3 Analýza a srovnání právní regulace zdanění ubytovacích služeb v České republice

(1)

(2)

VYSOKÁ ŠKOLA BÁŇSKÁ – TECHNICKÁ UNIVERZITA OSTRAVA EKONOMICKÁ FAKULTA

KATEDRA PRÁVA

Analýza právní regulace a zdanění ubytovacích služeb

Analysis of Legal Regulation and Taxation of Accommodation Services

Student: Bc. Barbora Slatinská

Vedoucí diplomové práce: Dr Mgr. Damian Czudek, Ph.D

Ostrava 2021

(3)

(4)

(5)

Obsah

1 Úvod ... 4

2 Charakteristika právní regulace podnikání ve formě poskytování ubytovacích služeb ... 6

2.1 Základní pojmy ... 6

2.1.1 Podnikatel, podnikání ... 6

2.1.2 Sdílená ekonomika ... 8

2.2 Živnostenský zákon ... 9

2.2.1 Nájem z pohledu živnostenského zákona ... 10

2.2.2 Ubytování z pohledu živnostenského zákona ... 10

2.3 Občanský zákoník ... 10

2.3.1 Nájem z pohledu občanského zákoníku ... 11

2.3.2 Ubytování z pohledu občanského zákoníku ... 13

2.4 Airbnb jako alternativní forma ubytování ... 14

2.5 Porovnání znaků nájmu a ubytování ... 19

3 Analýza a srovnání právní regulace zdanění ubytovacích služeb v České republice 21 3.1 Daň z příjmů ... 21

3.1.1 Daň z příjmů fyzických osob ... 21

3.1.2 Daň z příjmů právnických osob ... 28

3.2 Daň z přidané hodnoty ... 28

3.3 Místní poplatky ... 33

3.4 Elektronická evidence tržeb ... 36

3.5 Daň z nemovitých věcí ... 39

3.6 Srovnání daňového zatížení jednotlivých forem ubytovacích služeb ... 43

4 Návrhy de lege ferenda na změnu v právní úpravě týkající se jejich poskytování, zejména zdanění ... 46

5 Závěr ... 48

Seznam použité literatury ... 50

Seznam zkratek ... 57 Prohlášení o využití výsledků diplomové práce

(6)

1 Úvod

Vlastnictví nemovitosti je samo o sobě investicí. Poptávka po nemovitostech stále roste a lidé mají zájem nejen o investování do vlastního bydlení, čemuž napomáhá nízká sazba hypotečních úvěrů a také fakt, že ceny nemovitostí konstantě rostou a jejich dostupnost je horší a horší. Stále větší zájem je také o koupi nemovitosti jako investiční aktivum, které neslouží k uspokojování bytové potřeby, jehož cena se v čase zvedá a vlastník vydělá už jen na případném prodeji této nemovitosti. K takovéto nemovitosti nemusí člověk přijít pouze koupí, ale může ji nabýt jiným způsobem, například darem nebo v rámci dědictví. Ať tak nebo tak, člověk stojí před rozhodnutím, jak s takovou nemovitostí nakládat dál. Pokud nebyla nemovitost koupena za účelem investice, je jednou z možností, nemovitost prodat ihned. Další možností je ponechat si nemovitost ve vlastnictví, se záměrem ji prodat, až vzroste její cena. V tomto případě nemusí zůstávat nemovitosti prázdná a opuštěná, ale může vlastníkovi generovat příjmy. Obzvlášť v turisticky oblíbených lokalitách není problém sehnat zájemce o užívání těchto nemovitostí, ať už krátkodobě, nebo dlouhodobě. Pokud se vlastník rozhodne přenechávat nemovitost jiným lidem za úplatu, má více způsobů, jak to udělat. Každá tato možnost přináší vlastníkovi jiné povinnosti, jiná práva, rizika, ale také jinou výnosnost, daňové zatížení a ziskovost.

Cílem této práce je vytvořit přehled právní regulace a daňového zatížení těchto možností, které vlastník má, a to konkrétně nájem, standardního ubytování a alternativního ubytování přes platformu Airbnb a vytvořit návrhy de lege ferenda na změnu daňového zatížení.

Pomocí metod analýzy, syntézy, komparace, indukce, dedukce, generalizace a analogie vytvoří práce přehled, který umožní stávajícímu, nebo potencionálnímu vlastníkovi zhodnotit a rozhodnout se, kterou variantu přenechání nemovitosti k užívání chce zvolit.

Druhá kapitola je zaměřena na analýzu právní regulace těchto služeb, kde budou vysvětleny základní pojmy vztahující se k podnikání, sdílené ekonomice, nájmu a ubytování z pohledu zejména občanského zákoníku a živnostenského zákona. Také dojde k představení platformy Airbnb jako alternativní formy ubytování, od původní myšlenky, se kterou byla vytvořena, přes princip jejího fungování, až po celosvětové problémy, které, nejen tato platforma, vyvolává, a s tím spojenou regulaci. V třetí kapitole se práce

(7)

zaměří na daňové zatížení a jiné daňové povinnosti, které jednotlivé formy s sebou přináší. Nejzásadnějšími daněmi v oblasti přenechávání nemovitostí je daň z příjmů, daň z přidané hodnoty, místní poplatky, elektronická evidence tržeb a daň z nemovitých věcí.

V této kapitole bude také porovnáno a vypočteno daňové zatížení na konkrétním příkladu, vztahující se k fiktivní osobě a fiktivní nemovitosti. V poslední kapitole se práce zaměří na vyhodnocení zjištěných informací a vytvoření vhodných návrhů de lege ferenda.

Tato práce byla zpracována k právnímu stavu 31.3.2021

(8)

2 Charakteristika právní regulace podnikání ve formě poskytování ubytovacích služeb

Následující kapitola má za cíl charakterizovat právní regulaci podnikání ve formě poskytování ubytovacích služeb. Mezi ubytovací služby řadíme ubytování, nájem, alternativní formy ubytování. Mezi alternativní formy ubytování řadíme platformy sdílené ekonomiky, nejznámější platformou je platforma Airbnb.

2.1 Základní pojmy

Pro porovnání klasických a alternativních forem ubytování je potřeba nejprve rozdělit na jakém základu a principu tyto formy stojí.

2.1.1 Podnikatel, podnikání

Definice podnikatele je upravena v § 420 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). Podnikatel je ten,

„kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku“.¹ Z tohoto ustanovení vyplývají znaky podnikatele, a tedy i podnikání jako činnosti, kterou podnikatel vykonává. Jedná se o:

• samostatnost,

• na vlastní účet a odpovědnost,

• účel dosažení zisku,

• soustavnost,

• živnostenský nebo obdobný způsob.

Samostatností je zde myšlena jakási nezávislost podnikatele a tím rozlišení podnikání a zaměstnání, tedy závislé činnosti.² Znamená to, že podnikatel si sám rozhoduje, jakou činnost, kdy, kde a jakým způsobem bude provozovat. Sám rozhoduje, jestli bude vyrábět výrobky, prodávat zboží, poskytovat služby, jaké budou postupy a jejich cena.³ Podnikatel nemá nad sebou řídícího pracovníka, tím je on sám a také sám o všem rozhoduje.⁴ Stále však pro něj platí určitá právní omezení a pravidla.⁵

1 § 420 občanský zákoník

2 ŠVESTKA, J., J. DVOŘÁK, J. FIALA a KOL. Občanský zákoník: Komentář. Svazek I. str. 867

3 LAVICKÝ, P. a KOL. Občanský zákoník I. obecná část (§ 1-654): Komentář. str. 1607

5 PETROV, J., M. VÝTISK, V. BERAN a KOL. Občanský zákoník: Komentář. str. 436

(9)

Vykonávání činnosti na vlastní účet a odpovědnost znamená, že podnikatel podstupuje svou činností svoje vlastní riziko.⁶ A stejně jako u samostatnosti je tímto vymezen zásadní rozdíl mezi podnikatelem a zaměstnancem.

Pro znak účelu dosažení zisku je podstatný účel a záměr. Podnikatel nepřestane být podnikatelem, pokud zisku nedosahuje a je ve ztrátě.⁷ Podstatný je tedy „záměr, cíl činnosti, nikoli úspěšnost jeho dosažení“.⁸

Pro znak soustavnosti, je taktéž podstatnější záměr než samotné provedení.

Podnikatel naplňuje tento znak, pokud je jeho záměrem činnost vykonávat soustavně, i kdyby tomu tak nebylo.⁹ Pokud je záměrem vykonávat určitou činnost nahodile, není tak splněna podmínka soustavnosti, zase z důvodu záměru.¹⁰

Činnost musí být vykonávána živnostenským nebo obdobným způsobem. Za živnostenský způsob jsou považovány činnosti podle zákona č. 455/1991 Sb., zákon o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „živnostenský zákon“), který přesně upravuje, které činnosti pod tuto právní úpravu spadají.¹¹ Obdobným způsobem budou podnikat osoby, které mají podnikání upraveno jiným právním předpisem, než je živnostenský zákon.¹² Těmi jsou činnosti vymezeny v § 3 odst.1 a 3 živnostenského zákona.¹³ Nejedná se však o svobodná povolání (např. lékaře, advokáty, daňové poradce¹⁴), ta jsou upravena v § 420 odst. 2 občanského zákoníku.

Tímto jsou definování podnikatelé – fyzické osoby. Právnické osoby jsou podnikateli dle § 421 odst. 1 občanského zákoníku. Ten určuje podnikatelem každou osobu, která je zapsaná v obchodním rejstříku. Povinnost právnických osob být zapsán do obchodního rejstříku vyplývá z § 42 zákona č. 304/2013 Sb., zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, ve znění pozdějších předpisů.

9 Například když v rámci vládních nařízení byla některým podnikatelům zakázána činnost, v rámci opatření proti snížení nákazy virem SARS-CoV-2, nebyli tito podnikatelé schopni činnost vykonávat vůbec, natož soustavně, přesto nepřestali být podnikateli.

14 § 3 odst. 2 živnostenský zákon

(10)

2.1.2 Sdílená ekonomika

Pojem sdílená ekonomika vychází z anglického pojmu „sharing economy“.

Oxford Dictionary definuje „sharing economy“ jako ekonomický systém založený na sdílení majetku a služeb, většinou prostřednictvím internetové platformy.¹⁵ Definice dle Cambridge Dictionary je téměř totožná, ale je navíc doplněna o informaci, že se jedná o sdílení majetku či služeb zadarmo nebo za úplatu.¹⁶ Slovo „sdíleti“ v češtině znamená

„mít něco společného, dělit se, podělit se“,¹⁷ což přesně vystihuje podstatu sdílené ekonomiky, kdy se lidé dělí o své vlastní prostředky s někým dalším, většinou cizím člověkem.

V transakci v rámci sdílené ekonomiky vystupují obecně tři subjekty:

• poskytovatel,

• uživatel,

• zprostředkovatel.¹⁸

Poskytovatelem je subjekt, který chce sdílet svůj majetek nebo službu. Jedná se o nabídkovou stranu. Je důležité zmínit, že poskytovatel může naplňovat znaky podnikatele v českém právním systému. Můžeme tak oddělit dva typy poskytovatelů, a to poskytovatelů „profesionálních“ a poskytovatelů „příležitostných“.¹⁹ Uživatelem je kdokoliv, kdo se rozhodne nabízené služby využít, tedy strana poptávková.

Zprostředkovatelem je pak platforma, přes kterou dochází ke střetu těchto nabídek a poptávek. Zprostředkovatel dostává za zprostředkování odměnu. Podstatnou otázkou je, zdali profesionální poskytovatel stále splňuje definice a znaky sdílené ekonomiky nebo pouze využívá platformy sdílené ekonomiky k podnikání.

Nejznámější celosvětové platformy a společnosti sdílené ekonomiky, které jsou v pozici zprostředkovatele jsou celosvětové úspěšné startupy. Nejde jen o sdílení dopravy

15 Sharing economy. Dostupné z: https://www.oxfordlearnersdictionaries.com/definition/english/sharing- economy.

16 Sharing economy. Dostupné z: https://dictionary.cambridge.org/dictionary/english/sharing-economy.

17 Sdíleti. Dostupné z:

https://ssjc.ujc.cas.cz/search.php?heslo=sd%C3%ADlen%C3%AD&sti=80964&where=full_text&hsubstr

=no.

18 Sdělené komise Evropskému parlamentu, Radě, Evropskému hospodářskému a sociálnímu výboru a Výboru regionů: Evropský program pro ekonomiku sdílení, dokument Komise COM(2016) 356 final. str.

3

19 Sdělené komise Evropskému parlamentu, Radě, Evropskému hospodářskému a sociálnímu výboru a Výboru regionů: Evropský program pro ekonomiku sdílení, dokument Komise COM(2016) 356 final. str.

5

(11)

(např. mezinárodní Uber, Lyft; české Liftago)²⁰ a domovů (např. mezinárodní Airbnb, Couchsurfing; české Mojechaty).²¹ Pod sdílenou ekonomiku patří také crowfunding (veřejné vybírání peněz od mnoha subjektů na podporu jednoho projektu²² např. mezinárodní Kickstarter; český Hithit, Zonky)²³, coworking (kde dochází ke sdílení kanceláří a kancelářského příslušenství, a tím i souvisejících nákladů)²⁴ a další.

Sdílená ekonomika je v posledních dvaceti letech na mimořádném vzestupu.

Ovšem se nejedná o novinku moderního světa, jak by se mohlo zdát. Jedním z možných příkladů z minulosti jsou knihovny, kde je do dnes levnější a výhodnější si knihu na omezenou dobu vypůjčit než si ji kupovat.²⁵

Nejen České republice, ale i v Evropské Unii a ve světe stále chybí komplexní právní úprava a vymezení sdílené ekonomiky, oproti vymezení podnikání. V dnešním, rychle se rozvíjejícím světě nejsou složité státní a legislativní aparáty schopny reagovat dostatečně pružně, a tak vznikají místa, kde chybí dostatečná právní, daňová či jiná úprava.

Každý, kdo se rozhodne poskytovat své vlastnictví v rámci sdílené ekonomiky by měl důsledně analyzovat, zdali nenaplňuje znaky podnikání, se kterým se spojují příslušená práva a povinnosti. A zároveň mohou některé jiné povinnosti, zejména daňové, vyplývat nejen z povahy podnikání.

2.2 Živnostenský zákon

Živnostenský zákon upravuje živnostenské podnikání, tedy podmínky pro získání živnostenského oprávnění k výkonu podnikatelské činnosti.²⁶ Tento zákon také vymezuje, co pod toto živnostenské podnikání (neboli „živnost“²⁷) nespadá. Živnostenské podnikání má podobné znaky jako podnikatel dle definice občanského zákoníku, tedy:

soustavnost, samostatnost, na vlastní jméno a odpovědnost, za účelem dosažení zisku.²⁸

20 MAREK, David a KOL. Sdílená ekonomika: Bohatství bez vlastnictví. str. 14

21 tamtéž

22 Crowdfunding. Dostupné z: https://dictionary.cambridge.org/dictionary/english/crowdfunding.

24 MARTUCCI, Brian. What Is the Sharing Economy – Example Companies, Definition, Pros & Cons.

26 HORZINKOVÁ, E. a V. URBAN. Živnostenský zákon: Praktický komentář. str. 1

27 § 1 živnostenský zákon

28 § 2 živnostenský zákon

(12)

2.2.1 Nájem z pohledu živnostenského zákona

Dle § 3 odst. 3 ah) živnostenského zákona není živností nájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Dle tohoto ustanovení nemusí nájemce vlastnit živnostenské oprávnění, ani není veden v žádné z evidencí vztahující se k živnostenskému podnikání.

Živnostenské oprávnění by musel vlastnit na služby přidružené, které by k nájmu nabízel (například stravování, úklid apod.).²⁹ Poskytování těchto služeb ovšem může svádět k činnosti ubytování, jejíchž znakem tyto služby bývají, proto je třeba při zařazování služby brát všechny tyto činnosti v úvahu.

2.2.2 Ubytování z pohledu živnostenského zákona

K provozování činnosti ubytování je dle živnostenského zákona třeba vlastnit živnostenské oprávnění. Činnost ubytovávání spadá pod živnost volnou a nalezneme ji v příloze č. 4 živnostenského zákona pod bodem č. 55 „Ubytovací služby“.³⁰ K získání živnosti volné je třeba splnit pouze všeobecné podmínky pro získání živnostenského oprávnění.³¹ Těmito podmínkami jsou:

• svéprávnost,³²

• bezúhonnost³³ (ve vztahu k živnosti, o kterou žádá)³⁴.

Zájemce o poskytování ubytování tedy nepotřebuje odbornou nebo jinou způsobilost k tomu, aby mu bylo vydáno živnostenské oprávnění na tuto činnost.³⁵ Předmětem podnikání této živnosti bude uvedeno „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona“, a to zejména z toho důvodu, že činnosti volné jsou v podstatě činnostmi, které zůstávají po vyloučení činností z živností dle § 3 živnostenského zákona a zařazení ostatních živností mezi živnosti řemeslné, vázané a koncesované.³⁶

2.3 Občanský zákoník

Občanský zákoník je komplexní a nosnou právní úpravou soukromého práva.

Občanský zákoník upravuje nájem a ubytování zejména ve své závazkové části.

29 KAMENÍK, Petr. Živnostenský zákon: Zákon o živnostenských úřadech: Komentář. str. 38

30 příloha č. 4 k zákonu č. 455/1991 Sb.

32 § 6 odst. 1 písm. a) živnostenský zákon

33 § 6 odst. 1 písm. b) živnostenský zákon

34 HORZINKOVÁ, E. a V. URBAN. Živnostenský zákon: Praktický komentář. str. 24

36 KAMENÍK, Petr. Živnostenský zákon: Zákon o živnostenských úřadech: Komentář. str. 147

(13)

2.3.1 Nájem z pohledu občanského zákoníku

Nájem obecně je upraven v § 2201 - § 2331 občanského zákoníku.

Předmět nájmu

„Podstatou nájmu tedy je dočasné přenechání věci do užívání jiné osobě.“³⁷ Věcí je míněna věc nemovitá nebo nezuživatelná věc movitá.³⁸Nemovité věci jsou definovány v § 498 občanského zákoníku jako pozemky a všechny věci, které nelze přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty. Jedná se o pozemky, podzemní stavby se samostatným účelovým zřízením, dočasné stavby, zařízení, inženýrské sítě, věcná práva k nemovitým věcem, stavby spojené se zemí pevným základem a práva, které určí zákon.³⁹ Také je zde možné zařadit věci hmotné a nehmotné definované § 496 občanského zákoníku. Je však třeba brát ohled na povahu věci, zda ji lze považovat za pronajatelnou a zda nájem věci nehmotné nespadá pod právní úpravu licence dle § 2358 a násl. občanského zákoníku.⁴⁰ Z výše zmíněného vyplývá, že předmětem nájmu nemusí být pouze nemovité věci, ale tato práce je zaměřena na úpravu nájmu bytu a domu. Pojem byt je vymezen v § 2236 občanského zákoníku jako místnost nebo soubor místností určeného k bydlení. Analogicky se toto ustanovení použije také na dům.⁴¹ Určení místnosti je dáno kolaudačním rozhodnutím (nebo obdobným rozhodnutím) dle zákona č. 183/2006 Sb., zákon o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“).

Pojmové znaky nájmu

Pojmovými znaky nájmu je přenechání individuálně určené věci, nezuživatelnost, určení pouze k užívání, dočasnost a úplatnost.⁴²

Přenechání věci k užití může dojít několika způsoby – přenechání fyzické, symbolické či jiné umožnění užívání.⁴³ V případě nájmu nemovitostí bude docházet především k přenechání symbolickému, zvláště proto, že byt či dům nelze fyzicky někomu předat.

37 ŠVESTKA, J., J. DVOŘÁK, J. FIALA a A KOL. Občanský zákoník: Komentář. Svazek V. str. 1060

38 § 2202 odst. 1 občanského zákoníku

39 ŠVESTKA, J., J. DVOŘÁK a J. FIALA. Občanský zákoník: Komentář. Svazek I. str. 1113-1114

40 PETROV, J., M. VÝTISK, V. BERAN a KOL. Občanský zákoník: Komentář. str. 2231

41 § 2236 odst. 3 občanský zákoník

43 HULMÁK, M. a A KOL. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014):

Komentář. str. 216

(14)

Znak nezuživatelnosti bude použit u nájmu věcí movitých. Zuživatelná věc je definována v § 500 občanského zákoníku jako „movitá věc, jejíž běžné použití spočívá v jejím spotřebování, zpracování nebo zcizení“. Synonymem pro věc zuživatelnou, které dává tomuto slovu uchopitelnější význam, je věc „spotřebitelná“.⁴⁴ Příkladem věcí, které jsou věcmi spotřebitelnými (a tedy nemohou být předmětem nájmu) jsou pohonné hmoty,⁴⁵ potraviny, jiné spotřební zboží nebo stavební materiál.⁴⁶ Předmětem nájmu může být věc movitá zuživatelná, pokud nebude zužitkována.⁴⁷ Vzhledem k povaze a účelům této práce, bude v rámci „nájmu“ brát ohled pouze na nájem věci nemovitých.

Nájemce má právo k užívání, ale nemá právo k požívání – tedy věc požívat a z věci si brát užitky a plody.⁴⁸ Toto bude aplikováno zejména na nájem pozemků.

V případě, že by na pozemku byly například stromy plodící ovoce, nájemce si tyto plody nemůže brát. Smlouva, která by toto umožňovala je smlouva pachtovní. Pacht je upraven v § 2332 - § 2341 občanského zákoníku.

Dočasnost nájmu je dána tím, že nedochází k převodu vlastnických práv z jedné strany na druhou, ani k trvalému převodu užívacích práv.⁴⁹ Obě strany mají možnost nájemní smlouvu vypovědět, resp. je několik variant, jak může dojít k jejímu zániku.

Výslovně je přenechání k dočasnému užívání stanoveno v § 2201 občanského zákoníku.

Úplatnost je taktéž výslovně určená v § 2201 občanského zákoníku, kdy se nájemce zavazuje platit nájemné.

Subjekty nájmu

Stranami vztahu jsou pronajímatel a nájemce. Pronajímatel je ten, který věc přenechává k užití.⁵⁰ Pronajímatelem je buď vlastník věci, nebo každá osoba, která má užívací právo a je oprávněna věc dále pronajímat.⁵¹ Strany si tuto možnost mohou upravit již v nájemní smlouvě, nebo později. Pokud však byla smlouva uzavřena písemně, musí být i souhlas pronajímatele udělen písemně.⁵² V případě vzniku takového vztahu, se jedná

44 LAVICKÝ, P. a A KOL. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1-654): Komentář. str. 1772

45 PETROV, J., M. VÝTISK, V. BERAN a A KOL. Občanský zákoník: komentář. str. 2231

46 LAVICKÝ, P. a A KOL. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1-654): Komentář. str. 1771

47 PETROV, J., M. VÝTISK, V. BERAN a A KOL. Občanský zákoník: Komentář. str. 2231

51 SELUCKÁ, M. a L. HADAMČÍK. Nájem bytu a domu po rekodifikaci soukromého práva. str. 5

(15)

o podnájem, a smlouva, kterou strany uzavřou se nazývá podnájemní smlouva. Zároveň může být pronajímatelem jak fyzická, tak právnická osoba.⁵³

Nájemce je ten, kterému je věc přenechána.⁵⁴ Nájemcem může být pouze fyzická osoba. Nájem bytu nebo domu má být spojen s uspokojováním bytové potřeby, kterou z principu právnická osoba nemá.⁵⁵ K právnické osobě se vztahuje úprava dle § 2302 a násl. občanského zákoníku, které upravují nájem prostoru sloužícího k podnikání.

Vznik nájmu

Nájem může vzniknout několika způsoby:

• vydržení nájemního práva,⁵⁶

• uzavřením manželství s jedním z již stávajících nájemců,⁵⁷

• přistoupení ke smlouvě se souhlasem stran,⁵⁸

• vznik nájmu ze zákona.⁵⁹

Nejčastěji nájem vzniká nájemní smlouvou, uzavřenou mezi pronajímatelem a nájemcem.⁶⁰

2.3.2 Ubytování z pohledu občanského zákoníku

Ubytování je upraveno v § 2326 – § 2331 občanského zákoníku. Ubytování je formou přechodného nájmu.⁶¹ Od nájmu se však ubytování liší účelem a předmětem.

Ubytováním nedochází k uspokojování bytové potřeby, jako je tomu u nájmu, ale potřeby prozatímní – cestování, studium, pracovní cesta.⁶² Pro posouzení, zdali se jedná o nájem či ubytování, je třeba vzít v potaz nejen místo, ve kterém k činnosti dochází. O ubytování se bude jednat, pokud bude na noc pronajat pokoj v hotelu, ale také pokud si student pronajme byt, ve kterém bude pobývat pouze po dobu školního roku. V případě studenta jde sice o nájem na delší časový úsek, ale není tím uspokojována jeho bytová potřeba, jelikož ta je plněna v místě jeho domova.⁶³ Ubytování vzniká na základě

(16)

smlouvy o ubytování.⁶⁴ Smlouva o ubytování spadá pod nájemní smlouvu a musí tedy také naplňovat podstatné náležitosti nájmu dle § 2201.^65,66

S ubytováním mohou být spojeny služby,⁶⁷ tyto služby musí být buďto ujednány nebo se jedná o služby, které jsou s daným typem ubytování typicky spojené (např. úklid, stravování nebo parkování).⁶⁸

Subjekty ubytování jsou ubytovatel a ubytovaný.⁶⁹ Ubytovatelem je ten, který přenechává nemovitost k užívání. Ubytovaným může být analogicky, jako je tomu u nájmu, pouze fyzická osoba. Právnická osoba může být objednatelem a může vystupovat ve smlouvě, ale ubytovaným je vždy fyzická osoba.⁷⁰

2.4 Airbnb jako alternativní forma ubytování

Platforma Airbnb patří mezi zprostředkovatele ubytování sdílené ekonomiky.

Původní název AirBed  Breakfast, později zkrácen na současnou verzi Airbnb, v překladu znamená „nafukovací matrace a snídaně“ a zároveň je slovní hříčkou s typem ubytování, který v České republice známe jako penzion. Z čehož vycházel původní koncept platformy. V roce 2007 v San Franciscu, v Americe, vznikl nápad pronajmout nafukovací matraci ve vlastním bytě, když se ve městě konal Světový kongres designu a hotely ve městě byly buďto obsazené nebo velmi drahé, a umožnit tak sdílení vlastního domova s ostatními.⁷¹

Airbnb nebylo první, kdo s myšlenkou sdílných domovů přišel. Několik let předtím, než začalo Airbnb, začala fungovat webová stránka Couchsurfing, která sice nabízela sdílení domovů, avšak jejím oficiálním mottem bylo „spojovat lidi a zprostředkovávat inspirativní zážitky“.⁷² Couchsurfing ale neměl takový úspěch a rozmach po celém světě, a to zejména proto, že se jeho zakladatel chtěl držet původního motta a myšlenky, že jde převážně o předávání zážitků a seznamování se s novými lidmi, více než o byznys, tudíž zde nebyl velký hnací motor, který by vyžadoval neustálé se zlepšování a investice, a po velkém nárůstu obliby Airbnb přišly snahy na obnovu

66 viz. Pojmové znaky ubytování

68 PETROV, J., M. VÝTISK, V. BERAN a A KOL. Občanský zákoník: komentář. str. 2340-2341

69 §2326 občanský zákoník

70 PETROV, J., M. VÝTISK, V. BERAN a A KOL. Občanský zákoník: komentář. str. 2340

71 STONE, Brad. Uber a Airbnb mění svět: příběhy sdílené ekonomiky. str. 13-14

72 STONE, Brad. Uber a Airbnb mění svět: příběhy sdílené ekonomiky. str. 66

(17)

pozdě.⁷³ V roce 2020 zavedla společnost jako následek pandemie viru SARS-CoV-2, a s ní spojené výrazné omezení cestování, měsíční poplatek ve výši tří dolarů, který vzbudil vlnu nevole a způsobil tak odliv uživatelů z této stránky.⁷⁴ Zavedení těchto poplatků je některými považováno za začátek konce Couchsurfingu jako zprostředkovatele, i když jeho myšlenka bude přežívat v jeho uživatelích nadále.⁷⁵

Přestože vznikly obě stránky, Couchsurfing i Airbnb, na stejných základech, pro zakladatele Airbnb byl vždy motivací úspěch, sláva a peníze, a přestože bylo Airbnb pouze vedlejším projektem, nakonec nečekaně splnilo původní touhy.⁷⁶ Díky této touze, budování úspěšné firm,y bylo dosaženo toho, že Airbnb je znám globálně po celém světě a díky všem zásadám, které Airbnb má a mají být dodržovány jak hostiteli, tak hosty, dává tato platforma větší důvěru méně odvážným a ostříleným cestovatelům, protože jak sdílení svého domova s někým cizím, tak ubytování se v cizím domově je do jisté míry riskantní. Airbnb dává svým uživatelům spoustu záruk a je tím pádem přístupnější pro širší okruh zájemců. S jeho rozmachem a využíváním této platformy k podnikání je zde také větší nabídka „luxusnějších“ nabídek, než je nafukovací matrace nebo gauč, která taktéž zaujme širší okruh zájemců. Celosvětová přítomnost také přispívá k oblíbenosti platformy. Pokud cestovatel přijede do cizí země nebo do cizího města, je pro něj velmi jednoduché otevřít si v mobilním zařízení aplikaci Airbnb a najít si zde bez problému nabídku podle principu, který již zná a podle pravidel, se kterými je již seznámen.

Poskytovatel ubytování přes Airbnb se nazývá hostitel a uživatel se nazývá host.

Hostitel nabízí svou nemovitost, nebo její část, přes webové stránky nebo mobilní aplikaci. Pokud se chce zájemce stát hostitelem, musí se na Airbnb zaregistrovat, a poté může vytvořit nabídku svého ubytování. V této nabídce musí zadat typ nemovitosti, lokaci nemovitosti, kolik nabízí postelí, pokojů a koupelen a ke všemu připojit vhodné fotografie.⁷⁷ Dále lze nabídnout spoustu jiného vybavení, například Wifi, parkování, TV, pračka, klimatizace a cokoliv, co by člověk očekával jako součást vybavení. Na platformě působí velké množství hostitelů, proto je třeba vyzdvihnout to nejzajímavější, aby nemovitost přilákala zájemce. Dalším krokem je nastavení domácích pravidel (například

74 Is This Finally The End Of Couchsurfing? (And What's Next?). Dostupné z:

https://brenontheroad.com/the-end-of-couchsurfing/.

75 HOPEST, James. The Death of Couchsurfing?.

77 Základy: Jak začít s Airbnb. Dostupné z: https://www.airbnb.cz/resources/hosting-homes/a/the- essentials-get-started-on-airbnb-1.

(18)

zouvání bot, dodržování siesty, zákaz používání otevřeného ohně⁷⁸), nastavení kalendáře, kdy je nemovitosti k dispozici k pronájmu a nastavení ceny.⁷⁹ Cenu lze nastavit individuálně, nebo pomocí nástroje „Chytrá tvorba cen“, který automaticky počítá a nastaví cenu podle více než 70 faktorů zahrnující poptávku v dané lokalitě, čas v roce, počet hodnocení apod.⁸⁰

Když hostitel vyvěsí svou nabídku ubytování a budou mu na základě této nabídky chodit požadavky, není povinen přijmout každý z požadavků. Hostitel si může vybrat, koho ve své nemovitosti ubytuje, nejen na základě hodnocení, které uživatelé mají, ale také na základě zprávy, kterou host posílá při rezervaci dané nemovitosti. Součástí celkové ceny, kterou host zaplatí je tzv. servisní poplatek hosta, který se liší v závislosti na typu rezervace.⁸¹ Toto však není konečná částka, která je vyplacena hostiteli. Celková částka je ponížena o servisní poplatek hostitele, který činí 3 % z celkové ceny.⁸²

Airbnb funguje nejen jako platforma, kde se střetne nabídka ubytování s poptávkou po ubytování, ale je také zprostředkovatelem platby za tyto transakce. Host při rezervaci zvolí platební metodu a zadává platební údaje. Peníze mu budou strženy až poté, co hostitel přijme rezervaci.⁸³ Hostiteli jsou tyto peníze obvykle vyplaceny 24 hodin po plánovaném příjezdu hosta na bankovní účet hostitele.⁸⁴ Tato metoda plateb a zprostředkování zaručuje ochranu hostu i hostiteli na základě storno podmínek Airbnb, Hostitelských záruk nebo Programu pojistného krytí hostitelů, které kryje škody až do výše 1 milion dolarů⁸⁵ a podobných záruk.⁸⁶Hostiteli touto konstrukcí vzniká pohledávka vůči Airbnb, za cenu pobytu a zároveň závazek vůči Airbnb na výši servisního poplatku

78 Jak sepsat jasná a užitečná domácí pravidla: Chraňte svůj domov a postarejte se, aby si hosté pobyt u vás co nejlépe užili. Dostupné z: https://www.airbnb.cz/resources/hosting-homes/a/writing-clear-and- helpful-house-rules-21.

80 Úprav nastavení podle místní poptávky: Pozornost věnovaná cestovním trendům může zvýšit tvé výdělky. Dostupné z: https://www.airbnb.cz/resources/hosting-homes/a/adjusting-your-settings-to-meet- local-demand-48.

81 Co jsou to servisní poplatky Airbnb?. Dostupné z: https://www.airbnb.cz/help/article/1857/co-jsou-to- servisn%C3%AD-poplatky-airbnb.

82 tamtéž

83 Smluvní platební podmínky. Dostupné z: https://www.airbnb.cz/help/article/2909/smluvn%C3%AD- platebn%C3%AD-podm%C3%ADnky#EU2. bod 2

84 Smluvní platební podmínky. Dostupné z: https://www.airbnb.cz/help/article/2909/smluvn%C3%AD- platebn%C3%AD-podm%C3%ADnky#EU2. bod 3.3.

85 FRYDRYCHOVÁ, Michaela. Sdílená ekonomika - sdílený právní problém?: Uber, Aribnb, Zonky a další, co jsou vlastně zač? Aneb právní povaha subjektů vystupujících v rámci sdílené ekonomiky. str. 257

86 Proč bych měl/a platit a komunikovat přímo prostřednictvím Airbnb?. Dostupné z:

https://www.airbnb.cz/help/article/209/pro%C4%8D-bych-m%C4%9Bla-platit-a%C2%A0komunikovat- p%C5%99%C3%ADmo-prost%C5%99ednictv%C3%ADm-airbnb.

(19)

hostitele, který by měl zaplatit za zprostředkování celé transakce. Tyto platby se však započtou a dojde k ponížení pohledávky hostitele, kterou Airbnb vyplatí.

Jak již bylo zmíněno v kapitole 2.1.2., poskytovatele ubytování přes tuto platformu lze rozdělit na profesionálního poskytovatele a příležitostného poskytovatele.

Na platformě tedy můžeme najít hostitele, který nabízí nemovitost po celý rok, ale i zmíněné příležitostné poskytovatele, kteří mají volný termín třeba jen jednou v roce. Tito příležitostní hostitelé využívají platformu podle původní premisy, se kterou bylo sdílení domovů zavedeno. Může se jednat například o případ, kdy člověk vlastní byt, jede na dovolenou a po dobu, kdy je na dovolené je byt prázdný. Po tuto dobu jej může nabídnout na Airbnb a jiný člověk se v něm může, po dobu, co je majitel pryč, ubytovat. Jiné případy mohou být podobné příběhu prvního ubytovaného přes Airbnb, kdy člověk může někoho ubytovat ve volném pokoji či obyváku v době, kdy je přetlak na hotely a standardní ubytovací služby v daném městě, například když se konají velké koncerty či sportovní události, jako jsou třeba Olympijské hry.

Airbnb v současné době nabízí více jak 5,6 milionů nabídek ve více než 100 000 městech po celém světě a za celou dobu fungování Airbnb bylo ubytováno přes 800 milionů hostů u více než 4 milionů hostitelů.⁸⁷Airbnb nenabízí pouze byty, domy nebo chaty. Na platformě jsou nabízeny také lodě, zámky, domečky na stromě, soukromé ostrovy, majáky nebo dokonce iglú.⁸⁸ Poskytovatelem webových stránek pro Evropskou unii je Airbnb Ireland UC, private unlimited company, se sídlem v Irsku.⁸⁹

Od svého založení však způsobuje Airbnb, stejně jako jiné platformy sdílené ekonomiky, vlnu kritiky a otázek regulace celého odvětví. Kritika spočívala a spočívá zejména v nerovnosti trhu, kdy se standardní ubytovací služby musí řídit danými regulacemi a zákony, které nemusí dopadat na alternativní formy ubytování, nepořádek a hlučnost v bytech, které jsou takto krátkodobě pronajímány a také nedostatek nemovitostí k bydlení, protože jsou drženy k pronajímání.⁹⁰

V české právní úpravě nedochází ke speciální úpravě sdílené ekonomiky, ani sdílení domovů.⁹¹ Každého hostitele je třeba analyzovat zvlášť, na základě jeho konkrétní

87 About Us. Dostupné z: https://news.airbnb.com/about-us/.

88 About Us. Dostupné z: https://news.airbnb.com/about-us/.

89 Údaje společnosti. Dostupné z: https://www.airbnb.cz/about/company-details.

90 PRŮŠOVÁ, Aneta. Sdílená ekonomika tři roky poté – závěry a perspektivy: Právní úprava sdílené ekonomiky aneb Mission Impossible? str. 250

91 ŠMIRAUSOVÁ, Petra. Sdílená ekonomika tři roky poté - závěry a perspektivy: Poučení z dosavadního přístupu k regulaci daně z příjmů v oblasti sdílené ekonomiky. str. 153

(20)

aktivity, jestli vykazuje znaky podnikání a zdali se na něj tak vztahují zákony a regulace s tímto spojené. Airbnb na svých stránkách upozorňuje hostitele na to, že se mají informovat o místních zákonech: „V některých městech mají ohledně sdílení domovů nařízení, která například určují limity na maximální počet nocí, kdy můžeš hostit, požadavky na registraci nebo speciální daně.“⁹² Na stránkách Airbnb lze najít článek

„Zodpovědné hostitelství v České republice“, který poukazuje na některé povinnosti hostitele, které jsou s poskytováním ubytování spojovány, většina informací je bohužel velmi vágní a spíše odkazuje na příslušené instituce, kde lze najít více konkrétních informací. Důležité zde je, že Airbnb se přímo odkazuje na to, že za dodržování místních zákonů je hostitel sám zodpovědný a Airbnb nad ním nemá žádnou kontrolu, ani odpovědnost.⁹³

Města a státy po celém světě přistupují k regulacím postupně a odlišně. Například město Amsterdam v podstatě zakázalo krátkodobý pronájem přes platformy jako Airbnb.

Obyvatelé mají povoleno pronajmout pouze nemovitost, ve kterých většinu roku žijí, maximálně čtyřem lidem na maximálně třicet dní a každý tento pronájem musí být nahlášen městu.⁹⁴ V Paříži je nutné mít registraci, pokud dochází ke krátkodobému pronájmu celé nemovitosti. Primární domov je pak možno pronajímat pouze 120 dní v roce.⁹⁵ Podobně jako Paříž má ve Francii vlastní regulace města Nice, Marseille, Lille, Strasbourg, Tolouse a další.⁹⁶ V Berlíně je vyžadována registrace a povolení k pronajatí bytu, který slouží k uspokojování bytové potřeby. U bytu, který slouží k rekreaci je nutná registrace a pronájem je povolen maximálně na 90 dní v roce. Povolení nedostane ten, kdo vlastní v Berlíně druhou nemovitost, kterou lze zařadit buď do skupiny k uspokojování bytové potřeby, nebo do skupiny k rekreaci.⁹⁷ Určitou formu registrace je vyžadována také ve Španělsku, například v Barceloně, Valencii a Madridu, kde je také povinnost zajistit pro ubytované vlastní vchod včetně výtahu. Itálie přistoupila k vydání

93 Zodpovědné hostitelství v České republice. Dostupné z:

https://www.airbnb.cz/help/article/2446/zodpov%C4%9Bdn%C3%A9-hostitelstv%C3%AD- v%C2%A0%C4%8Desk%C3%A9-republice.

94 Amsterdam to ban Airbnb in city centre, bring in permits for holiday rentals. Dostupné z:

https://www.dutchnews.nl/news/2020/04/amsterdam-to-ban-airbnb-in-city-centre-bring-in-permits-for- holiday-rentals/.

95 KEYCAFE TEAM. Understanding Short-Term Rental Regulations in Paris.

96 REY-LEFEBVRE, Isabelle. Airbnb : la justice valide le mode de régulation en vigueur à Paris pour les locations touristiques.

97 PRŮŠOVÁ, Aneta. Sdílená ekonomika tři roky poté – závěry a perspektivy: Právní úprava sdílené ekonomiky aneb Mission Impossible? str. 251

(21)

úplně nové právní úpravy, která zavádí daň z krátkodobého nájmu, která je nižší, než daň z podnikání. Tuto daň vybere Airbnb a předá španělské finanční správě.⁹⁸ Tyto regulace by měly způsobovat značný pokles nabídek ubytování, které se na platformě objeví. Při hledání ubytování v jednotlivých městech stále existuje mnoho nabídek, které tyto regulace nemusí splňovat a ubytování nabízí dál, i přes tyto regulace.

Airbnb na tyto regulace taktéž reaguje. V některých městech Spojených států Amerických (jako je New York nebo Portland) došlo k úplnému zákazu krátkodobých pronájmů, tato města uzavřela s Airbnb různé dohody. Například v Portlandu došlo k regulovanému povolení krátkodobých nájmů, za určitých podmínek výměnou za to, že bude Airbnb od hostů vybírat ubytovací daň.⁹⁹ Podobné dohody uzavřelo Airbnb i s jinými městy jako je Chicago, Washington D.C., Phoenix,¹⁰⁰ New Orleans, Buenos Aires, Londýn apod.¹⁰¹

2.5 Porovnání znaků nájmu a ubytování

Nájem a ubytování mají své charakteristické znaky, díky kterým lze odlišit o kterou formu ubytovacích služeb se jedná. Stručný přehled těchto charakteristik je vyznačen v tabulce 2.1.:

Porovnání znaků nájmu a ubytování

Nájem Ubytování

Účel poskytnutí zajištění bytové potřeby rekreace, pracovní cesta Časový úsek na delší dobu (1 rok) na kratší dobu Časový úsek může být i na dobu neurčitou na dobu určitou

Udržování nemovitosti

provádí nájemce neprovádí ubytovaný Dodatečné služby nejsou poskytovány úklid, stravování apod.

Energie obstarává si nájemce zahnuty v ceně ubytování

Cena za měsíc/rok za den/týden

Formulace nabídky

nabízeno jako nájem nabízeno jako ubytování

Tabulka 2.1 Porovnání znaků nájmu a ubytování¹⁰²

Tyto charakteristiky lze použít pro zařazení služeb Airbnb. Přestože někdo může využít služby Airbnb ke krátkodobému zajištění bytové potřeby, zejména v případech,

98 JANOVEC, M. a M. VAVŘÍKOVÁ. Airbnb jako ubytování a daňové aspekty. s. 181

101 2019 in Review: Our Partnerships with Cities Around the World. Dostupné z:

https://news.airbnb.com/2019-in-review-our-partnerships-with-cities-around-the-world/.

102 zdroj: Ubytování: Ubytování jako samostatná činnost nebo nájem nemovité věci. Dostupné z:

https://www.etrzby.cz/cs/Ubytovani., KADLEC, Michal. Ubytování, nebo nájem?. Zpracování: vlastní

(22)

kdy je potřeba zajistit tuto bytovou potřebu v úseku měsíců a v nutných případech. Může jít o případy, kdy je byt, který současně zajišťuje bytovou potřebu neobyvatelný z důvodu rekonstrukce nebo byl zničen živlem (požár, povodeň a jiné). Vzhledem k tomu, že poskytovatel služeb přes Airbnb má nastavenou cenu za noc, ke které se připočítávají nejrůznější poplatky, může tato možnost vyjít velice neekonomicky. Tato možnost je přípustná, ale zdaleka nebude častá. Častěji je Airbnb využíváno právě k rekreačnímu pobytu nebo pracovnímu pobytu. Airbnb je zejména využíváno ve velkých městech, které jsou turistickým lákadlem a rozšíření nízkonákladových leteckých společnostní umožnilo levnější cestování do těchto měst po celém světe. Také z tohoto důvodu přichází nejvíce podnětů k regulaci Airbnb z turisticky oblíbených měst, protože je v těchto městech nejvíce rozšířený a může mít, kromě pozitivního vlivu, který turismus přináší, také vliv negativní. Přes Airbnb se hosté ubytovávají na kratší dobu, není uzavírána smlouva na rok nebo na dobu neurčitou, host neprovádí žádné udržování nemovitosti, dokonce ani úklid. Poplatek za úklid bývá ve většině případů započten v celkové ceně za ubytování.

Energie nejsou započteny v ceně přímo, jako je tomu u poplatku za úklid, ale hostitel musí cenu energií zohlednit v kalkulaci celkové ceny za ubytování, aby pro něj bylo poskytování ubytování výhodné a cena služby pokryla jeho náklady. Tato cena je pak na platformě prezentována za noc, bez poplatků a celková cena za celý pobyt, ve které jsou započteny veškeré poplatky.

Dle těchto charakteristik spadá většina služeb poskytovaných přes platformu Airbnb do kategorie ubytování a měla by se tak řídit právní úpravou ubytování.

(23)

3 Analýza a srovnání právní regulace zdanění ubytovacích služeb v České republice

V podstatě každá činnost, kterou člověk vykonává je určitým způsobem spjata s daněmi všeho druhu. Jinak tomu není ani u nemovitostí a činnostmi s nimi spojenými.

Každý způsob využívání nemovitosti k vydělávání peněz s sebou nese určité daňové zatížení. Některá jsou vztažena pouze na danou nemovitost (např. daň z nemovitých věcí), či na osobu, která s nemovitostí nakládá (např. daň z příjmů). Jiné daně a poplatky se vztahují pouze na určité typy ubytovacích služeb a na ostatní se nebudou vztahovat vůbec. Tato kapitola se zaměřuje na analýzu těchto daní a poplatků a také na jejich porovnání daňového zatížení v rámci všech typů ubytovacích služeb a nájmu, vyjmenovaných v této práci.

3.1 Daň z příjmů

Daň z příjmů je jednou z nejvýznamnějších daní v České republice a dotýká se v podstatě všech osob, které vydělávají peníze, a to jakýmkoliv způsobem. Daň z příjmů je velice obsáhlá co do předmětů této daně, různých osvobození od daně, daňově uznatelných výdajů, slev na dani, daňových bonusů apod. Hlavním právním předpisem daně z příjmů je zákon č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o daních z příjmů“). Daň z příjmů je v daňové soustavě daní přímou, důchodovou.¹⁰³ Daň z příjmů se v obecné rovině dělí na daň z příjmů fyzických osob a daň z příjmů právnických osob. I když je každá tato daň upravena společným právním předpisem, jejich konstrukce je odlišná.

3.1.1 Daň z příjmů fyzických osob

Předmětem daně z příjmů fyzických osob jsou:

• příjmy ze závislé činnosti (§ 6 zákona o daních z příjmů),

• příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 zákona o daních z příjmů),

• příjmy z kapitálového majetku (§ 8 zákona o daních z příjmů),

• příjmy z nájmu (§ 9 zákona o daních z příjmů),

• ostatní příjmy (§ 10 zákona o daních z příjmů).¹⁰⁴

103 JÁNOŠÍKOVÁ, P., P. MRKÝVKA a KOL. Finanční a daňové právo. str. 316

104 § 3 zákon o daních z příjmů

(24)

Tímto jsou vymezeny různé druhy příjmů, které může fyzická osoba mít.

K nemovitostem se vztahují příjmy ze samostatné činnosti, příjmy z nájmu a ostatní příjmy.¹⁰⁵ Poplatníkem daně z příjmů fyzických osob, je fyzická osoba, která může být buďto daňovým rezidentem České republiky nebo daňovým nerezidentem.¹⁰⁶ Daňový rezident je osoba, která má na území České republiky bydliště, nebo se zde obvykle zdržuje¹⁰⁷ a má tak daňovou povinnost k příjmům z České republiky, i ze zahraničí.¹⁰⁸ Naopak daňovým nerezidentem je osoba, která se na území České republiky nezdržuje, nemá zde bydliště a pro ni platí daňová povinnost pouze na příjmy z České republiky. ¹⁰⁹

„Plátcem daně z příjmů fyzických osob se rozumí osoba, která je v návaznosti na příslušná ustanovení ZDP¹¹⁰ povinna odvést správci daně daň nebo zálohu na daň, které jsou vybrány od poplatníků nebo poplatníkům sraženy. V případě daně z příjmů je jako plátce označován zaměstnavatel u příjmů ze závislé činnosti (§6 ZDP), u příjmů zdaněných srážkovou daní (§ 36 ZDP) je plátcem daně subjekt vyplácející daný příjem, plátcem daně je rovněž osoba, která odvádí úhradu na zajištění daně.“¹¹¹

Dle § 5 odst. 1 zákona o daních z příjmů tvoří základ daně částka, „o kterou příjmy plynoucí poplatníkovi ve zdaňovacím období přesahují výdaje prokazatelně vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení, pokud dále u jednotlivých příjmů podle § 6 až 10 není stanoveno jinak.“¹¹² Jednotlivé základy daně podle paragrafů 6 až 10 zákona o dani příjmů tvoří tzv. dílčí základy daně.¹¹³ Každý z dílčích základů daně se stanoví jinak a z jejich součtu se stanoví celková daň.¹¹⁴ Obecně je základem daně rozdíl příjmů a výdajů, od čehož jsou dále odečteny položky snižující základ daně.¹¹⁵ Základ daně se zaokrouhluje na celá sta dolů.¹¹⁶

S účinností k 1. 1. 2021 vstoupil 31. 12. 2020 v platnost zákon č. 609/2020 Sb., zákon, kterým se mění některé zákony v oblasti daní a některé další zákony, který svou sedmou částí mění zákon o daních z příjmů. Touto novelou byla zrušena

105 SKÁLA, Milan. Zvláštnosti zdaňování nemovitých věcí. str. 93

107 obvykle zdržující se poplatník je stanoven v § 2 odst. 4 zákon o daních z příjmů

108 § 2 odst. 2 zákon o daních z příjmů

110 zákon o daních z příjmů

111 MERITUM. Daň z příjmů 2018. str. 6

113 MERITUM. Daň z příjmů 2018. str. 1

(25)

tzv. solidární daň a byla zavedena další sazba daně z příjmů, která činí 23 %.¹¹⁷Nově jsou tedy zavedeny dvě sazby daně a to:

• „15 % pro část základu daně do 48násobku průměrné mzdy“¹¹⁸,

• „23 % pro část základu daně přesahující 48násobek průměrné mzdy.“¹¹⁹

Pro rok 2021 je průměrná mzda 35 441 Kč.¹²⁰ Hranice těchto sazeb tedy tvoří částka 1 701 168 Kč.

Příjmy z ubytování a nájmu majetku v obchodním majetku

Ubytování a nájem majetku, který je zařazen v obchodním majetku se daní podle

§ 7 zákona o daních z příjmů. Podle § 7 zákona o daních z příjmů se daní příjmy ze samostatné činnosti. V § 7 odst. 1 zákona o daních z příjmů jsou stanoveny příjmy z podnikání a v § 7 odst. 2 zákona o daních z příjmů jsou stanoveny další příjmy které spadají pod příjmy z jiné samostatné činnosti, která není podnikáním. V § 7 odst. 1 je pro zdaňování související s nemovitostmi podstatné písmeno b) „příjem ze živnostenského podnikání, ke kterému je potřeba podnikatelské oprávnění“, kam bude spadat zdanění ubytování, viz. kapitola 2.2.2. V § 7 odst. 2 je pro zdaňování související s nemovitostmi podstatné písmeno b) „příjem z nájmu majetku zařazeného v obchodním majetku“, kam bude za určitých podmínek spadat zdanění nájmu.

Základem daně je rozdíl příjmů a výdajů vynaložených na dosažení, zajištění a udržení daných příjmů.¹²¹ Výdaje může poplatník určit buďto:

• skutečnými výdaji (na základě daňové evidence nebo vedení účetnictví) nebo

• procentem z příjmu dle § 7 odst. 7 zákona o daních z příjmů.

Uplatnitelné výdaje jsou vyjmenovány v § 24 zákona o daních z příjmů. Mezi tyto výdaje patří nejen výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů,¹²² ale také odpisy hmotného majetku.¹²³ Pokud si podnikatel zvolí výdaje stanovené procentem z příjmu, má se za to, že jsou v tomto procentu započteny všechny tyto výdaje, které měl

117 MEČÍŘOVÁ, Lucie. Zrušení solidární daně: Kdo bude odvádět 23% daň z příjmů?.

118 § 16 odst. písm. 1 a) zákon o daních z příjmů

119 § 16 odst. písm. 1 b) zákon o daních z příjmů

120 § 1 Nařízení vlády č. 381/2020 Sb., nařízení vlády o výši všeobecného vyměřovacího základu za rok 2019, přepočítacího koeficientu pro úpravu všeobecného vyměřovacího základu za rok 2019, redukčních hranic pro stanovení výpočtového základu pro rok 2021 a základní výměry důchodu stanovené pro rok 2021 a o zvýšení důchodů v roce 2021

123 § 24 odst. 2 písm. a)

(26)

nebo mít mohl a nemůže je použít zároveň s výdajem procentem.¹²⁴ Toto je podstatné zejména pro odpisy majetku, které mohou tvořit značnou částku. Poplatník může vést daňovou evidenci o skutečných výdajích a o způsobu určení základu daně se může rozhodnout až podle toho, která z variant určení výdajů je pro něj výhodnější a daňově optimálnější.¹²⁵ V případě příjmů z poskytování ubytování je výdajové procento 60 % z příjmů, do maximální výše 1 200 000 Kč.¹²⁶ Výdaje procentem v případě příjmů z nájmu majetku, který je zařazen v obchodním majetku se jedná o 30 % z těchto příjmů, do maximální výše 600 000 Kč.¹²⁷

Pro porovnání daňového zatížení je také důležitá další povinnost vyplývající z příjmů ze samostatné činnosti, a to je platba zdravotního pojištění a sociálního zabezpečení.¹²⁸ Povinnost platit zdravotní pojištění pro osobu s příjmy dle § 7 zákona o daních z příjmů vyplývá z § 5 b) zákona č. 48/1997 Sb., zákon o veřejném zdravotním pojištění a o změně a doplnění některých souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o zdravotním pojištění“). Povinnost platit sociální pojištění pro osobu s příjmy z § 7 zákona o daních z příjmů vyplývá z § 3 odst. 4 zákona č. 589/1992 Sb., zákon České národní rady o pojistném na sociální zabezpečení a příspěvku na státní politiku zaměstnanosti, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o „sociálním zabezpečení“).

Vzhledem k nedostatečné právní úpravě sdílené ekonomiky mohlo být nejasné, jakým způsobem danit příjmy z poskytování služeb přes Airbnb. „V dosavadní praxi velká část ubytovatelů příjmy z Airbnb zdaňovala jako příjmy z pronájmu, díky tomu se vyhnula povinnosti hradit sociální a zdravotní pojištění a případnou DPH“.¹²⁹ V roce 2017 vydalo Generální finanční ředitelství, Sekce metodiky a výkony daní Informaci k daňovému posouzení povinností poskytovatelů služeb, kam řadí také Airbnb. V této informaci Finanční správa řadí pod § 7 zákona o daních z příjmů i příjmy získané z poskytování ubytování přes platformu Airbnb, za předpokladu, že splňuje veškeré předpoklady podnikání (viz. kapitola 2.1.1.). Z tohoto tedy vyplývá i možnost uplatnit výdaje procentem z příjmů ve výši 60 %, pokud poskytovatel tohoto ubytování vlastní

124 MOLÍN, Jan. Může OSVČ, která používá výdajový paušál, uplatnit i odpisy?.

125 ŠTOHL, Pavel. Daně 2018: výklad a praktické příklady. str. 36

126 § 7 odst. 7 písm. b) zákon o daních z příjmů

127 § 7 odst. 7 písm. c) zákon o daních z příjmů

129 ANTOŠ, Ondřej a Daniel KOTULA. Finanční správa zasadila ránu Airbnb: daní se jako ubytovací služba.

(27)

živnostenské oprávnění. Dokument zmiňuje také situaci, kdy by poskytovatel toto oprávnění nevlastnil, přestože má povinnost toto oprávnění mít. V tom případě může uplatnit výdaje procentem z příjmů ve výší 40 %.¹³⁰

Tímto stanovila finanční správa hostitelům přes Airbnb také několik jiných povinností vztahujících se k daňovým povinnostem a narovnala tak podmínky na trhu s ubytováním. V oblasti daně z příjmů tak není rozdíl, jestli je ubytování nabízeno standardním způsobem, nebo způsobem alternativním přes Airbnb, protože z pohledu Finanční správy jsou tyto činnosti daněny stejně.

Přestože jsou příjmy z nájmu upraveny samostatně v § 9 zákona o daních z příjmů, úprava daně dle § 7 se vztahuje také na příjmy z nájmu, ale pouze příjmů z toho majetku, který je v obchodním majetku poplatníka.

Obchodní majetek je definován v § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů. „… je-li o věci nemovité účtováno, anebo je či byla uvedena v daňové evidenci, pak příjmy z nájmu či prodeje takového majetku spadají pod § 7 ZDP.“¹³¹ Pokud má podnikatel majetek ve svém obchodním majetku, jsou příjmy z nájmu považovány za příjmy z podnikání na stejné úrovni jako jiná jeho činnost podnikání a také mu z toho plyne povinnost platit zdravotní a sociální pojištění. Jaká je tedy výhoda vložení nemovitostí do obchodního majetku, když z něj plyne vyšší daňové zatížení v podobě plateb zdravotního a sociálního pojištění? „Při rozhodování o tom, jestli nemovitost vložit či nevložit do obchodního majetku, je důležitá řada věcí. Jednou z nich je například to, v jakém technickém stavu je budova. Pokud by bylo potřeba na nemovitosti provádět rozsáhlé technické zhodnocení a opravy, pak je rozhodně vhodné zařadit ji do obchodního majetku. Podle § 24 odst. 1 zákona o daních z příjmů lze jako daňové výdaje uplatnit výdaje prokazatelně vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů, a to ve výši stanovené tímto zákonem, naopak v § 25 odst. 1 písmena u) se pak uvádí, že jako výdaje k dosažení, zajištění a udržení příjmů nelze uznat výdaje na opravu, údržbu nebo technické zhodnocení majetku sloužícího k samostatné činnosti (§7), který fyzická osoba nezařadí do obchodního majetku.“¹³² Je potřeba pečlivě zvážit záměry, které člověk s nemovitostí má, aby mohl optimálně nastavit formu zdanění.

130 Informace k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb (Airbnb a další).

Dostupné z: https://www.financnisprava.cz/cs/dane/dane/dan-z-pridane-hodnoty/informace-stanoviska-a- sdeleni/Posouzeni-povinnosti-poskytovatelu-ubytovani.

132 KROFTOVÁ, Miroslava. Vklad nemovité věci do obchodního majetku.