Vysoká škola ekonomická v Praze
Diplomová práce
2006 Petra Denková
Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská
Obor: Podniková ekonomika a management
Název diplomové práce:
Oceňování nemovitostí
Vypracovala: Petra Denková
Vedoucí práce: Ing. JanHeřman, CSc.
P r o h l á š e n í
Prohlašuji, že diplomovou práci na téma
„Oceňování nemovitostí“
jsem vypracovala samostatně.
Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloženém seznamu literatury.
V Praze dne 18. prosince 2006 Podpis
P o d ě k o v á n í
Velké poděkování za pomoc při zpracování diplomové práce patří vedoucímu mé diplomové práce panu Ing. Janu Heřmanovi, Csc.
Obsah
1 Úvod ...5
2 Teoretická část...7
2.1 Základní pojmy...7
2.1.1 Nemovitost, stavba, pozemek...7
2.1.2 Obestavěný prostor a zastavěná plocha ...10
2.1.3 Cena a hodnota ...10
2.1.4 Životnost staveb...14
2.1.5 Opotřebení staveb...15
2.1.6 Znalci a odhadci ...16
2.2 Podklady pro oceňování nemovitostí ...17
2.2.1 Katastr nemovitostí...18
2.2.2 Cenová mapa pozemků...19
2.3 Administrativní ocenění ...19
2.3.1 Oceňování nákladovým způsobem...19
2.3.2 Oceňování výnosovým způsobem...20
2.3.3 Oceňování porovnávacím způsobem...21
2.3.4 Oceňování pozemků...22
2.3.5 Oceňování staveb a pozemků výnosovým způsobem ...22
2.3.6 Oceňování rybníků a vodních nádrží...22
2.3.7 Oceňování trvalých porostů...23
2.4 Tržní ocenění nemovitostí ...23
2.4.1 Porovnávací přístup jako forma tržního ocenění...25
2.5 Administrativní ocenění nákladovým způsobem ...29
2.5.1 Rodinný dům ...29
2.5.2 Garáž...31
2.5.3 Chlév...32
2.5.4 Venkovní úpravy ...32
2.5.5 Ocenění pozemku ...32
2.5.6 Ocenění trvalých porostů...34
3 Praktická část...35
3.1 Soubor nemovitostí...35
3.1.1 Popis lokality, ve které se soubor nemovitostí nachází...35
3.2 Výpočet administrativní ceny souboru nemovitostí ...36
3.2.1 Rodinný dům ...36
3.2.2 Garáž...41
3.2.3 Chlév...43
3.2.4 Venkovní úpravy ...46
3.2.5 Trvalé porosty...54
3.2.6 Pozemek ...60
3.2.7 Shrnutí ceny nemovitostí...61
4 Závěr...63
5 Literatura ...65
6 Přílohy ...66
1 Úvod
Oceňování majetku se využívá v mnoha oblastech lidské činnosti. Důvodem oceňování majetku je potřeba osob a institucí nebo účastníků trhu získat pro různé účely nezávislé stanovení ceny.
Problematika oceňování majetku zasahuje hluboko do historie, zejména po roce 1989 u nás vzrostl význam oceňování majetku v důsledku rozpadu centrálně plánované ekonomiky.
Do té doby byly ceny určovány centrálně. Cena neměla vztah ani k trhu, ani k momentálnímu stavu nabídky a poptávky. Z tohoto důvodu neexistovala ani profese znalců, kteří se zabývali tržním oceňováním majetku. Minulý režim tedy jednoznačně upředňostňoval úřední stanovování cen, tudíž platilo, že administrativní cena byla současně i nejvyšší přípustnou cenou a ve většině případů byla podhodnocená.
Oceňování nemovitosti se provádí na přání zadavatele, který by rád zjistil administrativní cenu své nemovitosti pro případ, že by se rozhodl dům prodat a potřeboval by znát cenu nemovitosti pro určení výše daně z převodu nemovitostí, případně pro jiné daňové účely.
Nyní stručně charakterizuji situaci na trhu s nemovitostmi. Jedná se o velmi dynamický trh, který se v České republice neustále rozvíjí. V současné době tvoří nemovitosti přibližně třetinu celkového národního bohatství. Na tomto trhu se pohybuje celá řada tržních subjektů, mezi něž patří nejen fyzické osoby a firmy, ale i realitní kanceláře, investoři, banky, architekti, stavební firmy, obce, stát a v neposlední řadě i katastr nemovitostí.
V případě tržního oceňování je vyžadován zcela individuální tvůrčí přístup, neboť každá z oceňovaných nemovitostí je svým způsobem unikátní. Před samotným oceněním nemovitosti je nutno si položit zásadní otázku, za jakým účelem se oceňování provádí. A teprve na základě toho rozhodnout, jakou metodu pro oceňování zvolit. Můžeme se setkat se dvěma rozdílnými přístupy. Prvním je administrativní princip, kdy se cena zjišťuje dle platného právního předpisu. Druhým je tržní princip, který zohledňuje aktuální situaci na trhu.
V případech, kdy je třeba zjistit cenu nemovitosti pro daňové účely, hledáme cenu administrativní dle vyhlášky Ministerstva financí. Nejširší uplatnění nachází vyhláška v souvislosti s daní dědickou, darovací nebo daní z převodu nemovitostí. Tento způsob má přesná pravidla, kterých se znalec musí při zjišťování ceny nemovitosti držet. Jestliže by více znalců zjišťovalo tuto cenu, pak by měli všichni dospět ke stejnému výsledku.
Tržní cena je cena, za kterou lze danou nemovitost úspěšně realizovat na trhu. Tuto cenu musí určit rovněž soudní znalec, ale je zde méně svázán legislativou a předpisy než u
administrativního principu. Je nutno upozornit, že odhadce nemůže přímo stanovit tržní cenu, neboť ta je cenou při prodeji nemovitosti skutečně dosaženou, a tudíž je možno tržní cenu pouze odhadnout. Odhad tržní ceny je velmi složitý proces, na znalce jsou kladeny vyšší nároky z pohledu znalostí a zkušeností.
U tržního ocenění může docházet k určitému záměrnému nadhodnocování či podhodnocování ceny nemovitosti, protože zde vznikají odchylky od skutečné ceny, což je dáno subjektivním přístupem. Aby k těmto situacím nedocházelo, je v určitých případech nutno při oceňování zjišťovat administrativní cenu. Jak již jsem dříve zmínila, při správném postupu zjišťování vyhláškové ceny nelze zjistit dvě různé ceny při ocenění stejné nemovitosti.
Cílem mé diplomové práce je zjistit administrativní cenu nemovitosti podle oceňovací vyhlášky č. 540/2002 Sb. Než ale přistoupím k oceňování konkrétní nemovitosti – rodinného domu včetně příslušenství a pozemků, pokusím se nejprve podat určitý teoretický úvod do problematiky oceňování nemovitostí. Zaměřím se na vymezení základních pojmů, které se v oblasti oceňování nemovistostí běžně používají a které je nezbytné znát a orientovat se v nich, na charakteristiku administrativního a tržního ocenění, z jakých podkladů oba způsoby vycházejí, jakých metod využívají pro zjištění ceny.
2 Teoretická část
2.1 Základní pojmy
V této kapitole charakterizuji základní právní normy, které se týkají nemovitého majetku a jeho oceňování a dále vymezím důležité pojmy, které se v oblasti oceňování nemovistostí běžně používají.
Zákony, právní úpravy a předpisy týkající se nemovitostí nemají jednotnou úpravu, lze je nalézt v jednotlivých sbírkách. Co se týče oblasti oceňování nemovitostí, nejrozsáhlejší právní normou upravující tuto oblast je zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a dále vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku.
2.1.1 Nemovitost, stavba, pozemek
2.1.1.1 Nemovitost
Věci se dělí na movité a nemovité. Za nemovitosti se považují pozemky a na nich postavené stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Nemovitostmi jsou i porosty, jež jsou součástí pozemků, a také vodní plochy, které pozemky překrývají. Za nemovitosti se považují i nedokončené stavby, které jsou zatím pouze ve stadiu výstavby.
Všechny ostatní věci, které nejsou pevně spojeny se zemí nebo s konstrukcí, která je se zemí pevně spojena, lze považovat za věci movitého charakteru.
Nemovitosti se odlišují od ostatních věcí určitými specifiky:
jsou jedinečné a unikátní co do své podoby a kompozice,
mají nemovitý charakter, z čehož plyne, že jsou nepřenosné a nepřemístitelné,
dosahují ve srovnání s většinou jiného zboží výrazně vyšší životnosti, přičemž u pozemků je tato životnost v podstatě neomezená,
obvykle mají nesrovnatelně vyšší hodnotu oproti jinému zboží,
celková plocha pozemků je dána rozlohou zemského povrchu, resp. státního útvaru, je tedy limitována a nelze ji zvětšit,
přinášejí lidem užitek a z toho plyne všeobecně akceptovaný názor, že je tudíž užitečné nemovitost vlastnit či užívat,
svou existencí a povahou nutně ovlivňují okolí mimo rámec vymezený hranicemi jejich vlastnických práv, takže je ve veřejném zájmu tyto vlivy regulovat.
2.1.1.2 Stavba
Stavby jsou nemovitostí pouze tehdy, jsou-li s pozemkem (stavební parcelou) spojeny pevným základem. Stavba, která není spojena se zemí – je na ní pouze položena (přenosný novinový stánek, přenosný zahradní bazén apod.) – je věcí movitou. Stavby spojené se zemí pevným základem se evidují v katastru nemovitostí – výjimkou jsou drobné přízemní stavby (např. kůlny, prádelny apod.) nebo drobné pozemní stavby (např. sklepy, žumpy apod.).
Zvláštním druhem nemovitosti jsou ostatní podzemní nemovitosti. Považují se za ně stavby a jejich zařízení, která jsou pod zemským povrchem a jsou s ním spojeny pevným východem.
Popis a umístění podzemní stavby v katastru nemovitostí se uvádí pouze tehdy, jestliže vlastník stavby je odlišný od vlastníka pozemku.
2.1.1.3 Pozemek
Pozemek je individualizovaná část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky). Pozemek je charakterizován v § 27 zák. č. 344/92 Sb. jako část zemského povrchu oddělený od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí údržby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsoby využití pozemku.
Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří; pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou.
Výměra parcely je vyjádření plošného obsahu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách tj. v čtverečních metrech. Velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku. Výměra parcely je vyjádřena plošným obsahem průmětu pozemku do vodorovné roviny v plošných metrických jednotkách (zaokrouhluje se na celé čtvereční metry). Podle jejího umístění se nachází buď v zastavěné části obce nebo mimo ji. Pro její určení jsou velmi důležité údaje o jejím využití.
Samostatnými parcelami mohou být např.:
• zastavěné plochy a nádvoří s obytnými nebo hospodářskými budovami,
• osamoceně stojící budovy,
• všechny druhy komunikací.
2.1.1.4 Nabývání nemovitostí
Výstavbou
V případě výstavby existují dvě možné situace, jak nabýt nemovitost. Jedná se jednak o individuální výstavbu, kdy si stavitel postaví nemovitost sám. Druhou možností je objednat si stavbu nemovitosti u specializované stavební firmy. Ve druhém případě dochází k uzavření smlouvy o dílo, ve které se zhotovitel zavazuje k provedení určitého díla a objednatel se zavazuje k zaplacení ceny za jeho provedení.
Kupní smlouvou
Náležitosti kupní smlouvy jsou upraveny v obchodním i občanském zákoníku.
V případě nemovitostí musí být smlouva sepsána písemně a musí obsahovat jména prodávajícího a kupujícího, předmět koupě a cenu. Na základě kupní smlouvy je prodávající povinen kupujícímu předat zboží a potřebné doklady, kupující je povinen zboží zaplatit a převzít.
Vlastnické právo k nemovitosti nenastává dnem podepsání kupní smlouvy, ale až dnem vkladu do katastru nemovitostí.
Darovací smlouvou
V tomto případě je smlouva upravena v Občanském zákoníku. Smlouvou dochází k bezplatnému přenechání předmětu smlouvy, darovaný musí dar přijmout. U darování nemovitosti je vyžadována písemná forma.
Směnnou smlouvou
Prostřednictvím směnné smlouvy dochází ke směně dvou věcí – nemovitostí. Směnná smlouva je upravena v Občanském zákoníku. Každá strana je zároveň kupujícím i prodávajícím a vztahují se na ni podobná ustanovení jako na smlouvu kupní.
Vlastnické právo nastává opět až dnem vkladu do katastru nemovitostí.
Dědictvím
Dědictví je upraveno v Občanském zákoníku. Je možno dědit ze zákona, ze závěti nebo z obou důvodů. Dědictví se nabývá okamžikem smrti zůstavitele. V případě, že neexistují žádní dědici, připadá majetek státu.
Restitucí
Jedná se o nápravu dřívějších majetkových křivd navracením nemovitého majetku původním vlastníkům.
Členění nemovitostí, jak ho uvádí zákon o oceňování majetku, není pochopitelně jediným možným členěním nemovitostí. Vzhledem k tomu, že při oceňování nemovitosti se budu řídit tímto zákonem, uvedla jsem zde právě tento způsob členění nemovitostí.
2.1.2 Obestavěný prostor a zastavěná plocha
2.1.2.1 Obestavěný prostor
Obestavěný prostor je prostor stavebního objektu vymezený vnějšími ohraničujícími plochami. Do zastavěného prostoru se zásadně nezapočítávají římsy, atiky a ostatní nadstřešní zdivo ( např. komínů, ventilací, požárních zdí, štítových zdí apod.). Výpočet obestavěného prostoru musí být doložen názorným rozměrovým náčrtem. Udává se v m3 a tvoří jej:
• základní obestavěný prostor, tj. hlavní část stavebního objektu, která zahrnuje objem základů, objem spodní části objektu, objem vrchní části objektu a objem zastřešení,
• dílčí obestavěný prostor, tj. doplňující stavební části objektu, které leží mimo hlavní část objektu, avšak těsně s ním souvisejí.
OP = OPZ + OPD,
kde OP je obestavěný prostor stavebního objektu, OPZ – základní obestavěný prostor stavebního objektu, OPD – dílčí obestavěný prostor stavebních částí objektu.
2.1.2.2 Zastavěná plocha
Zastavěná plocha objektu je plocha půdorysného řezu vymezená vnějším obvodem svislých konstrukcí v rovině upraveného terénu (tj. ortogonální průmět – stín – budovy jako celku).
2.1.3 Cena a hodnota
2.1.3.1 Cena
Cena je základním ekonomickým pojmem. Stejně tak jako u předchozích výrazů neexistuje pro ni jediná obecně přijatá definice. Lze říci, že cena je peněžním vyjádřením hodnoty; ukazuje, jaké částky je nutné se vzdát, aby mohl být získán určitý statek nebo služba. Je všeobecně chápána jako konkrétní a skutečně požadovaná, nabízená nebo již realizovaná částka.
Zákon o cenách č. 526/1990 Sb. vymezuje cenu jako částku, která je sjednána při nákupu a prodeji zboží, nebo vytvořená pro ocenění zboží k jiným účelům.
Cena je výsledkem vzájemného působení subjektivních názorů (hodnot) účastníků trhu, a to za podmínek oboustranné konkurence. Jejím konkrétním vyjádřením je částka, která je požadována prodávajícím nebo nabízena kupujícím příp. zaplacena za zboží nebo službu při uskutečněném obchodu.
V podmínkách tržní ekonomiky lze hovořit o dvou základních typech cen:
• cenách smluvních
• cenách regulovaných.
Cena smluvní je výsledkem dohody mezi prodávajícím a kupujícím, o její výši nebo o způsobu, jakým bude vytvořena. Vše však platí za podmínky, že je dostatečně obecně znám nebo určen způsob její tvorby. Ani jedna ze smluvních stran nesmí zneužít svého hospodářského postavení k tomu, aby získala nepřiměřený prospěch.
Tvorba regulovaných cen spočívá v určitém stanovení či usměrnění cen cenovými nebo místními orgány; rozhodnutí těchto orgánů jsou potom závazná.
Nyní uvedu čtyři typy cen, které uvádí Zákon o účetnictví č. 536/91 Sb.:
Cena pořízení: cena, za kterou byl majetek pořízen bez nákladů s jeho pořízením související.
Cena pořizovací: cena, za kterou byl majetek pořízen + náklady s jeho pořízením související, jde tedy o cenu historickou bez zohlednění opotřebení.
Reprodukční pořizovací cena: je dle § 25 zákona č. 563/1991 Sb. o účetnictví cenou, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje. Použije se tehdy, jestliže bylo nabytí nemovitosti bezúplatné, nebo pokud je účetní jednotka sama stavebníkem a její vlastní náklady (přímé + nepřímé) reprodukční pořizovací cenu přesahují. Pokud se nejedná o novostavbu, představuje tento druh ceny částku již po zohlednění stáří nemovitosti.
Vlastní náklady: cena odpovídající přímým a nepřímým nákladům, které byly vynaloženy na výrobu nebo jinou činnost s pořízením majetku souvisejících.
V praxi znalců majetku je možno setkat se ještě s následujícími typy cen:
Cena zjištěná: cena, která byla stanovena podle administrativního předpisu, někdy se označuje také jako cena administrativní.
Cena obvyklá: cena, za kterou je možno stejnou nebo srovnatelnou věc (statek) v daném čase a místě prodat nebo koupit, dříve bývala označována též jako obecná.
Cena výchozí: je reprodukční cena, kterou je nutno vynaložit na pořízení stejného (srovnatelného) majetku v okamžiku oceňování.
Cena základní: cena definovaná v cenovém předpisu.
Cena tržní: skutečná cena, která při koupi a prodeji vznikla v určitém čase na konkrétním trhu, odpovídá ceně obvyklé.
Cena platná: cena, která je akceptována kupujícím a je zaplacena; současně jsou schváleny podmínky platnosti celé transakce.
Cena administrativní: cena stanovená podle cenového předpisu; konstrukce takto koncipované ceny je, nebo by měla být, jasně určena právními předpisy (též úřední nebo zjištěná cena).
2.1.3.2 Hodnota
Na trhu nemovitostí se vyskytuje řada příležitostí, kdy není možné zjistit cenu nemovitosti střetem nabídky a poptávky, přesto je však třeba nějakým, všeobecně uznávaným a akceptovatelným způsobem, stanovit její hodnotu. Dochází k ocenění nemovitosti.
Jednotlivé nemovitosti jsou většinou jedinečné, neopakovatelné a liší se v mnoha ohledech. Výsledná hodnota je u většiny postupů ovlivněna jednotlivými charakteristikami konkrétní nemovitosti. Hovoříme o tzv. hodnototvorných faktorech neboli o faktorech ovlivňujících hodnotu majetku. V případě nemovitostí jsou jimi zejména:
• velikost města,
• poloha nemovitosti v obci vzhledem k centru či periferii,
• převládající zástavba v okolí nemovitosti,
• inženýrské sítě,
• dopravní dostupnost,
• obchod a služby v okolí nemovitosti,
• zdravotní středisko a lékárna v okolí nemovitosti,
• možnosti kulturního a sportovního vyžití v okolí nebo části obce,
• školství v části obce,
• dostupnost soustavy úřadů,
• nabídka pracovních příležitostí,
• životní prostředí v okolí nemovitosti,
• složení obyvatelstva (konfliktní skupiny) a hustota zalidnění v okolí nemovitosti,
• přírodní lokalita v okolí, pěkný výhled,
• možnosti parkování v okolí nemovitosti,
• orientace nemovitosti ke světovým stranám,
• použitá stavební technologie, typ stavby (cihlová, montovaná),
• vybavení nemovitosti (podstandard, standard, nadstandard),
• poloha bytu v domě, počet pater v domě, počet bytových jednotek na patře,
• výtah v domě s větším počtem pater,
• sklep, balkon, či terasa jsou-li součástí bytu,
• provedení bytového jádra,
• vlastní topení, možnost regulace topení, malé měsíční resp. provozní náklady apod.
Je zřejmé, že se jedná pouze o omezený výčet nejběžnějších charakteristik, majících na hodnotu nemovitosti vliv.
Hodnota a cena jsou v oblasti oceňování velmi frekventované pojmy. Jisté rozdíly mezi oběma pojmy lze vytušit již intuitivně, často však dochází k jejich zaměňování, a i jejich chápání se v pojetí mnoha autorů či národních úprav liší. Ani u naší odborné veřejnosti termínů hodnota a cena nejsou zcela jednoznačné a jasné. Nezřídka je nutnost rozlišování v úvodu textu deklarována, nicméně později jsou oba pojmy zaměňovány a často dochází k jejich používání v kombinaci s rozličnými přívlastky, jako synonyma. Přestože potom tyto pojmy působí jednoznačným dojmem, může se pod nimi skrývat rozdílný obsah. Proto je účelné specifikovat jednotlivé pojmy a pokusit se postihnout související terminologická úskalí.
Hodnota se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a mezi těmi, kdo kupují a prodávají. Hodnotu vytvářejí čtyři tradiční faktory:
• užitečnost (schopnost uspokojit),
• přání (touha),
• nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou),
• efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla).
Ekonomická teorie analyzuje dva základní typy hodnoty – hodnotu užitnou a hodnotu směnnou.
Užitná hodnota představuje jako ekonomická kategorie užitečnost věci, tj. její schopnost uspokojovat určité lidské potřeby.
Hodnota směnná, neboli ekonomická, se odvozuje z užitné hodnoty zboží, tzn. z jeho schopnosti uspokojit lidskou potřebu prostřednictvím směny. Směnná (ekonomická) hodnota se vyjadřuje cenou, čili prostřednictvím peněz.
Neméně důležité je rozlišení objektivní a subjektivní hodnoty majetku.
Subjektivní hodnota je určována výlučně individuálními preferencemi jednotlivce.
Vyjadřuje význam určitého statku pro uspokojení potřeb jedince (subjektu). Subjektivní směnná hodnota vyjadřuje význam statku pro spokojenost subjektu, který získal statek, svou schopností být směňován.
Objektivní hodnota je určována vztahem mezi lidskými preferencemi a náklady nutnými na uspokojování příslušné lidské potřeby. Objektivní směnná hodnota je schopnost statku být směněn za jiné statky, tedy v podstatě směnná síla.
Je pochopitelné, že subjektivní přístup neposkytuje znalci příliš mnoho prostoru při stanovení hodnoty majetku. Znalec by měl vycházet z určité objektivní představy, tedy představy obecně uznávané okolím.
2.1.4 Životnost staveb
Životnost je schopnost objektu plnit požadovanou funkci v daných podmínkách používání a údržby do dosažení mezního stavu. Mezní stav objektu je charakterizován ukončením užitného života.
Na životnost staveb se můžeme dívat dvěma pohledy. Jednak můžeme mít na mysli technickou životnost stavby, která je uváděna jako doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku, za předpokladu její údržby. Na stavbu je také možno pohlížet z hlediska její ekonomické životnosti. Tou se rozumí doba od vzniku stavby až po okamžik ztráty její ekonomické užitečnosti. Ztráta ekonomické užitečnosti je spojena s trvalou ztrátou výnosů a to vzhledem k nepřiměřeně vysokým nákladům na údržbu. Z ekonomického hlediska se pak jeví jako lepší řešení stavbu odstranit a nahradit novou stavbou, která znovu zhodnotí pozemek.
Užitečný život je časový interval mezi vznikem objektu a okamžikem, kdy intenzita poruch je nepřijatelná nebo kdy je objekt v důsledku poruchového stavu považován za neopravitelný v daných podmínkách.
Způsobilost je schopnost objektu plnit požadavky na služby s danými kvantitativními charakteristikami při daných podmínkách.
Údržba je kombinace všech technických a administrativních činností včetně dozoru, zaměřených na udržování ve stavu, v němž může plnit požadovanou funkci.
Preventivní údržba je údržba prováděná v předem určených intervalech nebo podle předepsaných kriterií a zaměřená na snížení pravděpodobnosti poruchy nebo degradace fungování objektu.
Obnova je souhrn činností, kdy objekt opět získá po poruchovém stavu schopnost plnit požadovanou funkci.
2.1.5 Opotřebení staveb
Věcnou hodnotu stavby ovlivňuje stanovená výše jejího opotřebení, která by samozřejmě měla co nejvíce odpovídat skutečnému stupni degradace stavby. Pro výpočet opotřebení však existuje řada metod, které v sobě odrážejí různé pohledy, pojetí a požadavky na přesnost při jejím použití.
Životnost staveb je uváděna řádově v desítkách let. Opotřebení nemovitostí lze vypočítat celou řadou metod, v následujícím textu uvádím lineární metodu a analytickou metodu.
2.1.5.1 Lineární metoda
Nejběžnější způsob výpočtu míry opotřebení předpokládá, že opotřebení je přímo úměrné stáří budovy, a používá tedy k jejímu stanovení lineární funkci.
∗100
= Ž
O S ,
kde O je opotřebení stavby v %, S - stáří stavby,
Ž – celková životnost stavby
Patrně největší výhodou použití lineární funkce pro výpočet opotřebení je její jednoduchost. Kritiky je jí však často vytýkáno, že přímka neodráží reálný průběh opotřebení,
protože po určitou dobu po uvedení stavby do užívání je její skutečné znehodnocení minimální. Proto bývá doporučována spíše v případech, kdy budova vykazuje znaky silně zanedbané údržby, a její stav je tedy přímo úměrný jejímu stáří.
2.1.5.2 Analytická metoda
Přesnější, ale i náročnější, je analytická metoda výpočtu opotřebení, která je založena na rozdělení stavby na jednotlivé konstrukční prvky, kterým jsou přiřazeny váhy dle jejich podílu na celkové hodnotě stavby. Lineární metodou je zjištěno opotřebení každého konstrukčního prvku zvlášť dle jeho stáří a váženým průměrem podle vah jednotlivých konstrukčních prvků stanoveno celkové opotřebení stavby. Matematicky je postup vyjádřen takto:
⎟⎟⎠
⎜⎜ ⎞
⎝
⎛ +
∗
= Ž
S Ž O 50 S22
kde O je opotřebení stavby v %, Si – stáří i-té části stavby,
Ži – celková životnost i-té části stavby, Pi – podle i-té části na hodnotě celé stavby.
2.1.6 Znalci a odhadci
Ceny nemovitostí jsou oprávněni určovat buď znalci z oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitostí nebo profesionální odhadci majetku.
Znalci a odhadci provádějí oceňování v podmínkách tržního prostředí za předem dohodnutou peněžní úhradu. V současné době působí u nás i v zahraničí komory znalců a odhadců, což jsou právnické osoby ve formě sdružení podle zákona. Jejich posláním je přispívat k dodržování etických principů, sledovat, kontrolovat a podporovat zvyšování profesní způsobilosti celé znalecké obce a kultivovat znalecké a odhadcovské prostředí.
2.1.6.1 Znalci
Znalci jsou nezávislé osoby, které na základě svých odborných znalostí zkoumají, posuzují a hodnotí určité skutečnosti, o kterých vydávají písemný posudek. Znalci jsou jmenováni do funkce ministrem spravedlnosti nebo předsedy krajských soudů a jsou zapsáni v seznamu znalců příslušného kraje. Požadavky na jejich odbornou způsobilost jsou upraveny
v zákoně č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících. Znalci mohou vypracovávat znalecké posudky nejen pro fyzické osoby a podniky, ale také pro orgány státní správy. Jsou sdruženi ve znaleckých komorách, jejichž náplní je zejména zvyšování odborné způsobilosti znalců a dohlížení na dodržování etických zásad. V České republice působí například Asociace znalců a odhadců ČR a Komora soudních znalců ČR.
2.1.6.2 Odhadci
Odhadci se rovněž profesionálně zabývají oceňováním majetku. Podmínky pro vykonávání profese odhadce upravuje zákon č. 455/1991 Sb. o živnostenském podnikání.
Oceňování je zařazeno do koncesovaných živností a je nutno splnit zvláštní podmínky určené tímto zákonem. Služby odhadců jsou využívány různými tržními subjekty, odhadce však není způsobilý provádět znalecké posudky pro řízení správních orgánů a v souvislosti s právními úkony občanů a firem.
2.2 Podklady pro oceňování nemovitostí
Pro správné ocenění nemovitosti jsou důležité podklady, ze kterých lze vyčíst důležité informace mající vliv na ocenění dané nemovitosti. Jsou to zejména podklady týkající se vlastnických a právních vztahů k dané nemovitosti, technických údajů a ekonomických údajů.
Rozsah potřebných podkladů závisí zejména na tom, zda je nemovitost oceňována administrativní cenou podle vyhlášky nebo se vyžaduje její tržní ocenění. Ke správnému tržnímu ocenění je nutno shromáždit větší množství podkladů.
Nyní uvedu přehled základních podkladů nutných k ocenění nemovitosti:
výpis z katastru nemovitostí mladší tří měsíců (tento podklad je nutný k ujasnění vlastnických a právních vztahů k nemovitosti),
kopie katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků mladší tří měsíců,
cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je ještě platná k datu, ke kterému je ocenění prováděno,
výkresová dokumentace staveb,
výpisy z pozemkové knihy,
nájemní smlouvy týkající se oceňované nemovitosti,
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhláška č. 540/2002 Sb. (tyto právní normy jsou nezbytné pro oceňování administrativní cenou. Jsou zde uvedeny postupy výpočtů administrativních cen),
výsledky místního šetření provedeného osobně odhadcem,
případné předchozí odhady tržní hodnoty dané nemovitosti,
odborné časopisy, výpočetní technika a literatura.
2.2.1 Katastr nemovitostí
V katastru nemovitostí jsou evidovány nemovitosti a právní vztahy k nim. Vlastnické a právní vztahy k nemovitostem hrají velmi důležitou roli při určování jak tržní, tak administrativní ceny. Ke zřízení katastru nemovitostí došlo tzv. katastrálním zákonem č.
344/1992 Sb. Jde o soubor informací, zahrnující soupis a popis nemovitostí jednak co do jejich geometrického a polohového určení, jednak i co do evidence vlastnických, jiných věcných práv a jiných právních vztahů. Nemovitosti se evidují podle katastrálních území, která jsou označena šestimístným kódem.
Při uzavírání smluv, které se týkají nemovitostí, je velmi důležité, že ke vzniku vlastnického práva k nemovitosti nedochází jen podpisem smlouvy, ale až rozhodnutím katastrálního úřadu o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Je tedy podmíněn zápisem do katastru.
Vkladem se rozumí zápis do katastru nemovitostí, který vyvolává právní účinnost vzniku, změny nebo zániku smluvně založeného práva k nemovitostem. Netýká se pouze smluv o převodech vlastnictví, ale i celé řady dalších smluv a práv. Jako příklad lze uvést smlouvy o zástavním a podzástavním právu, smlouvy o předkupním právu, právu věcných břemen aj.
Katastr nemovitostí eviduje:
pozemky, členěné podle druhů - zemědělské, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy, nádvoří a ostatní plochy,
budovy - neevidují se drobné stavby do 16 m2, ale např. garáže se evidují,
byty,
nebytové prostory,
rozestavěné stavby.
Údaje katastru, a to parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území jsou podle katastrálního zákona závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. Katastrální úřad na požádání vyhotoví ze souboru popisných informací výpis, opis nebo kopii, jakož i identifikaci parcel.
2.2.2 Cenová mapa pozemků
Cenovou mapou pozemků rozumíme grafické zobrazení pozemků a jejich cen zpravidla v katastru dané obce. Bývají zpracovány v různých stupních podrobnosti. Cenové mapy slouží především k oceňování stavebních pozemků a území obce či města pro účely daně z převodu nemovitosti, daně dědické či darovací a pro další případy, kdy je vyžadováno ocenění podle zvláštního předpisu.
Cenová mapa slouží k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi, ilustruje dosahovanou úroveň tržních cen jednotlivých nemovitostí v daném místě a čase. Současně slouží jako pomůcka pro investory a bývá srovnávací základnou pro hodnocení bankovních zástav, úvěrů, půjček apod.
2.3 Administrativní ocenění
V této kapitole stručně uvedu hlavní zásady postupu při administrativním ocenění nemovitostí podle současně platné vyhlášky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb.
Uvedená vyhláška v jednotlivých paragrafech stanovuje přesný postup oceňování jednotlivých typů nemovitostí. Většina údajů jako jsou základní ceny, koeficienty a další číselné údaje, potřebných pro ocenění je obsažena v přílohách vyhlášky. Druhá část vyhlášky se ve třech hlavách věnuje oceňování staveb, a to nákladovým způsobem, výnosovým způsobem a porovnávacím způsobem. Třetí část vyhlášky upravuje oceňování pozemků, čtvrtá oceňování staveb a pozemků výnosovým způsobem, pátá oceňování rybníků a vodních nádrží a část šestá oceňování trvalých porostů.
2.3.1 Oceňování nákladovým způsobem
První hlava druhé části vyhlášky (§ 3 až § 20) se věnuje oceňování staveb nákladovým způsobem, jež se uplatňuje především u nepronajatých staveb. Jedná se zejména o různé druhy budov (rodinné domy, rekreační chalupy a domky, rekreační chaty a zahrádkářské
chaty), byty a nebytové prostory, které jsou samostatným jednotkami, studny, venkovní úpravy atd. Postup při výpočtu ceny nákladovým způsobem je s ohledem na jednotlivé druhy staveb následující:
• Výpočet fyzického objemu (obestavěný prostor, délka, počet měrných jednotek) dle charakteru stavby.
• Stanovení základní ceny za m3 v závislosti na účelu užití.
• Úprava základní ceny pomocí koeficientů. Koeficienty zohledňují druh konstrukce, velikost průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, průměrnou výšku podlaží v objektu, vybavení stavby, polohu, prodejnost a změnu ceny stavby. Koeficienty vybavení, využití podkroví a řadových domů zohledňují rozdíly konkrétní stavby oproti standardnímu vybavení. Polohový koeficient upravuje cenu o vliv umístění stavby.
Koeficient změny cen přepočítává jednotkové ceny na aktuální cenovou úroveň a koeficient prodejnosti vyjadřuje průměrný poměr mezi nákladovými cenami podle vyhlášky a reálnou tržní hodnotou.
• Součin fyzického objemu, základní ceny a příslušných koeficientů vyjadřuje cenu plnou, tj. cenu před odpočtem opotřebení.
• V závislosti na stáří, předpokládané životnosti a technickému stavu se stanoví opotřebení stavby, a to buď lineární metodou pro celou stavbu najednou, nebo analytickou metodou, kdy opotřebení celé stavby je součtem dílčích opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení.
• Stanovíme rozdíl ceny plné a opotřebení. V některých případech je nutné uplatnit i další faktory jako je nedokončenost stavby či absence základů.
2.3.2 Oceňování výnosovým způsobem
Druhá hlava druhé části vyhlášky (§ 21 a § 22) se věnuje oceňování staveb výnosovým způsobem. Oceňování staveb výnosovým způsobem se uplatňuje v případech, je-li stavbami příp. stavba s příslušenstvím a pozemkem, pronajata jednomu nebo více nájemcům. Výnosová cena nemovitosti se vypočítá jako podíl upraveného ročního nájemného a upravené míry kapitalizace v procentech. Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li tyto doklady k dispozici, stanoví se ve výši obvyklého nájemného způsobem určení ceny obvyklé. Použití obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněno.
Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí. Takto zjištěné roční nájemné se dále upravuje o náklady jako je nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka, odpisy, náklady na údržbu a opravy, náklady na správu podle účetní evidence, částku daně z nemovitosti, pojistné, je-li stavba pojištěna.
2.3.3 Oceňování porovnávacím způsobem
Třetí hlava druhé části vyhlášky (§ 25 a § 26) se zabývá oceňováním staveb a bytů porovnávacím způsobem. Tento druh ocenění se používá pro ocenění samostatných nebo řadových garáží, které netvoří příslušenství jiných staveb, dále bytů ve vícebytovém domě.
V případech, kdy garáž tvoří příslušenství jiné stavby, resp. Její zastavěná plocha nerozdělená příčkami přesáhne 100 m2, se pro její ocenění použije metoda oceňování nákladovým způsobem dle § 8, resp. § 3 vyhlášky.
Cena garáže zjištěná prostřednictvím porovnávacího způsobu se získá jako součin počtu m3 obestavěného prostoru a koeficientu cenového porovnání vypočteného ze vztahu:
∑
∑
=
= = 10
1 10
1
)
* (
n n n
n CPn CP
v v K
K ,
kde KCP je koeficient cenového porovnání, vn – váha n-tého hodnoceného znaku,
KCPn – koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku.
Váhy hodnocených znaků stavby jsou stanoveny v příloze č. 16, tabulka č. 2 vyhlášky č 540/2002 Sb.
Cena bytu ve vícebytovém domě se zjistí jako součin počtu m2 podlahové plochy a základní ceny pravené koeficientem cenového porovnání. Koeficient cenového porovnání vypočteme ze vztahu:
∑
∑
=
= = 22
1 22
1
)
* (
n n n
n CPn CP
v v K
K ,
kde KCP je koeficient cenového porovnání, vn – váha n-tého hodnoceného znaku,
KCPn – koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku.
Váhy hodnocených znaků stavby jsou stanoveny v příloze č. 17, tabulka č. 2 vyhlášky.
V případě podlahové plochy balkónů se navíc násobí koeficientem 0,17, dále podlahová plocha teras a sklepů, pokud nejsou místnostmi, koeficientem 0,10. Cena bytu zahrnuje vybavení uvedené v příloze č. 2.
Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, jako jsou venkovní úpravy, studna apod. Pozemky se oceňují samostatně podle části třetí vyhlášky.
2.3.4 Oceňování pozemků
Oceňování pozemků upravuje část vyhlášky (§ 27 až § 31). V případě, že v obci platí cenová mapa pozemků, stanoví se cena stavebních pozemků dle cenové mapy. V opačném případě se stanoví jeho cena dle § 28 v závislosti na velikosti obce a velkosti okolních obcí.
Takto stanovená cena je dále upravována koeficienty na základě přílohy č. 18 tabulky č. 1 vyhlášky.
Základní cena zemědělského pozemku zapsaného v katastru nemovitostí se zjistí podle bonity půdy a upraví se případnými srážkami a přirážkami a koeficientem prodejnosti. Lesní pozemky se ocení podle převládajícího souboru lesního typu, uvedeném v lesním hospodářském plánu. Cena je opět upravena srážkami, přirážkami a koeficientem prodejnosti.
Ceny jiných pozemků se stanoví dle § 31.
2.3.5 Oceňování staveb a pozemků výnosovým způsobem
Pokud je zjišťovaná cena pronajatého souboru staveb s příslušenstvím včetně pozemků a trvalých porostů, obsahující alespoň dvě stavby, ocení se výnosovým způsobem. Tato cena se stanoví dle § 22 s tím, že míra kapitalizace se stanoví podle základního účelu užití souboru.
2.3.6 Oceňování rybníků a vodních nádrží
V páté části vyhlášky je stanoven postup pro oceňování rybníků a vodních nádrží.
Cena rybníku a malé vodní nádrže se zjistí jako součet ceny pozemku a ceny stavby. Cena stavby rybníku se dále stanoví podle výše nákladů, které by bylo nutné vynaložit na jeho pořízení v místě stavby v době jeho ocenění. Základní cena je následně upravena koeficienty KR1 až KR8, koeficientem změny cen staveb a koeficientem prodejnosti.
Cena velké vodní nádrže, ostatní vodní nádrže a ostatní vodní plochy se zjistí jako součet ceny pozemku a ceny stavby na něm postavené. Cena stavby velké vodní nádrže, ostatní vodní nádrže a ostatní vodní plochy se zjistí dle druhé části vyhlášky.
2.3.7 Oceňování trvalých porostů
Šestá vyhláška v § 33 až § 38 se věnuje oceňování trvalých porostů. Základní cena lesního porostu na lesním pozemku je součtem cen jednotlivých skupin dřevin uvedených v příloze č. 24 v poměru jejich plošného zastoupení v porostu. Základní cena se dále upravuje přirážkami a srážkami dle přílohy č. 29 se zdůvodněním a koeficientem prodejnosti.
Základní cena ovocných dřevin, vinné révy, chmelových rostlin a okrasných rostlin se stanoví dle § 38 vyhlášky a upraví se koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 36.
2.4 Tržní ocenění nemovitostí
V úvodu diplomové práce jsem již objasnila základní odlišnosti tržní hodnoty nemovitosti a administrativní ceny. Tržní ocenění nemovitosti znamená odhad reálné tržní hodnoty nemovitosti. Nelze určovat tržní cenu přímo, ale jedná se pouze o odhad, kterým se znalec nebo odhadce snaží co nejvíce přiblížit k ceně, za kterou by byla nemovitost realizována na trhu. Skutečná tržní cena je až do okamžiku uzavření obchodní transakce neznámá.
Základním a nejdůležitějším východiskem tržního ocenění je samotný trh s nemovitostmi a tržní analýza. Do procesu oceňování nemovitosti by měly být zahrnuty veškeré vlivy, které působí na trhu s nemovitostmi. I při tržním oceňování existují jisté postupy, kterými se můžeme řídit, ale na rozdíl od vyhláškového oceňování je nutno přihlížet ke specifickým tržním podmínkám a zapojit v mnohem větší míře vlastní tvůrčí přístup. Tyto postupy jsou však zcela nezávazné a oceňovací normativy jsou pouze obecného charakteru, přičemž vymezují rámec, v němž se tvorba cen uskutečňuje. Jednotlivci a organizace, které se tržním oceňováním zabývají, si proto vytvořili vlastní zásady a oceňovací postupy.
Tržní ocenění se používá pro odhad ceny, která je předmětem kupní smlouvy, ke spravedlivému vypořádání spoluvlastnictví, k ocenění zástav, kterými je ručeno za bankovní úvěry a k mnoha dalším účelům. Ve výše uvedených případech není použití administrativních cen vhodné, neboť by mohlo docházet ke zvýhodňování nebo naopak poškozování určité strany.
Existují dvě skupiny faktorů působících na výši tržní ceny nemovitosti:
Obecné determinanty – patří sem faktory ovlivňující vývoj na celém trhu nemovitostí:
• nabídka a poptávka na trhu nemovitostí – stav nabídky a poptávky je základním faktorem určujícím cenu nemovitosti. Vždy je nutno vymezit určitý tržní segment, do kterého námi oceňovaná nemovitost patří, a posléze zkoumat nemovitosti se stejnými charakteristikami. Tržní segmenty je nutno naprosto přesně definovat.
Nabídka nemovitostí je dána počtem a typem nemovitostí dostupných k prodeji či k pronájmu v daném segmentu k určitému datu. Na vývoj nabídky působí přirozené stárnutí existujícího fondu budov, rekonstrukce budov a nová výstavba.
Poptávka nemovitostí je dána počtem a typem nemovitostí, k nimž existuje ochota a schopnost je koupit či pronajmout v daném segmentu trhu a k určitému datu. Vývoj poptávky je ovlivňován celkovým ekonomickým vývojem, sociálně demografickým vývojem a kulturními změnami ve společnosti.
Nabídka a poptávka se mohou v různých segmentech trhu nemovitostí diametrálně odlišovat. Například v určitých atraktivních lokalitách může nastávat mnohonásobný převis poptávky po nemovitostech nad jejich nabídkou a naopak v nežádaných lokalitách je vývoj zcela opačný.
• inflace a kupní síla obyvatelstva – v obdobích s vysokou mírou inflace zákonitě roste poptávka po nemovitostech, neboť se investice do nich jeví jako výhodné. Tím vzniká nadměrná poptávka, která ve svém důsledku zvedá ceny nemovitostí.
Konkrétní determinanty – zde jsou zastoupeny charakteristiky související přímo s oceňovanou nemovitostí:
• velikost obestavěného prostoru a pozemku,
• velikost a význam obce, ve které se nemovitost nachází,
• poloha nemovitosti v dané obci,
• vlastnické a jiné právní vztahy k nemovitosti,
• kvalita životního prostředí v dané lokalitě,
• pracovní příležitosti v regionu,
• sociální a kulturní podmínky v obci,
• dopravní spojení aj.
2.4.1 Porovnávací přístup jako forma tržního ocenění
Existuje celá řada metod a postupů, které se dají použít při odhadování tržní hodnoty nemovitého majetku. Nejčastěji se používá porovnávací metoda a proto ji zde podrobněji vysvětlím. Tato metoda odhadu hodnoty nemovitosti vychází z porovnání oceňované nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, které již byly na trhu prodány. Pro úspěšné ocenění tímto způsobem je nutné zajistit, aby oceňované a porovnávané nemovitosti byly srovnatelného rozsahu a kvality. Dalším předpokladem úspěchu je aktuálnost porovnávaných cen, aby nedocházelo ke zkreslení vlivem inflace. Porovnávání musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů. Velmi důležité je, aby srovnávání bylo děláno ve stejných podmínkách, což znamená, že porovnávané nemovitosti musí být ze stejného tržního segmentu jako nemovitost oceňovaná. Při nedodržení těchto základních podmínek značně vzrůstá riziko nepřesného výsledku odhadu.
Pro odhadce a znalce je nesmírně důležité vybudovat si tzv. porovnávací základnu.
Jedná se o databázi, která obsahuje údaje o skutečně realizovaných obchodních transakcích s nemovitostmi a dosažených cenách. Z porovnávací základny se posléze vychází při výběru nemovitostí, které jsou porovnávány s oceňovanou nemovitostí. Potřebné údaje do porovnávací základny jsou velmi obtížně dostupné, ale zároveň naprosto nezbytné pro úspěšné tržní oceňování. Pro získání těchto údajů je možné využít služeb některých soukromých firem, které se sběrem těchto informací zabývají. Příkladem takovýchto soukromých zdrojů informací je informační systém IS MOISES. Základním posláním této databáze je shromažďování, zpracovávání, uchovávání a zpřístupňování informací o uskutečněných obchodech s nemovitostmi v České republice. Údaje jsou zde čtvrtletně aktualizovány, aby byla zabezpečena bezprostřední vazba na aktuální stav trhu. Mnoho cenných informací mohou znalci a odhadci získat rovněž z vlastních zdrojů, zejména z jimi uskutečněných dřívějších odhadů. Další možností je spolupráce s kolegy z oboru a vzájemná výměna užitečných informací. Možným zdrojem informací je také inzerce realitních kanceláří. V tomto případě je však nutno mít na paměti, že inzerované ceny jsou zpravidla vyšší než ceny, kterých bude při prodeji dané nemovitosti skutečně dosaženo.
U každé nemovitosti zařazené do porovnávací základny je nutno znát základní údaje jako je druh nemovitosti a v jakém se nalézá tržním segmentu, dále datum, kdy k obchodu s nemovitostí došlo, a realizovanou cenu. Také jsou důležité údaje o velikosti stavby a rozloze pozemků, o stáří a kvalitě stavby, o její poloze a využitelnosti aj.
Existují dva základní přístupy, jak se dá postupovat při oceňování nemovitostí metodou porovnání. Prvním přístupem je přímé porovnání oceňované nemovitosti s konkrétní obdobnou nemovitostí a její cenou. Je zde velké riziko nepřesného odhadu spojené s bezpečností daného vzorku. Druhou možností je poté metoda nepřímého porovnání, kde je oceňovaná nemovitost srovnávána s hodnotou určité standardní nemovitosti, která vznikne zprůměrováním hodnot jednotlivých porovnávaných nemovitostí.
Riziko špatného odhadu je zde zmírněno rozložením hodnot v rámci průměru.
Vzhledem k unikátnosti každé nemovitosti je jasné, že nemovitosti, které vybereme do porovnávacího vzorku, se budou od oceňované nemovitosti více či méně odlišovat. Žádné zásadní odlišnosti by neměly být při srovnávání opomenuty.
K nejdůležitějším odlišnostem nemovitostí patří zejména:
rozdílné technicko-objemové parametry staveb,
opotřebení stářím,
opotřebení morálním zastaráváním,
odlišnosti v hodnotě staveb plynoucí z různé intenzity údržby,
různá vybavenost staveb,
rozdílná poloha nemovitostí,
odlišnosti v reálné prodejnosti staveb.
K cenovému zohlednění odlišností oceňovaných a porovnávaných nemovitostí se dá využít dvou přístupů.
Přímé přičítání nebo odečítání absolutních peněžních částek formou přirážek nebo srážek za jednotlivé položky z porovnávané ceny. Dá se také využít procentní formu přirážek či srážek.
Zohlednění rozdílů pomocí korekčních koeficientů. V případě shody nabývají tyto koeficienty hodnoty 1, v případě cenově zhoršujících odlišností hodnoty menší než 1 a v případě zlepšujících odlišností hodnotu větší než 1.
Nyní uvedu jedno z možných schémat, pomocí kterého se dá postupovat při odhadování tržní ceny nemovitosti porovnávacím způsobem. Jedná se o metodu nepřímého porovnání pomocí korekčních koeficientů.
Schéma výpočtu porovnávací hodnoty :
PH = (ZCB x Σ m3 OP) x Kinf x Kpar x Kfop x Kmop x Kzav x Kpol x Kvyb x Kvyu x Krpr
PH…………porovnávací hodnota nemovitosti
ZCB……….průměrná obchodovaná cena za 1 m3 obestavěného prostoru standardu Σ m3 OP…...počet metrů krychlových obestavěného prostoru oceňované nemovitosti
Kinf………..inflační koeficient – v tomto koeficientu je zohledněn případný vliv inflace. Ta mohla nastat mezi obdobím, ke kterému oceňujeme nemovitost, a obdobím, ve kterém byly za tržní cenu prodány nemovitosti, z nichž jsme vypočetli standard pro porovnání. Tento koeficient je však využíván minimálně, protože lepším řešením je používat při oceňování časově aktualizovanou porovnávací základnu.
Kpar………koeficient rozdílnosti objemových parametrů – do tohoto koeficientu se promítají například rozdíly týkající se zastavěných a užitných ploch nebo světlých výšek podlaží oceňovaných a porovnávaných nemovitostí. Zde je nutno velmi pečlivě zvážit, jestli trh případné rozdíly skutečně zohlední ve vyšší tržní ceně. Jestliže má oceňovaná nemovitost světlou výšku podlaží 3,2 m a porovnávaný standard např. 3,3 m, pak je velmi diskutabilní, zdali se tento malý rozdíl vůbec nějakým způsobem projeví v tržní ceně.
Kfop……….koeficient fyzického opotřebení – zde je zohledněna technická doba životnosti stavby, její stáří, kvalita konstrukce, pravidelnost údržby a vůbec celkový technický stav nemovitosti. Je-li oceňovaná nemovitost mladší nebo případně v lepším technickém stavu než standard, pak tento koeficient nabývá hodnoty vyšší než 1.
Kmop………koeficient morálního opotřebení – tento koeficient je aktuální zejména u komerčně využívaných staveb, kde vychází z ekonomické životnosti staveb. U staveb využívaných k bydlení si znalec musí položit otázku, v jaké míře oceňovaná nemovitost splňuje požadavky na současný standard bydlení. Jedná se o zohlednění rozdílů v dispozičním řešení staveb, v jejich adaptabilitě, architektuře atd.
Kzav……….koeficient závadovosti – tohoto koeficientu se využívá pouze v případě podstatných závad na oceňovaném objektu, které brání jeho řádnému užívání. Tyto závady jsou brány v úvahu pouze pokud nebyly již dříve zohledněny v koeficientu fyzického opotřebení. U bezzávadových staveb je koeficient roven jedné. V případě nalezení podstatných závad je třeba odhadnout náklady na jejich odstranění a tyto náklady poté promítnout do koeficientu závadovosti.
Kpol……….koeficient polohy – polohový koeficient reaguje na odchylky oceňované nemovitosti od standardu, které souvisejí s polohou nemovitosti. V tomto koeficientu je nutno zohlednit zejména [3]:
demografické poměry,
správní poměry,
klimatické podmínky,
sociální podmínky,
pracovní podmínky,
dopravní spojení,
akustické podmínky – týkají se např. hlučnosti lokality, dopravní frekvence atd.
Kvyb………koeficient vybavenosti – do tohoto koeficientu se promítá rozdílná standardní vybavenost staveb.
Jde zejména o odlišnosti v kvalitě střešní krytiny, vnějších a vnitřních povrchových úprav, obkladů, podlah, tepelných izolací atd.
Kvyu………koeficient využitelnosti – snaží se postihnout schopnost adaptability oceňované nemovitosti vzhledem k měnícím se podmínkám, požadavkům a trendům. Do koeficientu využitelnosti se promítají takové vlivy jako například [3]:
možnosti rozvoje nemovitosti – do této oblasti patří zejména možnost budoucích horizontálních přístaveb nebo vertikálních nástaveb,
univerzálnost a flexibilita prostorů a ploch,
vhodnost k současným a předpokládaným budoucím účelům,
kvalita vlastnických práv.
Krpr………koeficient reálné prodejnosti – je určován na základě odborného odhadu znalce a měl by být podložen pečlivou tržní analýzou. Je třeba, aby odrážel zejména [3]:
obecnou situaci na trhu nemovitostí v příslušném segmentu – stav tržní nabídky a poptávky,
konkurenceschopnost dané nemovitosti,
případná legislativní regulační omezení,
všeobecnou ekonomickou situaci – ta ovlivňuje kupní sílu obyvatelstva,
místní podmínky.
K tomuto schématu je nutno dodat, že koeficienty by měly základní hodnotu oceňované nemovitosti upravit pouze drobně. Korekční koeficienty tuto hodnotu jemně dolaďují a doporučuje se, aby se celková korekce základní ceny standardu pohybovala v rozmezí od 0,8 do 1,2. V případě příliš velké korekce pomocí koeficientů by bylo nutno se zamyslet, jestli nemovitosti, které byly vybrány jako základna pro výpočet porovnávacího standardu, nebyly špatně vybrány.
Závěrem musím k porovnávacímu způsobu oceňování nemovitostí podotknout, že tento přístup je velmi náročný na odborné znalosti a zkušenosti znalce, což je jasně patrné z výše naznačeného schématu pro výpočet porovnávací hodnoty. Také se neobejdeme bez podrobných informací o nemovitostech, se kterými porovnáváme námi oceňovanou nemovitost.
2.5 Administrativní ocenění nákladovým způsobem
V této části diplomové práce poskytnu teoretický úvod k praktické části diplomové práce, přičemž se zaměřím na mnou oceňovaný soubor nemovitostí. Administrativní oceňování nemovitostí podle vyhlášky č. 540/2002 Sb. má jasně daná pravidla, kterých se budu muset při zjišťování ceny držet.
2.5.1 Rodinný dům
Rodinný dům se oceňuje podle § 5 vyhlášky č. 540/2002 Sb. Základní cenu (ZC) rodinného domu zjistím vynásobením počtu zjištěných m3 obestavěného prostoru částkou zjištěnou v příloze č. 6. Mnou oceňovaný rodinný dům patří mezi domy s jedním nadzemním podlažím, podsklepený do poloviny zastavěné plochy prvního nadzemního podlaží se zděnou konstrukcí. Základní cena upravená (ZCU) rodinného domu se dle vyhlášky zjistí vynásobením základní ceny koeficienty K4, K5, Kp a Ki.. Vzorec pro zjištění administrativní ceny rodinného domu tedy vypadá následovně:
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp
ZC = (počet m3 obest. prostoru) x (cena za 1 m3 OP z přílohy) Objasnění jednotlivých komponent vzorce pro výpočet administrativní ceny domu:
Obestavěný prostor – vypočte se jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení.
• Obestavěný prostor spodní stavby je ohraničen:
- po stranách vnějším pláštěm bez izolačních přizdívek, přičemž zdi a větrací a osvětlovací prostory o šířce větší než 0,15 cm se uvažují celým objemem, - zezdola spodním lícem podlahy nejnižšího podzemního podlaží nebo prostoru,
který není podlažím,
- nahoře spodním lícem podlahy prvního nadzemního podlaží.
• Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen:
- po stranách vnějšími plochami staveb,
- dole spodním lícem podlahy prvního nadzemního podlaží, - nahoře horním lícem podlahy půdy.
• Obestavěný prostor zastřešení včetně podkroví u šikmých a strmých střech bez ohledu na jejich tvar se vypočte:
- vynásobením zastavěné plochy půdy a podkroví součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky.
K takto zjištěnému obestavěnému prostoru se následně ještě připočítávají balkony, které vyčnívají přes líc zdi více než 0,5 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m.
Koeficient K4 (koeficient vybavení stavby) zohledňuje rozdíly konkrétní stavby oproti standardnímu vybavení. Koeficient zjistíme výpočtem za použití přílohy č. 14 tab. 3.
Tabulka udává objemové podíly konstrukcí a vybavení pro jednotlivé typy domů, které mohou být standardní, nadstandardní, podstandardní nebo se vůbec nevyskytují.
Výpočet provedeme podle vzorce, který je dán § 5 vyhlášky:
K4 = 1 + (0,54 x n)
n...součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Objemové podíly konstrukcí zjistím z přílohy č. 14, tabulky č. 3. Popis standardního vybavení budov je v příloze č. 6.
Chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 14, vynásobí se její stanovený objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů konstrukcí.
Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.
Koeficient K5 (polohový koeficient) uvádí příloha č 13. Stanovuje 5 možností koeficientu dle významu obce. Měl by rozlišovat různé náklady na stavby v různých místech, ale nezohledňuje polohu v dané obci. Velikost koeficientu je závislá na tom, zda se dům nachází v Praze, Brně nebo Ostravě, v tomto případě je jeho výše 1,20 až 1,25, tedy nejvyšší, nebo např. v ostatních obcích, kdy je dán hodnotou 0,85. Koeficient pro mnou vybranou obci nabývá hodnoty 0,85.
Koeficient Ki (koeficient změny cen staveb). Vzhledem k tomu, že vlivem inflace se ceny mění a základní ceny ve vyhlášce jsou vztaženy k cenové úrovni 1994, je toto v cenovém předpisu ošetřeno tzv. koeficientem změny staveb K, který přepočítává
jednotkovou cenu na aktuální cenovou úroveň. Obecně je nazýván „koeficientem inflace“.
Hodnoty pro jednotlivé druhy staveb jsou uvedeny v příloze č. 35 a třídění je provedeno podle standardní klasifikace produkce SKP. Mnou oceňovaný dům patří mezi domy rodinné jednobytové. Koeficient Ki pro tuto kategorii domů je 1,828.
Koeficient Kp (koeficient prodejnosti), uvedený v příloze č. 36, zachycuje průměrný poměr mezi nákladovými cenami podle vyhlášky a reálnou tržní cenou. Při ocenění podle přepisu vyjadřuje, kolikrát dráže či levněji se nemovitost prodává oproti ceně, zjištěné nákladovým způsobem za použití předchozích koeficientů. Zohlednění prodejnosti nemovitosti poprvé uvažovala vyhláška č. 279/1997 Sb. K tomu byly v příloze č. 33 uvedeny koeficienty prodejnosti, získané ministerstvem financí z daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí. Finanční úřady shromažďují údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti. Tyto údaje pak předávají Českému statistickému úřadu, který je zpracuje podle druhů nemovitostí, okresů a velikosti obcí v okresech. Pro katastrální území Beroun pro obce od 1 do 2 tis. obyvatel je 1,525.
Po vynásobení fyzického objemu základní upravenou cenou získáme plnou cenu, kterou je třeba ještě v závislosti na stáří, předpokládané životnosti a technickém stavu snížit o opotřebení stavby. Ve všech postupech zjištění ceny použiji lineární metodu. Nejprve vypočtu celkové opotřebení stavby v peněžním vyjádření a posléze o tuto hodnotu snížím cenu dané nemovitosti.
2.5.2 Garáž
Garáže se podle vyhlášky oceňují jednak nákladovým a jednak porovnávacím způsobem, přičemž kritériem pro volbu způsobu ocenění je, zda garáž tvoří příslušenství jiné stavby. Samostatné nebo řadové garáže netvořící příslušenství jiných staveb se oceňují porovnávacím způsobem, kdežto garáže tvořící příslušenství jiných staveb se ocení nákladovým způsobem. Vzhledem k tomu, že mnou oceňovaná garáž tvoří příslušenství rodinného domu, budu její cenu zjišťovat nákladovým způsobem podle § 8 vyhlášky č.
540/2002 Sb. Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru je uvedena v příloze č. 9. Jedná se o zděnou garáž podsklepenou do poloviny zastavěné plochy prvního nadzemního podlaží.
Základní cena upravená se u garáží zjišťuje podle vzorce:
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp
Při výpočtu základní upravené ceny se u garáží postupuje zcela analogicky jako u zjišťování ceny rodinného domu. Koeficient K4 určím podle přílohy č. 14, tabulky č. 6.
Koeficient polohový je stejný jako v případě rodinného domu. Koeficient změny cen staveb obsažený v příloze č. 35 činí 1,762. Vzhledem k tomu, že garáž tvoří příslušenství rodinného domu, použije se stejný koeficient prodejnosti jako u rodinného domu, tj. 1,525. Základní cena upravená se ještě upraví o opotřebení.
2.5.3 Chlév
Mnou oceňovaný chlév patří mezi vedlejší stavby a oceňuje se tedy podle § 7 vyhlášky č. 540/2002 Sb. Základní cena upravená se u vedlejších staveb zjišťuje také podle vzorce:
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp
Základní cenu určím podle přílohy č. 8. Koeficient K4 zjistím podle přílohy č. 14, tabulky č.5. Polohový koeficient a koeficient prodejnosti se v případě chléva neliší od koeficientů zjištěných u rodinného domu. Koeficient Ki zjistím z přílohy č.35 – chlév jsem zařadila do skupiny budov pro živočišnou produkci. Koeficient Ki je tedy 1,873. Základní cena upravená se ještě musí upravit o opotřebení.
2.5.4 Venkovní úpravy
Ocenění je prováděno podle § 10 vyhlášky č. 540/2002 Sb. a týká se přípojky vodovodní, elektřiny, plotu s podezdívkou, plotových vrat, plotových vrátek, betonové zámkové dlažby a pergoly. Základní ceny venkovních úprav jsou uvedeny v příloze č. 11.
Kromě základní ceny zjistím v tabulce i předpokládanou životnost, ze které budu později vypočítávat opotřebení. Základní cenu upravenou vypočtu korekcí ZC o příslušné koeficienty:
ZCU = ZC x K5 x Ki x Kp
2.5.5 Ocenění pozemku
Cenu pozemku je možné zjistit dvěma způsoby. U pozemků, u kterých existuje cenová mapa, se cena za 1 m2 zjistí z této mapy. Zpracování cenových map stavebních pozemků se řídí zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku.
