Poptávka po bydlení

Poptávka (D) je funkcí, vyjadřující závislost množství statku (QX), které spotřebitel poptává, na ceně daného statku (PX), důchodu spotřebitele (I), cenách komplementů (PY) a cenách substitutů (PZ) k danému statku. Křivka poptávky je klesající, jelikož se řídí zákonem klesajícího mezního užitku, který praví, že celkový užitek s růstem objemu spotřebovávaných statků roste, ale s každou další spotřebovávanou jednotkou pomaleji (Lux 2002; Mankiw 2011a). Z toho lze odvodit, že čím je vyšší cena daného statku, tím je nižší poptávané množství toho statku a naopak. Funkci lze zapsat následovně:

D: Q_X = f(P_X, I, P_Y, P_Z) (1)

Komplementy jsou takové statky, které se zpravidla spotřebovávají současně.

Nalézáme zde nepřímou úměru mezi jejich cenou a poptávaným množstvím. Když se jeden z těchto statků zdraží, tak se po něm sníží poptávka a zároveň se sníží poptávka i po tom druhém, protože nelze spotřebovávat samostatně. Příkladem komplementů můžou být: Auto a benzín, lyže a lyžáky nebo monitor a počítač (Holman 2018). Z podstaty trhu bydlení je však těžké definovat jeden statek, který by se dal považovat za komplement k bydlení jako takovému. Rossi-Hansberg (2012) navrhuje, že by se jako komplement daly počítat investice do bydlení jako celek. Argumentace je následující: Pokud je levné udržovat (nebo rekonstruovat) nemovitost, tak poptávka po bydlení vzroste. Naopak i kdyby byly nemovitosti levné, ale zároveň jejich údržba se značně zdražila, tak by to ve výsledku snížilo poptávku po bydlení.

Substituty jsou takové statky, jejichž spotřeba se dá zaměňovat. Když poroste cena jednoho z těchto statků, tak po něm klesne poptávka a zároveň se zvýší poptávka po druhém z nich, jelikož je relativně levnější. Příkladem substitutů můžou být Rohlík

6

a houska, máslo a Rama nebo cigarety a doutníky (Holman 2016). Jedinečnost realitního trhu nám však nedovoluje vymezit statek, který by se dal považovat za substitut k bydlení, jelikož jsme si jej nadefinovali jako základní lidskou potřebu (Poláková 2006). Proto se standardně v souvislosti s trhem bydlení zkoumá tzv. tenure choice (volba držby), kde se trh bydlení rozdělí na trh vlastnického a trh nájemního bydlení a zkoumá se, jak spotřebitel volí mezi těmito dvěma formami bydlení, které se navzájem substituují (Ševčík a Ševčíková 2013). Problematika rozhodování mezi vlastnickým a nájemním bydlením bude podrobněji rozebrána v kapitole 1.2.2.

Elasticita poptávky

Jak moc je funkce poptávky závislá na ceně, důchodu a ceně substitutů a komplementů je dáno tzv. elasticitou poptávky, která se dle závislosti na zkoumané proměnné dělí na cenovou elasticitu poptávky, důchodovou elasticitu poptávky a křížovou elasticitu poptávky.

Cenová elasticita poptávky udává, jak citlivě reaguje poptávané množství na změnu ceny daného statku. Poptávka tímto vyjádřením může být elastická, neelastická nebo jednotkově elastická. Elastická poptávka je ta, kde jednoprocentní změna ceny vyvolá větší jak jednoprocentní změnu poptávaného množství. Jsou to výrazné změny v poptávaném množství, které můžeme sledovat u postradatelného či nahraditelného zboží. Neelastická poptávka je ta, kde jednoprocentní změna ceny vyvolá menší jak

Zdroj: Mankiw 2011, vlastní zpracování Graf č. 1: Zvýšení ceny substitutu

7

jednoprocentní změnu poptávaného množství. Tyto méně výrazné změny můžeme nejlépe sledovat u zboží, které je nezbytné k životu, jako například základní potraviny a léky. Jednotkově elastická poptávka je ta, kde jednoprocentní změna ceny vyvolá přesně jednoprocentní změnu poptávaného množství.

Cenová elasticita poptávky udává sklon poptávkové křivky. Čím je poptávka elastičtější, tím je sklon poptávkové křivky pozvolnější, a čím je poptávka méně elastická, tím je sklon poptávkové křivky strmější. Existuje silný konsensus, že poptávka po bydlení je neelastická. Přesná hodnota této elasticity se odhaduje v rozmezí -0,4 až -0,7, tedy že jednoprocentní zvýšení ceny bydlení sníží poptávané množství bydlení o 0,4 až 0,7 % (Mayo 1981; Fallis 1993).

Důchodová elasticita poptávky udává, jak citlivě reaguje poptávané množství na změnu důchodu. Na trhu bydlení se z metodologického hlediska měří vysvětlovaná proměnná neměří množství bytových služeb, ale výše výdajů na bydlení (Lux 2002).

Důchodem se tady myslí disponibilní příjem domácnosti, který se na trhu bydlení dále člení na současný důchod a permanentní důchod (očekávaný důchod v dlouhém období).

Závěrem komparativních studií je, že elasticita permanentního důchodu odpovídá hodnotě zhruba 0,5, tedy že jednoprocentní zvýšení příjmu vede ke zvýšení poptávky po výdajích na bydlení o 0,5 % (Mayo 1981). Je obecně uznáváno, že z důvodu vysokých transakčních nákladů je změna poptávaného množství bydlení v závislosti na změně současného důchodu méně elastická, než při změně permanentního důchodu, tedy že hodnota elasticity současného důchodu je menší jak 0,5 (Fallis 1993).

Křížová elasticita poptávky udává, jak se poptávané množství změní v závislosti na změnu ceny jiného statku a determinuje se tím, zda jsou si navzájem substituty, nebo komplementy. V kapitole 1.2 bylo popsáno, jak se z výsledku tento vztah mezi statky vyhodnocuje.

Volba mezi vlastnickým a nájemním bydlením

Před vstupem na trh bydlení se musí domácnost rozhodnout, zda bude poptávat vlastnické nebo nájemní bydlení, jelikož jsou považovány dle ekonomické teorie za substituty (Lux et al. 2020). Toto rozhodování, v anglické odborné literatuře nazývané jako tenure choice, je v principu výběrem právní formy užívání nemovitosti (Lux 2002;

Ševčík a Ševčíková 2013).

8

Je to klíčové rozhodnutí každé domácnosti a ekonomové zabývající se trhem bydlení často hledají odpověď na otázku, jaké faktory mají na toto rozhodnutí vliv (Špalková a Špalek 2012). Volba mezi vlastnickým a nájemním bydlením je typicky analyzována ve spojení s charakteristikami domácnosti, mobilitou domácnosti a charakteristikami bytových služeb (Turner a O’Neal 1986).

Charakteristiku domácnosti lze analyzovat pomocí ekonomických modelů které staví na hypotéze životního cyklu (Doling 1976). Předpoklad této hypotézy je, že na základě proměnných jako například věk, příjem, rodinný stav a počet dětí lze usoudit, v jaké fázi životního cyklu se spotřebitel nachází. Každá z těchto fází je spojována s určitými životními událostmi a rozhodnutími, mezi které se také řadí také rozhodnutí o formě poptávaného bydlení. Modernější zkoumání týkající se typu poptávaného bydlení je pak rozšířeno o vliv dalších faktorů, jako je například volatilita cen a nejistota na trhu bydlení, sociální normy ve společnosti, případně zda má spotřebitel adaptivní nebo racionální očekávání ve vztahu k cenám nemovitostí (Lux et al. 2020).

Mobilita domácnosti je důležitým faktorem, který popisuje, jaká je pravděpodobnost, že se domácnost bude v budoucnu stěhovat. Pickvance (1974) a Boehm (1981) popisují, že domácnost volící mezi vlastnickým a nájemním bydlením se simultánně rozhoduje o frekvenci její předpokládané budoucí migrace, respektive tyto dvě rozhodnutí jsou vzájemně závislá. Domácnosti musí takto plánovat dopředu z důvodu dříve zmíněných transakčních nákladů na stěhování, které jsou řádově vyšší u vlastnického bydlení. Výsledkem je, že domácnost, která považuje přestěhování v budoucnu za pravděpodobné, bude spíše preferovat nájemní bydlení, zatímco domácnost, která považuje stěhování za nepravděpodobné, bude inklinovat k vlastnickému bydlení (Turner a O’Neal 1986).

Charakteristiky bytových služeb lze mezi sebou porovnávat pomocí ekonomických nákladů a výnosů ze spotřeby dané bytové služby (Špalková a Špalek 2012). Základem zkoumání je předpoklad, že spotřebitelé jsou ekonomicky racionální.

Touto racionalitou se míní schopnost usilovat o maximalizaci užitku pomocí pragmatického a informovaného porovnání ekonomických nákladů a výnosů plynoucích z vlastnického a nájemního bydlení za přítomnosti rozpočtového omezení (Holman 2018). Mezi tyto ekonomické náklady a výnosy se řadí například užitek z daného bydlení, lokalita, nájem, náklady na údržbu, náklady obětované příležitosti a daňová zatížení.

Pokud by tedy subjekt porovnával vlastnické a nájemní bydlení poskytující identické

9

bytové služby, tak by s ohledem na maximalizaci užitku vždy volil tu levnější variantu (Lux et al. 2020).

Mimo ekonomické modely však nacházíme, že vlastnické a nájemní bydlení nabízené na trzích bydlení není identické (Boehm 1982). Například lidé v nájmu mají menší jistotu v délce umožněného pobytu, jelikož jim pronajímatel není povinen neomezeně prodlužovat smlouvu. Nájemníkům naopak odpadá povinnost vynakládat vysoké náklady na údržbu nemovitosti, což je ale vykoupeno menší svobodou v nakládání s pronajatým bydlením, a tedy menší možností si jej upravovat podle vlastních preferencí.

Dalším aspektem je velikost poptávané dispozice, jelikož v mnoha zemích je omezená možnost si obstarat rodinný dům k pronájmu. Pokud by tedy vznikla touha využívat služby rodinného domu, tak jedinou možností je se uchýlit k vlastnickému bydlení. Státní intervence také hrají velkou roli v omezení substitučního efektu mezi těmito dvěma formami bydlení, jelikož regulace a subvence mohou vést spotřebitele k preferování jednoho typu bydlení na úkor druhého (Lux et al. 2020).

Zásadním faktorem, vázaným k vlastnickému bydlení, je přístup ke kapitálu a výše úrokových sazeb, které jsou ovlivněny monetární politikou dané země. V České republice je hypoteční úvěr oblíbená forma financování bydlení a v současnosti jej v různých stadií splácení má 700 tisíc domácností. Navíc byl díky strategii nízkých úrokových sazeb ČNB bankami v roce 2020 prodán rekordní objem nových hypoték (Smrčka 2020). Pokud by však došlo ke zpřísnění podmínek pro vstup na hypoteční trh nebo ke zvýšení měnověpolitické úrokové sazby (v ČR je to primárně repo sazba), tak by se v důsledku snížila poptávka po vlastnickém bydlení a zvýšila poptávka po nájemním bydlení (Bieri 2014).

Dle Špalka a Špalkové (2012) patří mezi další důležité faktory ovlivňující volbu držby v České republice velikost domácnosti a rodinný stav hlavy domácnosti, zatímco demografické charakteristiky jako pohlaví, rasa či věk hlavy domácnost nemají na tuto volbu signifikantní vliv.