpayer, tax subject, tax base, tax rate.
Obsah
ÚVOD ... 8
1 DAŇ Z ÚPLATNÉHO PŘEVODU NEMOVITÝCH VĚCÍ A JEJÍ ZAŘAZENÍ DO DAŇOVÉHO SYSTÉMU ČESKÉ REPUBLIKY ... 10
1.1 DAŇOVÝ SYSTÉM ČESKÉ REPUBLIKY ... 11
1.1.1 Majetkové daně ... 12
1.1.2 Daň z nemovitých věcí ... 13
1.1.3 Daň z úplatného převodu nemovitých věcí ... 16
1.2 DAŇOVÉ PŘÍJMY ZÚPLATNÉHO PŘEVODU NEMOVITÝCH VĚCÍ V ČESKÉ REPUBLICE ... 16
2 DAŇ Z ÚPLATNÉHO PŘEVODU NEMOVITÝCH VĚCÍ NA ÚZEMÍ ČESKÉ REPUBLIKY ... 20
2.1 ZÁKON Č.26/1957SB. O NOTÁŘSKÝCH POPLATCÍCH ... 20
2.2 ZÁKON Č.24/1964SB. O NOTÁŘSKÝCH POPLATCÍCH ... 21
2.3 ZÁKON ČESKÉ NÁRODNÍ RADY Č.146/1984 O NOTÁŘSKÝCH POPLATCÍCH ... 22
2.4 ZÁKON ČESKÉ NÁRODNÍ RADY Č.357/1992SB. O DANI DĚDICKÉ, DANI DAROVACÍ A DANI ZPŘEVODU NEMOVITOSTÍ ... 23
2.5 ZÁKONNÉ OPATŘENÍ SENÁTU Č.340/2013SB., O DANI Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ ... 27
2.5.1 Subjekt daně ... 28
2.5.2 Předmět daně ... 28
2.5.3 Osvobození od daně ... 28
2.5.4 Základ daně ... 29
2.5.5 Sazba, výpočet a rozpočtové určení daně ... 31
2.6 ZÁKON Č.254/2016SB., KTERÝM SE MĚNÍ ZÁKONNÉ OPATŘENÍ SENÁTU Č.340/2013SB., O DANI ZNABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ. ... 32
2.7 ZÁKON Č.386/2020SB., KTERÝM SE ZRUŠUJE ZÁKONNÉ OPATŘENÍ SENÁTU Č.340/2013 SB., O DANI ZNABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ, VE ZNĚNÍ POZDĚJŠÍCH PŘEDPISŮ, A MĚNÍ A ZRUŠUJÍ DALŠÍ SOUVISEJÍCÍ PRÁVNÍ PŘEDPISY ... 33
3 STANOVENÍ DANĚ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ V ČESKÉ REPUBLICE ... 34
3.1 SJEDNANÁ CENA ... 35
3.2 SROVNÁVACÍ DAŇOVÁ HODNOTA ... 35
3.2.1 Výpočet nabývací hodnoty podle směrné hodnoty ... 35
3.2.2 Výpočet nabývací hodnoty podle zjištěné ceny ... 40
3.3 ZVLÁŠTNÍ CENA ... 41
3.4 VÝPOČET DANĚ ZNABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ... 41
4 EVROPSKÉ SROVNÁNÍ DANĚ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ ... 43
4.1 DETAILNÍ POPIS DANÍ ZÚPLATNÉHO PŘEVODU NEMOVITÝCH VĚCÍ VKONKRÉTNÍCH ČLENSKÝCH STÁTECH EU ... 45
Belgie ... 45
Bulharsko ... 46
Česká republika ... 46
Dánsko ... 46
Estonsko ... 46
Finsko ... 46
Francie ... 47
Chorvatsko ... 47
Irsko ... 47
Itálie ... 47
Kypr... 48
Litva ... 48
Lotyšsko... 48
Lucembursko ... 49
Maďarsko ... 49
Malta ... 49
Německo ... 49
Nizozemsko ... 50
Polsko ... 50
Portugalsko ... 50
Rakousko ... 51
Rumunsko ... 51
Řecko ... 51
Slovensko... 51
Slovinsko ... 52
Španělsko ... 52
Švédsko ... 52
4.2 PŘÍJMY ZJINÝCH DANÍ Z NEMOVITOSTÍ V EVROPSKÉ UNII ... 53
ZÁVĚR ... 55
SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK ... 60
ÚVOD
Daně jsou nejvýznamnějším a nejdůležitějším finančním příjmem každého státního rozpočtu. Každý stát má svůj unikátní daňový systém založený na historickém vývoji a aktuální politické, ekonomické a sociální situaci. Od začátku vybírání daní byla tato povinnost ze strany poplatníka vnímána jako něco nepříjemného. Odváděním části svého příjmu nebo úrody do rozpočtu státu, království, církve či jinému společenskému uskupení přicházel člověk o část svého jmění. Člověk se od začátku snažil vymyslet způsob, jak si svoji povinnost ulehčit, či případně ji přímo obejít. Je potřeba ale vždy připomínat, že placení daní i přesto, že je povinností nepříjemnou, je pro fungování všech států věcí nezbytnou.
V této diplomové práci se budu zabývat daní z úplatného převodu nemovitých věcí v České republice. V minulosti byla tato daň označována jako daň z převodu nemovitostí, od roku 2014 se používá názvosloví daň z nabytí nemovitých věcí a v současné době se tento typ daně na území České republiky nepoužívá. Z pohledu výběrčího daně se jedná o daň okrajovou, ale z pohledu poplatníka je tato daň nezanedbatelným nákladem při pořizování vlastní nemovitosti. Tato daň, stejně jako další daně, má nevýhodu v podobě tzv. dvojího zdanění. To nastává v případě, kdy byla nemovitost pořízena z naakumulovaných disponibilních důchodů, které už ale byly jednou zdaněny např. daní z příjmu. Dvojí zdanění se týká ale v podstatě většiny daní.
Diplomová práce je rozdělena do čtyř hlavních kapitol a samostatného závěru.
Úvodní teoretická kapitola „Daň z úplatného převodu nemovitých věcí a její zařazení do daňového systému České republiky“ vymezuje základní pojmy, zařazuje daň z úplatného převodu nemovitých věcí do daňového řádu České republiky, stručně popisuje ostatní majetkové daně a přibližuje výběr této daně od roku 1993 do současnosti. Ve druhé teoretické kapitole nazvané „Daň z úplatného převodu nemovitých věcí na území České republiky“ podrobně rozebírám předpisy a zákony vztahující se k majetkovým daním, resp. dani z úplatného převodu nemovitých věcí na území dnešní České republiky. V této části práce neopomenu vysvětlit jednotlivé konstrukční prvky daně, které jsou pro výklad v následující kapitole nezbytné. Třetí kapitola „Stanovení daně z nabytí nemovitých věcí v České republice“ ukazuje na
vybrané bytové jednotce v Praze princip a postup výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí. V poslední kapitole „Evropské srovnání daně z nabytí nemovitých věcí“
porovnávám zdanění úplatných převodů nemovitostí ve všech státech Evropské unie.
V závěru jsou shrnuty hlavní poznatky vyplývající ze zpracovávání závěrečné práce a dále se zamýšlím nad důležitostí a budoucností zkoumané daně v českém daňovém řádu s ohledem na porovnání daní z nabytí nemovitých věcí v Evropské unii.
Cílem této práce je na jednom místě seznámit čtenáře s vývojem daně z úplatného převodu nemovitých věcí na území České republiky, ukázat na referenčním případu stanovení daně z nabytí nemovitých věcí a porovnat zdanění úplatných převodů nemovitostí v Evropské unii.
K vypracování teoretických částí diplomové práce byla primárně využita odborná literatura v podobě daňových zákonů, knih, odborných článků a relevantních internetových zdrojů. S využitím těchto poznatků použiji metodu teoretické analýzy, kterou uplatňuji na teoretické kapitoly závěrečné práce. Převažující metodou literární rešerše je deskripce. Na popis daně a historický vývoj navazuje analýza o výnosnosti daní z dat plynoucích ze státních závěrečných účtů České republiky. V praktické části práce využívám metod syntézy a komparace, kde detailně popisuji proces stanovení daně z nabytí nemovitých věcí v České republice před jejím zrušením, dále rozebírám daň z nabytí nemovitých věcí a rozdíly ve výběru této daně v sedmadvaceti státech Evropské unie a porovnávám příjmy z majetkových daní ve státech evropského společenství. Ve druhé polovině práce jsou využity nabyté znalosti z teoretické části, dále data ze zdrojů Ministerstva financí a Finanční správy České republiky, Českého statistického úřadu a z pramenů Evropské komise. Všechny použité zdroje jsou uvedeny na konci práce v seznamu použité literatury a pramenů.
1 DAŇ Z ÚPLATNÉHO PŘEVODU NEMOVITÝCH VĚCÍ A JEJÍ ZAŘAZENÍ DO DAŇOVÉHO
SYSTÉMU ČESKÉ REPUBLIKY
„Daň je povinná, zákonem uložená platba, která plyne do veřejného rozpočtu. Je nenávratná, neekvivalentní a zpravidla neúčelová.“ Daně plní mnoho funkcí. Základní funkcí daní je umět naplnit předem stanovený rozpočet (fiskální funkce). Druhou funkcí, která je neméně důležitá, je funkce alokační. Tato funkce se uplatňuje tehdy, pokud trh sám o sobě nedokáže správně alokovat zdroje. Pomocí alokační funkce stát poskytuje zvýhodnění, či znevýhodnění určité skupině poplatníků. Takovou nepřímou daňovou podporou je v českém daňovém systému např. odpočet úroků z úvěru na bydlení u daně z příjmu fyzických osob. Na druhé straně může stát pomocí této funkce odrazovat od určitého chování. Uvalením spotřební daně na tabák a zvýšením ceny cigaret se stát snaží minimalizovat rozsah negativních důsledků kouření v budoucnu.
Další funkcí daní je funkce redistribuční. Rozdělení příjmů na základě tržních mechanismů je sice efektivní, ale společensky neakceptovatelné. Tato funkce zajišťuje přerozdělování důchodů pomocí transferů od bohatších k chudším. Znamená to, že ten, kdo má vyšší příjmy, musí platit i vyšší daň. Stimulační funkce využívá negativního vnímání daní ze strany poplatníků. Daňový poplatníci zpravidla hledají možnosti, jak svou daňovou povinnost co nejvíce omezit. Z tohoto důvodu daňový systém poskytuje určité formy úspor nebo naopak subjekty vystavuje záměrně vyššímu zdanění.
Negativní stimulací tak můžou být spotřební daně, konkrétně vyšší zdanění alkoholu, pozitivní např. možnost snížení základu daně z příjmu o ztrátu z podnikání. Poslední nejdůležitější funkcí je funkce stabilizační. Ta slouží ke zmírnění dopadů ekonomického cyklu na daňové příjmy a výdaje. V době ekonomického růstu by měl být daňový systém nastaven tak, aby vytvářel finanční rezervu na období, kdy se daňovým subjektům nebude tolik dařit, a tím i předcházet přehřátí ekonomiky.
V období stagnace nebo recese pak daně pomáhají ekonomiku nastartovat. Správné vyvážení těchto funkcí je důležité pro fungování každého daňového systému. Pouhým zvýšením nominální sazby daně za účelem maximalizace daňového výnosu, může dojít i k pravému opaku, např. snížení výnosu u jiné daně nebo se poplatníci budou chtít dani vyhnout úplně. Každou změnu v daňovém systému je potřeba důkladně promyslet, protože i malá změna může v konečném důsledku ovlivňovat
mikroekonomické (bankroty ekonomických subjektů) i makroekonomické (zvýšení nezaměstnanosti) parametry. (Vančurová, Láchová a Zídková, 2020)
Ve většině vyspělých zemí je zaveden určitý mix daní tak, aby splňoval výše uvedené funkce. Tomu se říká daňový systém. Každý stát má zákonem daný svůj jedinečný daňový systém. Ten zahrnuje souhrn všech daní, které se na určitém území vybírají. Každý daňový systém je také tvořen určitými pravidly a vztahy, podle kterých se tyto povinné, zákonem určené platby vybírají. Na daňový systém je nejen v poslední době kladeno mnoho požadavků – transparentnost, jednoduchost a jednoznačnost, právní perfektnost, pružnost a efektivnost. Ale hlavním cílem každého daňového systému je zabezpečit dostatečně vysoký daňový výnos. (Vančurová, Láchová a Zídková, 2020)
1.1 Daňový systém České republiky
V České republice se daňový systém příliš neliší od ostatních vyspělých zemí.
Základní rozdělení je na daně na přímé a nepřímé. Přímé daně odvádí poplatník přímo ze svého důchodu a nepřenáší daňovou povinnost na jiný subjekt. Jedná se hlavně o daně důchodové a majetkové. Opakem jsou daně nepřímé. To jsou takové daně, kdy plátce sice daň odvádí, ale zároveň se mu tím nesnižuje jeho vlastní důchod, protože daň je přenesena na jiný subjekt. Mezi nepřímé daně řadíme např. spotřební, obratové, z přidané hodnoty a cla. Do tohoto základního rozdělení ale nedokážeme vměstnat pojistné na sociální zabezpečení. (Kubátová, 2003)
Z hlediska zaměstnavatele lze pojistné na sociální zabezpečení vnímat jako nepřímou daň, ale z pohledu zaměstnance a osob samostatně výdělečně činných se jedná o daň přímou. (Vančurová, Láchová a Zídková, 2020)
Největší podíl v daňovém mixu České republiky v roce 2019 zabíralo pojistné na sociální zabezpečení (41,9 %). Druhou největší položkou v daňových příjmech České republiky v roce 2019 byla daň z přidané hodnoty (22,1 %). Třetí nejvyšší inkaso ve stejném roce má daň z příjmu fyzických osob (12,6 %). Tyto tři položky tvořily více než tři čtvrtiny daňových příjmů v roce 2019. Významnou částí daňových příjmů jsou spotřební daně včetně tzv. energetických daní (12,1 %). Necelou desetiny (9,5 %) zaujímá daň z příjmu právnických osob. Majetkové daně a ostatní příjmy, odvody, pokuty a poplatky tvořily v roce 2019 1,9 % z daňových příjmů. Inkaso daně z nabytí
nemovitých věcí bylo 13,87 mld. Kč, což je 1,1 % z celkového daňového příjmu České republiky v roce 2019. (Žurovec, 2020c)
Graf 1 – Inkaso daní v České republice za rok 2019
Zdroj: MFČR, 2020. Zpracování: vlastní
1.1.1 Majetkové daně
Majetkové daně jsou podle Pekové (1997) „nejdéle využívaným typem daní.“
Přestože ve 20. století jejich význam v daňových systémech klesá, pořád je ve všech vyspělých ekonomikách nacházíme a bude tomu s velkou pravděpodobností i nadále, a to nejen z důvodu toho, že jejich výnos je dobře predikovatelný a stabilní, ale také z důvodu, že jejich výběr je úzce svázaný s určitým statkem, a je tedy velmi složité se vyhnout uvalení tohoto typu daně. Majetkové daně většinou zdaňují určitý typ osobního bohatství, proto jsou využívány jako redistribuční prvek v daňovém systému.
Nevýhodou majetkových daní je fakt, že nezohledňují aktuální finanční situaci poplatníka, protože základ majetkových daní je stanoven z hodnoty určitého statku, ale výši daně odvádí subjekt ze svých disponibilních příjmů.
Majetkové daně, stejně jako jakékoliv jiné daně, mají své klady i zápory. Mezi ty argumenty, které hovoří pro využívání majetkových daní, patří vyšší výnosnost nemovitosti, ochrana majetku a vybudovaná infrastruktura z veřejných rozpočtů
41.9%
22.1%
12.6%
12.1%
9.5%
1.1% 0.8%
Pojistné na sociální zabezpečení Daň z přidané hodnoty
Daň z příjmu fyzických osob
Spotřební daně (vč. tzv.
energetických daní)
Daň z příjmu právnických osob Majetkové daně
Ostatní daňové příjmy, odvody, poplatky a pokuty
v hustěji osídlených lokalitách. Na druhou stranu se uvádí, že majetek byl subjektem často pořízen z vydělaných, již zdaněných příjmů, tudíž dochází ke dvojímu zdanění a na rozdíl od důchodových daní není zaručeno, že někdy v budoucnu bude mít poplatník dostatečné množství finančních prostředků k zaplacení majetkové daně.
(Vančurová, Láchová a Zídková, 2020)
Do září roku 2020 platilo, že máme v České republice dva druhy majetkových daní: daň z nemovitých věcí, která se dále dělí na daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek, a daň z nabytí nemovitých věcí. (Vančurová, Láchová a Zídková, 2020)
Dne 15. září 2020 Vláda České republiky pod vedením ministerského předsedy Ing. Andreje Babiše prosadila v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky úplné zrušení daně z nabytí nemovitých věcí se zpětnou účinností od 1. prosince 2019.
Podle ministryně financí JUDr. Aleny Schillerové, PhD. tato daň „navíc generuje výrazné nespravedlnosti a je nákladná na správu. Nelíbí se jí také, že právnické osoby ji dokážou efektivně obcházet prodejem podílu v obchodní společnosti.“ Dále uvádí, že vypuštěním této daně z daňového systému podpoří spotřebu domácností a z dlouhodobého hlediska lze očekávat zvýšení dostupnosti bydlení a omezení prostoru pro spekulanty. (Žurovec 2020a)
V českém daňovém řádu nalezneme od této doby v kapitole majetkové daně už pouze pravidelnou daň z vlastnictví nemovitosti – daň z nemovitých věcí.
1.1.2 Daň z nemovitých věcí
V době zvyšující se ekonomické globalizace a rostoucí daňové konkurence mezi státy je nemožnost přemístit základ daně z nemovitých věcí nespornou výhodou. Už z podstaty slova nemovitý si lze jen těžko představit, že by poplatník kvůli snížení daňového základu svůj dům stěhoval. U pozemků a bytů je tato představa přímo utopická.
Základní princip daně z nemovitých věcí v celé Evropské unii spočívá v tom, že vybrané daně plynou do rozpočtů municipalit. Předpokládá se, že vlastník nemovitosti využívá veřejné statky v místě umístění nemovitosti (veřejné osvětlení, služby integrovaného záchranného systému, atp.). (Vančurová, Láchová a Zídková, 2020)
Předmětem daně z nemovitých věcí jsou dokončené nebo užívané stavby a jednotky a pozemky zanesené v Katastru nemovitostí České republiky. Poplatníkem
je většinou vlastník nemovitosti bez ohledu na místo bydliště nebo umístění sídla.
Pokud má nemovitost více vlastníků, mohou spoluvlastníci daň platit společně a nerozdílně, obvykle s pomocí nějakého společného zmocněnce nebo samostatně za svůj majetkový podíl. (Vančurová, Láchová a Zídková, 2020)
Vyňaty ze zdanění nemovitých věcí jsou:
• pozemky s lesy ochrannými a lesy zvláštního určení (netýká se lesů hospodářských),
• vodní plochy (netýká se rybníků s průmyslovým chovem ryb),
• pozemky určené k obraně státu,
• pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy staveb,
• pozemky, které jsou součástí jednotky v bytovém domě,
• pozemky ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek v domě užívané společně s těmito jednotkami
• a budovy s jednotkami, které jsou samostatným předmětem daně. (Marková, 2020)
Výčet osvobození u daně z nemovitých věcí je rozsáhlý. Aby mohl být poplatník daně osvobozen od daně z nemovitých věcí, dá se zjednodušeně říci, že nemovitost musí splňovat jednu z těchto podmínek:
• veřejně prospěšné využití,
• veřejná dopravní infrastruktura,
• ochrana životního prostředí,
• vlastnictví určitého typu subjektu,
• rozhodnutí obce: zemědělské pozemky, nemovité věci dotčené živelní pohromou, investiční pobídky. (Vančurová, Láchová a Zídková, 2020)
Zdaňovacím obdobím pro daň z nemovitých věcí je kalendářní rok. Zásadní je ale stav k 1. lednu příslušného zdaňovacího období. Pokud tedy dojde ke změnám, včetně změně vlastníka v období mezi 2. lednem a 31. prosincem, poplatníkem je vždy subjekt, který je v katastru nemovitostí uveden jako vlastník k 1. lednu zdaňovacího
období. Pokud vyměřená daň nepřesáhne 5 000 Kč, je splatná najednou k 31. květnu zdaňovacího období. Při přesažení pětitisícové hranice je možné daň zaplatit ve dvou splátkách – k 31. květnu a 30. listopadu zdaňovacího období. (Marková, 2020)
1.1.2.1 Daň z pozemků
Základem daně z pozemků u zemědělské půdy je součin skutečné velikosti pozemku v m2 a průměrné ceny půdy stanovené ve vyhlášce pro jednotlivé katastrální území k 1. lednu zdaňovacího období. V případě ostatních druhů pozemků je základem daně skutečná výměra pozemku v m2. (Marková, 2020)
Sazba daně se liší podle jednotlivých druhů pozemků. V případě zemědělské půdy, kdy je základ daně hodnotově vyjádřen v českých korunách, je sazba daně pro orné půdy, chmelnice, vinice, zahrady a ovocné sady nastavena na 0,75 %. Pro trvalé travní porosty, hospodářské lesy a rybníky je sazba daně stanovena na 0,25 %. Pro ostatní druhy pozemků, kdy základ daně je skutečná výměra pozemku, je sazba daně stanovena v českých korunách a liší se podle využití pozemku. (Marková, 2020)
1.1.2.2 Daň ze staveb a jednotek
Základ daně ze staveb a jednotek je vyjádřen v m2. Jedná se o zastavěnou plochu nadzemní části stavby. Základ daně ze staveb nezávisí na počtu podlaží nemovitosti a jedná se pouze o velikost zastavěné části na pozemku. U jednotek je základem daně tzv. upravená podlahová plocha, která se skládá z výměry podlahové plochy jednotky v m2 vynásobené koeficientem 1,22 nebo 1,20. Příslušenství stavby (kotelna, sauna nebo dílna) se do základu daně zahrnuje pouze tehdy, je-li výměra větší než 16 m2. (Marková, 2020)
Sazby daně jsou rozdílné podle toho, k čemu je nemovitost určena. Pokud se jedná o nemovitost určenou k bydlení, sazba daně jsou 2 Kč. V případě budovy určené k rodinné rekreaci je sazba daně stanovena na 6 Kč. U garáže, která stojí samostatně, je sazba daně ve výši 8 Kč. Nemovitost určená pro podnikání v zemědělské prvovýrobě a lesním a vodním hospodářství je určena sazba daně ve výši 2 Kč. Pro stavby určené k ostatním druhům podnikání je přiřazena sazba daně ve výši 10 Kč. Pro ostatní zdanitelné stavby nezapadající do žádné z těchto skupin je výše sazby daně stanovena na 6 Kč (u ostatních jednotek na 2 Kč). Základní sazby daně se dále zvyšují
či snižují podle § 11 Zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí.
(Marková, 2020)
1.1.3 Daň z úplatného převodu nemovitých věcí
Daň z úplatného převodu nemovitých věcí (daň z nabytí nemovitých věcí, dříve daň z převodu nemovitosti) byla majetková daň, která byla placena jednorázově po úplatném nabytí nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí České republiky.
(Vančurová, Láchová a Zídková, 2020)
V době psaní této práce byla daň z nabytí nemovitých věcí zrušena. Dani z nabytí nemovitých věcí se budu podrobně věnovat v následujících kapitolách této práce.
1.2 Daňové příjmy z úplatného převodu nemovitých věcí v České republice
V této kapitole se podrobněji podívám na inkaso daní z úplatného převodu nemovitých věcí v porovnání s celkovými příjmy státního rozpočtu v České republice od roku 1993 do roku 2020. V září 2020 byla daň z úplatného převodu nemovitých věcí zrušena se zpětnou účinností k prosinci 2019. V následující tabulce a grafech je tato daň započtena v odvedené výši, protože Ministerstvo financí, resp. Finanční správa nezveřejnila data, jak veliká část ze zaplacených daní byla poplatníkům vrácena z důvodu, že lhůta pro podání Žádosti o vrácení přeplatku na dani z nabytí nemovitých věcí nebyla úřadem stanovena, a tudíž ještě probíhá.
Tabulka 1 – Porovnání příjmů státního rozpočtu s inkasem daně z nabytí nemovitých věcí, v mil. Kč
Zdroj: Ministerstvo financí ČR 1993-2020, vlastní úprava
V tabulce 1 – Porovnání příjmů státního rozpočtu s inkasem daně z nabytí nemovitých věcí jsou vidět celkové příjmy českého státního rozpočtu a kolik bylo vybráno na dani z úplatného převodu nemovitých věcí. Procentuální poměr vyjadřuje podíl mezi skutečnými příjmy státního rozpočtu a výší vybrané daně z úplatného převodu nemovitých věcí.
Nejvyšší podíl daně z úplatného převodu nemovitých věcí na skutečných příjmech státního rozpočtu je vidět v roce 2004 (1,23 %). Nejvyšší absolutní výběr daně z úplatného převodu nemovitých věcí byl v roce 2019 (13,847 mld. Kč). Dá se ale
1 Jedná se o inkaso za 1.1.2019 – 31.12.2019. Je v něm tedy stále započten prosinec, který se poplatníkům při požádání vrací.
2 Je pravděpodobné, že většinu z této částky bude finanční úřad poplatníkům vracet Rok
Skutečné příjmy státního rozpočtu
Výběr daně z úplatného převodu nemovitých
věcí
Procentuální vyjádření
daně z úplatného
převodu nemovitých
věcí na skutečných
příjmech státního rozpočtu
Rok
Skutečné příjmy státního rozpočtu
Výběr daně z úplatného převodu nemovitých
věcí
Procentuální vyjádření
daně z úplatného
převodu nemovitých
věcí na skutečných
příjmech státního rozpočtu
1993 358 000 900 0,25 % 2007 1 025 880 9 774 0,95 %
1994 390 508 1 645 0,42 % 2008 1 063 900 9 950 0,94 %
1995 439 968 2 768 0,63 % 2009 974 600 7 809 0,80 %
1996 482 817 3 464 0,72 % 2010 1 000 377 7 452 0,74 %
1997 508 950 4 488 0,88 % 2011 1 012 755 7 362 0,73 %
1998 537 411 5 677 1,06 % 2012 1 051 386 7 660 0,73 %
1999 567 275 6 271 1,11 % 2013 1 091 863 8 894 0,81 %
2000 586 208 5 439 0,93 % 2014 1 133 825 9 285 0,82 %
2001 626 223 5 834 0,93 % 2015 1 234 517 11 192 0,91 %
2002 705 043 7 171 1,02 % 2016 1 281 617 12 873 1,00 %
2003 699 665 8 025 1,15 % 2017 1 273 644 12 599 0,99 %
2004 769 340 9 461 1,23 % 2018 1 403 918 13 630 0,97 %
2005 866 490 7 494 0,86 % 2019 1 523 222 13 8471 0,91 %
2006 923 320 7 788 0,84 % 2020 1 475 480 2 8002 0,19 %
předpokládat, že tato částka bude v budoucnu snížena, protože poplatníci, kteří zaplatili tuto daň od prosince 2019, si mohou zažádat o její vrácení.
V Grafu 2 – Příjmy státního rozpočtu 1993-2020 v mil. Kč je vidět, že kromě roku 2003, 2009, 2017 a 2020 celkové příjmy státního rozpočtu vždy oproti roku minulému rostly. Lze tedy očekávat, že příjmy státního rozpočtu budou trendově růst i v budoucnu. Na druhou stranu lze ale očekávat krátkodobý propad příjmů kvůli současné krizi způsobené globální pandemií. Největší příjmy do státního rozpočtu ve sledovaných letech byly v roce 2019, kdy celkové inkaso daní v České republice činilo 1 523 222 mil. Kč. Nejmenší výběr celkových daní lze najít v roce 1993.
Graf 2 – Příjmy státního rozpočtu 1993-2020 v mil. Kč
Zdroj: Ministerstvo financí ČR 1993-2020, vlastní úprava
Pro rok 2021 Ministerstvo financí počítá v rozpočtu s příjmy ve výši 1 488,3 mld.
Kč. Při srovnání s rokem 2020 tedy příjmy státního rozpočtu klesají o 89,9 mld. Kč, kdy největší propad je očekáván u příjmových daní (nižší výběr daně z příjmu fyzických a právnických osob, zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a snížení DPH na podporu vybraných sektorů hospodářství). (Žurovec, 2020b)
Tento výhled již tedy počítá s výpadky příjmů v důsledku koronavirové krize, ale je nutné podotknout, že v tomto návrhu není zohledněn na poslední chvíli parlamentem schválený daňový balíček, který počítá pro rok 2021 např. se zrušením superhrubé
0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,000
mzdy. Podle hlavní ekonomky Reiffeisenbank Heleny Horské tento balíček zapříčiní propad příjmů kolem 100 mld. Kč. (ČTK, 2020)
Zrušením daně z nabytí nemovitých věcí státní rozpočet přichází o cca 1 % ze svých příjmů. S příchodem koronavirové krize se ale státní rozpočet bude v následujících letech potýkat s mnohem většími výpadky příjmů a tento jedno procentní výpadek se zdá být zanedbatelný.
2 DAŇ Z ÚPLATNÉHO PŘEVODU NEMOVITÝCH VĚCÍ NA ÚZEMÍ ČESKÉ REPUBLIKY
Zdaňování nemovitých věcí má na území dnešní České republiky dlouhou tradici.
První zmínky o zdanění pozemků se objevily v Českém království už ve 12. století.
Zdanění se v té době ale netýkalo církve a šlechty. Za jednu z prvních středověkých majetkových daní lze považovat obecnou pozemkovou zemskou daň s názvem „berna generalis“. Základem pro stanovení této daně byla určitá částka z půdy. Na počátku 16. století v roce 1517 vydal stavovský sněm předpis vztahující se opět především na poddané, který stanovoval obecnou daň z majetku. Zdanění staveb bylo poprvé na našem území zavedeno na přelomu 16. a 17. století, kdy byla zavedena domovní daň.
V druhé polovině 18. století za vlády Josefa II. proběhla reforma pozemkové daně, která odebrala církvi a šlechtě možnost neplatit majetkové daně. Po vzniku československého státu v roce 1918 bylo jedním z hlavních úkolů tehdejší vlády sjednotit rozdílné daňové systémy v Čechách, na Moravě, na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. To se povedlo až o deset let později zákonem č. 76/1927 Sb.
o přímých daních a v československém daňovém řádu se objevily nově daně pozemkové a domovní. Po únoru 1948 přišla další reforma, která s sebou přinesla novou majetkovou daň – zemědělskou daň. Domovní daň zůstala v daňovém řádu zachována, ale osvobozeny byly budovy v socialistickém vlastnictví. Pokud ale budova byla v soukromém vlastnictví, domovní daň se na tuto budovu vztahovala.
Tato daň byla v socialistickém Československu využívána i jako nástroj k značnému omezování soukromého vlastnictví, protože představovala určitý finanční postih pro toho, kdo nemovitost vlastnil. (Kapitál, 2020)
2.1 Zákon č. 26/1957 Sb. o notářských poplatcích
Až do roku 1957 se na českém území žádný právní předpis upravující úplatné i bezúplatné převody nemovitostí neobjevoval. S účinností od 1. července 1957 se v posledních měsících úřadování prezidenta Antonína Zápotockého objevil Zákon č. 26/1957 Sb. o notářských poplatcích. Tento zákon se týká nejenom notářských poplatků z převodu nemovitostí, ale stanovuje také notářské poplatky z dědictví, darování a notářské poplatky za úkony.
Notářský poplatek z převodu nemovitostí se za účinnosti tohoto právního předpisu odváděl z nemovitého majetku, a to pokud se jednalo o převod majetku mezi soukromými osobami nebo se poplatek platil i tehdy, pokud se úplatně prodával majetek ze soukromého vlastnictví do státního (socialistického). Poplatek byl placen
„rukou společnou a nerozdílnou nabyvatel, převodce a nabyvatelův právní nástupce ve vlastnictví převedené věci“. V tomto prvním právním předpisu zabývajícím se zdanění prodeje nemovitostí tedy byl placen poplatek společně prodávajícím i kupujícím. To ale neplatilo v případě, kdy kupujícím byl stát, protože v takovém případě odváděl notářský poplatek prodejce.
Základem poplatku byla obecná prodejní cena včetně příslušenství. Pokud se jednalo o směnu nemovitých věcí a ceny nemovitostí byly rozdílné, poplatek se vypočítal z kupní ceny té nemovitosti, která byla dražší. Sazba poplatku se pohybovala v rozpětí 6-13 %. Co bylo kritériem pro stanovení přesné výše sazby, zákon nestanovuje. Pokud byl kupující s prodávajícím v blízkém příbuzenském kontaktu, sazba poplatku byla 1-5 %. Zvýšení o dva procentní body se konalo v případě, kdy byla nemovitost v době prodeje v osobním vlastnictví. O případném osvobození od notářského poplatku z převodu nemovitosti se tento zákon nezmiňuje. Poplatek za převod nemovitosti bylo nutné zaplatit před registrací prodeje a platil se pomocí kolkových známek. Za každý započatý měsíc, kdy nebyl notářský poplatek zaplacen, bylo poplatníkům vyměřeno penále ve výši 1 % dlužné částky.
Tento právní předpis byl účinným do 1. dubna 1964, kdy byl nahrazen Zákonem číslo 24/1964 Sb. o notářských poplatcích. (Zákon č. 26/1957 Sb.)
2.2 Zákon č. 24/1964 Sb. o notářských poplatcích
Tento zákon z dílny Ministerstva financí pod vedením ministra Richarda Dvořáka podepsal tehdejší prezident Antonín Novotný. Zákon byl účinný od 1. dubna 1964 až do 31.12.1984, tedy necelých 20 let, a ruší zákon č. 26/1957 Sb. o notářských poplatcích.
Oproti minulému předpisu nastaly změny v určení poplatníka, kdy poplatek je povinen zaplatit prodávající, ale kupující ručí za to, že bude poplatek řádně zaplacen.
V případě, že by šlo o nabytí nemovitosti vyvlastněním nebo jiným právoplatným rozhodnutím, poplatek zaplatí kupující. Základní sazby zůstaly stejné, pouze sazby z převodu ze soukromého vlastnictví nebo do soukromého vlastnictví zvyšují základní
sazby ne o 2 %, jako tomu bylo u předchozího zákona, ale o 3 %. Osvobozeny od poplatku byly nově všechny převody nemovitostí, kdy jednou ze stran kupní smlouvy byl stát.
Převod nemovitosti bylo nově nutné nahlásit jak ze strany nabyvatele, tak převodce příslušnému notáři do 15 dnů od vyrozumění o převodu. Pokud nebylo vyrozumění doručeno včas, bylo stanoveno penále ve výši 1 % z poplatku za každý měsíc zpoždění.
Nově byl poplatek zaokrouhlen na celé stokoruny nahoru. Splatnost poplatku byla stanovena okamžikem vzniku pohledávky a za každý měsíc zpoždění byl účtován poplatek z prodlení ve výši 0,5 % dlužné částky. Pokud poplatek ani po upomenutí nezaplatil prodávající, ručitel (kupující) byl povinen převzít tuto povinnost a zaplatit poplatek do 15 dnů od doručení výzvy. Pokud ani kupující poplatek nezaplatil, vztahuje se na něj stejně vysoký poplatek z prodlení 0,5 % dlužné částky. (Zákon č. 24/1964 Sb.)
2.3 Zákon České národní rady č. 146/1984 o notářských poplatcích
Tento právní předpis České národní rady s účinností od 1. ledna 1985 do 31. prosince 1992 byl posledním zákonem upravujícím úplatný převod nemovitých věcí v Československu.
Nově základem notářského poplatku z převodu nebo přechodu nemovitosti nebyla kupní cena, ale cena zjištěná podle cenových předpisů. To je taková cena, která
„vyplývá nebo by mohla vyplývat z vypořádání práva osobního užívání pozemku.“
Nově se tedy poplatek nevypočítával z domluvené (kupní) ceny mezi prodávajícím a kupujícím, ale z částky, kterou vypočítal notář.
Poplatníkem zůstal prodávající a kupující za zaplacení poplatku ručil. Zásadní změny se udály v sazbách. Výše poplatku se nově počítala pomocí rozdělení osob do poplatkových skupin podle stupně příbuzenského vztahu mezi nabyvatelem a převodcem.
Tabulka 1 – Sazby poplatků v Zákoně České národní rady č. 146/1984 o notářských poplatcích
Skupiny Příbuzenský vztah Sazby poplatků
I. skupina Manžel(ka), děti, vnuci, rodiče 1 %, nejméně však 100 Kčs
II. skupina
Sourozenci, prarodiče, osoby, které s převodcem nebo zůstavitelem žily nejméně po dobu jednoho roku před
převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné domácnosti a které z tohoto
důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výživou na převodce nebo zůstavitele
5 %, nejméně však 200s
III. skupina Ostatní osoby 5 %, nejméně
však 300 Kčs Zdroj: Zákon č. 146/1984 Sb., České národní rady o notářských poplatcích, zpracování: vlastní
Pokud byla součástí dědictví nebo daru nemovitost, která byla věnována osobě ze III. skupiny, poplatek byl stanoven na 20 %, nejméně však 300 Kčs. Sazba byla zvýšena dvojnásobně, pokud se jednalo o nabytí nemovitosti ze soukromého nebo do soukromého vlastnictví. Poplatek se opět nevybíral, pokud jednou ze stran kupní smlouvy byl stát. Ve splatnosti a ručení nebyl oproti minulému právnímu předpisu žádný rozdíl. Možnosti osvobození od notářského poplatku z převodu nebo přechodu nemovitosti nebyly zákonem stanoveny. (Zákon č. 146/1984 Sb.)
2.4 Zákon České národní rady č. 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí
Po rozpadu československé federace bylo nutné rekodifikovat v podstatě všechny do té doby platné právní normy a nejinak tomu bylo i u zákona zabývajícího se převodem nemovitých věcí. Tento nový Zákon č. 357/1992 Sb. upravující daň dědickou, daň darovací a daň z převodu nemovitostí ze dne 5. května 1992 s účinností
od 1. ledna 1993 plně nahradil původní právní předpis. Nově se o peněžním odvodu mluví už jako o dani, a ne jako o notářském poplatku.
Poplatníkem zůstává primárně převodce (prodávající) a za řádně zaplacenou daň ručí nabyvatel (kupující). Jde-li o nabytí nemovitosti vydražením, vyrovnáním, při konkursu nebo na základě výkonu rozhodnutí, poplatníkem daně je ale stanoven nabyvatel. Při výměně nemovitostí jsou poplatníkem obě strany. V případě vyvlastnění byla daň odvedena ze zpeněženého majetku z vlastnictví vyvlastňovaného.
Předmět daně z převodu nemovitosti je „úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem“.
Základem daně z převodu nemovitostí je „cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti“ a to i v případě, kdy byla sjednaná cena nižší než cena zjištěná. Toto se v českém, resp. československém právním řádu objevuje poprvé. Zákonodárci touto změnou reagovali na situace, kdy se prodávající s kupujícím domluvili na smluvně dané kupní ceně, která ale byla neodpovídající k dané nemovitosti v daném čase. Tato cena byla výrazně nižší z toho důvodu, aby byla nižší i výsledná daň z převodu nemovitosti. Zbytek hodnoty nemovitosti byl mezi účastníky prodeje vyrovnáván mimosmluvně. Pokud ale dohodnutá kupní cena za nemovitost byla vyšší než cena zjištěná, daň byla odvedena z kupní ceny uvedené v kupní smlouvě (z ceny sjednané). Cena zjištěná se používá jako základ daně v případě, kdy k nabytí nemovitého majetku dojde vydržením. V případě veřejné dražby, exekuce nebo při výkonu rozhodnutí je základ daně stanoven jako cena dosažená vydražením. Pokud jedna ze smluvních stran je územně samosprávný celek, základem daně je cena sjednaná. V případě soudem zrušeného podílového spoluvlastnictví je základem daně částka vyměřená příslušným soudem jako odpovídající hodnota podílu. Základem daně může být i hodnota stanovená posudkem znalce, a to v případě vkladu nemovitosti do akciových společností nebo do společností s ručením omezeným. Pokud se nemovitost zpeněží v rámci vypořádání majetkové podstaty v rámci insolvenčního řízení, konkurzu nebo oddlužení mimo dražbu, základem pro daň z převodu nemovitosti je cena dosažená prodejem. Při zvyšování obchodního kapitálu obchodní společnosti, kde není hodnota nemovitosti stanovena znalcem, lze použít hodnotu nemovitosti spočítanou méně než před půl rokem nezávislým uznávaným odborníkem. Základ daně je zaokrouhlen na celé stokoruny nahoru.
Pro účely stanovení všech tří daní vztahujících se k tomuto právnímu předpisu jsou osoby opět rozděleny do tří skupin. Do první skupiny patří přímí příbuzní a manželé. Do druhé skupiny jsou zařazeni sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety, dále děti manžela, rodiče manželů a další osoby, které žily aspoň jeden rok ve společné domácnosti. Do třetí skupiny jsou zařazeny všechny ostatní právnické a fyzické osoby.
V rámci daně z převodu nemovitostí je ale pro všechny tři skupiny využita jednotná sazba daně 4 % ze základu daně.
Zákon poprvé jasně vyjmenovává případy, kdy jsou účastníci osvobozeni od placení daně z převodu nemovitosti. Jednalo se o převody a přechody nemovitostí v rámci likvidace státních podniků, nabytí nemovitostí v rámci privatizace, převody nemovitostí v rámci reorganizace, rozdělování nebo slučování obcí a dobrovolných svazků obcí, převody nemovitostí mezi výzkumnými institucemi, nabytí a výměny nemovitého majetku mezi evropskými státy, nabytí nemovitosti v rámci provádění reorganizace v insolvenčním řízení, převody nemovitého majetku související s rozpadem České a Slovenské Federativní Republiky, převody a přechody majetku právnických osob při jejich přeměňování, slučování, splynutí a rozdělování, bezúplatné převody bytů, nebytových prostor, domů a garáží z vlastnictví bytových družstev do osobního vlastnictví a převody bytů a garáží z vlastnictví právnické osoby, která vznikla za účelem vlastnění nemovitostí. V rámci tohoto zákona bylo také stanoveno osvobození od daně pro první úplatný převod nebo přechod vlastnictví pro nové stavby s kolaudačním rozhodnutím i v případě, pokud šlo o rozestavěnou stavbu.
Od daně z převodu nemovitostí byla také osvobozena nemovitost, která vznikla nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou dosud neobývané části stávající nemovitosti.
Daňové přiznání byl poplatník povinen podat na místně příslušném finančním úřadě nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž:
• byla nemovitost zapsána do veřejného katastru nemovitostí,
• nabyla účinnosti kupní smlouva,
• nabylo právní moci rozhodnutí soudu o vyvlastnění,
• byla nemovitost vydražena a bylo k ní vydáno rozhodnutí o nabytí nemovitosti.
Součástí příloh k daňovému přiznání musel být znalecký posudek o ceně zjištěné, jakožto listina osvědčující hodnotu dané nemovitosti a důkaz o proběhlém převodu.
Takovým důkazem mohla být například ověřená kopie kupní smlouvy nebo jiné
listiny. Je-li hodnota spočítané daně nižší než 100 Kč, daňové přiznání se nepodává.
(Zákon č. 357/1992 Sb.)
Kostra tohoto právního předpisu zůstala neměnná v podstatě až do konce roku 2013. V mezidobí roků 1993 a 2013 se ale různě měnily některé parametry.
Hned další rok od uvedení Zákona č. 357/1992 Sb. přišla novela. Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky dne 2. prosince 1993 schválila s účinností od 1. ledna 1994 Zákon č. 322/1993 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon České národní rady č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění zákona České národní rady č. 18/1993 Sb. Tou největší změnou v této novele bylo zvýšení sazby daně z převodu nemovitostí o jeden procentní bod na 5 %. Nově byla splatnost nastavena na 30 dnů ode dne doručení platebního výměru. Nově do daně z převodu nemovitosti spadal i převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti z podílového spoluvlastnictví. (Zákon č. 322/1993 Sb.)
V rámci další novely Zákona České národní rady č. 232/1996 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí se základ daně ani sazba daně neměnila.
Rozšířily se ale možnosti osvobození od daně. Nově se osvobození od daně z převodu nemovitosti týká vkladu nemovitosti do obchodní společnosti, resp. družstva, kde je účastník vkladu společníkem, resp. členem družstva po dobu alespoň pěti let od vložení majetku do společnosti, resp. družstva. (Zákon č. 232/1996 Sb.)
Další novelou zákona upravujícího nabytí nemovité věci byl zákon č. 58/2004 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Zásadní změnou byla opět změna sazby daně. Tentokrát byla snížena na úroveň 3 % ze základu daně. Výčet možností, co je považováno za základ daně, zůstal nezměněn. Možnosti osvobození byly zase o něco rozšířeny. Například osvobozeni od daně z převodu nemovitosti byli poplatníci, pokud na jedné ze stran kupní smlouvy figurovaly státní instituce jako Kancelář Senátu, Kancelář Poslanecké sněmovny, ale i například státní příspěvková organizace nebo státní fondy. (Zákon č. 58/2004 Sb.)
Vstupem České republiky do Evropské unie bylo nutné formálně změnit i zákon upravující daň z převodu nemovitosti a doplnit ho o nové názvosloví. Zákon č.
476/2008 Sb. ze dne 18. prosince 2008, kterým se mění zákon č. 357/1992 Sb., o dani
dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí s účinností od 1. ledna 2009 do 31. prosince 2013 vnesl do svých paragrafů prvky, které evropské právo vyžadovalo.
Žádné změny v osobě poplatníka, základu daně, splatnosti ani sazbě daně tento zákon nepřinesl. (Zákon č. 476/2008 Sb.)
V souvislosti se snižováním schodku veřejných rozpočtů proběhla v roce 2012 novelizace zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí a s účinností od 1. ledna 2013 bylo rozhodnuto o zvýšení sazby daně z převodu nemovitostí ze 3 % na 4 %. To už ale vláda připravovala nový zákon, který by oddělil daň z úplatného převodu nemovitých věcí do samostatného právního předpisu.
2.5 Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
Dne 28. srpna 2013 rozpustil prezident České republiky Miloš Zeman na návrh poslanců Poslaneckou sněmovnu Parlamentu České republiky a vyhlásil předčasné volby na 25. a 26. října 2013. Protože poslanci nemohli do té doby plnit svou zákonodárnou moc, na pomyslné politické výsluní v zemi vyjde dle Ústavy Senát Parlamentu České republiky. Senát může dle Čl. 33 Ústavy České republiky „přijímat zákonná opatření ve věcech, které nesnesou odkladu a vyžadovaly by jinak přijetí zákona.“ Nesmí to být ale zákonná opatření týkající se „Ústavy, státního rozpočtu, státního závěrečného účtu, volebního zákona a mezinárodních smluv podle čl. 10.“
Zákonná opatření může Senátu navrhnout pouze Vláda České republiky. (Ústavní zákon č. 1/1993 Sb.)
Zákonné opatření č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí bylo v Senátu schváleno 9. října 2013. Na prvním jednání nově složené Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky je nutné, aby poslanci senátní zákonná opatření schválili, jinak nejsou platná. Nově zvolení poslanci schválili toto zákonné opatření spolu s dalšími hned na prvním zasedání dne 26. listopadu 2013, a tak mohlo být Zákonné opatření č. 340/2013 Sb. vyhlášeno ve sbírce zákonů s účinností od 1. ledna 2014.
(Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.)
Nová právní úprava již nesdružuje daň dědickou, daň darovací a daň z převodu nemovitostí, ale týká se pouze dani z úplatného převodu nemovitých věcí.
2.5.1 Subjekt daně
V novém Zákonném opatření Senátu 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí se zásadně změnil pohled na poplatníka daně. Sice zůstal primárním poplatníkem daně převodce (prodávající), ale zákon dával možnost převést povinnost zaplatit daň na nabyvatele (kupujícího). Tato změna musela ale být odsouhlasena oběma stranami v kupní smlouvě. Tato nová a zásadní úprava však vedla k nemalým problémům.
V případě, kdy se obě strany dohodly, že daň odvede kupující, a ten svůj závazek nesplnil, nezbývalo nic jiného, než aby daň odvedl prodávající. Fakticky došlo tedy ke snížení kupní ceny, resp. příjmu z prodeje nemovitosti, protože prodávající s tímto nákladem před prodejem nemovitosti nepočítal. Tento konkrétní případ se objevoval v nemalé části prodejů nemovitostí a vedl k další zásadní novele zákona v roce 2016.
V případě, kdy na jedné ze stran kupní smlouvy figuroval fond (podílový, penzijní nebo svěřenecký), nahlíželo se na něj jako na jediného nabyvatele, i když fondy nemají samostatnou právní osobnost. (Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.)
2.5.2 Předmět daně
Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí byl úplatný převod práva vlastnit nemovitost na území České republiky. Za nemovitost byly považovány pozemky, stavby, části inženýrských sítí, byty a nebytové prostory. (Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.)
2.5.3 Osvobození od daně
Jak už tomu bylo v novelách předchozích, i v tomto právním předpisu se opět rozšiřuje možnost osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí.
Ve veřejnoprávní oblasti je osvobozeno jakékoliv nabytí vlastnického práva k nemovitosti členským státem Evropské unie, tedy i Českou republikou včetně svých organizačních složek a státních organizací. Od daně jsou osvobozeny také státy, které zaručují vzájemnost v osvobození od této daně.
V rámci osvobození u staveb je nově od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno první úplatné nabytí pozemku, jehož součástí je nová stavba rodinného domu, či byt, který nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru v novém bytovém domě. Toto osvobození se tedy nevztahuje na nabytí bytového domu jako celku. Novou nemovitostí se myslí taková nemovitost, která je zobchodována do pěti let ode dne, kdy je stavba dokončena nebo užívána. Zavedením tohoto osvobození od daně si zákonodárci slibovali určité daňové zvýhodnění skupiny obyvatel, kteří si pořizují své první bydlení.
Ze zákona je také osvobozeno nabytí vlastnického práva k družstevnímu bytu či nebytovému prostoru. U tohoto bodu se předpokládá, že budoucí vlastník této jednotky se v minulosti podílel finančně či jinak na pořízení této nemovitosti. Jednalo by se tedy o tzv. dvojí zdanění.
Osvobozeno od daně je také vložení nemovitosti do sociálního družstva nebo evropského fondu sociálního podnikání. V rámci reorganizace v insolvenčním řízení jsou od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny takové převody nemovitostí, kdy na straně nabyvatele figuruje věřitel. Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno i nabytí nemovitosti, které je předmětem finančního leasingu. (Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.)
2.5.4 Základ daně
„Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.“ Nově se tedy v právním předpisu upravujícím nabytí vlastnického práva objevuje termín „nabývací hodnota“. Zákon stanovuje čtyři možnosti, jak tuto nabývací hodnotu nemovitosti určit: cena sjednaná, srovnávací daňová hodnota, cena zjištěná nebo cena zvláštní. Protože nabývací hodnota se v čase mění, pro určení konkrétní nabývací hodnoty ke konkrétní nemovitosti se použije okamžik (resp.
den) nabytí vlastnického práva k nemovitosti.
Sjednaná cena mezi prodejcem a kupujícím se jako nabývací hodnota použije tehdy, když je vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě. V případě, kdy je srovnávací daňová hodnota vyšší než sjednaná cena, jako nabývací hodnota je použita srovnávací daňová hodnota. V případě, kdy nabývací hodnotou nemůže být cena sjednaná ani srovnávací daňová hodnota, použije se zjištěná cena nebo cena zvláštní.
(Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.)
Sjednaná cena
Cena sjednaná je taková cena, která je uvedena v kupní smlouvě, tzn. taková cena, na které se kupující s prodávajícím dohodli. Do této ceny je případně zahrnuto i DPH dle platných právních předpisů. Do této ceny ale zahrnuto není vedlejší plnění nabyvatele, např. provize za zprostředkování koupě realitní společnosti. (Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.)
Srovnávací daňová hodnota
Smyslem takto stanovené nabývací hodnoty bylo zamezit situacím, kdy kupní cena stanovená v kupní smlouvě byla výrazně poddimenzovaná z důvodu daňové optimalizace poplatníka.
Srovnávací daňová hodnota je definována jako 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Je na poplatníkovi, jestli si k určení výše daně zvolí směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu. Lze předpokládat, že si poplatník v naprosté většině vybere tu hodnotu daně, která je nižší. Tato 75% část směrné hodnoty nebo zjištěné ceny je zde zavedena z důvodu ponechání určité tolerance pro výši dojednané ceny mezi kupujícím a prodávajícím s ohledem na to, že by plně neodpovídala srovnávací daňové hodnotě.
Směrná hodnota je určena na základě parametrů, které se přiřazují k určité nemovitosti v určitém časovém období bez nutnosti mít k dispozici znalecký posudek k dané nemovitosti. Zohledňuje velikost a druh nemovitosti, polohu, stáří, vybavenost a stavebně-technický stav dané nemovité věci. Směrnou hodnotu si může každý uživatel na internetových stránkách Finanční správy České republiky vypočítat sám.
Pokud se jedná o zemědělské, resp. lesní pozemky, směrná hodnota je určena na základě bonitovaných půdně ekologických jednotek, resp. základní ceny určené dle lesního typu pozemku. Směrná hodnota se většinou dá lehce určit u takových nemovitostí, které jsou na realitním trhu pravidelně nabízeny, tudíž lze najít dostatečné množství informací o cenách v daném místě a pro srovnatelné časové období. Jedná se například o pozemky se stavbou rodinného domu, byty a pozemky bez trvalého porostu. Směrná hodnota nelze určit u lesních pozemků z důvodu, že složitost ocenění lesního porostu závisí na mnoha variabilních faktorech, jako složení a věk stromů,
stupeň poškození nebo typ půdy. Dále nelze směrnou hodnotu určit u pozemků, které jsou vodní plochou, u staveb hromadných garáží a u pozemků, jejichž součástí je nedokončená stavba, protože v tu chvíli nelze shromáždit dostatek informací pro správné určení směrné hodnoty. (Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.)
Zjištěná cena
Zjištěná cena je zákonným opatření definována jako „cena zjištěná podle zákona upravujícího oceňování majetku“. Je to taková cena, která je soudním znalcem vypočtena na základě Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a následně vydané Vyhlášky č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Pokud jde o nabytí nemovitosti v rámci finančního leasingu, zajišťovacího převodu práva nebo nabytí vlastnictví k obchodnímu závodu, je zjištěná cena vždy nabývací hodnotou. (Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.)
Zvláštní cena
Pokud je možné stanovit zvláštní cenu, nabývací hodnotou je vždy zvláštní cena.
V případě zpeněžení nemovitosti při výkonu soudního rozhodnutí, exekuci, daňové exekuci nebo ve veřejné dražbě je nabývací hodnotou právě zvláštní cena dosažená v rámci soudních nebo správních řízení anebo ve veřejných dražbách.
Zvláštní cena se také využije při stanovení daně v rámci vkladů nemovitostí do obchodních korporací.
Pokud dojde k prodeji nemovitosti v rámci insolvenčního řízení, a to mimo veřejnou dražbu, jako základ daně z nabytí nemovité věci se použije zvláštní cena stanovená jako cena dosažená prodejem nemovitosti.
Zvláštní cena se použije také v souvislosti s prodejem nemovitých věcí v rámci nařízené likvidace pozůstalosti, v rámci vyvlastnění nebo v případech zrušení a vypořádávání spoluvlastnictví soudem. (Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.)
2.5.5 Sazba, výpočet a rozpočtové určení daně
Výše sazby je stanovena na 4 % ze základu daně a výše sazby daně byla převzata z předcházejícího právního předpisu upravujícího převod nemovitých věcí. Sazba
daně z nabytí nemovitých věcí je stanovena jako procentní lineární, tzn. že nereaguje na výši základu daně.
Výpočet daně nebyl stanoven nikterak složitě. Základ daně zaokrouhlený na celé stokoruny nahoru se vynásobil sazbou daně, tj. číslem 0,04, a výsledkem byla stanovená daň. Pokud je vypočtená daň nižší než 200 Kč, daň se nestanoví a neplatí.
Celý výnos daně z nabytí nemovitých věcí byl příjmem do státního rozpočtu.
Tomu nebylo jinak ani v minulých zákonech. (Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.)
2.6 Zákon č. 254/2016 Sb., kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.
Tato novela zákona účinná od 1. listopadu 2016, zásadně změnila pohled na poplatníka. Poprvé na území České republiky začal platit zákon, který jasně určil poplatníkem nabyvatele vlastnického práva k nemovité věci, tedy kupujícího.
Zrušena byla možnost dohody mezi prodávajícím a kupujícím, kdo daň z nabytí nemovitých věcí odvede. Z prvotního pohledu se tato zásadní změna může zdát nelogická, protože převodce bude mít dostatek finančních prostředků k zaplacení daně. Zákonodárci ale reagovali na případy, kdy se kupující s prodávajícím dohodli, že daň odvede převodce vlastnického práva k nemovitosti, tedy prodávající. Ten ale daň neodvedl a zmizel neznámo kam. Daň z nabytí nemovitých věcí musel následně zaplatit ručitel, tj. kupující. Ten ale počítal s tím, že daň platit nebude, a tomu uzpůsobil výši kupní ceny za nemovitost, tzn. nezapočítal daň z nabytí nemovitých věcí do své kupní ceny, protože předpokládal, že výši daně do ceny započítal prodávající. Místo toho, aby prodejce odvedl část ze své prodejní ceny státu, musel daň odvést nabyvatel. Tento problém zákonodárci vyřešili zrušením možností volby poplatníka a určili za poplatníka vždy nabyvatele (kupujícího).
Dále byl touto novelou opět rozšířen seznam osvobození. Nově byly od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny územně samosprávní celky a dobrovolné svazky obcí.
V případě směny nemovitostí byla srovnávací daňová hodnota nově stanovena na 100 % hodnoty nemovitosti. (Zákon č. 254/2016 Sb.)
2.7 Zákon č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, a mění a zrušují další související právní předpisy
Dne 15. září 2020 prosadila Vláda České republiky v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky úplné zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Tuto daň se v roce 2019 snažili zrušit i senátoři. Novela zákona měla zpětnou účinnost, tzn. že daň z nabytí nemovitých věcí se již netýká těch nabytí nemovitostí, která byla vložena na katastr nemovitostí 1. prosince 2019 a později. V případě zaplacení daně z nabytí nemovitých věcí po tomto datu je možné zažádat finanční správu o vratku. Zároveň ale zůstala v zákoně, oproti předpokladu vlády, možnost odpočtu úroků z úvěru na bydlení ze základu daně z příjmu. Tento zákon zároveň prodloužil tzv. časový test pro příjmy z prodeje nemovitostí neurčené k vlastnímu bydlení z pěti na deset let. Pokud by byla tato nemovitost prodána dříve než za deset let od nabytí, příjem z prodeje by bylo nutné započítat do daňových příjmů. (Zákon č. 386/2020 Sb.)
