Na základe zistených poznatkov, či uţ z dostupnej preštudovanej literatúry, metodiky a legislatívy, ktorá je u nás dostupná, alebo z prednášok môţem konštatovať, ţe stanovenie hodnoty nehnuteľností a stavieb je náročný proces, ktorý je podloţený výberom objektívnych koeficientov, hĺbkovom preštudovaní nehnuteľnosti, jej stavom, okolím, trhom, v ktorom sa hodnotená nehnuteľnosť nachádza. Na stanovenie hodnoty nehnuteľností a stavieb je potrebné ovládať danú problematiku, pretoţe bez metodiky a vyhlášky a potrebného stavebného vzdelania nie je moţné ohodnotiť ţiadnu nehnuteľnosť.
Na overenie si poznatkov, ktoré sme naštudovali pomocou dostupných zdrojov sme pouţili dva príklady, a to výpočet všeobecnej hodnoty rodinného domu s príslušenstvom a prislúchajúcim pozemkom a výpočet všeobecnej hodnoty bytu s príslušenstvom a prislúchajúcim pozemkom. Na týchto príkladoch sme potvrdili metodiku a vyhlášku, ktoré sa zaoberajú stanovením všeobecnej hodnoty majetku, čo sa týka bázy výpočtov a metodiky, aj keď s určitými nepresnosťami, na ktoré sme narazili pri ich aplikácii na našich dvoch príkladoch. Obidva druhy stavieb majú rovnakú metodiku, odlišujú sa len vo výpočte koeficientu vplyvu vybavenia.
Aj napriek všetkým vedomostiam, ktoré je človek schopný získať štúdiom oceňovania nehnuteľností, nestačí to na presné ohodnotenie nehnuteľností. Koeficienty, ktoré sú potrebné pri stanovení hodnoty sú podľa môjho názoru príliš benevolentné a nevystihujú skutočnosť.
V súčasnosti sú pouţité nové technológie pri stavbách nehnuteľností, nové materiály, ktoré sa pouţívajú pri opravách, rekonštrukciách a zatepleniach nehnuteľností, ktoré zvyšujú hodnotu nehnuteľnosti a koeficienty ich nezohľadňujú. Metodika sa pouţíva stále rovnaká a mení sa len podľa štatistického úradu koeficient vplyvu cien. Podľa stanovených tabuliek sa oceňoval len štandard, ktorý bol porovnateľný z rokom 1996, keď pouţívanú metodiku stanovili za základ ohodnocovania nehnuteľností. Na poslednej prednáške nás Doc. Ing.
Jána Svrčka Csc. upozornil na skutočnosť, ţe uţ sa metodika zmenila tým, ţe poloţky, ktoré nie sú zahrnuté v stanovených tabuľkách metodiky USI pri tvorbe RU, a tvoria nadštandard hodnotenej nehnuteľností sa do tabuľky dopĺňajú. Ale aj napriek tomu je stanovenie hodnoty nehnuteľnosti skôr na úrovni odhadov, ako skutočného stanovenia ceny.
52
Kaţdý koeficient je v metodike a vo vyhláške v rozsahu intervalu a znalec sa na základe získaných informácií o hodnotenej nehnuteľností prikloní buď k niţšej hodnote alebo vyššej, aj keď tento výber musí vysvetliť, nie je to objektívne, lebo v kaţdom prípade musí niektorý z koeficientov zvýšiť tak, aby hodnota nehnuteľností aspoň pribliţne zodpovedala cenám na trhu. Ďalšia anomália, na ktorú som narazila je tá, ţe vzorec na výpočet východiskovej hodnoty nehnuteľností a stavieb je vţdy rovnaký so všetkými koeficientmi, pričom v bodoch 5 tejto bakalárskej práci, pri stanovení hodnoty nehnuteľností ako rodinného domu a bytu vôbec nepouţívame koeficienty kZP a kVP, pretoţe sú uţ zahrnuté vo výpočte rozpočtového ukazovateľa. Pri začiatkoch môjho štúdia som si to vôbec neuvedomila a pri výpočtoch som postupovala nesprávne, s týmito koeficientmi som pracovala 2-krát, pričom to malo dopad na výslednú hodnotu nehnuteľností. Na základe tejto chybovosti, by som určite zmenila tieto uvádzané vzorce vo vyhláške a v metodike na pouţívanú skutočnosť, čo je bez týchto dvoch koeficientov. Metóda polohovej diferenciácie, pri ktorej je treba vypočítať kPD je tieţ podľa mojich skúseností s výpočtami neobjektívny. Pri výpočte som sa stretla, ţe pri zaradení do tried som nevedela zaradiť hodnotenú nehnuteľnosť, ani jedna trieda nezodpovedala skutočnosti hodnotenej nehnuteľnosti. Je to všetko len v rámci zaraďovania, čo viac prevláda v okolí hodnotenej nehnuteľnosti.
Ako sme sa dozvedeli v metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb pri určení koeficientu polohovej diferenciácie sa váhovým priemerom zohľadní aţ 19 faktorov, ktoré majú vplyv na určenie tohto koeficientu, ale metodika neuvádza váhu posledného faktora, a to iné faktory, do ktorých spadá všetko, čo neuvádza tabuľka č. 2 tejto bakalárskej práce a túto váhu si musí stanoviť opäť znalec a nemá uvedené ani charakteristiky do tried. Aj tento faktor by som v metodike zahrnula do tabuľky k ostatným faktorom a stanovila jeho váhu.
Pri porovnaní metód som nadobudla dojem, ţe ani jedna metóda nie je úplne dotiahnutá do konca a má svoje nedostatky, ako som ich uviedla v časti 4 tejto bakalárskej práce, a to:
- pri porovnávacej metóde je nedostatkom to, ţe sa nezískajú kvalitné informácie o porovnávaných nehnuteľnostiach a v závislosti na získaných údajoch má táto metóda obmedzené pouţitie,
- pri kombinovanej metóde je nedostatkom nedostatočná objektivita úrokovej miery a nie je moţné ju vyuţiť pre všetky nehnuteľnosti,
- pri metóde polohovou diferenciáciou je nedostatkom tieţ nedostatočné objektívne určenie váh faktorov, zaradenie nehnuteľností do tried a kPD.
53
Čo sa mi zdá nesprávne je aj to, ţe znalec si môţe vybrať akúkoľvek metódu stanovenia hodnoty, ale aj tak musí vţdy stanoviť hodnotu nehnuteľností aj polohovou diferenciáciou.
Takţe pri kaţdej inej metóde neţ polohová diferenciácia, musí sa výpočet vykonať 2-krát.
Z môjho pohľadu je, ale polohová diferenciácia najjednoduchšia, čo sa týka dokladov k nehnuteľnosti, pretoţe znalec ich potrebuje len pre tú konkrétnu hodnotenú nehnuteľnosť a nie aspoň troch rovnakých nehnuteľností, ako pri porovnávacej metóde. Kombinovaná je špecifická pretoţe pri tejto metóde sa berie do úvahy nájom, čo pri predchádzajúcich dvoch metódach neberieme do úvahy.
Keďţe nie som znalec ani odborník na danú tému a všetky vedomosti som prebrala z kniţných publikácii, vyhlášky, metodiky a prednášok, moje názory sú:
- z prevzatých vedomostí a zo skúseností stanovenia hodnoty nehnuteľnosti, ktoré som získala pri zostavení znaleckých posudkov na predmet praktické cvičenia a pri aplikácii metódy polohovej diferenciácie v praxi v bode 5 tejto bakalárskej práce,
- z mojich pocitov a chýb, ktorých som sa dopustila pri stanovení hodnoty nehnuteľnosti.
Najviac nedocenené stanovenie hodnoty, či uţ nehnuteľností a stavieb, alebo všeobecne komplet majetku je v oblasti účtovníctva. Keďţe pracujem v danej problematike, viem, ţe v účtovníctve sa účtuje majetok v obstarávacej cene bez ohľadu na technický stav.
Koľkokrát sa stane, ţe spoločnosti v účtovníctve účtujú nulovú hodnotu majetku, ale jeho technický stav je tak v dobrom stave, ţe keď sa spoločnosť dostane do konkurzu a je privolaný znalec na ohodnotenie majetku, tak hodnoty majetku, ktorý sa v účtovníctve vykazuje ako nula má ešte ¼ z hodnoty obstarania. Kaţdý podnik by mal spolupracovať so znalcami, aby sa v účtovníctve evidovali hodnoty majetku adekvátne jeho technickému stavu.
54
7. Záver
V bakalárskej práci sme sa zaoberali stanovením všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb pomocou metódy polohovej diferenciácie. Prešli sme si všetky základné pojmy, ktoré sme potrebovali vedieť k tomu, aby sme stanovili hodnotu nehnuteľnosti a stavieb.
Venovali sme sa metóde polohovej diferenciácie, jej metodickému postupu pri stanovení hodnoty nehnuteľnosti, rozobrali sme si všetky potrebné vzorce, faktory, triedy a koeficienty potrebné pre stanovenie hodnoty. Dokázali sme aplikovať všetky dostupné a získané vedomosti v stanovení hodnoty nehnuteľnosti a stavieb, čo sme sa snaţili na dvoch príkladoch a to:
a/ stanovenie hodnoty nehnuteľnosti a stavieb – rodinného domu s príslušenstvom a pozemkom,
b/ stanovenie hodnoty nehnuteľnosti a stavieb – bytu s prislúchajúcim pozemkom v stanovenom podiele.
Zo zadania témy bakalárskej práce sme si stanovili cieľ:
získať všetky dostupné teoretické vedomosti o metóde polohovej diferenciácie, pouţiť osvojené vedomosti pri stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, pri porovnaní s ďalšími metódami a pouţiť metódu polohovej diferenciácie v praxi.
Stanovený cieľ a všetky body, ktoré sme si predsavzali uviesť v práci, sme sa snaţili naplniť.
Pri pokračovaní v tejto práci by sme sa chceli venovať ešte aj vecnému bremenu, pretoţe v súčasnosti je málo nehnuteľností a stavieb a k tomu prislúchajúcich pozemkov, ktoré sú bez vecného bremena. Tieţ by sme navrhli spracovať k obidvom pouţitým príkladom komplet znalecký posudok aj s prílohami, aby sa aj tvorba znaleckého posudku začínajúcimi študentmi overila v praxi.
Ďalšiu problematiku, čo sme si všimli, je ale legislatívna. Študentom odboru oceňovanie majetku, by mohli v danom odbore umoţniť aj štúdium II. stupňa. A v legislatíve, by sme navrhli umoţniť započítanie vzdelania, ktoré sa nám dostáva na našej škole.
55
8. Bibliografia
Pouţitá literatúra:
Kniţné publikácie:
1. Doc. Ing. Albert Bradač, DrSc., Teórie oceňování nemovitostí – 1. část, ISBN: 80-85867-36-2
2. Doc. Ing. Albert Bradač, DrSc., Teórie oceňování nemovitostí – 2. část, ISBN: 80-85867-36-2
3. M. Vyparina a kol: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, ŢU v Ţiline, 2001 (MŢU)
Prednášky:
4. Doc. Ing. Jána Svrčka Csc. – prednášky z predmetu Oceňování nehnuteľností 5. Ing. Mariána Vyparinu, PhD. - prednáška „Znalecký posudok v podmienkach
SR“ zo dňa 05.02.2008 konaná v Bratislave
Legislatíva:
6. Zákon č. 40/1964 Z. z. Občiansky zákonník 7. Zákon č. 162/1995 Z. z. O katastri nehnuteľností 8. Zákon č. 50/1976 Z. z. Stavebný zákon
9. Opatrenie č. 128/2000 Z. z., ktoré vyhlasuje klasifikáciu stavieb 10. Bytový zákon č. 182/1993 Z. z.
11. Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, novelizovaná vyhláškou MS SR 47/2009 Z. z.
12. Vyhláška MF SR č. 465/1991 Z. z. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného uţívania pozemkov a náhradách za dočasné uţívanie pozemkov
13. STN 73 4301 – budovy na bývanie
14. Zákon č.382/2004 z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch
15. Vyhláška č. 490/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku – príloha č. 5 16. Vyhláška MSSR č. 33/2009 Z. z., ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 490/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku
56 Odborné články:
17. Ing. Juraj Nagy Csc. – Ústav stavebnej ekonomiky, prof. Ing. PhD. Dušan Majdúch – Ústav súdneho znalectva Stavebnej fakulty STU v Bratislave, Prístupy k stanoveniu všeobecnej hodnoty nehnuteľností na Slovensku
18. Poisťovňa Kooperatíva, a.s.- všeobecné podmienky pre uzavretie zmluvy na poistenie nehnuteľností
Internetové zdroje:
19. www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/vybrane-makroekonomicke-ukazovatele/ceny-nehnuteľnosti-na-bývanie
20. www.nbs.sk/sk/ - graf č. 1 - databáza NARKS, prepočty NBS 21. www.znalec.sk – vzorec č. 2
22. www.flexihypoteka.sk/Default.aspx?CatID=213&Template=Print 23. www.usi.sk
Grafy:
24. Graf č. 1: Vývoj cien nehnuteľností v SR od roku 2002 do roku 2009 Vzorce:
25. Vzorec č. 1: Výpočet všeobecnej hodnoty pre stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov
26. Vzorec č. 2: Výpočet kPD
27. Vzorec č. 3: Výpočet všeobecnej hodnoty pre byty a nebytové priestory 28. Vzorec č. 4: Výpočet technickej hodnoty (TH)
29. Vzorec č. 5: Výpočet východiskovej hodnoty (VH) 30. Vzorec č. 6: Výpočet technického stavu (TS) 31. Vzorec č. 7: Výpočet ţivotnosti stavby (Z) Tabuľky:
32. Tabuľka č. 1: Orientačné priemerné koeficienty polohovej diferenciácie (III. trieda) v SR (podľa MŢU)
33. Tabuľka č. 2: Váhový parameter hlavných vplyvov (podľa MŢU)
34. Tabuľka č. 3: Charakteristika hlavných vplyvov na hodnotu nehnuteľností
35. Tabuľka č. 4: Porovnanie pouţívaných metód stanovenia VŠH stavieb s vybranými krajinami EÚ