1
1. Úvod
Nehnuteľnosti a stavby sú súčasťou nášho ţivota uţ od počiatku sveta. Či uţ v podobe kamenných jaskýň v praveku 3 000 p. n. l., hlinených príbytkov v období 540 p. n. l., drevených a kamenných budov v 16 st., v súčasnosti murované, drevené, panelové alebo drevotrieskové nehnuteľnosti a stavby. Avšak iba od roku 1991 sa u nás začal rozvíjať trh s nehnuteľnosťami, pri ktorom je potrebné stanoviť hodnotu ponúkaných nehnuteľností a k tomu sú potrební znalci, ktorí túto hodnotu stanovia.
Od roku 2002 ceny nehnuteľnosti výrazne vzrástli oproti predchádzajúcim rokom, podľa štatistických údajov zo „zdroja databáza NARKS a prepočty NBS“ ceny v roku 2002 vzrástli aţ o 100 % a v roku 2004 aţ o 80 % oproti roku 2002. V Slovenskej republike sú ešte aj v súčasnosti o 30 % niţšie ceny neţ v iných krajinách v EÚ.
Graf č.1: vývoj cien nehnuteľností v SR od roku 2002 do roku 2009
0 500 1000 1500 2000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
ceny
zdroj: databáza NARKS, prepočty NBS a vlastné dotvorenie
Z môjho ročného pobytu v Taliansku viem porovnať ceny nehnuteľností u nás a v Taliansku, zo štatistických údajov aj inde v Európe, ale dávam dôraz na osobnú skúsenosť. V Taliansku cena beţného trojizbového domu vo výmere 76 m2 sa pohybovala v roku 2008 vo výške 220 000,00 Eur, t. j. za 1 m2 2 895,00 Eur. U nás sa pohybovala v roku 2008 cena za 1 m2 1 511,00 Eur. Zarazil ma podstatný cenový rozdiel nehnuteľností v oboch krajinách.
V čom to je, pýtala som sa v tom čase, v stanovení ceny alebo v tom, ţe majú iný systém oceňovania nehnuteľnosti ako my na Slovensku? Robí to poloha alebo rozdielne ekonomické zázemie krajín? Áno, rok na to som sa dozvedela pri štúdiu odboru
2
oceňovanie majetku na BIVŠ BB a vypracovaní témy mojej bakalárskej práce, ktorú som si vybrala, odpovede na otázky, ktoré som si kládla.
Keďţe aj ja som rozmýšľala nad kúpou bytu v Banskej Bystrici, pozorne som si všímala ceny nehnuteľností v roku 2009, ktoré poklesli pod vplyvom hospodárskej krízy a presýteným trhom. Cena trojizbového bytu na Slovensku za 1 m2 sa pohybovala vo výške 672,00 Eur v starších panelových bytovkách, 1 054,00 Eur v starších tehlových bytovkách, v novostavbách to bolo aţ 2 766,00 Eur.
Ľudia v dnešnej dobe si radšej kúpia rodinný dom, alebo ho postavia podľa svojich predstáv, alebo kúpia byt v novostavbe, ale uţ menej ľudia kupujú nehnuteľnosti v starších panelových bytovkách, ktorým sa končí ţivotnosť.
Ceny nehnuteľností tvorí predovšetkým trh, ekonomická situácia v krajine a kúpna sila obyvateľstva. Stanovujú sa výpočtom a na tvorbu ceny sú potrební znalci a odhadcovia, ktorí tieto ceny podľa podmienok trhu určujú. Na internetovej stránke Národnej banky Slovensko v úseku štatistických údajoch (www.nbs.sk) sa uvádza, ţe kaţdá krajina Európskej únie pouţíva rozdielne metodiky pre zber potrebných údajov o cenách nehnuteľností určených na bývanie, ktoré majú odlišnú vypovedaciu hodnotu agregovaných ukazovateľov za eurozónu. Zdroje údajov o cenách nehnuteľností určených na bývanie v pôvodných päťnástich krajinách Európskej únie sú značne rôznorodé a zabezpečujú ich národné štatistické úrady v Dánsku, Luxembursku, Nemecku a Švédsku, ministerstvá v Španielsku, hypotekárni veritelia v Anglicku, realitné agentúry v Belgicku, Fínsku, Francúzsku, Portugalsku, Rakúsku, Taliansku, katastrálne registre v Holandsku, národná banka v Grécku. Údaje o cenách nehnuteľností ovplyvňujú popri rôznorodosti zdrojov aj ďalšie faktory ako nejednotnosť údajov pokiaľ ide o ich geografický aspekt, nedostatočná a rozdielna štruktúrovanosť údajov podľa typov bytov, rozdielnosť realizácie predaja nehnuteľnosti.
Tvorba cien v kaţdej krajine Európskej únie je ovplyvnená svojou geografickou polohou, rôznou ekonomickou situáciou, stanovenými svojimi krajinnými zákonnými predpismi a určenými vzorcami pre výpočet cien. Na prednáške Doc. Ing. Jána Svrčka sme si prednášali aj o tom, ţe kaţdá krajina pouţíva rôzne cenníky a indexy na stanovenie hodnoty nehnuteľností. (Doc. Ing. Jána Svrčka Csc.)
V nasledujúcej časti sa budeme zaoberať teoretickou analýzou metódy polohovej diferenciácie, s jej pouţitím pri stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, jej porovnaním s ďalšími metódami a pouţitia metódy polohovej diferenciácie v praxi.
3
2. Základné pojmy
2.1 Pojem nehnuteľnosť a stavba
Podľa § 119 ods. 2 občianskeho zákonníka č. 40/1964 Z. z. sa nehnuteľnosťou rozumejú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.
(občiansky zákonník č. 40/1964 Z. z.).
Nehnuteľnosti sú súčasťou trhového mechanizmu, či uţ jej predajom, kúpou alebo prenájmom. Súčasťou zúčastnenia sa nehnuteľnosti na trhu je tvorba ceny, na základe ktorej vzniká jedna z uvedených transakcií. Po vzniknutej transakcii sa k nehnuteľnosti pripája právny stav na základe kúpno-predajnej zmluvy. Nehnuteľnosť moţno nadobudnúť aj na základe dedičského konania, darovacej zmluvy, zámennou zmluvou alebo stanovením súdu. Kaţdá nehnuteľnosť a jej právny stav je zapísaná v katastri nehnuteľností. Pri vklade nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností sa dokladuje stanovená cena nehnuteľnosti doloţením znaleckého posudku.
Kataster nehnuteľností eviduje vlastnícke, záloţné a ďalšie práva k nehnuteľnostiam.
Právnu úpravu katastra nehnuteľností upravuje zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností. V katastri nehnuteľností sa zapisujú geometrické a polohové určenie nehnuteľností, katastrálne územie, parcelné číslo, druh a výmera pozemku, súpisné čísla stavieb. (zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností).
Podľa klasifikácie stavieb, ktorú vyhlasuje opatrenie č. 128/2000 Z. z. sa stavby delia na budovy a inţinierske stavby.
Podľa normy STN 73 4301 sa bytovým domom rozumie budova na bývanie pozostávajúca zo štyroch a viacerých bytov prístupných zo spoločného domového komunikačného priestoru, so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie. Obytná časť budovy je časť budovy, ktorá obsahuje byty na trvalé bývanie, a ktorá má mať samostatný vstup z verejného priestranstva. Polyfunkčný bytový dom je druh budovy na bývanie, v ktorom sa okrem prevaţujúcej obytnej časti integrujú aj funkcie občianskej vybavenosti, ich prevádzka je vzájomne koordinovaná a musí byť zlučiteľná s funkciou bývania.
Podľa stavebného zákona č. 50/1976 Z. z. sa bytovým domom rozumie stavba, ktorej najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Je to budova určená na bývanie pozostávajúca zo štyroch a viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie.
4
Podľa bytového zákona č. 182/1993 Z. z. sa bytovým domom rozumie dom, v ktorom byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločnej časti domu a spoločné zariadenia tohoto domu sú súčastne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Podľa normy STN 73 4301 aj podľa stavebného zákona sa bytom rozumie obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím určený na trvale bývanie. Príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti, ktoré plnia funkcie komunikačné, hospodárske alebo slúţia na osobnú hygienu.
Norma STN 73 4301 a stavebný zákon nedefinuje nebytový priestor. S definíciou nebytový priestor sa stretávame v bytovom zákone a vo vyhláške 465/1991 Z. z.
Podľa bytového zákona sa nebytovým priestorom rozumie miestnosť alebo súbor miestnosti, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie.
Nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu. Takúto definíciu uvádza aj vyhláška 465/1991 Z. z.
Podľa normy STN 73 4301 a stavebného zákona sa rodinným domom rozumie budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie.
Môţe mať najviac tri byty, dve nadzemné podlaţia a podkrovie.
Hala je stavba s jedným alebo viacerými podlaţiami, ktorých súčet objemov voľných nadzemných priestorov, ohraničených zvislými nosnými konštrukciami a stropom a majúcich pôdorysný rozmer vo všetkých smeroch minimálne 10 m, tvorí z objemu obostavaného priestoru nadzemnej časti stavby najmenej 50 %. Pre potreby znalcov bola táto definícia uverejnená vo vyhláške 465/1991 Z. z..
Podľa Doc. Ing. Alberta Bradáča, DrSc. sa stavbou rozumie výsledok stavebnej činnosti, ktorý moţno individualizovať podľa druhu, účelu a vyuţitia. Ide o jednotlivý stavebný objekt a nie o súbor objektov aj keď by tvorili určitý funkčný celok. Stavbou sa rozumie aj stavba neskolaudovaná. ( Doc. Ing. Albert Bradač, DrSc. str.9).
5
Kaţdá stavba aj nehnuteľnosť sú postavené na pozemku, ktorý je súčasťou ocenenia stavby. Z prednášky Doc. Ing. Jána Svrčka Csc. som získala poznatok, ţe pri oceňovaní takéhoto pozemku sa postupuje tak, ţe celý pozemok sa ocení ako stavebný pozemok, bez dôrazu na druh zapísaný v katastri nehnuteľnosti.
Doc. Ing. Albert Bradač, DrSc. vo svojej knihe Teórie oceňování nemovitostí – 1. část vysvetlil pojem pozemok nasledovne:
„Pozemkom sa rozumie časť prirodzeného zemského povrchu oddelená od susedných častí trvalým rozhraničení, hranicou prácnou, vlastníckou, uţívacou alebo hranicou druhu.“
„Pozemok je určený parcelným číslom a názvom obce a evidovaný katastrálnym územím, v ktorom leţí.“( Doc. Ing. Albert Bradač, DrSc. str.9).
2.2 Pojem všeobecná hodnota nehnuteľností
Najlepšie tento pojem vysvetľuje vyhláška 492/2004 Z. z. v prílohe 3. Všeobecná hodnota nehnuteľností je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaţe, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, ţe cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. (vyhláška 492/2004 Z. z. prílohe 3) Zjednodušene povedané, ako sa vyjadril na prednáške Doc. Ing. Ján Svrček Csc., je to hodnota, za ktorú by sa v danom čase za daných podmienok a v danom trhu predala nehnuteľnosť. (Doc. Ing. Ján Svrček Csc.)
Všeobecná hodnota sa stanoví týmito metódami:
a) porovnávacia metóda,
b) kombinovaná metóda (pouţije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu),
c) výnosová metóda (pouţije sa pri pozemkoch, ktoré sú schopné dosahovať výnos), d) metóda polohovej diferenciácie.
Výber vhodnej metódy vykoná znalec, ktorý svoj výber zdôvodní v znaleckom posudku.
Podľa účelu znaleckého posudku moţno pouţiť aj viac metód súčasne, pričom v závere bude po zdôvodnení uvedená len všeobecná hodnota určení vybranou metódou, ktorá najvhodnejšie vystihuje definíciu všeobecnej hodnoty.
6
Pri ohodnocovaní nehnuteľností a stavieb nemocníc a zdravotníckych zariadení sa ako jedna z metód vţdy pouţije metóda polohovej diferenciácie a pri hodnotení faktorov sa zohľadňuje najmä faktor – súčasný technický stav.
2.3 Pojem metóda polohovej diferenciácie
V zmysle vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. sa metóda polohovej diferenciácie povaţuje za základnú a musí byť vypočítaná vţdy. (vyhláška 492/2004 Z. z.) Metódou polohovej diferenciácie sa spravidla samostatne stanoví všeobecná hodnota pre:
a) stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov b) byty a nebytové priestory.
Je to metóda, pri ktorej sa berie do úvahy poloha nehnuteľnosti a stavby.
2.4 Pojem kombinovaná metóda
Podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. sa kombinovaná metóda pouţíva iba v prípadoch ak je nehnuteľnosť prenajímaná, alebo by bolo jej prenajímanie vhodné a táto metóda sa javí ako vhodnejšia pre stanovenie ceny nehnuteľnosti, neţ metóda polohovej diferenciácie.
Je to metóda, pri ktorej sa berie do úvahy zisk, ktorý dokáţu nehnuteľnosti a stavby dosiahnuť zo svojho prenajímania, ak sú prenajímania schopné.
2.5 Pojem porovnávacia metóda
V zmysle vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. sa porovnávacia metóda pouţíva iba za predpokladu, ţe bude doloţená podkladmi potvrdzujúcimi porovnateľné ukazovatele ako doklady o prevode, ponuky realitných kancelárií, podklady musia byť preskúmateľné.
Je to metóda, pri ktorej sa pouţijú skoro rovnaké nehnuteľnosti a stavby a navzájom sa porovnávaním ocenia.
3. Metóda polohovej diferenciácie
Metódou polohovej diferenciácie sa spravidla samostatne stanoví všeobecná hodnota pre:
a/ stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov b/ byty a nebytové priestory.
7
3.1 Stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov
Všeobecná hodnota (VŠHS) pre tieto typy stavieb sa vypočíta podľa vzťahu, ktorý udáva vyhláška 492/2004 Z. z.:
Vzorec č.1: Výpočet všeobecnej hodnoty pre stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov
VŠHS = TH . kPD (€)
zdroj: vyhláška 492/2004 Z. z.
kde: TH je technická hodnota stavby,
kPD – koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase podľa metodiky určenej ministerstvom.
Technická hodnota (TH) je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby zníţený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania.
Koeficient polohovej diferenciácie (kPD) sa môţe stanoviť pre skupinu stavieb alebo jednotlivo pre kaţdú stavbu. Koeficient „kPD“ sa vypočíta ako váţený priemer podľa vzťahu:
Vzorec č. 2: Výpočet kPD
zdroj: www.znalec.sk, M. Vyparina a kol.: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, ŢU v Ţiline, 2001 (MŢU)
kde: ti – trieda polohy nehnuteľnosti k faktoru vi – váha faktoru
Pf – počet faktorov triedy polohy
8
Koeficient „kPD“ sa stanovuje pomocou tabuliek. Tabuľky sú zostavené zvlášť pre stavby a zvlášť pre byty a nebytové priestory. Koeficienty polohovej diferenciácie sa lineárne interpolujú od priemerného koeficientu v rozmedzí + 200 % (I. trieda) do - 90 %(V. trieda).
V prípadoch ak ide o samostatnú obec, ktorá tvorí obytnú časť mesta alebo oblasť so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností, je moţné priemerný koeficient diferenciácie zvýšiť maximálne o hodnotu 0,15 oproti pôvodnému koeficientu prislúchajúcemu pôvodnému zaradeniu.
Tabuľka č.1: Orientačné priemerné koeficienty polohovej diferenciácie (III.trieda) v SR podľa MŢU
Sídlo Bytové budovy Nebytové budovy a stavby
Občianska výstavba Ostatné
Bratislava 0,70 – 0,80 0,60 – 0,80 0,50 – 0,70
Ostatné krajské mestá 0,50 – 0,60 0,50 – 0,60 0,40 – 0,50 Okresné mestá a mestá so
zvláštnym štatútom
0,40 – 0,50 0,40 – 0,50 0,30 – 0,40
Ostatné mestá 0,30 – 0,40 0,30 – 0,40 0,20 – 0,30
Obce 0,20 – 0,30 0,20 – 0,30 0,15 – 0,20
Zdroj: www.znalec.sk, M. Vyparina a kol.: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, ŢU v Ţiline, 2001 (MŢU)
Pri určení koeficientu polohovej diferenciácie sa váhovým priemerom zohľadnia spravidla tieto faktory:
- trh s nehnuteľnosťami – kúpna sila obyvateľstva,
- poloha nehnuteľnosti v danej obci – vzťah k centru mesta, - súčasný technický stav nehnuteľností,
- prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľností, - príslušenstvo nehnuteľností,
- typ nehnuteľnosti,
- pracovné moţnosti obyvateľstva, - skladba obyvateľstva v mieste stavby,
- orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám, - konfigurácia terénu,
- pripravenosť inţinierskych sietí v blízkosti stavby,
9 - doprava v okolí nehnuteľnosti,
- občianska vybavenosť,
- prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby,
- kvalita ţivotného prostredia v bezprostredného okolí stavby, - moţnosti zmeny v zástavbe – územný rozvoj,
- moţnosti ďalšieho rozšírenia,
- dosahovanie výnosu z nehnuteľností, - názor znalca,
- iné faktory.
Tieto parametre majú svoju váhu pri stanovení koeficientu polohovej diferenciácie, ktoré určuje tabuľka v metodike.
Tabuľka č.2: Váhový parameter hlavných vplyvov ( podľa MŢU)
Hlavné vplyvy na hodnotu nehnuteľností podľa MŢU Váha – v1
1. trh s nehnuteľnosťami - kúpna sila obyvateľstva 13
2. poloha nehnuteľností v danej obci – vzťah k centru obce 30
3. súčasný technický stav nehnuteľností 8
4. prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľností 7
5. príslušenstvo nehnuteľností 6
6. typ nehnuteľnosti 10
7. pracovné moţnosti obyvateľstva 9
8. skladba obyvateľstva v mieste stavby 6
9. orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám 5
10. orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám 5
11. pripravenosť inţinierskych sietí v blízkosti stavby 7
12. doprava v okolí nehnuteľnosti 7
13. občianska vybavenosť 10
14. prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby 8
15. kvalita ţivotného prostredia v bezprostredného okolí stavby 9
16. moţnosti zmeny v zástavbe – územný rozvoj 8
17. moţnosti ďalšieho rozšírenia 7
18. dosahovanie výnosu z nehnuteľností 4
19. názor znalca 20
Spolu: 180
Zdroj: www.znalec.sk, M. Vyparina a kol.: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, ŢU v Ţiline, 2001 (MŢU)
10
3.2 Byty a nebytové priestory
Všeobecná hodnota (VŠHB) bytov a nebytových priestorov sa vypočíta podľa vzťahu, ktorý udáva vyhláška 492/2004 Z. z.:
Vzorec č.3: Výpočet všeobecnej hodnoty pre byty a nebytové priestory VŠHB = TH . kPD (€)
zdroj: vyhláška 492/2004 Z. z.
kde: TH je technická hodnota bytu, nebytového priestoru,
kPD – koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase podľa metodiky určenej ministerstvom.
Pri určení koeficientu polohovej diferenciácie sa váhovým priemerom zohľadnia spravidla tieto faktory:
- trh s bytmi v danej lokalite – na sídlisku,
- poloha bytového domu v danej obci – vzťah k centru obce, - súčasný technický stav bytu a bytového domu,
- prevládajúca zástavba v bezprostrednom okolí bytového domu, - príslušenstvo bytového domu,
- vybavenosť a príslušenstvo bytu,
- pracovné moţnosti obyvateľstva – miera nezamestnanosti, - skladba obyvateľstva v obytnom dome – na sídlisku, - orientácia obytných miestností k svetovým stranám, - umiestnenie bytu v bytovom dome,
- počet bytov vo vchode – v bloku, - doprava v okolí bytového domu,
- občianska vybavenosť v okolí bytového domu,
- prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu,
- kvalita ţivotného prostredia v bezprostrednom okolí bytového domu, - názor znalca,
- iné faktory.
11
Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb charakterizuje hlavné vplyvy na hodnotu nehnuteľností v triedach od I. do V.. Jednotlivé charakteristiky uvádzam v nasledovnej tabuľke.
Tabuľka č. 3: Charakteristika hlavných vplyvov na hodnotu nehnuteľností
Vplyv I. trieda II.trieda III. trieda IV. trieda V. trieda
1. trh
s nehnuteľnosťami
Dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne vyšší.
Dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší.
Dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe.
Dopyt v porovnaní s ponukou je niţší.
Dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne niţší.
2. poloha nehnuteľností v danej obci – vzťah k centru obce
Obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská.
Časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk.
Časti obce vhodné k bývaniu
situované na okraji obce.
Časti obce nevhodné k bývaniu
situované na okraji obce, priemyslové zóny obcí.
Samostatne stojaci objekt, kotrého vzdialenosť od súvislej zástavby obce je väčšia ako 500 m.
3. súčasný technický stav nehnuteľností
Veľmi dobre udrţiavaná nehnuteľnosť.
Nehnuteľnosť nevyţaduje opravu, len beţnú údrţbu.
Nehnuteľnosť vyţaduje opravu.
Nehnuteľnosť vyţaduje rozsiahlu opravu,
rekonštrukciu.
Nehnuteľnosť vyţaduje okamţitú rozsiahlu opravu, rekonštrukciu.
4. prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľností
Objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky.
Objekty
administratívnej, občianskej vybavenosti a sluţieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom.
Ľahká výroba a sluţby, bez negatívnych vplyvov na okolie a bez zvláštnych poţiadaviek na dopravu a skladovanie.
Stredná výroba a sklady bez výrazne negatívnych vplyvov na okolie, susedstvo ciest I- IV tr.
s kamiónovou a nákladnou dopravou.
Priemyselná ťaţká výroba
s negatívnymi vplyvmi na okolie, susedstvo diaľníc, ţelezníc, letísk, skládok odpadov, ťaţby surovín, poľnohospodárskej výroby.
5. príslušenstvo nehnuteľností
Príslušenstvo nehnuteľností vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľností – jeho podiel na celkovej cene je viac ako 20%.
Príslušenstvo nehnuteľností vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľností – jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20%.
Bez dopadu na cenu nehnuteľnosti.
Zniţujúce cenu nehnuteľností – nevhodné príslušenstvo (chlievy, maštale).
Zniţujúce cenu nehnuteľností – je potrebné ho odstrániť.
12
Vplyv I. trieda II.trieda III. trieda IV. trieda V. trieda
6. typ nehnuteľnosti Veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, s výborným dispozičným riešením.
Obchodný a prevádzkový objekt
s parkoviskom a dvorom.
Priaznivý typ – dvojdom, dom v radovej zástavbe – s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením.
Obchodný a prevádzkový objekt
s parkoviskom.
Priemerný – dom v radovej zástavbe, átriový dom – s predzáhradkou, dvorom
a záhradkou, s dobrým dispozičným riešením.
Obchodný a prevádzkový objekt
bez parkoviska.
Nevhodný – dom v radovej zástavbe, s dvorom
a záhradou, s dobrým dispozičným riešením.
Obchodný a prevádzkový objekt
s nevhodným dispozičným riešením.
Veľmi nevhodný – radový dom s nevhodným dispozičným riešením.
Obchodný a prevádzkový objekt vybudovaný z iných stavieb bez výraznejšej prestavby a rekonštrukcie.
7. pracovné moţnosti obyvateľstva
Dostatočná ponuka pracovných moţností v mieste, nezamestnanosť do 5 %.
Dostatočná ponuka pracovných moţností v mieste v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %.
Obmedzené pracovné moţnosti v meste,
nezamestnanosť do 15%.
Obmedzené pracovné moţnosti v meste v dosahu dopravy nad 30 minút,
nezamestnanosť do 20%.
Pracovné moţnosti mimo mesto, nezamestnanosť nad 20%.
8. skladba obyvateľstva v mieste stavby
Malá hustota obyvateľstva.
Priemerná hustota obyvateľstva.
Vysoká hustota obyvateľstva.
Konfliktné skupiny v okolí.
Konfliktné skupiny v bezprostrednom okolí.
9. orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
Orientácia
hlavným miestností k JJZ – J- JJV.
Orientácia
hlavným miestností k JZ – JV.
Orientácia hlavným miestností
čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná.
Orientácia hlavným miestností k SZ – SV.
Orientácia hlavným miestností k SSZ – S- SSV.
10. konfigurácia terénu Rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%.
Juţný svah
o sklone 5% - 25%.
Juţný svah o sklone väčšom ako 25%.
Severný svah o sklone 5% - 25%.
Severný svah o sklone väčšom ako 25%.
11. pripravenosť inţinierskych sietí v blízkosti stavby
Elektrická
prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, diaľkové vykurovanie, káblová televízia.
Elektrická
prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa.
Elektrická
prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do ţumpy.
Elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do ţumpy.
Ţiadne – len miestne zdroje (studňa, vlastná výroba el. energie).
13
Vplyv I. trieda II.trieda III. trieda IV. trieda V. trieda
12. doprava v okolí nehnuteľnosti
Ţeleznica, autobus, miestna doprava, taxisluţba, letisko, lodná doprava.
Ţeleznica, autobus, miestna doprava.
Ţeleznica a autobus.
Ţeleznica alebo autobus.
Ţiadna, alebo vo vzdialenosti nad 2 km.
13. občianska vybavenosť
Krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a sluţieb.
Okresný súd, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov
a základné sluţby.
Obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné sluţby.
Obecný úrad, pošta, základná škola 1 stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom.
Ţiadna.
14. prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
Chránená krajinná oblasť, mestská rezervácia, národný park, výrazné prírodné lokality.
Výrazné prírodné lokality, lesy, vodná nádrţ, park, skanzen.
Les, vodná nádrţ, park, vo
vzdialenosti do 1000 m.
Les, vodná nádrţ, park, vo
vzdialenosti nad 1000 m.
Ţiadne prírodné útvary
v bezprostrednom okolí.
15. kvalita ţivotného prostredia
v bezprostredného okolí stavby
Bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti.
Beţný hluk a prašnosť dopravy.
Zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy.
Zvýšená hlučnosť a prašnosť a ďalšie exhalácie alebo zápach.
Vysoká hlučnosť a prašnosť, nebezpečné exhalácie, výskyt radónu, znečistenie spodných vôd.
16. moţnosti zmeny v zástavbe – územný rozvoj
Zlepšenie podmienok existencie stavby kratšej ako 5 rokov.
Zlepšenie podmienok existencie stavby v dobe dlhšej ako 5 rokov.
Bez zmeny. Zhoršenie podmienok existencie stavby nad 5 rokov.
Zhoršenie podmienok existencie stavby do 5 rokov.
17. moţnosti ďalšieho rozšírenia
Moţnosť výstavby ďalších objektov, vrátane hlavných s rezervou plochy viac ako
desaťnásobnou.
Rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu päťnásobok aţ desaťnásobok súčasnej zástavby.
Rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok aţ päťnásobok súčasnej zástavby.
Rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu aţ trojnásobok súčasnej zástavby.
Ţiadna moţnosť rozšírenia.
18. dosahovanie výnosu z nehnuteľností
Nehnuteľnosti s vysokým nájomným.
Zvýšený záujem o prenájom nehnuteľností.
Beţný prenájom nehnuteľností.
Nehnuteľnosti len čiastočne
vyuţiteľné na prenájom.
Nehnuteľnosti bez výnosu.
14
Vplyv I. trieda II.trieda III. trieda IV. trieda V. trieda
19. názor znalca Výborná nehnuteľnosť.
Dobrá nehnuteľnosť.
Priemerná nehnuteľnosť.
Problematická nehnuteľnosť.
Veľmi problematická nehnuteľnosť.
Zdroj: www.znalec.sk, M. Vyparina a kol.: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, ŢU v Ţiline, 2001 (MŢU)
Súčasne je moţné konštatovať, ţe z mnoţstva faktorov, ktoré sa uvádzajú v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb od M. Vyparinu a kol. sú rozhodujúcimi nasledujúce faktory:
- trh s nehnuteľnosťami v danom mieste a čase, - poloha v obci,
- vybavenosť a príslušenstvo – kvalitatívny stav stavby – bytu, - skladba obyvateľstva v blízkosti nehnuteľností,
- názor znalca.
Na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb je potrebná podľa uvedeného vzorca VŠH = TH . kPD aj technická hodnota (TH), ktorá sa vypočíta podľa vzorca stanoveného vyhláškou 492/2004 Z. z.
Vzorec č. 4: výpočet technickej hodnoty (TH)
TH = TS . VH (€) 100
alebo
TH = VH – HO (€) zdroj: vyhláška 492/2004 Z. z.
kde: TS - technický stav stavby uvádzaný v percentách, VH – východisková hodnota stavby,
HO – hodnota vyjadrujúca opotrebenie stavby.
15
Aby sme mohli vypočítať technickú hodnotu musíme sa zaoberať výpočtom východiskovej hodnoty (VH), technického stavu stavby (TS) a hodnotou vyjadrujúcou opotrebenie stavby (HO).
Východisková hodnota (VH) – je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo moţné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Výpočet sa vykoná na báze rozpočtových ukazovateľov. Rozpočtový ukazovateľ musí byť preskúmateľný, tzn. presne identifikovaný názvom, zatriedením do číselníka klasifikácie stavieb a jednotkovou hodnotou určenou podľa verejne publikovaných katalógov určených ministerstvom, z ktorého bol vybraný ukazovateľ.
Jednotková hodnota sa preskúmateľným spôsobom upraví podľa jednotlivých charakteristík hodnoteného objektu (výška podlaţí, plocha podlaţí, vybavenosť objektu, konštrukčno-materiálová charakteristika a pod.) a prepočtu sa do cenovej úrovne k termínu, ku ktorému sa vykonáva ohodnotenie. Vypočíta sa podľa vzťahu:
Vzorec č. 5: Výpočet východiskovej hodnoty (VH)
VH = M . (RU . kCU . kV . kZP . kVP . kK . kM) (€) zdroj: vyhláška 492/2004 Z. z.
kde: M – počet merných jednotiek uvádzaný v m2, alebo v m3, alebo v m, RU – rozpočtový ukazovateľ,
kCU – koeficient vyjadrujúci vývoj cien,
kV – koeficient vplyvu vybavenosti hodnoteného objektu, kZP – koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby,
kVP – koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaţí hodnotenej stavby, kK – koeficient konštrukčno-materiálovej charakteristiky,
kM – koeficient vyjadrujúci územný vplyv.
M - udáva počet merných jednotiek hodnoteného objektu vypočítaných podľa technickej normy, na ktorej základe bol zostavený vybraný rozpočtový ukazovateľ.
Rozpočtový ukazovateľ (RU) - rozumie sa hodnota základných rozpočtových nákladov
16
na mernú jednotku porovnateľného objektu z katalógov rozpočtových ukazovateľov určených ministerstvom alebo stanovená tvorbou rozpočtového ukazovateľa na mernú jednotku hodnoteného objektu podľa katalógov rozpočtových ukazovateľov určených ministerstvom.
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien (kCU) – vyjadruje vývoj cien stavebných prác medzi termínom ohodnotenia a obdobím, pre ktoré bol zostavený rozpočtový ukazovateľ porovnateľného objektu. Určí sa pomocou verejne publikovaných indexov vývoja cien stavebných prác a materiálov v stavebníctve vydávaných Štatistickým úradom Slovenskej republiky po jednotlivých štvrťrokoch pre odbor stavebníctvo ako celok. V prípade, ţe k termínu ohodnotenia neboli aktuálne indexy verejne publikované, pouţívajú sa posledné známe.
Koeficient vplyvu vybavenosti hodnoteného objektu (kV) – vyjadruje rozdiel ceny konštrukcií a vybavení porovnateľného a hodnoteného objektu. Vo výnimočných prípadoch moţno koeficient stanoviť zdôvodneným odborným odhadom. V prípade zhodného výberu porovnateľného objektu oproti hodnotenému objektu sa koeficient rovná 1,0.
Koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby (kZP) – vyjadruje rozdiel ceny konštrukcií a vybavení závislých od zastavenej plochy v porovnaní s priemernou zastavanou plochou hodnotenej a porovnateľnej stavby. Na výpočet koeficientu sa pouţijú primerané vzťahy vzhľadom na pouţitý katalóg rozpočtových ukazovateľov. Priemerná zastavaná plocha sa vypočíta ako aritmetický priemer zastavaných plôch všetkých reprezentatívnych podlaţí.
Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaţí hodnotenej stavby (kVP) – vyjadruje rozdiel ceny konštrukcií a vybavenia závislých od konštrukčnej výšky v porovnaní s priemernou konštrukčnou výškou hodnotenej a porovnateľnej stavby. Na výpočet koeficientu sa pouţijú primerané vzťahy vzhľadom na pouţitý katalóg rozpočtových ukazovateľov.
Koeficient konštrukčno-materiálovej charakteristiky (kK) – vyjadruje rozdiel ceny v závislosti od pouţitého materiálu nosnej konštrukcie stavby, ak to nebolo zohľadnené v kV. Pri výbere porovnateľného objektu s rovnakou konštrukčno-materiálovou charakteristikou hodnoteného objektu sa tento koeficient rovná 1,0.
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv (kM) – vyjadruje zvýšené alebo zníţené náklady na výstavbu v danom mieste z dôvodu dopravných vzdialeností alebo moţnosti zariadenia staveniska a iné.
17 Technický stav (TS) sa vypočíta podľa vzťahu:
Vzorec č. 6: Výpočet technického stavu (TS)
TS = 100 – O (%)
zdroj: vyhláška 492/2004 Z. z.
kde: O – opotrebenie stavby
Opotrebenie stavby – uvádza sa v percentách a zodpovedá znehodnoteniu technického stavu stavby v závislosti od veku, predpokladanej ţivotnosti, spôsobu uţívania stavby, údrţby stavby a pod. Podľa Doc. Ing. Albert Bradač, DrSc. v knihe Teórie oceňování nemovitostí sa opotrebenie stavby vypočíta lineárnou, analytickou, Kusýnovou, Kusýn- Röttingerovou, Rossovou, kvadratickou alebo logaritmickou metódou. (Doc. Ing. Albert Bradač, DrSc., Teórie oceňování nemovitostí – 2.časť, str. 157). Opotrebenie nadstavieb, prístavieb a samostatne ohodnocovaných častí stavby sa pri lineárnej metóde vypočíta samostatne za kaţdý rok ich veku rovnakým spôsobom, ale ukončenie predpokladanej ţivotnosti sa určí vţdy pre celú stavbu k rovnakému roku. Celkové opotrebenie stavby sa pri lineárnej metóde môţe vypočítať ako váţený priemer opotrebení jednotlivých častí stavby, kde váhou je merná jednotka pouţitá pri výpočte východiskovej hodnoty.
Opotrebenie nedokončených stavieb určí znalec odborným odhadom. Pri výpočte opotrebenia sa pouţívajú pojmy ako vek stavby a ţivotnosť stavby.
Vek stavby (V) – vypočíta sa ako rozdiel roku, ku ktorému sa ohodnotenie vykonáva, a roku, v ktorom nadobudlo právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie.
Životnosť stavby (Z) – rozumie sa celková predpokladaná ţivotnosť stavby pri beţnej údrţbe od jej vzniku aţ do úplného zániku. Udáva sa v rokoch. Určuje ju znalec s prihliadnutím na jej konštrukčno-materiálové riešenie, technický stav , spôsob a intenzitu uţívania a vykonávanú údrţbu. Na určenie ţivotnosti stavby moţno pouţiť vzťah:
Vzorec č. 7: Výpočet ţivotnosti stavby (Z)
Z = V + T (rok) zdroj: vyhláška 492/2004 Z. z.
kde: V – vek stavby,
T – znalcom určená zostatková ţivotnosť stavby od roku, ku ktorému sa vykonáva hodnotenie.
18
Hodnota vyjadrujúca opotrebenie (HO) sa vypočíta ako súčet hodnôt vyjadrujúcich opotrebenie jednotlivých častá stavby.
Keď poznáme uvedené vzorce a porozumeli sme všetkým skratkám a charakteristikám sme pripravení stanoviť hodnotu nehnuteľnosti a stavieb metódou polohovej diferenciácie.
Ak sa stretneme ešte s nevysvetlenými pojmami priebeţne si ich budeme charakterizovať, hneď pri ich pouţití.
4. Porovnanie metód oceňovania
4. 1 Porovnávacia metóda
Pre porovnanie je potrebný súbor aspoň troch stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obostavaný priestor, zastavanú plochu, podlahovú plochu, dĺţku, kus a pod.) Pri porovnaní sa prihliada na rozdielnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu.
Hlavné faktory porovnania sú:
- ekonomické ako dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.
- polohové ako miesto, lokalita, atraktivita a pod.
- konštrukčné a fyzické ako štandard, nadštandard, podštandard, príslušenstvo a pod.
Podklady na porovnanie (doklady o prevode alebo prechode nehnuteľností, prípadne ponuky realitných kancelárií), musia byť identifikovateľné.
Pri porovnávaní teba vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností na trhu s nehnuteľnosťami (napr. príbuzenské vzťahy medzi predávajúcimi a kupujúcimi, stav tiesne, predávajúceho alebo kupujúceho, rôzne záujmy skupín a pod.).
Pri výpočte sa môţe pouţiť aj matematická štatistika. Na toto porovnanie je potrebný taký veľký súbor, aby boli splnené známe a platné testy matematickej štatistky.
Pri tejto metóde nepouţívame ţiadne vzorce len objektivizujúce korekčné činitele, ktoré si stanovujeme na základe porovnania a na základe vydávaných katalógov rozpočtových ukazovateľov. Na stanovenie hodnoty pri tejto metóde potrebujeme vedieť ešte výmeru zastavanej plochy porovnávaných nehnuteľností, ktorá sa vynásobí so zisteným koeficientom a dosiahneme hodnotu kaţdej z porovnávaných nehnuteľnosti v úrovni hodnotenej nehnuteľnosti. Tieto zistené hodnoty aritmeticky z priemerujeme a vynásobíme zastavanou plochou ohodnocovanej nehnuteľnosti, ktorá je podkladom pre predaj nehnuteľnosti, dedičské alebo bezpodielové vyrovnanie.
(Ing. Juraj Nagy Csc., prof. Ing. Dušan Majdúch)
19
Podľa Ing. Mariána Vyparinu, PhD. z prednášky „Znalecký posudok v podmienkach SR“ zo dňa 05.02.2008 konanej v Bratislave je porovnávacia metóda univerzálnou metódou, ktorá má obmedzené pouţitie v závislosti na získaní údajov o porovnateľných nehnuteľnostiach. Najčastejšie je pouţívaná indexová metóda (koeficienty) alebo metóda percentuálnej priráţky alebo zráţky.
Rizikom porovnávacej metódy je kvalita informácií o porovnateľných nehnuteľnostiach.
4. 2 Kombinovaná metóda
Pouţije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu. Výnosová metóda sa počíta pri nehnuteľnostiach, ktoré prinášajú výnos formou prenájmu nehnuteľností. Stanovenie výnosovej hodnoty je náročná úloha, obsahuje najviac subjektívnych prvkov, pričom správne určenie základnej sadzby pre kapitalizáciu budúcich odčerpateľných zdrojov je náročné aj pre skúsených znalcov.
Odčerpateľným zdrojom sa rozumie ročný disponibilný výnos z vyuţívania nehnuteľností formou prenájmu. Vypočíta sa ako rozdiel hrubého výnosu a nákladov na vyuţívanie nehnuteľností zníţený o odhad predpokladaných strát výnosu z nájomného s ohľadom na typ majetku, jeho polohu, vyuţiteľnosť a pod.
Výnosová hodnota stavieb sa určí spôsobom, ktorý vyberie a zdôvodní znalec:
- kapitalizáciou budúcich výnosov počas časovo neobmedzeného obdobia,
- kapitalizáciou budúcich výnosov počas časovo obmedzeného obdobia s následným predajom
Nemôţe sa pouţiť pri beţnej nehnuteľnosti pouţívanej len na bývanie.
(Ing. Juraj Nagy, prof. Ing. Dušan Majdúch)
Podľa Ing. Mariána Vyparinu, PhD. z prednášky „Znalecký posudok v podmienkach SR“ zo dňa 05.02.2008 konanej v Bratislave je pre kombinovanú metódu základom technická a výnosová hodnota stavby. Rizikom kombinovanej metódy je objektívnosť určenia úrokovej miery a odhadov pri výpočte výnosovej hodnoty.
4. 3 Metóda polohovej diferenciácie
Stanovuje sa ňou hodnota pre stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov a pre byty a nebytové priestory. Metóda polohovej diferenciácie je najviac pouţívaná, musí sa vypočítať za kaţdých okolností pri stanovení hodnoty nehnuteľností, aj keď znalec si
20
vyberie inú metódu stanovenia hodnoty nehnuteľností. Na jej výpočet má vplyv príliš veľa faktorov, ktoré sme si bliţšie ujasnili pri koeficiente polohovej diferenciácie, ktoré musíme brať do úvahy pri stanovení hodnoty nehnuteľností. Nepotrebujeme brať do úvahy rovnaké nehnuteľnosti, ako pri porovnávacej metóde, len všetky stanovené faktory, ktoré majú vplyv na cenu nehnuteľnosti. Pouţíva sa pri stanovení hodnoty nehnuteľnosti na právne alebo súkromné účely pre súdne rozpory, alebo úverové a hypotekárne potreby.
Kaţdé pouţitie metódy na stanovenie hodnoty sa musí zdôvodniť v znaleckom posudku, ktorý je dokladom pre stanovenie hodnoty. Bliţšie sa zo znaleckým posudkom, jeho zostavením, zoznámime v pouţití tejto metódy na kompletných príkladoch stanovenia hodnoty nehnuteľností. Na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti pouţijeme jeden rodinný dom a jeden byt, ktorý tieţ bliţšie vyšpecifikujeme v nasledujúcej kapitole.
Podľa Ing. Mariána Vyparinu, PhD. z prednášky „Znalecký posudok v podmienkach SR“ zo dňa 05.02.2008 konanej v Bratislave je metóda polohovej diferenciácie aj metódou
„nepriameho porovnania“, ktorá vychádza z priemerného pomeru medzi technickými a všeobecnými hodnotami určitého druhu stavieb v danom mieste a čase. Základom metódy polohovej diferenciácie je technická hodnota stavby, prípadne východisková hodnota. Metóda polohovej diferenciácie je univerzálna metóda, ktorá má neobmedzené pouţitie. Rizikom metódy polohovej diferenciácie je objektívne určenie váh faktorov a priemerného koeficientu polohovej diferenciácie u stavieb a obmedzené moţnosti pouţitia koeficientov pri pozemkoch.
Tabuľka č. 4: Porovnanie pouţívaných metód stanovenia VŠH stavieb s vybranými krajinami EÚ
Metóda ako
výsledok procesu ohodnotenia
Slovenská republika Česká republika Anglicko Nemecko
Porovnávacia metóda
pouţívaná pouţívaná pouţívaná pouţívaná
Kombinovaná metóda
pouţívaná pouţívaná pouţívaná pouţívaná
Polohová diferenciácia
pouţívaná Pouţívaná
Cenový predpis Klimešova metóda
Nepouţívaná Pouţívaná nepriamo v nákladovom spôsobe
Nepouţívaná Pouţívaná nepriamo v nákladovom spôsobe Výnosová metóda Nepouţívaná
Pouţívaná nepriamo v kombinácii TH, HV
pouţívaná pouţívaná pouţívaná
Zdroj: Ing. Mariána Vyparinu, PhD. z prednášky zo dňa 05.02.2008
21
5. Pouţitie metódy polohovej diferenciácie
Po preštudovaní dostupnej literatúry k stanoveniu hodnoty nehnuteľností a stavieb metódou polohovej diferenciácie sa môţeme venovať praktickej časti, kde si overíme, či stanovená problematika bola pochopená správne a obstoja osvojené vedomosti pri ich aplikácii.
5.1 Použitie metódy polohovej diferenciácie pri stanovení hodnoty nehnuteľností
Na preskúmanie správneho pochopenia danej problematiky som si vybrala dva príklady na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb v rozsahu:
a/ stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti – rodinného domu b/ stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti – bytu
a/ stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti – rodinného domu
V prvom príklade sa budeme zaoberať rodinným domom s príslušenstvom a pozemkami, kde stanovíme jeho všeobecnú hodnotu.
Za nehnuteľnosť sme si vybrali rodinný dom č. XX , ktorý sa nachádza na parcele č. XXX v k. ú. Kordíky, obec Kordíky, okres Banská Bystrica.
Podklady, ktoré pouţívame na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti je výpis z katastra nehnuteľností, list vlastníctva č. XXX pre k. ú. Kordíky, vydaný Katastrálnym úradom v Banskej Bystrici, kúpna zmluva, technická dokumentácia právne predpisy a literatúra ako vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku; Marián Vyparina a kol. – Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Ţilinská univerzita v EDIS, 2001; pomôcky z predmetov oceňovanie nehnuteľností a praktické cvičenia poskytnuté Doc. Ing. Jánom Svrčkom Csc.
Potrebné údaje z listu vlastníctva :
V majetkovej podstate z listu vlastníctva z časti A sa uvádza:
- rodinný dom č. XXX na parcele č. XXX,
- pozemky na parcele č. XXX - zastavané plochy a nádvoria vo výmere 447,00 m2, - pozemky na parcele č. XXX – záhrady vo výmere 295,00 m2
V časti B sa uvádzajú vlastníci, kde sa vyskytuje len jeden vlastník.
22
Parcela, na ktorej je postavený rodinný dom č. XXX s príslušenstvom a pozemkami je situovaná v zastavanom území obce. Podľa listu vlastníctva v časti C nie sú zaznamenané ţiadne ťarchy, čo znamená, ţe výpočtom ťarchy sa nebudeme zaoberať.
Keďţe sa venujeme polohovej diferenciácii máme hneď aj stanovenú metódu, ktorú pouţívame pri stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Východiskovú hodnotu rodinného domu prevezmeme z publikovaných hodnôt pre jednotlivé mestá v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Úpravu východiskovej hodnoty nehnuteľností vykonáme na základe príslušných vybratých koeficientov určujúcimi výsledný kPD , ktoré sú rovnako uvedené v Metodike.
Pred začatím všetkých výpočtov potrebných na stanovenie všeobecnej hodnoty je potrebné si riadne z analyzovať hodnotenú nehnuteľnosť. Pri stanovení všeobecnej hodnoty uvedeného rodinného domu č. XXX sa zaoberáme nasledovnými časťami nehnuteľnosti:
- parcela č. XXX zastavané plochy a nádvoria vo výmere 447,00 m2, - parcela č. XXX záhrady vo výmere 295,00 m2,
- stavby – rodinný dom č. XXX na parcele č. XXX, - stavby – plot na parcele č. XXX a XXX,
- vonkajšie úpravy na parcele č. XXX.
Hodnotený rodinný dom je samostatne stojací rodinný dom v rodinnej zástavbe obce Kordíky, okres Banská Bystrica s počtom obyvateľstva 420 obyvateľov. Rodinný dom má jedno podzemné (PP) a dve nadzemné podlaţia (NP). Dispozičné riešenie stavby je nasledovné: - 1.PP – chodba, kotolňa, garáţ a tri skladové priestory,
- 1.NP – hala so schodišťom, chodba, dve izby, kúpeľňa s WC, kuchyňa, špajza
- 2.NP – hala so schodišťom, tri izby, kúpeľňa, chodba
Po konštrukčnej stránke ide o stavbu murovanú s tehál v skladovej hrúbke muriva 37,5 cm.
Základy sú kamenné bez vodorovnej izolácie, stropy z keramických nosníkov a vloţiek s omietnutým podhľadom, deliace konštrukcie sú murované. Strecha je sedlová šikmá – plechová. Klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu úplné, vonkajšie omietky so škrabaného brizolitu. Vnútorné omietky stien vápenné štukové. Dvere hladké plné a zasklené, okná drevené dvojité. V oboch nadzemných podlaţiach je na podlahách obytných miestností drevená podlaha, v miestnostiach príslušenstva keramická dlaţba.
V podzemnom podlaţí je na podlahách všetkých miestností cementový poter.
Elektroinštalácia je svetelná aj motorická s poistkami. Vykurovanie je ústredné teplovodné s kotlom na tuhé palivo – drevo a uhlie, plechové radiátory. V kuchyni je sporák na zemný
23
plyn s elektrickou rúrou, kuchynská linka na báze dreva so smaltovým drezom. Príprava teplej vody v elektrickom ohrievači o objeme 80 l umiestnený v 1.PP. Rozvody vody vo všetkých podlaţiach z pozinkovaných rúr z centrálneho zdroja na teplú aj studenú vodu.
Rodinný dom je napojený na elektrinu, verejný vodovod a kanalizáciu. V kúpeľniach sa nachádza oceľová smaltová vaňa, vývod vody s batériou, keramické umývadlo a splachovacie WC. Vodovodné batérie sú beţné. Elektrický rozvádzač je umiestnený na obvodovom múre pri vonkajších schodoch. Vek stavby je stanovený podľa kolaudačného rozhodnutia z roku 1980. Rodinný dom je situovaný juţným a západným smerom v obci kordíky 20 minút od krajského mesta Banská Bystrica, kde je kompletná občianskej vybavenosť. V obci je prímestská doprava. Orientácia na svetové strany je vhodná.
Nehnuteľnosť sa vyuţíva na bývanie, čo znamená, ţe nájmom nehnuteľnosti sa nezaoberáme. Ohodnotíme rodinný dom, len za účelom stanovenia všeobecnej hodnoty v prípade predaja alebo dedičského konania.
Ako sme sa uţ stretli v úvodoch tejto práce podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z. a Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb sa všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb s výnimkou bytov a nebytových priestorov sa vypočíta podľa základného vzťahu:
VŠHS = TH . kPD ,
kde: TH – technická hodnota
kPD – koeficient polohovej diferenciácie.
Pre stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu sa musíme zaoberať klasifikáciou obce Kordíky, ktorá podľa tabuliek č. 2 a č. 7 klasifikácie obce v metodike zaraďuje do ostatných obcí.
Teraz sa budeme zaoberať stanovením všetkých potrebných parametrov na stanovenie hodnoty, ktoré sú prebraté s uţ uvedenej vyhlášky a metodiky:
Výpočet technickej hodnoty rodinného domu:
Začiatok uţívania: 1980
Vek: (2010 – 1980) 30 rokov
Ţivotnosť: 100 rokov
Opotrebenie: (30 . 100% /100) 30 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien (kCU): 2,156 (k IV Q/2009) Koeficient vyjadrujúci územný vplyv (kM): 0,95
Koeficient zvislej nosnej konštrukcie (kK): murované z tehál = 0,939
24 Výpočet rozpočtového ukazovateľa (RU) objektu:
Hodnotená nehnuteľnosť je dokončená. Hodnota stavby sa stanoví ako súčet samostatne ocenených podlaţí. Preto sa zaoberáme ohodnotením kaţdého podlaţia. Pri ohodnocovaní jednotlivých podlaţí pouţívam prílohu č. 1 Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb.
1.PP: kde bod = 1bod/30,126
Číslo: Názov: Hodnota body/m2
1.
1.2 a Osadenie do terénu
V priemernej hĺbke nad 1m do 2m so zvislou izoláciou 750,00
2.
2.2 b Základy
Kamenné bez vodorovnej izolácie 200,00
3.
3.1 b Podmurovka
Pri priemernej výške podmurovky do 50 cm omietaná, škárované teh.mur.
380,00 4.
4.1 d Murivo
Murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm 1 000,00 5.
5.1 Deliace konštrukcie
Tehlové 160,00
6.
6.1 Vnútorné omietky
Vápenné štukové 400,00
7.
7.1 a
Stropy
S rovným pohľadom betónové monolit, i brefabrikované 1 040,00 13.
13.2 Klampiarske konštrukcie
Z pozinkovaného plechu 20,00
14.
14.1 b Fasádne omietky
Nad 2/3 omietanej plochy steny vápenné štukové 55,00
16.
16.6. Schody
Cementový poter 180,00
17.
17.3
Dvere
Hladké plné alebo zasklené 135,00
18.
18.3 Okná
Dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. alebo troj. zasklením 340,00 23.
23.6 Dlaţby ostatných miestností
Cementový poter 50,00
24.
24.1 b Ústredné vykurovanie
Teplovod, s rozvod.bez ohľadu na mat. a radiátormi 480,00
25.
25.1
Elektroinštalácia
Svetelná, motorická 280,00
30.
30.1 a Rozvod vody
Z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody s centrálneho zdroja 55,00
Spolu: 5 525,00
Zastavaná plocha (ZP): 9,90 m x 11,40 m = 112,86 m2 Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 120/ 112,86 = 1,063
Číslo Popis
Znaky upravené koeficientom ZP
Hodnota
body/m2 Hodnotenie upravené koefic.
120/ZP
Hodnota body / m2 kde bod = 1bod/30,126
31. Inštalácia plynu 0,00 1,063 0,00
32.
32.1
Vráta garáţové
Z tvrdého dreva 85,00 1,063 90,36
33.
33.2 Kanalizácia do verejnej siete
Plastové 10,00 1,063 10,63
34.
34.1 Zdroj teplej vody
Zásobníkový ohrievač 65,00 1,063 69,10
25
35 35.1 b
Zdroj vykurovania
Kotol ústredného vykur. na tuhé palivo 90,00 1,063 95,67
38.
38.4 Vodovodné batérie
Ostatné (1 ks) 15,00 1,063 15,95
Spolu: 281,71
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy 1. podzemného podlaţia (1.PP) je:
(5 525,00 + 281,71) bodov / 30,126 = 5 806,71 bodov / 30,126 = 192,75 Eur.
RU 1.PP : 192,75 Eur
1.NP: kde bod = 1bod/30,126
Číslo: Názov: Hodnota body/m2
2.
2.2 b Základy
Kamenné bez vodorovnej izolácie 200,00
3.
3.1 b Podmurovka
Pri priemernej výške podmurovky do 50 cm omietaná, škárované
teh.mur. 380,00
4.
4.1 d
Murivo
Murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm 1 000,00 5.
5.1 Deliace konštrukcie
Tehlové 160,00
6.
6.1 Vnútorné omietky
Vápenné štukové 400,00
7.
7.1 a
Stropy
S rovným pohľadom betónové monolit, i brefabrikované 1 040,00 14.
14.1 b Fasádne omietky
Nad 2/3 omietanej plochy steny vápenné štukové 55,00
16.
16.5. Schody
Keramická dlaţba 190,00
17.
17.3 Dvere
Hladké plné alebo zasklené 135,00
18.
18.3 Okná
Dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. alebo troj. zasklením 340,00 22.
22.8
Podlahy obytných miestností
Palubovky 185,00
23.
23.2 Dlaţby ostatných miestností
Keramické dlaţby 150,00
24.
24.1 b Ústredné vykurovanie
Teplovod, s rozvod.bez ohľadu na mat. a radiátormi 480,00
25.
25.1
Elektroinštalácia
Svetelná, motorická 280,00
30.
30.1 a Rozvod vody
Z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody s centrálneho zdroja 55,00
Spolu: 5 050,00
Číslo Popis
Znaky upravené koeficientom ZP
Hodnota body/m2
Hodnotenie upravené koefic.
120/ZP
Hodnota body / m2 kde bod =
1 bod/30,126
31. Inštalácia plynu 0,00 1,063 0,00
33.
33.2 Kanalizácia do verejnej siete
Plastové 10,00 1,063 10,63
36.
36.2 36.8 36.11
Vybavenie kuchyne
Sporák plynový s elektr.rúrou Drezové umývadlo smaltové Kuchynská linka na báze dreva
60,00 15,00 165,00
1,063 1,063 1,063
91,20 15,95 175,40 37.
37.2 Vnútorné vybavenie
Vaňa smaltová (1 ks) 30,00 1,063 31,89
