Bakalá ř ská práce
2007 Tomáš Sychra
Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodá ř ská Katedra podnikové ekonomiky
Téma bakalá ř ské práce:
Oce ň ování nemovitostí
Vypracoval: Tomáš Sychra
Vedoucí práce: Doc. Ing. Jan He ř man, CSc.
P r o h l á š e n í
Prohlašuji, že bakalá ř skou práci na téma
„Oce ň ování nemovitostí“
jsem vypracoval samostatn ě .
Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v p ř iloženém seznamu literatury.
V Praze dne 15.08.2007 Tomáš Sychra
Rád bych poděkoval lidem, s jejichž pomocí tato bakalářská práce vznikala. Děkuji vlastníkovi nemovitosti za poskytnutí všech potřebných informací, které byly pro ocenění nemovitostí nezbytně nutné. Zejména pak děkuji vedoucímu mé bakalářské práce, panu Doc. Ing. Janu Heřmanovi, CSc., za jeho čas, cenné připomínky a odborné vedení, bez kterých by tato bakalářská práce nemohla vzniknout.
Obsah
1 ÚVOD ... 1
2 TEORETICKÁ ČÁST ... 3
2.1 Pojmy z oblasti oceňování nemovitostí ... 3
2.1.1 Majetek, stavba, pozemek... 3
2.2 Účel a využití ocenění... 4
2.3 Hodnota a cena... 5
2.3.1 Reprodukční hodnota ... 6
2.3.2 Věcná hodnota ... 7
2.3.3 Výnosová hodnota ... 7
2.3.4 Tržní hodnota ... 7
2.3.5 Pojišťovací hodnota ... 7
2.3.6 Účetní hodnota ... 7
2.3.7 Porovnávací hodnota... 7
2.3.8 Cena ... 8
2.4 Katastr nemovitostí ... 9
2.4.1 Evidované objekty v katastru nemovitostí... 9
2.4.2 Struktura katastru nemovitostí ... 10
2.4.3 Obsah katastru nemovitostí... 10
2.4.4 Základní pojmy katastru nemovitostí ... 11
2.4.5 Zápis do katastru nemovitostí ... 11
2.4.6 Hlavní zásady vedení katastru nemovitostí ... 12
2.5 Názvosloví oceňování nemovitostí ... 12
2.5.1 Podlaží budovy ... 13
2.5.2 Zastavěná plocha podlaží... 13
2.5.3 Obestavěný prostor ... 13
2.6 Životnost ... 14
2.7 Opotřebení ... 15
2.8 Podklady pro ocenění... 16
2.9 Administrativní a tržní ocenění nemovitostí... 16
2.9.1 Způsoby oceňování majetku a služeb dle zákona č.151/1997 Sb... 17
2.10 Oceňování nemovitostí podle vyhlášky... 18
2.10.1 Oceňování rodinného domu... 18
2.10.2 Oceňování vedlejších staveb... 20
2.10.3 Oceňování venkovních úprav ... 21
2.10.4 Oceňování trvalých porostů... 21
2.10.5 Oceňování stavebních pozemků... 22
3 PRAKTICKÁ ČÁST ... 23
3.1 NÁLEZ ... 25
3.1.1 Znalecký úkol ... 25
3.1.2 Informace o nemovitosti ... 25
3.1.3 Prohlídka a zaměření nemovitosti... 25
3.1.4 Podklady pro vypracování posudku... 25
3.1.5 Vlastnické a evidenční údaje ... 26
3.1.6 Přílohy posudku ... 26
3.1.7 Celkový popis nemovitosti ... 26
3.1.8 Předmět ocenění... 27
3.2 POSUDEK A OCENĚNÍ... 28
3.2.1 Rodinný dům č.p. 25... 28
3.2.2 Vedlejší stavba - hospodářská budova... 32
3.2.3 Vedlejší stavba - komora ... 35
3.2.4 Venkovní úpravy... 38
3.2.5 Trvalé porosty ... 50
3.2.6 Stavební pozemek p.č.st. 155/1 ... 50
3.2.7 Zahrada - funkční celek se stavebním pozemkem - p.č. 106/1... 51
3.2.8 Rekapitulace... 52
4 ZÁVĚR ... 53
5 LITERATURA ... 55
6 PŘÍLOHY ... 56
1 ÚVOD
Oceňování majetku je v dnešní době využíváno v mnoha oblastech lidské činnosti. Proč oceňovat majetek? Na tuto otázku existuje mnoho odpovědí. Základním motivem oceňování majetku je nezávislé stanovení ceny, jejíž znalost je potřebná při nákupu či prodeji majetku, při stanovení daňového základu poplatníka, při žádosti o úvěr, v oblastech dědických a darovacích a v neposlední řadě pro oceňování potencionálních investic, portfolií, akvizic a korporačního financování.
Historie oceňování majetku sahá již k počátkům civilizace a úzce souvisí se směnou
životních potřeb tehdejších lidí. Podle majetku se porovnávala a respektovala ekonomická a později i politická moc. První záměry poznat rozsah majetku svých poddaných a vazalů měli již
starozákonní feudálové, kmenoví vůdci, kteří vybírali předurčenou část z tohoto majetku. Rozsah a velikost majetku se měřili a odhadovali již v dobách prvních států v Mezopotámii a podrobnější popis principů velikosti majetku byl zaznamenán z dob etruského Říma. Na našem území se snažili již Přemyslovci o systematický výběr daní. Vyměřování daní bylo prováděno na základě „odhadů“ pověřených správců knížectví, později království. Docházelo však ke zkreslování rozsahů majetku, ať z hlediska korupčního jednání, tak i z neznalosti či hrubé výměry pozemků i hospodářských výnosů.
Vývoj novodobého oceňování majetku lze rozdělit do dvou hlavních období. Prvním obdobím bylo období do roku 1989. Během tohoto období byla kontinuita v oceňování majetku v zemích střední a východní Evropy přerušena centrálně plánovaným hospodářstvím, kde cena neměla vztah k trhu ani k momentálnímu stavu nabídky a poptávky. Proto neexistovala ani profese znalců, kteří se zabývali tržním oceňováním majetku a význam oceňování majetku nebyl rozhodně tak velký, jako je tomu dnes. Cena a její význam byly v centrálněřízeném hospodářství silně potlačeny. Kromě úředně stanovených cen však existovaly ceny, které odrážely vztah nabídky a poptávky. Tyto ceny byly důsledkem existence šedé ekonomiky. Druhým obdobím byla éra
transformace ekonomiky, kdy se centrálně plánované hospodářství postupně měnilo v hospodářství tržní. Po roce 1989 vzrostl význam oceňování majetku. Došlo k přechodu od státního vlastnictví k vlastnictví soukromému a cena začala hrát velmi významnou roli. Postupně se centrálně stanovené ceny přeměňují v ceny vznikající na základě vzájemné interakce nabídky a poptávky. Tržní cena se stala jedním z nejfrekventovanějších ekonomických pojmů. Oblast oceňování dosáhla v tomto
období mnoha změn, které byly zejména dány vznikem nových společností, nových zákonů a růstem množství převodů majetku.
Co se týče současnosti, legislativa České republiky vymezuje dva základní způsoby oceňování. Prvním způsobem je tržní ocenění, kde je cena určena aktuálním stavem nabídky a poptávky. „Není to však jenom nabídka, nebo poptávka, co určuje cenu. Je to souhrn mnoha dalších faktorů, počínaje historickým zázemím daného společenství a konče výsledkem posledního
fotbalového zápasu.“1 Tato cena je ve skutečnosti pouze odhadem, jelikož skutečnou cenu známe až po uskutečnění prodeje, nákupu majetku. Tržní cena a cena skutečná se může lišit, a to vlivem subjektivního přístupu znalce k ocenění majetku. Tento subjektivní přístup je slabinou tržního ocenění, a to v tom, že znalec může úmyslně nadhodnotit či podhodnotit oceňovaný majetek.
Druhým způsobem oceňování majetku je administrativní způsob oceňování, kdy je cena stanovena pomocí právního předpisu, a to konkrétně zákonem a vyhláškou o oceňování majetku, který má přesně definovaná pravidla. V případě, že by více znalců oceňovalo stejný majetek podle administrativního předpisu, měli by dospět ke stejným výsledkům.
Oceňování majetku je ve své podstatě práce s informacemi, jejich získávání, zpracování a následné správné vyhodnocování. Současný trend, a to nejen u nás, je takový, že znalec nezjišťuje cenu majetku, ale zjišťuje jeho hodnotu. Cena je částka, která je realizována uskutečněním prodeje či nákupu, a samozřejmě se může odlišovat od ceny navrhované ať už prodávajícím, nebo
kupujícím.
Cílem mé bakalářské práce je ocenění nemovitého majetku administrativním způsobem podle vyhlášky č.540/2002 Sb. a jejich novel a výsledek ocenění porovnat s tržní cenou nemovitostí, která se od ceny stanovené znalcem dle zákonných předpisů odlišuje vlivem působení různých faktorů, které na tuto tržní cenu působí, a které nejdou obecně vyjádřit pomocí jednotného schématu. Bakalářská práce je rozdělena na dvě stěžejní části, část teoretickou a praktickou.
V teoretické části se budu snažit objasnit základní pojmy z oblasti oceňování, které pak dále využiji v praktické části, kde ocením soubor nemovitostí administrativní metodou a následně stanovenou cenu porovnám s cenou tržní, která vyplývá ze situace na trhu s obdobnými nemovitostmi.
2 TEORETICKÁ Č ÁST
2.1 Pojmy z oblasti oce ň ování nemovitostí
V oblasti oceňování majetku je možné se setkat s nejednotností interpretace jednotlivých pojmů. Existuje mnoho organizací, jejichž úkolem je sjednocení pojmů a metodického aparátu v oblasti oceňování majetku. Na druhou stranu silné tradice a zájmy některých skupin znalců tuto myšlenku integrace potlačují.
Základním zdrojem ucelených informací o oceňování jsou v České republice zákony a vyhlášky o oceňování majetku. Konkrétně je to vyhláška č.76/2007 Sb. ze dne 6. dubna 2007, s účinností od 13.4.2007, kterou se mění vyhláška č.540/2002 Sb., a provádějí se některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Avšak nejen z těchto zdrojů lze čerpat poznatky při oceňování majetku. Další zákony, které se používají při oceňování a lze v nich nalézt definice některých odborných termínů je Občanský zákoník, Obchodní zákoník, Katastrální zákon či Zákon o dani z příjmů, aj.
2.1.1 Majetek, stavba, pozemek
Majetek je chápán jako soubor věcí, práv, pohledávek a závazků náležející určitému subjektu, který přináší svým vlastníkům prospěch. Majetek se podle povahy dělí na movitý a nemovitý. Věc nemovitá je definována občanským zákoníkem. Zde2 je nemovitost vymezena jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Movitým majetkem jsou hmotné a nehmotné objekty, které nejsou trvale spojeny s nemovitostí a jsou charakterizovány svoji pohyblivostí.
Stavbou chápeme objekt ať už rozestavěný nebo dokončený, který je pevně spojený s pozemkem, avšak není jeho součástí. Stavba je věc, která vzniká na základě lidské činnosti. Její vznik je podmíněn existencí pozemku, se kterým je stavba spojena pevným základem. Stavba je nemovitý majetek, kterým nelze libovolně pohybovat bez zaniknutí tohoto majetku. Důležitou vlastností staveb je jejich omezená životnost. Životnost staveb je determinována jejich technickými vlastnostmi a jejich ekonomickou využitelností.
2 Zákon č.40/1964 Sb., občanský zákoník, § 119 odst. 2
Pozemek představuje část zemského povrchu. Je to daný objekt, který nelze vyrobit a nelze spotřebovat. Množství pozemků je omezené, další charakteristikou je prakticky nekonečná životnost většiny pozemků, zejména mluvíme-li o stavebních pozemcích. Existují však i pozemky, jejichž životnost je konečná. Těmito pozemky jsou např. lomy, pískovny apod. Ty svoji životnost v případě těžby ztrácejí. Hodnota pozemku spočívá v jeho užitku. Různé typy pozemků přinášejí různé užitky.
Jiný užitek přináší zemědělský a lesnický pozemek a jiný užitek zase přináší těžební pozemek.
Užitek, který přináší stavební pozemek, je dán možností výstavby na daném pozemku.
2.2 Ú č el a využití ocen ě ní
Účelem ocenění je odhadnout hodnotu majetku. Výzvu k ocenění určitého majetku dává klient, který potřebuje znát odpověď na specifické otázky týkající se majetku. Pokud je tedy cílem odhad hodnoty, je nutné definovat typ této hodnoty. Může se jednat o hodnotu tržní, pojistnou, užitnou, investiční atd. Výsledkem ocenění je výsledná zpráva znalce o hodnotě oceňovaného majetku.
Ocenění může být vyžadováno pro různé situace3:
• Převod vlastnictví – pomoc potenciálním kupujícím při vytváření nabídky;
pomoc potenciálním prodávajícím při určování prodejní ceny; vytvoření základny pro oblast výměn majetku; vytvoření základny pro reorganizaci nebo fúze velkých společností; určení podmínek prodejní ceny pro navrhovanou transakci.
• Financování a úvěrování – odhad hodnoty jistiny, která je nabízena při žádosti o hypoteční úvěr; poskytnutí informací investorovi, který se rozhoduje mezi
investováním do hypoték, obligací nebo jiných typů jistin; vytvoření základny pro rozhodování v oblasti zajištění úvěrů.
• Kompenzace vyplývající obviněným ze soudních rozhodnutí – odhad tržní hodnoty majetku jako celku, před tím než došlo ke škodám; odhad tržní hodnoty majetku po jeho poškození; odhad škod vzniklých na majetku.
• Účetní záležitosti – přecenění aktiv pro účetnictví; ocenění hmotného majetku; ocenění nehmotného majetku.
3 Drozen F., Ryska J., Vacek A.: Oceňování majetku, VŠE Praha, 1997, ISBN 80-7079-932-3 , str. 29
• Daňové záležitosti – výpočet daňového základu; rozdělení aktiv na odepisovatelné položky, jako jsou např. budovy, a neodepisovatelné položky jako pozemky, výpočet výše odpisů; výpočet základu daně z převodu majetku a daně darovací a dědické.
• Poradenství při rozhodování o investicích – informační základna při vytváření
splátkového kalendáře; stanovení výnosnosti investice; pomoc bankovním domům a pojišťovnám; odhad likvidační hodnoty při nuceném prodeji nebo aukci; účast
v arbitrážních procesech; určení nabídkových a poptávkových trendů na trhu; výzkum trhu ve vybraných komoditách atd.
2.3 Hodnota a cena
Je nutné rozlišovat pojmy cena a hodnota. Na trhu s nemovitostmi je možné narazit na mnoho situací, kdy nelze zjistit cenu nemovitosti vzájemným vztahem nabídky a poptávky.
V takovém případě je na místě ocenit nemovitost, tzn. úkolem je stanovit její hodnotu. Při ocenění je výsledná hodnota ovlivněna charakteristikami konkrétní nemovitosti, mluvíme o tzv.
hodnototvorných faktorech4. U nemovitostí to jsou zejména:
• velikost města
• poloha nemovitosti v obci vzhledem k centru či periferii
• převládající zástavba v okolí nemovitosti
• inženýrské sítě
• dopravní dostupnost
• obchod a služby v okolí nemovitosti
• zdravotní středisko a lékárna v okolí nemovitosti
• možnosti kulturního a sportovního vyžití v okolí nebo části obce
• školství v části obce
• dostupnost soustavy úřadů
• nabídka pracovních příležitostí v obci
• životní prostředí v okolí nemovitosti
• složení obyvatelstva (konfliktní skupiny) a hustota zalidnění v okolí nemovitosti
4 Heřman J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha, 2005, ISBN 80-245-0947-4, str. 8
• přírodní lokalita v okolí, pěkný výhled
• možnost parkování v okolí nemovitosti
• orientace nemovitosti ke světovým stranám
• použitá stavební technologie, typ stavby (cihlová, montovaná)
• vybavení nemovitosti (podstandard, standard, nadstandard)
• poloha bytu v domě, počet pater v domě, počet bytových jednotek na patře
• výtah v domě s větším počtem pater
• sklep, balkon, či terasa jsou-li součástí bytu
• provedení bytového jádra,
• vlastní topení, možnost regulace topení, malé měsíční resp. provozní náklady apod.
Rozdíl mezi pojmy cena a hodnota určitě každý z nás cítí. Avšak dochází k zaměňování těchto pojmů a každý autor má svůj vlastní pohled na tyto pojmy.
Pojem hodnota je ekonomickým pojmem, hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, která vyjadřuje vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí.
Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány, jaké vlastnosti a věci vyjadřují (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota apod.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy třeba zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.
2.3.1 Reproduk č ní hodnota
Je to hodnota, za kterou by bylo možné stejnou nebo porovnatelnou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Nejčastěji se zjišťuje za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU), kdy základem je ocenění měrných jednotek, např. m3 obestavěného prostoru, m2 zastavěné plochy apod.
2.3.2 V ě cná hodnota
Představuje nákladový přístup k oceňování nemovitostí. Použití této metody je vhodné zejména u takových nemovitostí, kde je jejich hodnota dána rozhodující mírou náklady, tzn. u nemovitostí, kde není rozhodující výnos, ale pohoda při jejich užívání. Věcnou hodnotu získáme, když hodnotu reprodukční snížíme o přiměřené opotřebení nemovitosti, které odpovídá průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity užívání. Ve výsledku je pak snížená navíc o náklady na odstranění vážných závad, znemožňující užívání stavby.
2.3.3 Výnosová hodnota
Vychází z poznatku, že hodnota nemovitosti je určena očekávaným užitkem pro vlastníka nemovitosti. Výnosová hodnota nemovitosti je rovna součtu všech očekávaných budoucích čistých příjmů, které plynou z pronájmu nemovitosti, a které jsou diskontovány na současnou hodnotu peněz.
2.3.4 Tržní hodnota
Tento pojem patří k nejrozšířenějším pojmům v oblasti oceňování. Terminologie tohoto pojmu je ale velmi nejednotná. Cílem by mělo být odhadnout nejpravděpodobnější využití majetku, přičemž určení tržní hodnoty by mělo vycházet ze situace na konkrétním trhu a nesmí být v rozporu s právními a obchodními principy.
2.3.5 Pojiš ť ovací hodnota
Pojišťovací hodnota je založena na náhradě nebo na reprodukci nákladů, které vzniknou při poškození určitého majetku.
2.3.6 Ú č etní hodnota
Tato hodnota je hodnota majetku, která je přesně specifikována podle platných účetních předpisů. Používá se jen v účetnictví.
2.3.7 Porovnávací hodnota
Je založena na srovnání konkrétní nemovitosti s nemovitostmi podobnými, jejichž ceny byly nedávno na trhu realizovány a jsou známé. Zároveň se zohledňují případné odlišnosti faktoru času.
2.3.8 Cena
Pojem cena je používán pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může, ale nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Tato částka může být zveřejněna, zůstává historickým faktem.
V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., § 1 odst. 2.:
„cena je peněžní částka
a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo
b) zjištěná podle zvláštního předpisu5 k jiným účelům než k prodeji“
V tržní ekonomice se můžeme setkat se dvěma základními typy cen, a to s cenami smluvními, což jsou ceny jako výsledek dohody mezi prodávajícím a kupujícím a s cenami regulovanými, to jsou ceny upraveny místními orgány.
V praxi znalců majetku se lze setkat s následujícími cenami6:
- cena pořízení: cena, za kterou by byl majetek pořízen bez nákladů s jeho pořízením souvisejících
- cena pořizovací: cena, za kterou by byl majetek pořízen a náklady související s jeho pořízením
- cena reprodukční: cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje - vlastní náklady: přímé náklady vynaložené na výrobu nebo jinou činnost a nepřímé
náklady, které se vztahují k výrobě nebo jiné činnosti
- cena zjištěná: cena zjištěná podle administrativního předpisu, někdy se označuje taky jako cena administrativní
- cena obvyklá: cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit
- cena výchozí: cena nové věci, bez odpočtu opotřebení - cena základní: cena definovaná podle cenového předpisu
5 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
6Drozen F., Ryska J., Vacek A.: Oceňování majetku, VŠE Praha, 1997, ISBN 80-7079-932-3, str. 26
- cena tržní: faktická cena, která při koupi a prodeji vznikla v určitém čase na
konkrétním trhu
- cena platná: cena schválená kupujícím, kdy jsou schváleny podmínky splatnosti
Dále je možné setkat s cenou psychologickou, cenou zvláštní obliby, cenou klouzavou, světovou, monopolní, oligopolní, konkurenční atd.
2.4 Katastr nemovitostí
Katastr nemovitostí je soubor údajů o nemovitostech, který obsahuje jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (např. zástavní právo, právo trvalého užívání, právo odpovídající věcnému břemenu - věcné břemeno omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného, věcné břemeno se váže k nemovitosti a přechází s ní i na jiného vlastníka)
Katastr je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů.
Pro katastr nemovitostí platí tyto právní předpisy:
- Zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) - Zákon č. 359/1992 Sb. o zeměměřických a katastrálních orgánech.
- Zákon č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.
- Vyhláška č. 190/1996 Sb. kterou se provádí zákon 265/1992 Sb. a zákon 344/1992 Sb.
- Vyhláška č. 162/2001 Sb. o poskytování údajů z katastru nemovitostí ČR.
- Nařízení vlády č. 111/2001 Sb. o porovnávání a přejímání údajů katastru nemovitostí České republiky a evidence obyvatel.
2.4.1 Evidované objekty v katastru nemovitostí
Evidenci v katastru nemovitostí podléhají:
- pozemky v podobě parcel
- budovy spojené se zemí pevným základem, a to:
1. budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo,
2. budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje, a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele
- byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky
- rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná osoba oprávněná z práva, které se zapisuje do katastru
- rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim,
stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis.
- v katastru se neevidují drobné stavby
2.4.2 Struktura katastru nemovitostí
Katastr nemovitostí je průběžně aktualizovaný informační systém. Veškerá dokumentace katastru nemovitostí je uspořádána v tzv. katastrálních operátech, které jsou založeny samostatně pro každé katastrální území. Jednotlivé části katastrálního operátu jsou:
• Soubor geodetických informací: zahrnuje především katastrální mapu a její číselné vyjádření (tj. souřadnice všech lomových bodů parcel). Číselné vyjádření obsahu katastrální mapy umožňuje její zobrazení a vytvoření digitální katastrální mapy.
• Soubor popisných informací: popisné informace o nemovitostech (vlastník, nájemce, parcelní čísla a další evidované údaje)
• Souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru
• Dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, včetně seznamu místního a pomístního názvosloví
• Sbírka listin: smlouvy a další listiny, na jejichž základě byl proveden zápis do katastru nemovitostí.
2.4.3 Obsah katastru nemovitostí
Obsahem katastru jsou údaje o konkrétních objektech a skutečnostech, které jsou předmětem katastru. Mezi tyto údaje patří:
a) geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území
b) druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů, dále údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru
c) údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněných osobách a údaje o dalších právech k nemovitostem podle tohoto zákona
d) údaje o podrobných polohových bodových polích e) místní a pomístní názvosloví
2.4.4 Základní pojmy katastru nemovitostí:
Nemovitost: pozemek či stavba spojená se zemí pevným základem.
Pozemek: přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí (např. vlastnickou, druhu pozemku apod.)
Druh pozemku: závazně stanovená charakteristika účelu užívání pozemku (např. orná půda, louka, zastavěná plocha apod.)
Parcela: obraz pozemku v katastrální mapě, je označena parcelním číslem
Katastrální mapa: polohopisná mapa velkého měřítka (do 1:5000 včetně), která zobrazuje všechny nemovitosti, které jsou předmětem katastru nemovitostí. Pozemky jsou v ní označeny parcelními čísly a značkami druhu pozemku.
Katastrální území: soubor nemovitostí z určitého místa, který je v katastru nemovitostí evidovaný společně, má přidělené číslo a název (často název obce).
Do katastru nemovitostí se zapisují vlastnická a jiná věcná práva. Je to právo vlastnické, zástavní, právo odpovídající věcnému břemeni, předkupní právo, právo trvalého užívání
nemovitosti, nájmy a výpůjčky zemědělských a lesních pozemků (delší než 5 let).
2.4.5 Zápis do katastru nemovitostí
Zápis práv se provádí těmito způsoby (dle zákona č. 265/1992 Sb.):
1) Vklad: má za následek vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti, o vkladu rozhoduje katastrální úřad, vklad se provádí v případě, kdy právo k nemovitosti vzniklo jakoukoliv (např. kupní) smlouvou.
2) Záznam: záznamem se zapisuje právo k nemovitosti, které vzniklo rozhodnutím soudu, stavebního nebo pozemkového úřadu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě atd., nerozhoduje o tom tedy katastrální úřad.
3) Poznámka: poznámkou se právo k nemovitosti nemění, katastrální úřad poznámkou zapisuje oznámení soudu nebo jiného orgánu o zahájení řízení, které se týká nemovitosti (např. soudní dražba, vyhlášení konkurzu, zahájení vyvlastňovacího řízení).
2.4.6 Hlavní zásady vedení katastru nemovitostí :
1) Zásada konstitutivní - všechna práva k nemovitostem vznikají a mění se dnem provedení zápisu (vkladu) práva do katastru nemovitostí, o kterém pravomocně rozhoduje příslušný katastrální úřad. U záznamu vzniká právo k nemovitosti datem uvedeným v listině. 2) Zásada dobré víry - kdo vychází ze zápisu v katastru nemovitostí, jedná v dobré víře i
kdyby tento zápis nebyl v souladu se skutečným stavem.
3) Zásada veřejnosti - katastr nemovitostí je veřejný a každý do něj může nahlédnout a učinit si výpis nebo opis a to nejen o svých právech, ale o právech jakékoliv osoby k jakékoliv nemovitosti.
4) Zásada priority - pořadí zápisů v katastru nemovitostí se řídí dobou, ve které byl návrh na zápis doručen příslušnému katastrálnímu úřadu (na návrhu zápisu se vyznačí datum, hodina a minuta doručení).
5) Zásada dispoziční - z vlastní vůle, tj. bez návrhu, není katastrální úřad oprávněn zahajovat řízení o vkladu
6) Zásada legality - katastrální úřad je povinen zkoumat, zda nejsou podstatné náležitosti listin, které jsou doručeny s návrhem na vklad, v rozporu s platnými závaznými předpisy 7) Zásada oficiality - na návrh nabyvatele se zapíše do katastru nemovitostí právo vzniklé ze
zákona
2.5 Názvosloví oce ň ování nemovitostí
V praktické části bakalářské práce se vyskytují technické termíny, které jsou pro odhadnutí nemovitosti administrativní metodou ocenění nezbytné. Proto bych některé ze základních pojmů rád objasnil v tomto odstavci teoretické části bakalářské práce.
2.5.1 Podlaží budovy
Podlaží budovy je vymezeno dole lícem podlahy tohoto podlaží a nahoře dolním lícem podlahy následujícího podlaží. Podlaží může být podzemní (2.PP, 1.PP), nadzemní (1.NP, 2.NP), ustupující a podkroví. Podzemní podlaží má úroveň horního líce podlahy níže než 0,80 m pod úrovní přilehlého okolního terénu stavby. Každé jiné podlaží se označuje jako podlaží nadzemní.
Mezi nadzemní podlaží nepatří ustupující podlaží ani podkroví. Ustupujícím podlažím je chápáno podlaží se zastavěnou plochou menší než 50% zastavěné plochy předcházejícího podlaží a podkroví je prostor ohraničený konstrukcí krovu a povrchově upravenými stavebními konstrukcemi. O podkroví se mluví jen tehdy, pokud má účelové využití. Pokud toto využití nemá, nejedná se podkroví, ale odborný termín pro tento prostor je půda.
2.5.2 Zastav ě ná plocha podlaží
Zastavěná plocha podlaží je7 „plocha půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaží, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí tohoto podlaží včetně omítky.“ Pokud se jedná o objekt poloodkrytý, pak je vnějším obvodem chápána obalová čára vedená vnějším lícem svislých konstrukcí. Do zastavěné plochy se započítávají lodžie, zastřešené pavlače, zastřešené venkovní schody, plocha prostor podloubí, průjezdů apod., které jsou součástí nosných konstrukcí staveb, nezapočítávají se balkony, nezastřešené venkovní schody, nezastřešené terasy a nezastřešené pavlače.
2.5.3 Obestav ě ný prostor
Obestavěný prostor je vymezen vnějšími ohraničujícími plochami. Vypočte se jako součet obestavěného prostou spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Nezahrnují se do něj římsy, vikýře a nadstřešní zdivo jako jsou komíny, ventilace apod. Taktéž se nezapočítávají balkony a přístřešky, které vyčnívají méně než 0,50 m přes líc zdi. Pokud balkony a nezakryté pavlače přečnívají přes líc zdi více než 0,50 m, pak se do obestavěného prostoru započítávají a to tak, že se jejich půdorysná plocha vynásobí výškou 1 m. Při výpočtu obestavěného prostoru se neuvažuje obestavěný prostor základů.
7 Zákon o oceňování majetku, Motloch Jiří – SAGIT, 2005, ISBN 80-7208-484-4
Obestavěný prostor spodní stavby je ohraničen po stranách vnějším pláštěm. Dole je vymezen spodním lícem podlahy, nahoře spodním lícem podlahy 1. nadzemního podlaží.
U vrchní stavby je obestavěný prostor vymezen po stranách vnějšími plochami obvodových konstrukcí, dole je ohraničen spodním lícem podlahy 1. nadzemního podlaží a nahoře horním lícem podlahy půdy, pokud je střecha plochá nebo sklonitá bez půdního prostoru, pak se za horní líc považuje střešní krytina.
Podle vyhlášky č. 540/2002 Sb. přílohy č.1, se obestavěný prostor zastřešení včetně podkroví u střech šikmých a strmých, bez ohledu na jejich tvar, vypočte „vynásobením zastavěné plochy půdy a podkroví součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky“. Pokud mají střešní konstrukce jiný tvar, než tvar uvedený výše, v tom případě se obestavěný prostor vypočte jako objem geometrického tělesa.
2.6 Životnost
Životnost nemovitosti je doba v letech, která uplyne od jejího vzniku až do jejího zchátrání.
Během této doby je nemovitost schopna plnit účel své existence. Základním předpokladem je skutečnost, že po celou dobu byla nemovitost udržována.
Při oceňování nemovitostí se rozlišují dva základní typy životností, a to životnost ekonomickou a technickou. Ekonomická životnost je doba mezi vznikem nemovitosti a jejím hospodářským zánikem. Okamžik zániku nemovitosti nastává tehdy, je-li výhodnější na daném místě stávající nemovitost odstranit a nahradit ji nemovitostí novou, která bude přinášet vyšší zisk.
Ekonomická životnost je kratší než technická životnost. Technická životnost nemovitosti je chápána jako doba mezi vznikem nemovitosti a jejím technickým zánikem. Významově podobným pojmem je základní životnost, která je určena zejména prvky dlouhodobé životnosti. Lze říci, že se jedná o stavební prvky, které tvoří hrubou stavbu a během trvání stavby se příliš nemění. Jde o základy, svislé konstrukce, stropy, schodiště a krovy.
Mezi podmínky, které nejvíce ovlivňují životnost patří8:
8Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, 2. přepracované a doplněné vydání, Linde, Praha 1994,
ISBN 80-7201-441-2, str. 84
- způsob založení stavby ve vztahu k základům
- návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti - způsob a intenzita užívání nemovitosti
- provádění běžné (preventivní) údržby
- provádění modernizací, generální úpravy atd.
Jedním z pojmů týkající se životnosti je důležitá tzv. upravená životnost, která se určuje při stanovení opotřebení stavby. Pokud ji chceme určit je nutné znát jak stáří stavby (S), tak i dobu jejího dalšího trvání (T): UŽ = S + T
Upravená životnost lze odhadnout nebo lze brát stejnou délku jako je základní životnost.
2.7 Opot ř ebení
Pojem opotřebení vyjadřuje stav nemovitosti, kdy dochází vlivem stárnutí a používání k její postupné degradaci. Opotřebení představuje snížení ceny oproti původní ceně nové nemovitosti.
Existuje celá řada metod pro výpočet opotřebení.
Podle vyhlášky č. 540/2002 Sb., o oceňování majetku, se cena stavby přiměřeně sníží o opotřebení v závislosti na jejím stáří, stavu a další životnosti. Výpočet se provádí metodou lineární nebo metodou analytickou.
Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu životnosti.
Použije-li se pro výpočet tato metoda, ať už u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků, garáží a vedlejších staveb, stejně jako u inženýrských a speciálních pozemních staveb,studní a venkovních úprav, opotřebení může dosáhnout maximálně 85%.
Analytická metoda výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí vybavení na ceně stavby se použije v případech, kdy je:
a) stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu
b) stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu
c) výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85%
d) oceňována kulturní památka
e) provedena nástavba, přístavba, vestavba
Výše opotřebení jednotlivých vybavení v procentech se zjistí podle vzorce B/C * 100A,
kde A = objemové podíly konstrukcí upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4
B = skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení
C = předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení Musí platit vztah B ≤ C.
Celkové opotřebení stavby v % se vypočte podle vzorce Σ (Bi/Ci * 100Ai),
kde n….počet položek konstrukcí a vybavení, které se vyskytují ve stavbě
2.8 Podklady pro ocen ě ní
• Výpis z katastru nemovitostí
• Kopie katastrální mapy
• Nabývací tituly: smlouvy kupní, darovací, postupní, dědické listiny apod.
• Smlouvy o věcných břemenech
• Geometrické plány
• Stavební povolení
• Kolaudační rozhodnutí
• Projektová dokumentace
• Dřívější znalecké posudky o odhady
• Informace o stávajících či plánovaných inženýrských sítích v okolí nemovitosti
• Další případné doklady a údaje, které by mohly mít vliv na zpracování ocenění
2.9 Administrativní a tržní ocen ě ní nemovitostí
Hodnota nemovitosti se stanovuje tržním přístupem, kdy výsledkem je tržní hodnota
majetku, nebo administrativním způsobem pomocí vyhlášky Ministerstva financí, kdy výsledkem je určení ceny nemovitosti. Odhadce je při použití administrativního ocenění striktně vázán těmito platnými právními předpisy a pravidly, které příliš neumožňují ovlivnit ocenění subjektivním
podotknout, že cena určená administrativním oceněním nemůže přesně vystihnout reálnou cenu danou trhem. Administrativní ocenění je upravováno vyhláškou Ministerstva financí ČR č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb. a vyhlášky č. 76/2007 Sb.
Tržní ocenění je odlišné od administrativního ocenění. Tržní ocenění je individuální tvůrčí proces, který je založený na hledání a analýze cenotvorných faktorů a zvážení vlivů, které na hodnotu působí. Proto jsou na znalce kladeny mnohem vyšší nároky. Znalec se musí dobře orientovat v příslušném segmentu trhu, neméně důležitými prvky jsou znalost konkurenčního prostředí a znalost stavu nabídky a poptávky. Samozřejmostí je i sledování změn ekonomických, sociálních, demografických, politických a dalších cenotvorných stimulů.
Tržní ocenění se samozřejměřídí stejně jako administrativní ocenění zásadami stanovenými zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ale na rozdíl od administrativního ocenění
neexistuje žádný obecný postup ocenění. Každá z metod tržního ocenění nemovitostí vychází z různých kombinací porovnání cen dosažených při prodeji obdobných a podobně umístěných nemovitostí s cenami nákladovými a výnosovými.
2.9.1 Zp ů soby oce ň ování majetku a služeb dle zákona č . 151/1997 Sb.
Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je majetek a služba oceněn obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou je ve znění tohoto zákona chápana cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. V potaz jsou brány všechny faktory, které mají na cenu vliv a zároveň jsou vyloučeny ty okolnosti, které se nepromítají do ceny majetku. Těmito faktory jsou např. stav tísně kupujícího nebo prodávajícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Mezi jiné způsoby oceňování patří9:
a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,
9 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2
b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry),
c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci,
d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,
e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,
f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,
g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Podle tohoto zákona, pokud tento zákon nestanoví jinak, se stavba nebo její část oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem či jejich kombinací.
2.10 Oce ň ování nemovitostí podle vyhlášky
2.10.1 Oce ň ování rodinného domu
Jelikož je praktická část zaměřena na vypracování posudku dle vyhlášky č. 540/2002 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb. a vyhlášky č. 76/2007 Sb., považuji za vhodné vysvětlit postup takového výpočtu.
Postup ocenění rodinného domu nákladovým způsobem je popsán v §5 vyhlášky.
Základní veličinou výpočtu ceny rodinného domu je obestavěný prostor (m3), který se vynásobí základní cenou (ZC) uvedenou v příloze č. 6, která je závislá na druhu konstrukce, a která se dále upravuje koeficienty K4, K5, Ki a Kp . Cena, která úpravou vznikne, se nazývá základní cena upravená (ZCU).
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp
• ZC, tedy základní cena, je závislá, jak již bylo uvedeno výše, na druhu konstrukce. V příloze č. 6 jsou uvedeny tyto typy konstrukcí: zděná, železobetonová, monolitická –
železobetonová, monolitická – montovaná a dřevěná. Každá z těchto konstrukcí se může vyskytovat u domu podsklepeného či nepodsklepeného (podsklepeného do poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží), u domu s jedním nebo dvěma nadzemními
podlažími. Základní cena se násobí dále ještě koeficienty, které vyjadřují náklady na účelové využití podkroví, pokud podkroví existuje a taky koeficienty u řadových domů. Řadový vnitřní dům je umístěn mezi dvěma domy v řadě, která je tvořena aspoň třemi rodinnými domy a řadový dům koncový je umístěn na konci řady obsahující minimálně dva rodinné domy.
• K4 je koeficient vybavení stavby. Tento koeficient upravuje základní cenu v závislosti na kvalitě konstrukcí a vybavení stavby. Základní cena uvedená ve vyhlášce platí pro standardní, nejběžnější provedení konstrukcí a vybavení stavby daného typu. Některé konstrukce však mohou být lepšího, dražšího provedení (nadstandardní), u takových konstrukcí a vybavení se pak přidává 54% jejich objemového podílu, některé konstrukce a vybavení naopak můžou být horší kvality a levnější, v tom případě se u takových konstrukcí a vybavení odčítá 54% jejich objemových podílů, které jsou uvedeny v tabulce č. 3 přílohy č. 14. U chybějících konstrukcí a vybavení se odečítá celý jejich objemový podíl, což je zajištěno součinem 0,54 x 1,852.
K4 = 1 + (0,54 x n), kde 0,54 je konstanta a
n ……součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č.14 v tabulce č.3, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.
Koeficient nabývá hodnoty v rozmezí 0,80 – 1,20, pokud se vychyluje z tohoto intervalu, pak je nutné průkazně odůvodnit, proč se tomu tak stalo.
• K5, koeficient polohový, měl by rozlišit různé náklady na stavby v různých místech.
Nezohledňuje však polohu v dané obci. Hodnoty tohoto koeficientu jsou uvedeny v příloze č.13. Tento koeficient se pohybuje v rozmezí od 0,85 – 1,25.
• Ki je koeficient změny cen staveb. Jeho hodnoty jsou uvedeny v příloze č.35. Změna cen nastává kvůli inflaci, proto je nutné ošetřit tento jev, což umožňuje právě tento koeficient.
Ceny jsou vztaženy k roku 1994, pro který je Ki = 1,00. Hodnoty v příloze jsou uvedeny pro
jednotlivé druhy staveb, třídění je provedeno podle SKP, což je „standardní klasifikace produkce“.
• Kp, koeficient prodejnosti vyjadřuje, kolikrát dráže či levněji se nemovitost prodává oproti nákladům na její pořízení, které jsou sníženy o přiměřené opotřebení. Hodnoty jsou uvedeny v příloze č.36.
Plné ceny dosáhneme vynásobením obestavěného prostoru a základní ceny upravené. Cenu rodinného domu je však nutné ještě upravit o opotřebení, které je dáno stářím, technickým stavem a předpokládanou životností nemovitosti. Odečtením opotřebení od plné ceny získáme zjištěnou cenu rodinného domu.
2.10.2 Oce ň ování vedlejších staveb
Postup ocenění vedlejší stavby je popsán v § 7 vyhlášky. Postup je obdobný stejně jako u ocenění rodinného domu. Cena vedlejší stavby se zjistí vynásobením obestavěného prostoru a základní ceny, která je uvedena v příloze č. 8, je závislá na druhu konstrukce a samozřejmě je dále upravena již zmíněnými koeficienty K4, K5, Ki a Kp.
Podle přílohy č. 8 se u vedlejších budov rozlišují tyto typy konstrukcí: zděná v tloušťce nad 15 cm, dřevěná oboustranně obíjená nebo zděná tloušťky do 15 cm, dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová, přístřešky. Tyto konstrukce se můžou vyskytovat u stavby podsklepené nebo nepodsklepené (příp. podsklepené do poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží).
Základní cena za m3 obestavěného prostoru určená podle přílohy č. 8 se opět vynásobí koeficientem vyjadřujícím náklady na účelové využití podkroví, pokud podkroví u dané vedlejší stavby existuje a dále se ještě upraví koeficientem vybavení stavby, dle stejného výpočtu jako tomu je u rodinného domu, polohovým koeficientem podle přílohy č. 13, koeficientem změny cen staveb podle přílohy č. 35 a koeficientem prodejnosti podle přílohy č. 36. Tím dostaneme základní cenu upravenou.
Plná cena vedlejší budovy se pak vypočítá jako součin obestavěného prostoru a základní ceny upravené. Cenu upravíme o opotřebení, které odečteme od plné ceny a dostaneme zjištěnou cenu vedlejší stavby.
2.10.3 Oce ň ování venkovních úprav
Postup ocenění vedlejších úprav je uveden v § 10 vyhlášky. Cena venkovní úpravy je dána součinem počtu měrných jednotek a základní ceny, která je uvedena v příloze č. 11 pro jednotlivé venkovní úpravy. Tato hodnota se dále upraví o koeficienty K5 z přílohy č. 13, Ki z přílohy č. 35 a Kp z přílohy č. 36. Pokud není venkovní úprava uvedena v příloze č.11, popřípadě v příloze č. 5, její cena se zjistí pomocí nákladů a pořízení v době kdy je oceněna upraví se koeficientem prodejnosti.
Mezi venkovní úpravy patří:
• vodovody
• kanalizace
• elektrická síť
• plynovody
• drenáže
• zpevněné plochy
• obrubníky a krajníky
• opěrné zdi
• schody venkovní
• ploty
• plotová vrátka
• hnojiště
• skleníky
• bazén
• venkovní záchod
• udírna
• věšák na prádlo
• pergola atd.
2.10.4 Oce ň ování trvalých porost ů
Oceňování trvalých porostů je ve vyhlášce uvedeno v § 33 – 38. Pro potřebu této bakalářské práce stačí se zabývat pouze § 38, podle kterého se oceňují ovocné dřeviny, vinná réva, chmelové a okrasné rostliny. Konkrétně se v praktické části jedná o ovocné dřeviny, které se nacházejí na pozemku zahrady. Základní ceny ovocných dřevin jsou rozděleny do dvou částí podle toho, jakého charakteru je výsadba a jaký pěstitelský systém je použit. První skupina je intenzivní plantážový typ výsadby, kde je cena dána v korunách za m2. Tento typ je charakteristický ucelenou výsadbou jednoho ovocného druhu s výměrou nad 0,25 ha. Druhý typ je extenzivní výsadba zahrádkového typu, kde jsou ceny v korunách přepočteny na kusy.
Základní ceny ovocných dřevin jsou uvedeny v příloze č. 31, a to pro intenzivní výsadbu v části I a pro výsadbu extenzivní v části II. Příslušná základní cena se upraví o srážky a přirážky
v závislosti na kvalitě péče a v závislosti na úrovni případného poškození. Tato cena se upraví o koeficient prodejnosti z přílohy č. 36.
2.10.5 Oce ň ování stavebních pozemk ů
Při ocenění stavebního pozemku je možné nalézt jeho cenu v cenově mapě stavebních pozemků. Pokud však daný pozemek není uveden v této cenové mapě, je cena stavebního pozemku určena podle § 28 vyhlášky.
Cenová mapa je grafické zobrazení pozemků a jejich cen v katastru dané obce. Slouží k analýze vztahu mezi trhem s nemovitostmi a velikostí a charakterem dané obce. Informace uvedené v cenové mapě musí souhlasit se skutečným stavem v terénu. V cenové mapě je možné naleznout mapu se stavebními pozemky dané obce, popisné údaje (názvy obcí, katastrálního území, čísla parcel pozemků atd.) a samozřejmě ceny jednotlivých stavebních pozemků.
Pokud oceňovaný stavební pozemek není zanesen v cenové mapě, je jeho základní cena za m2 zjištěna pomocí § 28 vyhlášky.
Základním vzorcem pro výpočet ceny pozemku je vzorec:
Cp = 35 + (a – 1000) x 0,007414,
kde a je počet obyvatel v dané obci, platí vždy a ≥ 1000, pokud je počet obyvatel v dané obci menší nebo roven 1000, použije se a = 1000.
Základní cena je v některých větších čí významnějších městech pevně dána. V obcích, jejichž katastrální území sousedí přímo s těmito městy, nebo s katastrálními územími těchto měst, se základní cena vypočítá podle vzorce
ZC = Cp x k,
kde Cp je cena pozemku, a k je číslo, které nabývá hodnoty od 1,00 až do 4,00. Pro ilustraci, obce sousedící s některým z katastrálních území hlavního města Prahy mají k = 4,00, Brna a Ostravy k = 3,50 atd.
Pro katastrální území obce, ve kterém se nachází oceňovaná nemovitost z praktické části bakalářské práce, je hodnota čísla k = 1,00 tzn., základní cena stavebního pozemku se vypočte:
ZC = Cp x 1,00.
3 PRAKTICKÁ Č ÁST
Praktická část bakalářské práce se týká administrativního ocenění nemovitosti. Jde o znalecký posudek, kterým jsem se snažil ocenit nemovitosti nacházející se na daných pozemcích, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty podle oceňovacího předpisu. V příloze je přiložen náčrt přízemního podlaží rodinného domu, pohled z ulice na rodinný dům a výpis z katastru nemovitostí.
Použité jméno, příjmení a bydliště, stejně jako číslo listu vlastnictví, jsou v této práci vymyšlené.
Ostatní údaje jsou v souladu se skutečností.
Znalecký posudek č íslo: 1414/2007
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Bystřice pod Lopeníkem, okres Uherské Hradiště, list vlastnictví č. 432, vyhotovený Katastrálním úřadem v Uherském Brodě dne 28.03.2007. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu z 20.06.2007 za přítomnosti Petra Nováka.
Objednavatel posudku: Novák Petr, Grefty 141, 687 56, Prakšice Vlastník nemovitosti: Novák Petr, Grefty 141, 687 56, Prakšice Účel posudku: Stanovení ceny pro smluvní převod nemovitosti
Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb. a vyhlášky č. 76/2007 Sb.
Oceněno ke dni: 25.června 2007
Posudek vypracoval: Sychra Tomáš, Záhumní 183, 687 56, Pašovice
Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních. Celkem posudek obsahuje 29 stran textu a přílohy.
V Pašovicích, dne 25.června 2007
3.1 NÁLEZ
3.1.1 Znalecký úkol
Znalecký posudek o ceně nemovitosti dle platného cenového přepisu.
3.1.2 Informace o nemovitosti
Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 25 s příslušenstvím a pozemky Adresa nemovitosti: Bystřice pod Lopeníkem 25, 687 55
Kraj: Zlínský
Okres: Uherské Hradiště
Obec: Bystřice pod Lopeníkem
Katastrální území: Bystřice pod Lopeníkem Počet obyvatel: 801
Základní cena: 35,- Kč/m2
3.1.3 Prohlídka a zam ěř ení nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.06.2007 za přítomnosti majitele pana Petra Nováka, Grefty č.p. 141, 687 56, Prakšice.
3.1.4 Podklady pro vypracování posudku
- výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Bystřice pod Lopeníkem, okres Uherské Hradiště, list vlastnictví č. 432, vyhotovený Katastrálním úřadem v Uherském Brodě dne 28.03.2007.
- náčrt přízemí a uliční pohled na dům
- informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - výměry a skutečnosti zjištěné při místním šetření
- vyhláška Ministerstva financí ČR č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb. a vyhlášky č. 76/2007 Sb.
3.1.5 Vlastnické a eviden č ní údaje
Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 432 pro k.ú. a obec Bystřice pod Lopeníkem zapsán pan Novák Petr, Prakšice, Grefty č.p. 141.
3.1.6 P ř ílohy posudku
LV č. 432 pro k.ú. a obec Bystřice pod Lopeníkem a náčrt půdorysu a řezu rodinného domu
3.1.7 Celkový popis nemovitosti
Uvedená nemovitost se nachází v obci Bystřice pod Lopeníkem v centru obce. Hlavní stavbou na pozemku zastavěná plocha p.č.st. 155/1 je rodinný dům č.p. 25 s jednou bytovou jednotkou. Dům je přízemní nepodsklepený zděný objekt bez podkroví se střechou sedlovou, postavený jako řadově stojící rodinný dům. Na pozemku zastavěná plocha p.č.st. 155/1 se dále nachází vedlejší stavby, a to hospodářská budova a komora a dále venkovní úpravy. Na pozemku zahrada p.č. 106/1 jsou vysázeny trvalé porosty. Pozemky jsou ohraničeny drátěným a zděným plotem.
Další charakteristiky:
• Okolní zástavba – odpovídá charakteru obytné zóny rodinných domů, přístupová komunikace je zpevněná s možností parkování vozidel
• V obci je obecní úřad, pošta, základní škola (1.- 4. stupeň), školka, dva obchody a hřiště na kopanou, kavárna, svažitost terénu je běžná, základové podmínky jsou v obci běžné
• Do současnosti rodinný dům sloužil ke svému původnímu účelu, k bydlení
• Tvar pozemků je obdélníkový
• Možnost dalšího rozšíření není možná vzhledem k omezeným prostorovým možnostem pozemku a charakteru okolní zástavby
3.1.8 P ř edm ě t ocen ě ní
a) Hlavní stavba
Rodinný dům č.p. 25 b) Vedlejší stavby
Hospodářská budova Komora
c) Venkovní úpravy
Přípojka vody DN 25 mm
Vodoměrná šachta – betonová s ocelovým poklopem Přípojka kanalizace DN 150 mm
Schodiště betonové
Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl.10 cm Opěrné zdi monolitické z prostého betonu
Plot – strojové pletivo na ocelové sloupky do betonových patek Plot-ocelové plotové rámy s pletivem na ocelové sloupky Podezdívka z monolitického betonu, výška do 60 cm Plot – zděný tl.do 20 cm, betonový základ
Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků d) Porosty
Ovocné stromy e) Pozemky
Stavební pozemek p.č.st. 155/1 Zahrada p.č. 106/1
3.2 POSUDEK A OCEN Ě NÍ
3.2.1 Rodinný d ů m č .p. 25
Oceněno podle § 5, přílohy č. 6 vyhlášky.
Popis
Rodinný dům č.p. 25 byl vybudován cca v roce 1929. V roce 1985 byla provedena rekonstrukce a modernizace rodinného domu. Dům je přízemní nepodsklepený zděný objekt bez podkroví se střechou sedlovou, postavený jako řadově stojící rodinný dům.
Během užívání stavby byla prováděna pravidelná stavební údržba a proto hodnotím celkový technický stav domu jako dobrý, stáří a údržbě odpovídající. Rodinný dům je podstandardně
vybaven. Základy domu jsou betonové bez vodotěsné izolace, zdivo je zděné z cihel a vepřovic tl. 500 mm, zdivo stěny průjezdu a verandy je z cihel tl. 300 mm, stropy jsou dřevěné rovné, krov je dřevěný sedlový, střešní krytina je tašková, oplechování je z pozinkovaného plechu, vnitřní omítka je vápenná dvouvrstvá, venkovní omítka je vápenná, sokl fasády je obložen z uliční části, běžné vnitřní obklady jsou v kuchyni, koupelně a WC, schodiště není, dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou dřevěná dvojitá, podlahy jsou koberce a keramická dlažba, vytápění je elektrickými přímotopy, elektroinstalace je světelná a třífázová, jističe, bleskosvod není, rozvod vody je studené a teplé železnými trubkami, zdroj teplé vody je elektrický bojler, plynoinstalace není, kanalizace je kameninová z koupelny, WC a kuchyně, sporák je elektrický, v koupelně je vana a umývadlo, záchod je splachovací, další vybavení není.
Zdivo z cihel tl. 300 mm nevyhovuje současnému předpisu a proto tento znak hodnotím částečně podstandard.
Dispozice domu: přízemí - kuchyně, 2 pokoje, spíž, koupelna, WC, chodba, veranda, průjezd Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ budovy: A - nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím Číslo SKP: 46.21.11
Typ konstrukce: zděná
Podkroví: nemá podkroví Střecha: sedlová střecha Dům: řadový, vnitřní Zastavěná plocha
Název Rozměry (m) Plocha (m2)
Přízemí 10,35*8,90 + 2,40*4,90 103,88 Zastřešení 10,35*8,90 + 2,40*4,90 103,88
Obestavěný prostor
Název Výška (m) Zastavěná plocha Obestavěný prostor (m3)
Přízemí 2,85 105,29 296,06
Zastřešení 3,55 105,29 184,39
Obestavěný prostor celkem 480,45
Výpočet koeficientu K4
Pol. Konstrukce a vybavení Provedení Podíl
části
Hodnocení standardu
1. Základy betonové bez izolace 100 % Podstandard
2a. Svislé konstrukce cihly a vepřovice tl. 500 mm. 80 % Standard 2b. Svislé konstrukce cihly tl. 300 mm. 20 % Podstandard
3. Stropy dřevěné rovné 100 % Standard
4. Střecha krov je dřevěný sedlový 100 % Standard
5. Krytina tašková 100 % Standard
6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 100 % Standard 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 100 % Standard
8. Fasádní omítky vápenné omítky 100 % Standard
9a. Vnější obklady sokl z kabřince 50 % Standard
9b. Vnější obklady není 50 % Chybí
10. Vnitřní obklady běžné obklady 100 % Standard
11. Schody nejsou 100 % Chybí
12. Dveře dřevěné hladké 100 % Standard
13. Okna dřevěná dvojitá 100 % Standard
14. Podlahy obytných místností koberce a keramická dlažba 100 % Standard 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 100 % Standard
16. Vytápění elektrickými přímotopy 100 % Standard
17. Elektroinstalace světelná a třífázová 100 % Standard
18. Bleskosvod není 100 % Chybí
19. Rozvod vody železné trubky 100 % Standard
20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 100 % Standard
21. Instalace plynu není 100 % Chybí
22. Kanalizace kameninová 100 % Standard
23. Vybavení kuchyně elektrický sporák 100 % Standard
24. Vnitřní hygienické vybavení WC, vana, umývadla 100 % Standard
25. Záchod splachovací 100 % Standard
26. Ostatní není 100 % Chybí
Pol. Konstrukce a vybavení Hodnocení
standardu Podíl části Obj.
podíl n
1. Základy Podstandard 100 % 0,082 - 0,08200
2a. Svislé konstrukce Standard 80 % 0,212
2b. Svislé konstrukce Podstandard 20 % 0,212 -0,04240
3. Stropy Standard 100 % 0,079
4. Střecha Standard 100 % 0,073
5. Krytina Standard 100 % 0,034
6. Klempířské konstrukce Standard 100 % 0,009
7. Vnitřní omítky Standard 100 % 0,058
8. Fasádní omítky Standard 100 % 0,028
9a. Vnější obklady Standard 50 % 0,005
9b. Vnější obklady Chybí 50 % 0,005 -0,00463
10. Vnitřní obklady Standard 100 % 0,023
11. Schody Chybí 100 % 0,010 -0,01852
12. Dveře Standard 100 % 0,032
13. Okna Standard 100 % 0,052
14. Podlahy obytných místností Standard 100 % 0,022 15. Podlahy ostatních místností Standard 100 % 0,010
16. Vytápění Standard 100 % 0,052
17. Elektroinstalace Standard 100 % 0,043
18. Bleskosvod Chybí 100 % 0,006 - 0,01111
19. Rozvod vody Standard 100 % 0,032
20. Zdroj teplé vody Standard 100 % 0,019
21. Instalace plynu Chybí 100 % 0,005 -0,00926
22. Kanalizace Standard 100 % 0,031
23. Vybavení kuchyně Standard 100 % 0,005
24. Vnitřní hygien. Vybavení Standard 100 % 0,041
25. Záchod Standard 100 % 0,003
26. Ostatní Chybí 100 % 0,034 -0,06297
Σ n -0,23089
K4 = 1 + (0,54 * n) = 1 + [0,54 * (-0,23089)] = 0,875319
Výpočet opotřebení
Výpočet opotřebení je proveden analytickou metodou, jelikož byla provedena v roce 1985 rozsáhlá rekonstrukce a celková modernizace rodinného domu.
Upravený objemová podíl (A) jednotlivých konstrukcí a vybavení je vypočítán jako podíl na sumě upraveného podílu daného součinem podílu jednotlivé části v %, objemového podílu
uvedeného v příloze č. 14 a koeficientu vyjadřujícího úroveň standardu (pokud je vybavení
podstandardní, je koeficient roven 0,46, pokud chybí je roven 0,00 a pokud je nadstandardní, rovná se 1,54.
Pol. Konstrukce a vybavení Upravený
obj. podíl (A) Stáří (B) Životnost
(C) B/C*100A
1. Základy 0,04309 78 130 2,58556
2a. Svislé konstrukce 0,19376 78 100 12,09043
2b. Svislé konstrukce 0,02228 78 90 0,38622
3. Stropy 0,09025 78 90 7,82187
4. Střecha 0,08340 78 90 7,22780
5. Krytina 0,03884 22 60 1,42424
6. Klempířské konstrukce 0,01028 22 60 0,37700
7. Vnitřní omítky 0,06626 22 60 2,42958
8. Fasádní omítky 0,03199 22 50 1,40748
9a. Vnější obklady 0,00286 22 50 0,06283
9b. Vnější obklady 0,00000
10. Vnitřní obklady 0,02628 22 50 1,15614
11. Schody 0,00000
12. Dveře 0,03656 22 50 1,60855
13. Okna 0,05941 22 50 2,61389
14. Podlahy obytných místností 0,02513 22 50 1,10588
15. Podlahy ostatních místností 0,01142 22 50 0,50267
16. Vytápění 0,05941 22 50 2,61389
17. Elektroinstalace 0,04912 22 50 2,16149
18. Bleskosvod 0,00000
19. Rozvod vody 0,03656 22 40 2,01068
20. Zdroj teplé vody 0,02171 22 40 1,19384
21. Instalace plynu 0,00000
22. Kanalizace 0,03542 22 50 1,55828
23. Vybavení kuchyně 0,00571 22 30 0,41889
24. Vnitřní hygien. Vybavení 0,04684 22 40 2,57619
25. Záchod 0,00343 22 50 0,15080
26. Ostatní 0,00000
Σ (B/C*100A) 55,484194
