Hlavní práce72790_matt08.pdf, 1.7 MB Stáhnout

(1)

Bakalářská práce

Tomáš Matějka 2020

(2)

(3)

Vysoká škola ekonomická v Praze

Fakulta managementu

Katedra společenských věd

Změna ve formě bydlení v ČR

Autor bakalářské práce: Tomáš Matějka

Vedoucí bakalářské práce: Ing. Jiří Vopátek, Ph.D.

Rok obhajoby: 2020

(4)

(5)

„Změna ve formě bydlení v ČR“

jsem vypracoval samostatně a veškerou použitou literaturu a další prameny jsem řádně označil a uvedl v přiloženém seznamu.

V Jindřichově Hradci dne 17. července 2020

podpis

(6)

(7)

ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE

Zpracovatel:

Tomáš Matějka

Studijní program: Ekonomika a management

Obor: Management

Název tématu:

Změna ve formě bydlení v ČR

Zásady pro vypracování:

1. Práce bude analyzovat změnu formy bydlení v ČR (bydlení nájemní x bydlení družstevní x bydlení vlastnické).

2. Cílem práce je analyzovat výhody, nevýhody nájemního, družstevního a vlastnického bydlení. Práce bude obsahovat rozhodovací situaci, zda je výhodné bydlet ve vlastním bytě (pořizováno prostřednictvím hypotečního úvěru) či v nájmu.

3. Práce bude obsahovat závěr s argumentačně podloženým doporučením.

Rozsah práce: 35-40 Seznam odborné literatury:

1. Literatura a zdroje budou součástí BP.

Datum zadání bakalářské práce: únor 2020 Termín odevzdání bakalářské práce: červenec 2020

Tomáš Matějka Ing. Jiří Vopátek, Ph.D.

Řešitel Vedoucí práce

Ing. Jiří Vopátek, Ph.D. doc. Ing. Vladislav Bína, Ph.D.

Vedoucí katedry Děkan FM VŠE

(8)

(9)

Název bakalářské práce:

Změna ve formě bydlení v ČR Abstrakt:

Práce se zabývá vývojem bydlení vlastnického, nájemního a družstevního s cílem po- rozumět změně ve formě bydlení v ČR, která zde probíhá od roku 1989. Vývoj je analyzován od 19. století až po současnost a zaobírá se těmi nejvýznamnějšími udá- lostmi. V rámci novodobé historie se práce věnuje zejména vlivu hypotečních bank, stavebních spořitelen či deregulaci nájemného. Významnou roli sehrává též analýza současného stavu, z které následně vycházejí modelové situace porovnávající výhod- nost nájemního bydlení s bydlením vlastnickým financovaným hypotečním úvěrem.

Závěr práce obsahuje argumentačně podložené doporučení vedoucí ke zlepšení by- tové dostupnosti.

Klíčová slova:

Vlastnické bydlení, nájemní bydlení, družstevní bydlení, změna, porovnání

(10)

(11)

Poděkování:

Na tomto místě bych rád poděkoval svému vedoucímu Ing. Jiřímu Vopátkovi, Ph.D.

za projevenou ochotu, vstřícnost, trpělivost, nasměrování a cenné rady.

(12)

(13)

Obsah

Úvod ... 15

1 Teoretická část ... 16

1.1 Historie a vývoj ve formě bydlení ... 16

1.2 Změna ve formě bydlení po roce 1989 ... 20

Hypoteční bankovnictví ... 20

Stavební spoření ... 22

Deregulace nájemného ... 24

1.3 Současný pohled na jednotlivé formy bydlení ... 24

2 Metodika práce ... 28

2.1 Analýza současného trhu s bydlením ... 28

2.2 Modelové situace vlastnického a nájemního bydlení ... 29

3 Praktická část ... 30

3.1 Analýza současného trhu s bydlením ... 30

3.2 Modelové situace: Splácet hypotéku nebo platit nájem? ... 40

3.2.1 Parametry použitých hypotečních úvěrů ... 40

3.2.2 Parametry nájemného ... 41

3.2.3 Parametry pro výpočet hodnoty nemovitosti ... 41

3.2.4 Vysvětlivky k výpočtům ... 42

3.2.5 Modelová situace v horizontu 30 let ... 43

3.2.8 Modelové situace: Výhodnost dle délky bydlení ... 46

3.3 Modelová situace navrhovaných daňových změn ... 48

Diskuze k modelovým situacím ... 50

3.4 Doporučení ke zlepšení situace na trhu s bydlením ... 51

Závěr ... 56

Seznam literatury ... 57

(14)

(15)

Seznam obrázků

Obrázek 1 – Vývoj vlastnického bydlení [%] ... 15

Obrázek 2 – Pohyb obyvatelstva na území České republiky ... 17

Obrázek 3 – Vývoj počtu dokončených bytů ... 19

Obrázek 4 – Vývoj úrokových sazeb ČNB od roku 1998 [%] ... 20

Obrázek 5 – Vývoj průměrné sazby HÚ s vývojem sazeb ČNB [%] ... 21

Obrázek 6 – Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření ... 23

Obrázek 7 – Objem vkladů a úvěrů na účtech stavebního spoření [mld Kč] ... 23

Obrázek 8 – Vývoj obydlených bytů podle právního důvodu užívání [%] ... 25

Obrázek 9 – Osídlení v České republice ... 30

Obrázek 10 – Cenová mapa průměrné výše realizovaných cen nájemného 2018 ... 31

Obrázek 11 – Průměrné nabídkové ceny nájemného za byt o velikosti 60m² ve vybraných městech v březnu 2020 ... 32

Obrázek 12 – Průměrné nabídkové ceny bytů o velikosti 60m²ve vybraných městech v březnu 2020 ... 33

Obrázek 13 – Price-to-rent ratio pro byt o velikosti 60m² ve vybraných městech ... 34

Obrázek 14 – Počet hrubých ročních platů potřebných ke koupi bytu o velikosti 60m² ... 35

Obrázek 15 – Průměrná hrubá měsíční mzda podle krajů ČR v 1Q 2020 ... 35

Obrázek 16 – Podíl nájemného (byt 60m²) na průměrné hrubé mzdě v dané lokalitě [%] ... 36

Obrázek 17 – Vývoj zastoupení jednopokojových bytů na celkové bytové výstavbě [%] ... 37

Obrázek 18 – Indexy růstu mezd, cen nemovitostí a spotřebitelských cen zboží a služeb [2010 = 100] ... 38

Obrázek 19 – Indexy vývoje cen rodinných domů, bytů, stavebních pozemků a mzdy [2010 = 100] ... 38

Obrázek 20 – Hypoteční úvěry použité ke komparaci s nájemním bydlením ... 40

Obrázek 21 – Vývoj nájemného v horizontu 30 let ... 41

Obrázek 22 – Parametry použité k výpočtu zhodnocení nemovitosti ... 41

Obrázek 23 – Porovnání nájemního a vlastnického bydlení v horizontu 30 let ... 43

Obrázek 26 – Použité parametry hypotečního úvěru ... 46

Obrázek 27 – Bilance při předpokládaném vývoji cen nemovitostí... 46

Obrázek 28 – Bilance při pesimistickém vývoji cen nemovitostí ... 47

Obrázek 29 – Navrhované daňové změny ... 48

Obrázek 30 – Finanční výhodnost odpočtu úroků z HÚ ... 49

Obrázek 31 – Vývoj počtu nových dokončených bytů ... 51

Obrázek 32 – Průzkum dojížďky do práce 2019 [%] ... 52

(16)

Obrázek 33 – Průzkum ideálního bydlení 2018 [%] ... 53 Obrázek 34 – Vyjížďka za prací podle času stráveného cestou [%] ... 54

Seznam tabulek

Tabulka 1 – Vývoj výše státní podpory stavebního spoření ... 22 Tabulka 2 – Výhody a nevýhody bydlení vlastnického, družstevního a nájemního ... 26

(17)

STRANA 15

Úvod

Žijeme v bezprecedentní době. Podle aktuálních údajů Českého statistického úřadu znázorněných na obrázku níže bydlí ve vlastním bytě či domě neuvěřitelných 68,3 % domácností (ČSÚ, 2020). Zatímco popularita nájemního a družstevního bydlení upadá, vlastnické bydlení zažívá v posledních 30 letech boom. Češi jednoznačně za- čali preferovat vlastnickou formu bydlení a poptávka po ní se zdá nebrat konce. Z bližšího pohledu na vývoj trhu s bydlením nicméně vyplývá, že situace rozhodně není tak příznivá, jak úvodní data naznačují. Ačkoliv roste podíl domácností žijících ve vlastním bytě či domě, pro mnohé zůstává sen o vlastním bydlení jen stěží dosaži- telný a vysoké ceny nájemného tuto skutečnost ještě více umocňují (Němec, 2019).

Významný podíl na zhoršené bytové dostupnosti mají podle České národní banky současné ceny nemovitostí, které jsou podle ní až o 25 % nadhodnocené (ČNB, 2020).

Cílem této práce je změnu ve formě vlastnického, nájemního a družstevního byd- lení v České republice zmapovat a analyzovat. Pozornost bude věnována vývoji jednotlivých forem od 19. století a klíčovým faktorům, které tento vývoj ovlivňovaly a utvářely. Adekvátní prostor bude vymezen tématům hypotečních úvěrů, stavebních spoření, deregulace nájemného a analýze současného trhu s bydlením. Analyzovány budou taktéž výhody a nevýhody každé z forem ve světle současné doby. V rámci modelových situací dojde k porovnání finanční výhodnosti mezi bydlením ve vlast- ním bytě financovaném hypotečním úvěrem a bydlením v nájmu. Prostor bude věnován též aktuálním návrhům na zrušení daně z nabytí nemovitosti a odpočtu úroků HÚ ze základu daně z příjmu. Závěrečná kapitola bude obsahovat argumen- tačně podložená doporučení směřující ke zlepšení dostupnosti na trhu s bydlením.

Obrázek 1 – Vývoj vlastnického bydlení [%]

Zdroj: Český statistický úřad, vlastní zpracování

19,0 7,4 68,3

0 20 40 60 80

1961 1970 1980 1991 2001 2011 2019

Nájemní Družstevní Vlastnické

(18)

STRANA 16

1 Teoretická část

První kapitola této práce pojednává o historii bydlení na území České republiky. Po- čínaje 19. stoletím mapuje zásadní momenty v oblasti bytové dostupnosti a bytové politiky, čímž vytváří kontext k výzvám dnešní doby. Zvýšená pozornost je věnována období po roce 1989 a nástrojům či opatřením, která zde usměrňovala vývoj ve formě bydlení až do dnešní podoby.

1.1Historie a vývoj ve formě bydlení

S problémem zásadního nedostatku bytů se České země podobně jako další evropské státy začaly potýkat již v 19. století. Hlavním impulzem byl zánik nevolnictví v kombinaci s rozmachem průmyslu. Nově vzniklé továrny vyvolaly ve městech poptávku po pracovní síle, kterou mohl nasytit pouze příchod obyvatel z venkova (Poláková, 2006). Zatímco dle sčítání lidu v roce 1869 pracovalo v oblasti zemědělství či lesnic- tví 54 % ekonomicky aktivního obyvatelstva, v roce 1910 to bylo už jen 39 % - stejně jako v té době v průmyslu (Horská et al., 2002).

Pro industriální urbanizaci bylo typické, že nově přistěhovalé obyvatelstvo nedis- ponovalo základním kapitálem na pořízení vlastního bydlení a muselo tedy vyhledávat bydlení nájemní. Ačkoliv tato forma bydlení existovala již dříve, teprve v tomto období došlo k jejímu skutečnému rozkvětu (Lisková, 1935). Poptávka po ná- jemním bydlení byla nejprve adresována přístavbami a zvětšováním již existujících objektů. Když však bylo jasné, že tento přístup nedokáže poptávku uspokojit, vložili se do řešení problému soukromníci, kteří zahájili výstavbu činžovních domů a dali tak vzniknout novým čtvrtím na okrajích měst (Staňková et al., 1991). Za zmínku stojí, že tato výstavba rozhodně nebyla žádnou charitou. Podnikatelé vnímali po- ptávku po levném bydlení jako příležitost k rychlému zisku. Hlavním požadavkem na výstavbu těchto domů bylo vměstnat do co nejmenšího prostoru co nejvíce platících nájemníků (Janák, 1933).

I přes rozvoj výstavby činžovních domů bytová nouze nepolevovala. Kromě neuti- chající migrace obyvatelstva do měst byla totiž poptávka hnána též nevídaným růstem obyvatelstva (Lenderová et al., 2017). Jak můžeme vidět na následujícím ob- rázku, mezi lety 1800 a 1900 se populace na území České republiky zdvojnásobila.

(19)

STRANA 17 Obrázek 2 – Pohyb obyvatelstva na území České republiky

Zajímavostí je, že i přes nepolevující poptávku po levném bydlení, byli investoři s vý- stavbou činžovních domů velmi opatrní. Majitelé domů se totiž obávali ztráty příjmu jejich nájemníků. Práce, kterou nájemníci vykonávali, byla obvykle velmi namáhavá a hygienické podmínky přelidněných domů, v kterých žili, tristní. Riziko neschop- nosti platit činži bylo značné, tudíž se podnikatelé spíše drželi při zemi a rychlost výstavby nepřeháněli. Samotné podniky sice bytové domy pro své zaměstnance sta- věly vytrvale, avšak k významnému zlepšení to nevedlo. To samé platí i o nově vzniklých právních úpravách z let 1852 a 1873, které ošetřovaly vznik spolků a spo- lečnictví neboli družstevnictví a bytových družstev. Nedostatek a nevyhovující stav bytů přetrvával nadále, což nakonec vedlo k prvnímu státnímu zásahu v oblasti by- tové politiky. Nespokojenost veřejnosti s bytovou situací vyústila přijetím zákona č.

37/1892 o bytech dělnických, který si kladl za cíl povzbudit výstavbu levných nájem- ních bytů nabídnutím daňových úlev (Gruber, 1922).

Podpora výstavby dělnických nájemních domů formou daňových úlev přetrvávala i začátkem 20. století. Kýženého výsledku, tedy zažehnání bytové nouze, však tímto opatřením dosaženo nebylo. Za příčinu vnímali zákonodárci chybějící kapitál na fi- nancování výstavby a přišli tedy s myšlenkou zřídit fond, který by poskytoval levné stavební úvěry. První takový vznikl na konci roku 1907 a sloužil k poskytování úvěrů bytovým družstvům státních úředníků a zřízenců. Zájem o levné úvěry projevoval samozřejmě i neveřejný sektor, a tak o tři roky později vznikl druhý fond. Ten umož- ňoval získání úvěru pro výstavbu domů s malými byty i obcím, bytovým družstvům a podobně (Gruber, 1922).

4 659 000

9 333 853

10 626 430

4 000 000 5 000 000 6 000 000 7 000 000 8 000 000 9 000 000 10 000 000 11 000 000 12 000 000

1800 1810 1820 1830 1840 1850 1860 1870 1880 1890 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Střední stav obyvatelstva

(20)

STRANA 18

S vypuknutím první světové války se situace na trhu s nájemním bydlením zásadně proměnila. Velká část mužské populace byla mobilizována a tisíce rodin se přestěho- valy na venkov. V důsledku toho zůstalo mnoho bytů prázdných a ceny pronájmů vlivem ochablé poptávky klesly. Výstavba nových domů byla též zastavena, neboť nebylo ani dělníků, ani stavebního materiálu. Během války se ovšem bytová nouze dostavila znovu, byť tentokrát se týkala především měst přeorientovaných na vá- lečný průmysl. Obyvatelstvo stěhující se za prací do těchto průmyslových center čelilo bytovému nedostatku, což od roku 1916 vyvolávalo prudký růst nájmů. Vá- lečná výroba nesměla být ohrožena, a tak vláda přistoupila roku 1917 k dosud nevídaným opatřením, a sice stanovení maximální výše nájemného a zvýšení ochrany nájemníků před výpovědí nájmu. Nutno podotknout, že nařízení se nejprve týkalo pouze vybraných měst, až o rok později bylo rozšířeno celostátně. Z obav prudkého růstu nájemného tato regulace po válce ještě zesílila, neboť země musela naráz pojmout vracející se vojáky, emigranty nebo třeba úředníky, kteří před záni- kem monarchie pracovali ve Vídni (Gruber, 1922).

Samotná regulace nájemního bydlení nicméně krizi nedostatku bytů nevyřešila, spíše naopak. Obavy z dalších státních zásahů v kombinaci s růstem cen stavebních materiálů či sníženou úvěrovou aktivitou vyústily v rozpačitost stavět. Proto ná- sledně došlo ke vzniku státního bytového fondu a zákona o stavebním ruchu, jenž v meziválečném období významně podpořily výstavbu domů s malými byty. Kon- krétně se jednalo například o poskytování stavebních úvěrů, přímé finanční podpory, daňových úlev či vyvlastňování pozemků (Pelikán, 1949).

Přestože vláda ceny nájemného regulovala, mezi politiky obecně panoval názor, že otázka bydlení je spíše věcí soukromou a státu nepřísluší se do ní vměšovat. S dere- gulací se proto začalo již od roku 1923 a probíhala dvěma způsoby. Jednak docházelo k vyjímání bytů, kterých se regulace týkala, a jednak k úpravám maximální výše nebo maximálního růstu nájemného v závislosti na ročních příjmech nájemníka (Poláková, 2006). V roce 1930 byla deregulována zhruba polovina bytů a ke konci dekády již drtivá většina, avšak k dokončení procesu nakonec nestihlo dojít (Pelikán, 1949). Bě- hem okupace totiž došlo k opětovnému zastropovánínájemného tehdejším cenovým úřadem. Nutno podotknout, že během celé této etapy byli nájemníci velmi dobře chráněni proti vypovězení nájmu (Nováková, 2007).

S příchodem druhé světové války došlo k zákazu nové bytové výstavby, což samo o sobě předznamenalo nepříznivou situaci po jejím skončení. Nadějí se mohl zdát poválečný odsun německého obyvatelstva, avšak bytová dostupnost ve velkých měs- tech se tím nezlepšila. Stejně jako po skončení první světové války, i nyní stát silně zasáhl. Změna politického smýšlení však zapříčinila zásadní vývoj v chápání bytové

(21)

STRANA 19

politiky a zásah byl tedy proveden do té doby nevídaným způsobem. S myšlenkou, že by domácnost měla mít na byt právní nárok, převzal stát kontrolu nad stávajícím by- tovým fondem a nad novou bytovou výstavbou (Pelikán, 1949). Započalo tak období rozsáhlé komunální výstavby a přídělového systému bytů (Poláková, 2006).

Nastavený režim měl nedostatek bytů vyřešit, ovšem plán vlivem neutichající po- ptávky a vysoké zátěže na rozpočet selhal. Ke konci padesátých let proto byla podpořena družstevní a podniková bytová výstavba (Poláková, 2006). Z následují- cího obrázku vyplývá, že ačkoliv podniková výstavba se naplno rozvinula spíše koncem šedesátých let, družstevní výstavba začala ve velkém okamžitě a převládala téměř 30 let.

Obrázek 3 – Vývoj počtu dokončených bytů

Poznámka: Podnikové byty jsou zahrnuty ve skupině „Ostatní“ společně s byty služebními. Od deva- desátých let jsou součástí této skupiny byty postavené právnickými osobami, převážně obchodními

společnostmi (a.s., s.r.o.).

Zásadní průlom v oblasti bydlení nastal po roce 1989. Se znovuobnovením tržní eko- nomiky souvisela rozsáhlá reforma bytové politiky s cílem omezit státní vliv v této sféře. Proces transformace probíhal poněkud choulostivě, neboť v sázce bylo mnoho.

Dilema spočívalo v tom, jak omezit státní vliv a nezpůsobit přitom bytovou krizi. Na jedné straně docházelo k zastavování investic do státní výstavby, privatizacím byto- vého fondu a restitucím, na druhé straně k podpoře soukromé výstavby či šetrné deregulaci nájemného (PSPČR, 1991).

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000

1959 1962 1965 1968 1971 1974 1977 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016

Komunální, státní Družstevní Ostatní Rodinné domy

(22)

STRANA 20

Zatímco do konce meziválečného období podporoval stát svými zásahy zejména bydlení nájemní případně družstevní, od devadesátých let se poprvé stalo terčem podpory bydlení vlastnické.

1.2Změna ve formě bydlení po roce 1989

Předchozí kapitola popisovala vývoj ve formě bydlení v průběhu 19. a 20. století. Tato kapitola se zaměří na poslední zmíněné období, a sice období po roce 1989 až do současnosti. Pozornost bude věnována zavedeným opatřením na podporu soukro- mého vlastnictví, jmenovitě hypotečnímu bankovnictví, stavebnímu spoření a deregulaci nájemného.

Hypoteční bankovnictví

Hypoteční banky existovaly na území České republiky již od 19. století, avšak úvěry byly tenkrát poskytovány spíše obcím nebo bytovým družstvům než soukromým osobám (ČNB, 2003a). Cílovou skupinou hypotečních úvěrů (HÚ) se soukromé osoby staly až po obnovení hypotečního bankovnictví v 90. letech. První HÚ se u nás v rela- tivně nízkém objemu a s vysokými úroky začaly poskytovat v roce 1995 (Sůvová, 1997). Zásadní vliv na vývoj hypotečního trhu mělo v roce 1997 rozhodnutí České národní banky (ČNB) opustit režim souběžného cílování peněžní hladiny a fixování kurzu a místo tohose zaměřit na cílování inflace (ČNB, 2003b). Vlivem nové měnové politiky začalo docházet k postupnému snižování základních úrokových sazeb ČNB, což se pozitivně projevilo na klesajících úrokových sazbách HÚ (Ostatek, 2010). Vý- voj úrokových sazeb ČNB a zejména jejich zmiňovaný pokles znázorňuje obrázek 4.

Obrázek 4 – Vývoj úrokových sazeb ČNB od roku 1998 [%]

Zdroj: Česká národní banka, vlastní zpracování 0

5 10 15 20

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Repo sazba - 2T Diskontní sazba Lombardní sazba

(23)

STRANA 21

Další snižování úrokových sazeb HÚ spolu s rostoucími příjmy obyvatelstva podně- covaly zájem o tento produkt a jeho popularitu. Zvyšující se dostupnost HÚ navíc prohluboval konkurenční boj. S cílem získat vyšší podíl na trhu přicházely obchodní banky neustále s novými inovacemi, srážely úrokové sazby a rozvolňovaly podmínky pro schválení HÚ, včetně poskytování úvěrů v plné výši zástavní ceny nemovitosti (100 % LTV). Růst počtu nových HÚ a jejich objemu se dočasně zastavil až s přícho- dem finanční krize 2008, v důsledku zvyšování úrokových sazeb ČNB a zpřísněním podmínek pro získání HÚ jednotlivými bankami (Ostatek, 2010).

Obrázek 5 – Vývoj průměrné sazby HÚ s vývojem sazeb ČNB [%]

Zdroj: Česká národní banka, vlastní zpracování

Jak lze vidět na předchozím obrázku, změna úrokových sazeb ČNB se obvykle s urči- tým zpožděním projevuje i na průměrné úrokové sazbě HÚ a ovlivňuje tak cenu těchto úvěrů (ČNB, 2001). Spolu s tím je dostupnost HÚ určována též doporučeními ČNB ohledně limitů pro poskytování hypotečních úvěrů. Ty vydává ČNB od roku 2015 ve snaze ochránit finanční sektor před riziky vyplývajícími z rychlého růstu objemu HÚ a cen nemovitostí. Jedná se zejména o určování maximální výše úvěru vůči hodnotě zajištění (LTV), maximální míry zadlužení k ročním příjmům žadatele (DTI) a maximálního poměru měsíčních splátek k měsíčním příjmům (DSTI). K červenci 2020 je platný pouze limit LTV ve výši 90 %, ostatní byly na dobu neurčitou pozasta- veny. Nutno podotknout, že tyto limity mohou obchodní banky v odůvodněných případech a omezené míře překročit (ČNB, 2015). Dále je též třeba upozornit, že tato 2,37

0,410,05 1,21 0

1 2 3 4 5 6 7

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

HÚ Repo sazba - 2T Diskontní sazba Lombardní sazba

(24)

STRANA 22

doporučení jsou v současné době dodržována bez právní vymahatelnosti, což ČNB vnímá jako riziko a usiluje o jejich právní závaznost (ČNB, 2019).

Stavební spoření

Ačkoliv se existence stavebních spořitelen na českém území datuje již do dob první republiky, největší rozmach zažily až po jejich znovuobnovení v roce 1993. Relativně velkorysá státní podpora v kombinaci s vysokými úrokovými sazbami učinily ze sta- vebního spoření velmi atraktivní produkt. Následující tabulka mapuje vývoj maximální výše státní podpory a minimální doby, po kterou se s vkladem nesmí na- kládat (v případě, že klient neuzavře smlouvu o úvěru ze stavebního spoření) (Kielar, 2010).

Tabulka 1 – Vývoj výše státní podpory stavebního spoření

Období Maximální výše státní podpory Minimální doba spoření

1993–2003 4 500 Kč 5 let

2004–2010 3 000 Kč 6 let

2011–současnost 2 000 Kč 6 let

Zdroj: MFČR, vlastní zpracování

Popularitu stavebního spoření v průběhu let nejlépe ilustruje graf vývoje nově uza- vřených smluv na obrázku číslo 6. Svůj vrchol zažilo stavební spoření v roce 2003, kdy bylo vlivem ohlášených změn státní podpory uzavřeno historicky nejvíce smluv.

Celkový počet aktivních smluv tehdy dosahoval rekordních 6,3 milionu. Od té doby se počet nově uzavřených smluv pohybuje průměrně kolem 450 000 ročně, a to i přes postupný pokles úrokových sazeb a výrazné legislativní změny v roce 2011. Novela zákona o stavebním spoření, respektive novela zákona o daních z příjmů, tehdy zru- šila osvobození úroků z vkladů a úroků ze státní podpory od 15% daně z příjmu fyzických osob. Spolu s tím došlo k dalšímu snížení maximální výše státní podpory, které se tentokrát vztahovalo i na již existující smlouvy a srazilo tak výdaje státu v této oblasti na polovinu (MFČR, 2013).

(25)

STRANA 23 Obrázek 6 – Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření

Mezi kompetence stavebních spořitelen patří i poskytování úvěrů na financování by- tových potřeb. Ze statistik Ministerstva financí vyplývá, že v roce 2019 činila průměrná výše úvěru ze stavebního spoření 180 260 Kč, zatímco u překlenovacího úvěru, který může být poskytnut ihned po uzavření smlouvy, se jednalo o částku 797 992 Kč (MFČR, 2020). Z těchto dat tedy vyplývá, že řádné úvěry jsou v současné době využívány spíše k financování drobných rekonstrukcí a překlenovací úvěry jako alternativa HÚ. V porovnání s HÚ však obvykle bývají úvěry stavebních spořitelen méně výhodné (Kielar, 2018). Proto bývá stavební spoření mnohdy využíváno čistě jako spořící produkt, bez ohledu na budoucí účel naspořených prostředků (Kielar, 2010).

Obrázek 7 – Objem vkladů a úvěrů na účtech stavebního spoření [mld Kč]

485 176

0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000

1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 Počet smluv

0 100 200 300 400 500

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Naspořená částka Úvěry celkem

Překlenovací úvěry Úvěry ze stavebního spoření

(26)

STRANA 24

Deregulace nájemného

Ceny za bydlení ve státních bytech byly nastaveny právním předpisem z roku 1964.

Jedním z cílů bytové politiky po roce 1989 bylo tuto regulaci zrušit a postupem času dosáhnout tržního nastavení cen nájemného. Tato pozvolnost byla umocněna sku- tečností, že ve státních bytech bydlelo v té době zhruba 1/3 obyvatelstva (PSPČR, 1991). Významným krokem k deregulaci byla vyhláška č. 176/1993 Sb., určující ma- ximální výši nájemného na základě různých parametrů bytu (Česko, 1993). Tato vyhláška však byla Nálezem Ústavního soudu č. 231/2000 Sb. zrušena, neboť mimo jiné finančně znemožňovala zajistit údržbu stávajícího bytového fondu (Česko, 2000). Vláda nicméně s vydáním nového deregulujícího zákona otálela a po zrušení dané vyhlášky tak nebylo možné ze strany pronajímatele nájemné zvýšit. Obrat nastal o několik let později vydáním zákona č. 107/2006 Sb., který umožňoval postupné navyšování nájemného. Celý proces deregulace byl ukončen k 1.1.2013, odkdy se výše nájemného odvíjí pouze na základě dohody obou stran (Lux, 2009).

1.3 Současný pohled na jednotlivé formy bydlení

Jak vyplývá z předchozích pasáží této práce, všechny 3 dominantní formy bydlení si v uplynulých 200 letech prošly bohatým vývojem. Nájemní bydlení vzkvétalo stěho- váním do měst od počátku 19. století a první bytová družstva se k odbourávání bytového nedostatku připojila již půl století poté. Vzrůstající význam obou těchto forem bydlení nadále posilovaly události začátku 20. století a první státní zásahy do bytové politiky. Velký zlom nastal po druhé světové válce, kdy stát převzal kontrolu nad bytovým fondem. Důsledkem toho bylo potlačeno vlastnické bydlení a takřka eliminováno bydlení družstevní, obojí ve prospěch nájemní formy. Neuspokojivá by- tová výstavba v padesátých letech však vyvrcholila znovuobnovením bytových družstev a ta poté velmi rychle ovládla pomyslný žebříček nově postavených bytů (ČSÚ, 2014). Oslňující rozmach družstevního bydlení dokládá téměř 20% podíl na bytovém fondu začátkem 90. let (ČSÚ, 2013a). Druhý zásadní zlom ve vývoji jednot- livých forem bydlení představovalo obnovení soukromého vlastnictví po roce 1989, následované prudkým odklonem od nájemního a družstevního bydlení. Tento zlom nejlépe vystihuje obrázek 8, sledující vývoj obydlených bytů podle právního důvodu užívání.

(27)

STRANA 25 Obrázek 8 – Vývoj obydlených bytů podle právního důvodu užívání [%]

Poznámka: Bytem ve vlastním domě se zamýšlí rodinný dům vlastněný fyzickou osobou, v ojedině- lých případech i byt fyzické osoby vlastnící celý bytový dům. Bytem v osobním vlastnictví se zpravidla zamýšlí byt v bytovém domě, jehož uživatel je v katastru nemovitostí veden jako vlastník jednotky. Za nájemní byty se z dnešního pohledu považují byty užívané na základě nájemní či pod-

nájemní smlouvy. Družstevními byty se rozumí takové, které jsou ve vlastnictví družstva, jehož je uživatel členem.

Z grafu je patrné, že změny po roce 1989 se ve vývoji jednotlivých forem promítají až do dnešních dnů. Rozsáhlá nabídka a relativní dostupnost úvěrových produktů dlou- hodobě stimulují odliv od nájemního bydlení. Stejně tak družstevní bydlení ztrácí své postavení v souvislosti s legislativou umožňující převod do osobního vlastnictví a téměř nepokračující výstavbou těchto bytů (ARTN, 2019).

I přes jasný trend má však každá z těchto forem své nezaměnitelné přednosti, které ji mohou na trhu činit žádanou. Následující část se proto věnuje rozboru výhod a nevýhod jednotlivých forem z pohledu dnešní doby.

38,7 29,6 19,0 7,4 0

10 20 30 40 50 60

1961 1970 1980 1991 2001 2011 2019

Ve vlastním domě V osobním vlastnictví Nájemní Družstevní

(28)

STRANA 26

Tabulka 2 – Výhody a nevýhody bydlení vlastnického, družstevního a nájemního

Bydlení vlastnické

Výhody Nevýhody

Minimální omezení úprav a používání Obvykle nízké měsíční náklady v produktiv-

ním i důchodovém věku Psychologická jistota Rostoucí hodnota nemovitosti

Přímá odpovědnost za údržbu nemovitosti Daňová povinnost (jednorázově daň z nabytí

nemovitosti, každoročně daň z nemovitých věcí)

V případě financování úvěrem Tvorba majetku

Daňové úlevy formou odečtu úroků z HÚ nebo úvěru na bydlení ze základu daně

Určité omezení pracovní mobility Závazek na dlouhou dobu

Existující riziko ztráty hodnoty nemovitosti Bydlení družstevní

Výhody Nevýhody

Dochází ke zhodnocení nemovitosti, potažmo

družstevního podílu Nemožnost použít byt k zástavě Prodej bytu pouze převodem družstevního

podílu

Odpovědnost družstva celým svým majetkem Riziko omezeného nakládání s bytem Bydlení nájemní

Výhody Nevýhody

Minimální vstupní investice Nehrozí riziko ztráty hodnoty nemovitosti

Nevázanost

Nedochází k tvorbě majetku

Obvykle vyšší měsíční náklady než u ostatních forem po splacení úvěru či anuity Riziko neprodloužení nájemní smlouvy

Omezené možnosti úprav nemovitosti Zdroj: Křeček, 2016; Syrový 2009; Poláková 2006, vlastní zpracování

I přes obecný koncensus výše uvedených výhod a nevýhod je nutno upozornit na jejich proměnlivost v čase, kterou dokládá náhled do minulosti vylíčený v první kapitole této práce.

Nejaktuálnějším tématem je v tomto směru návrh na zrušení daně z nabytí nemovitosti. Poslední úpravou prošla tato 4% daň v roce 2016, kdy byla tato daňová povinnost převážně z administrativních důvodů převedena výhradně na nabyvatele

(29)

STRANA 27

vlastnického práva. Téma zrušení této daně bylo později několikrát otevřeno a pole- mizováno. Hlavním argumentem pro zrušení byla diskutovaná nemorálnost této daně, neboť v jejím případě dochází ke dvojímu zdanění – nemovitost je pořizována z peněz zdaněných daní z příjmů. Vzhledem k tomu, že daně mají i stimulační funkci, byla kritika směřována i na nekonzistentnost této daně s bytovou politikou státu. Na jednu stranu se stát snaží podporovat vlastnické bydlení a jeho dostupnost, ale na druhou stranu zachovává daň, která tomu do určité míry brání a nabytí nemovitosti trestá (ČTK, 2019).

Ačkoliv se novelu v roce 2019 prosadit nepodařilo, téma bylo v březnu 2020 zno- vuotevřeno a její podoba je nyní hojně diskutována. Aktuální návrh počítá kromě zrušení této daně se zpětným účinkem od 1.12.2019 též se zrušením možnosti od- počtu úroků ze základu daně z příjmu. Zatímco v současné době lze od základu daně z příjmů odečíst úroky z úvěru na bydlení až do výše 300 000 Kč ročně, pro úvěry uzavřené od 1.1.2022 by tato možnost měla zaniknout. Změna by měla zároveň drobně upravit jednu z podmínek pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti, konkrétně prodloužit podmíněnou dobu vlastnictví z 5 na 10 let s cílem omezit prostor ke spekulacím (Žurovec, 2020). Novela však není doposud schválena a její finální podoba se tedy může ještě změnit.

(30)

STRANA 28

2 Metodika práce

Praktická část této práce se bude zabývat současným problémem nedostupnosti byd- lení v České republice. Pro účely řešení tohoto problému bude nejprve provedena analýza daného trhu a s tím související identifikace aktuálních trendů. Na tomto zá- kladu budou následně sestaveny modelové situace, které poslouží k porovnání finanční výhodnosti mezi bydlením nájemním a bydlením vlastnickým, financova- ným hypotečním úvěrem. Speciální pozornost získá též aktuální téma daňových změn v souvislosti se zrušením daně z nabytí nemovitosti a odpočtu úroků z daně z příjmu. Kapitola bude zakončena souhrnem návrhů a doporučeních k řešení bytové nedostupnosti z dlouhodobého hlediska.

2.1Analýza současného trhu s bydlením

V rámci analýzy bude porovnávána finanční náročnost bydlení mezi vybranými městy České republiky. Pro tento účel bude nejprve definován porovnávaný byt, a sice na základě velikosti podlahové plochy, bez ohledu na dispozici či jiné parametry.

Následně bude vybráno 13 krajských měst, mezi kterými bude takový byt porovná- ván. Komparovány budou jednak nabídkové ceny nájemného a následně i nabídkové prodejní ceny za daný byt. Analyzovaná data budou sekundárního charakteru, zís- kaná prostřednictvím veřejné databáze českého realitního portálu RealityMIX.

S použitím získaných hodnot budou dále odvozovány vybrané ukazatele stan- dartně používané ke komparaci dostupnosti bydlení mezi jednotlivými regiony.

K některým výpočtům budou použita též sekundární data Českého statistického úřadu o průměrných mzdách v jednotlivých krajích ČR. Pro maximální přesnost budou údaje o výši mezd časově korespondovat s daty nabídkových cen bytů z portálu RealityMIX.

Analýza bude též zahrnovat porovnání indexů růstu mezd, cen nemovitostí a spo- třebitelských cen. Data ohledně mezd a spotřebitelských cen budou pocházet opět z databáze Českého statistického úřadu. Informace o růstu cen nemovitostí budou zís- kány z oficiální databáze České národní banky ARAD. Výhoda dat ČNB spočívá v jejich přesnosti, neboť jsou kalkulovány na základě realizovaných prodejních cen zapsaných v katastru nemovitostí a poskytují tak nejspolehlivější obraz skutečnosti.

Růst cen nemovitostí bude rozlišen do několika kategorií. Zvlášť bude analyzován růst cen bytů, růst cen rodinných domů, růst cen stavebních pozemků a růst cen všech těchto typů nemovitostí dohromady.

(31)

STRANA 29

2.2Modelové situace vlastnického a nájemního bydlení

Na data získaná v průběhu analýzy současného trhu s bydlením naváží modelové situace, jejichž cílem bude porovnat výhodnost bydlení nájemního s bydlením vlastnickým, financovaným hypotečním úvěrem.

Porovnání finanční výhodnosti mezi vlastnickým a nájemním bydlením

Finanční výhodnost bude komparována ze tří hledisek. Zaprvé bude porovnáváno, jaká varianta obnáší nižší měsíční výdaje, tedy buď výše měsíčního nájemného nebo výše měsíční splátky HÚ. Zadruhé budou kalkulovány celkové částky vynalo- žené na splacení hypotečních úvěrů s různými podíly LTV a porovnávány s celkovou částkou vynaloženou na platbu nájemného za stejné období. Zatřetí bude vypočítá- váno předpokládané zhodnocení nemovitosti a s tím spojené náklady obětované příležitosti vznikající v případě volby nájemního bydlení. To vše bude provedeno pro tři časová období – 30, 25 a 20 let. Veškeré hodnoty a parametry použité k výpočtům budou uvedeny a popsány v úvodu dané podkapitoly.

Porovnání finanční výhodnosti dle délky bydlení

Mezi hlavní negativum vlastnického bydlení zatíženého hypotečním úvěrem bývá označováno významné omezení mobility způsobené závazkem úvěr pravidelně ně- kolik dekád splácet. V druhé části modelových situací bude proto zjišťováno, po kolika letech splácení lze nemovitost prodat a úvěr předčasně splatit, aniž by došlo k finanční ztrátě. Výpočty budou provedeny na stejné nemovitosti jako v přechozích příkladech a budou porovnávat zbývající dluh s čistým ziskem z prodeje nemovitosti v průběhu let. Výpočty budou provedeny zvlášť pro předpokládaný a pesimistický vývoj cen nemovitostí. Při výpočtech bude předpokládáno, že příjem z prodeje nemovitosti bude osvobozen od daně z příjmu.

Modelová situace navrhovaných daňových změn

Poslední modelová situace se bude zabývat porovnáním navrhovaného zrušení daně z nabytí nemovitosti a odpočtu úroků z daní z příjmu s dosavadním nastavením. Po- zornost bude věnována výhodnosti jednak z pohledu dostupnosti bydlení a zároveň z celkové finanční výhodnosti. Finanční výhodnost bude porovnávána na stejné nemovitosti a se stejnými variantami hypotečních úvěrů jako v předchozích příkladech.

(32)

STRANA 30

3 Praktická část

3.1Analýza současného trhu s bydlením

Ceny na trhu s nemovitostmi se v České republice dramaticky liší v závislosti na lo- kalitě. Zatímco například v Ústeckém kraji se byty prodávají průměrně za 17 700 Kč za m², v Praze za téměř pětkrát tolik (Deloitte, 2020). Mezi regiony panují značné odlišnosti, což se dále promítá do hodnoty bytového fondu. Může jít o odlišnosti v nabídce pracovních příležitostí, občanské vybavenosti nebo třeba demografii. Ob- lasti s vyšší hustotou zalidnění, a tedy vyšší poptávkou po bydlení obvykle tlačí ceny bydlení výše, než je tomu tak v oblastech méně zalidněných. Následující mapa značí hustotu zalidnění v jednotlivých regionech.

Obrázek 9 – Osídlení v České republice

Zdroj: Český statistický úřad

Vztah mezi hustotou zalidnění a cenovou hladinou dané oblasti lze zpozorovat po- rovnáním této mapy s cenovou mapou níže. Následující cenová mapa poskytuje přehled o rozdílech ve výši realizovaných cen nájemného v přepočtu na m². Kromě ní existují též cenové mapy poskytující informace o realizovaných cenách prodejů nemovitostí. Ty jsou velmi často využívány jako jeden ze zdrojů pro oceňování a tvorbě znaleckých posudků, na jejichž základě například banky rozhodují o poskyt- nutí hypotečního úvěru (Asociace realitních kanceláří, 2018).

(33)

STRANA 31 Obrázek 10 – Cenová mapa průměrné výše realizovaných cen nájemného 2018

Zdroj: Asociace realitních kanceláří

Poznámka: Intenzita barev značí úroveň průměrné ceny za metr čtvereční. Modré odstíny = do 90Kč/m². Čím intenzivnější tím levnější. Fialové odstíny = nad 90Kč/m². Čím intenzivnější, tím

dražší.

Rozdíly v cenách nájmu podle regionu lze nejlépe vyjádřit porovnáním vybraných měst. Jako měřítko pro porovnání bude použita průměrná nabídková cena za metr čtvereční. Pro lepší představu budou ceny za metr čtvereční přepočteny na byt o velikosti 60m², což dle výpočtů vychází jako celorepublikový průměr velikosti pronajímaných bytů. Nabídkové ceny budou odpovídat průměru za březen 2020.

Z níže uvedených dat vyplývá, že průměrná nabídková výše nájemného v uvede- ných městech za byt o velikosti 60m² vychází na 12 817 Kč. Nejlevnější nájemní bydlení lze pořídit v Ústí nad Labem za průměrnou cenu 9 780 Kč. Nejdráž naopak zaplatí nájemník v Praze, kde tato cena vychází na 20 760 Kč. Statistiku je však nutné brát s rezervou, neboť v některých městech dochází k určitému zkreslení vlivem po- četné nabídky segmentu luxusních nemovitostí. Typickým příkladem může být právě Praha, což lze doložit například průměrnou plochou nabízených bytů. Zatímco dle výsledků sčítání bytů z roku 2011 se průměrná plocha pražských bytů rovnala 57,8m², průměrná plocha nabízených pražských bytů ve sledovaném období činila 71m² (REALITYMIX, 2020).

(34)

STRANA 32

Obrázek 11 – Průměrné nabídkové ceny nájemného za byt o velikosti 60m² ve vybraných městech v březnu 2020

Zdroj: RealityMIX, vlastní výpočty

Obrázek číslo 12 zobrazuje nabídkové prodejní ceny bytů o stejné velikosti v jednot- livých městech. Z údajů vyplývá, že nejlevněji lze pořídit v Ústí nad Labem za cenu 1,3 milionu Kč. Naopak nejdráž vychází byt v Praze s cenou 6 milionů Kč. Průměrná cena v uvedených městech se rovná 2,9 milionu Kč.

Na základě dlouhodobějších dat o skutečných prodejích v daných městech lze pro zajímavost uvést, že přibližně 60 % prodejů bývá uskutečněno v Praze. S výrazným odstupem poté následuje Brno, Plzeň a další města. Průměrná cena skutečně proda- ných bytů ve 4. kvartále 2019 vycházela na 63 400 Kč/m² (3,6 milionů Kč za 60m²

0 Kč 5 000 Kč 10 000 Kč 15 000 Kč 20 000 Kč 25 000 Kč

Praha 20 760 Kč

České Budějovice 11 340 Kč

Brno 15 360 Kč

Karlovy Vary 10 200 Kč

Hradec Králové 12 840 Kč

Liberec 12 240 Kč

Ostrava 11 040 Kč

Olomouc 12 540 Kč

Pardubice 12 780 Kč

Plzeň 11 400 Kč

Ústí nad Labem 9 780 Kč

Jihlava 12 960 Kč

Zlín 13 380 Kč

(35)

STRANA 33

byt), zatímco průměr daných měst byl pouze 43 000 Kč/m² (2,6 milionu Kč za 60m² byt) (Deloitte, 2020).

Obrázek 12 – Průměrné nabídkové ceny bytů o velikosti 60m²ve vybraných městech v březnu 2020

Stejně jako v případě nájemních cen i prodejní ceny jsou do určité míry zkresleny hojným zastoupením luxusního segmentu. K určitému odbourání tohoto negativního jevu však dojde při výpočtu poměru mezi cenou nemovitosti a výší nájemného. Zají- mavým ukazatelem tedy může být například počet let, po kterých se náklady na nájem vyrovnají ceně nemovitosti anglicky nazývaný též „Price-to-rent ratio“. Tento ukazatel může být velmi užitečný při porovnání, zdali se vyplatí bydlet v nájmu, či

0 Kč 1 000 000 Kč 2 000 000 Kč 3 000 000 Kč 4 000 000 Kč 5 000 000 Kč 6 000 000 Kč 7 000 000 Kč

Praha 6 052 020 Kč

České Budějovice 2 537 700 Kč

Brno 4 443 600 Kč

Karlovy Vary 2 515 560 Kč

Hradec Králové 2 851 380 Kč

Liberec 2 450 760 Kč

Ostrava 1 808 040 Kč

Olomouc 3 111 300 Kč

Pardubice 2 704 800 Kč

Plzeň 3 247 500 Kč

Ústí nad Labem 1 335 000 Kč

Jihlava 2 406 900 Kč

Zlín 2 715 360 Kč

(36)

STRANA 34

nikoliv. Obecně logicky platí, že čím menší počet let, tím více se vyplatí koupě vlastní nemovitosti (STATISTA, 2019). Hodnoty tohoto ukazatele lze mezi jednotlivými městy přehledně porovnat na obrázku 13. Průměr uvedených měst vychází na 18,6 let. Nejvyšších hodnot dosahuje Praha a Brno, nejnižších Ústí nad Labem.

Obrázek 13 – Price-to-rent ratio pro byt o velikosti 60m² ve vybraných městech

Dalším zajímavým a v kontextu mezinárodního srovnání často používaným indiká- torem je počet hrubých ročních platů potřebných ke koupi nemovitosti anglicky nazývaný též „Price-to-income ratio“. Tento ukazatel vypovídá o tom, jak finančně náročné pořízení nové nemovitosti je. Obrázek 14 zobrazuje hodnoty tohoto ukazatele pro nákup bytu ve vybraných městech. Nejvyšší hodnoty opět dosahuje Praha a nejnižší Ústí nad Labem. Průměr těchto měst vychází na 7,5 let. Pro maximální přes- nost byla pro každé město použita výše hrubé mzdy odpovídající kraji, ve kterém se město nachází. Rozdíly v průměrných hrubých měsíčních mzdách v jednotlivých kra- jích lze porovnat na obrázku 15.

24,3

18,6 24,1

20,6 18,5 16,7

13,6 20,7

17,6 23,7

11,4

15,5 16,9

(37)

STRANA 35 Obrázek 14 – Počet hrubých ročních platů potřebných ke koupi bytu o velikosti 60m²

Zdroj: RealityMIX, ČSÚ, vlastní výpočty

Obrázek 15 – Průměrná hrubá měsíční mzda podle krajů ČR v 1Q 2020

Zdroj: Český statistický úřad, vlastní zpracování 11,8

6,8 11,3

7,1 7,6 6,5

4,9

8,5 7,4 8,3

3,5

6,4 7,5

42 760 Kč 30 906 Kč

32 880 Kč 29 687 Kč

31 289 Kč 31 265 Kč 30 840 Kč 30 469 Kč 30 349 Kč

32 800 Kč 31 530 Kč 31 181 Kč 30 139 Kč Praha

Jihočeský Jihomoravský Karlovarský Královéhradecký Liberecký Moravskoslezský Olomoucký Pardubický Plzeňský Ústecký Vysočina Zlínský

(38)

STRANA 36

Obrázek 16 graficky znázorňuje podíl výše nájemného na průměrném hrubém platu.

Stejně jako v případě předchozího grafu i zde byla pro každé město použita prů- měrná mzda odpovídající danému kraji. Cena pronájmu bytu o velikosti 60m² se v těchto městech pohybuje v intervalu mezi 31 a 49 procenty hrubého platu. Pro dvoučlennou domácnost jsou tyto náklady na bydlení přijatelné, avšak pro jednot- livce až příliš vysoké. Data Českého statistického úřadu nicméně dokládají rostoucí trend jednočlenných domácností. Zatímco v roce 1991 tvořil počet bytů obydlených jedinou osobou 22,7 %, v roce 2011 to bylo 29,6 % (ČSÚ, 2013b). Individuální zá- jemci o bydlení se proto schylují do bytů o menší velikosti, čímž mohou zredukovat výši nájemného na přijatelnější cenu. Trend jednočlenných domácností se kromě zvýšené poptávky a tlaku na růst cen projevuje například i ve výstavbě nových bytů.

Obrázek číslo 17 dokládá rostoucí podíl výstavby jednopokojových bytů. Ačkoliv pro

„single“ klientelu dostupnější, vyznačují se tyto byty velmi nepříznivou cenou v pře- počtu na metr čtvereční.

Obrázek 16 – Podíl nájemného (byt 60m²) na průměrné hrubé mzdě v dané lokalitě [%]

Zdroj: RealityMIX, ČSÚ, vlastní výpočty

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Praha České Budějovice Brno Karlovy Vary Hradec Králové Liberec Ostrava Olomouc Pardubice Plzeň Ústí nad Labem Jihlava Zlín

Podíl nájemného Podíl mzdy

(39)

STRANA 37 Obrázek 17 – Vývoj zastoupení jednopokojových bytů na celkové bytové výstavbě [%]

Poptávka po bydlení je tedy paradoxně silně stimulována i přes relativně neměnný počet obyvatelstva a konstantní růst bytového fondu. Dlouhodobě přetrvávající po- ptávku po nemovitostech vystihuje obrázek 18, sledující vývoj růstu mezd vůči cenám nemovitostí a spotřebitelským cenám zboží a služeb. Růstem mezd se v tomto případě rozumí růst průměrné hrubé mzdy za celou ČR. Indexem růstu cen nemovi- tostí se rozumí kombinace růstu cen rodinných domů, bytů a stavebních pozemků.

Ze znázorněných údajů vyplývá, že zatímco dlouhodobý růst mezd je cenami nemo- vitostí do určité míry kopírován, u spotřebitelských cen zboží a služeb tomu tak není.

Poměr mezi výší mezd a cenami nemovitostí zůstává dlouhodobě na podobné úrovni a mimo občasných výkyvů nedochází z pohledu ceny ke změnám dostupnosti. Od- lišný vývoj můžeme sledovat v případě spotřebitelských cen zboží a služeb, které rostou pomaleji než mzdy. Ačkoliv tedy růst mezd obecně finanční dostupnost zboží a služeb zvyšuje, v případě nemovitostí tomu tak není.

Přesnější náhled do vývoje cen v oblasti nemovitostí poskytuje obrázek 19, zná- zorňující zvlášť růst rodinných domů, bytů a stavebních pozemků, opět v kontrastu s růstem mezd. Z grafu jednoznačně vyplývá, že každý druh nemovitosti se vyvíjí od- lišně. Zatímco ceny stavebních pozemků velmi úzce následují křivku vývoje mezd, rodinné domy a zejména byty se vyznačují mnohem vyšší volatilitou. Největší výkyv lze spatřit v období finanční krize 2008, kdy prudký rozmach hypotečního trhu ná- sledoval stejně prudký pád. Krutý propad se týkal především bytů, které byly vlivem vysoké poptávky a vstřícného hypotečního trhu silně nadhodnocené (Ostatek, 2010).

21,5

0 5 10 15 20 25

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

(40)

STRANA 38

Obrázek 18 – Indexy růstu mezd, cen nemovitostí a spotřebitelských cen zboží a služeb [2010 = 100]

Zdroj: ČNB, ČSÚ, vlastní zpracování

Obrázek 19 – Indexy vývoje cen rodinných domů, bytů, stavebních pozemků a mzdy [2010 = 100]

Zdroj: ČNB, ČSÚ, vlastní zpracování

133,5 130,2 113,2

40 60 80 100 120 140 160

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Mzdy Nemovitosti Spotřebitelské ceny zboží a služeb

119,1 144,4 127,0 133,5

40 60 80 100 120 140 160

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Rodinné domy Byty Stavební pozemky Mzdy

(41)

STRANA 39

Od roku 2015 dochází v oblasti nemovitostí opět výraznějšímu růstu cen. Za jednu z hlavních příčin tohoto růstu lze považovat pozvolný pokles úrokových sazeb HÚ do rekordně nízkých hladin. S cílem zachování finanční stability vydává ČNB od stejného roku doporučení, která by měla růst cen rezidenčních nemovitostí nepřímo usměr- ňovat a zabránit opakování scénáře z roku 2008 (ČNB, 2015).

(42)

STRANA 40

3.2Modelové situace: Splácet hypotéku nebo platit nájem?

V této části práce bude porovnáno, zdali se za současných podmínek na trhu s bydle- ním vyplatí bydlet v bytě vlastním nebo pronajatém. Porovnání bude provedeno na příkladu bytu o velikosti 60m² a na základě výpočtů bude rozhodováno jestli je fi- nančně výhodnější si byt pronajmout nebo koupit na hypoteční úvěr. K této komparaci budou použita skutečná data získaná z analýzy současného trhu s bydle- ním. Konkrétním městem, na kterém budou výpočty provedeny bude Hradec Králové, a sice z důvodu nejprůměrnějších hodnot cen nemovitostí i cen nájmů. Prů- měrná cena daného bytu zde vychází na 2 851 380 Kč, průměrná výše nájemného na 12 840 Kč. Porovnání mezi oběma formami bydlení bude provedeno v podmínkách předpokládaného vývoje založeného na údajích z předchozích období. Všechny pe- něžní hodnoty budou zaokrouhleny na celé koruny.

3.2.1Parametry použitých hypotečních úvěrů

Hypoteční úvěry jsou bankami nabízeny s různými parametry. Pro komparaci s cenou nájemného budou použity tři hypoteční úvěry s různým poměrem LTV – 70%, 80% a 90%.

Úroková sazba bude pro všechny z úvěrů stejná. Na základě průměrné hodnoty mezi lety 2009 až 2019 bude stanovena na úroveň 3,3 % p. a. Poplatky spojené s HÚ stejně jako fixace úrokové sazby nebudou brány v úvahu. Z důvodu plánovaných da- ňových změn nebude do výpočtů zahrnuta ani možnost odpočtu úroků HÚ z daní, daň z nabytí nemovitosti a daň z nemovitých věcí.

Obrázek 20 – Hypoteční úvěry použité ke komparaci s nájemním bydlením

Zdroj: vlastní výpočty

Pořizovací cena nemovitosti 2 851 380 Kč

Úroková sazba 3,3% p.a.

2 566 242 Kč 285 138 Kč 2 281 104 Kč 570 276 Kč 1 995 966 Kč 855 414 Kč výše počátečního vkladu

výše počátečního vkladu výše počátečního vkladu Výše úvěru při 80% LTV

Výše úvěru při 70% LTV Výše úvěru při 90% LTV

Varianty hypotečních úvěrů

(43)

STRANA 41

3.2.2Parametry nájemného

Pro maximální přesnost modelových situací bude počítáno s postupným navyšová- ním nájemného. Nájemné nebývá zvykem zvyšovat každoročně. Z toho důvodu bude nájemné zvyšováno pouze jednou za 5 let, a to ve výši průměrného růstu spotřebi- telských cen zboží a služeb. Ten v období od roku 2000 dosahuje hodnoty 2,1 % p. a.

Přesnou výši předpokládaného nájemného v jednotlivých obdobích lze vyhledat na následujícím obrázku.

Obrázek 21 – Vývoj nájemného v horizontu 30 let

3.2.3Parametry pro výpočet hodnoty nemovitosti

Do výpočtů bude započítán taktéž přepokládaný růst hodnoty nemovitosti. Růst hodnoty nemovitosti bude stanoven na 3,7 % p. a. z pořizovací ceny nemovitosti. Jedná se o průměrný roční růst cen bytů mezi lety 2005 až 2015, tedy růst na základě sku- tečných dat, nezkreslený výkyvem kolem roku 2008. Předpokládá se, že tento růst v sobě zahrnuje amortizaci nemovitosti. Čistým ziskem z prodeje se v modelových si- tuacích rozumí hodnota nemovitosti snížená o poplatek realitní kanceláři za zprostředkování prodeje ve výši 5 %.

Obrázek 22 – Parametry použité k výpočtu zhodnocení nemovitosti

Zdroj: vlastní výpočty Součet plateb nájemného

Za 20 let 3 625 733 Kč

Za 25 let 4 793 163 Kč

Nájemné po 25 letech 21 588 Kč

Za 30 let 6 088 432 Kč

Výše nájemného v čase

Počáteční nájemné 12 840 Kč

Roční růst nájemného 2,1% p.a.

Růst hodnoty nemovitosti v čase

Zhodnocení nemovitosti 3,7% p.a.

Provize realitní kanceláři 5%

(44)

STRANA 42

3.2.4Vysvětlivky k výpočtům

Modelové situace jsou podle délky rozděleny na období 30, 25 a 20 let. V rámci každé z těchto situací je poté nájemní a vlastnické bydlení porovnáno. Tato část prováděné výpočty podrobně popisuje a na příkladech znázorňuje.

Měsíční platby

Měsíční platby uvádějí přesnou výši nájemného či splátky hypotečního úvěru. Platby nájemného jsou uvedeny zvlášť pro každé pětileté období a umožňují jejich výši porovnat se splátkami tří variant hypotečních úvěrů. Výše splátek hypotečních úvěrů jsou na rozdíl od nájemného stejné v průběhu celého období.

Celkové platby

Celkové platby uvádějí součet všech plateb nájemného za celé období. V kontrastu s tím je za celé období uveden také součet všech splátek pro jednotlivé varianty hy- potečního úvěru. Zvlášť je uveden také součet všech splátek HÚ včetně počátečního vkladu, který je nutný při koupi nemovitosti uhradit.

Nájemné například: (12 840 * 60 + 14 246 * 60 + 15 806 * 60 + 17 537 * 60 + 19 457 * 60 + 21 588 * 60) = 6 088 432 Kč

HÚ při 70% LTV například: (8 741 * 360) = 3 146 917 Kč

HÚ při 70% LTV včetně počátečního vkladu například: (3 146 917 + 855 414) = 4 002 331 Kč

Shrnutí plateb

Jde o rozdíl mezi celkovými platbami za nájemné a za hypoteční úvěr. Jedná se o částku, která bude za dané období v případě pořízení nemovitosti na hypoteční úvěr uspořena oproti bydlení v nájmu. Vychází-li tato částka záporně, celkové platby ná- jemného jsou nižší než celkové platby za hypoteční úvěr.

Nájemné – 70% LTV HÚ například: (6 088 432 – 4 002 331) = 2 086 101 Kč

Zhodnocení nemovitosti

Vykazuje hodnotu nemovitosti po daném období.

Hodnota po 30 letech například: (2 851 380 * 1,037³⁰) = 8 480 428 Kč

Čistý zisk z prodeje nemovitosti snižuje hodnotu nemovitosti o provizi realitní kan- celáři.

Například: (8 480 428 * 0,95) = 8 056 407 Kč

Náklady obětované příležitosti

Jedná se o celkovou částku, která bude obětována příležitosti, v případě bydlení v ná- jmu. Jedná se o součet čistého zisku z prodeje nemovitosti a rozdílu celkových plateb.

Při nevyužití 70% LTV HÚ například: (2 086 101 + 8 056 407) = 10 142 508 Kč

(45)

STRANA 43

3.2.5Modelová situace v horizontu 30 let

Obrázek 23 – Porovnání nájemního a vlastnického bydlení v horizontu 30 let

V horizontu 30 let dochází v případě pořízení nemovitosti na hypoteční úvěr k vý- razné úspoře. Kromě nižších měsíčních výdajů dochází i k silnému zhodnocení nemovitosti.

12 840 Kč 14 246 Kč 15 806 Kč 17 537 Kč 19 457 Kč 21 588 Kč 11 239 Kč 9 990 Kč 8 741 Kč

6 088 432 Kč 4 046 037 Kč

4 331 175 Kč 3 596 477 Kč

4 166 753 Kč 3 146 917 Kč

4 002 331 Kč

1 757 257 Kč 1 921 679 Kč 2 086 101 Kč

8 480 428 Kč 8 056 407 Kč

9 813 664 Kč 9 978 086 Kč 10 142 508 Kč Při nevyužití 80% LTV HÚ

Při nevyužití 70% LTV HÚ Nájemné - 70% LTV HÚ

Zhodnocení nemovitosti Hodnota po 30 letech

Čistý zisk z prodeje

Náklady obětované příležitosti Při nevyužití 90% LTV HÚ

Měsíční platby Nájemné v letech 1 - 5

Nájemné v letech 6 - 10 Nájemné v letech 11 - 15 Nájemné v letech 16 - 20

Splátka HÚ při 90% LTV Splátka HÚ při 80% LTV Splátka HÚ při 70% LTV

Celkové platby Nájemné

Hypoteční úvěr při 90% LTV

Nájemné - 90% LTV HÚ Nájemné - 80% LTV HÚ Nájemné v letech 21 - 25 Nájemné v letech 26 - 30

včetně počátečního vkladu Hypoteční úvěr při 80% LTV

včetně počátečního vkladu Shrnutí plateb

(46)

STRANA 44

3.2.6Modelová situace v horizontu 25 let

Obrázek 24 – Porovnání nájemního a vlastnického bydlení v horizontu 25 let

V horizontu 25 let dochází stejně jako u předchozího příkladu k výrazným měsíč- ním úsporám. V závislosti na volbě LTV zaplatí domácnost v průběhu celého období až o 1 milion korun méně než v případě bydlení nájemního. S ohledem na zhodnocení nemovitosti lze preferencí vlastnického bydlení získat až o 7,7 milionu Kč více.

12 840 Kč 14 246 Kč 15 806 Kč 17 537 Kč 19 457 Kč 12 574 Kč 11 177 Kč 9 779 Kč

4 793 163 Kč 3 772 080 Kč

4 057 218 Kč 3 352 960 Kč

3 923 236 Kč 2 933 840 Kč

3 789 254 Kč

735 945 Kč 869 927 Kč 1 003 909 Kč

7 071 703 Kč 6 718 118 Kč

7 454 063 Kč 7 588 045 Kč 7 722 027 Kč Náklady obětované příležitosti

Při nevyužití 90% LTV HÚ Při nevyužití 80% LTV HÚ Při nevyužití 70% LTV HÚ

Celkové platby Nájemné

Nájemné - 70% LTV HÚ

Zhodnocení nemovitosti Hodnota po 25 letech

Čistý zisk z prodeje

Hypoteční úvěr při 90% LTV

Měsíční platby Nájemné v letech 1 - 5

Nájemné v letech 6 - 10 Nájemné v letech 11 - 15 Nájemné v letech 16 - 20 Nájemné v letech 21 - 25 Splátka HÚ při 90% LTV Splátka HÚ při 80% LTV Splátka HÚ při 70% LTV

Nájemné - 90% LTV HÚ Nájemné - 80% LTV HÚ

včetně počátečního vkladu Shrnutí plateb