Zahraničná vysoká škola Banská Bystrica Katedra financií a finančných obchodov
Konkurenčná analýza bánk – hypotekárne úvery
Diplomová práca
Autor: Bc. Tomáš Medveď
Vedúci práce: Ing. Zdenka Musová, PhD.
Praha Apríl, 2010
VYHLÁSENIE
Prehlasujem, ţe som diplomovú prácu spracoval samostatne a s pouţitím uvedenej literatúry.
V Liptovskom Mikuláši 20. apríla 2010 Tomáš Medveď
Poďakovanie
Touto formou vyslovujem veľké poďakovanie mojej vedúcej diplomovej práce, Ing.
Zdenke Musovej, PhD. za neoceniteľnú pomoc, odborné vedenie a ľudský a chápavý prístup pri vypracovávaní tejto práce.
Bc. MEDVEĎ Tomáš: Konkurenčná analýza bánk – hypotekárne úvery [Diplomová práca]. Vedúca práce: Ing. Zdenka MUSOVÁ PhD. Praha: Bankovní institut vysoká škola Praha, 2010
Diplomová práca sa zaoberá najobjemnejšou zloţkou úverových obchodov komerčných bánk u nás – hypotekárnymi úvermi. Vysvetľujeme teoretické východiská skúmanej problematiky. Analyzujeme vývoj v danom bankovom segmente. Porovnávame a analyzujeme ponuku hypotekárnych úverov vo vybraných konkurenčných komerčných bankách. Vo vlastnom prieskume zisťujeme aj motívy klientov ovplyvňujúce ich pri výbere hypotekárneho úveru. Následne vyvodzujeme výsledky a odporúčania plynúce z analýz a prieskumov a to pre analyzované konkurenčné banky, komerčné banky všeobecne ale aj pre občanov.
Kľúčové slová: bankový úver, hypotekárny úver, vývoj hypotekárnych úverov, ponuka hypotekárnych úverov vybraných konkurenčných bánk, odporúčania pre hypotekárne bankovníctvo, predpokladané trendy vývoja
Anotation
Bc. MEDVEĎ Tomáš: Competitive Analysis of Banks– Chattel Mortgages [Diploma work]. Tutor: Ing. Zdenka MUSOVÁ PhD. Praha: Banking Institute – College of Banking Praha, 2010
The theme of this diploma work deals with the most extensive item of the credit transactions of the commercial banks – chattel mortgages. At the beginning of our diploma work we are explaining the desk study of the examined problem. Later, we are analyzing the development in a given bank segment. Consequently, we are comparing and analyzing the proposal of the chattel mortgages in selected competitive commercial banks. In our own research, we are also verifying the reasons of the bank clients that affect them by choosing the mortgages. In the end, we are concluding results and references that result
Key words: a bank loan, a chattel mortgage, the development of the chattel mortgages, the proposal of the chattel mortgages in selected competitive commercial banks, references for the mortgage banking system, expected trends in the development
6
Obsah
Úvod ... 8
1 Teoretické vymedzenia skúmanej problematiky ... 10
1.1 Definovanie konkurencie ... 10
1.2 Základné charakteristiky banky ako finančnej inštitúcie ... 11
1.3 Bilancia komerčnej banky ... 13
1.4 Vymedzenie úveru ... 15
1.5 Úrok ... 17
1.6 Úverová sústava a jej členenie ... 19
1.7 Členenie a klasifikácia úverových obchodov komerčných bánk ... 20
1.8 Hypotekárny úver ... 27
1.8.1 Subjekty hypotekárneho bankovníctva ... 28
1.8.2 Rozdelenie hypotekárnych úverov ... 28
1.8.3 Splácanie hypotekárneho úveru ... 30
1.8.4 Zdroje na poskytovanie hypotekárnych úverov ... 31
2 Konkurenčná analýza a prieskum v oblasti hypotekárnych úverov ... 33
2.1 Východiská hypotekárneho bankovníctva na Slovensku ... 33
2.2 Vývoj hypotekárnych úverov (v období od roku 2004 do roku 2009) ... 34
2.2.1 Vývoj v roku 2004 ... 35
2.2.2 Vývoj v roku 2005 ... 37
2.2.3 Vývoj v roku 2006 ... 39
2.2.4 Vývoj v roku 2007 ... 40
2.2.5 Vývoj v roku 2008 ... 42
2.2.6 Vývoj v roku 2009 ... 46
2.3 Hypotekárne úvery vo vybraných komerčných bankách ... 50
2.3.1 Profily vybraných konkurenčných bánk ... 50
2.3.2 Flexihypotéka od VÚB ... 51
2.3.3 Hypotekárny úver od Dexia banky Slovensko ... 53
2.4 Štátny príspevok pre mladých ... 59
2.5 Porovnanie hypotekárnych úverov konkurenčných komerčných bánk... 60
2.6 Prieskum Motívy klientov pri výbere hypotekárneho úveru ... 65
3 Návrhy a odporúčania ... 73
3.1 Odporúčania na základe výsledkov analýzy a prieskumu ... 73
7
3.2 Odporúčania vyplývajúce z očakávaného vývoja hypotekárneho bankovníctva 78
Závery ... 84
Zoznam použitej literatúry ... 86
Zoznam použitých obrázkov, grafov a tabuliek ... 87
Prílohy ... 89
8
Úvod
Ak sa zamyslíme nad potrebami a správaním beţného občana, zistíme, ţe ich pre naplnenie potrebuje veľakrát peniaze. Nie vţdy však disponuje dostatočným mnoţstvom v danom momente. Túto časovú disharmóniu riešia pre občana v trhovej ekonomike komerčné banky, ktorých úlohou je zhromaţďovať veľké mnoţstvo voľných finančných zdrojov a následne ho presúvať tam, kde vzniká potreba financií. Druhý krok tejto činnosti, teda keď banky poskytnú dočasne voľné finančné prostriedky za odplatu, teda úrok, nazývame úverovými obchodmi. Sú jednou z najdôleţitejších aktívnych poloţiek bilancie banky a vo veľkej miere sa podieľajú na tvorbe existenčne dôleţitého zisku. Toto bol jeden z hlavných dôvodov, prečo sme si zvolili ako tému tejto práce práve úvery. V ponuke bánk je však veľké mnoţstvo úverov s rôznymi charakteristikami a účelmi. Zamerali sme sa bliţšie na jeden druh – hypotekárne úvery.
Hypotekárny úver je pre človeka riešiaceho existenčnú otázku – otázku bývania, jednou zo schodných a momentálne často vyuţívaných moţností. Tento fakt podčiarkuje jeho dôleţitosť. A keď sa pozrieme na jeho doterajší vývoj na Slovensku, objemy ktoré dosahuje v porovnaní s inými úverovými obchodmi a na to, ţe pre beţného občana ide často o najväčšiu investíciu v jeho ţivote, tak dôleţitosť a aktuálnosť tejto témy je nespochybniteľná.
Cieľom tejto práce je analyzovať a porovnať ponuku hypotekárnych úverov vo vybraných komerčných bankách a na základe výsledkov analýzy navrhnúť vhodné opatrenia na ich zlepšenie.
Prvá kapitola bude rozoberať teoretické aspekty skúmanej problematiky, aby čitateľ práce vedel lepšie nadviazať na ďalšie časti práce. Konkrétne sa bude zaoberať definovaním konkurencie, pojmom banka a tieţ jej bilanciou. Vymedzí úver a tieţ úrok, ako cenu úveru. Ďalej bude členiť a popisovať úvery všeobecne, a podrobne práve hypotekárny úver.
V druhej kapitole bude analyzovaný vývoj hypotekárnych úverov, hlavne so zreteľom na podiely komerčných bánk na trhu a na vývoj objemov hypotekárnych úverov.
Tu jasne vidíme silné rastové tendencie zdôrazňujúce dôleţitosť tohto segmentu. Nosná časť tejto časti však bude v analýze dvoch konkurenčných bánk a ich konkrétnych hypoúverov – Všeobecná úverová banka, a. s. a Dexia banka Slovensko a. s. Za účelom komplexnejšieho pohľadu na skúmanú problematiku uskutočníme aj prieskum medzi
9
občanmi (klientmi) zameraný na zistenie ich motivácie pri voľbe hypotekárneho úveru a na faktory, ktoré ich pri tomto ovplyvňujú.
V tretej kapitole zosumarizujeme výsledky konkurenčnej analýzy skúmaných bánk a závery z nich plynúce, rovnako ako aj podobne spracované závery z prieskumu medzi klientmi bánk. Na základe týchto výsledkov následne vyslovíme odporúčania pre skúmané konkurenčné banky. Ďalej sa táto časť práce bude venovať aj očakávaným vývojovým trendom, keďţe situácia v tomto segmente sa v poslednej dobe posúvala rôznymi smermi vďaka celosvetovej hospodárskej kríze. Popíšeme predpokladaný smer ďalšieho vývoja a na základe neho tieţ vyriekneme ďalšie odporúčania určené komerčným bankám aj samotným občanom - klientom.
10
1 Teoretické vymedzenia skúmanej problematiky
V prvej kapitole tejto práce si bliţšie objasníme teoretické východiská a základné pojmy skúmanej problematiky. Takto bude práca ako celok dávať komplexný pohľad na tému, ktorou sa zaoberá.
1.1 Definovanie konkurencie
Trhová konkurencia je proces, v ktorom sa stretávajú subjekty trhu, pričom kaţdý z nich sa snaţí dosiahnuť maximálnu hmotnú výhodu. Je to jeden z prvkov trhového mechanizmu. Konkurenciu môţeme rozdeliť na:
- Konkurencia medzi ponukou a dopytom – kompromis medzi dopytom a ponukou – rovnováţna cena
- Konkurencia medzi spotrebiteľmi – tzv. konkurencia na strane dopytu , prejavuje sa najviac v období, keď dopyt prevyšuje ponuku, teda keď nastane nedostatok určitého tovaru na trhu
- Konkurencia medzi výrobcami – tzv. konkurencia na strane ponuka, snaha výrobcu o maximalizáciu zisku a posilnenia svojej pozície na trhu. Snaha vytlačiť konkurenta najzjavnejšie v období, keď ponuka prevyšuje dopyt.
Konkurencia medzi subjektmi trhu sa môţe uskutočňovať v dvoch základných formách:
- Cenová konkurencia – vyuţíva ako nástroj boja cenu. Výrobcovia dobrovoľne zniţujú cenu tovarov. Snaţia sa prilákať k sebe spotrebiteľa i za cenu dočasnej straty. Snaha o posilnenie pozície na trhu, zničenia konkurencie
- Necenová konkurencia – je zaloţená na získaní zákazníka inými metódami ako cenovými. Napr. reklama, vyššia kvalita, dizajn, servis…
Z hľadiska podmienok, aké majú jednotlivé subjekty na trhu, hovoríme o dokonalej a nedokonalej konkurencii.
- Dokonalá konkurencia – by teoreticky existovala len vtedy, ak by všetci účastníci na trhu mali vytvorené úplne rovnaké podmienky. Jej znaky sú:
o veľký počet podnikov
o malý(ţiadny) vplyv na trhovú cenu
11 o dokonale homogénne produkty
o existencia moţnosti substitúcie produktov o voľný vstup a výstup z odvetvia
o dokonalá informovanosť
- Nedokonalá konkurencia – reálne funguje a zahŕňa uţ aj monopolové prvky. Jej znaky sú:
o podnik môţe v menšej alebo väčšej miere ovplyvňovať cenu o neúplnosť, rôznorodosť informácií
o bariéry pre vstup do odvetvia o produkt je diferencovateľný o voľný vstup a výstup z odvetvia o dokonalá informovanosť
- Monopolistická konkurencia – trh určitého tovaru, ktorý vyrábajú viacerí výrobcovia
- Oligopol – malý počet veľkých konkurujúcich si firiem disponuje takou ekonomickou silou, ţe čiastočne obmedzuje vstup ďalších firiem na trh daného odvetvia
- Monopol – existuje len jeden výrobca určitého tovaru, ktorý nemá ţiadnu konkurenciu, a na základe toho môţe určovať monopolistické ceny.
1.2 Základné charakteristiky banky ako finančnej inštitúcie
Finančné inštitúcie tvoria spoločne s finančnými dokumentmi a finančnými trhmi základné prvky finančného systému. Ponúkajú spoločne plejádu transakčných, sprostredkovateľských, investičných a poisťovacích produktov a sluţieb.
Primárne môţeme finančné inštitúcie klasifikovať na dve základné skupiny a to na inštitúcie depozitné a nedepozitné, pričom kritériom pre takéto rozdelenie je skutočnosť, či majú dané inštitúcie moţnosť, resp. povolenie či licenciu na to, aby prijímali depozit a teda dávali moţnosť uloţiť si prostriedky. A to v rôznych formách. Depozitné inštitúcie takto získané prostriedky väčšinou ďalej ponúkajú vo forme úverov. Medzi takéto inštitúcie patria v najväčšej miere predovšetkým komerčné banky.
12
Pojem banka je v podstate jeden z ústredných pojmov tejto kapitoly a z časti aj práce, z ktorého vychádza ďalšia logika a pojmy, preto sa ho pokúsime bliţšie objasniť.
Bankový systém tvoria spravidla centrálna banka a sieť komerčných bánk.
Beţná a jednoduchá definícia banky vychádza z toho, ţe banky sú finančné inštitúcie, ktorých činnosť je prijímanie depozít a poskytovanie úverov (Polouček, 2005, s.
6). Aj keď ide o definíciu veľmi strohú, treba povedať, ţe vystihuje kľúčové aktivity banky.
Existencia finančných sprostredkovateľov je všeobecne povaţovaná za nevyhnutnú práve vďaka významu, ktorý majú v procese alokácie zdrojov, resp. alokácie kapitálu (Polouček, 2005, s. 10). Po stáročia bola alokácia kapitálu uskutočňovaná len bankami, rovnako tak banky ako jediné vykonávali ďalšie ekonomické a finančné funkcie. Aj keď vznik globálnych finančných trhov a finančné inovácie vedú v posledných desaťročiach vo finančnom sektore k významným zmenám, neznamenajú zánik nutnosti bánk ako finančných sprostredkovateľov. Alokácia zdrojov pritom predstavuje len časť bankových aktivít. V bankovej teórii sú obvykle funkcie bánk členené do štyroch kategórií: ponuka prístupu k platobnému a zúčtovaciemu mechanizmu; transformácia zdrojov (alokácia zdrojov), resp. premena úspor na investície; riadenie rizika; spracovanie informácií a monitorovanie dlţníkov. Ako je zrejmé z vymenovania týchto funkcií, prvotná základná definícia bánk je naozaj veľmi zjednodušená, no i napriek tomu si stále dovolíme tvrdiť, ţe vo svojej podstate trefná. Avšak stanovenie exaktnej definície banky nie je vôbec jednoduché, keďţe komerčné banky poskytujú a vykonávajú veľké mnoţstvo operácií.
Ak sa na banku pozrieme z formálneho hľadiska, tak musíme povedať, ţe komerčná banka je predovšetkým podnikateľský subjekt, ktorý je však v porovnaní s inými veľmi špecifický. Keďţe ide o podnikateľský subjekt, tak jeho základným cieľom je ziskovosť.
Z legislatívneho hľadiska však môţeme povedať, ţe banka zahŕňa nasledujúce charakteristiky (Horvátová, 2000, s. 41):
1. banka je právnická osoba so sídlom v danej krajine, 2. má povolenie pôsobiť ako banka (bankovú licenciu), 3. prijíma vklady,
4. poskytuje úvery.
13
Banka je teda veľmi špecifickým podnikateľským subjektom, ktorý je pod zvláštnym dohľadom a musí akceptovať prísnejšie pravidlá, keďţe 95 % zdrojov banky sú cudzie zdroje, a vykonáva vyššie uvedené činnosti.
1.3 Bilancia komerčnej banky
Bilancia komerčnej banky vyjadruje rovnováhu medzi formami aktív a zdrojmi ich financovania (Beňová, 2005, s. 237). Pasíva predstavujú zdroje komerčnej banky, ktoré sa členia na vlastné a cudzie. Aktíva predstavujú spôsob pouţitia zdrojov. Bilancia vychádza z princípu vyrovnanosti strany aktív a pasív, čiţe zdrojmi financovania aktív (vid.
Obrázok 1).
Štruktúra poloţiek aktív a pasív je stanovená opatrením Ministerstva financií Slovenskej republiky, kde sa stanovuje aj účtovná osnova pre banky. Princíp na takéto rozdelenie vychádza v podstate zo základných funkcií banky, tak ako sme ich popísali vyššie, teda ţe ide o finančné inštitúcie prijímajúce depozity (pasívne operácie; pasíva) a poskytujúce úvery (aktívne operácie; aktíva). Je však nutné doplniť, ţe komerčné banky vykonávajú okrem aktívnych a pasívnych operácií aj platobný styk, čo sú operácie, ktoré môţu mať charakter aktívny, pasívny, ale aj bilančne neutrálny, teda ide o neutrálne operácie.
Pre účely tejto práce sa javí ako kľúčovejšia časť aktív v bilancii komerčnej banky, a v nadväznosti na to rovnako aj aktívne operácie. Aktívne operácie (hlavne poskytovanie úverov svojim klientom) sú financované z veľkej časti z pasívnych operácií, teda z pasív banky (hlavne prijaté vklady; depozity) a sú pre banku bytostne významné, nakoľko aktívne operácie sú zdrojom výnosov a zisku. Podstatnú väčšinu výnosov komerčných bánk tvoria výnosy z poskytnutých úverov (vid. Obrázok 2)
14
Obr. 1: Základné poloţky aktív a pasív v bilancii komerčnej banky Zdroj: Beňová, E. a spol., Financie a mena, Bratislava: IURA EDITION, 2008
Obr. 2: Vývoj štruktúry aktív bankového sektora Zdroj: www.nbs.sk/DFT/PUBLIK/ANALYZA/2007-1.PDF
Ako je zrejmé z Obrázku 2, pohľadávky voči klientom, teda úvery, tvoria nezanedbateľnú časť aktív. Takto tomu bolo aj v uplynulom roku 2009, kde poloţka úvery klientom celkom tvorila aţ 58 % z celkového mnoţstva aktív bánk a pobočiek zahraničných bánk (www.nbs.sk).
Práve preto, ţe úver je tak podstatný a dôleţitý, a to nie len pre komerčné banky, ako hlavná zloţka aktívnych operácií, aktív a teda aj zisku, ale napríklad aj pre podniky,
15
domácnosti, verejnú správu a mnohých ďalších, ako zdroj financovania svojich potrieb alebo investičných zámerov, bude sa nasledujúca časť práce venovať práve úverovým obchodom.
1.4 Vymedzenie úveru
Úver je vzťah medzi hospodáriacimi jednotkami vznikajúci v momente, v ktorom sa nevymieňajú ekvivalenty, keď hospodáriaca jednotka poţičiava peňaţné prostriedky inej hospodáriacej jednotke alebo keď odberateľ neplatí hneď po prevzatí tovaru alebo sluţieb (Gallo, 1995, s. 40). Predávajúcemu, ktorý v momente predaja získal peňaţné prostriedky v podobe pohľadávok na peniaze, zostávajú tieto peniaze buď s jeho súhlasom, alebo aj bez neho u kupujúceho, poţičiava mu ich po dobu, po ktorú sú u neho dočasne voľné a odberateľ ich vyuţíva vo svojom reprodukčnom procese. Takto by sme mohli definovať úver vo všeobecnej rovine. V podmienkach komerčných bánk môţeme všeobecný pojem úver špecifikovať na pojem bankový úver, alebo bankový úverový produkt, pod ktorým rozumieme všetky bankové produkty, ktoré klienti vyuţívajú na financovanie svojich potrieb. Ide teda nielen o poskytovanie peňaţných prostriedkov, ale aj o rôzne formy sprostredkovania finančných tokov pre klienta, alebo garantovania.
V súčasnosti sa nástroje úveru, konkrétne nástroje bankového úveru – bankovky – stotoţňujú s peniazmi. Avšak peniaze a úver sú samostatné objektívne ekonomické kategórie. Nemoţno ich zamieňať a stotoţňovať. Peniaze vo vzťahu k úveru sú jeho objektom a úver vo vzťahu k peniazom je formou ich pohybu. Úverom sa peniaze presúvajú od jedných hospodáriacich jednotiek – poţičiavateľov – k iným hospodáriacim jednotkám – vypoţičiavateľom. Úver síce môţe nahradiť peniaze, ale len v obehu, vo funkcii obeţiva a platidla. Funkciu miery hodnoty môţe plniť len peňaţný tovar – samotné peniaze.
Úver umoţňuje plynule vyuţívať dočasne voľné peňaţné prostriedky všetkých hospodáriacich jednotiek. Pritom tak, ako rastie objem hospodárskych prostriedkov podnikov a peňaţné príjmy obyvateľstva, rastie aj objem dočasne voľných peňaţných prostriedkov.
Úver urýchľuje proces sústreďovania potrebných prostriedkov. Rozsah potreby prostriedkov hospodáriacich jednotiek – podnikov, iných organizácií a jednotlivcov – stále rastie. Jednotlivé hospodáriace jednotky by museli dlho čakať, kým by si nazhromaţdili
16
toľko prostriedkov, koľko treba na rozšírenie výroby, rozvoj podniku a uspokojovanie niektorých potrieb jednotlivcov či domácností napríklad na výstavbu rodinného domu, kúpu bytu, bytového zariadenia, na výstavbu rekreačnej chaty či na kúpu automobilu a pod. Prínos úveru jednotlivým hospodáriacim jednotkám by bolo moţné kvantifikovať ako rozdiel medzi prípadmi pouţitia úveru na krytie daných potrieb a nevyuţitia úveru.
Významnú úlohu plní úver aj z hľadiska rozvoja národného hospodárstva ako celku. Presúva dočasne voľné peňaţné prostriedky hospodáriacich jednotiek medzi podnikmi, inými organizáciami a jednotlivcami, medzi jednotlivými odbormi a odvetviami národného hospodárstva, územnými celkami, regiónmi, okresmi a obcami, a tak vo veľkej miere prispieva k vyrovnávaniu úrovne výrobných síl v odvetviach a územných celkoch, k zvyšovaniu spoločenskej produktivity práce, ekonomického a sociálneho rozvoja a k zefektívňovaniu spoločenského reprodukčného procesu i jednotlivých hospodáriacich jednotiek – podnikov, iných organizácií a jednotlivcov.
Úver umoţňuje vyuţívať na rozvoj národného hospodárstva aj dočasne voľné peňaţné prostriedky iných krajín. Úver vo vzťahoch s inými krajinami umoţňuje riešiť najmä problém potreby prostriedkov súvisiacej so zmenami štruktúry národného hospodárstva, s rozvojom progresívnych foriem medzinárodnej špecializácie a kooperácie.
Úver umoţňuje konečne aj nahradiť peniaze – peňaţný tovar (zlato) – v obehu.
Namiesto peňaţného tovaru sú v obehu úverové znaky peňazí – nástroje úveru – dlhopisy ako jeho zvecnenie.
Ako sme uţ spomenuli, zdrojmi úveru sú dočasne voľné peňaţné prostriedky hospodáriacich jednotiek – podnikov, iných organizácií a jednotlivcov, resp. celkové mnoţstvo peňazí v obehu (Gallo, 1995, s. 45). Inak povedané, peniaze vystupujú ako predmet úveru. Na základe tohto faktu môţeme vyvodiť tvrdenie, ţe subjektívne zvyšovať alebo zniţovať celkový objem úveru nie je moţné, ale moţno poskytnúť len toľko úveru, koľko je dočasne voľných peňaţných prostriedkov hospodáriacich jednotiek. Expanzívna a reštriktívna úverová politika nezodpovedá objektívnym zákonitostiam regulácie mnoţstva peňazí v obehu ako zdrojov úveru a jeho objemu.
V prípade, ak by sa v národnom hospodárstve poskytlo menej úverov, neţ existuje dočasne voľných peňaţných prostriedkov hospodáriacich jednotiek, istá ich časť by sa umŕtvila a neuspokojili by sa dočasné potreby záujemcov o úver.
17
V opačnom prípade, ak by sa poskytlo viac úverov, neţ je dočasne voľných peňaţných prostriedkov, vydali by sa ničím nekryté nástroje úveru. To by však bolo v rozpore so zákonom peňaţného obehu a narušovalo by to stabilitu meny.
Podstata kaţdej objektívnej ekonomickej kategórie sa prejavuje v jej funkciách. Pri úvere preto nestačí poznať len jeho podstatu, ale aj jeho funkcie.
Problematike funkcií úveru sa doposiaľ venovala pomerne veľká pozornosť.
Názory ekonómov nie sú však ešte jednotné. Funkcie úveru sa spájajú len s jednou z foriem úveru – bankovým úverom. Väčšina ekonómov zastáva názor, ţe bankový úver má tri funkcie (Gallo, 1995, s. 48):
1. rozdeľovaciu, 2. kontrolnú,
3. peňaţnú, resp. emisnú.
Obsah rozdeľovacej funkcie sa vysvetľuje tak, ţe úver slúţi ako nástroj sústreďovania a vyuţívania dočasne voľných peňaţných prostriedkov hospodáriacich jednotiek v reprodukčnom procese.
Kontrolná funkcia úveru podľa tohto názoru tkvie v tom, ţe sústreďovanie a rozdeľovanie dočasne voľných peňaţných prostriedkov je spojené s kontrolou hospodárskych procesov, z ktorých toto dočasné uvoľňovanie vyplýva, ako aj s kontrolou tých procesov, ktoré vyvolávajú prechodnú potrebu peňaţných prostriedkov a ich vyuţívanie.
Peňaţná, resp. emisná funkcia sa chápe zasa tak, ţe prostredníctvom bankového úveru sa emituje rozhodujúca masa peňazí do národného hospodárstva v podobe bankoviek.
1.5 Úrok
Úrok je svojou formou cenou kapitálu ako tovaru, avšak „iracionálnou formou ceny“ (Gallo, 1995, s. 45). Nie je vyjadrením poţičanej kapitálovej hodnoty, ale poplatkom za pouţívanie pôţičkového kapitálu, a teda nie je zaplatením hodnoty, ale úţitkovej hodnoty kapitálu ako tovaru, t. j. schopnosti prinášať zisk. Úrok teda navonok vystupuje ako cena kapitálu, v podstate je však osobitnou formou jeho výnosu – zisku.
Výška úrokov je veličina závislá od viacerých faktorov, ku ktorým zaraďujeme hlavne tieto:
18 - dopyt a ponuku na trhu,
- vývoj ukazovateľov,
- výšku rizika bankového podnikania, - menovú politiku centrálnej banky.
Vo všeobecnosti však môţeme určiť základné mantinely, medzi ktorými sa výška úroku pohybuje. Tieto mantinely vyplývajú zo základných princípov trhového správania sa subjektov. V podmienkach trhového hospodárstva nemôţe byť úrok obvykle niţší neţ je priemerný zisk. Môţeme teda v teoretickej rovine hovoriť o maximálnej výške úroku, ktorá sa pribliţuje priemernému zisku. Ak by však úrok dosiahol výšku priemerného zisku, nikto by si nepoţičiaval, nakoľko by následný podnikateľský zisk predstavoval nulu.
Vyskytujú sa len výnimočné prípady, kedy je dopyt po pôţičkách, resp. po pôţičkovom kapitáli, taký veľký a ponuka taká malá, ţe výška úroku presiahne výšku priemerného podnikateľského zisku. Naopak, minimálna hranica je nie je definovateľná, moţno len povedať, ţe nikdy nemôţe byť nula, lebo by nikto nemal záujem zapoţičať svoj kapitál, teda za predpokladu trhového hospodárstva.
Úrokovú mieru môţeme rozdeliť aj z hľadiska, z akého často býva označovaná v úverových zmluvách, teda ju môţeme diferencovať na:
1. fixnú úrokovú mieru – je stanovená fixne (pevne, rovnako) na celú dobu splatnosti úveru,
2. variabilnú úrokovú mieru – jej výška sa mení v priebehu splatnosti úveru.
Na variabilnú úrokovú mieru nadväzuje otázka, ako a v závislosti od čoho sa môţe meniť výška úrokovej miery (sadzby). Spôsob zmien úrokových mier môţe byť zaloţený na týchto princípoch:
1. bezprostredná väzba na určitú úrokovú sadzbu tak, ţe ku zmenám úrokovej miery z úveru dochádza súčasne so zmenou miery, na ktorú je viazaná.
Znamená to, ţe pri dojednávaní úverovej zmluvy nie sú vopred dané termíny prispôsobovania úrokovej miery z úveru, ale vyplývajú zo zmien v základnej miery. Základnými mierami, na ktoré je úročenie úveru viazané býva najčastejšie základná sadzba banky, ktorú táto banka sama vyhlasuje. Takto koncipovaná úroková miera býva niekedy označovaná ako floating rate,
2. väzba na zvolenú trhovú úrokovú mieru s vopred pevne stanovenými termínmi prispôsobovania. Úroková miera z úveru s mení v pravidelných intervaloch a prispôsobuje sa výške referenčnej sadzby platnej na začiatku dohodnutého
19
intervalu. Referenčné sadzby sú obvykle trhové úrokové miery typu LIBOR, PIBOR, FIBOR, PRIBOR (ide o úrokové miery určované ako priemerné úrokové miery z medzibankového trhu v Londýne, Paríţi, Frankfurte či v Prahe;
napr. LIBOR = London Interbank Offered Rate) atď. Takto koncipovaná úroková miera sa označuje ako variable rate.
3. za pohyblivý spôsob úročenia moţno označiť aj spôsob, keď banka síce dohodne pevnú úrokovú mieru, avšak vyhradí si právo jej úpravy (oboma smermi) v priebehu doby splatnosti, pokiaľ dôjde k výraznejším zmenám v trhových úrokových mierach.
Úroková miera je rovnako ako mnoho iných ekonomických ukazovateľov ovplyvnená vývojom hospodárskeho cyklu. Keďţe je v jednotlivých fázach tohto cyklu rôzny dopyt po úverovom kapitály, teda aj rôzna ponuka a z toho vyplývajúca rôzna cena.
Graficky tento pohyb úrokovej miery môţeme znázorniť takto:
Obr. 3: Schematické znázornenie narastania a poklesu úrokovej miery v priebehu hospodárskeho cyklu Zdroj: Gallo, P., Základy moderného bankovníctva, Bratislava: Elita, 1995
1.6 Úverová sústava a jej členenie
Úverová sústava predstavuje sústavu skutočných úverových vzťahov medzi hospodáriacimi jednotkami. S týmto pojmom sa stretávame hlavne ak ide o úverovú sústavu krajiny, ale aj územných celkov, regiónov a pod. Úverovú sústavu sa ţiada v súlade s potrebami jej efektívneho vyuţívania členiť (Gallo, 1995, s. 62) z viacerých hľadísk:
20
1) z hľadiska reprodukčného procesu sa úverové vzťahy delia na:
a. úvery na rozšírenú reprodukciu podnikov a rozšírenie zákonitej spotreby jednotlivcov,
b. úvery na krytie imobilizovaných hospodárskych prostriedkov podnikov a riešenie finančných ťaţkostí jednotlivcov.
2) z hľadiska subjektov úveru moţno úverovú sústavu deliť na:
a. úverové vzťahy medzi podnikmi a inými organizáciami, b. úverové vzťahy medzi jednotlivcami, resp. domácnosťami,
c. úverové vzťahy medzi podnikmi a inými organizáciami na jednej strane a jednotlivcami – domácnosťami – na druhej strane.
3) z hľadiska vzťahu k zahraničiu sa úverová sústava delí na:
a. vnútrohospodárske úverové vzťahy, b. úverové vzťahy so zahraničím.
4) z hľadiska foriem, v ktorých úver vystupuje, sa úverová sústava delí na:
a. úverové vzťahy v naturálnej forme,
b. úverové vzťahy v tovarovej forme, resp. vo forme obchodného úveru,
c. priame peňaţné úverové vzťahy medzi hospodáriacimi jednotkami, d. peňaţné úverové vzťahy sprostredkované bankami – bankový úver.
5) z hľadiska spôsobu vyuţívania úveru moţno úverovú sústavu deliť na:
a. priame úverové vzťahy medzi hospodáriacimi jednotkami,
b. sprostredkované úverové vzťahy medzi hospodáriacimi jednotkami.
1.7 Členenie a klasifikácia úverových obchodov komerčných bánk
Tak ako mnohé iné ekonomické kategórie, aj úvery sa členia z viacerých hľadísk na viacero druhov a skupín. Literatúra uvádza viacero rôznych členení, v závislosti od autora.
Najčastejšie sa uvádza členenie úverov podľa ich zmluvnej doby splatnosti. Takéto členenie úverov v podstate nadväzuje na členenie zdrojov podľa splatnosti a logicky vyplýva z otázok sledovania likvidity banky. Všeobecne sa teda uvádza členenie úverov na:
1. krátkodobé,
21 2. strednodobé,
3. dlhodobé.
Avšak ako problematické sa javí časové vymedzenie týchto skupín, keďţe nie je stanovený jednotný metodologický prístup. Napríklad zmenkové úvery sú často zaraďované do strednodobých úverov, ale spravidla sú splatné do 1 roka, alebo splatnosť dlhodobých úverov sa uvádza nad 4 roky, pričom naša legislatíva stanovuje splatnosť hypotekárnych a komunálnych úverov nad 5 rokov. Preto sa ponúka takéto členenie (Horvátová, 2000, s. 155):
1. krátkodobé a strednodobé úvery, ktorých splatnosť je do 5 rokov, pričom sa môţu osobitne sledovať úvery splatné do 1 roka,
2. dlhodobé úvery, ktoré majú dobu trvania minimálne 5 rokov.
Ďalšie členenie je podľa subjektov úveru, kde sa jeho formy delia na:
1. úvery podnikov,
2. úvery iných organizácií,
3. úvery jednotlivcov, resp. obyvateľstva 4. úvery štátu.
Z hľadiska reprodukčného procesu sa formy úveru delia na:
1. prevádzkové a 2. investičné.
Tu však moţno poznamenať, ţe prevádzka ako chod podniku alebo inej hospodáriacej jednotky môţe, a tak tomu aj je, zahŕňať aj momenty rozšírenej reprodukcie (zvyšovania stavu hospodárskych prostriedkov), a tým aj investičné úvery.
Formou úveru rozumieme súhrn znakov, ktoré charakterizujú jeho vonkajšiu existenciu (Vlachynský, 2002, s. 156).
Základné formy úveru treba odvodzovať od foriem poţičiavaných prostriedkov, ktoré môţu vystupovať i vystupujú v podobe úţitkových hodnôt, predávaných tovarov a peňazí, resp. ich znakov. Ak uznáme tento prístup, potom formami úveru sú naturálna, tovarová a peňaţná forma. V našich podmienkach a prirodzene aj v podmienkach komerčných bánk je najviac rozšírená peňaţná forma úveru, ale pre komplexnosť problematiky teoretickej časti úverových obchodov uvedieme všetky formy:
1. Naturálna forma úveru tkvie v tom, ţe poţičiavateľ poskytuje dočasne voľné prostriedky v naturálno-vecnej forme a vypoţičiavateľ vracia tieto prostriedky (spláca úver) inými dohodnutými úţitkovými hodnotami vrátane úroku.
22
Nástrojmi tejto formy sú rôzne evidenčné záznamy, potvrdenky a účtovné zápisy.
2. Pri tovarovej forme, vystupujúcej väčšinou pod názvom obchodný úver, poţičiavateľ poţičiava svoje dočasne voľné prostriedky tak, ţe vypoţičiavateľ za dodané tovary zaplatí aj s úrokmi za poţičané prostriedky po určitej vzájomne dohodnutej dobe. Nástrojmi tovarovej formy úveru sú obchodné zmenky, iné dlhopisy alebo účtovné záznam.
3. Priamou peňažnou formu úveru poskytuje poţičiavateľ svoje dočasne voľné prostriedky vypoţičiavateľovi v peniazoch a rovnako v peniazoch aj s úrokmi ich vypoţičiavateľ v dohovorenej lehote poţičiavateľovi vracia. Nástrojmi priamej peňaţnej formy úveru sú zmenky, iné dlhopisy, účtovné záznamy, ale aj obyčajné potvrdenky.
Úver v týchto troch svojich formách sa môţe poskytovať len vo výške dočasne voľných prostriedkov príslušnej hospodáriacej jednotky – podniku, inej organizácie alebo jednotlivca (domácnosti).
Pre naturálnu, tovarovú a priamu peňaţnú formu úveru je spoločná obmedzenosť ich výšky, spojenie s pomerne vysokými nákladmi na vedenie úverovej agendy a obmedzenosť sféry obehu ich nástrojov. Podstatné náleţitosti naturálnej, tovarovej a priamej peňaţnej formy úveru moţno znázorniť diagramom (vid. Obrázok 2).
23
Obr. 4: Znázornenie podstatných náleţitostí naturálnej, tovarovej a priamej peňaţnej formy úveru Zdroj: Gallo, P., Základy moderného bankovníctva, Bratislava: Elita, 1995
Tak ako sme uţ spomenuli, najčastejším členením úverových obchodov komerčných bánk je členenie podľa doby ich splatnosti. Z tohto členenia budeme vychádzať aj pri klasifikácii úverov, keďţe v kaţdej skupine, ktorú sme spomenuli pri členení podľa zmluvnej doby splatnosti nachádzame podskupiny, ktoré uţ predstavujú konkrétny špecifikovaný druh úveru.
24
Obr. 5: Rozdelenie bankových úverov
Zdroj: Vlastné spracovanie podľa Kudzbel, M.: Bankovníctvo, Bratislava, Marada, 2000
Pre lepší prehľad a súvislejší pohľad na problematiku môţeme úverové obchody rozdeliť na jednotlivé typy úverov (Kudzbel, 2000, s. 29):
Kontokorentný úver dostáva klient, ktorý má v banke otvorený beţný účet. Ak klient pri uhrádzaní beţných záväzkov vyčerpá vlastné prostriedky na účte, poskytne mu banka krátkodobý kontokorentný úver podľa vzájomnej dohody. Klient má väčšinou dohodnutý úverový limit, ktorý stanoví maximálne prípustnú výšku debetu na beţnom účte. Cenou za poskytnutý úver sú úroky za časové obdobie, počas ktorého klient čerpal kontokorentný úver. Výhodou je, ţe klient nemusí uzatvárať úverovú zmluvu vţdy, keď potrebuje peňaţné prostriedky, ale môţe v prípade potreby tieto priebeţne čerpať z účtu.
Eskontný úver je operácia, pri ktorej banka nakupuje od klienta zmenky pred lehotou ich splatnosti. Zmenka je cenný papier, v ktorom sa vystaviteľ zmenky zaväzuje vyplatiť určitú sumu peňazí. Nie vţdy však môţe klient čakať do lehoty určenej na splatenie zmenkovej sumy. V prípade potreby môţe zmenku predať banke pred lehotou splatnosti. Hodnota, ktorú za zmenku dostane od banky bude v tomto prípade niţšia ako nominálna hodnota zmenky. Peňaţný rozdiel medzi týmito hodnotami sa nazýva diskont
25
a predstavuje úrok z nominálnej hodnoty zmenky za obdobie od predaja zmenky do jej splatnosti.
Lombardný úver poskytuje banka oproti zástave majetku dlţníka v jej prospech.
Dlţník môţe zaloţiť nehnuteľnosti, tovar, cenné papiere alebo iné majetkové hodnoty. Aby banka chránila svoje záujmy, neposkytuje lombardné úvery na celý objem hodnoty zaloţeného majetku, ale iba na jeho časť. Ak dlţník úver nespláca v dohodnutých termínoch, banka predá zaloţený majetok a tak vyrovná svoju pohľadávku voči klientovi.
Spotrebné úvery sú úvery poskytované fyzickým osobám na nákup tovarov a sluţieb. Pri podpise úverovej zmluvy sa banka zaoberá ekonomickou situáciou a postavením klienta. Na preukázanie schopnosti splácať úver banka zisťuje zamestnanie klienta, jeho finančný príjem a moţnosti ručenia pre prípad jeho platobnej neschopnosti.
Ručiť sa dá hnuteľným alebo nehnuteľným majetkom alebo ručením ďalších – tretích – osôb. Banka musí mať prehľad aj o ostatných záväzkoch ţiadateľa o úver. V niektorých prípadoch môţe ţiadateľ ručiť aj tovarom, ktorý za spotrebný úver nakupuje, napr.
automobil. Doba splatnosti spotrebného úveru môţe byť aj niekoľko rokov, napríklad v prípade spotrebného úveru na stavbu domu aj niekoľko desaťročí.
Okrem poskytovania finančných úverov poţičiavaním hotovosti môţu banky financovať potreby klientov aj tak, ţe síce neposkytnú prostriedky priamo, ale poţičiavaním svojho mena pomôţu klientovi získať úver iným spôsobom.
Pri akceptačnom úvere vypíše dlţník zmenku na banku. Spomínali sme, ţe zmenka je písomný prísľub na vyplatenie peňazí. Banka, ktorá zmenku akceptuje sa tým zaväzuje, ţe v lehote splatnosti zaplatí nominálnu hodnotu zmenky. Takáto zmenka je bezpečnou investíciou a klient ju môţe bez problémov predať, čím získa hotovosť, ktorú síce neposkytla banka, ale tým, ţe poskytla svoje dobré meno, zabezpečila zmenke bezproblémovú obchodovateľnosť. Aby banka zabezpečila splatenie nominálnej hodnoty zmenky, dohodne v úverovej zmluve, ţe klient tesne pred lehotou splatnosti zmenky dodá príslušnú sumu peňaţných prostriedkov banke. Tá z nej zabezpečí splatenie zmenky v deň splatnosti. Banky akceptujú iba zmenky prvotriednych klientov, pretoţe pri neplnení úverovej zmluvy a nedodaní hotovosti klientom by mohla banka na obchode prerobiť a zaplatiť potrebnú sumu z vlastných zdrojov.
Okrem akceptácie zmenky môţe banka aj avalovať zmenku, čím sa automaticky stáva zmenkovým ručiteľom. Za splnenie záväzku zaplatiť zmenkovú sumu je zodpovedná v rovnakej miere ako ten, kto zmenku vstavil. Banka sa zaručuje iba za zmenky svojich
26
najlepších klientov a v prípade, ţe dlţník nesplní svoju povinnosť a nezaplatí, musí banka zaplatiť za neho.
Vo finančnej praxi sa stretávame s niektorými osobitnými úverovými formami. Pri krytí dlhodobých a strednodobých potrieb hospodáriacich jednotiek prichádzajú do úvahy najmä leasing, forfaiting a franchising.
Reálne úvery, nazývané aj termínované úvery, sa poskytujú na obdobie dlhšie ako dva roky. Banky ich poskytovaním vytvárajú protihodnotu dlhodobým termínovaným vkladom. Úrokové sadzby na dlhodobé úvery sú vyššie ako úrokové sadzby za dlhodobé termínované vklady. Výnosy z dlhodobých úverov teda pokrývajú náklady na tieto vklady.
Realizujú sa nimi dlhodobé investičné zámery.
Komunálne úvery slúţia na realizáciu investičných zámerov na komunálnej úrovni.
Miestne samosprávne celky zabezpečujú prostredníctvom komunálnych úverov výstavbu infraštruktúry alebo financovanie rôznych iných aktivít. Komunálne úvery majú najčastejšie podobu emisie komunálnych dlhopisov alebo priameho bankového úveru. Pre banku sú častou a bezpečnou investíciou, pretoţe bývajú zaručené majetkom miestnych samosprávnych celkov, t. j. miest a obcí alebo sú kryté ich budúcimi rozpočtovými príjmami.
Banka môţe zabezpečiť dlhodobý úver aj emisiou cenných papierov na kapitálovom trhu. Cenné papiere, v tomto prípade dlhopisy, vydáva najčastejšie hospodáriaca jednotka, ktorá potrebuje finančný kapitál. Ten, kto dlhopis vydáva – emitent – sa zaväzuje majiteľovi dlhopisu vrátiť po určitom čase peňaţné prostriedky spolu s úrokom, ktorý je odmenou majiteľa dlhopisu za poţičanie peňazí emitentovi. Emisia dlhopisov je najčastejším spôsobom obstarania úveru, ktorý sa vyuţíva na kapitálovom trhu.
Pri hypotekárnych úveroch ide o úvery poskytované na nákup, výstavbu, rekonštrukciu a údrţbu nehnuteľností. Poskytujú ich špecializované banky – hypotekárne banky – resp. obchodné banky, ktoré v rámci svojej licencie majú aj právo tieto úvery poskytovať. Splatnosť hypotekárnych úverov je dlhá, spravidla 5 aţ 30 rokov.
27
1.8 Hypotekárny úver
Komerčné banky majú v portfóliu svojich produktov, a tieţ ekonomická teória aj prax rozoznáva, mnoţstvo druhov úverových obchodov, ktoré tvoria podstatnú časť aktívnych operácií komerčných bánk a teda aj podstatnú časť aktív v bilancii banky.
Bliţšie sa však budeme venovať hypotekárnym úverom, keďţe ide o produkt, ktorý je existenčne dôleţitý pre kaţdého jedinca, ktorý sa chce rozvíjať, ktorí chce bývať a pritom nemá dostatočnú hotovosť na financovanie tejto svojej potreby.
Hypotekárny úver patrí k najstarším druhom bankového úveru (Polidar, 1996, s.
90). Táto forma úveru bola dlhú dobu doménou vlastníkov pozemkového a domového majetku. Postupom času začali byť hypotekárne úvery poskytované dlţníkom aj na nehnuteľnosti, ktoré budú pomocou úveru len vznikať.
Ak by sme mali hypotekárny úver charakterizovať mohli by sme povedať, ţe hypotekárny úver je dlhodobý úver, zabezpečený záloţným právom na nehnuteľný majetok dlţníka a pouţíva sa na výstavbu, rekonštrukciu alebo kúpu nehnuteľnosti (Beňová, 2005, s. 249).
Keďţe ide o formálny vzťah, medzi viacerými subjektmi, nie je vôbec prekvapujúce, ţe hypotekárny úver upravuje aj zákon, ktorý hovorí, ţe hypotekárny úver je úver s lehotou splatnosti najmenej štyri roky a najviac 30 rokov zabezpečený záloţným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, a to aj rozostavanej, ktorý je financovaný najmenej vo výške 90 % prostredníctvom vydávania a predaja hypotekárnych záloţných listov a hypotekárnou bankou podľa osobitného predpisu a ktorý poskytuje hypotekárna banka na tieto účely (Zákon o bankách č. 483/2001 Z. z., Dvanásta časť, § 67 aţ § 88):
a) nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti, b) výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb,
c) údrţbu tuzemských nehnuteľností alebo
d) splatenie poskytnutého úveru pouţitého na účely podľa písmena a) aţ c), ktorý je hypotekárnym úverom poskytnutým hypotekárnou bankou v konkurze,
e) splatenie poskytnutého úveru pouţitého na účely podľa písmena a) aţ c), ktorý nie je hypotekárnym úverom.
Hypotekárny úver je moţné poskytnúť najviac do výšky 70 % hodnoty zaloţenej nehnuteľnosti.
28
1.8.1 Subjekty hypotekárneho bankovníctva
Subjekty hypotekárneho bankovníctva sú (Horvátová, 2000, s. 221):
1. Peňaţné ústavy, ktorými môţu byť špeciálne hypotekárne banky, sporiteľne a univerzálne komerčné banky s licenciou na hypotekárne obchody.
2. Investor, ktorý ma dočasne voľné peňaţné prostriedky a je ochotný dlhodobo ich investovať do hypotekárnych záloţných listov, resp. komunálnych obligácií. Vo vzťahu k peňaţnému ústavu vystupuje ako veriteľ.
3. Príjemca hypotekárneho úveru, ktorý je vo vzťahu k peňaţnému ústavu dlţníkom a k investorovi spravidla nemá ţiadny vzťah.
Špecifickým faktom je, ţe pri hypotekárnom úvere sú záujmy komerčnej banky podriadené záujmom investorov. Napr. pri úpadku banky by boli pohľadávky investorov uspokojené prednostne, dokonca aj pred pohľadávkami štátu. To vyjadruje nespochybniteľnosť dôvery investorov do hypotekárnych záloţných listov. Najväčšie riziko teda v podstate nesie hlavne banka. Tieto riziká môţeme členiť na:
1. riziká banky ako veriteľa – najmä úverové riziko vo vzťahu k dlţníkovi,
2. riziká banky ako dlţníka – riziko neumiestnenia hypotekárnych záloţných listov a riziko predčasného splatenia hypotekárneho úveru,
3. riziko banky ako celku.
1.8.2 Rozdelenie hypotekárnych úverov
Hypotekárne úvery moţno diferencovať na základe viacerých hľadísk (Horvátová, 2000, s. 232):
1. Podľa dlţníka rozlišujeme hypotekárne úvery poskytované:
a. fyzickým osobám, b. právnickým osobám,
c. orgánom miestnych samospráv.
2. Podľa existencie nehnuteľnosti delíme hypotekárne úvery na:
a. existujúcu nehnuteľnosť, b. výstavbu novej nehnuteľnosti.
3. Podľa spôsobu refinancovania sa rozdeľujú hypotekárne úvery na:
a. klasický hypotekárny úver,
29
b. hypotekárny úver zaloţený na emisii hypotekárnych záloţných listov (komunálny úver – komunálne obligácie),
c. hypotekárny leasing – nepresahuje samotný typ hypotekárneho úveru.
Popíšeme si jednotlivé druhy refinancovania hypotekárneho úveru.
Klasický hypotekárny úver môţe poskytovať ktorýkoľvek peňaţný ústav a jeho podmienkou je zabezpečenie nehnuteľným majetkom dlţníka a pouţitie na stavebné účely.
Obr. 6: Schéma klasického hypotekárneho úveru
Zdroj: Horvátová, E., Bankovníctvo, Bratislava: SÚVAHA, 2000
Naproti predchádzajúcemu modelu, hypotekárny úver zaloţený na emisii hypotekárnych záloţných listov môţe poskytovať len banka s príslušným povolením (licenciou) a do tohto procesu vstupuje viacero subjektov. Hlavne sa mnoţina účastníkov rozšíri o veriteľa, ktorý poskytne svoje voľné zdroje banke oproti hypotekárnym záloţným listom. V praxi to teda funguje tak, ţe hypotekárna banka vystupuje ako sprostredkovateľ medzi tými, ktorí potrebujú prostriedky, teda ţiadateľmi o úver, a tými, ktorí sú ochotní investovať svoje dočasne voľné prostriedky do nákupu hypotekárnych záloţných listov.
Banka emituje hypotekárne záloţné listy na základe vzniku záloţného práva k nehnuteľnému majetku dlţníka. Prostriedky získané emisiou poskytuje vo forme hypotekárnych úverov ţiadateľom. po splatení úveru banka odkúpi hypotekárne záloţné listy späť (prípadne po uplynutí obdobia, na ktoré sa emitovali) a ich majiteľom vyplatí úrokový výnos (prípadne platí úrok podľa konkrétnej formy dlhopisu).
30
Obr. 7: Schéma hypotekárneho úveru zaloţeného na emisii hypotekárnych záloţných listov Zdroj: Horvátová, E., Bankovníctvo, Bratislava: SÚVAHA, 2000
Hypotekárny leasing nemení kvalitatívnu podstatu hypotekárneho úveru, je len alternatívou pokračovania toku prostriedkov z hypotekárnych úverov do leasingu pribúdaním rôznych subjektov, preto sa mu nebudeme bliţšie venovať.
1.8.3 Splácanie hypotekárneho úveru
Splátka hypotekárneho úveru sa skladá z 2 častí, a to z istiny a z úroku. Výška istiny, teda dlţnej čiastky závisí predovšetkým od dĺţky splatnosti úveru a na spôsobe jeho splácania. Výška splátky úroku závisí na úrokovej sadzbe, veľkosti doposiaľ nesplatenej istiny a na faktoroch, ktoré si popíšeme v nasledujúcej časti.
Hypotekárne úvery, ako úvery dlhodobé sa splácajú postupne, po celú dobu splatnosti hypotekárneho úveru, najčastejšie v mesačných splátkach (Pavelka, Opltová, 2003, s. 22). Výnimočne sú pouţívane aj metódy jednorázového splácania alebo kombinácie pravidelného postupného splácania so splácaním jednorázovým. Pri postupnom splácaní hypotekárneho úveru môţe ísť o splácanie formou:
1. klesajúcich splátok (degresívna metóda) – istina je po celú dobu nemenná, ale úrok vďaka tomu, ako sa zniţuje istina, klesá aj pri nemennej úrokovej sadzbe.
2. konštantných splátok (anuitná metóda) – celková výška splátky, za ostatných nemenných okolností, je po celú dobu splatnosti konštantná. Mení sa však pomer, medzi istinou a úrokom.
3. rastúcich splátok (progresívna metóda) – výška splátok postupne rastie. Tento spôsob je málo pouţívaný.
31
Ako pri úveroch všeobecne, tak aj v tomto prípade je cenou úveru úrok, preto hypotekárne úvery diferencujeme aj na základe úrokových podmienok, a to na hypotekárne úvery (Horvátová, 2000, s. 235):
1. s fixnou úrokovou sadzbou, 2. s variabilnou úrokovou sadzbou, 3. upraviteľné hypotekárne úvery.
Hypotekárne úvery s fixnou úrokovou sadzbou nedovoľujú banke kopírovať vývoj na kapitálovom a úverovom trhu, preto sú vhodné, ba priam si aţ vyţadujú stabilné ekonomické prostredie. Hypotéky s fixnou úrokovou sadzbou predstavujú najväčšie riziko v období očakávaného zvýšenia inflácie a zmien úrokových sadzieb, pretoţe banka je vţdy v pozícii veriteľa aj dlţníka. Banka nemá moţnosť pruţne kopírovať vývoj na kapitálovom a úverovom trhu. Ak rastú úrokové sadzby, banka stráca na tom, ţe má poskytnuté úvery s niţšou úrokovou sadzbou, ak úrokové sadzby klesajú, moţnosť straty súvisí s tým, ţe banka má vyššie náklady v súvislosti so skôr získanými zdrojmi.
Hypotekárne úvery s fixnou úrokovou sadzbou sa spájajú so zákazom predčasného splatenia úveru.
Zvláštnym druhom fixného úročenia je fixovanie úrokových podmienok na určitú dobu. Pri aktualizácii fixného úročenia na nové obdobie má dlţník právo rozhodnúť sa, či prijme podmienky, alebo splatí úver.
Naproti fixným úrokovým sadzbám, pri hypotekárnych úveroch s variabilnou úrokovou sadzbou prenáša banka riziko vývoja úrokovej sadzby na klienta. Variabilita odvodená buď od dohodnutej referenčnej sadzby, alebo sa upravuje na základe indexovej metódy v závislosti napríklad od vývoja inflácie. Táto forma nevylučuje moţnosť predčasného splatenia úveru. Ale hoci má klient pri hypotéke variabilnú úrokovú sadzbu, môţe ju banka prehodnocovať napríklad len raz za 3 alebo 6 mesiacov, takţe neodráţa aktuálnu situáciu a zmeny.
1.8.4 Zdroje na poskytovanie hypotekárnych úverov
Zdroje na poskytovanie hypotekárnych úverov získavajú banky predovšetkým emisiou hypotekárnych záloţných listov (hypotekárnych obligácií). Právne predpisy v jednotlivých štátoch umoţňujú aj iné formy záruky hypotekárnych úverov (napr.
32
refinancovanie prostredníctvom ich preplatenia naraz zo ţivotnej poistky fyzickej osoby, ich splácanie nadväzuje na výhodný spôsob sporenia a pod.). Rozhodujúce je však refinancovanie hypotekárnymi záloţnými listami. Hodnota hypotekárnej záruky musí pritom presahovať hodnotu záloţných listov. Zákony v jednotlivých krajinách určujú úverové limity, t. j. do výšky koľkých percent hodnoty hypotekárnych záruk môţu banky poskytnúť hypotekárne úvery. Podľa nášho zákona o dlhopisoch sa môţu záloţné listy emitovať maximálne do výšky 70 % trhovej hodnoty zaloţenej nehnuteľnosti.
33
2 Konkurenčná analýza a prieskum v oblasti hypotekárnych úverov
V nasledujúcej časti popíšeme vývoj hypotekárnych úverov v slovenskom bankovom sektore a porovnáme vybrané hypotekárne úvery dvoch zvolených konkurenčných komerčných bánk, aby sme poukázali na výhody a nevýhody daných produktov a aby sme mohli ľahšie identifikovať silné a slabé stránky takéhoto produktu.
Následne sa zistíme záujmy a potreby klientov bánk v ďalšom prieskume realizovanom priamo medzi obyvateľstvom.
2.1 Východiská hypotekárneho bankovníctva na Slovensku
V našich podmienkach vyplynula nutnosť zavedenia hypotekárnych úverov z viacerých príčin. Na jednej strane boli hlavne banky, ktoré mali snahu rozšíriť portfólio svojich ponúkaných produktov o nové, svojim charakterom veľmi špecifické produkty, teda hypotekárne úvery. Na strane druhej boli pretrvávajúce problémy s financovaním bývania a investovaním do výstavby nehnuteľností. Preto sa hľadal vhodný finančný produkt, ktorý by pomohol oţiviť aj bytovú výstavbu. Hypotekárne úvery sa javili ako zaujímavé riešenie.
Pre zavedenie hypotekárnych úverov sú však potrebnou podmienkou nie len vhodné makroekonomické podmienky, ale aj vytvorenie takej legislatívnej úpravy, ktorá by primerane zohľadňovala záujmy všetkých zúčastnených subjektov hypotekárnych vzťahov.
Čo sa týkalo makroekonomických podmienok, javili sa ako priaznivé. Prejavovala sa nízka likvidita na kapitálovom trhu a vysoké ceny zdrojov v dôsledku vysokých výnosov štátnych dlhopisov.
Čo sa týka legislatívnych podmienok, tak pojem hypotekárne bankovníctvo sa v Zákone o bankách objavil prvýkrát aţ v roku 1996. Rozhodujúcim momentom bolo zavedenie hypotekárneho bankovníctva do novely zákona č. 21/92 Z. z. o bankách v podobe zákona č. 58/96 Z. z., ktorá vstúpila do platnosti 1. 3. 1996. Touto novelou bolo komerčným bankám umoţnené vykonávať hypotekárne obchody. Prvou bankou, ktorá
34
získala licenciu na vykonávanie takýchto obchodov a teda aj moţnosť poskytovať hypotekárne úvery bola v roku 1997 Všeobecná úverová banka, a. s. Aktívne však začala s poskytovaním aţ v nasledujúcom roku. Od roku 1999 sa k nej pridala aj Slovenská sporiteľňa, a. s. Postupne sa počet bánk s povolením na vykonávanie hypotekárnych úverov menil, hlavne smerom hore.
Momentálne máme na Slovensku 8 takýchto bánk, ktoré disponujú bankovým povolením na vykonávanie hypotekárnych obchodov, ktoré udeľuje Národná banka Slovenska; za pomlčkou uvádzame dátum, od kedy im je udelené povolenie na hypotekárne obchody (http://www.nbs.sk/sk/dohlad-nad-financnym-trhom/dohlad-nad- bankovnictvom-a-ocp/zoznam-hypotekarnych-bank-hypotekarnych-spravcov-a-ich-
zastupcov):
a. Československá obchodná banka, a. s. – od 20. 11. 2007, b. Dexia banka Slovensko a. s. – od 5. 8. 2003,
c. OTP Banka Slovensko, a. s. – od 13. 8. 2002, d. Slovenská sporiteľňa, a. s. – od 31. 12. 1997, e. Tatra banka, a. s. – od 27. 1. 2000,
f. UniCredit Bank Slovakia, a. s. – od 16. 5. 2002, g. VOLKSBANK Slovensko, a. s. – od 29. 7. 2002, h. Všeobecná úverová banka, a. s. – od 3. 6. 1997.
Výraznou charakteristikou slovenského hypotekárneho bankovníctva bol fakt, ţe nevznikla ţiadna samostatná hypotekárna banka, ale všetky hypotekárne banky fungovali ako univerzálne komerčné banky, ktoré boli drţiteľom povolenia na vykonávanie hypotekárnych obchodov. Táto skutočnosť, najmä nepotrebnosť samostatného kapitálu na zaloţenie hypotekárnej banky, do značnej miery poznačuje charakter a spôsob vykonávania hypotekárnych obchodov.
2.2 Vývoj hypotekárnych úverov (v období od roku 2004 do roku 2009)
O hypotekárnych úveroch môţeme povedať, ţe od obdobia, kedy sa objavili na slovenskom trhu bankových produktov, zaznamenávajú neustály nárast. Aj preto sú nepopierateľne veľmi zaujímavou a atraktívnou témou. Ako uţ bolo spomenuté, hypotekárne úvery mali riešiť a stále riešia hlavne bytovú otázku a podporujú rozvoj
35
bytovej výstavby. Na Slovensku sú obidve tieto tematické oblasti veľmi aktuálne a aj z tohto hľadiska ich objem stále narastá. Nesmieme opomenúť ani to, ţe Slováci sú stále veľmi málo zadlţený národ, takţe priestor pre nárast objemu úverov tu bol a momentálne ešte stále je. Svedčí o tom aj vývoj, ktorý si popíšeme v nasledujúcich tabuľkách a grafoch.
A keďţe v tejto práci ide o porovnanie jednotlivých bánk, určite bude mať svoju dôleţitú úlohu aj porovnanie jednotlivých bánk v oblasti poskytovania hypotekárnych úverov (grafy XY – QZ) a tieţ porovnanie podielov nesplatených istín z poskytnutých hypotekárnych úverov (grafy AB – CD).
2.2.1 Vývoj v roku 2004
Keďţe rok 2004 je prvým v tomto porovnaní, uvedieme zopár faktov, ktoré budú vypovedať o vývoji v tomto roku v nadväznosti na roky predošlé.
V roku 2004 zaznamenal objem úverov oproti východisku roka nárast o 36,9 mld.
Sk (8,9 %), z čoho korunové úvery vzrástli o 17,9 mld. Sk (5,4 %) a úvery v cudzej mene o 19,0 mld. Sk (23,2 %). Úvery spolu tvorili objem 449,3 mld. Sk, z toho korunové úvery 348,6 mld. Sk a úvery v cudzej mene 100,7 mld. Sk.
Najvýznamnejšie ovplyvnil vývoj korunových úverov sektor obyvateľstva, v rámci ktorého sa úvery zvýšili o 31,6 mld. Sk (medziročný nárast o 37,2 %). Najdynamickejšie rástli spotrebiteľské úvery a úvery na bývanie o 24,2 mld. Sk (medziročný nárast o 31,1
%), pričom z uvedeného objemu najvyšší podiel – 14,3 mld. Sk – tvorili hypotekárne úvery (medziročný nárast o 57,6 %). Vyšší dopyt po tejto forme úveru sa prejavil hlavne v 2.
polovici roka. Výraznejšia orientácia bánk na sektor obyvateľstva sa prejavila aj v spotrebiteľských úveroch, ktoré v roku 2004 vzrástli pribliţne o 7 mld. Sk.
36
Graf 1: Celkový objem poskytnutých a čerpaných hypotekárnych úverov v roku 2004 Zdroj: vlastné spracovanie podľa www.nbs.sk
Ako môţeme sledovať v grafe 1, tak celkový objem poskytnutých hypotekárnych úverov rástol hlavne v druhej polovici roka, pričom prvá polovica roka nezaznamenala výrazný rast. O objeme čerpaných hypotekárnych úverov môţeme povedať, ţe si udrţiavali konštantný rast po celý rok 2004.
Graf 2: Podiel jednotlivých bánk na celkovej výške poskytnutých hypotekárnych úverov v decembri roku 2004; Zdroj: vlastné spracovanie podľa www.nbs.sk
37
Z grafu 2 vyplýva jasné postavenie troch najsilnejších hráčov na hypotekárnom trhu v roku 2004 – VUB, Tatrabanka, Slovenská sporiteľňa. Ako najsilnejšia sa javí práve VUB, ktorá prišla tento rok na trh s novinkou – Flexihypotékou, ktorá umoţňuje čerpať jednou úverovou zmluvou 100 %-nú hypotéku. Pre klienta to znamená, ţe si môţe zobrať takú výšku úveru, aká je cena nehnuteľnosti, ktorou za úver ručí. Klient má tieţ právo v priebehu trvania úveru urobiť bezplatne mimoriadne splátky vo výške 20 % istiny ročne.
V septembri roku 2004 prišla VUB s ďalšou novinkou – hypotekárnym certifikátom, ktorým banka klientovi garantuje poskytnutie Flexihypotéky so všetkými jej výhodami počas doby 4 mesiacov a to aj bez toho, aby mal klient vyhliadnutú nehnuteľnosť. Tieto produkty prezentovala masívnou reklamnou kampaňou.
2.2.2 Vývoj v roku 2005
V roku 2005 rástli spomedzi pohľadávok komerčných bánk najviac pohľadávky voči domácnostiam. Zvyšovanie absolútnych medziročných prírastkov úverov domácnostiam bolo v porovnaní s rokom 2004 sprevádzané rýchlejším rastom reálnych miezd, ako aj klesajúcim trendom úrokových sadzieb, ktorý sa v 1. polroku 2005 zastavil.
Z hľadiska úverovej štruktúry zaznamenali najväčší rast úvery na bývanie, domácnosti teda vyuţívali svoje prostriedky na dlhodobé investície.
Graf 3: Celkový objem poskytnutých a čerpaných HÚ v roku 2005; Zdroj: vl. spracovanie podľa www.nbs.sk
38
V roku 2005 môţeme sledovať (vid. graf 3) konštantný rast objemu poskytnutých a rovnako aj čerpaných hypotekárnych úverov bez výraznejšieho výkyvu, či zmeny.
Graf 4: Podiel jednotlivých bánk na celkovej výške poskytnutých hypotekárnych úverov v decembri roku 2005
Zdroj: vlastné spracovanie podľa www.nbs.sk
V grafe 4 stále pozorujeme silné postavenie troch komerčných bánk, tak ako v roku 2004, ale s oslabením pozície Slovenskej sporiteľne aj napriek tomu, ţe na trhu bola so zaujímavým produktom – ÚverPLUS na bývanie, ktorý spájal výhody hypotéky (dlhodobá splatnosť) a atraktívnu výšku úrokovej sadzby uţ od 4 % ročne. Pozícia Slovenskej sporiteľne sa oslabovala postupne v priebehu celého roka. Je však nutné povedať, ţe produkt ÚverPLUS na bývanie zaznamenal medziročne výrazný nárast, aj keď podiel Slovenskej sporiteľne na výške poskytnutých hypotekárnych úverov klesol.
VUB v roku 2005 zostala verná svojmu osvedčenému produktu – Flexihypotéke.
Tatrabanka taktieţ neprekvapila ničím špeciálnym a poskytovala v podstate štandardný hypotekárny produkt. Výhodou týchto bánk je hlavne ich rozsiahla zákaznícka základňa a v tom období na to nadväzujúci fakt, ţe pre poskytnutie hypotekárneho úveru musel mať ţiadateľ zriadený beţný účet v danej banke.
39 2.2.3 Vývoj v roku 2006
Podobne ako počas predchádzajúceho roka, aj v roku 2006 domácnosti vyuţívali úverové zdroje hlavne na dlhodobé investície. Z hľadiska účelovej štruktúry pohľadávok domácnostiam zaznamenali najvyšší medziročný prírastok – 38,0 mld. Sk – úvery na bývanie.
Graf 5: Celkový objem poskytnutých a čerpaných hypotekárnych úverov v roku 2006 Zdroj: vlastné spracovanie podľa www.nbs.sk
Vychádzajúc z grafu 5 môţeme tvrdiť, ţe rastúci trend celkového objemu poskytnutých hypotekárnych úverov vychádzajúci uţ z predošlých rokov nezaznamenal ţiadnu zmenu či spochybnenie a teda bol stále jedným z úverových produktov s najväčším medziročným rastom. O čerpaní hypotekárnych úverov môţeme povedať, ţe bolo priamo úmerné objemu poskytnutých hypotekárnych úverov.
40
Graf 6: Podiel jednotlivých bánk na celkovej výške poskytnutých hypotekárnych úverov v decembri roku 2006
Zdroj: vlastné spracovanie podľa www.nbs.sk
Z grafu 6 vyplýva, ţe prvenstvo VUB a Tatrabanky stále pretrváva a naproti tomu pozícia Slovenskej sporiteľne sa naďalej oslabuje. Ostatné banky, snáď s malou výnimkou OTP Banky, nepredstavujú silnú zloţku, ktorá by vzbudzovala väčší záujem. Naopak, za spomenutie stojí Tatrabanka, čo vidíme v medziročnom porovnaní grafov. Tatrabanka uzavrela v roku 2006 viac ako 4700 zmlúv o hypotekárnom úvere v celkovom objeme takmer 8,8 mld. Sk. V medziročnom porovnaní to predstavovalo nárast o viac ako 65 % a tak sa Tatrabanka stala dvojkou na trhu.
2.2.4 Vývoj v roku 2007
V roku 2007 pokračoval silný dopyt obyvateľstva a rovnako aj podnikov po úveroch. Obyvateľstvo malo záujem najmä o úvery zabezpečené nehnuteľnosťami. Za vysokým dopytom obyvateľstva bol najmä pozitívny ekonomický vývoj a rast na trhu nehnuteľností. V sektore obyvateľstva v porovnaní s prvým polrokom 2007 nedošlo k výrazným zmenám v úverových štandardoch. Vybrané banky zmierňovali štandardy na účelové úvery zabezpečené nehnuteľnosťami. Dôvodom bola najmä konkurencia zo strany ostatných bánk a rastové trendy na trhu nehnuteľností.
41
Graf 7: Celkový objem poskytnutých a čerpaných hypotekárnych úverov v roku 2007 Zdroj: vlastné spracovanie podľa www.nbs.sk
Dynamický trend vývoja celkového objemu poskytnutých a rovnako aj čerpaných hypoték je neohrozený (vid. graf 7) a navyše podporovaný takým špecifikom ako je zniţovanie štandardov vybraných bánk. Ekonomika celkovo sa vyvíja priaznivým smerom, banky sú ochotné poţičiavať viac, cítia menšie riziko.
Graf 8: Podiel jednotlivých bánk na celkovej výške poskytnutých hypotekárnych úverov v decembri roku 2007, Zdroj: vlastné spracovanie podľa www.nbs.sk
42
V nadväznosti na graf 8 môţeme povedať, ţe Tatrabanka v roku 2007 išla neochvejne ďalej za prvenstvom v objeme poskytnutých hypotekárnych úverov a dostala sa tak aj pred dlhoročnú jednotku – VUB. Tatrabanka začala od 1. januára 2007, ako jedna z prvých bánk, ponúkať hypotekárne úvery so štátnym príspevkom pre mladých. O 2,5%
niţšiu úrokovú sadzbu tak mohli získať klienti, ktorí spĺňajú podmienky stanovené v novele zákona o bankách. Ako uţ bolo spomenuté, druhú pozíciu medzi komerčnými bankami obsadila VUB a za ňou sa na tretie miesto dostala OTP Banka, ktorá týmto predstihla Slovenskú sporiteľňu. Zvyšné banky predstavujú pribliţne rovnaký a málo významný podiel, keďţe medzi uvedené štyri banky sa rozdeľujú aţ viac ako tri štvrtiny celkového objemu poskytnutých hypotekárnych úverov v roku 2007.
2.2.5 Vývoj v roku 2008
Tento rok bol hlavne v svojom závere poznačený hypotekárnou krízou, ktorej korene nachádzame v USA. Aj keď prvotné predpoklady hovorili, ţe sa nás nemôţe výraznejšie dotknúť, opak bol pravdou. Na dopyt po úveroch na nehnuteľnosti negatívne vplývali aj celkové vyhliadky trhu s nehnuteľnosťami. Napriek tomuto trendu však naďalej pokračoval rast úverov obyvateľstvu. Charakteristickým pre toto obdobie začal byť opačný trend ako v minulom období, a to v oblasti štandardov. Zmierňovanie štandardov sa zastavilo. Väčšina bánk pristúpila k sprísňovaniu štandardov v oblasti úverov na nehnuteľnosti (aţ 91 % bánk uvádza sprísnenie štandardov). V porovnaní s druhého polroku roku 2008 s prvým polrokom, na sprísnenie úverových štandardov omnoho výraznejšie vplývali najmä vyhliadky trhu s nehnuteľnosťami na bývanie a očakávania týkajúce sa všeobecnej hospodárskej aktivity. Pri úveroch obyvateľstvu sa sprísnenie štandardov odrazilo aj v konkrétnych podmienkach posudzovania úverov. Pri úveroch na nehnuteľnosti k sprísneniu došlo predovšetkým pri určovaní pomeru úveru k hodnote zabezpečenia a poţadovanom zabezpečení. Marţe bánk sa zvýšili pri priemerných aj rizikovejších úveroch.
43
Graf 9: Zmeny v konkrétnych podmienkach poskytovania úverov obyvateľstvu – úvery na nehnuteľnosti – rok 2008
Zdroj: vlastné spracovanie podľa www.nbs.sk
Nepriaznivá situácia a negatívne očakávania na trhu s nehnuteľnosťami sa prejavili na dopytovej stránke trhu úverov na nenuteľnosti poskytnutých obyvateľstvu. Jednoznačne rastúci trend prevládajúci v minulých obdobiach bol v 2. polroku 2008 zastavený pomerne výrazným poklesom dopytu. Najsilnejší vplyv na pokles dopytu po úveroch na nehnuteľnosti mali vyhliadky trhu s nehnuteľnosťami na bývanie, pokles spotrebiteľskej dôvery a spotrebné výdavky nesúvisiace s bývaním. Ďalším aspektom, ktorý je podstatné spomenúť pri genéze faktov týkajúcich sa vývoja úverov na bývanie v roku 2008 je to, ţe úročenie týchto úverov sa zvyšovalo, a to takmer počas celého roka.
