Vysoká škola ekonomická v Praze Národohospodářská fakulta
Hlavní specializace: Národní hospodářství
ANALÝZA FINANČNÍ
DOSTUPNOSTI VLASTNICKÉHO
A NÁJEMNÍHO BYDLENÍ
V LIBERCI V OBDOBÍ 2013–2020
bakalářská práce
Autor: Daniel Karásek
Vedoucí práce: Ing. Josef Klement
Rok: 2021
Prohlašuji na svou čest, že jsem bakalářskou práci vypracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.
Daniel Karásek
V Praze, dne 4. 5. 2021
Poděkování
Na tomto místě bych rád poděkoval Ing. Josefu Klementovi za vedení mé bakalářské práce. Velice si vážím jeho cenných rad, ochoty pomoci a času, který mi věnoval. Velký dík patří mému bratrovi Philipovi, který se mnou konzultoval dispoziční normy bytů a následně realizoval jejich studie. Jelikož mým mateřským jazykem je angličtina, tak bych chtěl poděkovat svému otci za přečtení této práce a za doporučení některých stylistických úprav.
Soli Deo Gloria.
Abstrakt
Bakalářská práce se zabývá zhodnocením finanční dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení, kde konkrétně jsou zkoumány byty v Liberci za období 2013–2020. K této analýze jsou použity čtyři indikátory: price-to-income, housing expenditures-to-income, rent-to- income a price-to-rent. V teoretické části jsou uvedeny základní charakteristiky trhu bydlení, přístupy k finanční dostupnosti bydlení a výsledky odborných studií na téma finanční dostupnost bydlení. V praktické části jsou sestaveny reprezentativní modelové domácnosti, ke kterým jsou přiřazeny poptávané velikosti bytů dle počtu členů domácnosti. Následuje samotná analýza finanční dostupnosti bydlení pro tyto domácnosti. Výsledkem analýzy je, že finanční dostupnost vlastnického bydlení ve zkoumaném období klesá, zatímco finanční dostupnost nájemního bydlení je relativně konstantní. Součástí cíle bakalářské práce je testování hypotézy ve znění: „Nájemní bydlení je finančně dostupnější než vlastnické bydlení.“ Tato hypotéza je vyvrácena, jelikož v Liberci mezi lety 2013–2020 bylo vlastnické bydlení pro všechny modelové domácnosti finančně dostupnější než nájemní bydlení.
Klíčová slova: trh bydlení, finanční dostupnost bydlení, indikátorový přístup, míra zatížení, vlastnické bydlení, vývoj cen bytů, nájemní bydlení, vývoj cen nájemného, Liberec
JEL klasifikace: H31, H53, R21, R31
Abstract
The focus of this bachelor thesis is evaluating the financial affordability of owner-occupied and rental housing of flats in Liberec between 2013–2020. For the purpose of this analysis four indicators have been selected: the price-to-income, housing expenditures-to-income, rent-to-income and price-to-rent indicators. The theoretical part of this thesis introduces basic concepts of the housing market, approaches towards housing affordability and results of other studies regarding the financial affordability of housing. In the practical part of this theses representative model households are created, and to each of these a flat is assigned based on the size of the household. For these model households an analysis of the financial affordability of housing is conducted, the result of which is, that owner-occupied housing is becoming less financially affordable in the examined period, whilst the financial affordability of rental housing is relatively unchanged. A part of this thesis was to test the hypothesis: “Rental housing is more financially affordable than owner-occupied housing.”
This hypothesis is disproven, because in Liberec between 2013–2020 owner-occupied housing is more financially affordable than rental housing for all model households.
Keywords: housing market, housing affordability, indicator approach, financial strain, home ownership, flat price development, rental housing, rent price development, Liberec JEL classification: H31, H53, R21, R31
OBSAH
ÚVOD ... 1
TEORETICKÁ ČÁST ... 3
1. Základní charakteristiky trhu bydlení ... 3
1.1 Bydlení jako ekonomický statek ... 3
1.2 Poptávka po bydlení ... 5
1.3 Nabídka bydlení ... 9
1.4 Tržní rovnováha na trhu bydlení ... 12
2. Finanční dostupnost bydlení ... 15
2.1 Fyzická dostupnost bydlení a finanční dostupnost bydlení ... 15
2.2 Výsledky studií na téma finanční dostupnost bydlení ... 17
3. Socioekonomické dopady finanční nedostupnosti bydlení ... 20
PRAKTICKÁ ČÁST ... 22
4. Metodika a datové zdroje ... 22
4.1 Použitá metodika ... 22
4.2 Datové zdroje ... 23
5. Město Liberec ... 25
6. Analýza finanční dostupnosti bydlení v Liberci za období 2013–2020 ... 28
6.1 Modelové domácnosti ... 28
6.2 Vývoj finanční dostupnosti vlastnického bydlení ... 39
6.3 Vývoj finanční dostupnosti nájemního bydlení... 45
6.4 Porovnání finanční dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení ... 48
7. Porovnání výsledků analýzy s jinými studiemi a diskuze výsledků ... 54
7.1 Porovnání výsledků s jinými studiemi na dané téma ... 54
7.2 Diskuze výsledků a doporučení autora ... 56
ZÁVĚR... 60
SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK... 64
SEZNAM OBRÁZKŮ, GRAFŮ, TABULEK AROVNIC ... 66
ZDROJE ... 68
PŘÍLOHY ... 77
Příloha č. 1a: Nákresy dispozičních řešení bytů pro domácnosti A a B... 77
Příloha č. 1b: Nákresy dispozičních řešení bytů pro domácnosti C a D ... 78
Příloha č. 2: Podklady k indikátoru price-to-income ... 79
Příloha č. 3: Podklady k indikátoru housing expenditures-to-income ... 79
Příloha č. 4: Podklady k indikátoru rent-to-income ... 80
Příloha č. 5: Podklady k indikátoru price-to-rent ... 80
1
Úvod
Tato bakalářská práce se zabývá problematikou trhu bydlení a jeho finanční dostupností. Toto téma se stává stále častěji probíraným v oblasti bytové politiky, která je důležitou součástí hospodářské politiky státu jako celku. Aktuálnost tohoto tématu lze dokázat například faktem, že tempo zvyšování cen rezidenčních nemovitostí v České republice v letech 2015–2019 patří k nejvyšším v rámci států Evropské unie.
Ceny nemovitostí nerostou jen v absolutních hodnotách, ale také relativně k příjmům obyvatelstva, což sleduje například OECD pomocí indikátoru price-to-income. Finančně nedostupné bydlení omezuje možnost migrace lidského kapitálu za prací, snižuje produktivitu práce a vede ke stagnaci ekonomického rozvoje.
V Koncepci bydlení České republiky je formulována pozice státu v oblasti bydlení.
Hlavním strategickým cílem je zajištění dostupného bydlení pro zodpovědně se chovající občany, kteří si jej nemohou z objektivních důvodů pořídit sami. Mezi další cíle patří vytvoření stabilního prostředí na trhu s bydlením a zvyšování kvality bytového fondu.
Stát zasahuje do této oblasti, jelikož bydlení je jednou ze základních lidských potřeb, která nemá žádný substitut a snižující se dostupnost bydlení tak může mít závažné dopady pro plnohodnotné fungování jedince.
Teoretická část je rozdělena do tří kapitol. První kapitola teoretické části popisuje základní charakteristiky trhu bydlení. Je zde definováno bydlení jakožto ekonomický statek mající specifické vlastnosti, kterými se odlišuje od ostatních ekonomických statků. Dále je rozebrána poptávka a nabídka bydlení z pohledu mikroekonomie. Na závěr této kapitoly jsou popsány státní zásahy a externality na trhu bydlení, což jsou faktory silně ovlivňující proces dosahování tržní rovnováhy. Druhá kapitola teoretické části představuje koncept finanční dostupnosti bydlení a metody jejího měření. Následně jsou předloženy výsledky odborných studií na základě rešerše odborné literatury zabývající se finanční dostupností bydlení. Poslední kapitola teoretické části popisuje socioekonomické dopady v případě finančně nedostupného bydlení.
Praktická část je rozdělena do čtyř kapitol. V první kapitole je vysvětlena metodika práce a jsou zde popsány datové zdroje. Hlavním zdrojem dat o cenách nemovitostí a nájmů je databáze Inem.cz, která obsahuje data ve formě inzerátů, které
2
byly dostupné za určité časové období. Ve druhé kapitole je představeno město Liberec, jakožto oblast analýzy této práce. Součástí popisu je geografie, demografie, trh práce a struktura bytového fondu. Třetí kapitola se zabývá samotnou analýzou finanční dostupností vlastnického a nájemního bydlení v Liberci v období 2013–2020. Pro účely této analýzy jsou vytvořeny čtyři modelové domácnosti s různým počtem členů. U těchto domácností je měřen vývoj finanční dostupnosti v čase pomocí indikátorů price-to- income, housing expenditures-to-income, rent-to-income a price-to-rent. V poslední kapitole praktické části jsou výsledky této práce uvedeny do kontextu výsledků jiných odborných studií zkoumajících finanční dostupnost bydlení. Tato kapitola také obsahuje diskuzi výsledků a doporučení autora.
Cílem této práce je zhodnotit finanční dostupnost vlastnického a nájemního bydlení v Liberci v letech 2013–2020 a poukázat na relativní změny cen bydlení v poměru k mediánovému příjmu modelových domácností. Součástí cíle práce je testování hypotézy ve znění: „Nájemní bydlení je finančně dostupnější než vlastnické bydlení.“
3
Teoretická část
1. Základní charakteristiky trhu bydlení
Jedním z přístupů k definování pojmu bydlení je skrze funkce, které spotřebitelům poskytuje. Tímto přístupem lze bydlení vymezit jako jakýkoliv prostor pro ochranu před nepříznivými vnějšími vlivy, pasivní a aktivní odpočinek, rodinný život a prostor pro osobní svobodu a seberealizaci (Potůček 1995; Poláková 2006). Zároveň vytváří bydlení prostředí pro mezilidské a občanské aktivity a tím determinuje hodnoty jako je zdraví, vzdělání a práce (Krebs 2015). Tyto hodnoty navíc ovlivňují kvalitu lidského kapitálu (Becker 1994), který následně pozitivně stimuluje hospodářský růst (Schultz 1967).
Místo, kde se střetává nabídka bydlení a poptávka po bydlení je pak trhem bydlení. Trh bydlení je v mnoha ekonomikách mnohem silnějším hybatelem na makro i mikro úrovni, než je zmiňováno ve standardních učebnicích ekonomie. Ceny rezidenčních nemovitostí hrají významnou roli v makroekonomických fluktuacích a rozložení bohatství ve společnosti. Tato role je závislá, mimo jiné, na institucionálním rámci společnosti, dostupnosti kapitálu, struktuře finančního systému, demografii a transakčních nákladech (Muellbauer a Murphy 2008). Významná interakce mezi trhem bydlení a ekonomickým rozvojem je posilněna tím, že bydlení je jednou ze základních lidských potřeb, která se nedá nahradit (Poláková 2006).
1.1 Bydlení jako ekonomický statek
Ekonomickým statkem rozumíme zboží a služby, jejichž spotřebou dochází ke zvyšováním užitku spotřebitele (Holman 2016; Mankiw 2011b). Bydlení má však jisté charakteristiky, kterými se odlišuje od ostatních ekonomických statků. Mezi tyto charakteristiky patří dle Luxe (2002) heterogenita bydlení, dlouhodobý charakter spotřeby, fixace v prostoru, vysoké transakční náklady na stěhování a relativně vysoká míra státních intervencí.
Heterogenita bydlení leží v tom, že obytné prostory jsou vysoce diferencovaným produktem. Příkladem charakteristik, kterými se bydlení navzájem liší, je například velikost užitné plochy, dispozice, kvalita materiálů použitých pro výstavbu, stáří, design a okolní prostředí. Na bydlení můžeme, narozdíl od jiných typů statků, nahlížet jako na poptávku po různých kombinacích celé řady bytových služeb, a ne pouze jako na jeden statek přinášející konkrétní užitek svým spotřebitelům. Z toho důvodu je k vyčíslení ceny
4
bydlení často využívána hedonická metoda oceňování (Hedonic Price Method). Tato metoda sestavuje tzv. hedonické ceny, které jsou definované jako implicitní ceny jednotlivých atribut heterogenního produktu (Rosen 1974). Jinými slovy, pomocí této metody je cena bydlení z důvodu vysoké diferenciace sestavována jako vektor cen jednotlivých bytových služeb, které dané bydlení poskytuje.
Dlouhodobý charakter spotřeby plyne z toho, že bydlení není jenom předmětem spotřeby, ale rovněž specifickou investicí domácnosti, zejména pokud se jedná o vlastnické bydlení. Cena vlastnického bydlení je všude na světe relativně vysoká a představuje tak významnou finanční zátěž, která je zpravidla vyhlazována využitím zápůjčního kapitálu s dlouhodobou splatností. Alternativou k vlastnickému bydlení je pak nájemní bydlení.
Fixace v prostoru vychází z toho, že oproti jiným statkům nelze bydlení jednoduše přesouvat z jednoho místa na druhé. Pokud si domácnost zvolí bydlení, tak si zároveň volí i kvalitu bytových služeb v daném místě, jako například vzdálenost do zaměstnání, občanskou vybavenost a sociální strukturu spoluobyvatel. Dle Alonse (2013) cena pozemku navíc silně závisí na vzdálenosti od centra města, které považuje za výhradní kulturní a komerční oblast. Cena pozemku klesá se vzdáleností od centra města, což snižuje cenu bytových služeb a zvyšuje dopravní náklady vznikající dojížděním do zaměstnání, škol a kulturních zařízení. Mezi tyto náklady se řadí jak útraty na dopravu, tak náklady vznikající trávením času v dopravních prostředcích. Obor, který zkoumá vazby mezi cenou bydlení a polohou bydlení, je znám jako ekonomika územního rozvoje.
Transakční náklady na stěhování, neboli náklady vznikající v procesu nalezení, zařízení a přestěhování se do nového bydlení, mohou tvořit 5 až 10 % celkové ceny poptávaného vlastnického bydlení (Maclennan 1982, s. 61). Tyto náklady zahrnují, mimo jiné, čas trávený v rozhodovacím procesu, vstup zprostředkovatelů prodeje, prodej starého bydlení, daně a jiné státní poplatky a náklady na stěhovací služby. Zejména proces získávání hodnotných informací na tak rozptýleném trhu, tvořeným značně komplexním zbožím, vyžaduje vynaložení velkého množství zdrojů, kde i přes veškerou snahu nelze nikdy docílit perfektní informovanosti (Stigler 1961; Evans 1995).
Vysoká míra státních intervencí pramení z faktu, že mnoho států explicitně řadí právo na bydlení mezi základní sociální a lidská práva, vycházející z Všeobecné deklarace lidských práv OSN. Česká republika se na tuto deklaraci odvolává ve své
5
Koncepci bydlení, ve které je řečeno, že pokud jedinec aktivně usiluje o zajištění vlastního bydlení, mělo by mu to být společností umožněno a státem podpořeno (MMR 2016). Kromě tržních aktérů vstupuje na trh bydlení také stát, který vytváří legislativní rámec pro fungování trhu a zajišťuje bydlení těm subjektům, kteří si nemohou tuto základní lidskou potřebu dovolit z vlastních prostředků (Krebs 2015).
Dalším způsobem, jak stát ovlivňuje trh bydlení, je skrze územní plánování, kde je snaha pomocí regulací a veřejných zakázek upravit fungování trhu tak, aby se zvýšil výsledný blahobyt občanů (Bertaud 2018).
1.2 Poptávka po bydlení
Poptávka (D) je funkcí, vyjadřující závislost množství statku (QX), které spotřebitel poptává, na ceně daného statku (PX), důchodu spotřebitele (I), cenách komplementů (PY) a cenách substitutů (PZ) k danému statku. Křivka poptávky je klesající, jelikož se řídí zákonem klesajícího mezního užitku, který praví, že celkový užitek s růstem objemu spotřebovávaných statků roste, ale s každou další spotřebovávanou jednotkou pomaleji (Lux 2002; Mankiw 2011a). Z toho lze odvodit, že čím je vyšší cena daného statku, tím je nižší poptávané množství toho statku a naopak. Funkci lze zapsat následovně:
D: QX = f(PX, I, PY, PZ) (1)
Komplementy jsou takové statky, které se zpravidla spotřebovávají současně.
Nalézáme zde nepřímou úměru mezi jejich cenou a poptávaným množstvím. Když se jeden z těchto statků zdraží, tak se po něm sníží poptávka a zároveň se sníží poptávka i po tom druhém, protože nelze spotřebovávat samostatně. Příkladem komplementů můžou být: Auto a benzín, lyže a lyžáky nebo monitor a počítač (Holman 2018). Z podstaty trhu bydlení je však těžké definovat jeden statek, který by se dal považovat za komplement k bydlení jako takovému. Rossi-Hansberg (2012) navrhuje, že by se jako komplement daly počítat investice do bydlení jako celek. Argumentace je následující: Pokud je levné udržovat (nebo rekonstruovat) nemovitost, tak poptávka po bydlení vzroste. Naopak i kdyby byly nemovitosti levné, ale zároveň jejich údržba se značně zdražila, tak by to ve výsledku snížilo poptávku po bydlení.
Substituty jsou takové statky, jejichž spotřeba se dá zaměňovat. Když poroste cena jednoho z těchto statků, tak po něm klesne poptávka a zároveň se zvýší poptávka po druhém z nich, jelikož je relativně levnější. Příkladem substitutů můžou být Rohlík
6
a houska, máslo a Rama nebo cigarety a doutníky (Holman 2016). Jedinečnost realitního trhu nám však nedovoluje vymezit statek, který by se dal považovat za substitut k bydlení, jelikož jsme si jej nadefinovali jako základní lidskou potřebu (Poláková 2006). Proto se standardně v souvislosti s trhem bydlení zkoumá tzv. tenure choice (volba držby), kde se trh bydlení rozdělí na trh vlastnického a trh nájemního bydlení a zkoumá se, jak spotřebitel volí mezi těmito dvěma formami bydlení, které se navzájem substituují (Ševčík a Ševčíková 2013). Problematika rozhodování mezi vlastnickým a nájemním bydlením bude podrobněji rozebrána v kapitole 1.2.2.
Elasticita poptávky
Jak moc je funkce poptávky závislá na ceně, důchodu a ceně substitutů a komplementů je dáno tzv. elasticitou poptávky, která se dle závislosti na zkoumané proměnné dělí na cenovou elasticitu poptávky, důchodovou elasticitu poptávky a křížovou elasticitu poptávky.
Cenová elasticita poptávky udává, jak citlivě reaguje poptávané množství na změnu ceny daného statku. Poptávka tímto vyjádřením může být elastická, neelastická nebo jednotkově elastická. Elastická poptávka je ta, kde jednoprocentní změna ceny vyvolá větší jak jednoprocentní změnu poptávaného množství. Jsou to výrazné změny v poptávaném množství, které můžeme sledovat u postradatelného či nahraditelného zboží. Neelastická poptávka je ta, kde jednoprocentní změna ceny vyvolá menší jak
Zdroj: Mankiw 2011, vlastní zpracování Graf č. 1: Zvýšení ceny substitutu
7
jednoprocentní změnu poptávaného množství. Tyto méně výrazné změny můžeme nejlépe sledovat u zboží, které je nezbytné k životu, jako například základní potraviny a léky. Jednotkově elastická poptávka je ta, kde jednoprocentní změna ceny vyvolá přesně jednoprocentní změnu poptávaného množství.
Cenová elasticita poptávky udává sklon poptávkové křivky. Čím je poptávka elastičtější, tím je sklon poptávkové křivky pozvolnější, a čím je poptávka méně elastická, tím je sklon poptávkové křivky strmější. Existuje silný konsensus, že poptávka po bydlení je neelastická. Přesná hodnota této elasticity se odhaduje v rozmezí -0,4 až -0,7, tedy že jednoprocentní zvýšení ceny bydlení sníží poptávané množství bydlení o 0,4 až 0,7 % (Mayo 1981; Fallis 1993).
Důchodová elasticita poptávky udává, jak citlivě reaguje poptávané množství na změnu důchodu. Na trhu bydlení se z metodologického hlediska měří vysvětlovaná proměnná neměří množství bytových služeb, ale výše výdajů na bydlení (Lux 2002).
Důchodem se tady myslí disponibilní příjem domácnosti, který se na trhu bydlení dále člení na současný důchod a permanentní důchod (očekávaný důchod v dlouhém období).
Závěrem komparativních studií je, že elasticita permanentního důchodu odpovídá hodnotě zhruba 0,5, tedy že jednoprocentní zvýšení příjmu vede ke zvýšení poptávky po výdajích na bydlení o 0,5 % (Mayo 1981). Je obecně uznáváno, že z důvodu vysokých transakčních nákladů je změna poptávaného množství bydlení v závislosti na změně současného důchodu méně elastická, než při změně permanentního důchodu, tedy že hodnota elasticity současného důchodu je menší jak 0,5 (Fallis 1993).
Křížová elasticita poptávky udává, jak se poptávané množství změní v závislosti na změnu ceny jiného statku a determinuje se tím, zda jsou si navzájem substituty, nebo komplementy. V kapitole 1.2 bylo popsáno, jak se z výsledku tento vztah mezi statky vyhodnocuje.
Volba mezi vlastnickým a nájemním bydlením
Před vstupem na trh bydlení se musí domácnost rozhodnout, zda bude poptávat vlastnické nebo nájemní bydlení, jelikož jsou považovány dle ekonomické teorie za substituty (Lux et al. 2020). Toto rozhodování, v anglické odborné literatuře nazývané jako tenure choice, je v principu výběrem právní formy užívání nemovitosti (Lux 2002;
Ševčík a Ševčíková 2013).
8
Je to klíčové rozhodnutí každé domácnosti a ekonomové zabývající se trhem bydlení často hledají odpověď na otázku, jaké faktory mají na toto rozhodnutí vliv (Špalková a Špalek 2012). Volba mezi vlastnickým a nájemním bydlením je typicky analyzována ve spojení s charakteristikami domácnosti, mobilitou domácnosti a charakteristikami bytových služeb (Turner a O’Neal 1986).
Charakteristiku domácnosti lze analyzovat pomocí ekonomických modelů které staví na hypotéze životního cyklu (Doling 1976). Předpoklad této hypotézy je, že na základě proměnných jako například věk, příjem, rodinný stav a počet dětí lze usoudit, v jaké fázi životního cyklu se spotřebitel nachází. Každá z těchto fází je spojována s určitými životními událostmi a rozhodnutími, mezi které se také řadí také rozhodnutí o formě poptávaného bydlení. Modernější zkoumání týkající se typu poptávaného bydlení je pak rozšířeno o vliv dalších faktorů, jako je například volatilita cen a nejistota na trhu bydlení, sociální normy ve společnosti, případně zda má spotřebitel adaptivní nebo racionální očekávání ve vztahu k cenám nemovitostí (Lux et al. 2020).
Mobilita domácnosti je důležitým faktorem, který popisuje, jaká je pravděpodobnost, že se domácnost bude v budoucnu stěhovat. Pickvance (1974) a Boehm (1981) popisují, že domácnost volící mezi vlastnickým a nájemním bydlením se simultánně rozhoduje o frekvenci její předpokládané budoucí migrace, respektive tyto dvě rozhodnutí jsou vzájemně závislá. Domácnosti musí takto plánovat dopředu z důvodu dříve zmíněných transakčních nákladů na stěhování, které jsou řádově vyšší u vlastnického bydlení. Výsledkem je, že domácnost, která považuje přestěhování v budoucnu za pravděpodobné, bude spíše preferovat nájemní bydlení, zatímco domácnost, která považuje stěhování za nepravděpodobné, bude inklinovat k vlastnickému bydlení (Turner a O’Neal 1986).
Charakteristiky bytových služeb lze mezi sebou porovnávat pomocí ekonomických nákladů a výnosů ze spotřeby dané bytové služby (Špalková a Špalek 2012). Základem zkoumání je předpoklad, že spotřebitelé jsou ekonomicky racionální.
Touto racionalitou se míní schopnost usilovat o maximalizaci užitku pomocí pragmatického a informovaného porovnání ekonomických nákladů a výnosů plynoucích z vlastnického a nájemního bydlení za přítomnosti rozpočtového omezení (Holman 2018). Mezi tyto ekonomické náklady a výnosy se řadí například užitek z daného bydlení, lokalita, nájem, náklady na údržbu, náklady obětované příležitosti a daňová zatížení.
Pokud by tedy subjekt porovnával vlastnické a nájemní bydlení poskytující identické
9
bytové služby, tak by s ohledem na maximalizaci užitku vždy volil tu levnější variantu (Lux et al. 2020).
Mimo ekonomické modely však nacházíme, že vlastnické a nájemní bydlení nabízené na trzích bydlení není identické (Boehm 1982). Například lidé v nájmu mají menší jistotu v délce umožněného pobytu, jelikož jim pronajímatel není povinen neomezeně prodlužovat smlouvu. Nájemníkům naopak odpadá povinnost vynakládat vysoké náklady na údržbu nemovitosti, což je ale vykoupeno menší svobodou v nakládání s pronajatým bydlením, a tedy menší možností si jej upravovat podle vlastních preferencí.
Dalším aspektem je velikost poptávané dispozice, jelikož v mnoha zemích je omezená možnost si obstarat rodinný dům k pronájmu. Pokud by tedy vznikla touha využívat služby rodinného domu, tak jedinou možností je se uchýlit k vlastnickému bydlení. Státní intervence také hrají velkou roli v omezení substitučního efektu mezi těmito dvěma formami bydlení, jelikož regulace a subvence mohou vést spotřebitele k preferování jednoho typu bydlení na úkor druhého (Lux et al. 2020).
Zásadním faktorem, vázaným k vlastnickému bydlení, je přístup ke kapitálu a výše úrokových sazeb, které jsou ovlivněny monetární politikou dané země. V České republice je hypoteční úvěr oblíbená forma financování bydlení a v současnosti jej v různých stadií splácení má 700 tisíc domácností. Navíc byl díky strategii nízkých úrokových sazeb ČNB bankami v roce 2020 prodán rekordní objem nových hypoték (Smrčka 2020). Pokud by však došlo ke zpřísnění podmínek pro vstup na hypoteční trh nebo ke zvýšení měnověpolitické úrokové sazby (v ČR je to primárně repo sazba), tak by se v důsledku snížila poptávka po vlastnickém bydlení a zvýšila poptávka po nájemním bydlení (Bieri 2014).
Dle Špalka a Špalkové (2012) patří mezi další důležité faktory ovlivňující volbu držby v České republice velikost domácnosti a rodinný stav hlavy domácnosti, zatímco demografické charakteristiky jako pohlaví, rasa či věk hlavy domácnost nemají na tuto volbu signifikantní vliv.
1.3 Nabídka bydlení
Nabídka (S) je funkcí, vyjadřující závislost množství statku (QX), které je prodávající ochoten dodat na trh při určité ceně daného statku (PX). Firma porovnává příjmy z prodeje daného statku s náklady na jejich výrobu, a proto je nabízené množství ovlivněno cenami výrobních faktorů jako je práce (PL), kapitál (PK) a půda (PA). Křivka
10
nabídky je rostoucí, jelikož se řídí zákonem rostoucí nabídky, který praví, že s růstem ceny prodávaného statku roste jeho nabízené množství (Macáková 2003). Funkci lze zapsat následovně:
S: QX = f(PX, PL, PK, PA) (2)
Cenová elasticita nabídky
Jakým způsobem reaguje nabídka na tržní cenu bydlení udává cenová elasticita nabídky, která je definována jako procentní změna nabízeného množství statku při jednoprocentním zvýšení ceny daného statku (Samuelson a Nordhaus 2001). Při analyzování nabídky bydlení je důležité rozlišovat krátké, střední a dlouhé období (Lux 2002).
Krátké období (SR) je takové období, kdy se nedá množství všech výrobních faktorů vstupujících do produkce libovolně měnit (Mankiw 2011b). Fixní jsou v tomto případě výrobní faktory kapitálu a půdy, které nelze za krátké období obstarat a vložit do produkce, z čehož plyne, že cenová elasticita nabídky nabývá velice nízkých hodnot. To znamená, že pokud by se zvýšil disponibilní důchod domácností, vedoucí ke zvýšení poptávky, a tedy i tržní ceny bydlení, tak by se nabízené množství bytových služeb zvýšilo jen o malé procento. K tomuto zvýšení nabídky by také došlo pouze v případě, když by existoval určitý počet již vystavěných bytů, které by byly nabídnuty na trhu až při nové vyšší tržní ceně. Pokud by tyto volné vystavené byty nebyly, tak by na trhu převládla absolutně neelastická nabídka, která by nebyla schopná reagovat na zvýšenou poptávku (Lux 2002, s. 39).
Střední období (MR) je takové období, kdy je již možné měnit výrobní faktor kapitálu, ale není možné měnit výrobní faktor půdy, který v našem případě představuje vhodně alokovaný stavební pozemek. Tato omezenost výrobního faktoru půdy plyne z nemožnosti zvýšit absolutní plochu půdy v dané oblasti a je navíc posilněna regulatorními orgány, které usměrňují, jakým způsobem se půda smí využívat, a může ve výsledku zcela zamezit nové výstavbě (Glaeser et al. 2006). V České republice tuto regulatorní funkci plní primárně územní plán, jehož cílem je dle §18 odst. 2, 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon):
„… zajišťovat předpoklady pro udržitelný rozvoj území soustavným a komplexním řešením účelného využití a prostorového uspořádání území s cílem dosažení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území … kde orgány
11
územního plánování podle tohoto zákona koordinují veřejné i soukromé záměry změn v území, výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj území …“
Při uvažování tohoto delšího období, kdy není možné pozměnit územní plán či získat povolení k výstavbě zcela nového komplexu budov, je možné využít již variabilního faktoru kapitálu k rozšíření bytového fondu pomocí nástavby, přístavby, vestavby či rekonstrukce již existujících budov. Cenová elasticita nabídky je v důsledku vyšší, než v krátkém období (Lux 2002).
Dlouhé období (LR) je takové období, kdy jsou všechny výrobní faktory variabilní a je tedy možné rozšiřovat i výrobní faktor půdy s cílem nové výstavby (Nicholson a Snyder 2008). Půda je pevně spjata s budovou, a dá se tedy dle Maiera a Čtyrokého (2000) považovat za primární výrobní faktor. Primárním výrobním faktorem je proto, že ovlivňuje z velké části nákladovou složku produkce, a jeho kvalita (poloha) má významný vliv na to, jakým způsobem budou vstupovat ostatní výrobní faktory do produkční funkce. Toto lze demonstrovat pomocí již zmíněného Alonsova (2013) modelu, dle kterého cena pozemku roste se zkracující se vzdáleností do centra města. Čím blíže budou investoři zahajovat výstavbu k centru města, tím méně výnosná bude investice do dražšího výrobního faktoru půdy, a budou jej substituovat za výrobní faktory umožňující hustší vysokopodlažní zástavbu.
Cenová elasticita nabídky v dlouhém období je nejvyšší ze sledovaných období, avšak v relativním pojetí k ostatním ekonomickým statkům bude stále nízká z důvodu výše zmíněných omezení. Výsledný sklon bude záviset hlavně na dostupnosti vhodných pozemků v dané oblasti a výši intervencí regulatorního orgánu (Lux 2002).
Zdroj: Lux 2002, vlastní zpracování
Graf č. 2: Sklon nabídkových křivek bytových služeb
12
1.4 Tržní rovnováha na trhu bydlení
Tržní rovnováha je teoretická krátkodobá situace, ve které se na trhu ustanoví taková cena, kdy nabízející dodají na trh přesně takové množství statků, které jsou poptávající ochotni koupit, a nevzniká tak na trhu ani přebytek ani nedostatek (Nicholson a Snyder 2008). Reálný svět je však dynamický, a samotný trh nemovitostí je složen z komplexního systému proměnných, které se neustále mění a ovlivňují tak výslednou nabídku a poptávku. Dá se proto mluvit spíše o procesu dosahování tržní rovnováhy skrze adaptaci na nové situace pomocí signálů poskytnutých cenovým mechanismem (Samuelson a Nordhaus 2001). Tento proces je dále ovlivňován bytovou politikou a externalitami na trhu bydlení.
Bytová politika
Bytová politika je soubor normativně stanovených intervencí, které mají za úkol limitovat politicky nežádoucí výsledky tržního rozdělení či podpořit specifickou skupinu ekonomických subjektů (Lux 2002). V České republice je hlavním cílem bytové politiky:
„vytváření vhodného právního, institucionálního a fiskálního prostředí pro aktivity všech aktérů na trhu s byty …[a] činit podpůrné kroky zacílené na ty skupiny domácností, které se samy o své bydlení na trhu postarat nemohou“ (MMR 2016).
V zásadě lze podpořit sociálně slabší spotřebitele dvěma způsoby. Lze vytvořit systém podpor investorů ve výstavbě rezidenčního bydlení s cílem zvýšit nabídku na trhu a ve výsledku snížit cenu bydlení, anebo lze podporovat poptávku systémem subvencí a regulací umožňující spotřebovávat bydlení za nižší cenu. V posledních letech je kladen větší důraz na podporu poptávky, především formou příspěvků na bydlení (Krebs 2015), a většině vyspělých zemích je také implementován systém regulace cen na trhu nájemního bydlení (OECD 2019).
Příspěvek na bydlení je poptávkově orientovaná podpora určité skupiny obyvatel, kdy stát pomocí transferů hradí část nákladů na bydlení za spotřebitele. Tento finanční nástroj nevyvolává nerovnováhu na trhu, ale je tvořena ekonomická neefektivnost z důvodu zvýšených výdajů státního rozpočtu zatěžující daňové poplatníky (Holman 2016). Je to tedy forma redistribuce, kdy zpravidla nízkopříjmové skupiny obyvatel mohou zvyšovat spotřebu bytových služeb pomocí státní podpory, zatímco bohatší domácnosti sníží svou spotřebu z důvodu snížení příjmů o výši daňového břemene (Lux 2002). V České republice je příspěvek na bydlení testovaná dávka, na
13
kterou má nárok vlastník nebo nájemník bytu, ve kterém má nahlášený trvalý pobyt, pokud náklady na bydlení převyšují 30 % (v Praze 35 %) čistého příjmu domácnosti (MPSV 2021). Výše příspěvku se následně odvozuje od výše příjmů a výdajů domácnosti, počtu osob žijící v domácnosti a velikosti obce, ve které se trvalé bydliště nachází. (Turková 2014).
Cenový strop je situace, kdy je na trhu nastavená maximální cena, za kterou se může prodávat. Tato cena je většinou ustanovena pod tržní cenou, s cílem zajistit větší dostupnost daného ekonomického statku. Toto vede v konečném důsledku ke vzniku nedostatku na trhu, jelikož prodávající nejsou při nižší ceně ochotni (nebo schopni) dodat takové množství statků, který spotřebitelé poptávají. Tato politika je typická na trhu nájemního bydlení skrze regulaci nájemného, které může nabývat dvou základních forem: regulace ceny nájemného při uzavření smlouvy a regulace tempa růstu nájemného po uzavření smlouvy. V rámci OECD se alespoň jedna z těchto forem regulace vyskytuje ve 241 členských zemích (OECD 2019). V České republice je možné od roku 2012 uzavřít nájemní smlouvu bez státní intervence a je regulováno pouze tempo růstu nájemného v návaznosti na výši obvyklého nájemného v dané oblasti dle § 2249 zákona č. 89/2012 Sb. nového občanského zákoníku.
Externality na trhu bydlení
Externalita je nedobrovolný dopad produkce či spotřeby na třetí stranu (Mankiw 2011a). Výskyt externalit na trhu bydlení je častý, jelikož dle OSN (2018) žije 54 % světové populace v městských oblastech, což vede k tomu, že ekonomické transakce týkající se trhu bydlení často probíhají v těsné blízkosti k jiným subjektům spotřebovávající bytové služby (Rossi-Hansberg a Sarte 2012).
O pozitivní externalitě mluvíme, pokud na třetí osobu dopadají ekonomické výnosy z transakce jiných subjektů. Častým příkladem těchto pozitivních externalit jsou investice do revitalizace bytového fondu. Pokud jeden subjekt investuje to rekonstrukce fasády na svém domě, tak to přinese vyšší užitek i lidem bydlících v okolí, jelikož jim to jednak může přinášet vyšší subjektivní užitek, a jednak to může zvýšit hodnotu jejich nemovitosti, protože se již nenachází vedle nezrekonstruovaného domu (Rossi‐Hansberg et al. 2010).
1 Do této studie se zapojilo pouze 35 členských zemí OECD.
14
Negativní externalita je naopak situace, kdy na třetí osobu dopadají ekonomické náklady z transakce jiných subjektů. V této souvislosti se často uvádí příklad tzv.
negativní spotřební externality, kde nadměrná míra spotřeby jedné domácnosti snižuje celkový užitek ze spotřeby bydlení jiných domácností (Lux 2002). Například pokud žije v jedné domácnosti nadměrný počet členů, tak produkují hluk, využívají společných prostor a opotřebovávají veřejné statky v prostranství ve vyšší míře než standardní domácnost. Tak to snižuje užitek sousedů a omezuje touhu bydlet v jejich těsné blízkosti.
Dle Coase (1960) je možné externality, jakožto formu tržního selhání, eliminovat pomocí plně definovaných vlastnických práv, kdy nepřímé efekty externalit jsou zohledněny v cenách ekonomických transakcí a škody nebo benefity jsou kompenzovány třetím stranám. Toto je ale možné pouze v případě, kdy jsou nulové transakční náklady na definování a obchodování s vlastnickými právy, a musí být možné zmíněné dopady kvantifikovat, aby mohly být příslušným subjektům kompenzovány. Toto je v reálném světě těžko proveditelné a existence externalit bývá častým argumentem ve prospěch státních intervencí do tržního mechanismu (Rossi-Hansberg a Sarte 2012).
15
2. Finanční dostupnost bydlení
2.1 Fyzická dostupnost bydlení a finanční dostupnost bydlení
Koncept finanční dostupnosti bydlení, jakožto téma ekonomů a tvůrců bytové politiky, se začal dostávat do popředí v 70. letech dvacátého století (Lux a Sunega 2006).
Do té doby se v poválečné Evropě řešila otázka fyzické dostupnosti bydlení, která byla v důsledku války jak kvantitativně, tak kvalitativně omezená (Wertheimer 1958). Bytový fond musel být v letech po válce obnovován a rozšiřován pomocí celé řady stimulů, mezi které patřily přímé státní investice, daňové úlevy, bezúročné hypotéky, investiční pobídky, transfery a regulace cen stavebních materiálů (Wendt 1960).
Po zajištění existence nabídky na trhu bydlení si ekonomové ve vyspělých ekonomikách začali všímat, že ceny nemovitostí rostou neúměrně rychle v poměru k indexu spotřebitelských cen. Tento trend se začal projevovat od 70. let dvacátého století a v 90. letech byl ještě posilněn tím, že tempo růstu reálných příjmů začalo zpomalovat (BIS 2011). Toto vše přispělo ke vzniku řady studií rozvíjející koncept finanční dostupnosti bydlení a jakým způsobem k němu přistupovat.
Definice finanční dostupnosti bydlení
Finanční dostupnost bydlení lze definovat jako: „zajištění určitého standardu bydlení (nebo různých standardů) za cenu či nájemné, které v očích nějaké třetí strany (zpravidla vlády) nepředstavuje nerozumné zatížení pro domácnosti“ (Maclennan a Williams 1990, s. 9). Tato často používaná definice poskytuje základní ukotvení konceptu finanční dostupnosti, ale následné upřesnění parametrů a přístupů k měření je hojně diskutovaným tématem. Mezi body diskuze patří témata jako třeba jak vhodně určit reprezentativní bytové jednotky a domácnosti, jakým způsobem určit kvalitu a rozsah vhodných bytových služeb, co vše zahrnovat do příjmů a výdajů, co představuje relevantní geografické vymezení trhu bydlení a dle čeho určit hranici nerozumného zatížení domácností (Bieri 2014).
Byť existují kritiky tohoto přístupu, tak lze konstatovat, že většina ekonomické literatury a bytových politik staví na základním principu porovnávání výdajů na bydlení s příjmem domácností a výsledek, tzv. míra zatížení, slouží k analýze či zhodnocení bytové situace v dané zemi (Haffner a Hulse 2021; Bieri 2014; Lux a Sunega 2006;
Quigley a Raphael 2004; Hulchanski 1995; Fallis 1993; Maclennan 1990). Tento přístup je využit i pro účely této práce.
16
Metody měření finanční dostupnosti bydlení
Indikátorová metoda přímo vychází z námi zvolené definice finanční dostupnosti bydlení, jelikož se sestavuje jako poměr výdajů na bydlení ku zvolenému rozpočtovému omezení, které je nejčastěji představováno disponibilním příjmem domácností.
Ve spojení s nájemním bydlením se sleduje indikátor rent-to-income, kde se do výdajové části zahrnuje čisté měsíční nájemné, které může být zvýšeno o náklady na energie či jiné bytové služby. Výsledkem je procentuální míra zatížení měsíčního disponibilního příjmu náklady na bydlení.
U vlastnického bydlení se k přímému porovnání míry zatížení s nájemním bydlením sleduje indikátor housing expenditures-to-income, který lze u nemovitostí pořízených pomocí hypotečního úvěru. Výdaje jsou tvořeny měsíčními hypotečními splátkami, opět případně zvýšenými o ceny energií. U vlastnického bydlení se dále sleduje indikátor price-to-income, kde výdajovou složku zastupuje celková cena nemovitosti a příjmovou část roční disponibilní příjem domácnosti. Výsledek znázorňuje, kolik ročních disponibilních příjmů by musela domácnost vynaložit, aby si mohla nemovitost pořídit z vlastních prostředků.
K zhodnocení zda je finančně výhodnější vlastnické či nájemní bydlení se využívá indikátor price-to-rent, ve kterém jsou dány do poměru a porovnány dvě výdajové složky:
cena nemovitosti a roční nájem (Tang et al. 2020). Nevýhoda tohoto indikátoru je, že nezohledňuje příjmy domácnosti a nelze na základě něj explicitně posoudit finanční dostupnost dané nemovitostí. Je proto vhodné využívat tento ukazatel ve spojení s výše uvedenými indikátory, které lze spolu porovnávat a upřesnit výsledky indikátoru price- to-rent.
Reziduální metoda měření finanční dostupnosti bydlení je v jistých aspektech inverzní k indikátorovému přístupu. Vychází z konceptu tzv. reziduálního příjmu, což je část příjmu, která zbyde domácnosti potom, co se odečtou náklady na bydlení. Toto reziduum představuje prostředky volné pro „nebytovou spotřebu“, která je omezená právě náklady na bydlení, které často představují největší a nejméně flexibilní část celkových nákladů domácnosti. Bydlení se pomocí tohoto přístupu stává finančně nedostupným, pokud domácnost není schopna pokrýt základní nebytové výdaje členů domácnosti (Stone 2006).
17
Referenční metoda je nejméně používaná z představených metod. Jako jediná také nestaví na bázi stanovování nějaké pevné hranice finanční dostupnosti, ale využívá referencí mezi určitými sektory bydlení nebo skupinami obyvatel. Příkladem by mohlo být stanovení výše nájemného tak, aby si ho mohli dovolit nízkopříjmové domácnosti s více dětmi (Lux a Sunega 2006).
2.2 Výsledky studií na téma finanční dostupnost bydlení
První nepřímá zmínka o finanční dostupnosti bydlení pochází z roku 1857, kdy Ernst Engel analyzoval rozpočty tří socioekonomických skupin obyvatel diferencovaných dle výše příjmu. Na základě této studie vyvodil tzv. Engelův zákon který praví, že když se zvyšuje příjem domácností, tak klesá podíl výdajů na potraviny. Součástí výsledků této studie bylo, že všechny tři skupiny obyvatel vynakládají stejné procento2 výdajů na bydlení, což implikuje, že se zvyšujícím se příjmem domácností zůstává podíl výdajů na bytové služby konstantní (Lane et al. 1977).
První, kdo se explicitně zabýval výdaji na bydlení ve vztahu k disponibilnímu příjmu, byl Hermann Schwabe, když roku 1868 analyzoval rozpočty domácností v Berlíně. Dle jeho výzkumu chudší domácnosti vydávají 28 % svého příjmu na bytové služby, zatímco u domácností s vyšším příjmem se toto procento snižuje (Stigler 1954).
Na základě své studie definoval tzv. Schwabeho zákon, který praví, že čím chudší je člověk, tím větší podíl svého příjmu musí vynakládat na bydlení. Principiálně jde tedy proti tezi původního Engelova zákona, dle kterého jsou výdaje na bydlení konstantní a roste pouze podíl výdajů na potraviny (Schwabe 1868).
Tyto zákony tvoří základ pro moderní zkoumání finanční dostupnosti bydlení.
Pomohly také rozvést debatu o spotřebním chování domácností, což postupem času vedlo ke vzniku mnoha teorií týkajících se vztahu příjmů a výdajů domácností. Řada z těchto teorií také přímo pojednává o nákladech na bydlení, nebo přinejmenším tyto výdaje komentuje (Zimmerman 1936), což přispělo k představení tématu finanční dostupnosti bydlení širší veřejnosti. Zjednodušené formy těchto teorií spolu s osobními zkušenostmi účastníků trhu bydlení vedlo ke vzniku řady lidových pomůcek pro hodnocení finanční dostupnosti. Nejpopulárnější z těchto rčení zní: „měsíční nájemné za týdenní mzdu“, které je ve spojení s trhem bydlení často označováno jako rule of thumb,
2 Výdaje na bydlení, mezi které se řadí i náklady na vytápění a osvětlení, byly u všech tří skupin obyvatel ve výši okolo 12 % celkových příjmů (Engel 1895, s. 27). Měření této míry zatížení však nebylo cílem Engelovi studie a tyto výsledky nijak nerozvíjí ani nekomentuje (Stigler 1954).
18
neboli „pravidlo palce“ (Hulchanski 1995). Přestože jde pouze o zobecnění, tak lze na základě několika studií z přelomu 19. a 20. století potvrdit, že domácnosti ve Spojených státech skutečně odkládaly přibližně 25 % svých příjmů k pokrytí nákladů spojených s bydlením (Kenngott 1912).
V průběhu 20. století, a obzvláště pak od 70. let, lze sledovat fundamentálně stejný přístup „pravidla palce“ v oblasti bydlení, kdy na základě empirických dat je předložen procentuální podíl z příjmů, který vybrané domácnosti utrácí za bydlení, což je pak tvůrci bytové politiky interpretováno jako podíl, který by domácnosti měly utrácet za bydlení (Hulchanski 1995). Jediným podstatnějším rozdílem, opomeneme-li postupy při měření, je obecný trend zvyšování vládami přijatelné míry zatížení na 30 %, což je následně zohledněno v bytových politikách mnoha států, včetně České republiky (Quigley a Raphael 2004).
3 4
3 První hodnota znázorňuje míru zatížení domácností, které si pořídily vlastní bydlení ještě před rokem 1989, nebo si měli možnost koupit vlastní bydlení při privatizaci obecních bytů, které byly prodávány hluboko pod úrovní tržních cen. Druhá hodnota popisuje domácnosti, které si pořídily vlastní bydlení za tržních podmínek.
4 První hodnota znázorňuje míru zatížení domácností hradící regulované nájemné, zatímco druhá hodnota se týká domácností, na které z různých důvodů nespadala legislativní úprava regulovaného nájemného a podléhaly tak zcela volnému způsobu stanovování cen.
Zdroj: Vlastní kompilace výsledků studií
Tabulka č. 1: Přehled výsledků studií na téma finanční dostupnost bydlení
19
V tabulce č. 1 jsou představeny výsledky studií na téma finanční dostupnost bydlení na základě rešerše odborné literatury. Ve všech předložených studií byla míra zatížení měřena pomocí indikátorového přístupu, a výsledky jsou v tabulce řazeny chronologicky podle zkoumaného období. V případech, kdy je zkoumané období studie delší jak jeden rok, jsou data zprůměrována či dopočítána tak, aby mohla být představena jedna míra zatížení reprezentující daný interval. Míra zatížení vlastnického bydlení je počítána pomocí indikátoru housing expenditures-to-income a míra zatížení nájemního bydlení je počítána indikátorem rent-to-income.
Z tabulky je patrné, že míra zatížení vlastnického a nájemního bydlení vykazuje odlišné hodnoty jak mezi zkoumanými zeměmi, tak i v rámci jedné země. Na základě předložených studií také nelze konstatovat, že by jedna forma bydlení vykazovala soustavně nižší míru zatížení a nelze dospět k závěru, že by vlastnické či nájemní bydlení bylo jednoznačně finančně dostupnější variantou.
Na zajímavý fenomén poukazují Lux a Sunega (2006) ve své analýze českého rezidenčního trhu v letech 2002-2003. Je zde možné sledovat zřetelné rozdíly v administrativních a tržních cenách, kdy v regulovaném prostředí je míra zatížení u vlastnického bydlení o 9,5 % nižší, zatímco u nájemního je tato míra o 6 % nižší.
Podobná tržní segmentace existovala v řadě dalších tranzitivních zemích (Stephens et al.
2015).
20
3. Socioekonomické dopady finanční nedostupnosti bydlení
Z hospodářsko-politického hlediska patří k nejvýraznějším důsledkům finanční nedostupnosti bydlení omezená schopnost migrace výrobního faktoru práce.
Vyspělejší země, regiony, aglomerace a městská centra vykazují vyšší produktivitu, která se projevuje vyššími mzdami (Krugman 1991), zároveň se zde však projevuje trend zvyšující se míry zatížení domácností (Alonso 2013). I přes vyšší mzdy tak může být pro pracovníky z méně vyspělých regionů finančně ztrátové migrovat za prací, jelikož by náklady na bydlení mohli převládnout nad vyšší mzdou (Lux et al. 2006). Bariéry pro přesun pracovní síly můžou následně vést k negativním dopadům pro oba typy regionů.
V rozvinutém regionu může vzniknout nedostatek na trhu práce a narůstá tedy i ekonomická neefektivita. Pokud zde dlouhodobě nejsou vytvořeny podmínky podporující nabídku práce, kterou lze výrazně stimulovat právě finančně dostupným bydlením, tak hrozí stagnace ekonomického rozvoje (Sunega et al. 2009). Při nedostatku pracovní síly jsou firmy pro rozšíření svých produkčních možností nuceny investovat do kvality stávajících pracovníků a kapitálu na úkor najímání pracovníků mimo rozvinutou oblast, což ve výsledku vede ke zvyšování příjmových nerovností ve společnosti (Becker 1994).
V méně rozvinutých a odloučených regionech může docházet k fenoménu sociálního vyloučení, což se krom snížené ekonomické výkonosti projevuje dlouhodobou nezaměstnaností, závislostí na sociálních dávkách, nárůstem kriminality a jiných jevů spojených s marginalizací určitých skupin obyvatel (Mareš a Sirovátka 2007).
Zvyšování finanční nedostupnosti bydlení, dle kritérií definovaných danou zemí, nutně také vede ke zvýšení vládních výdajů z důvodu navýšení objemu proplácených příspěvků na bydlení, případně kvůli nutnosti zajistit či rozšířit služby sociálního bydlení v postižených oblastech.
Při zkoumání finanční nedostupnosti bydlení z pohledu jedince můžeme nadefinovat různé úrovně finanční nedostupnosti a dle toho hodnotit výši negativních dopadů. Pokud jednotlivec patří do nejnižších příjmových vrstev, případně nemá žádný příjem, tak se může dostat do neschopnosti pořídit si jakékoli bydlení. Jde o extrémní podobu sociálního vyloučení, která vede k nedostatečné ochraně před vnějšími vlivy, omezení osobní svobody, zvýšení rizika fyzických a psychických nemocí a dalších
21
negativních jevů spojených s neuspokojením základní lidské potřeby bydlení (Potůček 1995). V zemích OECD se odhaduje počet lidí bez domova na 1,9 milionu, což vede řadu států k sestavení speciálních koncepcí cílených na usnadnění přístupu k bydlení (OECD 2020).
Pokud si jedinec už může dovolit bydlení, avšak má stále nadměrnou míru zatížení jeho příjmů, může dojít k omezení spotřeby ostatních základních lidských potřeb.
Z tohoto titulu je vhodné přistupovat k měření finanční dostupnosti bydlení pomocí reziduálního přístupu (Stone 2006), jelikož jde exaktněji vyhodnotit, zda jedinec má vysokou míru zatížení a nemůže si dovolit základní lidské potřeby, anebo jestli má vysokou míru zatížení, která mu však nesnižuje kvalitu života. Pokud například jedinec musí vynakládat 50 % svých příjmů na bydlení a nemůže si kvůli tomu dovolit základní fyziologickou péči, je důsledkem této finanční nedostupnosti bydlení narušení kvalitativní úrovně života (Maslow 1943). Pokud však jedinec vynakládá 50 % příjmů na bydlení a může si dovolit základní lidské potřeby, je možné, že preferuje služby a externality spojené s lokalitou daného bydlení a tato míra zatížení je jeho dobrovolnou volbou (Roback 1982).
Samec (2018) poukazuje na relativně vysokou touhu obyvatel České republiky preferovat vlastnické bydlení oproti nájemnímu. Tento trend lze sledovat i u mladších občanů, kdy 79 % z nich aspirují vlastnit rezidenční nemovitost (AV ČR 2021).
Dlouhodobé snižování finanční dostupnosti vlastnického bydlení může v tomto prostředí vést k oslabení tohoto determinantu sociální stability, který kvůli kulturním zvyklostem zaujímá významné místo v preferencích občanů České republiky.
Na významnost demografické situace poukazuje Kostelecký (2011), který ve svém výzkumu zkoumá vztah finanční dostupnosti bydlení a porodnosti v České republice. Na základě empirické analýzy došel k závěru, že v okresech se sníženou finanční dostupností je nižší úhrnná plodnost žen a zároveň je věk prvorodiček vyšší než v okresech s finančně dostupnějším bydlením.
22
Praktická část
4. Metodika a datové zdroje 4.1 Použitá metodika
Literární rešerše je běžnou součástí odborných prací a slouží k představení uceleného a nezaujatého souboru literatury týkající se určitého tématu (Jersáková 2010).
Text by měl být logicky strukturován tak, aby sloužil jako přehled výsledků předchozích studií v dané oblasti, což následně slouží k identifikaci mezer v dostupné literatuře (Zeman 2013). Komplexní znalostí různých teorií a názorů v dané oblasti se jednak omezuje šance opakujících se chyb a nedokonalostí předchozích výzkumů, a jednak se předchází dvojímu zkoumání stejné problematiky. Takováto syntéza znalostí je předpoklad pro posouvání úrovně souhrnného poznání kupředu (Jersáková 2010).
Literární rešerše k tématu finanční dostupnosti bydlení byla sestavena v teoretické části této odborné práce. Cílem bylo uvést ekonomické teorie týkajících se trhu bydlení, představit problematiku finanční dostupnosti bydlení a poukázat na hospodářsko- politický význam daného tématu. Teoretickým východiskem byla převážně zahraniční odborná literatura, která umožňuje komplexnější přehled zkoumaného tématu, zatímco relevantní data ohledně bytové situace v České republice byla čerpána z českých zdrojů.
Analýza je rozložení zkoumané situace na dílčí části, které jsou následně podrobeny dalšímu zkoumání. Analýza staví na předpokladu, že jevy jsou řízeny určitými zákonitostmi, které je možné identifikovat, porozumět jejich fungování a najít jakým způsobem ovlivňují původní zkoumanou situaci. Tento proces slouží k lepšímu porozumění fungování systému jako celku (Synek 2002). V praktické části této práce se analyzuje finanční dostupnost vlastnického a nájemního bydlení v Liberci v letech 2013–
2020 pomocí indikátorů rent-to-income, housing expenditures-to-income, price-to- income a price-to-rent.
Komparace, nebo také srovnávání, je postup, kdy se zjišťuje, jak se bude stejný objekt chovat v různých podmínkách, nebo jak se různé objekty budou chovat ve stejných podmínkách (Lorenc 2013). V praktické části této práce je vzájemně srovnávána finanční dostupnost vlastnického a nájemního bydlení u čtyř typů domácností obývajících byty o rozdílných podlahových plochách. Následně jsou výsledné míry zatížení vlastnického a nájemního bydlení porovnány s výsledky jiných odborných studií, které byly představeny v teoretické části.
23
4.2 Datové zdroje
Jedním z prvních zvažovaných zdrojů dat týkajících se cen bytů a nájmů byl Český statistický úřad. Data s průměrnými cenami nemovitostí zde však jsou agregovaná za celý Liberecký kraj, což by mohlo výsledky značně zkreslovat. Dalším možným zdrojem dat byla aplikace „Atlas cen“ provozovaná společností Nexter Company, s. r. o., která poskytuje ceny nemovitostí vycházející z kupních smluv zanesených v katastru nemovitostí. Tato data lze zdarma získat za libovolný geografický celek, ale jsou v současné době mimo Prahu dostupná pouze od roku 2019. Alternativou by bylo získat prodejní ceny za delší časový horizont přímo z katastru nemovitostí provozovaným Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním (ČÚZK). Tento úřad však umožňuje získávat data za poplatek a pouze jednotlivě u předem definovaných nemovitostí, takže zde není možná efektivní forma agregace, která by mohla mít vypovídací schopnost na úrovni obce.
Jako zdroj cen vlastnického a nájemního bydlení byla tedy nakonec použita databáze Inem.cz, která je provozována společností XP Invest, s. r. o. Tato databáze je určena primárně jako nástroj pro realitní makléře a odhadce, jelikož jsou zde kompilována data z inzerátů na největších českých realitních serverech. Krom cen nemovitostí a nájmů obsahuje informace o stavu nemovitosti, dispozici, podlahové ploše a doplňujících informacích včetně inzerovaného popisu nemovitosti a fotografií. Mezi hlavní přednosti této databáze patří počátek sběru dat již v roce 2013 a možnost tyto údaje zkoumat s přesností na úrovni obcí5.
Určitým nedostatkem použité databáze je to, že využívá nabídkové ceny, které bývají zhruba o 10 % vyšší než výsledné ceny uvedené v kupních smlouvách (Deloitte 2020). Výsledky mohou také být zkreslené v důsledku chybných údajů způsobených lidským faktorem, které mohly vzniknout buď v původních inzerátech, nebo v procesu přenášení dat do databáze Inem.cz samotné. Toto bylo nejvíce zřejmé u extrémně nízkých cen, které neodpovídaly kvalitativním charakteristikám bytu a obvyklým cenám v dané oblasti. Jako příklad by zde šel uvést údaj o nově vystaveném bytu v luxusní čtvrti o velikosti 120 m2, který bylurčený k prodeji za 30 000 Kč, nebo pronájem bytu na okraji města za 1 000 000 Kč měsíčně. Podobné údaje, u kterých bylo důvodné podezření o jejich nelegitimitě, byly z analýzy vyřazeny.
5 Inzeráty za město Liberec jsou kompilovány od 01.07.2013.
24
Mezi zvažované zdroje týkající se příjmů obyvatelstva patřil opět ČSÚ. Data jsou úřadem sbírána pomocí Výběrové šetření pracovních sil (VŠPS) a šetření životních podmínek (SILC), která jsou následně agregována a veřejně zpřístupněna opět pouze na úrovni krajů. Přístup k detailnějším datům, například k příjmům domácností pouze za Liberec, je značně omezen, jelikož tyto informace spadají do kategorie důvěrných statistických údajů. Tato data lze získat pouze na základě zvláštní smlouvy o poskytování důvěrných údajů pro vědecký výzkum, která by musela být uzavřena mezi VŠE a ČSÚ.
Dále by muselo být podstoupeno školení o ochraně důvěrnosti mikrodat a následně by bylo možné pod dohledem odpovědného pracovníka ČSÚ data za poplatek stáhnout na pražské centrále ČSÚ.
Jako zdroj dat disponibilních příjmů obyvatel byl tedy nakonec zvolen prohlížeč geoprostorových dat ArcGIS, provozován společností ESRI (Environmental Systems Research Institute). Skrze tento prohlížeč byla zprostředkována datová vrstva zobrazující prostorové rozložení výše parity kupní síly v jednotlivých územních celcích.
Podklady pro tuto datovou vrstvu byly zpracované společností Michael Bauer Research GmbH a obsahují údaje za celou Českou republiku za rok 2019. Skrze tuto aplikaci byla zjištěna výše parity kupní síly ve městě Liberec, která byla následně porovnána s výší parity kupní síly za celý Liberecký kraj, aby byla vytvořena představa o rozdílné výši příjmů za tyto dva územní celky. Jelikož jsou v systému ArcGIS tyto údaje dostupné pouze za rok 2019, tak bylo pro účely této práce předpokládáno, že tento poměr6 je ve zkoumaném období fixní. Pro následný odhad výše příjmů ve městě Liberec za roky 2013–2018 a 2020 byly využity makroekonomické ukazatele z databáze ČSÚ pro Liberecký kraj, které byly upraveny o poměr z roku 2019.
6 V roce 2019 byla parita kupní síly v Liberci o 13,93 % vyšší než v Libereckém kraji.
25
5. Město Liberec
Statutární město Liberec leží přibližně 90 km severně od hlavního města ČR Prahy, 80 km severozápadně od Hradce Králové a 80 km východně od Ústní nad Labem.
Je to krajské město7 Libereckého kraje, který v rámci České republiky sousedí se Středočeským krajem na jihu, Královehradeckým krajem na východě a Ústeckým krajem na západě, a na severu hraničí s Německem a Polskem. Město leží v Liberecké kotlině Žitavské pánve mezi Ještědsko-kozákovským hřbetem a Jizerskými horami. Celková rozloha města činí 106,09 km2. Město je samostatnou územně správní jednotkou, která je rozčleněna na 33 městských čtvrtí, z nichž 32 spravují přímo orgány města a jednu městskou čtvrť spravuje městský obvod Liberec-Vratislavice nad Nisou.
V Liberci žije 104 802 obyvatel (ČSÚ 2020a) a je tak pátým největším městem v České republice a třetím největším městem v Čechách. Liberec tvoří společně s městem Jablonec nad Nisou aglomeraci o velikosti 160 966 obyvatel, která se vyznačuje společnou městskou i okresní hranicí, jednotnou městskou hromadnou dopravou a těsnými ekonomickými a sociálními vazbami (MML 2016).
7 Krajské město je obecně užívaným pojmem označující sídlo územně samosprávného celku jednoho z krajů v České republice.
Zdroj: ČSÚ 2021, vlastní zpracování
Obrázek č. 1: Okresy Libereckého krase s vyznačenými městy Liberec a Jablonec nad Nisou
