Ceny na trhu s nemovitostmi se v České republice dramaticky liší v závislosti na lo-kalitě. Zatímco například v Ústeckém kraji se byty prodávají průměrně za 17 700 Kč za m2, v Praze za téměř pětkrát tolik (Deloitte, 2020). Mezi regiony panují značné odlišnosti, což se dále promítá do hodnoty bytového fondu. Může jít o odlišnosti v nabídce pracovních příležitostí, občanské vybavenosti nebo třeba demografii. Ob-lasti s vyšší hustotou zalidnění, a tedy vyšší poptávkou po bydlení obvykle tlačí ceny bydlení výše, než je tomu tak v oblastech méně zalidněných. Následující mapa značí hustotu zalidnění v jednotlivých regionech.
Obrázek 9 – Osídlení v České republice
Zdroj: Český statistický úřad
Vztah mezi hustotou zalidnění a cenovou hladinou dané oblasti lze zpozorovat po-rovnáním této mapy s cenovou mapou níže. Následující cenová mapa poskytuje přehled o rozdílech ve výši realizovaných cen nájemného v přepočtu na m2. Kromě ní existují též cenové mapy poskytující informace o realizovaných cenách prodejů nemovitostí. Ty jsou velmi často využívány jako jeden ze zdrojů pro oceňování a tvorbě znaleckých posudků, na jejichž základě například banky rozhodují o poskyt-nutí hypotečního úvěru (Asociace realitních kanceláří, 2018).
STRANA 31 Obrázek 10 – Cenová mapa průměrné výše realizovaných cen nájemného 2018
Zdroj: Asociace realitních kanceláří
Poznámka: Intenzita barev značí úroveň průměrné ceny za metr čtvereční. Modré odstíny = do 90Kč/m2. Čím intenzivnější tím levnější. Fialové odstíny = nad 90Kč/m2. Čím intenzivnější, tím
dražší.
Rozdíly v cenách nájmu podle regionu lze nejlépe vyjádřit porovnáním vybraných měst. Jako měřítko pro porovnání bude použita průměrná nabídková cena za metr čtvereční. Pro lepší představu budou ceny za metr čtvereční přepočteny na byt o ve-likosti 60m2, což dle výpočtů vychází jako celorepublikový průměr velikosti pronajímaných bytů. Nabídkové ceny budou odpovídat průměru za březen 2020.
Z níže uvedených dat vyplývá, že průměrná nabídková výše nájemného v uvede-ných městech za byt o velikosti 60m2 vychází na 12 817 Kč. Nejlevnější nájemní bydlení lze pořídit v Ústí nad Labem za průměrnou cenu 9 780 Kč. Nejdráž naopak zaplatí nájemník v Praze, kde tato cena vychází na 20 760 Kč. Statistiku je však nutné brát s rezervou, neboť v některých městech dochází k určitému zkreslení vlivem po-četné nabídky segmentu luxusních nemovitostí. Typickým příkladem může být právě Praha, což lze doložit například průměrnou plochou nabízených bytů. Zatímco dle výsledků sčítání bytů z roku 2011 se průměrná plocha pražských bytů rovnala 57,8m2, průměrná plocha nabízených pražských bytů ve sledovaném období činila 71m2 (REALITYMIX, 2020).
STRANA 32
Obrázek 11 – Průměrné nabídkové ceny nájemného za byt o velikosti 60m2 ve vybraných městech v březnu 2020
Zdroj: RealityMIX, vlastní výpočty
Obrázek číslo 12 zobrazuje nabídkové prodejní ceny bytů o stejné velikosti v jednot-livých městech. Z údajů vyplývá, že nejlevněji lze pořídit v Ústí nad Labem za cenu 1,3 milionu Kč. Naopak nejdráž vychází byt v Praze s cenou 6 milionů Kč. Průměrná cena v uvedených městech se rovná 2,9 milionu Kč.
Na základě dlouhodobějších dat o skutečných prodejích v daných městech lze pro zajímavost uvést, že přibližně 60 % prodejů bývá uskutečněno v Praze. S výrazným odstupem poté následuje Brno, Plzeň a další města. Průměrná cena skutečně proda-ných bytů ve 4. kvartále 2019 vycházela na 63 400 Kč/m2 (3,6 milionů Kč za 60m2
0 Kč 5 000 Kč 10 000 Kč 15 000 Kč 20 000 Kč 25 000 Kč
Praha 20 760 Kč
České Budějovice 11 340 Kč
Brno 15 360 Kč
Karlovy Vary 10 200 Kč
Hradec Králové 12 840 Kč
Liberec 12 240 Kč
Ostrava 11 040 Kč
Olomouc 12 540 Kč
Pardubice 12 780 Kč
Plzeň 11 400 Kč
Ústí nad Labem 9 780 Kč
Jihlava 12 960 Kč
Zlín 13 380 Kč
STRANA 33
byt), zatímco průměr daných měst byl pouze 43 000 Kč/m2 (2,6 milionu Kč za 60m2 byt) (Deloitte, 2020).
Obrázek 12 – Průměrné nabídkové ceny bytů o velikosti 60m2 ve vybraných městech v březnu 2020
Zdroj: RealityMIX, vlastní výpočty
Stejně jako v případě nájemních cen i prodejní ceny jsou do určité míry zkresleny hojným zastoupením luxusního segmentu. K určitému odbourání tohoto negativního jevu však dojde při výpočtu poměru mezi cenou nemovitosti a výší nájemného. Zají-mavým ukazatelem tedy může být například počet let, po kterých se náklady na nájem vyrovnají ceně nemovitosti anglicky nazývaný též „Price-to-rent ratio“. Tento ukazatel může být velmi užitečný při porovnání, zdali se vyplatí bydlet v nájmu, či
0 Kč 1 000 000 Kč 2 000 000 Kč 3 000 000 Kč 4 000 000 Kč 5 000 000 Kč 6 000 000 Kč 7 000 000 Kč
Praha 6 052 020 Kč
České Budějovice 2 537 700 Kč
Brno 4 443 600 Kč
Karlovy Vary 2 515 560 Kč
Hradec Králové 2 851 380 Kč
Liberec 2 450 760 Kč
Ostrava 1 808 040 Kč
Olomouc 3 111 300 Kč
Pardubice 2 704 800 Kč
Plzeň 3 247 500 Kč
Ústí nad Labem 1 335 000 Kč
Jihlava 2 406 900 Kč
Zlín 2 715 360 Kč
STRANA 34
nikoliv. Obecně logicky platí, že čím menší počet let, tím více se vyplatí koupě vlastní nemovitosti (STATISTA, 2019). Hodnoty tohoto ukazatele lze mezi jednotlivými městy přehledně porovnat na obrázku 13. Průměr uvedených měst vychází na 18,6 let. Nejvyšších hodnot dosahuje Praha a Brno, nejnižších Ústí nad Labem.
Obrázek 13 – Price-to-rent ratio pro byt o velikosti 60m2 ve vybraných městech
Zdroj: RealityMIX, vlastní výpočty
Dalším zajímavým a v kontextu mezinárodního srovnání často používaným indiká-torem je počet hrubých ročních platů potřebných ke koupi nemovitosti anglicky nazývaný též „Price-to-income ratio“. Tento ukazatel vypovídá o tom, jak finančně náročné pořízení nové nemovitosti je. Obrázek 14 zobrazuje hodnoty tohoto ukaza-tele pro nákup bytu ve vybraných městech. Nejvyšší hodnoty opět dosahuje Praha a nejnižší Ústí nad Labem. Průměr těchto měst vychází na 7,5 let. Pro maximální přes-nost byla pro každé město použita výše hrubé mzdy odpovídající kraji, ve kterém se město nachází. Rozdíly v průměrných hrubých měsíčních mzdách v jednotlivých kra-jích lze porovnat na obrázku 15.
24,3
18,6 24,1
20,6 18,5 16,7
13,6 20,7
17,6 23,7
11,4
15,5 16,9
STRANA 35 Obrázek 14 – Počet hrubých ročních platů potřebných ke koupi bytu o velikosti 60m2
Zdroj: RealityMIX, ČSÚ, vlastní výpočty
Obrázek 15 – Průměrná hrubá měsíční mzda podle krajů ČR v 1Q 2020
Zdroj: Český statistický úřad, vlastní zpracování 11,8
6,8 11,3
7,1 7,6 6,5
4,9
8,5 7,4 8,3
3,5
6,4 7,5
42 760 Kč 30 906 Kč
32 880 Kč 29 687 Kč
31 289 Kč 31 265 Kč 30 840 Kč 30 469 Kč 30 349 Kč
32 800 Kč 31 530 Kč 31 181 Kč 30 139 Kč Praha
Jihočeský Jihomoravský Karlovarský Královéhradecký Liberecký Moravskoslezský Olomoucký Pardubický Plzeňský Ústecký Vysočina Zlínský
STRANA 36
Obrázek 16 graficky znázorňuje podíl výše nájemného na průměrném hrubém platu.
Stejně jako v případě předchozího grafu i zde byla pro každé město použita prů-měrná mzda odpovídající danému kraji. Cena pronájmu bytu o velikosti 60m2 se v těchto městech pohybuje v intervalu mezi 31 a 49 procenty hrubého platu. Pro dvoučlennou domácnost jsou tyto náklady na bydlení přijatelné, avšak pro jednot-livce až příliš vysoké. Data Českého statistického úřadu nicméně dokládají rostoucí trend jednočlenných domácností. Zatímco v roce 1991 tvořil počet bytů obydlených jedinou osobou 22,7 %, v roce 2011 to bylo 29,6 % (ČSÚ, 2013b). Individuální zá-jemci o bydlení se proto schylují do bytů o menší velikosti, čímž mohou zredukovat výši nájemného na přijatelnější cenu. Trend jednočlenných domácností se kromě zvýšené poptávky a tlaku na růst cen projevuje například i ve výstavbě nových bytů.
Obrázek číslo 17 dokládá rostoucí podíl výstavby jednopokojových bytů. Ačkoliv pro
„single“ klientelu dostupnější, vyznačují se tyto byty velmi nepříznivou cenou v pře-počtu na metr čtvereční.
Obrázek 16 – Podíl nájemného (byt 60m2) na průměrné hrubé mzdě v dané lokalitě [%]
Zdroj: RealityMIX, ČSÚ, vlastní výpočty
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Praha České Budějovice Brno Karlovy Vary Hradec Králové Liberec Ostrava Olomouc Pardubice Plzeň Ústí nad Labem Jihlava Zlín
Podíl nájemného Podíl mzdy
STRANA 37 Obrázek 17 – Vývoj zastoupení jednopokojových bytů na celkové bytové výstavbě [%]
Zdroj: Český statistický úřad, vlastní zpracování
Poptávka po bydlení je tedy paradoxně silně stimulována i přes relativně neměnný počet obyvatelstva a konstantní růst bytového fondu. Dlouhodobě přetrvávající po-ptávku po nemovitostech vystihuje obrázek 18, sledující vývoj růstu mezd vůči cenám nemovitostí a spotřebitelským cenám zboží a služeb. Růstem mezd se v tomto případě rozumí růst průměrné hrubé mzdy za celou ČR. Indexem růstu cen nemovi-tostí se rozumí kombinace růstu cen rodinných domů, bytů a stavebních pozemků.
Ze znázorněných údajů vyplývá, že zatímco dlouhodobý růst mezd je cenami nemo-vitostí do určité míry kopírován, u spotřebitelských cen zboží a služeb tomu tak není.
Poměr mezi výší mezd a cenami nemovitostí zůstává dlouhodobě na podobné úrovni a mimo občasných výkyvů nedochází z pohledu ceny ke změnám dostupnosti. Od-lišný vývoj můžeme sledovat v případě spotřebitelských cen zboží a služeb, které rostou pomaleji než mzdy. Ačkoliv tedy růst mezd obecně finanční dostupnost zboží a služeb zvyšuje, v případě nemovitostí tomu tak není.
Přesnější náhled do vývoje cen v oblasti nemovitostí poskytuje obrázek 19, zná-zorňující zvlášť růst rodinných domů, bytů a stavebních pozemků, opět v kontrastu s růstem mezd. Z grafu jednoznačně vyplývá, že každý druh nemovitosti se vyvíjí od-lišně. Zatímco ceny stavebních pozemků velmi úzce následují křivku vývoje mezd, rodinné domy a zejména byty se vyznačují mnohem vyšší volatilitou. Největší výkyv lze spatřit v období finanční krize 2008, kdy prudký rozmach hypotečního trhu ná-sledoval stejně prudký pád. Krutý propad se týkal především bytů, které byly vlivem vysoké poptávky a vstřícného hypotečního trhu silně nadhodnocené (Ostatek, 2010).
21,5
0 5 10 15 20 25
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
STRANA 38
Obrázek 18 – Indexy růstu mezd, cen nemovitostí a spotřebitelských cen zboží a služeb [2010 = 100]
Zdroj: ČNB, ČSÚ, vlastní zpracování
Obrázek 19 – Indexy vývoje cen rodinných domů, bytů, stavebních pozemků a mzdy [2010 = 100]
Zdroj: ČNB, ČSÚ, vlastní zpracování
133,5 130,2 113,2
40 60 80 100 120 140 160
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Mzdy Nemovitosti Spotřebitelské ceny zboží a služeb
119,1 144,4 127,0 133,5
40 60 80 100 120 140 160
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Rodinné domy Byty Stavební pozemky Mzdy
STRANA 39
Od roku 2015 dochází v oblasti nemovitostí opět výraznějšímu růstu cen. Za jednu z hlavních příčin tohoto růstu lze považovat pozvolný pokles úrokových sazeb HÚ do rekordně nízkých hladin. S cílem zachování finanční stability vydává ČNB od stejného roku doporučení, která by měla růst cen rezidenčních nemovitostí nepřímo usměr-ňovat a zabránit opakování scénáře z roku 2008 (ČNB, 2015).
STRANA 40