Hlavní práce5129_xmatj41.pdf, 828.6 kB Stáhnout

Vysoká škola ekonomická v Praze Národohospodá ř ská fakulta

Hlavní specializace: Hospodá ř ská politika

SEKTOR NÁJEMNÍHO BYDLENÍ diplomová práce

Autor: Jana Matrasová

Vedoucí práce: doc. Ing. Olga Poláková, CSc.

Rok: 2007

Prohlašuji na svou č est, že jsem diplomovou práci vypracovala samostatn ě a s použitím uvedené literatury.

Jana Matrasová

V Praze, dne 27. 4. 2007

Pod ě kování

Ráda bych pod ě kovala paní doc. Ing. Olze Polákové, CSc. za odborné vedení mé diplomové práce a za cenné p ř ipomínky, rady a podn ě ty, které mi b ě hem jejího vypracování poskytla.

Zárove ň velký dík pat ř í mým rodi čů m, kte ř í m ě b ě hem celého studia

na Vysoké škole ekonomické v Praze podporovali.

Anotace

Práce je zaměřena na současnou situaci v bytové oblasti, zvláštně na sektor nájemního bydlení v České republice a v Německu.

Úvodní kapitola objasňuje základní charakteristiky a specifika bydlení, vztahy nabídky a poptávky na trhu s byty. Charakterizuje také současnou situaci v bytové oblasti a strukturu bytového fondu. Druhá kapitola je věnována právní úpravě bydlení v nájemním bytě a zmiňuje státní intervence a základní nástroje bytové politiky. Ve třetí kapitole je analyzováno nájemní bydlení v České republice, kde jsou rozlišeny formy regulace nájemného a jejich dopady. Závěrečná kapitola rozebírá nájemní vztahy v Německu, strukturu bytového fondu a systém místně obvyklého nájemného. V rámci forem podpory bydlení se zaměřuje na systém sociálního bydlení a příspěvek na bydlení.

Annotation

The diploma thesis is focused on the up-to-date situation in a housing sphere especially on rental housing sector in the Czech Republic and in Germany.

The first chapter explains the basic characteristics and housing specifics, relations between supply and demand on housing market. It describes the present situation in a housing sphere and a structure of housing fund. The second chapter mentions from the point of legislation view rental housing and illustrates state interventions and the elemental instruments of housing policy. In the third chapter is analyzed rental housing in the Czech Republic, where the forms of rent-control and their impacts are distinguished. The final chapter deals with rent-relations in Germany, the structure of housing fund and the system of a local usual rent. It is focused on the system of social housing and housing benefit within the forms of housing supports.

OBSAH

Přehled zkratek ... 6

Úvod... 7

1. Trh s bydlením ... 9

1.1 Zvláštnosti trhu s bydlením... 11

1.1.1 Základní charakteristiky a specifika bydlení ... 12

1.1.2 Nabídka a poptávka po bydlení ... 15

1.2 Současná situace v oblasti bydlení... 18

1.3 Struktura bytového fondu z hlediska základních forem bydlení ... 19

2. Bydlení v nájemním bytě... 22

2.1 Vznik nájmu bytu... 22

2.2 Vztahy pronajímatele a nájemce... 23

2.3 Způsoby zániku nájemního vztahu ... 28

2.4 Státní intervence v bytové oblasti ... 30

2.4.1 Nájemné v roce 2006 a jeho zvýšení od 1. ledna 2007... 32

3. Analýza nájemního bydlení ... 34

3.1 Sektory nájemního bydlení ... 34

3.2 Oceňování nájemního bydlení ... 35

3.2.1 Regulace nájemného první generace ... 37

3.2.2 Regulace nájemného druhé generace... 38

3.3 Dopady regulace nájemného... 39

3.3.1 Regulované versus deregulované nájemné ... 42

3.3.2 Proces deregulace nájemného ... 43

4. Nájemní vztahy v Německu... 46

4.1 Struktura bytového fondu SRN... 46

4.2 Místně obvyklé nájemné ... 48

4.2.1 Zrcadla nájemného... 50

4.2.2 Zvyšování nájemného ... 51

4.3 Formy podpor bydlení ... 52

4.4 Systém sociálního bydlení ... 53

4.4.1 Stručný vývoj bytové politiky... 55

4.4.2 Systém sociálního bydlení Německa ... 58

4.5 Příspěvek na bydlení (Wohngeld)... 61

4.5.1 Typy příspěvku na bydlení ... 63

4.5.2 Zhodnocení příspěvku na bydlení... 66

Závěr ... 68

Přílohy... 70

Literatura... 80

Seznam tabulek, grafů a schématu... 84

ZÁZNAM O DIPLOMOVÉ PRÁCI ... 85

P ř ehled zkratek

BGB Bürgerliches Gesetzbuch (Občanský zákoník)

BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklug (Spolkové ministerstvo dopravy, staveb a rozvoje měst) ČSÚ Český statistický úřad

EStG Einkommensteuergesetz (Zákon o dani z příjmů) EU Evropská unie

MF Ministerstvo financí

MMR Ministerstvo pro místní rozvoj ObčZ Občanský zákoník

SLDB Sčítání lidí, domů a bytů

StGB Strafgesetzbuch (Trestní zákoník)

WiStG Wirtschaftsstrafgesetz (Hospodářský trestní zákon)

WoFG Wohnraumförderungsgesetz (Zákon na podporu sociálního bydlení) WoGG Wohngeldgestz (Zákon o příspěvku na bydlení)

Úvod

Trh nemovitostí a věci s ním související patří, vedle mezd, zaměstnanosti, inflace, HDP a dalších ekonomických ukazatelů, k aktuálním otázkám a problémům současnosti snad po celém světě.

Bydlení lze charakterizovat jako jednu z nejdůležitějších a prakticky nezastupitelných potřeb člověka a zároveň představuje zvláštní a významnou součást ekonomiky každé země. Bydlení patří mezi základní lidská práva a je chápáno jako právo na jistou životní úroveň, což zdůrazňuje i článek 11 Listiny základních práv a svobod, článek 25 Všeobecné deklarace práv člověka a rada mezinárodních smluv o lidských právech, např. článek 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech a článek 16 Evropské sociální charty.

Právo na bydlení není chápáno jako nárokové právo, tzn. že stát přímo neposkytuje lidem bydlení, ale vytváří jim rovné příležitosti pro zajištění vhodného bydlení. Tyto příležitosti vytváří pomocí nástrojů bytové politiky, která je koordinována Ministerstvem pro místní rozvoj, jež představuje ústřední orgán ve věcech, které se týkají oblasti bydlení. Forma bytové politiky, jenž si vláda stanoví pro určité období ve svém programu „koncepce bytové politiky“, ovlivňuje vývoj bytového fondu, vývoj cen bydlení, vývoj forem vlastnictví, vývoj na trhu s bytu apod.

Ve své práci se zaměřuji na trh s bydlením v České republice zejména na sektor nájemního bydlení, který je zvláště v posledních letech velmi živým tématem nejen politických diskusí, ale i samotných občanů. Vzhledem ke svému semestrálnímu výměnnému pobytu věnuji svoji pozornost také systému nájemního bydlení uplatňovaného v sousedním Německu.

Cílem mé diplomové práce je pokud možno co nejlépe analyzovat současnou situaci v bytové oblasti se zaměřením na sektor nájemního bydlení v České republice z hlediska používaných nástrojů bytové politiky, legislativní úpravy platné od 1. ledna 2007, regulace nájemného první a druhé generace. Rovněž se zaměřím na nájemní vztahy ve Spolkové republice Německo s cílem posoudit využití německého systému místně obvyklého nájemného pro praxi v České republice.

V první kapitole se zabývám trhem bydlení jako celek, objasňuji základní pojmy týkající se dané problematiky a uvádím hlavní charakteristiky a specifika bydlení, která mimo jiné ovlivňují i konkrétní podobu bytové politiky realizovanou státem a pro některé odborníky bývají klíčovými argumenty pro zavedení či zachování regulace v dané zemi. Dále se zaměřuji na vztahy nabídky a poptávky na trhu s byty a jejich determinanty v různém časovém horizontu. Charakterizuji také současnou situaci v bytové oblasti a strukturu bytového fondu z hlediska základních forem bydlení.

Druhá kapitola je věnována bydlení v nájemním bytě opírající se o platné právní normy používané v české legislativě. Kromě vzniku a zániku nájemního vztahu se poměrně podrobně zaobírám vztahy mezi pronajímateli a nájemci z hlediska jejich práv a povinností a také uvádím služby, které jsou poskytované s užíváním bytu od roku 2006. V závěru teoretické části objasňuji státní intervence v bytové oblasti, konkrétní úkoly Vlády ČR týkající se bydlení a základní nástroje bytové politiky. Rovněž zmiňuji zákon č. 107/2006 Sb., který upravuje postup při jednostranném zvyšování nájemného v bytech a který nabyl účinnosti 1. ledna 2007.

Ve třetí kapitole provádím analýzu nájemního bydlení v České republice, kdy nejprve ve stručnosti popisuji soukromý a obecní nájemní sektor, poté zmiňuji rozdílné formy regulace nájemného a podrobněji se zabývám regulací nájemného první a druhé generace. Velký důraz kladu na skutečné dopady regulace resp. deregulace nájemného a porovnávám aktuální výši tržního a regulovaného nájemného ve standardních bytech na českém trhu s bydlením.

Čtvrtou závěrečnou kapitolu věnuji problematice nájemních vztahů ve Spolkové republice Německo. Zpočátku uvádím strukturu německého bytového fondu, následně se zaměřuji na systém místně obvyklého nájemného s podrobnějším vysvětlením zrcadel nájemného (Mietspiegel) a možnostmi zvyšování nájemného. V rámci uplatňovaných nástrojů na podporu bytové politiky poměrně důkladně analyzuji systém sociálního bydlení a ilustruji stručný vývoj bytové politiky v dané oblasti se zaměřením na SRN. Příspěvek na bydlení je v Německu již více jak čtyřicet let další formou podpory bydlení; zde provádím výpočty příspěvku a nakonec německý model hodnotím.

1. Trh s bydlením

„Každý jednotlivec se snaží použít svůj kapitál tak, aby jeho produkt měl co největší hodnotu. Obvykle nezamýšlí prosadit veřejný zájem, a ani neví, do jaké míry ho prosazuje. Sleduje pouze své vlastní zabezpečení, pouze svůj vlastní prospěch. Přitom ho vede jakási neviditelná ruka, aby prosazoval cíl, o který mu vůbec nešlo. Sledováním svého vlastního zájmu často prosazuje zájem společnosti účinněji, než když ho opravdu zamýšlí prosadit.“¹

„Trh představuje uspořádání, při kterém na sebe vzájemně působí prodávající a kupující, což vede ke stanovení cen a množství komodity. Některé trhy (jako např. burza nebo bleší trh) existují na určitém fyzickém místě, zatímco jiné trhy fungují pomocí telefonů nebo jsou organizovány počítači.“²

Pokud obecnou definici trhu převedu do situace, kterou se zde zabývám, tak v našem případě prodávajícího (nabízejícího) představuje majitel či majitelé nemovitosti, jenž nabízí nemovitost k pronájmu a kupujícího (poptávajícího) zastupuje osoba³, která má zájem si daný dům, byt či místnost pronajmout. Všichni tito tržní účastníci přijdou na trh, aby uspokojili své předem stanovené cíle a potřeby. Například spotřebitelé přicházejí utratit omezenou částku příjmů, kterou si mohli za určitou dobu naspořit, a jejich cílem je získat takový pronájem, na nějž jim stačí peníze; snaží se maximalizovat užitek (uspokojení), který z dostupných finančních zdrojů získají. Na druhé straně i pronajímatelé se snaží na trhu maximalizovat svůj zisk, jenž představuje rozdíl mezi příjmy z pronájmu a celkovými náklady.

„Trh nemovitostí je součástí všeobecného tržního systému, parciálním trhem, který podléhá obecným tržním zákonitostem s určitými zvláštnostmi, které jsou dány naturálně věcnými vlastnostmi nemovitostí na rozdíl od věcí movitých snadno přemístitelných. Trh nemovitostí samozřejmě ovlivňuje všechny ostatní trhy, celou tržní soustavu a její jednotlivé prvky.“⁴

1První kapitolu začínám citátem A. SMITHE z knihy Pojednání o podstatě a původu bohatství národů, který jistě dobře umožní pochopit danou situaci a proniknout tak hlouběji do této problematiky.

2 Definice z knihy SAMUELSON, P. A., NORDHAUS W. D.: Ekonomie (1991, str. 981).

3 Může to být buď fyzická osoba nebo v případě právnické osoby se jedná o osobu, která zastupuje firmu navenek nebo byla k tomuto účelu zplnomocněna jednat za podnik.

4 CÍSAŘ, J.: Vybrané otázky z trhu nemovitostí (1998, str. 17)

Věci, které člověk vyrábí a spotřebovává, se v zásaděčlení na dvě skupiny:

a) věci movité b) věci nemovité

Za nemovitosti neboli reality v nejobecnější rovině považujeme především pozemky jako součást všeobecného povrchu zemského, budovy, objekty a inženýrské stavby všeho druhu, které nelze bez porušení jejich podstaty přemisťovat z místa na místo. Do nemovitostí rovněž zahrnujeme zemědělskou i lesní půdu, vodní plochy, vodní toky a rybníky. Nemovitosti jsou spolu s prací a kapitálem základním výrobním faktorem.

Zásadní odlišnosti nemovitostí od věcí movitých spatřujeme v jejich naturálně věcných vlastnostech⁵:

- nemovitosti jsou nepřemístitelné

- nemovitosti jsou individuálním, neopakovatelným výrobkem (diferencované výrobky)

- nemovitosti jsou věci s dlouhodobou životností

- nemovitosti jsou věci s odlišným vztahem morální a fyzické životnosti - nemovitosti jsou věci vyznačující se náročností na neobnovitelné zdroje

- nemovitosti jsou věci se složitě strukturovaným systémem (dlouhodobá příprava staveb)

Nájemné, jako cena za službu užívání bytu, bylo vždy považováno za velmi citlivou záležitost s ohledem na zvláštní povahu bydlení v lidském životě. Proto je také nájem bytu, neboli občanskoprávní vztah, chráněn vhodnými opatřeními proti excesům ze strany pronajímatelů v souladu s principem respektování schopnosti nájemců platit nájemné, jak uvedl Ústavní soud ve svém nálezu č. 231/2000 Sb.

Cenovou problematiku upravuje zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, kterým byl v roce 1991 zahájen proces liberalizace cen. Ten také stanovil, kdy lze obecný proces sjednávání ceny ovlivnit ze strany cenových orgánů. V podstatě omezil regulační zásahy pouze na úzký okruh výrobků a služeb, u kterých je konkurenční prostředí narušeno nebo se dostatečně nerozvinulo. Ani nájemné nebylo opomenuto. Od roku 1990 bylo z rozhodnutí státu jednostranně ve prospěch pronajímatelů každoročně

5 CÍSAŘ (cit. 4, str. 10, atd.)

zvyšováno nájemné v již uzavřených smlouvách. V průměru za republiku došlo ke zvýšení o 835,6 % a v Praze o 1451,2 %⁶.

Nájemné je cena za užívání bytu včetně jeho vybavení zařizovacími předměty pronajímatele, za úklid a osvětlení společných prostorů v domě, užívání výtahu, kontrolu a čištění komínů a za vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou. Nájemné nebo jeho změny se sjednávají písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li zákon jinak. Za podmínek stanovených zákonem může pronajímatel zvýšit nájemné bez souhlasu nájemce po modernizaci bytu nebo po zateplení domu⁷.

1.1 Zvláštnosti trhu s bydlením

Trh s bydlením je fakticky složen z nesčetného množství trhů s bytovými službami, na nichž se setkávají preference spotřebitelů s nabídkou investorů.⁸

Bydlení je obecně považováno za jednu ze základních lidských potřeb a zároveň je důležitým prvkem určujícím životní úroveň lidí, což přiřazuje bydlení kromě ekonomických aspektů také významné sociální aspekty. Konkrétní sociální aspekty bydlení mohou být různě klasifikovány, ale jejich základem jsou následující dvě stránky bydlení:

„celková dostupnost (přístupnost) bydlení – požadavek, aby byl k dispozici bytový fond, odpovídající svým rozsahem, kvalitou a rozmístěním potřebám obyvatelstva,

finanční dostupnost bydlení – požadavek, aby ceny bydlení odpovídaly finančním možnostem obyvatelstva.“ ⁹

Trvalé usilování o zajištění co největší míry celkové a finanční dostupnosti je důležité zvláště ve vztahu k sociálně slabším vrstvám obyvatelstva. Jak uvádí Valentová - právo na bydlení je právně nenárokové, nevymahatelné a nemůže být chápáno jako

6 Vládní návrh na vydání zákona o nájemném z bytu a cenách služeb poskytovaných s užíváním bytu a o změně zákon a č. 256/1991 Sb.

7 Vládní návrh zákona o nájemném z bytu a cenách služeb poskytovaných s užíváním bytu a o změně zákona č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánůČR v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů (zákon o nájemném z bytu)

8 LUX, M. a kol.: Standardy bydlení 2003/2004, Bytová politika v ČR: efektivněji a cíleněji (2004)

9 VALENTOVÁ, B.: Sociální aspekty bydlení

zákonné právo na zajištění obydlí; jeho naplňování je výrazem zodpovědnosti vlád za životní podmínky obyvatelstva.

Stát tedy neposkytuje bydlení lidem přímo, avšak mezi jeho úkoly patří vytvářet rovné příležitosti pro zajištění vhodného bydlení.¹⁰ V jednotlivých zemích existuje určitá forma bytové politiky, jež může být formulována jako samostatná politika nebo implicitně přítomná v řadě jiných politik. Mezi hlavní cíle každé bytové politiky státu patří zajistit přiměřeně kvalitní a dostupné bydlení pro místní obyvatele.¹¹ Dobrá dostupnost kvalitního bydlení je jedním ze základních pilířů správně fungující ekonomiky a stát by měl vhodnými opatřeními garantovat jeho minimální úroveň uspokojení.

1.1.1 Základní charakteristiky a specifika bydlení

I když bydlení bývá ekonomy často označováno jako zboží, nepředstavuje však běžně obchodovatelnou komoditu. V této části uvádím nejdůležitější charakteristiky¹², které bydlení odlišují od jiných typů spotřebního zboží. Tento souhrn znaků představuje pro některé odborníky argumenty pro zavedení regulace, či pro její zachování, pokud již byla v dané zemi zavedena.

1. Podle Donnera: „Bydlení patří mezi základní lidské potřeby a obydlí je místo, kde je tato potřeba naplňována; v důsledku toho nemůže být „spotřeba“ bydlení nahrazena, např. v případě nedostatku finančních prostředků, spotřebou jiného zboží.“

2. Bydlení je velmi heterogenním, komplexním, multi-dimenzionálním zbožím, jehož nabídka je velmi rozmanitá. Jednotlivé domy a byty určené k bydlení se navzájem liší celou řadou charakteristik (atributů), které poskytují spotřebitelům specifické bytové služby. Takovými atributy mohou být např. velikost užitné plochy, design, stáří, kvalita použitých materiálů pro výstavbu, právní důvod užívání, počet a kvalita přidružených prostor (garáž, sklep, dílna, zahrada,

10„Z hlediska státu spočívá princip a cíl bytové politiky zejména ve vytváření vhodného právního, institucionálního a fiskálního prostředí pro aktivity všech aktérů na trhu s byty.“ citace z www.mmr.cz

11 LUX a kol. (cit. 8)

12 V této subkapitole vycházím z: DONNER, Ch.: Housing Policies in the European Union (použit český překlad: Bytové politiky v zemích Evropské unie); LUX, M.: Mikroekonomie bydlení (2002);

POLÁKOVÁ, O.: Bydlení a bytová politika (2006, str. 15, 16)

bazén, tělocvična atd.). Cena bydlení je rovněž do velké míry určována kvalitou okolního prostředí, sociální strukturou spoluobyvatel, hlučností okolí, kvalitou veřejného prostranství, silnic, chodníků či dostupností místa zaměstnání, škol, zdravotních a kulturních zařízení z místa bydliště.

3. Bydlení je typem dlouhodobě trvanlivého zboží nebo lze také říci zbožím dlouhodobé spotřeby. Jako takové se pak stává nejen předmětem spotřeby, ale rovněž specifickou investicí každé domácnosti, zejména jedná-li se o vlastnické bydlení. Všude na světě je cena vlastnického bydlení natolik vysoká, že pro řadu domácností představuje nemalou finanční zátěž a jednu z jejich největších životních investic.

Lidé, při koupi, výstavbě svého bydlení či při snaze o dosažení spekulativního zisku (tj. koupě a následný prodej či pronájem), vystupují na trhu bydlení ve dvojí roli: jako spotřebitelé i investoři. Přirozeně se snaží investovat do takového bydlení, u kterého předpokládají, že jeho budoucí cena se vyrovná minimálně úhrnu všech nákladů spojených s jeho pořízením (včetně nákladů obětované příležitosti). Vysoká nákladnost bydlení tedy motivuje domácnosti k úsporám a ovlivňuje i tak tvorbu a akumulaci kapitálu ve společnosti.

4. Významnou charakteristikou bydlení je rovněž jeho fixace v prostoru, neboť obydlí je vázáno na pozemek. Oproti většině jiných zboží nemůže být bydlení jednoduše „přeneseno“ někam jinam, z jednoho prostoru do jiného, poněvadž bydlení v určité lokalitě je vždy svázáno s pracovními, vzdělávacími a jinými příležitostmi, takže bytový deficit v jedné lokalitě lze jen obtížně řešit prostřednictvím přebytku bytů na jiném místě.

Pokud si domácnost pořizuje své bydlení, pak volí mezi kvalitou služeb spojených s bydlením v příslušném místě a dostupností svého zaměstnání, škol pro děti, lékařské péče, kultury apod. Je zřejmé, že cena bydlení v blízkosti center zaměstnanosti (např. centra Prahy) je vyšší, než by byla cena bydlení pro jinak stejnou kvalitu služeb (tzn. stejně prostorný, stejně postavený a stejně starý byt) v místě vzdálenějším od takového centra.

5. Případné stěhování je spojeno s vysokými transakčními náklady, tj. nalezení, zařízení nového bydlení a přestěhování (vyjádřeno nejen v peněžních jednotkách, ale i např. investovaný čas a emoce), které přímo nesouvisí s pořízením nového bydlení. Výsledkem je, že se trh přizpůsobuje na změny v

příjmech domácností (viz. důchodový efekt) relativně velmi pomalu v porovnání s možným přizpůsobením ve chvíli, kdyby transakční náklady přestěhování byly nulové. Tyto náklady se mohou pohybovat mezi 5 – 10 % celkové ceny poptávaného vlastnického bydlení, zejména pak v případě, kdy koupě nového bydlení předpokládá prodej starého bydlení.

Transakční náklady bývají často velmi vysoké, zvláště při zapojení zprostředkovatele – realitní kanceláře, a tím také do jisté míry ovlivňují i samotný výběr budoucího bydlení. Ve srovnání s ostatními finančními aktivy je bydlení relativně velmi málo likvidní zboží, a proto lze pozorovat, že opatrnost před koupí je mnohem větší a rozhodování značně delší než u většiny ostatních spotřebních statků.

6. Nemožnost perfektní znalosti situace na trhu. Jak již bylo řečeno výše, trh s byty je ve skutečnosti tvořen soustavou lokálních trhů, jenž se vzájemně velmi liší. Trh s byty je nepřehledný (netransparentní) a nalezení vhodného bydlení bývá obtížné. Jak uvádí Donner, získání vhodného bydlení je navíc ještě komplikováno také tím, že domácnosti vstupují na trh s byty málokdy, a proto postrádají informace (např. o nabízených cenách bytových služeb), které jsou k rozhodování potřebné.

7. Další specifika bydlení:

- bydlení determinuje uspokojování ostatních potřeb (např. zdraví, vzdělávání, práce), vytváří prostředí pro rozvoj rodinného života, řady aktivit, postojů a chování; v určité míře působí také na kvalitu partnerských vztahů, výchovu dětí i mezigenerační soužití

- značná míra setrvačnosti a neměnnosti, což je ovlivněno již zmiňovanou fixací v prostoru, dlouhou dobou životnosti bytu, dále poměry na bytovém trhu, postoji lidí apod.

- relativně vysoká míra „vměšování“ státu do trhu s bydlením; cílem je zajistit všem příjmovým skupinám minimální standard uspokojení základní lidské potřeby

- nízká cenová elasticita poptávky i nabídky, což ztěžuje dosažení rovnovážné situace na trhu

Výše uvedená specifika bydlení ovlivňují nejen trh s byty a jednotlivé subjekty vstupující na tento trh, ale zejména podobu bytové politiky realizovanou státem. Znalost

jednotlivých specifik bydlení je nezbytné vzhledem k jeho významu jak pro jednotlivce, tak i pro celou společnost, především pro její sociální, ekonomický i kulturní vývoj.

1.1.2 Nabídka a poptávka po bydlení

Ačkoli trh s byty není trhem dokonalým a je do značné míry ovlivněn intervencemi státu, jsou ceny bydlení (ceny nové výstavby, kupní ceny, nájemné apod.) určovány ve většině případů existující nabídkou bytů a domů na straně jedné a poptávkou domácností na straně druhé.¹³

Nabídka bydlení je determinována řadou faktorů, které vyplývají jednak ze specifického charakteru bydlení jako zboží (např. prostorová zakořeněnost a svázanost s trhem pozemků), ale také z velké diferenciace statku bydlení, relativně dlouhé doby výstavby (v případě, že nejsou nabízeny k prodeji byty starší či již byty postavené) a velké míry státních intervencí (urbanistické plánování, fiskální politika). Jak uvádí Lux (2002, str. 39) na trhu s bydlením je nutné rozlišovat nabídku v krátkém a dlouhém období z důvodu dlouhé a finančně nákladné výstavby.

V krátkém období je cenová elasticita nabídky bydlení velmi nízká a někdy se považuje za zcela neelastickou (vertikální nabídková křivka), poněvadž objem bytů v tomto období je konstantní, jak uvádí Lux (2002, str. 39). Na zvýšenou poptávku reaguje nabídka pouze nabídkou již postavených, dosud neobydlených bytů, vyšší kvalitou bytových služeb či větším komfortem ve stávajícím bydlení. Zvýší-li se v krátkém období poptávka, např. z důvodu zvýšení příjmů domácností, projeví se to tedy pouze zvýšením stávajících rovnovážných tržních cen. Z výše uvedeného vyplývá, že přizpůsobování nabídky poptávkovým šokům je na trhu s nemovitostmi, na rozdíl od jiných trhů, velmi pomalé.

V dlouhém obdobím se vychází z dokonalé cenové elasticity nabídky, která předpokládá zajištění dokonale konkurenčního tržního prostředí, stejnou efektivnost všech firem nabízejících bydlení a dokonale cenově elastickou nabídku všech výrobních faktorů vstupujících do bytové výstavby. Poslední dva předpoklady jsou prakticky nereálné, a proto má rovněž křivka nabídky v dlouhém období určitý sklon. V daném

13 V této subkapitole vycházím z LUX (cit 12, str. 30 – 39)

období je již dostatek času pro zapojení veškerých vstupů do produkce a je tedy možné nabídnout i novou bytovou výstavbu.

Poptávka po bydlení stejně jako nabídka je také ovlivněna řadou faktorů. Jak uvádí Lux (2002, str. 30): „Rozhodnutí poptávat bydlení nevzniká zpravidla jako rozhodnutí jednoho člověka, ale jako rozhodnutí celé domácnosti, rodiny. Nejdříve je důležité se rozhodnout, zda zamíříme na trh s nájemním či vlastnickým bydlením (provádíme tzv. tenure choice). Poté domácnost volí, kolik bydlení bude při svých preferencích a příjmových omezeních spotřebovávat.“

Sklon poptávkové křivky je dán cenovou elasticitou poptávky (odráží reakci poptávky na změnu ceny zboží) a substituční elasticitou poptávky po bydlení, tj. reakce poptávky na cenové změny blízkých substitutů. Posun křivky poptávky je určen důchodovou elasticitou poptávky (odráží reakci poptávky na změnu důchodu spotřebitele).

Pro odvození rovnovážného stavu na trhu s bydlením vycházíme z dokonale konkurenčního tržního prostředí¹⁴ a na základě předchozích charakteristik je možné znázornit vztahy na trhu s bydlením následujícím způsobem.

Graf č. 1: Vytváření rovnováhy na trhu s bydlením

Zdroj: LUX (2002, str. 49)

Křivka DD – poptávková křivka

Křivka S_K – nabídková křivka v krátkém období

Křivka S_S – nabídková křivka ve středně dlouhém období

14 Předpoklady: velký počet kupujících a prodávajících, homogenní statky, neexistence bariér vstupu na trh, dokonalé informace o P a Q, prodávající usilují o maximalizaci zisku, kupující o maximalizaci užitku.

Křivka S_D – nabídková křivka v dlouhém období

Vycházíme-li z výše uvedeného grafu, počáteční rovnováha na trhu s bydlením se nachází v průsečíku křivek DD a SK. V případě posunu křivky DD na úroveň D’D’

(např. při růstu příjmu spotřebitelů) se v krátkém období zvýší cena až na úroveň pK (v krátkém období hovoříme o tzv. přestřelování ceny) kvůli neelastické nabídce (SK) a poptávané množství zůstává stejné. Postupem času přilákají vysoké ceny do bytové oblasti nové investory, což povede ke zvýšení nabídky bytových služeb u stávajícího bydlení a následně i nového bydlení; cena klesne z pK na pS. V dlouhém období se trh přizpůsobí, rovnovážné množství se zvýší na qd a konečná cena se sníží na úroveň pD. Z dlouhodobého hlediska se tedy rovnováha na trhu s bydlením vytvoří v průsečíku křivek D’D’ a SD. Na trhu s bydlením se však setkáváme s rovnovážným stavem velmi zřídka, ve skutečnosti spíše dochází k převisu poptávky či nabídky. Problémy mohou mít nejen domácnosti, ale také ti, kteří bydlení nabízí (investoři, developeři, provozovatelé bydlení).¹⁵

V případě převisu poptávky dochází, zvláště v krátkém období, k nárůstu cen bydlení a tím ke snížení dostupnosti bydlení pro domácnosti. Možnosti domácností reagovat na tuto situaci jsou poměrně malé (viz. 1.1.1 základní charakteristiky a specifika bydlení). Vliv na cenu bydlení mají také další faktory:

- konkurence v podobě bydlení, které je podporováno z veřejných prostředků a je tudíž levnější – existence tohoto bydlení může stlačovat tržní ceny

- výše a vývoj úrokových sazeb u úvěrů

o bydlení je nákladné a musí být financováno prostřednictvím dlouhodobých úvěrů

o nízké úrokové sazby stimulují poptávku po bydlení, která dále způsobuje růst cen bydlení

- změny příjmové úrovně domácností

o při nedostatku kupní síly domácností zůstává bytová potřeba do určité míry neuspokojena, v tomto případě se hovoří o potenciální poptávce po bydlení

V případě převisu nabídky, kdy výnosy z prodeje či pronájmu nepřináší očekávaný zisk či dokonce nekryjí náklady spojené s pořízením a provozem nemovitostí, jsou tyto subjekty ohroženy ztrátou a snaží se přesunout své podnikatelské

15 DONNER (cit. 12)

aktivity na jiné trhy. Vzhledem k tomu, že bydlení je zboží dlouhodobé spotřeby, je dočasný nesoulad mezi investovanými prostředky a výnosy běžný, a investoři s ním počítají. Investice do bydlení je vždy nutno posuzovat z dlouhodobého hlediska.

1.2 Sou č asná situace v oblasti bydlení

Na základě údajů získaných ze SLDB¹⁷ prováděné v roce 2001 zahrnoval bytový fond České republiky k 1. březnu 2001 celkem 4 366 293 bytů, z toho:

3 827 678 trvale obydlených bytů, což představuje přibližně 88 % všech bytů (tedy v průměru 374 trvale obydlených bytů na 1000 obyvatel), 538 615 trvale neobydlených bytů, tzn. 22 % bytů je obydleno přechodně

(14,1 trvale neobydlených bytů na 1000 obyvatel).

Považuji za vhodné zde uvést definici pojmu „neobydlený byt“ dle SLDB 2001:

„Neobydlenými byty jsou všechny byty, ve kterých není přihlášena žádná osoba k trvalému pobytu, takže mezi neobydlené byty patří i všechny přechodně obydlené byty, nebo byty využívané k rekreaci a chalupaření (nevyčleněné z bytového fondu).“

Graf č. 2: Neobydlené domy podle důvodů neobydlenosti v ČR k 1.3.2001

Zdroj: Struktura bytového fondu. SLDB 2001

Nejpočetnější skupinu neobydlených bytů představují byty sloužící k rekreaci, jedná se téměř o třetinu všech neobydlených bytů, tj. 175 200 bytů. Další významnou skupinu tvoří byty využívané pouze k přechodnému bydlení (117 200 bytů, tedy více

16 V této části vycházím ze statistik ČSÚ, především ze Sčítání lidu, domů a bytů v roce 2001, Koncepce bytové politiky 2005.

17 V ČR probíhá sčítání po deseti letech; organizací a zpracováním výsledků sčítání je pověřen ČSÚ.

než pětina z celkového počtu neobydlených bytů). Desetina neobydlených bytů (53 200) je nezpůsobilých k bydlení.

V celkovém pojetí tedy neexistuje plošný bytový deficit, avšak lze pozorovat velké rozdíly mezi poměrně širokou nabídkou a výdajovými možnostmi značné části domácností (týká se především atraktivních lokalit, např. Prahy). Hlavním problémem je nedostatek přiměřených a současně cenově dostupných bytů (tzn. nízká finanční dostupnost bydlení), která postihuje zejména sociálně slabší domácnosti.

Z provedeného průzkumu rovněž vyplývá, že vybavenost obyvatelstva bytovým fondem se postupně dále zlepšuje a zvyšuje se také kvalita bydlení. Zlepšování bytové situace je dáno vlivem rostoucí nové výstavby i modernizace bytového fondu.

1.3 Struktura bytového fondu z hlediska základních forem bydlení

Z hlediska právního důvodu užívání bytu tvoří strukturu bytového fondu následující základní sektory bydlení: vlastnický, nájemní a družstevní¹⁸. Skladby bytového fondu se však mění v čase a setkáváme se s významnými vlastnickými transfery. Změny lze zaznamenat zejména u obecních nájemních bytů, kdy po transformaci dochází k jejich privatizaci. Stávající strukturu bytového fondu z hlediska zastoupení jednotlivých sektorů bydlení lze názorně vidět na níže uvedeném grafu.

Graf č. 3: Sektory bydlení v České republice v roce 2001 dle SLDB 2001

17 %

12 % 17 %

7 %

47 %

Družstevní sektor Soukromý nájemní sektor Obecní nájemní sektor Vlastnický sektor Jiné důvody užívání bytu

Zdroj: SLDB 2001, vlastní zpracování

18Pro charakteristiky jednotlivých sektorů bydlení použita Koncepce bytové politiky 2005 a DONNER (cit. 12).

SEKTOR VLASTNICKÉHO BYDLENÍ

Tvoří největší část bytového fondu (cca 47 %) a v porovnání s ostatními sektory se nejvíce rozvíjí. Zahrnuje nejen rodinné domy na venkově a ve městech, ale také jednotlivé byty ve vlastnictví fyzických osob. Jeho růst je podporován státem a jeho zdrojem je nejen nová výstavba, ale i převádění družstevních bytů do vlastnictví a privatizace obecního bytového fondu do vlastnictví nájemců bytů. Pořízení vlastnického bydlení, zejména nově postaveného, je vzhledem k příjmům většiny domácností velmi nákladné, a proto se na něj orientují především domácnosti se středními a vyššími příjmy, které mohou k jeho financování využít např. hypoteční úvěr či stavební spoření.

Vlastnické bydlení představuje jak vhodnou investici, tak obvykle komfortní způsob bydlení. Z hlediska domácností se jedná o ideální a nejžádanější formu bydlení, která má vysoký společenský status. Na druhé straně však může být spojeno i s problémy, způsobené v důsledku poklesu cen nemovitostí před splacením úvěru, kdy zůstatek dluhu může být vyšší než hodnota zastavené nemovitosti („negative equity“).

V případě poklesu příjmů vlastníka může být dalším problémem také nedostatek peněz na splátky úvěru, na údržbu, apod.

NÁJEMNÍ BYDLENÍ

V rámci tohoto sektoru rozlišujeme dva základní segmenty, které se vzájemně odlišují typem vlastníka, způsobem financování a výší nájemného, mírou a formami státní podpory, kvalitou bytového fondu, klientelou apod. Sektor nájemního bydlení v České republice podrobněji analyzuji ve třetí kapitole této práce.

DRUŽSTEVNÍ SEKTOR

Zaujímá přibližně 17 % bytového fondu a z velké části je tvořen domy postavenými panelovou technologií ve vlastnictví bývalých stavebních bytových družstev. Součástí tohoto sektoru jsou také byty vlastněné bývalými lidovými bytovými družstvy a byty ve vlastnictví právnických osob, převážně družstev, která byla založena nájemníky bytů za účelem privatizace domu. Vzhledem k legálním úplatným převodům členských práv a povinností se bydlení v družstevním bytě velmi blíží vlastnickému bydlení. Úkolem státu v této oblasti je vytvářet příznivé podmínky pro fungování družstevního sektoru.

Definice družstva dle Obchodního zákoníku (§ 221) zní: „Družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních nebo jiných potřeb svých členů.“ Zajišťuje-li družstvo bytové potřeby svých členů, jedná se o družstvo bytové. Podle výše citovaného zákona musí družstvo tvořit nejméně pět členů; to neplatí, jsou-li jeho členy alespoň dvě právnické osoby.

2. Bydlení v nájemním byt ě

Nájemní bydlení spočívá v oddělení vlastnického a užívacího práva. Na základě nájemní smlouvy (viz. dále) pronajímá vlastník svou nemovitost za úplatu nájemci, který ji užívá po stanovenou dobu. Tento typ bydlení využívají především středněpříjmové a nízkopříjmové domácnosti (např. mladé rodiny, starší lidé), poněvadž nemají dostatek finančních prostředků k pořízení vlastnického bydlení nebo jejich příjmy nedosahují takové výše, aby mohli splácet poskytnutý hypotéční úvěr. V případě vysokopříjmových domácností jsou v nájemním sektoru středem zájmu spíše luxusní nájemní byty s komfortními službami. Podle SLDB 2001 provedené Českým statistickým úřadem přibližně 80 % nájemního sektoru tvoří nájemního bydlení v bytových domech a necelou pětinu představuje nájemní bydlení v rodinných domech.

2.1 Vznik nájmu bytu

Vznik právního vztahu nájmu bytu je založen na smluvním principu, tzn. že nájem bytu jako občanskoprávní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem vzniká uzavřením nájemní smlouvy v písemné podobě. Základním pilířem právní úpravy nájmu bytů je občanský zákoník, který obsahuje v osmé části obecnou úpravu závazkového práva.

Charakteristickými znaky nájemní smlouvy jsou užívání najaté věci, dočasnost, úplatnost tohoto užívání a specifikace předmětu nájmu¹⁹. Tato smlouva je právním úkonem a z toho vyplývá, že musí splňovat obecné náležitosti, které jsou uvedeny v § 34 a násl. ObčZ:

- nájemní smlouva musí být uzavřena svobodně a vážně, určitě a srozumitelně, jinak je neplatná,

- zároveň nesmí odporovat zákonu nebo jej obcházet anebo se příčit dobrým mravům (pojem „dobrých mravů“ není v zákoně definován a jeho naplnění je svěřeno právní praxi).

19 SCHÖDELBAUEROVÁ, P., NOVÁKOVÁ, H.: Bydlení v nájemním bytě (2000)

Nájemní smlouva musí dle zákona obsahovat následující údaje:

- označení bytu a jeho příslušenství a rozsah jejich užívání, - způsob výpočtu nájemného a úhrad za služby,

- způsob placení nájemného a úhrad za služby, - dobu na kterou se smlouva uzavírá,

- jakákoliv zvláštní ujednání, na nichž se pronajímatel s nájemcem dohodne:

způsob placení oprav v bytě, úklid prostor mimo byt,

možnost a podmínky prodloužení nájemní smlouvy

V ustanovení § 685 občanského zákoníku se lze mimo jiné dočíst: „Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájem bytu je chráněn;

pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně.“

Jako přílohy nájemní smlouvy se obvykle sepisují také následující dokumenty:

- evidenční list, který slouží pro výpočet nájemného a zároveň jsou v něm napsány osoby, jež s nájemcem v bytě bydlí; u smluv uzavřených na dobu určitou je možné, že evidenční list není sepsán,

- protokol o předání bytu, v němž je uveden den předání bytu a stav bytu (např. vybavení bytu, stav měřičů vody apod.).

2.2 Vztahy pronajímatele a nájemce

V této subkapitole se zaměřím na práva a povinnosti jak pronajímatele, tak i nájemce bytu, které souvisí s užíváním bytu a prováděním údržby, oprav a stavebních úprav. Předmětem této práce není podrobný výklad všech práv a povinností plynoucích z nájmu bytu, a proto se tedy budu orientovat, alespoň podle mého názoru, na ty nejpodstatnější a v největší míře diskutované oblasti daného právního vztahu.

A) Práva a povinnosti pronajímatele²⁰

Podle § 687 odst. 1 ObčZ je pronajímatel povinen odevzdat byt nájemci ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených

20 SCHÖDELBAUEROVÁ, NOVÁKOVÁ (cit. 19)

HORÁK, M., NOVÁKOVÁ, H.: Kdo hradí opravy v bytě (2006)

s užíváním bytu. Povinnost předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání znamená předat jej se vším příslušenstvím a s příslušným vybavením. Splnění této povinnosti se může nájemce domáhat i soudní cestou, a to i v případě, že se do bytu již nastěhoval. Základní vybavení bytu a vymezení příslušenství bytu je upraveno výměrem MF č. 01/2002. Nájemce je oprávněn za určitých podmínek uplatnit právo na slevu z nájemného, příp. odstranit závady po předchozím upozornění pronajímatele na vlastní náklady a požadovat tyto náklady zpět. Dle § 679 ObčZ nájemce může odstoupit od již uzavřené smlouvy.

Na odevzdací povinnost navazuje povinnost pronajímatele zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Jedná se o povinnost pronajímatele udržovat byt v takovém stavu, aby bylo možné jej řádně užívat, provádět řádnou údržbu domu a jeho zařízení a řádně poskytovat služby spojené s užíváním bytu. Zde je třeba rozlišovat mezi údržbou domu a údržbou bytu. Na nákladech spojených s údržbou domu nejsou nájemci povinni se nikterak podílet, je to věcí pronajímatele.

Na údržbě bytu se po dobu trvání nájemního vztahu podílí i nájemce. U nedružstevních²¹ bytů je rozdělení oprav mezi nájemce a pronajímatele obsaženo v nájemní smlouvě. Nájemce hradí drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu v rozsahu vymezeném nařízením vlády č. 258/1995 Sb. Na základě tohoto ustanovení se za drobné opravy považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.

Podle věcného vymezení²² se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:

a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,

b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií,

c) výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles a domácích telefonů, včetně elektrických zámků, atd.

Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou

21 U družstevních bytů je rozsah povinností nájemce vymezen stanovami družstva.

22 § 5 odst. 2 vládního nařízení č. 258/1995 Sb.; Výčet skupin oprav a výměn je taxativní a nelze jej rozšiřovat. Za drobné se považují bez ohledu na výši nákladů.

uvedeny v § 5 odst. 2 a 3 tohoto nařízení, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 300 Kč.

Podle § 691 ObčZ, nesplní-li pronajímatel svou povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu nebo jimiž je ohrožen výkon nájemcova práva, má nájemce bytu právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Toto ustanovení tedy poskytuje nájemci právo odstranit závadu na náklady pronajímatele. Toto právo zaniká, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závady (jde o zánik práva prekluzí).

V občanském zákoníku není určena lhůta, v níž má nájemce zaslat upozornění; je však vhodné, aby upozornění bylo zasláno v písemné formě a bez zbytečného odkladu.

Pokud však nájemce neoznámí včas potřebu oprav, pak nese sám odpovědnost za škodu, která vznikla pronajímateli a již nemá nárok na úhradu vynaložených nákladů. Splnění povinnosti pronajímatele provádět řádnou údržbu bytu se lze domáhat i soudní cestou (jedná se o žalobu na plnění), tj. praktické zejména u závady většího rozsahu, např. při zatékání do bytu vadnou střechou.

Pronajímatel je na základě § 695 ObčZ oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Nájemce může odepřít souhlas pouze z vážných důvodů. Pokud však pronajímatel má provést úpravy na základě rozhodnutí orgánu státní správy (např. stavební úřad), je nájemce povinen umožnit provedení úprav. V případě, že tak neučiní, odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.

B) Práva a povinnosti nájemce²³

Základní právo nájemce bytu a osob, které s ním žijí ve společné domácnosti, je užívat byt a společné prostory a zařízení domu a zároveň i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno (upraveno v § 688 ObčZ). Pojem společných prostor není v současné době taxativně vymezen v žádném právním předpise. V praxi lze však vycházet z příkladného výčtu těchto prostor uvedených v § 2 zákona č. 72/1994 Sb.²⁴ Za společné prostory domu se považují části domu, určené pro společné užívání, zejména vchody, schodiště, průjezdy, chodby, společné prádelny a sušárny, společné půdní a sklepní prostory, kočárkárny, společné balkóny a terasy a všechny další

23 HORÁK, NOVÁKOVÁ (cit 20)

24 Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.

prostory a vedlejší místnosti v domě, které nejsou podle nájemní nebo jiné smlouvy užívány výlučně nájemcem nebo některými nájemci. Za společné zařízení domu lze považovat zejména ústřední topení, vodovod,kanalizaci, společné rozvody elektřiny a plynu, společné rozhlasové a televizní antény, zařízení domovních prádelen včetně příslušenství domu (studny, oplocení, klepadla).

Výše uvedeným právům nájemce odpovídá také povinnost dodržovat určité povinnosti podle § 689 ObčZ, včetně novelizace tohoto ustanovení zákonem č. 107/2006 Sb. Tedy podle platného znění jsou nájemce a osoby, které žijí s nájemcem v bytě, povinny řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. Řádné užívání znamená především takové užívání bytu, jeho vybavení a společných prostor i zařízení domu, které je v souladu s jejich určením, šetrně a s náležitou péčí.

Nájemce má povinnost písemně oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které žijí s ním v bytě, a to do 15 dnů ode dne, kdy došlo ke změně. Pokud tak neučiní do jednoho měsíce, považuje se to za hrubé porušení povinností podle § 711 odst. 2, písm. b), což znamená naplnění výpovědního důvodu.

Dle § 692 odst. 1 ObčZ je nájemce povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřebu těch oprav v bytě, které má hradit pronajímatel a umožnit jejich provedení. Nesplní-li tuto oznamovací povinnost, odpovídá nájemce za škodu, která tím vznikla. Povinností pronajímatele je oznámit nájemci předem termín k provedení opravy, aby mohl zajistit zpřístupnění bytu.

Další povinností nájemce je umožnit přístup pronajímateli do bytu za účelem kontroly, zda je byt užíván řádným způsobem (upraveno v § 665 odst. 1 ObčZ). Výkon tohoto oprávnění nesmí být v rozporu s dobrými mravy a zároveň je třeba, aby pronajímatel oznámil nájemci termín prohlídky v dostatečném časovém předstihu.

Po předchozí písemné výzvě pronajímatele je nájemce povinen umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé i studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot (dle § 692 odst. 3 ObčZ). Také je povinen umožnit přístup k dalším technickým zařízením pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli (např. uzávěry domovního vedení, komínové otvory).

Podle § 693 ObčZ nájemce bytu je povinen odstranit závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí (členové rodiny, podnájemníci). Nájemce neodpovídá za poškození, které způsobily osoby, které byly u něho na návštěvě nebo z jiného důvodu a přitom s ním nebydlí. Např. nájemce neodpovídá za rozbití okna na schodišti, jenž rozbili pracovníci stěhovací firmy při stěhování jeho nábytku.

Nájemce smí provádět stavební úpravy nebo jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem pronajímatele (nenahrazuje rozhodnutí stavebního úřadu, pokud je třeba dle předpisů o stavebním řízení²⁵); toto platí i v případě, kdy nájemce provádí úpravy na svůj náklad (viz. § 694 ObčZ). V případě, že nájemce provede stavební úpravy nebo změny v bytě bez souhlasu pronajímatele, ten je pak oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu²⁶ na své náklady odstranil. Porušení této povinnost může být důvodem pro výpověď nájmu ze strany pronajímatele.

Při skončení nájmu je nájemce povinen odevzdat pronajímateli nebo jím pověřené osobě byt ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k jeho obvyklému opotřebení (upraveno v § 682 ObčZ). Zároveň musí být provedeny i drobné opravy, pokud jejich potřeba vznikla v průběhu užívání bytu.

Služby poskytované s užíváním bytu od roku 2006

U nově uzavíraných smluv, na které zákon č. 107/2006 Sb.²⁷ nedopadá, platí, že v současném období je výše nájemného a rozsah poskytovaných služeb určován dohodou pronajímatele a nájemce bytu. Rozsah služeb, jenž je pronajímatel bytu povinen s užíváním pronajatého bytu nájemci poskytovat, není předmětem právní úpravy. V takových případech je výše nájemného z bytu omezena pouze obecným ustanovením zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů.

Rozsah služeb, které poskytuje pronajímatel bytu spolu s jeho užíváním:

- dodávka vody z vodovodů a vodáren, - odvádění odpadních vod kanalizacemi, - ústřední (dálkové) vytápění,

- dodávka teplé vody,

- úklid společných prostor v domě,

25 Od 1. ledna 2006 nabývá ve většině ustanovení účinnosti nový zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

26 Ne již jako podle dřívější právní úpravy až po skončení nájmu bytu.

27 Tento zákon neupravuje problematiku služeb.

- osvětlení společných prostor v domě, - užívání výtahu,

- kontrola a čištění komínů,

- odvoz a likvidace komunálního odpadu, - odvoz splašků a čištění žump,

- vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou, - užívání domovní prádelny,

- popř. další služby, na kterých se pronajímatel s nájemci dohodne.

Z výše uvedeného výčtu služeb je patrné, že mezi plnění poskytovaná pronajímatelem nepatří dodávka plynu a elektrické energie, kterou si nájemce sjednává s příslušným dodavatelem sám.

Konkrétní rozsah poskytovaných služeb a jejich ceny, pokud nejsou stanoveny cenovým předpisem, by měl být uveden v nájemní smlouvě, včetně splatnosti nájemného i služeb. Podle ustanovení § 697 ObčZ platí, že pokud nájemce nezaplatí nájemné nebo zálohy na služby do pěti dnů po jejich splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení²⁸.

2.3 Zp ů soby zániku nájemního vztahu

Jak uvádí komentář k zákonu č. 107/2006 Sb., jenž byl vypracován odborem bytové politiky MMR, způsoby zániku nájmu bytu jsou upraveny dle § 710 ObčZ. Dále je také v komentáři k výše uvedenému zákonu řečeno, že nájem bytu může zaniknout na základě písemné dohody mezi nájemcem a pronajímatelem nebo písemnou výpovědí²⁹; v případě, že byl nájem bytu sjednán na určitou dobu, skončí nájem také uplynutím této doby, přičemž po účinnosti novely, tj. po 31. březnu 2006, již nedochází k jeho obnovování. Výčet způsobů zániku nájemního vztahu není v tomto paragrafu vyčerpávající.

Nájem bytu může zaniknout:

- v důsledku odstoupení od smlouvy (podle § 679)

28 Výše poplatku z prodlení se stanoví dle nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se určí výše úroku z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku.

29 V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci,v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi.

- smrtí nájemce, pokud nedochází ve smyslu § 706, § 707 a § 708 k přechodu nájmu bytu na osoby, které žily s nájemcem ve společné domácnosti po dobu stanovenou zákonem a nemají vlastní byt

- zánik předmětu nájmu (byt nebo nemovitost) – např. v důsledku živelní pohromy nebo v případě stavebních úprav (§ 680 odst. 1)

Zánik nájmu bytu na základě písemné výpovědi:

- výpověď musí obsahovat lhůtu, ve které nájemní vztah skončí

- výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce

- výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi nájemního vztahu³⁰

Zákon také uvádí, že nájemce je povinen vyklidit byt do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování. Nárok na bytovou náhradu vzniká obvykle za předpokladu předchozí existence práva nájmu bytu.

Nadále platí, že pronajímatel může dát výpověď z bytu pouze z důvodů uvedených v zákoně, a to jednak v případě výpovědi s přivolením soudu nebo v případě výpovědi bez přivolení soudu.

a) Výpovědní důvody pronajímatele bez přivolení soudu³¹ (důvody spočívají výhradně v osobě nájemce)

porušení dobrých mravů v domě, hrubé porušování povinností nájemce, nájemce má dva nebo více bytů,

nájemce byt bez vážných důvodů neužívá nebo jen občas, byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

Takto lze postupovat u výpovědí podaných po účinnosti změny zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, tj. po 31. březnu 2006.

b) Výpovědní důvody pronajímatele s přivolením soudu³² potřeba pronajímatele bytu pro sebe či blízké osoby, výpověď ze služebního bytu,

30 Na základě změny zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník dle § 710 odst. 2 bylo provedeno zpřesnění dosavadní úpravy výpovědní lhůty.

31 Upraveno v § 711 ObčZ.

32 Upraveno v nově vloženém § 711a ObčZ.

veřejný zájem na opravách v domě a bytě, byt souvisí s prostory pro podnikání.

2.4 Státní intervence v bytové oblasti

Základním cílem v bytové politice je vytvoření předpokladu, aby každá domácnost mohla na bytovém trhu najít a udržet finančně dostupné bydlení v odpovídající kvalitě. Podle aktuálního Programového prohlášení vlády (předseda Miroslav Topolánek) by kromě jiného mělo dojít ke zpřesnění vymezení podpory v oblasti sociálního bydlení a rozšíření finanční podpory obcí v této oblasti s důrazem na odpovědnost obcí.

„Vláda připraví novou strategii bytové politiky, která bude vycházet z ekonomické reality vývoje státních financí, jejich dlouhodobé stability a z principů účinnosti a hospodárnosti. Jednotlivé formy státní podpory v oblasti bydlení budou postupně upraveny tak, aby byly adresné, transparentní, sociálně spravedlivé a efektivní. V oblasti nájemního bydlení vláda připraví návrh koncepčně nové právní úpravy nájmů bytů, založené na smluvní vyváženosti obou stran nájemního vztahu. V oblasti sociálního bydlení vláda připraví koncepční řešení podpory tohoto netržního segmentu zacíleného na osoby sociálně potřebné nebo ohrožené sociálním vyloučením, se zohledněním role obce v pomoci této cílové skupině.“³³

Z programové prohlášení vlády dále plyne: „Byt a bydlení jsou pro rozvoj občana nezastupitelnou hodnotou, kterou nelze přenechat jen živelnému působení trhu.

Zabezpečení bydlení je zájmem veřejným i soukromým. Trh s byty musí být proto trhem státem usměrňovaným. Politika bydlení bude vycházet z povinnosti státu učinit vše pro zabezpečení dostupného a přijatelného bydlení pro všechny občany.“

Jak již bylo několikrát řečeno, bydlení se řadí mezi základní lidské potřeby a je nutné pro prožití každého lidského jedince. Jako volně obchodovatelný statek by se mohlo bydlení stát předmětem spekulace. Cílem většiny bytových politik je zajistit přiměřené bydlení všem skupinám obyvatel. Odtud tedy plyne potřeba, aby stát zasahoval do trhu s bydlením.

33 Programové prohlášení vlády (2006)