5. Pouţitie metódy polohovej diferenciácie
5.2 Použitie metódy polohovej diferenciácie v praxi
Polohovou diferenciáciou ako som poukazovala v príkladoch sa počíta všeobecná hodnota nehnuteľnosti za účelom rôznych právnych úkonov.
Znalec stanovuje hodnotu nehnuteľnosti a stavieb, bytov a nebytových priestorov, ostatných stavieb, nedokončených stavieb, prístavieb a nadstavieb pre nasledovné právne úkony:
a) pre poisťovne,
b) pre dedičské konanie, c) pre úverové konanie, d) pre účtovníctvo, e) pre exekúcie,
f) pre súdy, v prípadoch, kde je majetok predmetom súdneho konania, g) v prípadoch, keď je nadobúdateľ štát.
a) ohodnotenie pre poisťovne:
Pri ohodnotení pre poisťovne môţe prichádzať do úvahy problematika stanovenia hodnoty nehnuteľností pri uzatváraní zmluvy a stanovenie výšky škody pri poistnej udalosti.
Poisťovne obvykle pracujú so všeobecnou hodnotou nehnuteľnosti a do jej výšky taktieţ hradia škodu v prípade poistnej udalosti. ( Doc. Ing. Albert Bradač, DrSc. str.373).
Na základe zmluvných podmienok poskytnutých Poisťovňou Kooperatíva, a. s., vieme, ako postupuje poisťovňa pri vzniku škody. V prípade vzniku poistnej udalosti poskytne poisťovňa poistné plnenie zodpovedajúce primeraným nákladom na opravu alebo znovuzriadenie poškodenej veci v čase vzniku poistnej udalosti do výšky:
1. novej ceny budovy alebo stavby, ak od kolaudácie uplynulo najviac 30 rokov a opotrebenie budovy nie je vyššie ako 40 % s odpočítaním hodnoty prípadných zvyškov,
2. časovej ceny budovy alebo stavby, ak od kolaudácie uplynulo viac ako 30 rokov alebo opotrebenie je vyššie ako 40 %, s odpočítaním hodnoty prípadných zvyškov, 3. časovej ceny príslušenstva budov a stavieb s odpočítaním 5 % ročného opotrebenia
s odpočítaním hodnoty prípadných zvyškov.
Poistná hodnota v poistení budov a stavieb je vyjadrená cenou novej veci v čase vzniku poistenia. Cena novej veci je cena, ktorú je potrebné vynaloţiť na vybudovanie budovy alebo stavby toho istého druhu, rozsahu a kvality v danom mieste.
46 Nová cena je obstarávacia cena novej veci.
Časová cena je nová cena zníţená o sumu zodpovedajúcu stupňu opotrebenia alebo iného zhodnotenia.
b) ohodnotenie pre dedičské konanie:
Pri dedičskom konaní je rozhodujúca zásada, ţe sa uvaţuje o stave nehnuteľnosti a všeobecnej hodnote k dátumu úmrtia poručiteľa. Je tu potrebné pri obhliadke urobiť presný popis stavu k dátumu obhliadky, ale k tomu konštatovať, aký bol stav danej nehnuteľnosti k dátumu úmrtia. ( Doc. Ing. Albert Bradač, DrSc. str.373).
c) ohodnotenie pre úverové konanie:
Ohodnotenie nehnuteľnosti pre úverové konanie je vţdy na základe uzatvárania zmlúv o hypotekárnom úvere za účelom kúpy nehnuteľnosti. Bankové inštitúcie poţadujú stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti.
Poţiadavky na znalecký posudok Všeobecnej úverovej banky (VUB) o všeobecnej hodnote nehnuteľností podávané externými znalcami pre účely hypotekárneho bankovníctva a zriadenia záloţného práva sú:
- znalecký posudok musí byť vypracovaný v súlade s Vyhláškou MS SR č. 492/2004 Z. z.
o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a vyhláškou č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch,
- znalecký posudok pre potreby VUB môţe v zmysle platných predpisov podať iba znalec fyzická osoba, zapísaný v príslušnom odbore a odvetví, a nie znalecká organizácia,
- znalecký posudok musí byť vypracovaný pouţitím programu HYPO, firmy KROS v jeho aktuálnej verzii, neoddeliteľnou súčasťou je aj elektronická forma znaleckého posudku, - znalecký posudok v prílohe musí obsahovať list vlastníctva a kópiu z katastrálnej mapy, VUB neakceptuje tieto dva dokumenty vytvorené cez katastrálny portál,
- v znaleckom posudku musí príloha obsahovať doklad o nadobudnutí, ktorý VUB banka vyţaduje
(www.flexihypoteka.sk)
d) ohodnotenie pre účtovníctvo:
V účtovníctve sa hodnotí nehnuteľnosť alebo komplet majetok pomocou obstarávacej ceny, čo je cena, za ktorú sa nehnuteľnosť alebo majetok obstaral aj s nákladmi súvisiacimi
47
s obstaraním. Zo znaleckého hľadiska tu prichádza do úvahy aj ohodnotenie všeobecnou hodnotou, čo je cena, za ktorú by bola nehnuteľnosť alebo majetok obstaraný v dome, kedy sa o ňom účtuje. ( Doc. Ing. Albert Bradač, DrSc. str.372 - 373).
Kaţdý právny úkon si vyţaduje ohodnotenie nehnuteľnosti znalcom, ktorý je znaleckú činnosť oprávnený vykonávať. Znalecká činnosť sa riadi zákonom č. 382/2004 Z. z.
o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch.
Znaleckú činnosť vykonáva:
- znalec, ktorým je fyzická osoba menovaná ministrom spravodlivosti Slovenskej republiky alebo predsedom súdu,
- znalecké ústavy špecializované a kvalifikované pre znaleckú činnosť.
( Doc. Ing. Albert Bradač, DrSc. str.441).
Znalec musí sledovať pri spracúvaní podkladov na stanovenie všeobecnej hodnoty miestny realitný trh so všetkými jeho zvláštnosťami a vplyvmi a musí uviesť všetky dôvody zvýšeného záujmu a aj zníţeného záujmu o nehnuteľnosti, územný plán, pohyby strategických investorov, moţnosti investorov a developerov, záujmy štátu v danej lokalite, v príhraničných oblastiach aj investície na druhej strane hranice, vývoj stavebných technológií a ich aplikáciu v stavebnej praxi, bankový sektor, makroekonomický pohľad na investovanie do nehnuteľností v Slovenskej republike a mnoţstvo ďalších faktorov.
(M. Vyparina a kol: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, ŢU v Ţiline, 2001 (MŢU))
Výsledkom znaleckej činnosti znalca je znalecký posudok, v ktorom uvedie popis skúmanej nehnuteľnosti.
Podľa vyhlášky č. 490/2004 Z. z. – príloha č. 5 sú v posudku vyjadrené odborné závery o skutočnostiach, ktoré objasňuje. Vypracúva sa tak, aby bol preskúmateľný z hľadiska odbornosti a súladu so skutočným stavom veci. Posudok o všeobecnej hodnote je aj doklad o stave stavieb a nehnuteľností k rozhodujúcemu dátumu.
Posudok sa skladá z 5 častí a to:
I. úvodná časť, ktorá obsahuje úlohu znalca podľa objednávky alebo uznesenia, dátum vyţiadania posudku, dátum ku ktorému sa posudok vypracúva, dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje, podklady na vypracovanie posudku,
48
pouţitý právny predpis, ďalšie pouţité prácne predpisy a literatúra, vlastnícke a evidenčné údaje, údaje o obhliadke, osobitné poţiadavky objednávateľa.
II. posudok, ktorý obsahuje všeobecné údaje ako výber pouţitej metódy, porovnanie právnej a technickej dokumentácie, vymenovanie jednotlivých stavieb v súlade s dokumentáciou, stanovenie technickej hodnoty, stanovenie všeobecnej hodnoty.
III. záver, ktorý obsahuje odpovede na otázky ţiadateľa, podrobnú rekapituláciu všeobecných hodnôt, súčet všeobecných hodnôt, miesto a dátum vyhotovenia posudku, otlačok úradnej pečate znalca, podpis znalca.
IV. prílohy, do ktorých sa dáva kópia objednávky alebo uznesenia, kópia z katastra, geometrický plán, nákres stavby, uţívacie povolenie, kúpna zmluva, záznamy z miestnych šetrení, situačný náčrt inţinierskych sietí, fotodokumentácia.
V. znalecká doloţka.
Vyhláškou MSSR č. 33/2009 Z. z., ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 490/2004 Z. z. sa zmenila osnova znaleckého podávaného v odbore stavebníctvo v nasledovných bodoch:
1. Z úvodnej časti sú do časti posudok presunuté vlastnícke a evidenčné údaje o obhliadke predmetu posúdenia.
2. Vlastnícke a evidenčné údaje moţno v súvislosti s výstavbou diaľnic a líniových stavieb opísať aj podľa overeného geometrického plánu alebo predbeţného geometrického plánu.
3. Porovnanie právnej a technickej dokumentácie je rozdelené na samostatné porovnanie technickej dokumentácie vrátane stavebnoprávnej dokumentácie so skutočným stavom a samostatné porovnanie údajov katastra so skutočným stavom.
4. Vymenovanie stavieb v nadväznosti na podklade ich vlastníckeho usporiadania je zrušené. Znalec vykoná len vymenovanie pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom posúdenia a ostatných, ktoré nie sú predmetom posúdenia.
5. Pri stanovení technickej hodnoty stavieb je doplnenie o preskúmateľný výpočet opotrebenia a technického stavu. Týmto sa rozumie zdôvodnenie vybraného modelu výpočtu opotrebenia, jeho aplikácie, prípadne zdôvodnenie uvaţovanej predpokladanej ţivotnosti.
6. V závere je podmienené vykonanie podrobnej rekapitulácie na beţné prípady.
V prípade, keď je stanovenie všeobecnej hodnoty len čiastkovou znaleckou úlohou
49
sa podrobná rekapitulácia uvádza priamo v časti posudok a v odpovedi sa uvedie len výsledná všeobecná hodnota.
7. Na podanie znaleckého posudku moţno pouţiť aj informatívny výpis z popisných informácii katastra nehnuteľností vytvorený cez verejne prístupný katastrálny portál. Odpadá tak podmienka zabezpečenie potvrdeného výpisu a rovnako aj podmienka 3 mesačnej lehoty. Ostáva však podmienka, ţe výpis musí byť aktuálny vo väzbe na rozhodujúci termín ohodnotenia. Výnimkou sú znalecké posudky podávané v súvislosti s výstavbou diaľnic a líniových stavieb, kedy nemusí byť výpis prílohou znaleckého posudku.
8. Upravené sú podmienky geodetického plánu pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú evidované v katastri nehnuteľnosti a podliehajú jej. Geometrický plán musí byť overený s výnimkou znaleckých posudkov podávaných v súvislosti s výstavbou diaľnic a líniových stavieb, kedy môţe byť pouţitý aj neoverený tzv. predbeţný geometrický plán.
9. Pri stanovení hodnoty bytov a nebytových priestorov uţ nie je povinnou prílohou kúpna zmluva.
(www.usi.sk)
Podľa novej vyhlášky teda osnova znaleckého posudku vyzerá nasledovne:
I. úvodná časť, ktorá obsahuje úlohu znalca podľa objednávky alebo uznesenia, dátum vyţiadania posudku, dátum ku ktorému sa posudok vypracúva, dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje, podklady na vypracovanie posudku, pouţitý právny predpis, ďalšie pouţité prácne predpisy a literatúra, osobitné poţiadavky objednávateľa.
II. posudok, ktorý obsahuje vlastnícke a evidenčné údaje, údaje o obhliadke, všeobecné údaje ako výber pouţitej metódy, porovnanie právnej a technickej dokumentácie, vymenovanie jednotlivých stavieb v súlade s dokumentáciou, stanovenie technickej hodnoty, stanovenie všeobecnej hodnoty.
III. záver, ktorý obsahuje odpovede na otázky ţiadateľa, podrobnú rekapituláciu všeobecných hodnôt, súčet všeobecných hodnôt, miesto a dátum vyhotovenia posudku, otlačok úradnej pečate znalca, podpis znalca.
IV. prílohy, do ktorých sa dáva kópia objednávky alebo uznesenia, kópia z katastra, geometrický plán, nákres stavby, uţívacie povolenie, kúpna zmluva, záznamy z miestnych šetrení, situačný náčrt inţinierskych sietí, fotodokumentácia.
50 V. znalecká doloţka.
Ako sa spomína v II. časti posudku nazvanej posudok, tak znalec si vyberá metódu, ktorou bude ohodnocovať nehnuteľnosť. Výber metód je podmienený znalosťou trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste a čase. Znalec môţe pouţiť aj viac metód súčasne.
(Ing. Mariána Vyparinu, PhD. - prednáška „Znalecký posudok v podmienkach SR“ zo dňa 05.02.2008 konaná v Bratislave)
Podľa Ing Mariána Vyparinu, PhD. – prednáška zo dňa 05.02.2008 význam znaleckého posudku v odvetví stanovenie hodnoty nehnuteľností bol:
a) do roku 2003 povinnosť občanov platiť daň z prevodu vlastníctva, takţe znalecký posudok bol podkladom k určeniu dane, ktorý bol prikladaný ku kaţdej zmluve. Znalcom bola stanovená cena podľa cenového predpisu, ktorá bola podkladom k dohode o cene, b) v roku 2004 bol cenový predpis zrušený, naďalej bol znalecký posudok podkladom k určeniu dane, kde bola stanovená všeobecná hodnota,
c) po roku 2004 bola zrušená daň z prevodu vlastníctva, preto znalecké posudky k prevodu sa vyhotovujú len na základe poţiadavky predávajúceho alebo kupujúceho,
d) v súčasnosti ako sme sa dozvedeli uţ v začiatkoch bodu 5.2 sa pouţíva znalecký posudok ako podklad pre uzavretie zmluvy pri úveroch, poistných udalostiach, pri dedičskom konaní.
51