5. Pouţitie metódy polohovej diferenciácie
5.1 Použitie metódy polohovej diferenciácie pri stanovení hodnoty nehnuteľností
Na preskúmanie správneho pochopenia danej problematiky som si vybrala dva príklady na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb v rozsahu:
a/ stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti – rodinného domu b/ stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti – bytu
a/ stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti – rodinného domu
V prvom príklade sa budeme zaoberať rodinným domom s príslušenstvom a pozemkami, kde stanovíme jeho všeobecnú hodnotu.
Za nehnuteľnosť sme si vybrali rodinný dom č. XX , ktorý sa nachádza na parcele č. XXX v k. ú. Kordíky, obec Kordíky, okres Banská Bystrica.
Podklady, ktoré pouţívame na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti je výpis z katastra nehnuteľností, list vlastníctva č. XXX pre k. ú. Kordíky, vydaný Katastrálnym úradom v Banskej Bystrici, kúpna zmluva, technická dokumentácia právne predpisy a literatúra ako vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku; Marián Vyparina a kol. – Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Ţilinská univerzita v EDIS, 2001; pomôcky z predmetov oceňovanie nehnuteľností a praktické cvičenia poskytnuté Doc. Ing. Jánom Svrčkom Csc.
Potrebné údaje z listu vlastníctva :
V majetkovej podstate z listu vlastníctva z časti A sa uvádza:
- rodinný dom č. XXX na parcele č. XXX,
- pozemky na parcele č. XXX - zastavané plochy a nádvoria vo výmere 447,00 m2, - pozemky na parcele č. XXX – záhrady vo výmere 295,00 m2
V časti B sa uvádzajú vlastníci, kde sa vyskytuje len jeden vlastník.
22
Parcela, na ktorej je postavený rodinný dom č. XXX s príslušenstvom a pozemkami je situovaná v zastavanom území obce. Podľa listu vlastníctva v časti C nie sú zaznamenané ţiadne ťarchy, čo znamená, ţe výpočtom ťarchy sa nebudeme zaoberať.
Keďţe sa venujeme polohovej diferenciácii máme hneď aj stanovenú metódu, ktorú pouţívame pri stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Východiskovú hodnotu rodinného domu prevezmeme z publikovaných hodnôt pre jednotlivé mestá v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Úpravu východiskovej hodnoty nehnuteľností vykonáme na základe príslušných vybratých koeficientov určujúcimi výsledný kPD , ktoré sú rovnako uvedené v Metodike.
Pred začatím všetkých výpočtov potrebných na stanovenie všeobecnej hodnoty je potrebné si riadne z analyzovať hodnotenú nehnuteľnosť. Pri stanovení všeobecnej hodnoty uvedeného rodinného domu č. XXX sa zaoberáme nasledovnými časťami nehnuteľnosti:
- parcela č. XXX zastavané plochy a nádvoria vo výmere 447,00 m2, - parcela č. XXX záhrady vo výmere 295,00 m2,
- stavby – rodinný dom č. XXX na parcele č. XXX, - stavby – plot na parcele č. XXX a XXX,
- vonkajšie úpravy na parcele č. XXX.
Hodnotený rodinný dom je samostatne stojací rodinný dom v rodinnej zástavbe obce Kordíky, okres Banská Bystrica s počtom obyvateľstva 420 obyvateľov. Rodinný dom má jedno podzemné (PP) a dve nadzemné podlaţia (NP). Dispozičné riešenie stavby je nasledovné: - 1.PP – chodba, kotolňa, garáţ a tri skladové priestory,
- 1.NP – hala so schodišťom, chodba, dve izby, kúpeľňa s WC, kuchyňa, špajza
- 2.NP – hala so schodišťom, tri izby, kúpeľňa, chodba
Po konštrukčnej stránke ide o stavbu murovanú s tehál v skladovej hrúbke muriva 37,5 cm.
Základy sú kamenné bez vodorovnej izolácie, stropy z keramických nosníkov a vloţiek s omietnutým podhľadom, deliace konštrukcie sú murované. Strecha je sedlová šikmá – plechová. Klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu úplné, vonkajšie omietky so škrabaného brizolitu. Vnútorné omietky stien vápenné štukové. Dvere hladké plné a zasklené, okná drevené dvojité. V oboch nadzemných podlaţiach je na podlahách obytných miestností drevená podlaha, v miestnostiach príslušenstva keramická dlaţba.
V podzemnom podlaţí je na podlahách všetkých miestností cementový poter.
Elektroinštalácia je svetelná aj motorická s poistkami. Vykurovanie je ústredné teplovodné s kotlom na tuhé palivo – drevo a uhlie, plechové radiátory. V kuchyni je sporák na zemný
23
plyn s elektrickou rúrou, kuchynská linka na báze dreva so smaltovým drezom. Príprava teplej vody v elektrickom ohrievači o objeme 80 l umiestnený v 1.PP. Rozvody vody vo všetkých podlaţiach z pozinkovaných rúr z centrálneho zdroja na teplú aj studenú vodu.
Rodinný dom je napojený na elektrinu, verejný vodovod a kanalizáciu. V kúpeľniach sa nachádza oceľová smaltová vaňa, vývod vody s batériou, keramické umývadlo a splachovacie WC. Vodovodné batérie sú beţné. Elektrický rozvádzač je umiestnený na obvodovom múre pri vonkajších schodoch. Vek stavby je stanovený podľa kolaudačného rozhodnutia z roku 1980. Rodinný dom je situovaný juţným a západným smerom v obci kordíky 20 minút od krajského mesta Banská Bystrica, kde je kompletná občianskej vybavenosť. V obci je prímestská doprava. Orientácia na svetové strany je vhodná.
Nehnuteľnosť sa vyuţíva na bývanie, čo znamená, ţe nájmom nehnuteľnosti sa nezaoberáme. Ohodnotíme rodinný dom, len za účelom stanovenia všeobecnej hodnoty v prípade predaja alebo dedičského konania.
Ako sme sa uţ stretli v úvodoch tejto práce podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z. a Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb sa všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb s výnimkou bytov a nebytových priestorov sa vypočíta podľa základného vzťahu:
VŠHS = TH . kPD ,
kde: TH – technická hodnota
kPD – koeficient polohovej diferenciácie.
Pre stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu sa musíme zaoberať klasifikáciou obce Kordíky, ktorá podľa tabuliek č. 2 a č. 7 klasifikácie obce v metodike zaraďuje do ostatných obcí.
Teraz sa budeme zaoberať stanovením všetkých potrebných parametrov na stanovenie hodnoty, ktoré sú prebraté s uţ uvedenej vyhlášky a metodiky:
Výpočet technickej hodnoty rodinného domu:
Začiatok uţívania: 1980
Vek: (2010 – 1980) 30 rokov
Ţivotnosť: 100 rokov
Opotrebenie: (30 . 100% /100) 30 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien (kCU): 2,156 (k IV Q/2009) Koeficient vyjadrujúci územný vplyv (kM): 0,95
Koeficient zvislej nosnej konštrukcie (kK): murované z tehál = 0,939
24 Výpočet rozpočtového ukazovateľa (RU) objektu:
Hodnotená nehnuteľnosť je dokončená. Hodnota stavby sa stanoví ako súčet samostatne ocenených podlaţí. Preto sa zaoberáme ohodnotením kaţdého podlaţia. Pri ohodnocovaní jednotlivých podlaţí pouţívam prílohu č. 1 Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty
V priemernej hĺbke nad 1m do 2m so zvislou izoláciou 750,00
2.
2.2 b Základy
Kamenné bez vodorovnej izolácie 200,00
3.
3.1 b Podmurovka
Pri priemernej výške podmurovky do 50 cm omietaná, škárované teh.mur.
S rovným pohľadom betónové monolit, i brefabrikované 1 040,00 13.
13.2 Klampiarske konštrukcie
Z pozinkovaného plechu 20,00
14.
14.1 b Fasádne omietky
Nad 2/3 omietanej plochy steny vápenné štukové 55,00
16.
Hladké plné alebo zasklené 135,00
18.
18.3 Okná
Dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. alebo troj. zasklením 340,00 23.
23.6 Dlaţby ostatných miestností
Cementový poter 50,00
24.
24.1 b Ústredné vykurovanie
Teplovod, s rozvod.bez ohľadu na mat. a radiátormi 480,00
25.
Z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody s centrálneho zdroja 55,00
Spolu: 5 525,00
33.2 Kanalizácia do verejnej siete
Plastové 10,00 1,063 10,63
34.
34.1 Zdroj teplej vody
Zásobníkový ohrievač 65,00 1,063 69,10
25
35 35.1 b
Zdroj vykurovania
Kotol ústredného vykur. na tuhé palivo 90,00 1,063 95,67
38.
38.4 Vodovodné batérie
Ostatné (1 ks) 15,00 1,063 15,95
Spolu: 281,71
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy 1. podzemného podlaţia (1.PP) je:
(5 525,00 + 281,71) bodov / 30,126 = 5 806,71 bodov / 30,126 = 192,75 Eur.
Kamenné bez vodorovnej izolácie 200,00
3.
3.1 b Podmurovka
Pri priemernej výške podmurovky do 50 cm omietaná, škárované
teh.mur. 380,00
S rovným pohľadom betónové monolit, i brefabrikované 1 040,00 14.
14.1 b Fasádne omietky
Nad 2/3 omietanej plochy steny vápenné štukové 55,00
16.
16.5. Schody
Keramická dlaţba 190,00
17.
17.3 Dvere
Hladké plné alebo zasklené 135,00
18.
18.3 Okná
Dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. alebo troj. zasklením 340,00 22.
22.8
Podlahy obytných miestností
Palubovky 185,00
23.
23.2 Dlaţby ostatných miestností
Keramické dlaţby 150,00
24.
24.1 b Ústredné vykurovanie
Teplovod, s rozvod.bez ohľadu na mat. a radiátormi 480,00
25.
Z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody s centrálneho zdroja 55,00
Spolu: 5 050,00
33.2 Kanalizácia do verejnej siete
Plastové 10,00 1,063 10,63 Kuchynská linka na báze dreva
60,00
26
Splachovací s umývadlom 35,00 1,063 37,21
40.
40.2 40.4 40.7
Vnútorné obklady
Prev.časti min. nad 1,35 m Vane (1 ks)
Kuchyne min. pri sporáku a dreze (1 ks)
80,00
S poistkami 145,00 1,063 220,40
Spolu: 758,09
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy 1. nadzemného podlaţia (1.NP) je:
(5 050,00 + 758,09) bodov / 30,126 = 5 808,09 bodov / 30,126 = 192,79 Eur.
S rovným podhľadom betónové monolitické 1 040,00
8.
8.3 Krovy
Väznicové sedlové 575,00
10.
10.1 c Krytiny strechy na krove
Plechové z hliníka 710,00
12.
12.2 b Klampiarske konštrukcie strechy
Len ţľaby a zvody 55,00
13.
13.2
Klampiarske konštrukcie
Z pozinkovaného plechu 20,00
14.
14.1 b Fasádne omietky
Nad 2/3 omietanej plochy steny vápenné, štukové 55,00
16.
16.5 Schody
Keramické dlaţby 150,00
17.
17.3 Dvere
Hladké plné alebo zasklené 135,00
18.
18.3
Okná
Dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj alebo troj zasklením 340,00 22.
22.8 Podlahy obytných miestností
Palubovky 185,00
23.
23.2 Dlaţby ostatných miestností
Keramické dlaţby 150,00
24.
24.1 b Ústredné vykurovanie
Teplovod, s rozvod.bez ohľadu na mat. a radiátormi 480,00
25.
Z plastového potrubia studenej a teplej vody 35,00
Spolu: 5 645,00
27
33.2 Kanalizácia do verejnej siete
Plastové (1 ks) 10,00 1,063 10,63
Splachovací s umývadlom 35,00 1,063 53,20
40.
40.2 40.4 40.7
Vnútorné obklady
Prev.časti min. nad 1,35 m Vane (1 ks)
Kuchyne min. pri sporáku a dreze (1 ks)
80,00
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy 2. nadzemného podlaţia (2.NP) je:
(5 645,00 + 271,13) bodov / 30,126 = 5 916,13 bodov / 30,126 = 196,38 Eur.
RU 2.NP : 196,38 Eur
Rekapitulácia RU za všetky podlaţia spolu:
Číslo Popis Celkom v Eur
Rozpočtový ukazovateľ (RU): 581,92 Eur / m2
Výpočet východiskovej hodnoty (VH):
Východisková hodnoty nehnuteľnosti sa určí zo vzťahu:
VH = M . (RU . kCU . kV . kZP . kVP . kK . kM),
Koeficientmi kZP a kVP sa nezaoberám, pretoţe sú uţ zahrnuté pri stanovení hodnoty RU.
VH = 112,86 . (581,92 . 2,156 . 1 . 1 . 0,939 . 0,95) Technická hodnota rodinného domu je 88 417,46 Eur.
28 Výpočet technickej hodnoty uličného plotu:
Plot je z oceľovej tyčoviny v rámoch s výškou výplne 90 cm na betónových základoch a podmurovke. Oceľová tyčovina je uchytená do platových pilierov z vápennopieskových bielych tehál. Súčasťou plota sú oceľové plotové vráta.
Začiatok uţívania: 1980
Vek: (2010 – 1980) 30 rokov Ţivotnosť: 50 rokov Opotrebenie: (30 . 100% /50) 60 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien (kCU): 2,156 (k IV Q/2009) Koeficient vyjadrujúci územný vplyv (kM): 0,95
Dĺţka plotu: 9,00 + 9,00 = 18,00 m Pohľadová plocha výplne: 18,00 x 0,90 = 16,20 m2
Č. Popis Počet MJ Body/MJ RU (body/30,126)
1 Základy vrátane zemných prác z kameňa a betónu 18,00 bm 700 23,24 Eur / m
2 Podmurovka betónová monolitická 18,00 bm 926 30,74 Eur / m
Spolu: 1626 53,98 Eur / m
3 Výplň plotu z rámového pletiva alebo oceľ.tyčoviny 16,20 m2 435 14,44 Eur / m2 4 Plotové vráta kovové s drôtenou výplňou 1,00 ks 7 505 249,12 Eur / ks
Výpočet východiskovej hodnoty (VH):
VH =(18,00 bm x 53,98 Eur/m + 16,20 m2 x 14,44 Eur/m2 + 1 ks x 249,12) x 2,156 x 0,95 VH = 2 979,49 Eur
Východisková hodnota: 2 979,49 Eur
Technický stav: 100 % - 60 % 40 %
Technická hodnota (TH): 40 % . 2 979,49 Eur 1 191,80 Eur Technická hodnota uličného plotu je 1 191,80 Eur.
Výpočet technickej hodnoty záhradného plotu:
Plot je zo strojového pletiva s výškou 130 cm na oceľových stĺpikoch.
Začiatok uţívania: 1980
Vek: (2010 – 1980) 30 rokov Ţivotnosť: 40 rokov Opotrebenie: (30 . 100% /40) 75 %
29
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien (kCU): 2,156 (k IV Q/2009) Koeficient vyjadrujúci územný vplyv (kM): 0,95
Dĺţka plotu: 21,00 m
Pohľadová plocha výplne: 21,00 x 1,30 = 27,30 m2
Č. Popis Počet MJ Body/MJ RU (body/30,126)
1 Základy vrátane zemných prác okolo stĺpikov 21,00 bm 170 5,64 Eur / m
2 Výplň plotu zo strojového pletiva 27,30 m2 380 12,61 Eur / m2
Výpočet východiskovej hodnoty (VH):
VH =(21,00 bm x 5,64 Eur/m + 27,30 m2 x 12,61 Eur/m2) x 2,156 x 0,95 VH = 947,69 Eur
Východisková hodnota: 947,69 Eur
Technický stav: 100 % - 75 % 25 %
Technická hodnota (TH): 25 % . 947,69 Eur 236,92 Eur Technická hodnota záhradného plotu je 236,92 Eur.
Výpočet technickej hodnoty vonkajšej úpravy – spevnenej plochy:
Okolie okolo domu je upravené betónovou plochou na prístup do rodinného domu a garáţe.
Začiatok uţívania: 1980
Vek: (2010 – 1980) 30 rokov Ţivotnosť: 50 rokov Opotrebenie: (30 . 100% /50) 60 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien (kCU): 2,156 (k IV Q/2009) Koeficient vyjadrujúci územný vplyv (kM): 0,95
Počet merných jednotiek: 8,00 x (1+1,30) + 12,40 x 1,20 + 12,60 x 1,20=48,4 m2
Č. Popis Počet MJ Body/MJ RU (body/30,126)
8 8.2
Spevnené plochy
Plochy s povrchom z betónu
Cestné a miestne komunikácie 48,4 m2 260 8,63 Eur / m2
Výpočet východiskovej hodnoty (VH):
VH = (48,4 m2 x 8,63 Eur/m2) x 2,156 x 0,95 VH = 855,52 Eur
30
Východisková hodnota: 855,52 Eur
Technický stav: 100 % - 60 % 40 %
Technická hodnota (TH): 40 % . 855,52 Eur 342,21 Eur Technická hodnota vonkajšej úpravy – spevnenej plochy je 342,21 Eur.
Výpočet technickej hodnoty vonkajšej úpravy – vonkajších schodov:
Vstup do rodinného domu je upravený schodmi z betónu.
Začiatok uţívania: 1980
Vek: (2010 – 1980) 30 rokov Ţivotnosť: 60 rokov Opotrebenie: (30 . 100% /60) 50 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien (kCU): 2,156 (k IV Q/2009) Koeficient vyjadrujúci územný vplyv (kM): 0,95
Počet merných jednotiek: (10 + 3) x 1,20 = 15,6 bm stupňa
Č. Popis Počet MJ Body/MJ RU (body/30,126)
10.
10.4 Vonkajšie schody
Betónové s povrchom keramickej dlaţby Cestné komunikácie
15,6 bm 385 12,78 Eur / bm
Výpočet východiskovej hodnoty (VH):
VH = (15,6 bm x 12,78 Eur/bm) x 2,156 x 0,95 VH = 400,93 Eur
Východisková hodnota: 400,93 Eur
Technický stav: 100 % - 50 % 50 %
Technická hodnota (TH): 50 % . 400,93 Eur 200,25 Eur Technická hodnota vonkajšej úpravy – vonkajších schodov je 200,25 Eur.
Výpočet technickej hodnoty vonkajšej úpravy – kanalizačnej prípojky:
Rodinný dom je pripojený do verejnej kanalizácie kanalizačnou prípojkou z kameninového potrubia.
Začiatok uţívania: 1980
Vek: (2010 – 1980) 30 rokov Ţivotnosť: 60 rokov
31
Opotrebenie: (30 . 100% /60) 50 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien (kCU): 2,156 (k IV Q/2009) Koeficient vyjadrujúci územný vplyv (kM): 0,95
Počet merných jednotiek: 7,00 bm
Č. Popis Počet MJ Body/MJ RU (body/30,126)
2
2.1 Kanalizácia
Kanalizačné prípojky a rozvody – potrubie kameninové
Miestne kanalizácie
7,00 bm 1 060 35,19 Eur / bm
Výpočet východiskovej hodnoty (VH):
VH = (7 x 35,19 Eur/bm) x 2,156 x 0,95 VH = 504,53 Eur
Východisková hodnota: 504,53 Eur
Technický stav: 100 % - 50 % 50 %
Technická hodnota (TH): 50 % . 504,53 Eur 252,27 Eur Technická hodnota vonkajšej úpravy – kanalizačnej prípojky je 252,27 Eur.
Výpočet technickej hodnoty vonkajšej úpravy – vodovodnej prípojky:
Vodovodná prípojka do rodinného domu z potrubia DN 25 mm v dĺţke 8,00 m z vodomernej šachty rodinného domu.
Začiatok uţívania: 1980
Vek: (2010 – 1980) 30 rokov Ţivotnosť: 40 rokov Opotrebenie: (30 . 100% /40) 75 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien (kCU): 2,156 (k IV Q/2009) Koeficient vyjadrujúci územný vplyv (kM): 0,95
Počet merných jednotiek: 8,00 bm
Č. Popis Počet MJ Body/MJ RU (body/30,126)
1
1.2 Vodovod
Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie 8,00 bm 1 780 59,09 Eur / bm
Výpočet východiskovej hodnoty (VH):
VH = (8 x 59,09 Eur/bm) x 2,156 x 0,95 VH = 968,23 Eur
32
Východisková hodnota: 968,23 Eur
Technický stav: 100 % - 75 % 25 %
Technická hodnota (TH): 25 % . 968,23 Eur 242,06 Eur Technická hodnota vonkajšej úpravy – vodovodnej prípojky je 242,06 Eur.
Výpočet technickej hodnoty vonkajšej úpravy – vodomernej šachty:
Vodomerná šachta je vybudovaná z betónu a je zakrytá oceľovým poklopom.
Začiatok uţívania: 1980
Vek: (2010 – 1980) 30 rokov Ţivotnosť: 60 rokov Opotrebenie: (30 . 100% /60) 50 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien (kCU): 2,156 (k IV Q/2009) Koeficient vyjadrujúci územný vplyv (kM): 0,95
Počet merných jednotiek: 1,20 x 1,20 x 1,20 = 1,73 m3 OP
Č. Popis Počet MJ Body/MJ RU (body/30,126)
1
1.5 Vodovod
Vodomerná šachta betónová s oceľovým poklopom 1,73 m3 7 660 254,27 Eur / m3
Výpočet východiskovej hodnoty (VH):
VH = (1,73 x 254,27 Eur/m3) x 2,156 x 0,95 VH = 900,98 Eur
Východisková hodnota: 900,98 Eur
Technický stav: 100 % - 50 % 50 %
Technická hodnota (TH): 50 % . 900,98 Eur 450,49 Eur Technická hodnota vonkajšej úpravy – vodomernej šachty je 450,49 Eur.
Výpočet technickej hodnoty vonkajšej úpravy – oporného múrika:
Oporný múrik z betónu, ktorý pozostáva s troch samostatných oddelených častí. Šírka múrika je 300 mm, výška nad terénom je 400 mm.
Začiatok uţívania: 1980
Vek: (2010 – 1980) 30 rokov Ţivotnosť: 80 rokov
33
Opotrebenie: (30 . 100% /80) 37,50 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien (kCU): 2,156 (k IV Q/2009) Koeficient vyjadrujúci územný vplyv (kM): 0,95
Počet merných jednotiek: (2 x 8 + 13,80) x 0,30 x 1,10 = 9,83 m3 OP
Č. Popis Počet MJ Body/MJ RU (body/30,126)
9
9.3 Oporné múry
Betónové 9,83 m3 1 300 43,15 Eur / m3
Výpočet východiskovej hodnoty (VH):
VH = (9,83 x 43,15 Eur/m3) x 2,156 x 0,95 VH = 868,77 Eur
Východisková hodnota: 868,77 Eur
Technický stav: 100 % - 37,50 % 62,50 %
Technická hodnota (TH): 62,50 % . 868,77 Eur 542,98 Eur Technická hodnota vonkajšej úpravy – oporného múrika je 542,98 Eur.
Rekapitulácia východiskovej a technickej hodnoty jednotlivých častí hodnotenej nehnuteľností:
popis Východisková hodnota (VH) Technická hodnota (TH)
Rodinný dom č. XXX 126 310,65 Eur 88 417,46 Eur
Plot:
Uličný plot 2 979,49 Eur 1 191,80 Eur
Záhradný plot 947,69 Eur 236,92 Eur
Plot celkom: 3 927,18 Eur 1 428,72 Eur
Vonkajšie úpravy:
Spevnená plocha 855,52 Eur 342,21 Eur
Vonkajšie schody 400,93 Eur 200,25 Eur
Kanalizačná prípojka 504,53 Eur 252,27 Eur
Vodovodná prípojka 968,23 Eur 242,06 Eur
Vodomerná šachta 900,98 Eur 450,49 Eur
Oporný múrik 868,77 Eur 542,98 Eur
Vonkajšie úpravy celkom: 4 498,96 Eur 2 030,26 Eur
Spolu: 134 736,79 Eur 91 876,44 Eur
34 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie (kPD):
- koeficient predajnosti v obci Kordíky – ostatné obce je 0,30 podľa tabuľky č. 7 metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, ale zvyšujem ho kvôli dobrému prostrediu a záujmu trhu o 0,15 = 0,45, to znamená, ţe pri výpočte kPD beriem do úvahy koeficient vo výške 0,45.
Č. Popis Trieda kPDi Váha vi Výsledok kPDi .
vi
1 Trh s nehnuteľnosťami III. 0,45 13 5,85
2 Poloha nehnuteľnosti II. 0,90 30 27,00
3 Súčasný technický stav II. 0,90 8 7,20
4 Prevládajúca zástavba v bezprostrednom okolí I. 1,35 7 9,45
5 Príslušenstvo nehnuteľností IV. 0,23 6 1,38
6 Typ nehnuteľnosti I. 1,35 10 13,50
7 Pracovné moţnosti obyvateľstva, miera nezamestnanosti
II. 0,90 9 8,10
8 Skladba obyvateľstva I. 1,35 6 8,10
9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám I. 1,35 5 6,75
10 Konfigurácia terénu I. 1,35 6 8,10
11 Inţinierske siete IV. 0,23 7 1,61
12 Doprava v okolí IV. 0,23 7 1,61
13 Občianska vybavenosť v okolí I. 1,35 10 13,50
14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí II. 0,90 8 7,20
15 Kvalita ţiv.prostr. v bezprostrednom okolí byt.domu I. 1,35 9 12,15
16 Moţnosti zmeny v zástavby III. 0,45 8 3,60
17 Moţnosti ďalšieho rozšírenia IV. 0,23 7 1,61
18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti III. 0,45 4 1,80
19 Názor znalca II. 0,90 20 18,00
Spolu: 180 156,51
kPD = 156,51 / 180 = 0,87
Výpočet všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb metódou polohovej diferenciácie:
VŠHS = TH . kPD
VŠHS = TH . kPD
VŠHS = 91 876,44 . 0,87 VŠHS = 79 932,50 Eur
Všeobecná hodnota nehnuteľnosti – VŠHS 79 932,50 Eur
K hodnotenej stavbe – rodinný dom, ako som uviedla v analýze nehnuteľnosti sú aj prislúchajúce pozemky, ktorých hodnotením sa ideme zaoberať v nasledujúcich krokoch, z toho dôvodu, ţe patria k nehnuteľnosti.
35 Výpočet hodnotených pozemkov:
Pozemky na parcele č. XXX a č. XXX v zastavanej obci pri stavebnom objekte patriaci k stavebnému objektu vedené ako zastavené plochy a záhrady. Pozemok č. XXX je čiastočne zastavaný stavbou rodinného domu, pozemok č. XXX je vyuţívaný ako záhrada.
Prístup k pozemkom je s asfaltovej komunikácie.
Na výpočet všeobecnej hodnoty pozemku pouţijem metódu polohovej diferenciácie.
Parcela Druh pozemku Výmera Podiel výmera
XXX Zastavaná plocha a nádvorie 447 1/1 447 m2
XXX Záhrada 295 1/1 295 m2
Spolu 742 m2
Výpočet všeobecnej hodnoty pozemku metódou polohovej diferenciácie:
Všeobecná hodnota pozemkov sa vypočíta podľa základného vzťahu:
VŠHMJ = VHMJ . kPD ,
východisková hodnota za mernú jednotku (VHMJ) – 50 Sk/m2 / 30,126 = 1,66
€/m2, ale z toho dôvodu, ţe obec Kordíky má výhodnú polohu zo záujmom trhu pouţijeme 70% z ceny pozemku mesta Banská Bystrica, t. j. 70 % zo sumy 800 Sk/m2 / 30,126 = 26,56 Eur/m2 x 0,70 = 18,59 Eur / m2.
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Koeficient polohovej diferenciácie sa vypočíta podľa základného vzťahu:
kPD = ks . kv . kd . kp . ki . kz ,
ks – koeficient všeobecnej situácie = 1,10 – obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia,
kv – koeficient intenzity vyuţitia = 1,00 – rodinné domy so štandardným vybavením,
kd – koeficient dopravných vzťahov = 0,85 – pozemky na okraji miest a obec s autobusovou prímestskou dopravou,
kp – koeficient obchodnej polohy = 1,00 – obytná poloha - obce do 5 000 obyvateľov,
ki – koeficient druhu pozemku = 1,00 – zastavané plochy a nádvorie a záhrady pri domoch, stredná vybavenosť (miestne rozvody vody, elektriny),
kz – koeficient povyšujúcich a redukujúcich faktorov = 1,00
36 kPD = ks . kv . kd . kp . ki . kz
kPD = 1,10 . 1,00 . 0,85 . 1,00 . 1,00 . 1,00 kPD = 0,935
VŠHMJ = VHMJ . kPD VŠHP = VHMJ . M
VŠHMJ = 18,59 . 0,935 VŠHP = 17,38 . 742
VŠHMJ = 17,38 Eur / m2 VŠHP = 12 895,96 Eur
Popis Hodnota
Všeobecná hodnota pozemku za mernú jednotku: 17,38 Eur / m2
Všeobecná hodnota pozemku par.č. XXX vo výmere 447 m2 7 768,86 Eur
Všeobecná hodnota pozemku par.c. XXX vo výmere 295 m2 5 127,10 Eur
Celkom: 12 895,96 Eur
Všeobecná hodnota hodnotenej nehnuteľnosti t.j. rodinný dom s prislúchajúcimi pozemkami, nachádzajúci sa v obci Kordíky, okres Banská Bystrica nám podľa výpočtov stanovených vo vyhláške a metodike vyšla na sumu:
Názov Všeobecná hodnota
Všeobecná hodnota nehnuteľnosti s príslušenstvom 79 932,50 Eur
Všeobecná hodnota pozemkov 12 895,96 Eur
Spolu všeobecná hodnota nehnuteľnosti: 92 838,46 Eur
37 Situačný nákres RD:
1.PP: 1. NP:
9,9 m2 9,9 m2
11,4 m2 11,4 m2
2. NP:
9,9 m2
11,4 m2
13,6 m2 11,56 m2 13,6 m2 skladový pr. skladový pr. sklad.pr.
chodba 22,1 m2
32 m2
garáţ 20 m2 kotolňa
17 m2 14,96 m2
izba kúpeľňa, WC
3 m2
špajza chodba 30,3 m2
27,6 m2 kuchyňa 20 m2 izba
20,4 m2 18,36 m2
izba izba
23,5 m2 chodba
30,6 m2 20 m2 izba kuchyňa
38
b/ stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti – bytu
V ďalšej aplikácii sa budeme zaoberať bytom, kde stanovíme jeho všeobecnú hodnotu.
Za nehnuteľnosť sme si vybrali byt, ktorý sa nachádza na parcele č. XXX v k. ú. Hnúšťa, obec Hnúšťa, okres Rimavská Sobota.
Tak ako v prvom prípade aj v tomto podklady, ktoré pouţívame na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti je výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. XXX pre k. ú. Hnúšťa, vydaný Katastrálnym úradom v Rimavskej Sobote, kúpna zmluva, technická dokumentácia právne predpisy a literatúru ako vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z. z.
o stanovení všeobecnej hodnoty majetku; Marián Vyparina a kol. – Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Ţilinská univerzita v EDIS, 2001; pomôcky z predmetov oceňovanie nehnuteľností a praktické cvičenia poskytnuté
Doc. Ing. Jánom Svrčkom Csc.
Potrebné údaje z listu vlastníctva :
V majetkovej podstate listu vlastníctva v časti A sa udáva:
- parcela č. XXX – zastavané plochy a nádvoria o výmere 836 m2,
- stavby – byty – dvojizbový byt č. XX, poschodie č. 2, vchod č. XX v obytnom dome č. XXX na parcele č. XXX
- podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku je 5679/297075.
Parcela, na ktorej je postavený obytný dom je situovaná v zastavanom území mesta. Podľa listu vlastníctva v časti C sú zaznamenané nasledovné ťarchy - Záloţné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ako i spoločných častí, ale nebudeme sa výpočtom uvedenej ťarchy.
Tak isto ako v prvom príklade tak aj v tomto, ako aj v celej práci sa venujeme polohovej diferenciácii, máme hneď aj stanovenú metódu, ktorú pouţívame pri stanovení všeobecnej hodnoty bytu. Východiskovú hodnotu bytu prevezmeme z publikovaných hodnôt pre jednotlivé mestá v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Úpravu východiskovej hodnoty nehnuteľností vykonáme na základe príslušných vybratých koeficientov určujúcimi výsledný kPD , ktoré sú rovnako uvedené v Metodike.
Aj v tomto prípade pred začatím všetkých výpočtov potrebných na stanovenie všeobecnej hodnoty je potrebné si riadne z analyzovať hodnotenú nehnuteľnosť.
39
Obytný dom č. XXX, v ktorom sa posudzovaný byt nachádza, je samostatne stojaci objekt
Obytný dom č. XXX, v ktorom sa posudzovaný byt nachádza, je samostatne stojaci objekt