Bankovní institut vysoká škola Praha
Katedra finančnictví a ekonomických disciplín
Systémy financování bydlení
Bakalářská práce
Autor: Miroslava Blehová
Bankovní management
Vedoucí práce: doc. Ing. František Pavelka, CSc.
Pardubice listopad, 2013
Prohlášení:
Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu.
Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Pardubicích, 8. listopadu 2013 Miroslava Blehová
Poděkování:
Chtěla bych poděkovat vedoucímu mé bakalářské práce doc. Ing. Františku Pavelkovi, CSc.
za cenné rady a připomínky při tvorbě této závěrečné práce.
Anotace
Bydlení patří k základním potřebám člověka. Přístup státu i územní samosprávy k této problematice vymezuje bytová politika. Ta vychází z historických tradic, ale především z politických a ekonomických podmínek v dané zemi. Jedním z klíčových problémů je stanovení zodpovědnosti za řešení problematiky bydlení jak ze strany státu, tak ze strany jedince. Z toho také vyplývají formy financování bydlení. V současné době dochází zpravidla ke kombinaci finančních prostředků poskytnutých státem a vlastní investicí občana.
Tato bakalářská práce je zaměřena na analýzu finančních zdrojů bydlení, ať jiţ jsou poskytnuty státem a jím vytvořených organizací, či jsou zajištěny samotnými zájemci o bydlení. Pozornost je věnována hypotékám a stavebnímu spoření, které patří v této oblasti mezi nejoblíbenější.
Klíčová slova
Bydlení, bytová politika, hypotéka, státní podpora, stavební spoření, stavební spořitelna, úvěr.
Annotation
Housing is one of the basic human needs. The approach of both the central and local governments is stipulated in a housing policy which reflects historical tradition, and primarily, political and economic conditions of a particular country. One of its key areas rests in defining the responsibility for solving the housing issue both from the perspective of the government and an individual citizen. Consequently it has an impact on the various forms of funding the housing. Currently, a combined funding from both the government financial sources and a citizen’s own savings is often used.
This bachelor thesis focuses on an analysis of housing financial sources, provided both by the government and its organizations and assured by to-be-residents themselves. The merit rests in mortgages and personal building savings as one of the most popular sources in this area.
Key words
Housing, housing policy, mortgage, government support/subsidy, building saving, building saving bank, loan.
6
Obsah
ÚVOD ... 8
1 BYDLENÍ A BYTOVÁ POLITIKA ... 10
1.1 Bydlení ... 10
1.1.1 Vymezení pojmu ... 10
1.1.2 Funkce bydlení ... 11
1.1.3 Bydlení jako statek ... 12
1.1.4 Bydlení a právo ... 15
1.2 Bytová politika ... 16
1.2.1 Vymezení pojmu bytová politika ... 16
1.2.2 Základní sloţky bytové politiky... 18
1.2.3 Cíle bytové politiky ... 18
2 BYTOVÁ POLITIKA V ČR ... 21
2.1 Bytová politika ČR po roce 1989 ... 21
2.1.1 Nové přístupy k problematice bydlení ... 21
2.2 Institucionální zabezpečení bytové politiky ... 22
2.2.1 Ministerstvo pro místní rozvoj ... 22
2.2.2 Státní fond rozvoje bydlení ... 23
2.2.3 Hospodaření Státního fondu rozvoje bydlení ... 25
2.2.4 Programy státního fondu bydlení ... 27
3 STAVEBNÍ SPOŘENÍ ... 32
3.1 Charakteristika produktu ... 32
3.2 Státní podpora úvěrů ze stavebního spoření ... 34
3.3 Stavební spořitelny ... 35
7
4 HYPOTÉKY ... 38
4.1 Vymezení pojmu... 38
4.2 Členění hypotečních úvěrů ... 39
4.3 Státní podpora hypotečních úvěrů ... 40
5 NÁJEMNÉ A NÁKLADY SPOJENÉ S BYDLENÍM ... 41
5.1 Nájemné ... 41
5.2 Ostatní náklady spojené s bydlením ... 43
6 VYHODNOCENÍ PODPORY BYDLENÍ V ČR ... 46
6.1 Podpora bydlení Státním fondem rozvoje bydlení ... 46
6.2 Stavební spoření ... 47
6.3 Hypotéky ... 49
6.3.1 Porovnání oblíbenosti stavebního spoření a hypoték... 52
6.3.2 Lokalizace hypotečních úvěrů ... 52
ZÁVĚR ... 55
SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ... 57
SEZNAM ZKRATEK ... 58
SEZNAM GRAFŮ ... 59
SEZNAM TABULEK ... 60
8
Úvod
Vymezení tématu bakalářské práce a jeho aktuálnost
Mezi základní potřeby člověka patří zajištění bydlení. Jeho úroveň, vlastnické vztahy s ním spojené i další otázky bytové politiky se liší jak na jednotlivých stupních historického vývoje lidské společnosti, tak i v současných geografických a politických podmínkách.
Kvalita bydlení do značné míry ovlivňuje rozvoj dalších stránek lidského ţivota – moţnosti zaloţení rodiny, obnovu fyzických a duševních sil, zázemí pro vzdělávací aktivity atd.
Vhodné bydlení umoţňuje rozvoj lidského potenciálu jako jednoho z významných faktorů pro rozvoj společnosti.
Socialistická společnost před listopadem 1989 povaţovala bydlení za veřejný (v určité míře smíšený statek). Z toho také vyplývala skutečnost, ţe za výstavbu bytů byl zodpovědný stát (státní byty), obec (obecní byty), velké podniky (podnikové byty) či armáda (vojenské byty).
Politické změny po roce 1989 nejenţe zasáhly společnost jako celek, ale výrazně téţ ovlivnily otázky osobního vlastnictví, práv a zodpovědnosti v oblasti bydlení. V tomto směru lze povaţovat bydlení jako soukromý statek. To vedlo řadu obcí k (občas překotné) privatizaci bytového fondu. Cílem některých zastupitelstev obcí bylo zbavit se kompletně bytového fondu a tím především starostí o jeho rozvoj a údrţbu. Mělo být na vůli občana, jeho poţadavcích a samozřejmě finančních moţnostech, jakou formu bydlení zvolí. Bytovou politiku státu a územní samosprávy měl nahradit fungující trh s byty.
Jedním z problémů rozvoje trţního hospodářství v této oblasti byl zanedbaný stav výrazné části bytového fondu. Na druhou stranu regulované nájemné neumoţňovalo shromáţdit dostatečné mnoţství finančních prostředků na jeho opravu, údrţbu a rozvoj.
Velmi brzy se však ukázalo, ţe stát a především municipální správa se nemohou zcela zříci své odpovědnosti v oblasti bytové politiky – jedná se např. o problematiku sociálního bydlení.
Mnohým městům se ukvapená privatizace bytového fondu vymstila vytvořením problémových lokalit na panelových sídlištích. Noví majitelé do poměrně úzkého prostoru koncentrují nepřizpůsobivé občany, kterých se zbavují z lukrativnějších bytových zón.
9
Důsledkem jsou pak sociální nepokoje v obcích, které však nemohou do těchto nájemních vztahů jakýmkoliv způsobem zasahovat.
Stanovení cíle bakalářské práce
Cílem bakalářské práce je analýza forem financování bydlení v České republice.
Dále jsou formulovány následující dílčí cíle:
Analýza historického vývoje a současného stavu domovního a bytového fondu v ČR, zejména s ohledem na vlastnické vztahy k bytům a formy bydlení;
Analýza ekonomické podpory státu a územních samospráv v oblasti výstavby bytů a jejich údrţby a oprav. Institucionální zázemí bytové politiky;
Komparace efektivnosti jednotlivých forem angaţovanosti občanů při zajišťování vlastního bydlení.
Aplikované vědecké metody
V přípravné fázi, ve které jsou získávána data pro tuto bakalářskou práci, byla stěţejní metodou analýza dokumentů (tištěných i elektronických). Při vlastní tvorbě závěrečné práce jsou v různé míře aplikovány tyto metody vědecké práce: deskripce, analyticko-syntetická metoda a metoda komparativní.
K odkazům na informační zdroje je vyuţíván poznámkový aparát pod čarou, citace jsou formovány podle normy ČSN ISO 690.
10
1 Bydlení a bytová politika
Tato kapitola je zaměřena na vymezení pojmů bydlení a bytová politika, přičemţ jsou zde porovnávány definice a vymezení z různých informačních zdrojů. Rozdílné přístupy vyplývající z historických zkušeností, politických a ekonomických podmínek jsou velmi významné při volbě formy financování této významné oblasti.
1.1 Bydlení
1.1.1 Vymezení pojmu
Bydlení je předmětem naší kaţdodenní zkušenosti. Proto by se mohlo zdát velice jednoduché tento pojem jednoznačně a krátce (větou či několika větami) charakterizovat. Ve skutečnosti se však jedná o poměrně sloţitý proces, který se vyznačuje celou řadou specifik, která vyplývají jak z potřeb a moţností jedince, ale i sociálně-ekonomické a kulturní situace
ve společnosti. A tak oficiální definice bydlení se všeobecným uznáním v podstatě neexistuje.
To vede k nejednoznačnému pouţívání pojmů bydlení a byt, které jsou někdy provázány se všeobecným označením pro všechny typy obytných jednotek, jindy také k popisu určitého typu nemovitosti (byt, vila, chata). O. Poláková poukazuje na jedno z nejrozšířenějších odlišení: „termín bydlení používat k popisu bydlení všeobecně či bytového fondu v určité oblasti a termín byt k popisu jednotlivé bytové jednotky.“1
J. Rektořík při vymezování pojmu bydlení klade důraz na jeho sociální aspekt: „Bydlení je především sociální proces. Ve sféře bydlení se člověk rodí, formuje a rozvíjí jako sociální a kulturní bytost… Bydlení je tedy svou povahou spojeno především se sociálním rozvojem oblasti, v níž se realizuje lidská reprodukce. Nelze jej proto redukovat jen na sféru spotřeby nebo pouhého užívání bytu.“ 2
1 POLÁKOVÁ, Olga. Bydlení a bytová politika. 1. vydání. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-869-2903-5. s. 12.
2 REKTOŘÍK, Jaroslav. Ekonomika a řízení odvětví veřejného sektoru. 2. aktualizované vydání. Praha:
Ekopress, 2007. ISBN 978-808-6929-293. s.
11
S růzností přístupů k vymezení pojmu bydlení souvisí i velmi různé charakteristiky tohoto procesu. Z tohoto také vyplývá, ţe otázkou bydlení se zabývají různé vědní obory – sociologie, psychologie, ekonomie, regionální vědy atd.
1.1.2 Funkce bydlení
Jedním z ekonomů, který se zaměřuje v rámci mikroekonomie na problematiku bydlení, je J. Rektořík. Ve svých publikacích prezentuje následující charakteristické znaky bydlení - v rámci procesu bydlení probíhá celá řada vzájemně propojených aktivit, které plní určité funkce. Celý tento komplex lze pro snadnější orientaci rozdělit do tří skupin reprodukčních funkcí:
a) biosociální povahy
ochrana člověka před nepřízní přírody a neţádoucími vlivy civilizace;
zajišťování výţivy členů rodiny, příprava a spotřeba jídla, skladování potravin;
zajištění spánku a odpočinku jednotlivých členů rodiny;
realizace vlastního rodinného ţivota včetně sexuálního ţivota, rození dětí a jejich výchovy;
hygiena, péče o čistotu a zdraví členů rodiny;
společenské vazby v rodinném i sousedském či přátelském prostředí.
Tento soubor funkcí lze povaţovat za základní a nejstarší. Moderní doba z něj vyjímá (či výrazně omezuje) rození dětí, i kdyţ ani současná legislativa domácí porody zcela nevylučuje.
b) socioekonomické povahy
úsilí o získání samostatného bytu, pracovní a technické aktivity při výstavbě či rekonstrukci;
aktivity spojené s uţíváním bytu;
vyuţívání sluţeb občanské vybavenosti;
uţívání dostupných sluţeb technické infrastruktury;
pracovní aktivity spojené se zajišťováním prvotních potřeb bydlení;
sousedské vztahy a společenské kontakty;
12
příprava na práci, studium, zvyšování kvalifikace;
intelektuální pracovní aktivity, drobné podnikání realizované v obytném prostředí.
Pro tuto skupinu potřeb je typická výrazná závislost na vnějším obytném prostředí a jeho vybavenosti. Vlivy trţních principů jsou významné nejen ve fázi získávání bytu, ale hrají výraznou roli i v nákladech na jeho provoz a sluţbách spojených s bydlením.
c) sociokulturní povahy
občanská seberealizace jednotlivců i rodin;
zájmové aktivity sociálních subjektů i skupin;
společenské kontakty a potřeba zábavy;
rekreační a sportovně-rehabilitační činnosti, které často směřují do sportovních a rekreačních areálů či parků;
potřeby kulturního rozvoje lidí, jejich celoţivotní a osobní vzdělávání;
potřeby specificky osobnostní.
Tento soubor funkcí je spojen s oblastí bydlení volněji, avšak jejich význam v ekonomicky vyspělé a kulturně stabilizované společnosti vzrůstá. Vystupuje do popředí zpravidla aţ tehdy, kdyţ jsou s dostatečnou kvalitou naplněny potřeby biosociální a sociálněekonomické povahy.3
1.1.3 Bydlení jako statek
V různých stupních vývoje společnosti se měnil a mění postoj společnosti a jednotlivce k otázkám odpovědnosti v otázkách bydlení. Je to záleţitost soukromá, tedy záleţí na člověku, jak bude bydlet nebo je povinnost společnosti mu bydlení zajistit? Právnímu hledisku tohoto problému bude věnována následující podkapitola. Ekonomové řadí bydlení do kategorie zboţí, přičemţ pojmy bydlení a byt prakticky splývají.
3 REKTOŘÍK, Jaroslav. Ekonomika a řízení odvětví veřejného sektoru. 2. aktualizované vydání. Praha:
Ekopress, 2007. ISBN 978-808-6929-293. s. 238-239.
13
„Bydlení bývá označováno jako základní spotřební statek 4… bydlení není normálním spotřebním zbožím, nýbrž nezbytným“.5
Byt je především předmětem spotřeby a hlavním důvodem pro získání bytu je následná moţnost spotřebovávat a uţívat mnohé rozmanité věci, které ve svém komplexu vytvářejí
„domov“.
Pojem domov je pouţíván ve velmi širokém významovém spektru. Nacházíme ho v různých souvislostech - v dílech různých filozofů, v hitlerovském Německu byl součástí nacionalistických idejí. Ve vazbě na bydlení „domov zahrnuje přístřeší ve formě ochrany před nežádoucími vlivy okolí, polohu ve smyslu přijatelné vzdálenosti do práce, obchodů a škol atd., fyzické bezpečí ve smyslu bezpečí a jistoty vzhledem k vnějšímu světu, ale také jiné, méně hmatatelné, užitky jako např. sociální status, který souvisí s velikostí, prostorovým uspořádáním či vzhledem bytu. S domovem jsou proto svázány pocity osobní svobody
a seberealizace.“6
Na jedné straně je tedy byt domovem, na straně druhé však má také vlastnosti investice – to znamená, ţe můţe být zdrojem zisků z peněţního kapitálu, který je vynaloţen na jeho produkci či získání.
Pohlíţíme-li na byt jako na investici, pak jej lze dle následujících hledisek povaţovat za soukromou investici – jde o majetek dlouhodobé spotřeby s výnosem z nájemného nebo výnosem kapitálovým;
veřejnou investici – s výnosem přisuzovaným společností.
Často je forma bydlení vnímána jako výsledek rozhodování jedince – mohu se např.
rozhodovat mezi bydlením v bytě činţovního domu nebo si vzít hypotéku a vystavět rodinný
4 společně s výţivou a odíváním.
5 POLÁKOVÁ, Olga. Bydlení a bytová politika. 1. Vydání. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-869-2903-5. s. 13.
6 BAKOVÁ, Ludmila, et al. Bydlení. Brno: Masarykova univerzita, 1997. ISBN 80-210-1586-1. s. 5.
14
dům. Situace je však mnohem sloţitější a účast státu (případně územní samosprávy) na řešení bytové problematiky se jeví jako nezbytná. Nelze totiţ přehlédnout význam bydlení pro sociální, ekonomický a kulturní vývoj společnosti. Uspokojivá úroveň bydlení se pozitivně odráţí v sociální oblasti a je významným příspěvkem ke spokojenosti obyvatel. Nedostatečná a nepřiměřená úroveň bydlení jednou můţe vyústit aţ k sociálnímu vyloučení jedince a celé řadě negativních společenských jevů jako je např. bezdomovectví, ztráta adaptibility a schopnosti se uplatnit na trhu práce a různé formy kriminality.
Obecně lze říci, ţe sociálně orientované programy vlád řadí bydlení mezi statky veřejné, případně smíšené. Typickým (aţ extrémním) příkladem byla situace v socialistických zemích střední a východní Evropy. Po vítězství KSČ v roce 1948 došlo k omezování a likvidaci soukromého sektoru. Trh s byty byl prakticky zlikvidován. Na konci padesátých let se rozvinula bytová výstavba přímo z veřejných zdrojů (stát, průmyslové podniky, armáda) nebo s výraznou podporou z veřejných zdrojů (druţstevní výstavba). V období 1970-1980 vrcholí panelová výstavba.7 V tomto období lze hovořit o bydlení jako statku veřejném. Společnost v zásadní míře přebírá v této oblasti zodpovědnost za rozšiřování bytového fondu, ale také za jeho údrţbu a zachování.
Tento postup však měl velmi nepříznivý vliv na výdajovou stránku veřejných rozpočtů (státu a obcí). Vzhledem k tomu, ţe se nedostávají finanční prostředky zejména na údrţbu bytového fondu, ubývá vlivem stáří a znehodnocení v České republice 30 000 bytů ročně.8
Polistopadové nadšení v oblasti trţního hospodářství předpokládalo úplné odstavení vlivu státu od bytové politiky a přenesení veškeré odpovědnosti v této oblasti na jednotlivce.
Nastala často i překotná privatizace bytového fondu, jejíţ důsledky se projevují v současnosti např. vznikem lokalit s převahou nepřizpůsobivých občanů spojenou s devastací bytů. Tyto zkušenosti ukázaly, ţe nelze zcela vyjmout stát či municipální sféru z problematiky bydlení.
7 LUX, Martin, ed. a KOSTELECKÝ, Tomáš, ed. Bytová politika: teorie a inovace pro praxi. 1. vydání. Praha:
Sociologické nakladatelství (SLON), 2011. ISBN 978-80-7419-068-1. s. 96-97.
8 PEKOVÁ, Jitka, Jaroslav PILNÝ, a Marek JETMAR. Veřejný sektor - řízení a financování. 1. vydání. Praha:
Wolters Kluwer Česká republika, 2012. ISBN 978-80-7357-936-4. s. 352.
15 1.1.4 Bydlení a právo
Význam bydlení jak pro jednotlivce, tak i pro společnost podtrhuje jeho zahrnutí do dokumentů celosvětového, evropského i národního významu. Na specifické otázky bydlení se téţ na lokální úrovni zaměřují normativy obce a to vydáváním obecně závazných vyhlášek nebo nařízení obce.
Dokumenty celosvětového a evropského významu
Nejstarším dokumentem je Všeobecná deklarace lidských práv OSN, ve které je v souvislosti s právem na bydlení deklarováno: „každý má právo na životní úroveň přiměřenou zdraví a blahobytu svého i své rodiny, včetně výživy, ošacení, bydlení, lékařské péče a nezbytných sociálních služeb…“9
Právo na přiměřené bydlení je formulováno téţ v Evropské sociální chartě (Rada Evropy 1961) a Mezinárodním paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech (OSN 1966).
Otázka bydlení je také součástí dokumentů zaměřených na problematiku rovných práv a diskriminace – Deklarace práv dítěte, Deklarace o sociálním pokroku a rozvoji atd.
Aktuálnost problematiky bydlení podtrhuje její další propracování na globální úrovni – např.
Světová strategie bydlení do roku 2000 (Valné shromáţdění OSN 1988), kde je vytyčena zásada „právo na přiměřené bydlení je celosvětově uznáváno a vytváří základ pro národní povinnost uspokojit potřeby bydlení.“10
Výstupem Konference OSN o lidských sídlech – Habitat II v roce 1996 je Agenda Habitat.
Na tento dokument pak navazuje Deklarace o městech a ostatních lidských sídlech v novém miléniu. Právo na bydlení je zde vnímáno v širších souvislostech urbanistiky.
9 Všeobecná deklarace lidských práv: čl. 25. In: OSN cz.: Dokumenty OSN [online]. [cit. 2013-10-26]. Dostupné z: http://www.osn.cz/dokumenty-osn/soubory/vseobecna-deklarace-lidskych-prav.pdf.
10 Světová strategie bydlení do roku 2000. In REKTOŘÍK, Jaroslav. Ekonomika a řízení odvětví veřejného sektoru. 2. aktualizované vydání. Praha: Ekopress, 2007. ISBN 978-808-6929- s. 241.
16
Lze tedy hovořit o právu na bydlení, které mnohé státy zařazují i do svých ústav. Do českého právního systému byla závazná ustanovení norem mezinárodního a evropského práva v oblasti bydlení včleněna v rámci Listiny základních práv a svobod. Zde sice nejsou řešeny povinnosti veřejné správy zabezpečovat občanům bydlení, ale s otázkou právní ochrany bydlení souvisí např. tato ustanovení:
„každý má právo vlastnit majetek a vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah i ochranu…
Obydlí je nedotknutelné. Není dovoleno do něj vstoupit bez souhlasu toho, kdo v něm bydlí.“11
Lze říci, ţe z výše uvedených legislativních norem na všech úrovních však nevyplývá nárok na přidělení bytu. Legislativní rámec této problematiky lze spíše vnímat jako odpovědnost veřejných institucí vůči občanovi a jeho rodině. Zároveň je problematika bydlení zahrnuta do právních norem, které zahrnují např. ochranu před násilným vystěhováním a respektování bytu jako soukromého prostředí, případně absenci rasových či jiných diskriminačních postupů při vzniku vlastnických nebo nájemných vztahů k bydlení.12
1.2 Bytová politika
1.2.1 Vymezení pojmu bytová politika
Podle J. Pekové zahrnuje bytová politika „činnost soustavy státních orgánů a orgánů obcí, jejímž cílem je zabezpečit celkové podmínky pro uspokojování bytových potřeb lidí.“ 13
Vzhledem k tomu, ţe bydlení je předmětem kaţdodenní zkušenosti člověka, zdálo by se, ţe na základě vyhodnocení těchto zkušeností by nemělo být závaţným problémem stanovení jasné
11 Ústavní zákon č. 2/1993 Sb., ve znění ústavního zákona 162/1998 Sb., Listina základních práv a svobod, čl.
10 odst 1 a čl. 12 odst. 1.
12 POLÁKOVÁ, Olga. Bydlení a bytová politika. 1. Vydání. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-869-2903-5. s. 11.
13 PEKOVÁ, Jitka, Jaroslav PILNÝ, a Marek JETMAR. Veřejný sektor - řízení a financování. 1. vydání. Praha:
Wolters Kluwer Česká republika, 2012. ISBN 978-80-7357-936-4. s. 351.
17
jednotné bytové politiky. Ale praxe je zcela jiná. Situace je obdobná jako u pojmu bydlení – nebyl nalezen univerzálně pouţitelný model bytové politiky.
V. Šilhánková v rámci svého zaměření na koncepci bytové politiky říká, ţe „konkrétní bytová politika jednotlivých států je záležitostí posouzení konkrétní ekonomické a sociální situace země a věcí konkrétního politického rozhodnutí. Bytová politika, která příznivě ovlivňuje sektor bydlení, přispívá k ekonomickému a sociálnímu rozvoji jako celku a pozitivní výsledky v oblasti ekonomického rozvoje se zpravidla odrážejí i ve zlepšení na úseku bydlení. Politiku v oblasti bydlení nelze chápat pouze jako tradiční bytovou politiku, ale součástí této politiky musí být i politika fiskální, obchodní, hospodářská a sociální.“14
Pro stanovení zásad bytové politiky je rozhodující, zda její tvůrci povaţují bydlení za statek veřejný či soukromý, případně smíšený. 15 Pokud je bytová politika postavena na principu bydlení coby statku veřejného (případně smíšeného) přebírají značnou zodpovědnost v otázkách bydlení stát a územní samospráva (obce a kraje). V předlistopadovém období to byly téţ státní podniky, armáda, případně další subjekty.
Garantem bytové politiky na úrovni státu je Ministerstvo pro místní rozvoj ČR16, které na svých webových stránkách vymezuje bytovou politiku na základě jejích principů a cílů:
„Princip a cíl bytové politiky státu spočívá zejména ve vytváření vhodného právního, institucionálního a fiskálního prostředí pro aktivity všech aktérů na trhu s byty. Stát by neměl překážet ekonomickému fungování trhu s byty; zároveň však musí činit podpůrné kroky zacílené na ty skupiny domácností, které se samy o své bydlení na trhu postarat nemohou.
Koncepce bytové politiky schválena vládou představuje pro jednotlivé resorty závazný
14 ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra a kol. Koncepce bytové politiky pro středně velká a malá města. Hradec Králové:
Civitas per populi, 2006. ISBN 80-903813-0-8. s. 33.
15 PEKOVÁ, Jitka, Jaroslav PILNÝ, a Marek JETMAR. Veřejný sektor - řízení a financování. 1. vydání. Praha:
Wolters Kluwer Česká republika, 2012. ISBN 978-80-7357-936-4. s. 351.
16 Viz kapitola 2.2.1
18
strategický dokument, v němž jsou stanoveny základní směry vývoje i konkrétní cíle v oblasti bydlení.“17
M. Lux však upozorňuje, na skutečnost, ţe „bytová politika v naší zemi dlouhodobě postrádá argumentaci a ukotvení…Bez zprůhlednění argumentace, zejména pak v oblasti oprávněnosti státních zásahů na trhu bydlení, bude nadále vytvářena zmateně, nekoncepčně, neudržitelně a pravděpodobně jako prodloužená ruka zájmů nejrůznějších zájmových skupin.“18
1.2.2 Základní složky bytové politiky
Jak jiţ bylo zmíněno, v současnosti neexistuje ţádný obecně platný fungující model bytové politiky, a to i z důvodu, ţe se stále hledá kompromis mezi volným trhem a jeho regulací. Ve všech dostupných koncepcích bytové politiky se ale opakují především tyto sloţky:
zajišťování bytové výstavby určitými opatřeními, která pomohou sladit veřejné a soukromé zájmy;
podpora nájemníků, která spočívá v usměrňování ceny nájemného, v úpravě práv a povinností nájemníků i náleţitostí nájemních smluv;
trh bytů a faktory umoţňující zásahy státu.19 1.2.3 Cíle bytové politiky
O. Poláková definuje základní cíl bytové politiky jako „dosažení uspokojivé úrovně bydlení jednotlivých občanů země.“20 I sama autorka připouští, ţe toto vymezení je nedostačující jiţ z toho důvodů, ţe neexistuje jednoznačné chápání pojmu „uspokojivá úroveň bydlení“. V ČR
17Bytová politika. In: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. [cit. 2013-11-09]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika.
18 LUX, Martin, ed. a KOSTELECKÝ, Tomáš, ed. Bytová politika: teorie a inovace pro praxi. 1. vydání. Praha:
Sociologické nakladatelství (SLON), 2011. ISBN 978-80-7419-068-1. s. 8.
19 ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra a kol. Koncepce bytové politiky pro středně velká a malá města. Hradec Králové:
Civitas per populi, 2006. ISBN 80-903813-0-8. s. 33.
20 POLÁKOVÁ, Olga. Bydlení a bytová politika. 1. Vydání. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-869-2903-5. s. 30.
19
je spíše preferována definice cíle bytové politiky, kterým je „vytvoření takové situace, kdy si každá domácnost bude moci nalézt odpovídající bydlení z hlediska prostoru, kvality a ceny.“21 Toto vymezení je jiţ srozumitelnější.
Mnohé země kromě hlavního cíle bytové politiky vymezují ještě skupiny dalších doplňkových cílů, mezi které např. patří:
zvýšení objemu bytové výstavby;
podpora péče o současný bytový fond a jeho optimální vyuţívání;
podpora vlastnického bydlení;
podpora nájemního bydlení;
podpora nízkopříjmových či jinak znevýhodněných domácností;
podpora výstavby sociálního bydlení;
spolupráce s neziskovými organizacemi v oblasti bydlení;
zvýšení účinnosti a efektivnosti poskytovaných dotací do oblasti bydlení;
zlepšení právní úpravy vztahů jednotlivých subjektů na trhu s byty.22
MMR ČR specifikuje cíle bytové politiky z hlediska aktérů na trhu s byty:
fungování trhu s byty včetně odpovídající právní úpravy pro vlastnické, nájemní i druţstevní bydlení a včetně vymahatelnosti práva; součástí tohoto cíle je i odstranění cenových a právních nesrovnalostí v oblasti nájemního bydlení;
zvyšování finanční dostupnosti bydlení pro domácnosti, včetně sociálních dávek v oblasti bydlení kompenzujících celkové výdaje na bydlení domácností s niţšími příjmy;
zvyšování nabídky bydlení, a to i prostřednictvím podpory nové výstavby včetně výstavby bytů se sociálním určením;
zvyšování kvality bydlení, včetně podpory vlastníků při správě, údrţbě, opravách a modernizaci jejich bytového fondu;
21 POLÁKOVÁ, Olga. Bydlení a bytová politika. 1. Vydání. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-869-2903-5. s. 30.
22 POLÁKOVÁ, Olga. Bydlení a bytová politika. 1. vydání. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-869-2903-5. s. 31.
20
průběţné monitorování trhu s byty i sledování účinnosti a efektivity jednotlivých podpůrných nástrojů a jejich případná úprava.23
Ideální stav by samozřejmě byl, kdyby si kaţdý jedinec mohl zvolit jeho potřebám odpovídající lokalitu bydlení a jeho potřebám odpovídající kvalitu a to vše za cenu pro něj vyhovující. Podle mého názoru je tato ideální varianta obtíţně naplnitelná i ve společnosti, která vykazuje ekonomickou stabilitu, natoţ pak ve společnosti, která vzhledem k rozvíjejícímu se trţnímu hospodářství má ke stabilitě poměrně daleko. Mezi zásadní parametr, který neumoţňuje naplnění tohoto ideálního stavu patří zejména rozkolísaný pracovní trh.
23 Bytová politika. In: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. [cit. 2013-11-09]. Dostupné z:
http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika.
21
2 Bytová politika v ČR
2.1 Bytová politika ČR po roce 1989
2.1.1 Nové přístupy k problematice bydlení
Počáteční nadšení, které souviselo s demokratickými procesy v naší zemi, přineslo myšlenky, které vycházely z uznání svobody jedince. Také bydlení se mělo stát záleţitostí občana, nikoliv státu. Brzy se však ukázalo, ţe bez státní podpory (a podpory územní samosprávy) by nebylo moţné řadu problémů v oblasti bydlení vůbec řešit.
Významným mezníkem ve vývoji systému státní podpory bydlení je rok 1991, ve kterém byla deklarována Státní bytová politika České republiky. Jednou z jejích zásad je také ukončení komplexní bytové výstavby (KBV). Dochází k ukončení některých forem podpory státu směřujících do oblasti bydlení, naopak jiné jsou uváděny do praxe. Stát se svými novými opatřeními snaţí vytvářet podmínky pro vznik a fungování trhu s byty.
Zásadním dokumentem určujícím strategii bytové politiky pro další období je Koncepce bydlení ČR do roku 2020, která byla vydána 28. června 2011. Tato koncepce zahrnuje podrobnou analýzu bytové situace v ČR a je obohacena o zkušenosti ze zahraničí. Dále obsahuje návrhovou část, ve které je formulována vize a ta je dále rozpracována do konkrétních cílů. Např. u problematiky sniţování nákladů spojených s bydlením byl vytvořen dotační program pro renovaci panelových domů, tak aby byla postupně sniţována energetická náročnost bytového fondu. K jednotlivým konkrétním úkolům jsou vţdy stanoveny instituce odpovědné za splnění jednotlivých cílů.
22
2.2 Institucionální zabezpečení bytové politiky
2.2.1 Ministerstvo pro místní rozvoj
Ústředním orgánem státní správy pro bydlení je Ministerstvo pro místní rozvoj ČR24. Tato instituce byla zřízena zákonem25s účinností od 1. 11. 1996, přičemţ jsou jeho kompetence a úkoly vymezeny v rámci §14. MMR je ústředním orgánem státní správy ve věcech:
regionální politiky, politiky bydlení,
rozvoje domovního a bytového fondu, nájmu bytů a nebytových prostor, územního plánování,
stavebního řádu, vyvlastnění, investiční politiky, cestovního ruchu, veřejné draţby, pohřebnictví.
Kromě výkonu výše uvedených kompetencí MMR a mimo i další úkoly související se zaváděným strukturální politiky EU, „spravuje finanční prostředky určené k zabezpečování politiky bydlení a regionální politiky státu, koordinuje činnosti ministerstev a jiných ústředních orgánů státní správy při zabezpečování politiky bydlení a regionální politiky státu.“26
24 Dále téţ MMR.
25 Zákon č. 272/1996 Sb., kterým se provádějí některá opatření v soustavě ústředních orgánů státní správy České republiky a kterým se mění a doplňuje zákon České národní rady č. 2/1969 Sb., o zřízení ministerstev a jiných ústředních orgánů státní správy České republiky, ve znění pozdějších předpisů, a mění a doplňuje zákon č.
97/1993 Sb., o působnosti Správy státních hmotných rezerv.
26 Ministerstvo: Základní informace o organizaci. In: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. [cit. 2013-11- 09]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Ministerstvo/Ministerstvo
23
I kdyţ je v současnosti Ministerstvo pro místní rozvoj předmětem mnoha diskusí, zejména v souvislosti s čerpáním financí z Evropských strukturálních fondů, výrazná část jeho aktivit je zaměřena na problematiku bydlení.
2.2.2 Státní fond rozvoje bydlení
Mezi významné kroky v rámci podpory bydlení v České republice patří zřízení Státního fondu rozvoje bydlení27. Na základě zákona28 zahájil tento institut činnost k 1. lednu 2001.
Fond není organizační sloţkou ministerstva, ale je samostatnou právnickou osobou. Jeho úkolem je realizovat vybraná opatření v rámci bytové politiky, coţ je postaveno na úzké spolupráci s Ministerstvem pro místní rozvoj ČR i dalšími orgány státní správy (ministerstvo financí, ministerstvo práce a sociálních věcí atd.).
Fond hospodaří na základě vlastního rozpočtu, který je kaţdý rok schvalován Poslaneckou sněmovnou Parlamentu ČR. Tento rozpočet je součástí veřejných rozpočtů České republiky.
Majetek fondu je součástí majetku státu.29
Nejvyšším orgánem je sedmičlenný Výbor Fondu. Předsedou výboru je ministr MMR. Vláda ČR jmenuje a odvolává místopředsedu a dalších 5 členů výboru na návrh ministra. Jejich funkční období je čtyřleté. Výbor je sloţen ze zástupců Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva financí, Ministerstva průmyslu a obchodu a zbývající členové výboru jsou nezávislými odborníky.30
27 Dále téţ SFRB a Fond
28 Zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení.
29POLÁKOVÁ, Olga. Bydlení a bytová politika. 1. vydání. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-869-2903-5. s. 71.
30Orgány fondu. In: Státní fond rozvoje bydlení [online]. [cit. 2013-08-13]. Dostupné z: http://www.sfrb.cz/o- sfrb/ .
24 Použití prostředků Fondu
Zákon určuje vyuţití prostředků SFRB takto:
ke krytí části nákladů spojených s výstavbou, pořízením, opravami a modernizací bytů, bytových a rodinných domů formou úvěru;
ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami nebo pobočkami zahraničních bank fyzickým a právnickým osobám na výstavbu, pořízení, opravu a modernizaci bytů, bytových a rodinných domů;
ke krytí části nákladů spojených s výstavbou, pořízením, opravami nebo modernizací bytů, bytových a rodinných domů formou dotace;
k ručení za část nesplacené jistiny úvěrů poskytnutých bankami nebo pobočkami zahraničních bank fyzickým a právnickým osobám
- na výstavbu, pořízení, opravu a modernizaci bytů, bytových a rodinných domů, - na výstavbu infrastruktury obcemi pro bytovou výstavbu;
ke krytí části nákladů spojených s koupí nebo nabytím pozemků nebo jejich odpovídajících částí, které jsou kupovány nebo nabývány společně s pořizovanými byty, bytovými nebo rodinnými domy formou úvěru nebo formou krytí části úroků z úvěru;
ke krytí části úhrady formou úvěru za účelem nabytí členských práv a povinností v druţstvu, nebo za účelem nabytí podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo uţívání bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví právnické osoby, které se nabytí členských práv a povinností nebo nabytí podílu týká;
ke krytí části nákladů spojených s pořízením zařízení bytu formou úvěru;
k financování projektů za účelem realizace cílů veřejné politiky v oblasti bydlení a rozvoje obcí, měst a regionů.31
Oblast podpory bydlení ze strany SFRB je poměrně široká a zahrnuje financování výstavby
31 Zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky, ve znění pozdějších předpisů. §3, odst. 1.
25
a rekonstrukce bytového fondu i zajištění úvěrů, které jsou pro tyto účely poskytnuty např.
komerčními bankami.
Další vyuţití finančních prostředků Fondu je z pohledu podpory bydlení jiţ méně zřetelné.
Obecně se dá říci, ţe stát s těmito financemi můţe řešit i problémy jiného charakteru, neţ je bytová politika.
„Finanční prostředky státu, se kterými Fond hospodaří, lze dále pouţít:
k nákupu hypotečních zástavních listů;
k nákupu dluhopisů, jejichţ emitentem je Česká národní banka;
k nákupu státních dluhopisů;
k úhradě závazků plynoucích z ručení;
k úhradě závazků z vydaných dluhopisů;
k úhradě nákladů spojených se správou a činností Fondu;
k úhradě nákladů spojených s poskytováním prostředků podle odstavce 1;
k úhradě nákladů spojených s podporou informační a poradenské činnosti v oblasti bydlení;
k nákupu dluhopisů vydaných členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, členskými státy Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj, cenných papírů a dluhopisů vydaných centrálními bankami těchto států a dluhopisů vydaných Evropskou investiční bankou.“32
2.2.3 Hospodaření Státního fondu rozvoje bydlení Příjmy Státního fondu rozvoje bydlení tvoří:
dotace ze státního rozpočtu;
výnosy z dluhopisů a zástavních hypotéčních listů nakoupených v souladu s tímto zákonem;
splátky z poskytnutých úvěrů včetně příslušenství
32 Zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky, ve znění pozdějších předpisů. §3, odst. 2.
26
úroky z vkladů, penále, pojistná plnění a jiné platby získané v souvislosti s pouţitím prostředků Fondu;
výnosy z veřejných sbírek organizovaných Fondem, dary a dědictví ve prospěch fondu;
prostředky ze strukturálních fondů ES/EU;
přijaté půjčky a úvěry;
splátky půjček poskytnutých do fondů obcí na opravy, modernizaci a rozšíření bytového fondu a do fondů rozvoje měst;
další příjmy, pokud tak stanoví zvláštní zákon.33
Toto ustanovení poukazuje na skutečnost, ţe dotace státu jsou sice významnou příjmovou poloţkou, avšak ne jedinou. Realizované programy v minulosti deklarují celkem stabilní část příjmů Fondu.
Následující graf prezentuje vývoj příjmů a výdajů Státního fondu rozvoje bydlení v roce 201134. Výdajová část se odráţí v podpoře dále uvedených programů.
33Zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky, ve znění pozdějších předpisů. §2.
34 Údaje za rok 2012 nejsou v době tvorby bakalářské práce k dispozici.
27 Graf 1 Příjmy a výdaje SFRB v roce 2011
Zdroj: Výroční zpráva SFRB za rok 201135
2.2.4 Programy státního fondu bydlení
Od počátku existence SFRB byly stanoveny dotační a úvěrové programy, které se liší svým zaměřením z pohledu realizovaných programů i kategorie příjemců.
V současné době jsou otevřeny tyto programy SFRB:
Úvěry na výstavbu nájemných bytů
Program je zaměřen nejen na podporu nové výstavby nájemních bytů, ale také umoţňuje přestavby a rekonstrukce jiţ existujících objektů, které původně nebyly určeny k bydlení nebo v nich nejsou byty způsobilé k bydlení. Novela programu navíc umoţňuje vyuţití nízkoúročeného úvěru na stavební úpravy stávajícího velkého bytu, díky kterým vznikne alespoň jeden další nájemní byt. Smyslem je pomoc zajistit dostupnost malometráţních bytů.
35 Roční a účetní uzávěrka a výroční zpráva Státního fondu rozvoje bydlení za rok 2011. In: Státní fond rozvoje bydlení [online]. [cit. 2013-11-13]. Dostupné z: http://www.sfrb.cz/vyrocni-zpravy/.
28 Fond stanovuje:
výši úroku 2% p.a. v případě realizace nájemních bytů pro vymezené skupiny (seniory, zdravotně či sociálně ohroţené skupiny);
fixace po celou dobu splácení, kterou lze nastavit aţ na 30 let;
úrok od 3,5% p.a. při výstavbě pro ostatní skupiny, se stejnou moţností nastavení doby splatnosti aţ na 30 let.
Potenciální příjemci a ţadatelé a konkretizace účelu:
právnické a fyzické osoby (včetně obcí a měst);
výstavba nájemních bytů v nových bytových domech;
takové stavební změny existujících staveb, ze kterých vzniknou nájemní byty
v bytových domech (rekonstrukcí nebytových prostorů nebo bytů nezpůsobilé k bydlení, nástavbou, vestavbou);
úvěr není moţné čerpat na výstavbu ani rekonstrukci rodinných domků.36 Úvěry na opravy a modernizace – Panel 2013+
Tento program byl zahájen 1. ledna 2013. Jeho účastníky mohou být všichni vlastníci bytových domů, bez rozdílu technologie výstavby (panelové, cihlové).
Potenciálními ţadateli o podporu tedy mohou být např. bytová druţstva, společenství vlastníků, fyzické a právnické osoby, stejně jako města či obce, které mají ve vlastnictví bytový dům.
Zapojením do programu lze získat nízkoúročené úvěry na opravy a modernizace bytových domů. Důraz je především kladen na komplexnost oprav tak, aby vynaloţené finanční prostředky byly vyuţity co nejúčelněji.
36 Úvěry na výstavbu nájemných bytů In: Státní fond rozvoje bydlení [online]. [cit. 2013-08-13]. Dostupné z:
http://www.sfrb.cz/o-sfrb
29 Zvýhodnění nabízená programem:
nízký úrok - jiţ od Referenční sazby Evropské komise, která je od 1. října 2013 0,75% p. a.;
fixace úroku po celou dobu splatnosti, kterou lze nastavit aţ na dobu 30 let;
zajištění - standardní, formou ručitelského závazku a další formy jištění podle výše úvěru.
Legislativním rámcem programu je nařízením vlády č. 468/2012.37
Záruky za splácení úvěrů na výstavbu nájemných bytů
Tento program umoţňuje poskytnout záruku Fondu za splácení investičních úvěrů na výstavbu nájemních bytů s dlouhodobou splatností, která můţe být aţ 40 let. Fond ručí úvěrující bance nejvýše za 70 % nesplacené části jistiny úvěru.
Potenciálními účastníky programu mohou být subjekty místní samosprávy, bytová druţstva, soukromé firmy i fyzické osoby. Výše ručení na jeden byt při nové výstavbě je limitována částkou 1 500 000, případně 1 800 000 pokud je součástí výstavby téţ technická infrastruktura. V případě rekonstrukcí bytového fondu nesmí výše ručení překročit hranici 300 000 Kč na bytovou jednotku.
Jednou ze základních podmínek je, ţe po dobu ručení (nejméně však po dobu 10 let) nesmí investor připustit jiné vyuţití bytů neţ k bydlení nájemní formou a bez souhlasu Fondu nesmí vlastnické právo převést na jinou osobu.
Výhodou tohoto programu je téţ velmi malý poplatek (do 0,6 % p.a.).
Úvěry na modernizaci bytů pro obce
Specifikou tohoto programu je jeho zaměření na obce. Příjemce je povinen 20% získané částky poskytnout majitelům nemovitostí na území obce formou půjčky.
37 Nařízení vlády č. 468/2012 Sb., o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěrů poskytnutých právnickým a fyzickým osobám na opravy a modernizace domů.
30
Prostřednictvím tohoto programu je moţno pokrýt aţ 50 % nákladů. Výhodný úrok 3 % p.a.
je garantován na dobu 10 let.
Vyuţívání tohoto programu ze strany municipalit prezentuje následující tabulka.
Tabulka 1 Zapojení obcí do programu Úvěry na modernizaci bytů obce
Vztah se žadatelem Počet žádostí Finanční částka
uzavřené smlouvy 194 705 263 808,65 Kč
neschválené ţádosti 7 30 960 000,00 Kč
odstoupení od smlouvy 24 226 700 000,00 Kč
Zdroj: Státní fond rozvoje bydlení38
Program Jessica
Tento program nabízí vlastníkům bytových domů nízkoúročené úvěry, jiţ od 0,75 % ročně, které jsou fixovány na dobu 10 let. Délku splatnosti lze zvolit aţ na 30 let. Úroková sazba je dále odstupňována podle délky splatnosti, kterou je moţné zvolit aţ na 30 let. Z Programu JESSICA bude moţné získat úvěr ve dvou modelech – buď na 75 %, nebo 90 % uznatelných nákladů.
Státní fond rozvoje bydlení vstoupil v rámci tohoto programu do vztahu s Komerční bankou a.s, která se tak stává Správcem fondu rozvoje měst. Banka bude poskytovat nízkoúročené úvěry na opravy a modernizace bytových domů z evropských fondů, které SFRB získal.
Pilotně je připraveno 600 mil. Kč pro 41 měst ČR s Integrovaným plánem rozvoje měst (IPRM).
38 Program Úvěry obcím na opravy a modernizaci bytového fondu. In: Státní fond rozvoje bydlení [online]. [cit.
2013-10-14]. Dostupné z: http://www.sfrb.cz/programy/uvery-na-modernizaci-bytu-pro-obce/.
31 Povodňové programy
Jak vyplývá z názvu, je tento program zaměřen na zmírnění ztrát, které utrpěli majitelé nemovitostí určených k bydlení.
Forma podpory je dále specifikována do následujících dílčích programů:
úvěr na opravy – mohou ho vyuţít fyzické osoby, jejichţ nemovitost byla postiţena povodní;
úvěr na pořízení bydlení - tato podpora je určena fyzickým osobám, které v důsledku povodní přišly o své nemovitosti určené k bydlení;
úvěry obcím – oprávněným ţadatelem je obec, jejíţ bytový fond a infrastruktura s ním propojená utrpěla škody v důsledku povodní.
Podle mého názoru vznik této instituce umoţnil řešení zásadních problémů v oblasti pořízení bydlení, zejména pro mladé rodiny (tj. úvěry na výstavbu nájemních bytů). Nenahraditelnou pomoc poskytuje při opravách zanedbaného bytového fondu, který noví vlastníci převzali do správy a v neposlední řadě také při řešení extrémních a nenadálých situací. Bez této instituce by rozvoj bydlení postupoval pomaleji, při horším ekonomickém vývoji by mohl dokonce stagnovat.
32
3 Stavební spoření
Jedním z finančních produktů a zároveň významným nástrojem na podporu bytové politiky je stavební spoření. Zapojení fyzické, případně i právnické osoby do této formy spoření znamená jednu z moţností individuálního zajištění vlastního bydlení, ať jiţ výstavbou, rekonstrukcí nebo koupí. Stavební spoření je produkt, který nabízejí stavební spořitelny nejen v ČR, ale i řadě jiných zemí. Přestoţe zde rozhoduje o svém bydlení a finančně se nejvýznamnější měrou podílí jednotlivec, důleţitou roli zde hraje téţ příspěvek státu.39
3.1 Charakteristika produktu
O. Poláková vymezuje stavební spoření jako „uzavřený systém, který vytváří finanční zdroje pro poskytování účelových úvěrů. Mezi vklady a úvěry je přímá souvislost, k poskytnutí úvěru je zapotřebí, aby v systému stavebního spoření bylo zapojeno více účastníků, neboť ti, kteří zatím pouze spoří, vytvářejí zdroje pro poskytování výhodných úvěrů. Stavební spoření kombinuje individuální snahu klienta s účelovou podporou státu, která udržuje tento systém v pohybu a umožňuje poskytnout účastníkům spoření výhodné úvěry s nízkou úrokovou sazbou, která je obvykle relativně stabilní.“40
Legislativní oporou je zde zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Zde je vymezen pojem stavebního spoření vymezen takto: „Stavební spoření je účelové spoření spočívající
a) v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, b) v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření,
c) v poskytování příspěvku fyzickým osobám (dále jen státní podpora) účastníkům stavebního spoření.“41
39 Viz kapitola 6.
40POLÁKOVÁ, Olga a kol. Bydlení a bytová politika. 1. vydání. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-86929-03-5.
s. 122.
41 Zákon 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb. §1.
33 Stavební spoření má v ČR dvě fáze:
• spořící – klient je povinen uspořit stanovený podíl ze sjednaného finančního cíle (cílové částky);
• úvěrová fáze - pokud má klient zájem, můţe v navazující etapě získat výhodný úvěr na řešení svých bytových potřeb. Výše moţného úvěru tvoří rozdíl mezi stanovenou cílovou částkou a vlastními úsporami včetně úroků a státní podpory.
Cílová částka představuje celkovou sumu, kterou po splnění podmínek stavební spořitelna poskytuje klientovi k řešení jeho bytových potřeb. Jsou zde tedy zahrnuty všechny sloţky:
• vklady účastníka,
• státní podpora,
• úroky z vkladů a státní podpory,
• úvěr ze stavebního spoření.
Výše cílové částky závisí na dohodnuté výši měsíčních vkladů a je limitována pouze spodní hranicí, kterou určují samy stavební spořitelny.
Následující graf prezentuje vztah naspořené částky a výši poskytnutých úvěrů ve stavebním spoření.
34
Graf 2 Podíl poskytnutých úvěrů na přijatých vkladech stavebního spoření
Zdroj: http://acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/grafy-stavebniho-sporeni/
3.2 Státní podpora úvěrů ze stavebního spoření
Podpora státu můţe být:
Přímá podpora úvěrů ze stavebního spoření – je vyjádřena poskytnutím finančního příspěvku k vlastním vkladům klienta, které ukládá na produkt stavebního spoření.
V současnosti je tato podpora 10 %, maximálně 2 000 Kč, počítáno z maximálního základu 20 000 Kč a to na jedno rodné číslo.
Nepřímá podpora úvěrů ze stavebního spoření – ta spočívá především ve sníţení daňové zátěţe tomu, kdo splácí úvěr ze stavebního spoření. Tento úvěr jiţ svou podstatou stanovenou v zákoně o stavebním spoření musí být pouţit na řešení bytové potřeby42.
42 Zákon 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb. §1.
35
3.3 Stavební spořitelny
Zákon o stavebním spoření vymezuje jako provozovatele stavebního spoření banky, které jsou označeny jako stavební spořitelny:
„Provozovatelem stavebního spoření je stavební spořitelna. Stavební spořitelna je banka, která může vykonávat pouze činnosti, povolené v jí udělené bankovní licenci, kterými jsou stavební spoření a další činnosti podle tohoto zákona (§ 9). Stavební spořitelna může rovněž vykonávat působnost kontaktního místa veřejné správy, je-li držitelem autorizace podle zvláštního zákona.
Při své činnosti podléhá stavební spořitelna bankovnímu dohledu podle zvláštního zákona, pokud tento zákon nestanoví jinak.“43.
Asociace českých stavebních spořitelen
Asociace českých stavebních spořitelen44 sdruţuje české stavební spořitelny a byla zaloţena 29. června 2000. Vznik této instituce je motivován ochranou, podporou a společným zájmem stavebních spořitelen působících na českém finančním trhu.
Cíle AČSS
„Základním posláním Asociace českých stavebních spořitelen je snaha o vytváření optimálního zázemí systému stavebního spoření a upevňování důvěry občanů ve spolehlivost, funkčnost, stabilitu, kontinuitu a výkonnost sektoru stavebního spoření.“45
43 Zákon 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb. §1.
44 Dále téţ AČSS.
45Cíle AČSS. In: AČSS: Asociace českých stavebních spořitelen [online]. [cit. 2013-11-13]. Dostupné z:
http://www.acss.cz/cz/acss/cile-acss/.
36
AČSS klade důraz na vytváření příznivých podmínek pro řešení bytových potřeb. Koordinací činnosti stavebních spořitelen v České republice vytváří podmínky pro podporu a rozvoj finančního produktu stavebního spoření a nabídky finančních instrumentů na českém trhu.
Spolupracuje s orgány státní správy (např. ministerstvem financí) především v otázkách, které jsou spojené s dalším rozvojem sektoru.
AČSS dále udrţuje kontakty s dalšími organizacemi stavebních spořitelen zejména v rámci Evropského sdruţení stavebních spořitelen (EFBS)46.
Orgány
Do roku 2005 se členové AČSS střídali ve vedení podle stanoveného pořadí, následně byla tato pravidla nahrazena novým systémem volených orgánů.
Systém statutárních orgánů nyní tvoří prezidium, předseda a místopředsedové, které volí ze svého středu na dobu dvou let členové prezidia. Činnosti v jednotlivých oblastech spadají do působnosti odborných komisí. Odborného zázemí stavebních spořitelen je vyuţito formou stálých i dočasných pracovních skupin. V tomto systému řízení vedou pracovní skupiny AČSS odborní garanti, členové statutárních orgánů. Výkonná agenda je zajištěna tajemníkem asociace.
46 EFBS – European Federation of Building Societies
37 Členové AČSS
Při svém vzniku v roce 2000 sdruţovala Asociace všechny stavební spořitelny působící na českém trhu. V listopadu 2008 vstoupila v platnost fúze spořitelen Raiffeisen a Hypo, přičemţ druhá jmenovaná zanikla. Znamenalo to, ţe původní počet šesti stavebních spořitelen (a tím i členů AČSS) se sníţil na pět:
Českomoravská stavební spořitelna, a. s.;
Stavební spořitelna České spořitelny, a. s.;
Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s.;
Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.;
Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s.. 47
Stavební spoření jako produkt oslavil v ČR v letošním roce 20 let od svého uvedení na trh. Za dobu své existence se hluboce vryl do povědomí veřejnosti a v rámci podpory bydlení je tato forma v naší zemi nejpopulárnější a nejvyuţívanější, přestoţe byla státní podpora stavebního spoření jiţ dvakrát sníţena.
Souhrnné údaje o stavebním spoření je věnována taktéţ část kapitoly č. 6.
47 Členové asociace. In: Asociace českých stavebních spořitelen [online]. [cit. 2013-09-14]. Dostupné z:
http://acss.cz/cz/acss/clenove-acss/
38
4 Hypotéky
V rámci procesu zajišťování bydlení (zejména v případě fyzických osob) patří mezi klíčové nástroje hypotéka, resp. hypoteční úvěr.
4.1 Vymezení pojmu
H. Fialová definuje hypotéku jako „zástavní právo na nemovitost při poskytnutí půjčky, je to forma zajištění úvěru. Zřizuje se na základě smlouvy a zápisu do pozemkových knih. Je neodlučitelně spojena s pohledávkou. V případě, že dlužník nezaplatí dluh ve stanovené lhůtě i s úroky, je pohledávka uspokojena z výnosu prodeje nemovitosti. Zaplacením dluhu platnost smlouvy končí.“48
Stejně jako u definic jiných pojmů i zde se objevuje značná nejednotnost, obecně je však hypotéční úvěr v řadě zemí chápán především jako úvěr na investice do nemovitostí. Z tohoto pojetí také vychází zákon č. 84/1995, který definuje hypoteční úvěr jako „úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitostí na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení, a jehož splacení je zajištěno zástavním právem k této i rozestavěné nebo jiné nemovitosti na území České republiky." 49
O. Poláková však konstatuje, ţe definice hypotečního úvěru ve spojení s investicemi do nemovitosti byla určitou anomálií. Podstatou tradičního chápání hypotečního úvěru je totiţ skutečnost, ţe se jedná o úvěry, které jsou zajištěny zástavním nebo jiným věcným právem k nemovitosti (hypotéka), a to bez přímé zákonné vazby na investice do nemovitosti, jakoţto povinného účelu tohoto úvěru. Dále autorka upozorňuje, ţe „žádný ze známých právních
48 FIALOVÁ, Helena. Malý ekonomický výkladový slovník. 7., rozšířené vydání. Praha: A plus, 2004. ISBN 80- 902514-7-1. s. 68.
49 Zákon č. 84/1995 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, §14, odst.2.
39
systémů nestanovil účelovost hypotečního úvěru investice do nemovitosti tak přísně jako český zákon o dluhopisech.“50
Tento problém české legislativy však řeší nový zákon o dluhopisech, který zahrnuje následující definici: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení, včetně splacení příslušenství, je zajištěno zástavním právem k nemovitosti i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku účinku zástavního práva. Pro účely krytí hypotéčních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo jeho část použít teprve dnem, kdy se eminent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“51
4.2 Členění hypotečních úvěrů
Hypotéční úvěry je moţno členit podle několika kritérií. Jedno z nich je účel vyuţití úvěru:
Účelové hypoteční úvěry – klient je můţe pouţít pro účely definované bankou. Tento typ je právě vázán na investice do nemovitosti, bydlení, obecně do zajištění potřeb bydlení a váţe se tedy k tématu této závěrečné práce.
Neúčelové hypoteční úvěry – někdy jsou označovány termínem „americká hypotéka“, nejsou zde tedy ţádná omezení, na co klient peníze z úvěru vyuţije. To samozřejmě nevylučuje i financování v oblasti bydlení. Zde však bývají podmínky úvěru pro klienta podstatně méně výhodné neţ u prvního typu, kdy má banka určený účel.
Výši hypotečního úvěru téţ můţe ovlivnit účel jeho vyuţití. V prvé kategorii se můţe pohybovat aţ kolem 100 % hodnoty zastavené nemovitosti, u neúčelových hypotečních úvěrů dosahuje maximálně 60%.
50 POLÁKOVÁ, Olga a kol. Bydlení a bytová politika. 1. vydání. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-86929-03-5.
s. 96.
51 Zákon č. 190/240 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů. §28, odst. 3.
40
Další forma členění hypotečních úvěrů souvisí se způsobem splácení:
anuitní – po celou dobu trvání úvěru platí klient stejnou výši měsíční splátky;
progresivní – na začátku platí klient menší částku, která se mu postupně zvyšuje;
degresivní – na počátku splácení je vyšší částka, která se v průběhu let sniţuje.
4.3 Státní podpora hypotečních úvěrů
Stát v rámci své bytové politiky vyvíjí snahu podpořit a zpřístupnit bydlení i formou podpory nástrojů, které sám nevytváří. Jednou z těchto aktivit je téţ podpora v rámci hypotečních úvěrů.
Tato podpora státu můţe být:
Přímá podpora hypotečních úvěrů – zpravidla má usnadnit vymezeným skupinám občanů splácení hypotečních úvěrů (např. poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let).
Nepřímá podpora hypotečních úvěrů – ta spočívá především ve sníţení daňové zátěţe tomu, kdo splácí hypoteční úvěr.
Zkušenosti vyplývající z poslední světové hospodářské krize, za jejíchţ hlavní příčinu je udáváno neúměrné poskytování hypotečních úvěrů, vede některé země k regulaci státních podpor a to jak přímé formy, tak i formy nepřímé.
Z profesní zkušenosti mohu potvrdit, ţe hypoteční trh patří mezi základní pilíře v zajišťování bytové potřeby a hypotéka jako její nástroj se stala pojmem a klíčovým slovem v otázce řešení bydlení.
Souhrnné údaje o hypotékách je věnována taktéţ část kapitoly 6.
