Bankovní institut vysoká škola Praha
Katedra financí a ekonomie
Vyhodnocení nabídky hypotečních úvěrů na českém bankovním trhu
Bakalářská práce
Autor: Gabriela Šišková, DiS.
Bankovní management Vedoucí práce: Ing. Olga Šeflová
Praha Červen, 2014
Prohlášení:
Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu.
Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze, dne Gabriela Šišková
Poděkování:
Děkuji své vedoucí bakalářské práce, Ing. Olze Šeflové za příkladné vedení práce a připomínky.
Anotace
Bakalářská práce se zabývá účelovými hypotečními úvěry, poskytovanými na financování bytových potřeb klientů občanů. Nejprve je provedena analýza a poté komparace hypotečních úvěrů 4 vybraných bank (mBank, Equa bank, Česká spořitelna Wüstenrot hypoteční banka). Analýza obsahuje úplné nabídky bank a komparace je provedena pro hypoteční úvěry s fixní a variabilní úrokovou sazbou. Dále práce obsahuje návrh na optimální financování bytových potřeb dle konkrétních poţadavků simulovaného klienta a dle povedení komparace obchodních nabídek a poţadavků jednotlivých bank. Na závěr práce jsou formulovány výsledky, závěry a perspektivy hypotečního financování v ČR.
Klíčová slova: hypoteční banka, hypoteční úvěr, úroková sazba, úrok, úmor, poplatky
Annotation
This bachelor’s work deals with mortgage loans specialized in house needs financing.
At first, I choose 4 banks (mBank, Equa bank, Česká spořitelna Wüstenrot hypoteční banka) in order to analyse and comparise its banking offers. The analysis includes offers of all mortgages products and comparasion is done for mortgages with fixed and variable interest rate. This work also includes suggestion for optimal house needs financing according to requirements of simulated client and according to banking offers and requirements of choosen banks. In conclusion, I deal with defining results, conclusions and prospects.
Key words: mortgage bank, mortgage loan, interest rate, interest, repayment of principal, fees
5 Obsah
Úvod ... 7
1 Teoretické vymezení hypotečních úvěrů ... 9
1.1 Legislativní vymezení hypotečních úvěrů ... 9
1.2 Parametry hypotečního úvěru na bytové potřeby ... 9
1.2.1 Výše hypotečního úvěru ... 9
1.2.2 Účel hypotečního úvěru ... 10
1.2.3 Způsoby čerpání ... 11
1.2.4 Splácení hypotečního úvěru ... 11
1.2.5 Splatnost hypotečního úvěru ... 14
1.2.6 Úročení hypotečního úvěru ... 14
1.2.7 Zajištění hypotečního úvěru ... 15
1.3 Hypoteční úvěrový proces ... 16
2 Metodologie práce ... 21
3 Analýza a komparace hypotečních úvěrů s fixní a variabilní úrokovou sazbou ... 23
3.1 Analýza hypotečních úvěrů s fixní úrokovou sazbou ... 23
3.1.1 Analýza mBanky ... 23
3.1.2 Analýza Equa bank ... 27
3.1.3 Analýza Česká spořitelna ... 33
3.1.4 Analýza Wüstenrot hypoteční banky ... 35
3.2 Komparace hypotečních úvěrů s fixní úrokovou sazbou ... 39
6
3.3 Analýza hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou ... 44
3.4 Komparace hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou ... 44
4 Návrh optimální varianty financování dle poţadavků klienta ... 47
4.1 Představení klienta ... 47
4.2 mBank ... 47
4.3 Equa bank ... 48
4.4 Česká spořitelna ... 49
4.5 Wüstenrot hypoteční banka... 50
4.5.1 Vyhodnocení ... 51
5 Výsledky, perspektivy ... 53
5.1 Výsledky ... 53
5.2 Perspektivy ... 53
Závěr ... 54
Seznam grafů, tabulek a příloh ... 57
7
Úvod
A. H. Maslow povaţuje bydlení za fyziologickou potřebu. Jedná se o základní kámen našeho ţivota, od kterého se odvíjí celá naše budoucnost. Bydlení je základem pro další lidské potřeby, kterými je zdraví, fungující rodina, přátelství, seberealizace, uznání a úcta druhých.
Finance na bydlení jsou potřebné vţdy, ať uţ na placení nájmu, pro splácení půjčky, rekonstrukci bytu, nebo přinejmenším na vybavení domácnosti.
Základy moderního bankovního systému byly vytvořeny na přelomu 19. a 20. století. Pilířem bankovnictví v té době byly akciové banky, ústavy lidového peněţnictví (spořitelny, občanské a ţivnostenské záloţny, okresní hospodářské záloţny, kampeličky), ale existovaly také zemské banky, hypoteční banky a soukromé hypoteční domy. Koncem roku 1918 existovalo na českém území 22 domácích bank s akciovým kapitálem 529 mil., z toho bylo 14 ústavů českých a 8 německých. Od roku 1918 docházelo k postupné emancipaci a snahy osvobodit se od závislosti na Vídni, toto snaţení bylo dovršeno vyhlášením Československa jako samostatného celního území v únoru 1919 a 25. února zavedením československé měny.
Zároveň byl zřízen Bankovní úřad při ministerstvu financí. Bankovní úřad při ministerstvu financí měl na starost provádění měnové politiky např. zajištění stabilizace koruny a určování úrokových sazeb. Fungoval do roku 1926 a jednalo se o předchůdce Národní banky československé. Od roku 1926 do 1939 a od 1939 do 1945 zde fungovala Národní banka československá. V meziválečném období byla přejmenována na Národní banku pro Čechy a Moravu. Na Slovensku v tomto období existovala Slovenská národní banka. Národní banka Československá byla zrušena zákonem č. 31/1950 Sb. o Státní bance československé byla a nahrazena Státní bankou československou. Státní banka československá existovala aţ do roku 1992 a v roce 1993 byla nahrazena Českou národní bankou (ČNB), která je centrální bankou v současnosti. 1
První fungující hypoteční banka vznikla v Čechách ve druhé polovině 19. století. Jednalo se o Hypoteční banku království Českého v Praze zaloţenou v roce 1864 jako banka pro získávání úvěru na domovní a pozemkový majetek.
1 Zpracováno podle knihy Dějiny bankovnictví v českých zemích
8
Před první světovou válkou bylo v Čechách celkem šest hypotečních bank: Zemský banka Království českého v Praze, Hypoteční banka Království českého v Praze, Hypoteční banka Markrabství Moravského v Brně, Zemědělská banka Markrabství moravského v Brně, Rakousko – slezský pozemkový ústav v Opavě, Komunální úvěrní ústav v Opavě. Tento počet se v meziválečném období sníţil na 4 (Zemská banka, Hypoteční a zemědělská banka moravská, Slezský pozemkový a komunální úvěrní ústav, Hypoteční banka česká). Hypoteční banky měly velký význam ve třicátých letech 20. století., v době krize. Docházelo k nárůstu počtu hypotečních úvěrů, neboť byly dostupnější neţ jiné druhy úvěrů. V období okupace došlo k zastavení vývoje a vzhledem k historickému vývoji v Československu po roce 1948 vymizela oblast hypoték z vědomí občanů.
V současné době poskytují hypoteční úvěry univerzální banky a banky specializované na poskytování hypotečních úvěrů, kterými je Hypoteční banka, a.s. a Wüstenrot hypoteční banka a.s..
Cílem bakalářské práce je analyzovat nabídky různých bank na českém hypotečním trhu a doporučit klientovi pro něj nejvýhodnější variantu financování. Současný trh s úvěry je představen porovnáním rozdílů (výhod či nevýhod) hypotečních úvěrů jednotlivých bank na českém trhu, neboť kaţdá banka má odlišné úrokové sazby a odlišné poplatky. Stěţejní je vybrat tu, kde klient bude mít nejniţší náklady na splácení hypotečního úvěru. Prvním krokem bude provedení analýzy úvěrů s fixní úrokovou sazbou a její následné vyhodnocení.
Druhým krokem bude provedení analýzy a vyhodnocení úvěrů s variabilní úrokovou sazbou.
Na závěr bude provedena simulace na konkrétním klientovi a je doporučena ,,nejvýhodnější“
nabídka hypotečního úvěru s fixní úrokovou sazbou. V poslední kapitole budou uvedeny závěry, doporučení a perspektivy hypotečního úvěrování v dalších letech.
9
1 Teoretické vymezení hypotečních úvěrů
V oblasti hypotečních úvěrů existuje celá řada pojmů, u kterých je třeba v případě ţádosti o úvěr znát jejich skutečný význam. Neznalost způsobuje špatnou orientaci na trhu hypoték a špatná rozhodnutí. Po seznámení se základními pojmy je důleţité znát podmínky, které si klade kaţdá banka, kdyţ se rozhoduje, zda úvěr poskytne či neposkytne.
1.1 Legislativní vymezení hypotečních úvěrů
Definici hypotečního úvěru najdeme v odstavci 3, § 28, zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb., zákona o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů následovně: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“ Dále dle odstavce 4, § 28, zákona o dluhopisech platí, ţe: „Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.“2
1.2 Parametry hypotečního úvěru na bytové potřeby
1.2.1 Výše hypotečního úvěru
Maximální výše hypotečního úvěru závisí na třech základních faktorech. Prvním je platební schopnost klienta, druhým faktorem je výše zástav (zajištění úvěru) a třetím faktorem je doloţená výše a účel investice do nemovitosti.
Z definice hypotečního úvěru vyplývá, ţe tento typ úvěru musí být vţdy zajištěn nemovitostí.
Můţe být zajištěný nemovitostí, kterou si chce klient pořídit nebo jinou nemovitostí, kterou můţe dát do zástavy. Moţnost půjčky v prvním případě je vázána na 70 % jejich ceny obvyklé (pravá hypotéka).
2 Hypoteční úvěr. Ministerstvo financí České republiky [online]. [cit.2013-10-17]. Dostupné z:
http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/2004/zakon-c-190-2004-sb-3572
10
Banky se však snaţí klientům vyhovět a často poskytují i úvěry nad 70% LTV, potom se jedná o tzv. doplňkový úvěr k úvěru hypotečnímu. Klientovi je tento úvěr prezentován jako jeden hypoteční úvěr a bývá poskytnut aţ do 100 % LTV.
Doloţená výše a účel investic se v případě koupě nemovitosti dokládá kupní smlouvou, při výstavbě rozpočtem stavby atd. 3
Platební schopnost klienta představuje jeho schopnost splácet hypoteční úvěr. Prokazuje se porovnáním jeho příjmů s velikostí splátek. Vzhledem k tomu, ţe ke splácení úvěru nelze pouţít celé příjmy, kterými klient disponuje, hypoteční banka hodnotí dostatečnost jeho příjmů. Dostatečnost příjmů se posuzuje tak, ţe od celkových příjmů klienta banka odečte určitou část (nazvanou odpočtovou část), o které se ví nebo předpokládá, ţe ji bude nezbytně potřebovat k jiným účelům. Odpočtová část je tvořena neopominutelnými finančními výdaji, jako jsou daně, poplatky, splátky jiných, dříve přijatých úvěrů, pojistné majetkového a ţivotního pojištění, výţivné, platby předepsané soudem a dále náklady na existenci rodiny (stanovené na základě ţivotního minima). Rozdíl mezi celkovými příjmy a touto odpočtovou částí představuje úvěrovou kapacitu klienta. Bude-li splátka úvěru menší nebo stejně velká jako úvěrová kapacita hovoříme o dostatečné platební schopnosti klienta. 4
1.2.2 Účel hypotečního úvěru Účelové hypoteční úvěry
Čerpání úvěru je přísně účelové, účel je vymezen v úvěrové smlouvě. Účelem hypotečního úvěru můţe být výstavba + dostavba (případně i nástavby, vestavby, přístavby), koupě nemovitosti do osobního vlastnictví, rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitosti, koupě stavebního pozemku, refinancování hypotečního úvěru, vypořádání manţelů (příbuzných), konsolidace účelových. Účelovost je kontrolována tak, ţe prostředky jsou čerpány přímo na účet prodávajícího nebo jsou prostředky uvolňovány na základě vystavených faktur dodavatelů ve shodě se Smlouvou o dílo a Zprávou o průběhu výstavby/rekonstrukce provedenou znalcem.
3 BARDOVÁ, D., R. OPLTOVÁ a F. PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1 vyd. Praha: Nakladatelství CONSULTINVEST, 1997, 18s. IBSN 80-901486-5-4
4 BARDOVÁ, D., R. OPLTOVÁ a F. PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1 vyd. Praha: Nakladatelství CONSULTINVEST, 1997, 24s. IBSN 80-901486-5-4
11 Neúčelové hypoteční úvěry
Pro neúčelové hypoteční úvěry je pouţíváno označení americká hypotéka. Tyto úvěry jsou pouţívány např. při koupi druţstevního podílu, úhrady členského podílu a zpětného proplacení vlastních finančních prostředků investovaných do nemovitosti.
1.2.3 Způsoby čerpání
Hypoteční úvěry mohou být čerpány jednorázově či postupně, přičemţ u jednotlivých případů se způsob odvíjí od účelu, na jaký je úvěr poskytován.
Jednorázové čerpání se pouţívá v případech kdy je z úvěru financována koupě jiţ existujícího objektu (např. nemovitosti), nebo pokud je hypoteční úvěr pouţit na splácení jiného, dříve poskytnutého úvěru. Postupné čerpání se naproti tomu sjednává tehdy, je-li z úvěru financována výstavba či rekonstrukce nemovitosti. Úvěr je v tomto případě poskytován postupně na úhradu nákladů spojených s výstavbou či rekonstrukcí. Pokud financovaná nemovitost slouţí současně jako zástava za poskytnutý úvěr, potom musí být po celou dobu splněno to, ţe výše poskytnutého úvěru nepřesáhne zastavitelnou hodnotu (či její stanovenou část) nemovitosti.5
1.2.4 Splácení hypotečního úvěru
Splácení můţe být buďto jednorázové nebo postupné, případně je moţno pouţít kombinaci uvedených způsobů. Jednorázové splácení se u hypotečních úvěrů pouţívá jen ve specifických případech, a to u těchto typů hypotečních úvěrů: termínované (s pevnou dobou splatnosti) v podobě odkladu splátek aţ do konce doby splatnosti (nebo do několika etap).
Jednorázové splacení termínových hypotečních úvěrů probíhá v kombinaci s ţivotním pojištěním nebo stavebním spořením. Dluţník po celou dobu splácí pouze úroky z úvěru a vedle toho si zároveň vytváří fondy (např. ve formě ţivotního pojištění nebo stavebního spoření), ze kterých pak v okamţiku splatnosti hypotečního úvěru uhradí i dluţnou částku.
Výhodnost spočívá v moţnosti odepisování zaplacených úroků od daňového základu a ve skutečnosti, ţe tvorba fondu je výhodně úročena.
5 DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. vyd. Praha: Linde, 2005, 530 s. IBSN 80-7201-515-X
12
Pro banky je výhodnější systém opírající se placení ţivotního pojištění, protoţe má banka záruku zaplacení i v případě smrti dluţníka.
Jednorázové splacení hypotečních úvěrů s dobou splatnosti neurčitou vychází z toho, ţe klient platí pouze úroky a nesplácí jistinu s tím, ţe v případě, ţe dluţník umře, převezme dluh dědic nebo bude jistina splacena z výnosu z prodeje zadluţené nemovitosti. Pro banku se jedná o tzv. věčnou rentu – věčný úrok, pro dluţníka je úrok jistou formou nájemného.
Postupné splácení je nejrozšířenější metoda splácení, ve kterém obvykle klient splácí úvěr formou pravidelných splátek. Metodám nepravidelných splátek se banky spíše vyhýbají.
Pravidelné splácení můţe být realizováno: degresivními splátkami, konstantními splátkami (anuitními formami) nebo progresivními splátkami. Splátkou rozumíme součet úmoru a úroku. Úmor je splacená část doposud nesplaceného dluhu, čili tzv. jistiny. Úrokem nazýváme částku rovnající se násobku úrokové sazby a jistiny (tedy doposud nesplacené částky úvěru) za smluvené období.
Graf 1 - Anuitní splácení hypotečních úvěrů
Zdroj: kalkučka mBank společnosti Insia, a.s.
13
Na základě grafu vidíme, ţe měsíční splátka anuitního splácení úvěru se skládá ze splátky úroku a splátky jistiny (úmoru).
Poměr splátky úroku a úmoru se mění tak, ţe splátka úroku klesá a splátka úmoru stoupá, přičemţ celková měsíční splátka zůstává stejná. Graf č. 1 znázorňuje anuitní splátku s úrokovou sazbou 2, 49 % p.a..
V případě degresivního splácení splácí dluţník pravidelně konstantní, neměnnou částku úmoru a úměrně poklesu doposud nesplacené jistiny sniţující se částku úroku.
Splátky mají tedy klesající charakter. Jedná se o metodu, která je vhodná především u podnikatelských subjektů, kteří si mohou úroky zahrnovat do jejich daňových základů.
Graf 2 - Porovnání anuitního a degresivního splácení
Zdroj: kalkulačka mBank společnosti Insia, a.s.
Splátky u anuitního splácení jsou po celou dobu neměnné, u degresivního splácení se jejich výše mění. Zpočátku je celková splátka vysoká, zpravidla vyšší neţ u anuitního splácení.
V průběhu splácení se dostane na anuitní splátku, později i pod anuitní splátku. Ke konci splácení je částka podstatně niţší neţ anuitní splátka.
14
Při progresivním splácení splácí dluţník v pravidelných intervalech rostoucí úmor a částky úroku klesající úměrně ke klesající jistině. Prakticky se nepouţívají.6
1.2.5 Splatnost hypotečního úvěru
Doba splatnosti úvěru by neměla překračovat dobu ţivotnosti objektu, který je z úvěru pořizován. V případě hypotečního úvěru jde o pořízení nemovitostí, pro které je typická dlouhá doba ţivotnosti.
To umoţňuje, aby i hypoteční úvěr byl poskytován na delší dobu. Prodlouţení doby splatnosti sniţuje splátky hypotečního úvěru a tím zvyšuje i jeho dostupnost. Na druhé straně ale zvyšuje celkově zaplacené úroky. Standardní splatnost je v České republice od 5 do 30 let, některé banky však poskytují úvěr i na 40 let. 7
1.2.6 Úročení hypotečního úvěru
Pro úročení hypotečních úvěrů se pouţívají především fixní a variabilní úrokové sazby.
Fixní úrokové sazby
V případě, ţe si klient zvolí fixní úrokovou sazbu, výše jeho úrokové sazby se po dobu fixace nemění (nijak nereaguje na změny na finančním trhu). Fixní úrokové sazby jsou většinou na 1, 2, 3, 4, 5, 10 a výjimečně na 15 nebo 20 let.
Variabilní úrokové sazby
Některé banky nabízí variabilní úročení, pro něj je typické, ţe se velikost splátky mění. Tento typ sazby je vázán na sazbu PRIBOR a sazba reaguje na změny na finančním trhu.
Některé hypoteční banky pouţívají takovou konstrukci úrokových sazeb, kdy úroková sazba je vyjádřena konkrétní úrokovou mírou v % p.a., kterou však můţe banka jednostranně změnit.
6 Kolektiv autorů. Specializované bankovnictví. Bankovní institut, 166s. IBSN 80-902243-2-6
7 BARDOVÁ, D., R. OPLTOVÁ a F. PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1 vyd. Praha: Nakladatelství CONSULTINVEST, 1997, 14s. IBSN 80-901486-5-4
15 1.2.7 Zajištění hypotečního úvěru
Dle zákona č. 190/2004 Sb. je základním předpokladem pro poskytnutí hypotečního úvěru zajištění zástavním právem k nemovitosti. Za nemovitost se ve smyslu zákona povaţují pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem: pozemky, rodinný dům, bytový dům, byt, chata a nebytový prostor.
Zastavovanou nemovitostí můţe být nemovitost, která je předmětem hypotečního úvěru nebo jiná nemovitost (či více nemovitostí). Dle zákona hypoteční banky poskytují úvěr aţ do výše 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. V případě, ţe banka poskytne úvěr přesahující tuto výši, je povinna nalézt náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši.
Na nemovitost určenou pro zajištění hypotečního úvěru nesmí být vázáno jiné zástavní právo třetí osoby, výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, a dále rovněţ banky neakceptují takové věcné břemeno, které by bránilo v uţívání nemovitostí. 8
Zástavní právo ve prospěch banky vzniká vkladem Zástavní smlouvy do Katastru nemovitostí. Katastrální úřad má 30 dní na zápis vkladu zástavního práva ve prospěch věřitele, přičemţ právní účinky nastávají zpětně ke dni podání. Do katastru nemovitostí lze zapsat i rozestavěnou nemovitost dle geometrického plánu.
Všechny zastavované nemovitosti musí být pojištěny proti ţivelním škodám a toto pojištění je vinkulováno ve prospěch banky. V některých případech (zejména u vysokých úvěrů nedostatečně zajištěných nemovitostí) je poţadováno další zajištění, např. rizikové pojištění úvěru (pojištění schopnosti splácet), bianko směnka dluţníka, spoludluţníka nebo vinkulace ţivotního pojištění dluţníka, spoludluţníků (téţ u rizikových povolání klientů).
8 Zákon o dluhopisech. Ministerstvo financí České republiky [online]. [cit.2014-05-28]. Dostupné z:
http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/2004/zakon-c-190-2004-sb-3572
16
1.3 Hypoteční úvěrový proces
Proces poskytování a splácení hypotečních úvěrů má svá pravidla, formulovaná jako úvěrové postupy. Organizace úvěrových postupů se skládá ze tří základních fází:
1) Přípravná fáze
V této fázi se klient dle různých kritérií (pověst banky, doporučení, zkušenost, výše úrokových měr) rozhoduje, jaké banky navštíví, respektive kde si sjedná schůzku s bankovním poradcem. Během schůzek se dozví nezbytné informace o hypotečních úvěrech, jaké jsou jeho moţnosti a jaké doklady bude daná banka vyţadovat.
Klient má také moţnost nesjednávat osobní v kaţdé bance individuálně, ale můţe vyuţít sluţby bankovních poradců, kteří zprostředkovávají hypoteční úvěry pro více bank.
Po prozkoumání různých bankovních nabídek si klient vybere pro něj nejpřijatelnější banku.
Dalším krokem obvykle bývá odevzdání ţádosti o hypoteční úvěr (klientem nebo poradcem).
V ţádosti se uvádějí zejména:
základní osobní údaje o ţadateli a jeho spoluţadatelích údaje o zdrojích a výši jeho/jejich příjmů a výdajů
výše, účel (investiční záměr) a předpokládaná doba čerpání a splácení poţadovaného úvěru
popis úvěrového objektu a popis nemovitosti, která bude slouţit jako zástava (pokud není totoţná s objektem úvěru)
K ţádosti je nutné přiloţit řadu dalších dokladů, zejména:
doklady ověřující totoţnost a plné moci
doklady průkazně dokládající příjmy klienta (např. potvrzení od zaměstnavatele, daňové přiznání, účetní výkazy, finanční plány, nájemní smlouvy, úřední rozhodnutí o sociálních dávkách, výţivném apod.)
17
doklady prokazující vlastnictví nebo spoluvlastnictví zastavované nemovitosti v podobě listu vlastnictví z katastru nemovitostí (či z pozemkových knih), nabývacího titulu, snímku z pozemkové mapy apod.
doklady prokazující účel investice do nemovitosti – u koupě kupní smlouva, u výstavby a oprav rozpočet, územní rozhodnutí, stavební povolení s vyznačením nabytí právní moci, smlouva o dílo atd.
doloţení vlastních finančních prostředků ţadatele o úvěr nutných k doplacení rozpočtových nákladů výstavby či rekonstrukce nebo kupní ceny v kupní smlouvě (v případě, ţe úvěr nepokrývá investiční záměr zcela)
ověřený odhad ceny zastavované nemovitosti provedený podle poţadavku hypoteční banky a fotografii zastavovaného objektu
doklad o pojištění nemovitosti, případně o ţivotním pojištění či častěji vyuţívaném pojištění schopnosti splácet úvěr apod.
Při podávání ţádosti o hypoteční úvěr je uţitečné se informovat u konkrétní banky, neboť kaţdá banka můţe mít své vlastní specifické poţadavky. Všechny klientem předloţené podklady pro ověření právní subjektivity a pro posouzení financování musí mít předepsanou formu (originál, kopie, apod.).
Při podávání ţádosti o hypoteční úvěr je také důleţité pamatovat na to, ţe získání některých dokladů můţe trvat i delší dobu a ţe můţe být spojeno i s nemalými finančními náklady, např.
za odhad zastavované nemovitosti.9
9 Kolektiv autorů. Specializované bankovnictví. Bankovní institut. 176 s. IBSN 80-902243-2-6
18 2) Schvalovací fáze
Po předání potřebných dokladů do banky se začne ţádostí zabývat schvalovatel banky.
Schvalovatel banky rozhodne o tom, zda úvěr bude či nebude poskytnut. V případě potřeby můţe hypoteční banka poţádat klienta o další podklady a schválit úvěr aţ na základě dalších dodaných dokumentů. Prověřuje se správnost a úplnost všech údajů uvedených klientem v ţádosti, posuzují se rizika úvěrového případu a stupeň zajištění. Banka (schvalovatel) rozhoduje o poskytnutí nebo neposkytnutí úvěru především na základě vyhodnocení bonity klienta, kvality jeho investičního záměru a hodnoty a vhodnosti zástavy (zastavovaného subjektu).
Při hodnocení bonity úvěrového subjektu (fyzické osoby, které je poskytnut úvěr) se banka soustřeďuje na analýzu jeho právních poměrů, důvěryhodnosti a finanční situace.
Právními poměry je rozuměno, ţe klient musí prokázat, ţe je subjektem práva, to znamená, ţe můţe činit svým jménem právní úkony a zavazovat se.
Důleţitými znaky důvěryhodnosti jsou stabilita jeho finančního hospodaření, přesné a včasné placení platebních a smluvních závazků (zvláště pokud jde o placení daní a splátek úvěrů a úroků). Banky pouţívají při hodnocení úvěrového subjektu informací z registrů, bankovních nebo nebankovních.
Mezi nejznámější registry patří bankovní registr klientských informací provozující společností Czech Banking Credit Bureau (CBCB), nebankovní registr klientských informací provozovaný společností Czech Non-Banking Credit Bureau (CNCB) a registr SOLUS.
Pro stanovení úvěruschopnosti klienta (finanční situace) se provádí scoring občana/domácnosti (ţadatel + spoluţadatelé + osoby ţijící ve společné domácnosti). Scoring je prováděn automatizovaným systémem, manuální posouzení úvěruschopnosti je pouze u rizikovějších, tzv. hraničních úvěrů, u neklientů banky. Provádí se scoring platební schopnosti, majetkový scoring, scoring stability a scoring zajištění. Scoring platební schopnosti zahrnuje výpočet rozdílu příjmy – výdaje (nezbytné běţné náklady na jejich existenci ostatní neopomenutelné finanční výdaje, jako jsou daně, platby pojištění, splátky jiných úvěrů), přičemţ rozdíl by měl být minimálně tak velký, aby pokryl anuitní splátku úvěru.
19
Majetkový scoring je prováděn jen u větších úvěrů. Scoring stability je stanoven na základě typu a délky bydlení a druhu a délce pracovní činnosti. Scoring zajištění zahrnuje bonitu ručitele, ohodnocení nemovitosti, věcí movitých, CP.
Při hodnocení kvality investičního záměru je důleţité rozlišit, zda jde o investici do nemovitosti pro uspokojení individuálních potřeb ţadatele (nepodnikatelské záměry).
Při hodnocení kvality a vhodnosti zástavy je důleţité chápat, ţe kvalita různých druhů nemovitostí v roli zástavy jakoţto garance za splacení hypotečního úvěru je různá. O kvalitě nemovitosti rozhoduje její prodejnost a výnosnost z tohoto prodeje. Moţnost prodeje různých druhů nemovitostí závisí především na jejím charakteru, na její pouţitelnosti. Obecně jsou za nejkvalitnější posuzovány nemovitosti, které mají všestranné vyuţití.10
Dále je vypracován Úvěrový návrh, který prochází schvalovacím procesem, který probíhá odděleně od obchodníků a analytiků, od ředitele pobočky po statutární orgány banky.
Ve výjimečných případech se zpracovává na ţádost klienta Úvěrový příslib, ve kterém se banka zavazuje, ţe poskytne klientovi úvěr v případě splnění stanovených podmínek.
Po schválení je vypracován Návrh smlouvy o úvěru, který obsahuje:
závazek půjčit a závazek zaplatit typ úvěru, výši úvěru, měnu úvěru případně účel pregnantně vymezený
úroková sazba, její konstrukce a způsob úročení způsob a podmínky čerpání
číslo úvěrového účtu (případně číslo účtu příjemce) splatnost úvěru, způsob splácení (splátkový kalendář) stanovení formy zajištění a odkaz na smluvní dokumentaci povinnosti dluţníka a sankce při jejich porušování
další návrhy smluvní dokumentace – ručitelské prohlášení, zástavní smlouvy, apod.
10 Kolektiv autorů. Specializované bankovnictví. Bankovní institut. 177 s. IBSN 80-902243-2-6
20 3. Realizační fáze
V realizační fázi dochází k čerpání, splácení hypotečního úvěru a k monitoringu klienta.
Moţnost čerpat hypoteční úvěr je podmíněna:
podpisem úvěrové smlouvy
podpisem zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky a návrhem na vklad
Jako další podmínka můţe být povaţováno:
pojištění zástavní nemovitosti a vinkulace/zástava pojistného plnění z tohoto pojištění ve prospěch úvěrující banky, kdy se banka jistí pro případ, ţe by nemovitost byla poškozena ţivelními nebo jim roveň postavenými událostmi a ztratila tak svou hodnotu. Pojištění zastavené nemovitosti obvykle poţadují všechny hypoteční banky jako povinné
uzavření ţivotní pojistky nebo uzavření pojištění schopnosti splácet dluţníka a vinkulace výnosu z této pojistky ve prospěch úvěrující banky, kdy se banka jistí pro případ, ţe by dluţník kvůli invaliditě nebo smrti přestal být schopen splácet svůj dluh Čerpání probíhá uvolňováním tranší úvěru na běţný účet klienta a dodatečná kontrola účelovosti probíhá prostřednictvím faktur, zprávy o průběhu výstavby a rekonstrukce, se smlouvou o výstavbě, se smlouvou o dílo apod. Okamţikem prvního čerpání úvěru klientem banka započne proces nazývaný správa hypotečního úvěru. Tento proces zahrnuje zejména kontrolu pravidelnosti a správnosti splácení hypotečního úvěru v souladu se splátkovým plánem a realizaci postupů při nesplácení hypotečních úvěrů podle splátkového plánu.11
Monitoring klienta by měl být prováděn průběţně a zahrnuje především kontrolu plnění dalších povinností klienta (např. periodické předkládání dokumentů) a zpracování hodnotících zpráv (platební morálka klienta, komunikace s bankou, dostatečnost zajištění, apod.).
11 Kolektiv autorů. Specializované bankovnictví. Bankovní institut. 186 s. IBSN 80-902243-2-6
21
2 Metodologie práce
Předmětem zkoumání této bakalářské práce jsou hypoteční úvěry účelové, poskytované na financování bytových potřeb klientů občanů. Hypotečními úvěry neúčelovými ani ostatními hypotečními úvěry se práce nezabývá.
Základní metodou zpracování této bakalářské práce je analýza a komparace vybraných bank poskytujících hypoteční úvěry.
Pro komparaci byly vybrány Equa bank, Wüstenrot hypoteční banka, Česká spořitelna a mBank. Česká spořitelna byla zvolena z důvodu největšího počtu klientů v České republice, Equa bank a mBank jsou reprezentanty dvou novějších bank, které jsou retailově zaměřeny a Wüstenrot hypoteční banka je jednou ze dvou specializovaných bank.
Analýza obsahuje úplné nabídky vybraných bank a komparace je prováděna na základě zvolených kritérií. Kritérií pro porovnání jsou minimální věk ţadatele, max. věk v době splatnosti, minimální výše úvěru, maximální výše úvěru, min. a max. doba splatnosti úvěru a úrokové sazby při stejné délce fixace. Toto srovnání bylo provedeno pro fixní úrokové sazby, které jsou nabízeny všemi vybranými bankami. Pro hypoteční banky, které nabízí více druhů úvěrů, kde se srovnávané parametry mohou lišit byla u Equa bank zvolena standardní Equa účelová hypotéka a u Wüstenrot hypoteční banky Hypotéka Wüstenrot. Analyzovány a porovnávány byly rovněţ variabilní úrokové sazby, kritérii pro srovnání variabilních úrokových sazeb jsou odlišné moţnosti splácení, max. výše LTV a odlišné úrokové sazby pro dané LTV (platné k určitému dni).
Na závěr je provedena simulace na zvoleném klientovi a je provedeno její následné vyhodnocení a doporučení konkrétní bankovní nabídky.
Syntéza získaných poznatků slouţila pro formulaci závěrů, prognóza pro formulaci perspektiv.
22
Informace pro analýzu a komparaci byly získávány z internetových stránek bank, které se však co do obsahu informací výrazně liší. mBank a Wüstenrot hypoteční banka poskytují téměř všechny potřebné informace na svých internetových stránkách. Oproti tomu Equa bank a Česká spořitelna mají nepřehledné a neúplné internetové stránky a často na nich chybí i základní informace (Česká spořitelna např. neuvádí min. výši úvěru a splatnost úvěru).
Pro úplné a srovnatelné informace autorka práce kontaktovala zástupce společnosti VALfin ČR a informace dále zpracovala dle platných metodik jednotlivých bank, případně prostřednictvím telefonních hovorů s bankovními poradci jednotlivých bank. Informace byly rovněţ získány z odborných knih, časopisů, skript a přednášek.
23
3 Analýza a komparace hypotečních úvěrů s fixní a variabilní úrokovou sazbou
Nejprve je provedena analýza hypotečních úvěrů s fixní úrokovou sazbou, následně je provedena analýza hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou.
3.1 Analýza hypotečních úvěrů s fixní úrokovou sazbou
Analýza je provedena u mBanky, Equa banky, České spořitelny a Wüstenrot hypoteční banky.
3.1.1 Analýza mBanky
mBank nabízí hypoteční produkt mHYPOTÉKA light, která slouţí k:
refinancování hypotečního úvěru koupi nemovitosti
výstavbě, rekonstrukci, modernizaci konsolidaci
vypořádání společného jmění manţelů a vyrovnání dědických podílů Hypotéka na koupi nemovitosti
Slouţí k získání prostředků na:
rodinný dům nebo byt v osobním vlastnictví
celoročně obyvatelné nemovitosti určené k individuální rekreaci stavební pozemek
druţstevní byt, hypoteční úvěr musí být zajištěn jinou nemovitostí, která je v osobním vlastnictví
24
Úvěr je poskytován fyzické osobě starší 18 let způsobilé k právním úkonům. O hypoteční úvěr mohou ţádat aţ 4 ţadatelé a ţadatel o hypotéku musí mít stálý zdroj příjmů.
Minimální výše hypotečního úvěru je 200 000 Kč, max. výše hypotečního úvěru je 80 % hodnoty zastavované nemovitosti, poskytovaná výše je max. 15 000 000 Kč.
Klient si můţe vybrat fixní i variabilní úrokovou sazbu. mBank nabízí fixní období v délce 1, 2, 3, 4 nebo 5 let. Po uplynutí této doby si můţete vybrat další fixní období nebo hypotéku převést na variabilní sazbu.
Doba splatnosti je od 12 měsíců do 40 let. Maximální doba splatnosti je limitována věkem 70 let (platí pro nejstaršího ţadatele ke dni úplného splacení hypotéky).
Refinancování hypotečního úvěru
Refinancovat je moţné stávající nevýhodnou hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření.
mBank nabízí zrychlené refinancování tzv. Refinancování 24 a standardní refinancování.
Refinancování 24 představuje zjednodušenou formu refinancování hypotečního úvěru na bydlení, při které je potřeba splnit následující předpoklady:
Ţadatel o hypotéku dokládá čestné prohlášení o výši příjmů
Pro zajištění úvěru bank akceptuje aţ 6 let starý odhad, přičemţ zástavní nemovitost musí zůstat stejná a majitelem nemovitosti musí být ţadatel
Původní úvěr musí trvat minimálně 24 měsíců U standardního refinancování:
Ţadatel o hypotéku dokládá potvrzení o výši příjmu
Podmínky pro ţadatele úvěru, výše úvěru, doby splatnosti, typy variabilních sazeb jsou stejné jako u hypotéky na koupi nemovitosti.
25
Hypotéka na výstavbu, rekonstrukci nebo modernizaci bydlení
Hypotékou je moţné snadno financovat stavbu domu nebo modernizovat stávající bydlení.
Financuje práce prováděné dodavatelsky ale také svépomocí.
Práce prováděné dodavatelsky:
čerpání hypotéky můţe probíhat jednorázově
v případě postupného čerpání, kdy je rozestavěná nemovitost zároveň předmětem zajištění, dokládáte po první výplatě aktualizaci znaleckého posudku, který obsahuje současnou hodnotu nemovitosti a na základě kterého proběhne další čerpání
Práce prováděné svépomocí
čerpání hypotéky probíhá jednorázově nebo postupně, na základě doloţených aktualizací odhadu zástavní nemovitosti
faktury, popřípadě účty, dokládá klient do šesti měsíců od dočerpání úvěru
U hypoték nad 1,88 mil. je moţno na základě vaší ţádosti půjčit aţ 10 % z výše hypotéky navíc.
Podmínky pro ţadatele úvěru, min. a max. výše úvěru, doba splatnosti, typy variabilních sazeb jsou stejné jako u hypotéky na koupi nemovitosti.
Konsolidace
Hypotékou můţe klient financovat:
vaše závazky v bankovních institucích, např. kreditní karty, kontokorentní úvěry, půjčky
závazky ze splátkových či leasingových společností refinancování neúčelové (americké) hypotéky kombinaci všech výše uvedených závazků
26
V rámci konsolidace mBank nabízí neúčelovou půjčku aţ 30 % z výše hypotéky navíc, maximálně 420 000 Kč. Je zde vyţadován odhad nemovitosti, který není starší neţ 6 měsíců.
Nový odhad se provádí dle seznamu odhadců mBank. Maximální výše je 65 % hodnoty zastavované nemovitosti a poskytovaná výše je limitovaná schopností splácet. Doba splatnosti konsolidace můţe být od 12 měsíců do 25 let.
Podmínky pro ţadatele úvěru, min. výši úvěru, typy variabilních sazeb jsou stejné jako u hypotéky na koupi nemovitosti.
Hypotéka na vypořádání společného jmění manželů a vyrovnání dědických podílů Hypotékou můţe klient financovat závazky vůči třetím osobám. Hodnota vypořádání připadající na nemovitost musí být jasně stanovena.
Vypořádání společného jmění manţelů:
hypotékou můţe klient financovat vypořádání nemovitého majetku nebo druţstevních podílů
vypořádání ve smyslu zúţení společného jmění manţelů za trvání manţelství vypořádání majetku po rozvodu
Vypořádání dědických podílů:
hypotékou můţe klient financovat vypořádání nemovitého majetku nebo druţstevních podílů
Podmínky pro ţadatele úvěru, min. a max. výše úvěru, doba splatnosti, typy variabilních sazeb jsou stejné jako u hypotéky na koupi nemovitosti.12
12 mBank [online]. [cit.2014-01-28]. Dostupné z: http://www.mbank.cz/osobni/mhypoteka/
27
Tabulka 1 Základní informace mHYPOTÉKY light
Název hypotéky mHYPOTÉKA light
Počet žadatelů max. 4
Věk žadatele (v letech) min. 18 max. 70
Min. výše úvěru (v Kč) 200 000
Max. výše úvěru (v Kč) 15 000 000 Fixní úroková sazba (v letech) 1, 2, 3, 4 nebo 5
Doba splatnosti min. 12 měs. max. 40 let
Max. výše úvěru (v % LTV) 80
Zdroj: vlastní zpracování dle www.mbank.cz
3.1.2 Analýza Equa bank
V současné době nabízí Equa bank na českém hypotečním trhu Equa účelovou hypotéku a Equa Refinancování. Účelová hypotéka má 3 varianty, standardní Equa účelová hypotéka, Equa účelová hypotéka ,,BEZ“ a Equa účelová hypotéka ,,FIT“. Refinancování hypoték má 4 varianty, standardní refinancování, jednoduché refinancování, hypotéka na refinancování ,,BEZ“ a hypotéka na refinancování ,,FIT“.
Standardní Equa účelová hypotéka
Prostředky z úvěru mohou být vyuţity k jednomu účelu nebo kombinaci více účelů, kterými jsou:
úhrada kupní ceny nemovitosti
vypořádání SJM, dědictví, daru v souvislosti s vlastnictvím nemovitosti
úhrada poplatků za poskytnutí úvěru a za vyhodnocení rizik spojených s nemovitostí koupě druţstevního bytu (druţstevního podílu) – jen v případě zajištění jinou nemovitostí
28
drobná rekonstrukce, tj. jiné výdaje spojené s nemovitostí ve výši max. 20%
sjednaného úvěru
O hypotéku v Equa mohou poţádat společně standardně 1 nebo 2 ţadatelé. Více ţadatelů (max. 4) můţe ţádat o jeden úvěr pouze v případě, kdy jsou s některým z ţadatelů na 1. nebo 2. místě v příbuzenském vztahu (rodiče/děti), nebo jsou/případně se realizací záměru pomocí úvěru stanou vlastníky/spoluvlastníky zastavované nemovitosti. Věk ţadatele musí být vyšší 21 let.
Minimální výše úvěru je 300 000 Kč a max. výše je 90 % standardně a do 100 % hodnoty nemovitosti pro ţadatele vybraného profesního segmentu, poskytovaná výše je limitovaná schopností splácet a je max. 25 000 000 Kč.
Klient si vybírá jednu z fixních úrokových sazeb na 1, 3 nebo 5 let.
Doba splatnosti hypotečního úvěru je od 5 do 35 let. 13 Equa účelová hypotéka ,,BEZ“
Hypotéka je určena na koupi rezidenční nemovitosti (byt, rodinný dům) nebo nemovitosti určené k individuální rekreaci (rekreační chalupa).
Parametry a podmínky poskytnutí jsou u této hypotéky shodné jako u standardní účelové hypotéky, kromě následujících:
LTV max. 60 %; jako předmět zajištění, je zpravidla moţné akceptovat pouze nemovitost z obcí nad 3000 obyvatel a/nebo nemovitost z obcí v okruhu 10 km od hranice Prahy a Brna a/nebo nemovitost, která byla kolaudována maximálně před 3 lety. Ostatní nemovitosti jsou posuzovány individuálně.
hypotéka BEZ je poskytována bez nutnosti dokládání příjmu
13 Equa bank [online]. [cit.2014-01-28]. Dostupné z: http://www.equabank.cz/produkty/hypoteky/ucelova- hypoteka/
29
ţadatel v ţádosti o hypotéku prohlašuje typ příjmu a současně prohlašuje, ţe má dostatečné příjmy k úhradě pravidelných měsíčních splátek poţadovaného hypotečního úvěru vč. příslušných poplatků a také všech ostatních závazků a nákladů domácnosti
klient předkládá poslední výpis z BÚ Equa účelová hypotéka ,,FIT“
Účelová hypotéka „FIT“ je určena na koupi rezidenční nemovitosti (byt, rodinný dům) nebo nemovitosti určené k individuální rekreaci (rekreační chalupa). Hypotéka „FIT“ je určena pro klienty, kteří mají v externích registrech (BRKI, NRKI, SOLUS) takovou historii, která jim neumoţňuje, aby mohli financovat koupi nemovitosti standardní účelovou hypotékou, proto mají moţnost vyuţít hypotéku „FIT“.
Parametry a podmínky poskytnutí jsou u této hypotéky shodné jako u standardní účelové hypotéky, kromě následujících:
LTV max. 60 %; jako předmět zajištění, je zpravidla moţné akceptovat pouze nemovitost z obcí nad 3000 obyvatel a/nebo nemovitost z obcí v okruhu 10 km od hranice Prahy a Brna a/nebo nemovitost, která byla zkolaudována před maximálně 3 lety. Ostatní nemovitosti jsou posuzovány individuálně.
hypotéka FIT zpravidla není určena pro cizince (ani EU ani mimo EU) Standardní refinancování
Prostředky z úvěru mohou být vyuţity k jednomu účelu nebo kombinaci více účelů:
refinancování úvěru poskytnutého na investici do nemovitosti; nebo ke splacení několika úvěrů poskytnutých na investici do nemovitosti (hypotéka, úvěr od stavební spořitelny, půjčka od úvěrové společnosti)
úhrada poplatku za vyhodnocení rizik spojených s nemovitostí; zahrnutí poplatku do úvěru ovlivňuje LTV
sankce/poplatek za předčasné splacení úvěru
drobná rekonstrukce, tj. jiné výdaje spojené s nemovitostí ve výši max. 20%
sjednaného úvěru
30
LTV max. 90% je poskytováno při kombinaci refinancování s drobnou rekonstrukcí, nebo s jiným účelem úvěru. LTV max. 100 % je poskytováno v případě, ţe refinancované úvěry byly poskytnuty bankami nebo stavebními spořitelnami reportujícími do BRKI.
Fixní úrokové sazby jsou na 3 nebo 5 let.
Podmínky pro ţadatele, doba splatnosti, min. a max. výše úvěru je stejná jako u Standardní Equa účelové hypotéky.
Jednoduché refinancování
Jednoduché refinancování je moţné vyuţít pro:
splacení úvěrů poskytnutých jinou bankou nebo stavební spořitelnou na investici do nemovitosti
refinancovat hypoteční úvěr zajištěný nemovitostí a k tomu maximálně 2 nezajištěné úvěry (nemovitostí nezajištěné) ze stavebního spoření; pro zajištěné úvěry ze stavebního spoření toto pravidlo neplatí, tj. refinancovat lze i několik zajištěných úvěrů ze stavebního spoření
Jednoduché refinancování poskytuje banka bez nutnosti dokládání příjmu.
Ţadatel v ţádosti prohlašuje typ příjmu a současně prohlašuje, ţe má dostatečné příjmy k úhradě pravidelných měsíčních splátek poţadovaného hypotečního úvěru vč. příslušných poplatků a také všech ostatních závazků a nákladů domácnosti. Klient nedokládá potvrzení o příjmu, daňové přiznání příp. další doklady dle typu příjmu, ale dokládá poslední výpis z BÚ.
Ţadateli o úvěr musí být minimálně všichni klienti – osoby v roli dluţníka nebo spoludluţníka u původního, refinancovaného úvěru. Pokud se dluţník původního úvěru v průběhu splácení oţenil (vdala), ale vlastníky nemovitosti se nestali oba manţelé a je jím stále jen dluţník původního úvěru, druhý z manţelů podepíše souhlas se splácením hypotéky z prostředků patřících do SJM a nemusí být spoluţadatelem u Equa hypotéky.
31
Equa bank rozlišuje 2 varianty, podle datumu poskytnutí resp. délky splácení původního úvěru:
původní smlouva k refinancovanému úvěru byla poskytnuta před 1.1.2009 (LTV max.
100 % z původní hodnoty nemovitosti, ale pokud je úvěr v kombinaci s drobnou rekonstrukcí max. 90 % LTV)
původní smlouva k refinancovanému úvěru byla poskytnuta po 1.1.2009 a současně bylo klientem zaplaceno alespoň 24 splátek (LTV max. 90 % z původní hodnoty nemovitosti a to i pokud je úvěr s drobnou rekonstrukcí)
Doba splatnosti, min. a max. výše úvěru je stejná jako u Standardního refinancování.
Hypotéka na refinancování ,,BEZ“
Hypotéka na refinancování „BEZ“ je určena na splacení dříve poskytnutého účelového úvěru na financování nemovitosti.
Parametry a podmínky poskytnutí jsou u této hypotéky shodné jako u Standardní hypotéky na refinancování, kromě následujících:
LTV max. 60 %; jako předmět zajištění, je zpravidla moţné akceptovat pouze nemovitost z obcí nad 3000 obyvatel a/nebo nemovitost z obcí v okruhu 10 km od hranice Prahy a Brna a/nebo nemovitost, která byla kouladována před maximálně 3 lety. Ostatní nemovitosti jsou posuzovány individuálně.
je poskytována bez nutnosti dokládání příjmu
ţadatel v ţádosti o hypotéku prohlašuje typ příjmu a současně prohlašuje, ţe má dostatečné příjmy k úhradě pravidelných měsíčních splátek poţadovaného hypotečního úvěru vč. příslušných poplatků a také všech ostatních závazků a nákladů domácnosti
klient předkládá poslední výpis z BÚ
32 Hypotéka na refinancování ,,FIT“
Hypotéka na refinancování „FIT“ je určena na splacení dříve poskytnutého účelového úvěru na financování nemovitosti.
Parametry a podmínky poskytnutí jsou u této hypotéky shodné jako u Standardní hypotéky na refinancování, kromě následujících:
LTV max. 60 %; jako předmět zajištění, je zpravidla moţné akceptovat pouze nemovitost z obcí nad 3000 obyvatel a/nebo nemovitost z obcí v okruhu 10 km od hranice Prahy a Brna a/nebo nemovitost, která byla zkolaudována maximálně před 3 lety. Ostatní nemovitosti jsou posuzovány individuálně.
hypotéka FIT zpravidla není určena pro cizince (ani EU ani mimo EU)
Tabulka 2 - Základní informace všech hypotečních úvěrů Equa bank
Počet žadatelů max. 4
Věk žadatele (v letech) min. 21 max. 70
Min. výše úvěru (v Kč) 300 000
Max. výše úvěru (v Kč) 25 000 000
Doba splatnosti (v letech) min. 5, max. 35
Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek Equa bank
33
Tabulka 3 - Základní informace pro jednotlivé druhy hypotečních úvěrů
Název hypotéky Max. výše úvěru (v % LTV)
Prokazování příjmů
Fixní úroková sazba (v letech) Standardní Equa
účelová hypotéka
90 nebo 100 (ţadatel vybraného profesního segmentu)
Potvrzení o příjmu
ze zaměstnání 1, 3 nebo 5 Equa účelová
hypotéka ,,BEZ" 60 Čestné prohlášení +
poslední výpis z BÚ 1, 3 nebo 5 Equa účelová
hypotéka ,,FIT" 60 Potvrzení o příjmu
ze zaměstnání 1, 3 nebo 5 Standardní
refinancování
100 nebo 90 (v případě refinancování drobné
rekonstrukce)
Potvrzení o příjmu
ze zaměstnání 3 nebo 5 Jednoduché
refinancování
90 nebo 100 (dle
varianty) Poslední výpis z BÚ 3 nebo 5 Hypotéka na
refinancování ,,FIT"
60 Potvrzení o příjmu
ze zaměstnání 3 nebo 5 Hypotéka na
refinancování ,,BEZ"
60 Čestné prohlášení +
poslední výpis z BÚ 3 nebo 5
Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek Equa bank
3.1.3 Analýza Česká spořitelna
Česká spořitelna nabízí hypoteční úvěr Hypotéka České spořitelny. Účelem úvěru je:
koupě nemovitosti výstavba nemovitosti stavební úpravy nemovitosti
vypořádání vlastnických vztahů týkajících se nemovitosti úplatný převod členských práv, povinností a členského podílu v bytovém druţstvu
34
úhrada jiţ provedených investic do nemovitosti (zpětné proplacení ceny za převod nemovitosti)
splacení úvěru poskytnutého peněţním ústavem a pouţitého shodně s účelem hypotečního úvěru
Ţadatelem o úvěr u ČS jsou fyzické osoby, které mohou nabývat nemovitost v ČR a v úvěrové smlouvě mohou být uvedeny max. 4 dluţníci.
Minimální výše úvěru je 300 000 Kč, max. je 5 0000 0000 Kč. Pokud je předmětem hypotečního úvěru bytová jednotka nebo druţstevní byt hodnota LTV je max. 90 % (klienti ČS 100 %), u rodinného domu (s pozemkem), stavebního pozemku 85 % a u stavby pro individuální rekreaci (s pozemkem) 70 % a poskytovaná výše je limitována schopností splácet. Úvěr do 100 % hodnoty nemovitosti je podmíněn zaplacením jednorázového poplatku 3 000 Kč.
Klient si můţe vybrat fixní nebo variabilní úrokovou sazbu. Fixní úroková sazba je nabízena na 1, 2, 3, 4, 5, 10 nebo 15 let. Po uplynutí této doby si můţete vybrat další fixní období nebo hypotéku převést na variabilní sazbu. Doba splatnosti je minimálně 5 let, maximálně 30 let.
Lze také sjednat varianty hypotéky:
Hypotéka Komplet
Umoţňuje poskytnout Hypotéku ČS s kombinovaným účelem úvěru, který obsahuje účelovou část a doplňkovou část, kterou se klient ve smlouvě o úvěru zavazuje vyuţít výlučně pro účely bydlení. Celková výše úvěru se řídí standardními pravidly.
Výše úvěru doplňkové částky je stanovena aţ ve výši 20% z účelové části, maximálně však 500 tis. Kč. Za sjednání klient platí jednorázový poplatek 3 000 Kč.
Hypotéka s prémií
Nabízí slevu 0,3 % p.a. na úrokové sazbě v prvním období fixace a k tomu finanční bonus, tj. vrácení části uhrazených úroků z úvěru v celkové výši aţ 4 % z vyčerpané výše úvěru - pro druhé a následující období platnosti úrokové sazby (do 20-ti let od podpisu úvěrové smlouvy).
Za sjednání klient platí jednorázový poplatek 3 000 Kč. Splatnost úvěru je minimálně 15 let.
35
Fixovaná úroková sazba je sjednána pouze na 3, 4 nebo 5 let, změna délky fixace je moţná pouze v rámci těchto fixací.14
Tabulka 4 Základní informace Hypotéky České spořitelny
Název hypotéky Hypotéka České spořitelny
Počet žadatelů max. 4
Věk žadatele (v letech) min. 18; max. 67 Min. výše úvěru (v Kč) 300 000 Max. výše úvěru (v Kč) 5 000 000 Fixní úroková sazba (v letech) 1, 2, 3, 4, 5, 10 nebo 15
Doba splatnosti (v letech) min. 5; max. 30 Max. výše úvěru (v % LTV) 100
Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek ČS
3.1.4 Analýza Wüstenrot hypoteční banky
V roce 2014 nabízí produkty Hypotéka Wüstenrot, Hypotéka Refin, Bydlíme s hypotékou, 100 % hypotéka, Hypotéka bez příjmů, Hypotéka na pronájem a Hypotéka na domácnost.
14 Česká spořitelna [online]. [cit.2014-01-28]. http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/hypoteka-ceske- sporitelny/sluzby-hypoteky-ceske-sporitelny-d00019410
36 Hypotéka Wüstenrot
Slouţí k financování:
koupě nemovitosti do osobního vlastnictví
výstavby, dostavby, rekonstrukci nemovitosti – bez nutnosti doloţení faktur vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti
získání členských práv v druţstvu
splacení úvěru dříve poskytnutého na výše uvedené účely15 Ţadateli o úvěr jsou max. 4 osoby, které představují max. 3 domácnosti.
Minimální výše hypotečního úvěru je 300 000 Kč, max. výše je do 90 % hodnoty zastavované nemovitosti, poskytovaná výše je 10 000 000 Kč a je omezena schopností splácet.
Klient si můţe vybrat pouze fixní úrokovou sazbu. Fixní úroková sazba je nabízena na 1, 2, 3, 5 nebo 10 let. Doba splatnosti je od 5 do 30 let.
Hypotéka Refin
Slouţí k refinancování stávajícího úvěru na bydlení. Část Hypotéky Refin můţe být pouţita i na další účel spojený s bydlením, např. na rekonstrukci nebo modernizaci. Fixní úroková sazba je nabízena na 3 nebo 5 let. Podmínky ţadatele úvěru, výše úvěru, doby splatnosti jsou stejné jako u Hypotéky Wüstenrot.
Bydlíme s hypotékou
Spojení hypotéky a překlenovacího úvěru umoţní 100 % financováním záměru bez nutnosti vlastních prostředků.
100% hypotéka Slouţí k financování:
koupě rodinného domu nebo bytu do vlastnictví
koupě a modernizaci v případě, ţe modernizace činí max. 20% celkové výše úvěru získání členských práv v druţstvu v případě zajištění jinou nemovitostí
výstavby, dostavby, rekonstrukci v případě zajištění jinou nemovitostí
15 Wüstenrot hypoteční banka[online]. [cit.2014-01-29]. Dostupné z: http://www.wuestenrot.cz/uvery/hypotecni/
37
Max. výše úvěru je 100 % LTV. Podmínky ţadatele úvěru, min. výše úvěru, doby splatnosti, typy variabilních sazeb jsou stejné jako u Hypotéky Wüstenrot.
Hypotéka bez příjmů
Je vhodná na financování vlastního bydlení pro bonitní klienty, kteří nejsou schopni doloţit příjmy standardním způsobem, tedy pro podnikatele optimalizující daňový základ, vlastníky obchodních společností bez pravidelného příjmu apod.
Min. výše úvěru je 300 000 Kč. Max. výše úvěru je 50 % LTV a max. výše je 3 000 000 Kč a je omezená schopností splácet. Doba splatnosti 5 – 20 let. Úroková sazba je na 3 nebo 5 let.
Podmínky pro ţadatele úvěru jsou stejné jako u Hypotéky Wüstnenrot.
Hypotéka na pronájem Slouţí k financování:
koupě nemovitosti do vlastnictví
výstavby, dostavby, rekonstrukci nemovitosti
vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti investice do objektu individuální rekreace
splacení úvěru dříve poskytnutého na výše uvedené účely
Max. výše úvěru je 70 % LTV a je omezená schopností splácet. Moţnost volby úrokové sazby na 3 nebo 5 let. Podmínky ţadatele úvěru, min. výše úvěru jsou stejné jako u Hypotéky Wüstenrot.
Hypotéka na domácnost Slouţí k vybavení domácnosti.
Min. výše úvěru je 150 000 Kč a max. výše je 70 % LTV a poskytovaná výše je 10 000 000 Kč a je limitována schopností splácet. Doba splatnosti je 5-20 let. Moţnost volby úrokové sazby na 3 nebo 5 let. Podmínky pro ţadatele úvěru jsou stejné jako u Hypotéky Wüstenrot.
38
Tabulka 5 Základní informace všech hypotečních úvěrů Wüstenrot hypoteční banky
Počet žadatelů max. 4
Věk žadatele (v letech) min. 18, max. 70
Max. výše úvěru (v Kč) 10 000 000
Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek Wüstenrot hypoteční banky
Tabulka 6 - Základní informace pro jednotlivé druhy hypotečních úvěrů
Název hypotéky
Min. výše úvěru (v Kč)
Max. výše úvěru (v Kč)
Fixní úroková
sazba (v letech)
Doba splatnosti
(v letech)
Max. výše úvěru (% LTV)
Hypotéka
Wüstenrot 300 000 10 000 000 1, 2, 3, 5 a 10 min. 5, max.
30 90
Hypotéka
Refin 300 000 10 000 000 3 nebo 5 min. 5, max.
30 90
100 %
hypotéka 300 000 10 000 000 1, 2, 3, 5 a 10 min. 5, max.
30 100
Hypotéka
bez příjmů 300 000 3 000 000 3 nebo 5 min. 5, max.
20 50
Hypotéka na
pronájem 300 000 10 000 000 3 nebo 5 min. 5, max.
30 70
Hypotéka na
domácnost 150 000 10 000 000 3 nebo 5 min. 5, max.
30 70
Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek Wüstenrot hypoteční bank
39
3.2 Komparace hypotečních úvěrů s fixní úrokovou sazbou
Tabulka 7 - Komparace parametrů u vybraných bank
Banka mBank Equa bank Česká
spořitelna
Wüstenrot hypoteční
banka Min. doba splácení
(v letech) 1 5 5 5
Max. doba splácení
(v letech) 40 35 30 30
Min. věk žadatele
(v letech) 18 21 18 18
Max. věk v době splatnosti
(v letech) 70 70 67 70
Min. výše (v Kč) 200 000 300 000 300 000 300000
Max. výše (v Kč) 15 000 000 25 000 000 5 000 000 10 000 000
Fixace úrokové
sazby (v % p.a.)
1 rok 2,89 4,39 4,89 4,09
3 roky 2,74 3,09 4,29 3,29
5 let 2,94 3,19 4,09 3,39
Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank Platnost ke dni: 11.2.2014
40
Tabulka č. 7 ukazuje nabízené parametry u vybraných bank. Některé parametry jsou totoţné u všech bank, některé se však výrazně liší. Z tabulky je patrné, ţe nejmenší výše úvěru v hodnotě 200 000 Kč je poskytován mBankou, u ostatních bank je moţné získat min. úvěr v hodnotě 300 000 Kč. Nejvyšší výše úvěru je poskytována Equa bank v hodnotě 25 000 000 Kč, oproti tomu u České spořitelny je moţno si půjčit max. 5 000 000 Kč.
Minimální věk ţadatele 18 let je totoţný u všech bank kromě Equa bank, kde musí být ţadatel o úvěr dosáhnout 21 let. Nejniţší úroková sazba ve všech období fixace je nabízená mBankou a naopak nejvyšší úroková sazba ve všech období fixace je nabízena Českou spořitelnou. Dané úrokové sazby jsou počítány bez jakékoliv poskytované slevy.
Komparace fixace úrokové sazby na 1, 3 a 5 let dle jednotlivých bank:
Graf 3 Fixace úrokové sazby na 1 rok
Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank
Nejniţší úrokovou sazbu na 1 rok fixace nabízí mBank, druhou nejniţší Wüstenrot hypoteční banka, dále Equa bank a nejvyšší úrokovou sazbu nabízí Česká spořitelna. Rozdíl mezi nejniţší a nejniţší úrokovou sazbou jsou 2 % p.a.
41
Graf 4 - Fixace úrokové sazby na 3 roky
Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank
Nejniţší úrokovou sazbu na 3 roky fixace nabízí mBank, druhou nejniţší Equa bank, dále Wüstenrot hypoteční banka a nejvyšší úrokovou sazbu nabízí Česká spořitelna. Rozdíl mezi nejniţší a nejniţší úrokovou sazbou je 1,55 % p.a.
Graf 5 - Fixace úrokové sazby na 5 let
Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank
Nejniţší úrokovou sazbu na 5 let fixace nabízí mBank, druhou nejniţší Equa bank, dále Wüstenrot hypoteční banka a nejvyšší úrokovou sazbu nabízí Česká spořitelna. Rozdíl mezi nejniţší a nejniţší úrokovou sazbou je 1,15 % p.a.
42
Tabulka č. 8 ukazuje přehled slev poskytovaných jednotlivými bankami. Kaţdá z vybraných bank nabízí slevu v případě uzavření ţivotního pojištění/pojištění schopnosti splácet (0,2 nebo 0,25 % p.a.). U některých bank lze rovněţ uplatnit slevu v případě vedení běţného účtu či uzavření stavebního spoření.
Tabulka 8 - Přehled poskytovaných slev na úrokové sazbě
Produkt Sleva (v % p.a.) Typ slevy
Hypotéka České spořitelny
-0,5 Běţný účet
-0,2 Pojištění schopnosti splácet mHypotéka light -0,25 Pojištění schopnosti
splácet
Standardní Equa účelová hypotéka
-0,15 Pojištění schopnosti splácet
-0,3 Běţný účet
Hypotéka Wüstenrot
-0,2 Ţivotní pojištění
-0,1 Stavební spoření
Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank Platnost ke dni: 11.2.2014
S uzavřením hypotečního úvěru jsou kromě slev spojené také poplatky, tabulka č. 9 poskytuje základní přehled o poplatcích účtovaných vybranými bankami.
43
Tabulka 9 - Přehled poplatků
Banka mBank Equa bank Česká spořitelna Wüstenrot
hypoteční banka
Zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr
(v Kč)
0 0 0 0
Poplatek za vedení úvěrového
účtu (v Kč)
0 0 0 0
Poplatek za 1.
čerpání úvěru (v Kč)/ další
čerpání
0/0 0/500 0/500 0/0
Mimořádné splacení úvěru
0 Kč do výše 20
% nesplacené jistiny, 3 % z
objemu mimořádné splátky nad 20 % nesplacené jistiny
0 Kč do výše 20
% nesplacené jistiny, 3 % z
objemu mimořádné splátky nad 20 % nesplacené jistiny
volitelná sluţba za 200 Kč měsíčně
bez sankce za mimořádnou splátku nebo 10 %
z mimořádné splátky
5% z výše mimořádné splátky za kaţdý
započatý rok do konce platnosti úrokové sazby Potvrzení o
zůstatku na účtu zpracované na
žádost klienta
100 0 500 200
Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank Platnost ke dni: 11.2..2014
