VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE FAKULTA FINANANCÍ A ÚČETNICTVÍ
Hlavná špecializácia: Finance
Oceňovanie nehnuteľností ako zástavy hypotečného úveru.
Vypracoval: Jozef Ondis
Vedúci diplomovej práce: Ing. Jan Jurečka, CSc.
Prehlásenie:
Prehlasujem, že som diplomovú prácu „Oceňovanie nehnuteľností ako zástavy hypotečného úveru“ vypracoval samostatne a všetky citácie som v texte riadne vyznačil. Použitú literatúru a podkladové materiály uvádzam v priloženom zozname literatúry.
V Prahe dňa 12.apríla 2007 ...
Jozef Ondis
Poďakovanie:
Chcel by som touto cestou poďakovať vedúcemu mojej diplomovej práce Ing. Janovi Jurečkovi, CSc. za odborné vedenie, podnetné pripomienky a cenné rady. Za odborné konzultácie ďakujem pánovi Ing. Pavlovi Novákovi, vedúcemu útvaru cenových a technických posudkov v spoločnosti Wuestenrot Hypoteční banka. Ďalej by som chcel poďakovať pánovi Ing. Vladimírovi Klimešovi, CSc. za inšpiratívne podnety, ktoré mi pomohli pri vypracovaní tejto diplomovej práce.
Úvod ...2
1 Hypotečné financovanie v ČR ...4
1.1 Definícia hypotečného úveru ...4
1.2 Historický vývoj hypotečného financovania v ČR ...5
1.3 Aktuálny stav hypotečného financovania v Českej republike ...5
1.4 Budúcnosť hypotečného financovania...7
2 Oceňovanie nehnuteľností ...8
2.1 Vymedzenie nehnuteľnosti ...8
2.2 Kataster nehnuteľností ...9
2.2.1 Výpis z katastra nehnuteľností...10
2.3 Cena a hodnota...11
2.3.1 Výstup oceňovacieho procesu vo vzťahu k účelu ocenenia ...13
2.4 Trh s nehnuteľnosťami a jeho špecifiká...15
2.4.1 Špekulačná bublina na trhu nehnuteľností...16
3 Oceňovanie nehnuteľností ako zástavy hypotečného úveru...17
3.1 Nehnuteľnosť ako predmet zástavy ...17
3.2 Základné prístupy k tržnému oceneniu ...19
3.2.1 Prístup na báze porovnania ...19
3.2.2 Výnosový prístup...20
3.2.2.1 Stanovenie kapitalizačnej miery pre výnosové ocenenie. ...23
3.2.3 Prístup na báze nákladov. ...26
3.2.4 Zhodnotenie prístupov ...27
3.3 Cena obvyklá ( tržná )...28
3.3.1 Faktory majúce vplyv na cenu obvyklú...30
3.4 Zástavná hodnota ...31
3.4.1 Špecifiká stanovenia zástavnej hodnoty ...32
3.5 Porovnávacie (komparatívne) metódy. ...34
3.5.1 Porovnávanie nehnuteľností ako celku ...35
3.5.2 Porovnanie na základe neupravenej jednotkovej ceny ...39
3.5.3 Porovnanie na základe upravenej jednotkovej ceny ...41
3.5.4 Porovnanie na základe štandardnej jednotkovej tržnej ceny ...54
3.5.5 Reziduálne metódy stanovenia ceny obvyklej...62
3.5.6 Zhodnotenie metód ...63
4 Technické aspekty oceňovania nehnuteľností ...65
4.1 Životnosť stavieb ...65
4.2 Opotrebenie stavieb ...66
4.2.1 Ocenenie rozostavanej budovy, resp. bytovej jednotky...68
4.2.2 Ocenenie budovy v prípade rekonštrukcie...69
Úvod
Hypotečné financovanie prežíva v posledných rokoch nevídaný boom. Netýka sa to len rastu objemu poskytnutých finančných prostriedkov. V rámci konkurenčného boja medzi bankami došlo k vzniku nových produktov, ktoré oproti minulosti umožňujú prefinancovať stále väčšiu časť kúpnej ceny nehnuteľnosti. Zatiaľ čo v počiatkoch hypotečného financovania boli banky ochotné poskytovať úvery maximálne do úrovne 70% hodnoty zástavy, v súčasnosti sú už samozrejmosťou tzv. 100%-né hypotéky, kedy banka poskytuje finančné prostriedky na úhradu plnej kúpnej ceny nehnuteľnosti.
V tejto súvislosti stále výraznejšie vystupujú do popredia otázky súvisiace so zaistením hypotečných úverov. Stanovenie čo možno najpresnejšej hodnoty nehnuteľnosti sa stalo kľúčovým z hľadiska rizika, ktoré banka v súvislosti s poskytnutím hypotečného úveru podstupuje.
Vo svojej diplomovej práci sa budem zaoberať problematikou stanovovania hodnoty nehnuteľností pre účely poskytovania hypotečných úverov. Riziká súvisiace s týmto procesom sú podľa môjho názoru kľúčové pre úspešné fungovanie každého hypotečného ústavu.
Účelom tejto práce je otestovať niektoré teoretické postupy a metódy a posúdiť možnosť ich využitia v oceňovacej praxi. Vzhľadom na to, že téma diplomovej práce súvisí s so zaistením hypotečného úveru, venujem úvodnú kapitolu stručnému prehľadu hypotečného financovania v rámci ČR, jeho vývoju a aktuálnej situácii na trhu. Druhá kapitola bude venovaná oceňovaniu nehnuteľností obecne. Dôjde v nej k vymedzeniu základných pojmov ktoré sa budú prelínať celým ďalším textom – nehnuteľnosť, kataster, definujeme si rozdiel medzi cenou a hodnotou, budeme sa zaoberať rôznymi druhmi výstupov oceňovacieho procesu. V jej závere sa zameriam na špecifiká trhu nehnuteľností a jeho potenciálnymi nebezpečenstvami. Tretia kapitola bude najobsiahlejšia. Bude sa venovať oceneniu špeciálne z pohľadu hypotečných bánk. Definujeme si niektoré významné pojmy ako napríklad cena obvyklá či zástavná hodnota. Ťažiskom bude prezentácia jednotlivých prístupov a metód spolu s ich praktickou aplikáciou a vyhodnotením. Štvrtá kapitola bude
zameraná na niektoré technické aspekty oceňovania nehnuteľností ktoré priamo nesúvisia s oceňovacím procesom ale majú na neho významný vplyv.
Ambíciou tejto práce je stať sa akýmsi návodom či pomocníkom prípadným záujemcom o danú problematiku v začiatkoch ich oceňovacej praxe. Budem sa snažiť zahrnúť v nej svoje postrehy a poukázať na najčastejšie chyby, ktorých sa dopúšťajú odhadcovia u tržného ocenenia nehnuteľností.
1 Hypotečné financovanie v ČR
1.1 Definícia hypotečného úveru
Hypotečný úver je všade vo svete chápaný ako úver poskytovaný za účelom investície do nehnuteľnosti, ktorého splatenie je zaistené zástavným právom k nehnuteľnosti.
Táto charakteristika u nás platila do roku 2004 dokedy bola príslušná právna úprava zakotvená v zákone č. 530/1990 Sb. o dlhopisoch, ktorý definoval hypotečný úver ako1: „úver, ktorý je poskytnutý na investície do nehnuteľností na území ČR, alebo na jej výstavbu či zaobstaranie a ktorého splatenie je zaistené zástavným právom k tejto aj rozostavanej alebo inej nehnuteľnosti na území ČR“.
Nový zákon o dlhopisoch, zákon č. 190/2004 Sb. , ktorý vstúpil do platnosti v deň vstupu ČR do EU definuje hypotečný úver takto2:
„Hypotečný úver je úver, ktorého splatenie vrátane príslušenstva je zaistené zástavným právom k nehnuteľnosti, aj rozostavanej. Úver sa považuje za hypotečný dňom vzniku právnych účinkov zástavného práva. K účelom krytia hypotečných zástavných listov je možné pohľadávku z hypotečného úveru alebo jej časť použiť až v deň, keď sa emitent hypotečných zástavných listov o právnych účinkoch vzniku zástavného práva k nehnuteľnosti dozvie“.
Zásadný rozdiel oproti pôvodnej právnej úprave spočíva v tom, že v minulosti teda bolo možné poskytovať hypotečné úvery len na investície do nehnuteľností, na ich výstavbu či obstaranie. V súčasnosti už táto podmienka zákonom daná nie je a hypotečné úvery sú vlastne všetky úvery zaistené nehnuteľnosťou.
1 § 14 odstavec 2 zákona č. 530/1990 Sb.
2 § 28 zákona č. 190/2004 Sb.
1.2 Historický vývoj hypotečného financovania v ČR
Tradícia českého hypotečného bankovníctva sa započala v roku 1865, kedy bola založená Hypotečná banka Kráľovstva českého pre získanie úveru na zástavu domového a pozemkového majetku.
Medzi dvoma svetovými vojnami bolo hypotečné bankovníctvo koncipované po vzore nemeckých a rakúskych zemských bánk, ktoré fungovali ako verejnoprávne ústavy a podliehali dozoru zemských správnych orgánov. Hypotečný úver bol zaistený nehnuteľnosťou s vyznačením zástavy v pozemkových knihách. Oproti súčasnosti najväčší rozdiel spočíval v ručení. Dlžník totižto ručil za splatenie hypotečného úveru nielen zástavou nehnuteľnosti, ale i celým svojím majetkom. Nominálna hodnota vydávaných dlhopisov nesmela presiahnuť 60% ceny zastavenej nehnuteľnosti.
Vývoj českého hypotečného bankovníctva bol zastavený nemeckou okupáciou a bol potom na viac ako 50 rokov prerušený. K jeho opätovnej obnove došlo až po roku 1990 zákonom č. 530/1990 Sb., o dlhopisoch. V danom roku získala Československá obchodná banka a.s. podľa tohto zákona ako prvá licenciu na vydávanie hypotečných zástavných listov. V tej dobe však ešte neboli splnené všetky predpoklady pre poskytovanie hypotečných úverov. To sa týkalo najmä právnej úpravy zástavneho práva a jeho realizácie. K faktickému poskytovaniu hypotečných úverov teda došlo až neskôr.
1.3 Aktuálny stav hypotečného financovania v Českej republike
Hypotečné financovanie v Českej republike zažíva mimoriadne úspešné obdobie.
Významným impulzom pre rozvoj hypotečného trhu bol výrazný pokles úrokových sadzieb v českej ekonomike. Ku koncu roka 2005 bolo u niektorých bánk dokonca možné získať hypotečný úver s jednoročnou fixáciou a úrokom nepresahujúcim 3 % p.a. V súčasnosti už opäť dochádza k postupnému nárastu úrokových sadzieb v dôsledku zvýšenia kľúčových úrokových sadzieb centrálnou bankou. Napriek tomu sa to stále na dopyte po hypotekárnych úveroch nijako negatívne neprejavilo.
Priemerné úrokové sadzby hypotečných úverov
Zdroj: www.fincentrum.cz
Hypotečné úvery sú v Českej republike poskytované od roku 1996. Zatiaľ čo v roku 1996 bolo fyzickým osobám poskytnutých približne 5000 hypotečných úverov, v roku 2006 ich už bolo vyše 67 tisíc. Objem hypotečných úverov na bývanie vzrástol za rovnaké obdobie zo 4,5 mld. Kč na viac než 320 mld. Kč. Tento vývoj zobrazuje nasledujúci graf.
Hypotečné úvery - fyzické osoby
0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Objem (mil.Kč)
Zdroj: Ministerstvo pre miestny rozvoj ČR
Na konci roku 2004 presahovala priemerná výška hypotéky 1,6 mil. Kč. Najčastejšie bol požadovaný úver so splatnosťou 15 až 20 rokov a s fixáciu úrokovej sadzby na obdobie 5 rokov.
1.4 Budúcnosť hypotečného financovania
Je možné predpokladať, že český trh hypotečných úverov bude pokračovať v expanzii, hlavne v dôsledku priaznivých makroekonomických podmienok (rast HDP a reálnych miezd).
Nárast záujmu o nové nehnuteľnosti a ich financovanie prostredníctvom hypotečných úverov súvisí tiež s pripravovaným zvýšením DPH na stavebné práce s účinnosťou od roku 2008. V súčasnej dobe je u stavebných prací spojených s bývaním uplatňovaná znížená sadzba DPH. Od roku 2008 by však toto zvýhodnenie malo prestať platiť, vzhľadom na to, že uplynie prechodné obdobie vyjednané za týmto účelom s Európskou úniou. Tomuto sa ale s najväčšou pravdepodobnosťou podarí vyhnúť a to zmenou definície sociálneho bývania na ktoré sa vzťahuje znížená sadzba. Podľa posledných návrhov by do kategórie sociálneho bývania mali spadať byty s výmerou podlahovej plochy do 120 m2 s domy s výmerou do 350 m2.
K miernemu poklesu záujmu by naopak mohlo dôjsť v súvislosti s pripravovanou dereguláciou nájomného a následným rozšírením ponuky najmä bytových objektov.
2 Oceňovanie nehnuteľností
Vzhľadom na to, že nehnuteľnosti ako také sú ťažiskovou témou tejto diplomovej práce, pre lepšie pochopenie výkladu bude vhodné definovať si niektoré základné pojmy súvisiace s danou problematikou.
2.1 Vymedzenie nehnuteľnosti
Definíciu nehnuteľnosti obsahuje občiansky zákonník3. Vec nehnuteľná je definovaná v ust. §119 nasledovne: „Nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.“
Pozemok je definovaný v §27 zákona o katastri4. Pozemok je tam charakterizovaný ako: „časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územia správnej jednotky alebo hranicou katastrálneho územia, hranicou vlastníckou, hranicou držby, hranicou druhu pozemku, popr. rozhraním spôsobu využitia pozemku.“
V praxi sa často môžeme stretnúť s označením parcela. Parcelou sa rozumie:
„pozemok, ktorý je geometricky a polohovo určený, zobrazený v katastrálnej mape a označený parcelným číslom.“ Stavebnou parcelou je pozemok evidovaný v druhu pozemku zastavaná plocha a nádvorie. Pozemkovou parcelou je pozemok, ktorý nie je stavebnou parcelou.
Stavba už v právnych predpisoch nie je definovaná tak jednoznačne. Existujú dve pojatia z pohľadu občianskoprávnych a stavebneprávnych predpisov. Jednoduchú a zrozumiteľnú definíciu ponúka D. Dušek5. „Stavbu definuje ako rozostavaný alebo dokončený objekt pevne spojený so zemou (pevným základom).“
Okrem už uvedených dvoch základných typov nehnuteľností sa v praxi môžeme stretnúť s bytovými a nebytovými jednotkami, ktorých existencia je definovaná
3 zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.
4 zákon č. 344/1992 Sb., o katastri
5 Dušek D.: Základy oceňování nemovitostí, Oeconomica Praha 2004
v zákone o vlastníctve bytov. Tieto jednotky vznikajú najčastejšie prehlásením vlastníka resp. na základe zmluvy o výstavbe a ich vlastník je zároveň spoluvlastníkom na spoločných častiach budovy a pozemku na ktorom sa budova nachádza. Veľkosť tohto podielu sa odvíja od veľkosti podlahovej plochy jednotky a je vyznačená v liste vlastníctva.
2.2 Kataster nehnuteľností
Nehnuteľnosti a právne vzťahy sú definované v katastri nehnuteľností, ktorý bol zriadený katastrálnym zákonom č. 344/1992 Sb. Jedná sa o súbor informácií, zahrňujúci súpis a popis nehnuteľností jednak čo sa týka ich geometrického a polohového určenia, a tiež evidencie vlastníckych a iných vecných práv a právnych vzťahov. Zápis do katastru sa riadi podľa zákona č. 265/1992 Sb.
Súčasná právna úprava vychádza z konštitutívneho princípu. Znamená to, že práva k nehnuteľnostiam nevznikajú uzavretím samotných zmlúv medzi jednotlivými účastníkmi, ale až právoplatným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu do katastru nehnuteľností. Počas konania o vklade je katastrálny úrad povinný vyznačiť v evidencii pre príslušnú nehnuteľnosť tzv. plombu, ktorej úlohou je upozorniť verejnosť, že právne vzťahy sú tu dotknuté prebiehajúcim konaním o zmene vlastníka či iných práv.
Pre zaistenie hypotečného úveru sú prípustné iba nehnuteľnosti s vyjasnenými vlastníckymi vzťahmi. Nehnuteľnosti, ktoré nemajú vyjasnené vlastnícke vzťahy ( nevyjasnené vlastnícke vzťahy sú na výpise z katastru nehnuteľností označené hviezdičkou u parcelného čísla ) alebo ak sú práva k nehnuteľnosti dotknuté zmenou ( P = plomba u príslušnej nehnuteľnosti na výpise z katastra nehnuteľností ) sú ako zaistenie neprípustné. Výnimku tvorí návrh na vklad zástavného práva v prospech banky alebo návrhu na vklad vlastníckeho práva v prospech klienta – žiadateľa o hypotečný úver ( prípad, keď žiadateľ o úver ručí kupovanou nehnuteľnosťou ).
Kataster je verejný a každý má právo do neho za prítomnosti pracovníka katastrálneho úradu nahliadať a obstarávať si pre vlastnú potrebu opisy, výpisy alebo náčrty (bezplatne). Za úhradu je možné získať verejné listiny6:
• výpis z katastru nehnuteľností
• kópiu katastrálnej mapy
V súčasnosti je už zriadený aj diaľkový prístup do katastru nehnuteľností prostredníctvom internetu. Na internetovej stránke http://nahlizenidokn.cuzk.cz je možné získať základné informácie o parcelách a budovách vedených v katastri nehnuteľností a taktiež o prebiehajúcich konaniach.
2.2.1 Výpis z katastra nehnuteľností
Evidencia v katastri nehnuteľností prebieha na tzv. listoch vlastníctva. List vlastníctva je jeden z najvýznamnejších dokumentov pri jednaní o hypotečnom úvere. Okrem samotnej existencie nehnuteľnosti preukazuje aj to kto je ich vlastníkom, ako ju získal posledný nadobúdateľ, aké sú s nehnuteľnosťou spojené práva prípadne záväzky a pod. Vzhľadom na jeho význam ako zdroja informácií pre ocenenie bude vhodné ak sa oboznámime s jeho členením:
Lokalizačné údaje o nehnuteľnostiach (názov a kód okresu, obce katastrálneho územia, číslo listu vlastníctva)
Časť A: Vlastník, iný oprávnený – obsahuje meno resp. názov a adresu trvalého bydliska resp. sídla vlastníka prípadne spoluvlastníkov s spolu s rodným číslom resp.
IČO (identifikačné číslo organizácie) a spoluvlastnícke podiely.
Časť B: Nehnuteľnosti – v tejto časti sú uvedené parcely vo vlastníctve vlastníkov podľa časti A pomocou ich čísel, výmery v m2, druhu pozemku, spôsobu jeho využitia a spôsobu ochrany, ďalej budovy identifikované pomocou časti obce, bytové resp.
nebytové priestory pomocou č.p., čísla jednotky, spôsobu využitia a ochrany, podielu na spoločných častiach domu a pozemku a parcelných čísel pozemkov.
6 Okrem týchto dvoch základných výstupov je možné získať informácie o parcelách v katastri nehnuteľností, o parcelách evidovaných zjednodušeným spôsobom, o budovách bytoch a nebytových priestoroch, prehľad vlastníctva, priebeh konania a iné.
V prípade podielového vlastníctva je u každého z vlastníkov uvedený údaj o výške jeho spoluvlastníckeho podielu. V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa používa skratka SJM – společné jmění manželů.
Časť B1: Iné práva – tu sa zapisujú vecné práva (najčastejšie vecné bremená) v prospech vlastníka nehnuteľnosti ( môže ísť napríklad o právo cesty alebo chôdze viažuce sa k susediacemu pozemku a pod.).
Časť C: Obmedzenie vlastníckeho práva – v tejto časti sú zaznamenané obmedzenia vlastníckeho práva inými vecnými právami. Tieto môžu nadobúdať formy:
• vecného bremena
• zástavného práva
• predkupného práva
Časť D: Iné zápisy – sem sa zapisujú údaje informatívneho charakteru. Najčastejšie ide o odkaz na číslo listu vlastníctva, na ktorom je zapísaný pozemok pod budovou v prípade, ak tá je postavená na cudzom pozemku.
Časť E: Nadobúdacie tituly a iné podklady k zápisu, kde sa uvádzajú listiny na základe ktorých prebehol zápis do katastra nehnuteľností spolu s ich identifikáciou.
Základnými nadobúdacími titulmi sú kúpna zmluva, darovacia zmluva, kolaudačné rozhodnutie v prípade novostavby, rozhodnutie súdu o vysporiadaní dedičstva a pod.
Časť F: Vzťah bonitovaných pôdne ekologických jednotiek (BPEJ) k parcelám – u poľnohospodárskych pozemkov.
2.3 Cena a hodnota
Oceňovanie nehnuteľností je proces, pri na základe ktorého je k danej nemovitosti priradzovaný určitý peňažný ekvivalent. Pritom je nevyhnutné rozlišovať pojmy cena a hodnota.
Cena je pojem používaný pre požadovanú, ponúkanú alebo skutočne zaplatenú čiastku za určitú nehnuteľnosť. Ide o konkrétne číslo. Táto čiastka môže ale nemusí mať vzťah k hodnote, ktorú danej veci prisudzujú iné osoby.
Hodnota nie je skutočne zaplatenou, požadovanou alebo ponúkanou cenou. Na hodnotu môžeme nazerať zo subjektívneho alebo objektívneho hľadiska. Zo subjektívneho pohľadu vyjadruje hodnota úžitok, prospech vlastníka v našom prípade nehnuteľnosti ku ktorej sa odhad hodnoty prevádza. V tomto zmysle ju môžeme stotožniť s úžitkovou hodnotou, ktorú má nehnuteľnosť pre jej vlastníka. Hodnota v objektívnom zmysle spočíva v možnosti vymeniť vec, v našom prípade nehnuteľnosť, za inú.
Nasledujúca schéma graficky znázorňuje vzťah medzi cenou a hodnotou. Hodnota nehnuteľnosti spočíva v tom, aký úžitok danému predmetu prisudzuje predávajúci a kupujúci. Jej mantinely teda predstavuje najnižšia cena, za ktorú je predávajúci ochotný predať a najvyššia cena, ktorú je kupujúci ešte ochotný zaplatiť. Výsledná cena sa potom pohybuje v tomto rozmedzí, ale nemusí nevyhnutne znamenať priemer.
Jej výška závisí najmä od vyjednávacích schopností zúčastnených strán, resp. od časovej tiesne predávajúceho alebo kupujúceho.
Pre úplnosť je ešte treba dodať, že v praxi dochádza často k prelínaniu oboch pojmov.
Ako príklad môže poslúžiť právna terminológia, ktorá pracuje s pojmom „cena obvyklá“. Na základe vyššie uvedeného by pre „oceňovanie“ bolo presnejšie použiť termín „ohodnocovanie“. Rozlíšenie pojmov cena a hodnota je teda viac menej teoretické a slúži pre lepšie pochopenie problému ale v realite už k takejto striktnej diferenciácii nedochádza.
2.3.1 Výstup oceňovacieho procesu vo vzťahu k účelu ocenenia
Využitím rôznych oceňovacích prístupov môže byť stanovenie celej rady hodnôt, pričom každá z nich môže byť vyjadrená iným číslom. Konkrétny výsledok závisí nielen od postupu pri ocenení, ale najmä od účelu, ktorému má slúžiť. Pri ocenení je preto potrebné vždy definovať, aká hodnota je zisťovaná.
Účtovná hodnota
Vzhľadom k tomu, že ocenenie nehnuteľností v účtovníctve je spravidla založené na princípe historických cien, ktoré už v dobe ocenenia nemusia zodpovedať skutočnej hodnote nehnuteľnosti v súvislosti s vývojom trhu je účtovné ocenenie nehnuteľnosti pre potreby ocenenia v súvislosti s poskytnutím hypotečného úveru nevhodné.
Administratívna cena
Cena zistená podľa cenového predpisu, v súčasnej dobe podľa zákona o oceňovaní majetku7 a sprievodnej vyhlášky.8 Postup ocenenia je značne schematický a neumožňuje individuálny prístup k jednotlivým nehnuteľnostiam. V súčasnosti sa využíva hlavne pre účely stanovenia dane z prevodu nehnuteľností.
Obstarávacia cena (cena historická)
Predstavuje kúpnu cenu (resp. stavebné náklady v prípade výstavby) bez odpočtu opotrebenia. Využitie má hlavne v účtovnej evidencii. Je definovaná v zákone o účtovníctve9 ako „cena, za ktorú bol majetok obstaraný a náklady s jeho obstaraním súvisiace“.
Reprodukčná cena
Cena (vecná hodnota), za ktorú by bolo možné rovnakú alebo porovnateľnú nehnuteľnosť získať v dobe ocenenia bez odpočtu opotrebenia. Je možné ju stanoviť na základe podrobného položkového rozpočtu, čo je ale veľmi prácne, pomocou agregovaných položiek, alebo najjednoduchšie pomocou technicko-hospodárskych
7 Zákon č. 151/1997 Sb.
ukazovateľov (THU) – jednotkových cien za 1 m3 obstavaného priestoru, 1 m2 zastavanej plochy a podobne.
Vecná hodnota (substančná hodnota, časová cena)
Je to reprodukčná cena veci znížená o opotrebenie odpovedajúce veku a intenzite používania, eventuálne znížená o náklady na opravu vážnych závad, ktoré znemožňujú okamžité používanie veci.
V zákone o účtovníctve je definovaná ako „cena, za ktorú by bol majetok kúpený v dobe, kedy sa o ňom účtuje“.
V zákone o oceňovaní10 je obdobou tejto ceny tzv. „cena zistená nákladovým spôsobom“
Výnosová hodnota
Hlavným predpokladom použitia výnosovej hodnoty je schopnosť danej nehnuteľnosti prinášať príjmy plynúce z prenájmu nehnuteľnosti.
Technicky predstavuje súčet diskontovaných budúcich príjmov z nehnuteľnosti. Pri výpočte čistého zisku je potrebné od ročného nájmu odpočítať náklady súvisiace s nehnuteľnosťou. Ide o daň z nehnuteľnosti, poistné, priemerné náklady na údržbu a správu, zohľadniť opotrebenie ( najlepšie pomocou metódy kapitalizovanej amortizácie) a predpokladané straty na nájomnom. Do nákladov sa na druhej strane nezapočítavajú napr. náklady na telekomunikačné služby, vrátnika a pod.
Cena obvyklá
Vzhľadom na jej význam pre ocenenie nehnuteľnosti v súvislosti s poskytnutím hypotečného úveru jej je venovaná samostatná kapitola.
9 Zákon č. 563/1991 Sb.
10 zákon č. 151/1997 Sb
2.4 Trh s nehnuteľnosťami a jeho špecifiká
Trh s nehnuteľnosťami sa riadi rovnakými princípmi ako akýkoľvek iný trh.
Vyznačuje sa však množstvom špecifických vlastností, ktorými sa odlišuje od bežného trhu tovarov a služieb. Ako na iných trhoch aj na tomto sa stretáva ponuka a dopyt avšak v prípade nehnuteľností sa jedná o tovar, ktorý je značne heterogénny. Istú dávku homogenity vykazujú niektoré segmenty nehnuteľností vo väčších mestách avšak vo väčšine prípadov sa nehnuteľnosti vyznačujú vysokým stupňom diferenciácie nielen čo sa týka stavebne technických vlastností, ale aj ich polohy.
Ďalšou odlišnosťou oproti bežnému trhu je, že sa jedná o trh značne nedokonalý.
Zatiaľ čo na bežnom trhu pôsobí vysoký počet predávajúcich a kupujúcich, u nehnuteľností je počet účastníkov významne menší. To poskytuje väčší priestor pre pohyb cien. Vzhľadom na to, že ceny sú na tomto trhu relatívne vysoké, aj malá percentuálna zmena môže znamenať pomerne veľkú zmenu vo vyjadrení absolútnom.
Táto skutočnosť spôsobuje zvýšený záujem špekulatívneho dopytu. Prítomnosť špekulatívneho dopytu môže spôsobiť odchýlenie trhu od rovnováhy, čo môže postupne spôsobiť až vznik cenovej bubliny.
Cenová bublina vzniká v prípade ak dlhodobému rastu cien účastníci trhu prispôsobia svoje očakávania a predpokladajúc zachovanie trendu sú ochotný nakupovať za ceny, ktoré nemajú opodstatnenie. Ceny týmto spôsobom rastú do neúmerných výšok a v momente, keď si to trh uvedomí, nastane ich prudký pokles.
Veľký rozdiel oproti bežnému trhu spočíva aj v informovanosti jednotlivých účastníkov. Na trhu nehnuteľností sú účastníci informovaný oveľa horšie, majú nedostatok skúseností pretože kúpa nehnuteľnosti je udalosť, ktorá sa v živote väčšiny kupujúcich odohráva s periodicitou desiatok rokov, často len jeden - dvakrát za život.
Nehnuteľnosti pomerne frekventovane slúžia aj ako investičný inštrument.
V porovnaní s kapitálovým trhom, ktorý je organizovaný a informácie o ňom sú pomerne rýchlo dostupné, dochádza na trhu s nehnuteľnosťami k zložitému rozhodovaniu jedincov so širokou škálou motivácií a s množstvom osobne motivovaných preferencií. Aj to je jeden z dôvodov prečo je stanovenie ceny
2.4.1 Špekulačná bublina na trhu nehnuteľností
V súvislosti s so skutočnosťou, že nehnuteľnosti nadobúdajú čoraz častejšie funkciu investičného inštrumentu, začína mnoho odborníkov upozorňovať na nebezpečenstvo vzniku cenovej bubliny.
Podľa analytikov prestížneho britského týždenníka The Economist stúpajú ceny svetových realít najrýchlejšie v histórii. Tak napríklad vo Veľkej Británii stúpli ceny nehnuteľností v rokoch 1997 až 2005 o 154 %, v Španielsku o 145 % a v Írsku dokonca o 192 %. Za uplynulých 8 rokov došlo k poklesu len v dvoch krajinách.
V Nemecku o 0,2 % a v Japonsku o 28 %. Ceny pritom v poslednom období rastú hlavne pod vplyvom špekulatívneho dopytu. Táto cenová bublina môže kedykoľvek prasknúť, čo by malo negatívny dopad na celú ekonomiku.
Príčinou problému je pritom viacero faktorov. Pravdepodobne najvýznamnejším sú mimoriadne nízke úrokové miery z bankových vkladov, ktoré motivujú ľudí vyhľadávať nové investičné príležitosti. Nehnuteľnosti sa týmto stávajú zaujímavou alternatívou a zvýšený záujem o nich spôsobuje aj rast cien. Neustále rastúca cena ďalej zvyšuje ich príťažlivosť ako investičného inštrumentu čo opäť pôsobí stimulujúco na ďalší pohyb cien smerom nahor. Kruh sa takto uzatvára. Otázkou už zostáva len, kedy sa dôvera v ďalší rast skončí.
Skutočný problém však môže spôsobiť až to, že vidina ďalšieho rastu spôsobuje ochotu ľudí požičať si za účelom realizácie takejto investície. Často dokonca refinancujú celú kúpnu cenu výlučne z hypotečného úveru čo pri poklese trhu môže spôsobiť značné problémy splácať tieto záväzky. Oveľa závažnejší by však v takomto prípade bol dopad na zamestnanosť vo všetkých sektoroch spojených so stavebníctvom a bývaním v prípade hlbšej krízy aj celého sektora hypotečného bankovníctva.
Názory odborníkov, či sa tento trend prejavuje už aj v ČR nie sú jednotné. Väčšina z nich zdôvodňuje vyššie ceny bytov skôr zmeneným prístupom ľudí k bývaniu, keď od drahého nájomného prechádzajú k vlastnému bývaniu, čo ostatne umožňujú výhodnejšie hypotéky. Každopádne však pri úvahách o tržnej hodnote nehnuteľností nieje možné prehliadať aj tieto širšie makroekonomické súvislosti.
3 Oceňovanie nehnuteľností ako zástavy hypotečného úveru
Vecné zabezpečenie úveru garantuje banke návratnosť poskytnutých prostriedkov aj v prípade, že dôjde k strate platobnej schopnosti dlžníka. Ako zástava môžu slúžiť veci hnuteľné (napr. peniaze, cenné papiere, pohľadávky), práva (napr. životné poistky) alebo nehnuteľnosti.
V prípade hypotečných úverov zákon jednoznačne stanovuje ako vecné zabezpečenie zástavné právo k nehnuteľnostiam. Týmto zástavným právom je krytý nielen poskytnutý úver, resp. jeho nesplatená časť ale aj úroky z omeškania a ďalšie záväzky dlžníka voči banke a taktiež náklady spojené s uplatnením tohto zástavného práva. To je aj jeden z dôvodov prečo banky požadujú aby bola hodnota nehnuteľnosti vyššia, než je objem poskytnutého úveru.
3.1 Nehnuteľnosť ako predmet zástavy
Hlavná výhoda nehnuteľnosti ako predmetu zástavy vyplýva už z jej samotnej podstaty. A síce z toho, že sa jedná o aktívum pevne spojené so zemou a nie je možné ho premiestňovať. Veriteľ si teda môže byť istý, že záruka za poskytnutý úver zostane na svojom mieste. V najhoršom prípade by mohla byť zničená ale aj túto eventualitu zaisťuje skutočnosť, že predmet ručenia musí byť poistený a poistka je na základe zmluvy o poskytnutí hypotečného úveru vinkulovaná v prospech veriteľa.
Ďalšou vlastnosťou nehnuteľností je ich dlhodobá životnosť a zároveň schopnosť dlhodobo si udržať svoju hodnotu. Nie je dokonca výnimočná ani situácia, keď jej hodnota v priebehu životnosti dokonca vzrastie. Touto vlastnosťou sa popri nehnuteľnostiach vyznačujú aj umelecké diela a zbierky. Tie však už premiestniteľné sú a problematická je u nich aj úschova. Navyše vlastníctvo týchto predmetov je obmedzené a býva charakteristické len pre úzky okruh ľudí.
Na istotu veriteľa priaznivo vplýva tiež fakt, že vlastnícke, ale aj iné práva k nehnuteľnosti sú evidované v katastri nehnuteľností. Bez tejto inštitúcie by bola existencia hypotekárnych úverov nemysliteľná.
Nie každá nehnuteľnosť je však vhodná ako predmet zaistenia hypotečného úveru.
Základnými kritériami sú dve vlastnosti: 11
• dlhodobá schopnosť nehnuteľnosti udržať si svoju hodnotu
• dlhodobá predajnosť
Hypotečné úvery predstavujú dlhodobý vzťah medzi veriteľom a dlžníkom a riziko s nimi spojené má teda dlhodobý charakter. Z tohto dôvodu môže byť predmetom zástavy len nehnuteľnosť ktorej zostatková životnosť je viac ako cca 30 rokov. Aj v tomto prípade je však potrebné individuálne zvážiť situáciu, pretože ku koncu životnosti nehnuteľnosti dochádza obvykle k rýchlejšiemu poklesu hodnoty.
Na predajnosť nehnuteľnosti má významný vplyv veľkosť daného segmentu trhu.
Počet transakcií týkajúcich sa bytov 2+kk bude významne vyšší než vila o rozlohe 500 m2 . Dôležitú rolu zohráva aj lokalita. Napríklad v okolí Prahy sa ani segment v ktorom sa nachádza spomínaná vila nedá považovať za malý.
Čo je teda možné ponúknuť hypotečnej banke ako zástavu. Hypotečné banky sú ochotné ako kvalitnú zástavu uznať:
• stavebné pozemky
• bytové a nebytové domy
• rodinné domy
• chaty pre individuálnu rekreáciu
• rekreačné domy a rekreačné chalupy
• stavby pre výrobu, dopravu a skladovanie
• nebytové priestory vo vlastníctve osôb (napr. garáže)
• byty vo vlastníctve osôb
11 Dušek D.: Základy oceňování nemovitostí, Oeconomica Praha 2004
V konečnom dôsledku je však pri posudzovaní vhodnosti zástavy rozhodujúci jej technický stav, využiteľnosť a s tým súvisiaca predajnosť. Ako predmet zástavy sú potenciálna vhodné všetky nehnuteľnosti vo osobnom vlastníctve, alebo spoločenstve vlastníkov, bez obmedzenia vlastníckych práv. Dôležité je tu zdôrazniť osobné vlastníctvo. Nevhodnou nehnuteľnosťou pre zástavu v banke je teda napr. aj družstevný byt.
3.2 Základné prístupy k tržnému oceneniu
Tržné ocenenie by malo v prvom rade vzchádzať z trhu, musí sa opierať o momentálnu situáciu na trhu s nehnuteľnosťami a zároveň aspoň sa pokúsiť odhadnúť predpokladané tržné trendy. Malo by rešpektovať aktuálnu ponuku v danom segmente a odrážať konkurenčnú schopnosti.
Historický vývoj tržného ocenenia, dospel v súčasnosti do stavu, keď dochádza v praxi k uplatneniu troch základných prístupov:
• prístup založený na porovnávaní nehnuteľností
• prístup založený na očakávaných výnosoch
• prístup na vynaložených nákladoch
Je dôležité zdôrazniť, že sa nejedná o mechanicky aplikovateľné metódy. V praxi síce existujú metodiky, ktorých cieľom je poskytnúť návod na ocenenie, prípadne ho zjednodušiť a zaistiť jeho priekaznosť. Oceňovanie však stále zostáva procesom postupného hľadania a približovania sa k výsledku, ktorý by bol obhájiteľný. Dalo by sa povedať, že ide o sčasti vedu a sčasti umenie. Aj v prípade vyvinutia sebelepších oceňovacích metód bude rozhodujúcu úlohu pri ocenení zohrávať skúsenosť.
3.2.1 Prístup na báze porovnania
Tento prístup je založený na tržnom princípe porovnania hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti s cenami obdobných nehnuteľností, ktoré boli alebo sú v danom období realizované na realitnom trhu. Jeho výsledkom je porovnávacia hodnota, ktorá
reflektuje cenu porovnateľnej nehnuteľnosti dosiahnutej na voľnom trhu s eventuálnym zohľadnením prípadných odlišností.
Z pohľadu cieľa tržného oceňovania – stanoviť tržnú hodnotu – ide o prístup, ktorý by mal byť logicky najsprávnejší. V prípade hypotečnej banky, ktorého úmyslom je uspokojenie pohľadávky realizáciu danej nehnuteľnosti na trhu si dokonca dovolím tvrdiť, že je jediný správny. V čase totižto môže dôjsť na trhu k dočasným deformáciám, ktoré spôsobia, že cena stanovená na základe očakávaných výnosov by bola vyššia než cena stanovená metódou tržného porovnania. Banku však bude vždy zaujímať suma, ktorú na trhu reálne dostane v prípade, že dôjde k realizácii zástavného práva.
3.2.2 Výnosový prístup
Podstatou tohto prístupu je pohľad na nehnuteľnosť ako na investičný inštrument, ktorý prináša jeho držiteľovi výnosy plynúce z nájomného. Jeho výsledkom je výnosová hodnota, rovnajúca sa súčasnej hodnote predpokladaných budúcich výnosov plynúcich z nehnuteľnosti.
Obecne platí, že čím vyšší prospech potenciálny kupujúci od nehnuteľnosti očakáva, tým vyššiu cenu je ochotný akceptovať. Doraz sa pritom kladie na očakávaný prospech. Minulosť a súčasnosť má skôr orientačnú funkciu. Pre výsledné rozhodnutie je potrebná dôkladná analýza a odpoveď na otázku aký bude očakávaný vývoj v budúcnosti.
Prospech vlastníka môže nadobúdať množstvo podôb. Môže predstavovať nájomné v prípade, ak sa vlastník rozhodne nehnuteľnosť prenajímať, prípadne formu úspory nájomného ak sa ju rozhodne užívať sám. Prospech môže plynúť aj z priaznivého cenového rozdielu medzi súčasnou a budúcou tržnou cenou , ktorý vznikne v priebehu držby nehnuteľnosti. To je v súčasnosti aj hlavný motív investora pri nákupe nehnuteľnosti.
Pre správne stanovenie hodnoty nehnuteľnosti je nevyhnutné, aby sa pri ocenení zohľadňovalo príjmy z nájomného, ktoré sa dajú považovať za miestne a časovo
obvyklé12. Nájomné býva totižto často deformované dlhodobými nájomnými zmluvami, ktoré neodrážajú reálnu situáciu na trhu. Môže byť nižšie ako je obvyklé (napr. prenájom v rodine), alebo aj vyššie ( napríklad v prípade dlhodobých zmlúv ktoré je pre nájomcu problematické vypovedať ). Pre stanovenie výnosovej hodnoty je preto nevyhnutné posúdenie nájomných zmlúv vrátane podmienok za ktorých je možné nájomný vzťah ukončiť.
V prípade, že by sa hodnoty stanovená porovnávacou a výnosovou metódou významne líšili, je potrebné interpretovať pôvod tohto rozdielu a na základe toho sa prikloniť k tej ktorej hodnote. Klasickým príkladom tohto stavu sú bytové domy s regulovaný nájomným kde býva tržná hodnota porovnateľnej nehnuteľnosti niekedy aj násobkom výnosovej hodnoty. V žiadnom prípade ale nemá zmysel brať do úvahy priemer týchto hodnôt. Tento postup by teoreticky bolo možné aplikovať iba v prípade minimálneho rozdielu medzi oboma hodnotami ako spresnenie výslednej hodnoty.
Vo vzťahu k výnosovému oceneniu existuje niekoľko základných prístupov, ktoré reprezentujú odlišný postoj k nehnuteľnosti. Rozdiel spočíva hlavne v pohľade na časový horizont, počas ktorého je daná nehnuteľnosť schopná prinášať úžitok, postupom ako aj náročnosťou výpočtu.
Výpočet výnosovej hodnoty ako večnej renty
Na nehnuteľnosť môžeme nahliadať ako na zdroj večnej renty. V tomto prípade musíme výnosy plynúce z nehnuteľnosti znížiť o amortizáciu. Pre výpočet tohto nákladu sa využíva tzv. kapitalizovaná amortizácia13:
1 ) 1 (
*
−
= + n i
i A RH
kde A je amortizácia
RH reprodukčná hodnota stavby n zostatková životnosť stavby i výnosová miera
12 Tento prístup nieje možné uplatniť v prípade bytov s regulovaným nájomným a to z dôvodu ťažko
Hodnota A predstavuje čiastku, ktorú je potrebné pravidelne ukladať v priebehu životnosti stavby aby na jej konci bolo možné jej opätovné vybudovanie.
K jej vlastnému výpočtu potom slúži vzorec:
i SH =ČRV
kde SH je súčasná hodnota (výnosová) ČRV je čistý ročný výnos14
i je výnosová miera
Využitie kapitalizovanej amortizácie ako špecifického nákladu odlišuje výpočet výnosovej hodnoty ako večnej renty od nasledujúcej metódy.
Výnosová hodnota ako dočasná renta
V prípade výpočtu výnosovej hodnoty ako dočasnej renty sa neuvažuje s amortizáciou ako s nákladom a na výnos z nehnuteľnosti sa hľadí ako na dočasný. Ďalším rozdielom je potreba oddeliť od výnosu plynúceho z nájomného časť pripadajúcu na pozemok.
Tento podiel na celkovom nájomnom sa stanoví pomocou vzťahu NP =HP * i
kde NP je podiel nájomného pripadajúceho na pozemok HP je hodnota pozemku
i je výnosová miera
Vlastný výpočet potom prebieha pomocou zásobiteľa a k takto stanovenej hodnote stavby pripočítame hodnotu pozemku.
SH = [ (ČRV – NP) * zásobiteľ ] + HP
14 Čistý ročný výnos predstavuje výnos z prenájmu nehnuteľností znížený o amortizáciu a ďalšie náklady spojené s prenájmom nehnuteľnosti.
Metóda diskontovaných peňažných tokov
Ide o metódu početne najnáročnejšiu. Jej hlavná odlišnosť spočíva v tom, že pri kvantifikácii úžitku plynúceho z nehnuteľnosti na rozdiel od výnosov a nákladov využíva príjmy a výdaje spojené s prevádzkou a údržbou nehnuteľnosti. Nevýhodou je nutnosť predikcie peňažných tokov na pomerne dlhé obdobie, čo môže v praxi pôsobiť problémy. Jej použitie rozšírené hlavne v anglosaských krajinách.
3.2.2.1 Stanovenie kapitalizačnej miery pre výnosové ocenenie.
Jeden z najdiskutovanejších problémov je u výnosových metód stanovenie miery kapitalizácie. Tá má v ich prípade zohráva úplne zásadný význam. Nasledujúci obrázok znázorňuje citlivosť výsledku na zmenu použitej miery kapitalizácie vo vzťahu pre večnú rentu.
Závislosť výnosovej hodnoty na použitej miere kapitalizácie
Z tohto dôvodu sa miera kapitalizácie najčastejšie pohybuje v rozpätí 4-8%. Použitie inej hodnoty je nutné náležite zdôvodniť.
Na kapitalizačnú mieru sa však nemôžeme dívať len z matematického pohľadu. Pri jej stanovení hľadíme na nehnuteľnosť ako na investičný inštrument ktorý investor kupuje s cieľom realizovať zisk. Vzhľadom na to, že v tomto prípade dochádza k porovnaniu ziskov z vlastníctva nehnuteľnosti s výnosom pri investícii rovnakej čiastky v prípade alternatívnej investície, malo by ísť o výnosnosť investície
Racionálne jednajúci investor v tom prípade porovnáva alternatívne možnosti investície, pričom sa snaží vziať do úvahy všetky klady a riziká ktoré sú špecifické pre nehnuteľnosť ako investičný inštrument. V porovnaní s ostatnými investičnými inštrumentmi sú investície do nehnuteľností spojené s celou radou výhod ale aj nevýhod, ktoré je nutné zohľadniť pri stanovovaní požadovanej miery výnosnosti.
Výhody nehnuteľností
Medzi výhody najväčšie výhody môžeme zaradiť to, že ide o skutočné aktíva, ktoré fyzicky existujú, prakticky ich nie je možné zničiť napriek tomu, že sú na očiach verejnosti. Z dlhodobých štatistík vyplýva, že výnos z nehnuteľnosti má stabilne stúpajúci charakter. Opačné prípady sú výnimočné a väčšinou len krátkodobé.
Investičné riziko je v prípade nehnuteľností veľmi nízke, vplyv inflácie je možné premietnuť do nájomného pomocou každoročnej valorizácie. Oproti iným investíciám sú takto investície do nehnuteľnosti do značnej miery chránené.
Ďalšou ich výhodou je menšia citlivosť na vonkajšie ekonomické vplyvy. Na prudké ekonomické výkyvy prejavujúce sa na finančných trhoch reagujú oveľa miernejšie a v tejto hierarchii sa radia k najbezpečnejším investíciám popri drahých kovoch a starožitnostiach. Veľkým investorom tak vhodnou voľbou portfólia umožňujú minimalizovať ich riziko.
Nevýhody nehnuteľností
Najväčšia výhoda nehnuteľnosti a síce ich hmotná povaha, je zároveň aj ich najväčšou nevýhodou. Vlastníctvo nehnuteľnosti je spojené s nákladnou prevádzkou, správou, nákladmi na opravy, poistenie, daň a pod. S fyzickou podstatou nehnuteľnosti súvisí aj ich zastarávanie ( či už fyzické alebo morálne ).
Ďalšou významnou nevýhodou je ich nízka likvidita, to znamená, že je potrebná pomerne dlhá doba k ich premene na hotovosť. Zároveň sú s ňou spojené aj značné náklady či už priamo v súvislosti s predajom alebo s rôznymi zákonnými povinnosťami.
Pretože u nehnuteľností neexistuje inštitucializovaný trh, tak ako je to v prípade cenných papierov, čo je spôsobené ich heterogénnym charakterom, je ich tržná
hodnota oveľa subjektívnejšia záležitosť a jej konečná podoba je ovplyvňovaná celou radou faktorov.
Čím vyššie riziko vyplývajúce z horeuvedených špecifických vlastností nehnuteľností možno očakávať, s tým vyššou mierou výnosnosti je treba počítať a naopak. Jej konkrétna hodnota je výsledkom posúdenia potenciálnych budúcich hrozieb a príležitostí a odzrkadľuje očakávania trhu, ako aj vlastnosti konkrétnej nehnuteľnosti.
Pre výpočet kapitalizačnej miery neexistuje žiadna všeobecne uznávaná technika.
Všetky konkrétne hodnoty sa pohybujú v teoretickej rovine a je možné ich považovať len za viac či menej platné doporučenia.
Asi najčastejšie uplatňovaný a zároveň najzrozumiteľnejší postup stanovenia miery kapitalizácie je založený na stavebnicovom princípe, v ktorom sa sčítajú jednotlivé zložky požadovanej výnosnosti. Klasickým príkladom je:
i = iB + iR + iL+ (iA) kde
i je celková kapitalizačná miera,
iB je úroková miera bezrizikovej investície ( za takú by sme mohli považovať výnosnosť štátnych dlhopisov,15 ktoré predstavujú v podstate nulové riziko a navyše zohľadňujú dlhodobý charakter investície)
iR vyjadruje mieru rizika ktorú podstupuje investor a závisí tak od celkovej politickej a ekonomickej situácie, ako aj od stavu a povahy konkrétnej nehnuteľnosti
iL je miera likvidity vyjadrujúca likvidnú schopnosť nehnuteľností, tá závisí od konkrétnej situácie v danom segmente na trhu nehnuteľností, ako aj od legislatívnych a daňových podmienok (v prípade vysokej dane z prevodu nehnuteľností sa špekulatívny nákup prestáva vyplácať, naopak jej zrušenie môže pôsobiť stimulujúco.
iA použitie tejto „rizikovej prirážky“ je jeden zo spôsobov ako do výnosovej hodnoty premietnuť opotrebenie ( u metódy ocenenia pomocou večnej renty ), hodnotu iA určíme ako podiel kapitalizovanej amortizácie k odpisovej základni, čím stanovíme priemernú odpisovú sadzu v %.
Ako pomocná metóda pre výpočet miery kapitalizácie slúži modifikácia vzorca pre výpočet večnej renty:
cena kúpna
výnos čistý
= i
Tento prístup plní len orientačnú funkciu, no pre jeho jednoduchosť a rýchlosť je vhodným doplnkovým ukazovateľom. Môže plniť taktiež kontrolnú funkciu.
Pri stanovení konkrétnej hodnoty sa vo výsledku nutne musí odraziť značná dávka subjektivity. V praxi sa samozrejme kapitalizačná miera nestanovuje pre každý prípad samostatne. Najčastejšie sa jej hodnota pohybuje na úrovni 5-8 % pričom sa v konkrétnych prípadoch môže upraviť tak aby zohľadňoval úroveň miery rizika resp.
neistoty.
3.2.3 Prístup na báze nákladov.
Tento prístup spočíva v technickom pohľade na nehnuteľnosť. Jeho výsledkom je vecná hodnota, ktorá je niekedy označovaná aj ako substančná, alebo technická hodnota. Jej výška by mala zodpovedať sume, ktorá by bola potrebná na opätovné postavenie oceňovanej nehnuteľnosti v dobe ocenenia vrátane pozemku, pri zohľadnení opotrebenia. Táto metóda má najslabšiu väzbu na trh. Vyjadruje pohľad subjektu, ktorý dané prostriedky investoval a chcel by ich získať späť aj s prípadným ziskom, ale vôbec sa nezaoberá otázkou, či v danej oblasti existuje kúpna sila, ktorá by danú nehnuteľnosť bola ochotná zaplatiť.
V ideálnom prípade, ku ktorému však v praxi často nedochádza, by mala nastať situácia, ktorá býva označovaná za architektonický komfort16. Ide o situáciu, kedy dochádza k ideálnej rovnováhe medzi umiestnením, veľkosťou, druhom, úžitkom
16 Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech
a zdravou ekonomikou nehnuteľnosti. Napríklad vysoké náklady a relatívne nízky výnos (plynúci z prenájmu či predaja nehnuteľnosti ) môže svedčiť o neprimerane draho postavenej stavbe na zlom mieste. Príkladom by mohla byť luxusná vila na vidieku, kde na susednom pozemku chovajú hospodárske zvieratá. Naopak situácia s nízkymi nákladmi a vysokým výnosom môže nastať v prípade lacnej alebo starej stavby stojacej na lukratívnom mieste. V krajnom prípade môže byť hodnota stavby nulová. Hodnota nehnuteľnosti sa v tomto prípade rovná hodnote pozemku, prípadne môže byť ešte znížená o náklady spojené s odstránením pôvodnej stavby.
3.2.4 Zhodnotenie prístupov
Vyššie uvedené prístupy netreba chápať ako samostatné, navzájom odtrhnuté a nekompatibilné metódy. A už vôbec ich nieje možné znížiť len na úroveň početných úkonov. Aj keď v každom prístupe dochádza vždy k určitému matematickému vyjadreniu, podstatou oceňovania je detailná analýza trhu a spresňovanie jej záverov vo vzťahu k oceňovanej nehnuteľnosti. Dielčie výsledky plynúce z aplikácie jednotlivých prístupov môžu byť použité napríklad ako limity, resp. môžu vyjadrovať názor na ocenenie pre daný účel.
Porovnávaciu hodnotu je výhodné využiť v prípade, že existujú podmienky pre porovnanie. Tieto podmienky predstavuje situácia, keď existuje dostatočne veľká reprezentatívna vzorka nehnuteľností a máme k dispozícii časovo aktuálne dáta o predajných cenách. Reprezentatívna vzorka znamená, že ide o nehnuteľnosti blízke polohou, veľkosťou, členením a pod. V prípade, že sú tieto podmienky splnené, (radová zástavba, typové domy, sídlisko) môžeme výslednú hodnotu použiť ako rozhodujúce kritérium.
Výnosová hodnota má svoje opodstatnenie hlavne u nehnuteľností komerčného typu.
Jej význam je zdôrazňovaný všade tam, kde držba nehnuteľnosti prináša výnos plynúci v podobe nájmu. Tento prípad reprezentujú napr. obchodné a administratívne budovy alebo bytové domy s nájomnými bytmi. Výnosový prístup je ale možné uplatniť aj u rodinných domov alebo rekreačných objektov, všade tam, kde existujú podmienky k ich prenájmu.
Aj keď sú reprodukčné náklady stavby a hodnota pozemku dôležitým záchytným bodom v oceňovacom procese nákladová hodnota predstavuje vo väčšine prípadov len doplňujúci údaj.
Navzdory existencii množstva dôvodov pre preferenciu porovnávacej hodnoty, nákladová a výnosová hodnota si stále zachovávajú svoj význam. Ide najmä o situácie, keď pre aplikáciu porovnávacej metódy nie sú vytvorené vhodné podmienky, v prípade, že je požadovaná poisťovacia hodnota a pod.
3.3 Cena obvyklá ( tržná ).
V prípade ocenenia zástavy za účelom poskytnutia hypotečného úveru je cieľom ocenenia zistenie ceny obvyklej. Je to cena, za ktorú je možné danú nehnuteľnosť v danom mieste a čase predať alebo kúpiť.
Cena obvyklá je definovaná v zákone o oceňovaní:
Obvyklou cenou sa pre účely tohoto zákona rozumie cena, ktorá by bola dosiahnutá pri predaji rovnakého, poprípade obdobného majetku alebo pri poskytovaní rovnakej alebo obdobnej služby v obvyklom obchodnom styku v tuzemsku ku dňu ocenenia.
Pritom sa zvažujú všetky okolnosti, ktoré majú na cenu vplyv, avšak do jej výšky sa nepremietajú vplyvy mimoriadnych okolností trhu, osobných pomerov predávajúceho a kupujúceho ani vplyv zvláštnej obľuby. Mimoriadnymi okolnosťami trhu sa rozumejú napríklad stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho, dôsledky prírodných či iných kalamít. Osobnými pomermi sa rozumejú najmä vzťahy majetkové, rodinné alebo iné osobné vzťahy medzi predávajúcim a kupujúcim. Zvláštnou obľubou sa rozumie zvláštna hodnota prikladaná majetku alebo službe vyplývajúca z osobného vzťahu k nim.17
Obecne sa má za to, že „cena obvyklá“, zodpovedá pojmu „tržná hodnota nehnuteľnosti“. To samozrejme platí tam, kde sa s obdobným majetkom obchoduje a preto tam existuje obvyklá cena. V prípade, ak sa v danom mieste a čase s obdobným majetkom neobchoduje, nemôže tam existovať ani obvyklá cena, pretože k obvyklej cene je možné dospieť jedine na základe analýzy trhu.
17 § 2 zákona 151/1997 Sb. odst.1
Z uvedeného vyplýva, že znalec môže na základe analýzy trhu odhadnúť buď obvyklú cenu, pokiaľ tam existuje trh (porovnávacou metódou), alebo sa pokúsiť odhadnúť tržnú hodnotu nehnuteľnosti, pokiaľ tam trh neexistuje (najčastejšie pomocou niektorej z výnosových metód). Analýza trhu je nepochybne jednoduchšia, avšak veľmi často sa vyskytujú prípady, keď trh s danými nehnuteľnosťami v danom mieste a čase neexistuje. Potom už zostáva len pokus o odhad tržnej hodnoty pomocou subjektívneho zhodnotenia jej silných a slabých stránok. Na druhej strane je v bankovej praxi v súvislosti s výsledkom ocenenia zaužívané slovné spojenie „cena obvyklá“ bez ohľadu na to, aký postup bol pri jej stanovení zvolený. Preto aj v ďalšom výklade bude pojem „cena obvyklá“ predstavovať hodnotu ktorá v princípe zodpovedá tržnej cene.
Úlohou znalca je stanoviť pre banku hodnotu ceny obvyklej ako hypotetickú cenu tak aby sa od budúcej dosiahnutej ceny líšila pokiaľ možno čo najmenej. Aby sa mu to podarilo, nemôže sa spoliehať len na mechanické výpočty, ale musí byť neustále v kontakte s trhom a sledovať jeho vývoj.
Tržné ocenenie musí v prvom rade vzchádzať z trhu, musí sa opierať o situáciu na trhu s nehnuteľnosťami, musí rešpektovať stav a šírku ponuky, musí sa zaujímať o konkurenčnú schopnosť nehnuteľnosti a musí sledovať a odhadovať predpokladané tržné trendy.18
Cena obvyklá sa zisťuje porovnávaním cien, ktoré boli realizovaná pri predaji alebo kúpe obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase, pokiaľ sú k tomu dostupné informácie. Pokiaľ tieto informácie nepochádzajú zo štatisticky významného súboru porovnateľných nemovitostí, je nutné použiť náhradnú metodiku.
Pre inšpiráciu si na príklade Anglicka a Nemecka môžeme uviesť, ako je definovaná tržná hodnota v západnej Európe. V anglosaskom svete sa používa pojem Market Value19 ktorú charakterizuje: „Fikcia najlepšej ceny, ktorú by bolo možné docieliť k dátumu ocenenia pri predaji nehnuteľnosti bez akýchkoľvek podmienok pri platbe v hotovosti za nasledujúcich predpokladov:
• predávajúci je ochotný predať;
• pred dátumom ocenenia bola dostatočne dlhá doba k predaju;
• pomery na trhu nehnuteľností a tržné ceny boli v predchádzajúcej dobe, kedy sa uzatvárala kúpna zmluva identické s tými k dátumu ocenenia;
• ponuky kupujúcich s osobnými záujmami sa nezohľadňujú;
• obe zmluvné strany poznajú k dátumu transakcie všetky relevantné skutočnosti a jednajú racionálne a bez nátlaku.“
Definícia pojmu Verkehrswert 20 používaná v SRN, kladie dôraz na stanovenie hodnoty ako priemernej dosiahnuteľnej ceny: „Tržná hodnota je určená cenou, ktorú by bolo možné dosiahnuť k dátumu, ku ktorému je ocenenie spracované, v bežnom obchodnom styku, pri zohľadnení všetkých právnych skutočností, skutočných vlastností, ostatných pomerov a polohy nehnuteľnosti alebo iného predmetu ocenenia bez ohľadu na neštandardné alebo osobné vzťahy.“
Pre všetky definície je teda charakteristická silná väzba na trh. Tržná hodnota je vždy stanovená k určitému dátumu. Rovnako sa objavuje požiadavka na nezávislosť predávajúceho a kupujúceho a ich dobrovoľné a racionálne jednanie.
3.3.1 Faktory majúce vplyv na cenu obvyklú
Faktorov vplývajúcich na cenu obvyklú je celá rada. V prípade nehnuteľností určených k prenájmu je to očakávaná výnosnosť danej nehnuteľnosti. Tá nezávisí len od charakteru stavby a od lokality, kde sa daná nehnuteľnosť nachádza, ale môže sa meniť aj v čase. Na túto skutočnosť je potrebné neustále prihliadať a to nielen b prípade výnosovej metódy. Očakávaný výnos totižto vplýva aj na dopyt v danom segmente trhu.
Predstavme si hypotetickú situáciu keď v dôsledku deregulácie nájomného poklesne mesačné nájomné. To spôsobí jednak pokles záujmu o nehnuteľnosti ako investičný inštrument a súčasne nižšie nájomné môže pôsobiť ako faktor ktorý znižuje záujem jednotlivcov zaobstarať si vlastné bývanie.
20 § 194 stavebného zákonníku SRN
Pokles hodnoty nehnuteľnosti môže byť spôsobený aj poklesom kúpnej sily obyvateľstva v dôsledku hospodárskej recesie. V období zníženej kúpnej sily, keď sú peňažné prostriedky využívané vo väčšej miere na uspokojenie základných potrieb, je dopyt po nehnuteľnostiach menší. Naopak v období s vyššou kúpnou silou a pri vysokej inflácii sa investícia do nehnuteľností stáva výhodnou a vtedy má dopyt za dôsledok zvyšovanie cien.
3.4 Zástavná hodnota
V súvislosti so zástavou nehnuteľnosti sa využíva aj pojem zástavná hodnota definovaná v zákone o dlhopisoch 21.
Podľa tohto zákona predstavuje zástavná hodnota cenu obvyklú, podľa zvláštneho právneho predpisu22 upravujúceho oceňovanie majetku, so zohľadnením
a) trvalých a dlhodobo udržateľných vlastností nehnuteľnosti
b) výnosu dosiahnuteľného treťou osobou pri riadnom hospodárení s nehnuteľnosťou
c) práv a závad s nehnuteľnosťou spojených a
d) miestnych podmienok na trhu s nehnuteľnosťami vrátane jeho vplyvov a predpokladaného vývoja
Zástavná hodnota vyjadruje hodnotu nemovitosti stanovenú na základe obozretného hodnotenia budúcej obchodovateľnosti tejto nehnuteľnosti s prihliadnutím k trvalým vlastnostiam nehnuteľnosti, výnosu dosiahnuteľnému pri riadnom hospodárení s ňou, obvyklým a lokálnym podmienkam trhu a k súčasnému a alternatívnemu využitiu nehnuteľnosti. Pritom sa nezohľadňujú vplyvy mimoriadnych okolností trhu ani špekulatívne faktory. Zástavná hodnota nesmie prevýšiť cenu obvyklú obozretne stanovenú ku dňu ocenenia.
3.4.1 Špecifiká stanovenia zástavnej hodnoty
Poskytovanie úveru je vždy spojené s celou radou rizík. Medzi najvýznamnejšie patrí úverové riziko. Úverové riziko spočíva v tom, že klient resp. obchodný partner banky nedodrží zjednané podmienky transakcie a banke tým vznikne finančná strata. Môže plynúť z platobnej neschopnosti resp. nevôle dlžníka splatiť svoje záväzky voči banke.
Toto riziko pozostáva z celej rady zložiek, pričom z nášho pohľadu je najpodstatnejšie riziko zaistenia. Zástava nehnuteľnosti slúži k zaisteniu poskytnutého úveru – tj.
k zaisteniu veriteľského nároku s vysokým stupňom istoty, že pohľadávka vrátane príslušenstva bude splatená. Strata totižto môže vzniknúť banke aj v prípade plne zaisteného úveru v prípade, ak sa jej nesplatenú časť úveru nepodarí pokryť zo zaisťovacieho inštrumentu. Takéto situácie zvýrazňujú význam správneho ocenenia nehnuteľnosti.
Zaisťovacím inštrumentom v prípade hypotečného úveru, ale aj v prípade niektorých iných typov úverov je zástavné právo k nehnuteľnosti. Zástavné právo predstavuje pre zástavného veriteľa možnosť uspokojiť prednostne svoju pohľadávku speňažením zastavenej nehnuteľnosti.
Hodnota nehnuteľnosti, resp jej stanovenie hrá kľúčovú rolu pri riadení rizikovej ale aj obchodnej politiky banky. Stanovenie príliš vysokej zástavnej hodnoty môže v prípade nesplácania úveru viesť k finančným stratám. Na druhej strane stanovenie príliš nízkej hodnoty spôsobí, že klientovi poskytne úver iný hypotečný ústav.
V prípade nesplácania úveru dlžníkom dochádza po vyčerpaní všetkých možných prostriedkov k realizácii zástavného práva. Realizácia zástavného práva , tj.
speňaženie zastaveného nehnuteľného majetku je spojené s nákladmi, ktoré predstavujú náklady priame ( tj. rôzne poplatky a náklady na dražbu ) a náklady nepriame. Tie plynú z toho, že realizácia zástavy prebieha obvykle v časovej tiesni a teda výnosy z nej realizované ležia pod tržnou úrovňou.
Pri ocenení sa zohľadňuje aj skutočnosť, že tržná hodnota nehnuteľnosti môže byť v priebehu času premenlivá. Keďže hypotečný úver predstavuje dlhodobý vzťah medzi veriteľom a dlžníkom a je žiadúce, aby tržná hodnota po dobu trvania úverového
vzťahu nikdy nebola nižšia ako nesplatená časť úveru vrátane príslušenstva.
Nasledujúci graf znázorňuje práve takúto situáciu.
V prípade vzniku takejto situácie v kombinácii s platobnou neschopnosťou klienta banka z realizácie zástavy nebude schopná pokryť všetky svoje pohľadávky voči dlžníkovi a vznikne jej strata.
Z tohto dôvodu nebývajú hypotečné úvery poskytované vo výške tržnej hodnoty nehnuteľnosti, ale len do určitej úrovne, ktorá navyše často býva regulovaná legislatívou (v ČR je táto hranica stanovená na úrovni 70%, v nemeckej spolkovej republike dokonca len 60%). Táto zrážka má však ešte iný význam. Realizácia bankovej zástavy totižto nieje bežný obchod, okolnosti predaja bez ohľadu na to, či ide o dobrovoľnú alebo nedobrovoľnú dražbu môžeme označiť za mimoriadne a cena dosiahnutá pri takomto predaji býva často pod úrovňou tržnej hodnoty.
V súčasnej dobe však konkurencia hypotečných bánk spôsobuje, že klienti majú možnosť získať hypotéku až do výšky 90% hodnoty nehnuteľnosti a v kombinácii s úverom zo stavebného sporenia až do výšky 100% hodnoty. Aj v tomto prípade však banky môžu emitovať hypotečné zástavné listy len do výšky 70% zástavnej hodnoty.
Túto skutočnosť, ale najmä vyššie riziko, ktoré banka v tomto prípade podstupuje zohľadňuje úroková miera, ktorá je v tomto prípade až o 0,5-0,75% vyššia.
3.5 Porovnávacie (komparatívne) metódy.
Aby sa dal výsledok pri aplikácii tohto prístupu považovať za relevantný musí byť splnených niekoľko základných podmienok:
• oceňované a porovnávané nehnuteľnosti musia byť skutočne porovnateľné, tzn. mali by byť podobné čo sa týka rozsahu, kvality a úžitku. Prípadné odlišnosti je síce možné pri ocenení zohľadniť avšak ich kvantifikácia je vždy veľmi problematická a obsahuje subjektívne prvky, ktoré narúšajú objektivitu ocenenia.
• porovnávané ceny by mali byť aktuálne. Nesplnenie tejto podmienky je možné eliminovať presnejšie ako v predchádzajúcom bode. To však platí len o údajoch ktoré nie sú staršie ako cca jeden rok. Podmienkou sú samozrejme informácie o vývoji cien v uplynulom období. V prípade väčších cenových výkyvov je táto možnosť výrazne obmedzená.
• pre porovnanie je nevyhnutný dostatočný počet realizovaných obchodov.
Splnenie tejto podmienky je dôležité k tomu, aby sa hodnota stanovená touto metódou dala považovať za relevantnú.
Čím viac sa nehnuteľnosti od seba líšia, čím väčšie sú časové rozdiely medzi dátumom ocenenia a porovnávanými údajmi, čím väčšia vzdialenosť je medzi príslušnými lokalitami a čím menší je počet obchodov, na ktorých základe je porovnanie založené, tým väčšmi stúpa riziko, že stanovená hodnota bude skreslená.
Z horeuvedeného vyplýva, že tento prístup je limitovaný v prípade neštandardných typov nehnuteľností, v odľahlejších oblastiach kde dochádza k malému počtu transakcií a teda údaje pre ich porovnanie chýbajú alebo sú nepresné.
Dosahované ceny nehnuteľností však môžu byť skreslené aj celou radou ďalších skutočností. Môže ísť napríklad o predaje medzi príbuznými, kde býva realizovaná cena podstatne nižšia než by odpovedalo bežnému trhu. To isté platí aj pre predaje medzi spriaznenými právnickými osobami. Občas dochádza aj k situáciám, ktoré sú už na hranici podvodného jednania. Ako napríklad môže byť kúpa právnickou osobou od súkromníka za veľmi vysokú cenu s tým, že pracovníci kupujúcej právnickej osoby sa s predávajúcim rozdelia o zisk.
Širšiu aplikáciu porovnávacej metódy by umožnila a výrazne zjednodušila existencia databázy s realizovanými cenami. Pre existenciu takejto databázy však chýbajú legislatívne podmienky. Vytvorenie takejto databázy samozrejme nieje v silách jedného odhadcu, hoci aj len pre určitú oblasť. Ako určité riešenie sa ponúka vo vytváranie profesijných združení, ktorých členovia by príslušnú databázu mohli vytvárať a zároveň z nej aj čerpať. Tieto údaje je najjednoduchšie získať z nedávno realizovaných kúpnych zmlúv vzhľadom na to, že nadobúdací titul môže byť požadovaný ako jeden z podkladov pre ocenenie.
V súčasnej praxi však ako hlavný zdroj informácií stále pôsobia informácie z realitnej inzercie. V takomto prípade je nevyhnutné postupovať veľmi obozretne, pretože inzerované ceny sa od tých skutočne realizovaných môžu často líšiť, v niektorých prípadoch až o desiatky percent. Z tohto dôvodu je dôležité všímať si, ako dlho je už daná nehnuteľnosť ponúkaná, či došlo k zníženiu požadovanej ceny, prípadne či u danej nehnuteľnosti existuje rezervácia. V každom prípade platí zásada, že cena odhadovanej nehnuteľnosti nemôže byť väčšia ako cena nehnuteľnosti uvedená v inzercii. Preberanie týchto údajov opäť vyžaduje skúsenosť a opatrný prístup.
Navzdory týmto problémom majú tieto údaje dôležitú vypovedaciu schopnosť o aktuálnej situácii na trhu.
3.5.1 Porovnávanie nehnuteľností ako celku
Porovnávanie nehnuteľností na tomto princípe je jeden z dvoch hlavných smerov, ktorým sa môže odhadca uberať. V tomto prípade sú nehnuteľnosti posudzované ako celok a preto by rozdiely čo sa týka objemu, resp. rozlohy mali líšiť minimálne.
V opačnom prípade je nutné uskutočniť výpočet pre jednotkové ceny stavieb.
Porovnávanie odbornou rozvahou
Porovnávanie je možné uskutočniť na základe porovnania s inými nehnuteľnosťami a ich inzerovanými, resp. realizovanými cenami. Ako podklad slúžia údaje získané
