Fakulta financí a účetnictví katedra měnové teorie a politiky
studijní obor: Finance
Diskuze nad změnami hypotečního trhu v České republice
Autor bakalářské práce: Kamila Burešová
Vedoucí bakalářské práce: Ing. Naděžda Blahová, Ph.D.
Rok obhajoby: 2019
Čestné prohlášení:
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Diskuze nad změnami hypotečního trhu v České republice“ vypracovala samostatně a že jsem veškerou použitou literaturu a další prameny řádně označila a uvedla v přiloženém seznamu.
V Praze dne ………
………
Kamila Burešová
Poděkování:
Velice ráda bych touto cestou poděkovala paní Ing. Nadě Blahové, Ph.D., celé své rodině a přátelům za vstřícný přístup, trpělivost a značnou pomoc při zpracování bakalářské práce.
Název práce: Diskuze nad změnami hypotečního trhu v České republice Autor: Kamila Burešová
Vedoucí práce: Ing. Naděžda Blahová, Ph.D.
Katedra: Katedra měnové teorie a politiky
Klíčová slova: úvěr, hypoteční trh, hypoteční úvěr, Česká národní banka
Bakalářská práce se zabývá zhodnocením současné situace na hypotečním trhu z pohledu změn zavedených Českou národní bankou. V úvodní části je definován úvěr, detailně popsán úvěrový proces a vymezen hypoteční úvěr z hlediska bankovních produktů. Následně navazuje kapitola týkající se již samotného tématu hypotečních úvěrů, která se zabývá charakterizováním hypotéky ze všech možných úhlů, například kdo je oprávněn ji poskytnout, jaké typy existují, legislativní vymezení a historický vývoj. Poslední kapitolou je kapitola aplikační, kde dochází k posouzení hypotečního trhu v uplynulých dvou letech, kdy došlo k zavedení podstatných změn Českou národní bankou. Hodnocení je provedeno formou diskuze experty a rozhovorem se senior hypotečním poradcem.
Title: Discussion about changes within the Czech mortgage market Author: Kamila Burešová
Supervisor: Ing. Naděžda Blahová, Ph.D.
Department: The Department of Monetary Theory and Policy
Keywords: loan, mortgage market, mortgage loan, Czech National Bank
This bachelor thesis deals with an evaluation of the current situation in the mortgage market from the perspective of the changes introduced by the Czech National Bank. In the introductory part there is credit defined and described in detail, such as, credit processes and defining mortgage loans from the point of view of bank products. Subsequently, there is a more detailed chapter on the topic of mortgage loans, which deals with the characterization of mortgages from all possible angles, for example who is entitled to provide it, which types exist, and the legislative definition and historical development of the products. The last chapter is the application chapter, where the mortgage market is evaluated over the past two years, in which substantial changes have been introduced by the Czech National Bank. The evaluation incorporates a discussion by experts and an interview with a senior mortgage adviser.
Seznam použitých zkratek
ČNB ... Česká národní banka
DTI ... poměr výše celkového zadlužení a výše čistého ročního příjmu
DSTI ... poměr ročních průměrných výdajů vyplývajících z celkového zadlužení a ročního příjmu
HDP ... hrubý domácí produkt
LTV ... poměr mezi úvěrem a hodnotou zastavené nemovitosti
LTI... poměr výše úvěru a čistého příjmu LSTI ... poměr dluhové služby spojené s úvěrem čistého příjmu
PTI ... podíl ceny bytu a roční mzdy
7
Obsah
ÚVOD ... 9
1. ÚVĚROVÝ TRH ... 11
1.1 ÚVĚR ... 11
1.2 DRUHY BANKOVNÍCH ÚVĚRŮ ... 11
1.2.1 Krátkodobé bankovní úvěry ... 11
1.2.2 Střednědobé a dlouhodobé bankovní úvěry ... 12
1.3 ÚVĚROVÝ PROCES ... 12
1.3.1 Žádost o poskytnutí úvěru ... 13
1.3.2 Úvěrová analýza ... 14
1.3.3 Uzavření úvěrové smlouvy a uvolnění čerpání úvěru... 15
1.3.4 Kontrola dodržování podmínek úvěrové smlouvy ... 15
1.3.5 Úvěrové záruky ... 16
1.4 HYPOTEČNÍ TRH ... 16
1.4.1 Historie hypotečního trhu ... 17
1.4.2 Hypoteční trh v České republice... 19
1.4.3 Legislativní vymezení ... 20
1.4.4 Definice hypotečního úvěru ... 21
1.4.5 Typy hypotečních úvěrů ... 22
1.4.6 Hypoteční poskytovatelé ... 23
1.4.7 Státní podpora ... 24
2. ZMĚNY NA HYPOTEČNÍM TRHU ... 26
2.1 PŘÍČINY ZAVEDENÍ ZMĚN ... 26
2.2 ZAVEDENÉ ZMĚNY NA HYPOTEČNÍM TRHU ... 27
2.3 VÝVOJ NA HYPOTEČNÍM TRHU ZA ROK 2018 ... 28
2.4 CENY NEMOVITOSTÍ ... 32
2.5 ZMĚNY NA TRHU OČIMA EXPERTŮ ... 33
2.5.1 Realitní makléř RE / MAX City ... 33
2.5.2 Finanční poradce Partners ... 33
2.5.3 Produktový manažer pro hypotéky Wüstenrot ... 34
2.5.4 Prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí ... 34
2.5.5 Předseda představenstva Českomoravské stavební spořitelny ... 35
2.5.6 Hlavní ekonom Czech Fund ... 35
2.6 ROZHOVOR SE SENIOR HYPOTEČNÍM PORADCEM ČESKÉ SPOŘITELNY... 36
2.7 VÝVOJ NA HYPOTEČNÍM TRHU ZA PRVNÍ ČTVRTLETÍ ROKU 2019 ... 37
2.8 REÁLNÉ DŮSLEDKY ZMĚN ... 38
ZÁVĚR ... 40
8
LITERATURA ... I SEZNAM TABULEK ... IV SEZNAM GRAFŮ ... V
9
Úvod
Každý z nás se setkal s pojmem úvěr či půjčka. V dnešní době, pokud si chceme pořídit dražší předmět, nejjednodušším krokem je půjčit si peníze od finanční instituce.
Musíme ale brát v úvahu, jakou finanční bankovní či nebankovní instituci si vybereme, neboť od toho se například odvíjí i výše úroku. Většina z nás musí řešit během svého života otázku vlastního bydlení. Vysokoškolští studenti či rodiny s malými dětmi většinou nedisponují velkým obnosem peněz, a tudíž se uchylují k alternativě v podobě pronájmu.
V první části práce budu nejdříve definovat pojem úvěr, vymezím jeho členění a následně se zaměřím na proces poskytnutí úvěru subjektům tzv. úvěrový proces.
Samotným vymezením hypotečního úvěru se zabývá další podkapitola této bakalářské práce. Hypoteční úvěry nebo pouze „hypotéky“ slouží k financování bydlení a jsou známé celé široké veřejnosti. Hypoteční úvěr je však velmi odlišný od jiných druhů spotřebitelských úvěrů kvůli jeho dlouhodobému charakteru. Domácnosti splácí hypotéku několik desítek let, a tak musí opravdu zvážit veškerá pro a proti při sjednávání tohoto úvěru.
Žijeme v tržní ekonomice a můžeme se svobodně rozhodnout, kterou instituci si pro své účely vybere. Klient se může postupem času dostat do insolvence a nebude schopen dostát svým závazkům. Pokud si zažádáme o hypoteční úvěr, musíme si uvědomit na jaký účel a od jaké instituce si chceme tuto hypotéku pořídit. V nejlepším zájmu státu je, aby většina obyvatel byla schopna si zařídit vlastní bydlení, proto se stát snaží právě hypoteční úvěry dotovat státní podporou. I když hypoteční úvěry jsou z hlediska historie poněkud mladými produkty, vznikly v 90. letech 20. století, tak jsou v České republice využívány opravdu hojně.
Nyní se dostáváme k samotné podstatě problému, který tato bakalářská práce řeší.
Ekonomika České republiky se pohybuje na jakémsi vrcholu hospodářského cyklu, nezaměstnanost je na nejnižší úrovni v celé historii České republiky, HDP meziročně roste, mzdy stále pokračují v růstu a roztáčí se pomyslná spirála mezi cenami nemovitostí a poskytovanými hypotečními úvěry, proto se Česká národní banka, jakožto subjekt vykonávající dohled nad finančním trhem, rozhodla zavést několik opatření.
Musíme si uvědomit, že tyto „dobré časy“, které zažíváme již řadu let, nebudou trvat věčně. Lidé se rádi dál a dál zadlužují a neuvažují nad tím, zda budou schopni splácet i v době finanční krize, a právě proto musela ČNB podniknout tyto potřebné kroky.
10
Jedním z nich bylo zavedení limitující poskytování hypotéky do 100 % zástavy nemovitosti, které bylo zrušeno v dubnu 2017. Klienti tedy musí mít při nákupu vlastní nemovitosti minimálně 10 % z vlastních zdrojů. Tato částka se však může pohybovat až v řádech sta tisíc korun, což podstatně komplikuje situaci klientů.
Další zavedenou změnou jsou ukazatele DTI a DSTI neboli debt-to-income a debt- service-to-income. Doporučení České národní banky klade na komerční banky tlak, aby hodnotily příjmy žadatelů ještě přísněji než dříve. Banky by neměly poskytovat hypotéku nad devítinásobek ročních příjmů žadatelů a zároveň by klienti neměli vynakládat měsíční splátku nad 45 % svého čistého měsíčního příjmu.
Cílem této práce je zhodnocení situace na hypotečním trhu po změnách zavedených ČNB, zda mají pozitivní či negativní účinky. Dále detailně popsat vývoj hypotečního trhu v České republice od jeho vzniku v roce 1993 až po současnost. Hodnocení změn proběhne pomocí rozhovoru s několika experty a senior hypotečním manažerem paní Koláčnou.
11
1. Úvěrový trh
Poskytování úvěrů je jedním z nejvýznamnějších obchodů komerčních bank, a tudíž zodpovědnost s jakou právě banky přistupují k nakládání s těmito obchody výrazně ovlivňuje jejich celkovou kredibilitu. Výnosy z přijatých úvěrů jsou zpravidla největším přínosem bank. (1)
Banka operuje na úvěrovém trhu v souladu s předepsanými obchodními podmínkami a doporučeními vydanými Českou národní bankou.
Historie úvěrového trhu, jak ho dnes známe, sahá až do 13. století a souvisí se zakládáním bank, rozvojem finančních institucí a rozmachem zahraničního obchodu.
V 16. století vznikají první burzy, roku 1531 byla založena první burza v Antverpách, a zároveň dochází k prvním emisím cenných papírů, které můžeme označit jako „akcie“.
Posléze se v první polovině 17. století objevuje nový druh bankovní operace – spekulace a banky jsou již schopny zajistit platební styk a poskytnout běžný úvěr. Na přelomu 17. a 18. století se ve finanční sféře dostává do popředí role státu, která souvisí s rozvojem merkantilismu. (2)
1.1 Úvěr
Úvěr je jedním z aktivních obchodů bank a rozumí se jím „přenechání hospodářského práva disponovat kapitálem oproti závazku vrátit později zapůjčený kapitál majiteli a vyplatit mu jistou peněžní částku (úrok), která je odměnou za zapůjčený kapitál“
Jednoduše můžeme říci, že úvěr je dočasné přenechání finančních prostředků s povinností dlužníka vrátit je i s úrokem. (1, str.13)
1.2 Druhy bankovních úvěrů
Existuje několik hledisek, podle kterých můžeme členit jednotlivé druhy úvěrů.
Nejjasnějším členěním je hledisko času, a to využijeme v této podkapitole.
Krátkodobé bankovní úvěry se vyznačují splatností zpravidla do jednoho roku, mezi střednědobé a dlouhodobé úvěry řadíme všechny ostatní s lhůtou splatnosti delší než jeden rok a zároveň je s nimi spojena i větší míra rizika.
1.2.1 Krátkodobé bankovní úvěry
Kontokorentní úvěr – úvěr na běžném účtu klienta s možností čerpat finanční částku do stanoveného úvěrového limitu, tzv. do mínusu běžného účtu
12
Eskontní úvěr – spočívá v odkupu směnky bankou před lhůtou její splatnosti. Banka si sráží tzv. diskont, následně vyplatí poměrnou část eskontního úvěru klientovi a v době splatnosti předkládá směnku dlužníkovi. V případě platební neschopnosti předloží banka směnku poslednímu výstavci.
Akceptační úvěr – akceptování směnky bankou, kterou vystavil klient nebo třetí osoba Lombardní úvěr – úvěr zajištěný zástavou movité věci nebo práva
1.2.2 Střednědobé a dlouhodobé bankovní úvěry
Emisní půjčka – neboli listinný úvěr. Vystavení dluhopisu dlužníkem na úvěrovou částku a úrok, věřitel ho přijímá oproti obdržení úvěru.
Spotřební úvěr – úvěr poskytovaný spotřebitelům či nepodnikatelům na nákup spotřebního zboží
Hypoteční úvěr – dlouhodobý úvěr určený k investování do nemovitých věcí, kdy jako zajištění slouží bance daná nemovitost. K získávání zdrojů slouží emise hypotečních zástavních listů a jejich následné využití při poskytování úvěru. (1)
1.3 Úvěrový proces
Banky jako finanční instituce zakládají dlouhodobé vztahy se svými klienty, a proto se ve vlastním zájmu snaží mít veškeré úvěry pod co nejvyšší kontrolou.
Výše zmíněný úvěrový proces zjišťuje vývoj právě každého úvěrového případu, v našem případě zakládání hypotečního úvěru. Samotný úvěrový proces se skládá z několika částí: definování potřeb klienta, schůzky klienta a bankovních představitelů, sepsání smlouvy, čerpání úvěrů, kontroly podmínek úvěrové smlouvy a závěrečným krokem je splacení jistiny úvěru i s úroky.
Jak je zřejmé, tento proces nekončí pouze převedením finančních prostředků na bankovní účet klienta, je nutné monitorovat klienta v průběhu celého procesu, aby jeho jednání neohrozilo hospodaření obchodní banky.
13 1.3.1 Žádost o poskytnutí úvěru
První etapou při zprostředkování úvěru je podání žádosti o poskytnutí úvěru. Samotné žádosti však ještě předchází úvodní schůzka, kdy se představitel banky setká s klientem a vyjasní si své potřeby, podmínky a cíle.
V dnešní době je již samozřejmostí sjednání úvěru skrz elektronické kanály, ale velká spousta lidí stále upřednostňuje přímý kontakt na pobočce banky. U hypotečních úvěrů je to více než časté. Musíme si uvědomit, že klient sjednávající smlouvu a proškolený zástupce banky nejsou ve stejném postavení a že zde existuje dvojí metr z hlediska asymetrie informací. Důležitým aspektem schůzky je zjištění si podrobných informací ohledně klienta, získání podkladů o jeho bonitě, schopnosti splácení, příjmech a mnohém dalším.
U hypotečního úvěru je důležité brát na vědomí, že se musí splatit maximálně do 70 let žadatele, žadatel tedy po dobu splácení musí být v produktivním věku. Po dobu konání schůzky je hlavním iniciátorem a komunikátorem právě zástupce banky. (3)
Primárním cílem je zajistit co nejspecifičtější produkt dle přání klienta, nicméně zástupce má předem stanovená pravidla, kterých se musí držet při sjednávání podmínek smlouvy. Na druhou stranu klient se nachází v tržní ekonomice a může se rozhodnout na základě svého nejlepšího uvážení, jakou finanční instituci si vybere pro vybrané účely.
Výsledkem pozitivního jednání je oficiální podání žádosti klienta včetně dodatečných podkladů a příloh vyžádaných bankou. Formulář žádosti by měl obsahovat:
• identifikaci klienta,
• údaje o právních, majetkových a finančních poměrech klienta,
• druh hypotečního produktu,
• výši hypotečního úvěru a měnu,
• způsob, termíny čerpání a splácení úvěru,
• způsob zajištění v podobě nemovitosti.
Žádost slouží jako stavební kámen pro sjednání hypoteční úvěrové smlouvy. Klient se snaží strávit nad sjednáváním úvěru co nejkratší čas a banka se snaží o co nejnižší administrativní náklady. (1)
14 1.3.2 Úvěrová analýza
V této etapě úvěrového procesu banka především prověřuje bonitu potenciálního klienta. Dalšími aspekty, které také musí být brány v potaz, jsou zajištění úvěru a převzetí úvěrových záruk. Výsledkem je vypracovaný návrh na poskytnutí úvěru, který je předán do schvalovacího procesu úvěrové komisi.
Právě součástí tohoto procesu je rozhodnutí, zda banka daný úvěr udělí, či nikoli.
Obecně platí, že čím je úvěr standardizovanější, tím menší je schvalovací náročnost. Musíme si uvědomit, že schvalování úvěru je natolik náročné, že není možné, aby existoval pouze jeden standardní schvalovací proces. Aby bylo hospodaření banky co nejefektivnější, je nutné z důvodu optimalizace prolínání několika schvalovacích procesů najednou. (1)
Součástí této fáze je ověřování úvěruschopnosti a úvěruhodnosti klienta. Z hlediska úvěruschopnosti posuzuje banka kompetentnost jeho osoby, úvěruhodnost se zabývá posouzením spolehlivosti klienta jako obchodního partnera.
Klíčovou částí této etapy je ověření hospodářské situace klienta, na to banka využívá tzv. finanční analýzu. Finanční analýza zkoumá řadu ukazatelů dostupných především z rozvahy a výsledovky. Ukazatele můžeme rozčlenit takto:
• ukazatele rentability – popisují ziskovost podniku, jsou určeny poměrem zisku k různým formám kapitálu
• ukazatele aktivity – ukazují, jak efektivně firma využívá aktiva k vytvoření tržeb, např.: doba obratu či rychlost obratu
• ukazatele likvidity – vyplývají ze struktury aktiv a pasiv, vyjadřují schopnost splnění závazků řádně a včas
• ukazatele zadluženosti – říkají, jakou mírou se na financování podniku podílí cizí zdroje, poměřují celkový dluh k celkovému kapitálu
Příslušný pracovník analyzuje dané informace, ověřuje si je s vlastními zkušenostmi a porovnává je s dostupnými externí zdroji. Banka se také zaměřuje na odvětví, ve kterém klient podniká. (3)
15
1.3.3 Uzavření úvěrové smlouvy a uvolnění čerpání úvěru
Na základě návrhu se banka rozhodne, zda udělí, či neudělí klientovi úvěr.
Při kladném rozhodnutí se sestaví úvěrová smlouva, tzv. Smlouva o poskytnutí úvěru. Banka má obecně pro udělení smluv šablony, avšak může je v případě náročnější klientely modifikovat v zájmu zachování podmínek legislativy. Klient je povinen si důkladně prostudovat celou smlouvu a banka musí zajistit, že veškerý text je pro klienta čitelný a zřejmý. Podpisem smlouvy vzniká smluvní vztah mezi bankou a klientem.
Po podpisu smlouvy dojde ve sjednaném termínu k převedení peněžních prostředků na účet klienta neboli čerpání úvěru.
Nutnou součástí musí být následující údaje:
• totožnost obou protistran,
• práva a povinnosti věřitele a dlužníka,
• úroková sazba,
• účel hypotečního úvěru,
• nabývací titul k nemovitosti, doklad o zaplacení části kupní ceny,
• pojistná smlouva k nemovitosti,
• termíny, částky a způsob čerpání,
• termíny a částky splátek (splátkový kalendář),
• způsob zajištění hypotečního úvěru,
• postup při prodlení dlužníka,
• specifické podmínky pro konkrétní případ,
• datum, místo a podpisy obou protistran. (3)
1.3.4 Kontrola dodržování podmínek úvěrové smlouvy
Úvěrový proces zdaleka nekončí pouze uzavřením úvěrové smlouvy, je nezbytné, abychom kontrolovali finanční aktivitu a dodržování podmínek ze strany klienta. Cílem kontroly je včasné identifikování problematických případů, které mohou ovlivnit věřitelské riziko banky. Výsledkem kontroly může být i zlepšující se situace klienta, a tím pádem jsou banky ochotny poskytovat určité slevy či úlevy. Ve většině případů je na pracovnících poboček, aby monitorovali zákazníky, jelikož k nim mají ze všech kolegů nejblíže.
16
Kontroluje se především, zda je daný hypoteční úvěr používán ke sjednanému účelu, zda jsou splátky jistiny a úroků hrazeny včas, zda bankovní záruka v podobě nemovitosti neztrácí na hodnotě, finanční pozice dlužníka a dodatečné podmínky.
1.3.5 Úvěrové záruky
Z pohledu banky se zajištěním úvěru rozumí možnost splatit své pohledávky vůči klientovi mobilizací záruk ujednaných ve smlouvě, pokud klient neprojeví zájem splácet závazky. Záruky obecně můžeme dělit na osobní, kdy za úvěr ručí třetí osoba a věcné, kdy má banka právo na majetek movitý či nemovitý. (1)
Pro účely této práce se zaměříme pouze na záruku v podobě nemovitostí.
Za hypoteční úvěr je jedinou uznatelnou zárukou nemovitost. Tato změna byla zavedena v roce 2016 s nástupem nového zákona o spotřebitelském úvěru, do té doby bylo možné ručit i směnkou.
Pokud si chceme vzít hypoteční úvěr na koupi bytu nebo domu, ručíme fyzicky touto nemovitostí. Komplikovanější situace nastává však, pokud si bereme úvěr na stavbu nového domu. Můžeme ručit po částech podle aktuální rozestavěnosti, nebo úvěr zastavíme jinou nemovitostí, kterou vlastníme např.: chalupou. Po výstavbě domu může tuto zástavu vyvázat a ručit dostavěným domem. Ručit lze i stavebním pozemkem, pokud disponuje požadovanou hodnotou.
V případě družstevního bytu nelze ručit za hypotéku, nejsme totiž majitelem nemovitosti, ale pouze vlastníkem členského podílu v daném družstvu. Pokud se dostaneme do situace, kdy ani jedna z nemovitostí, kterou vlastníme, nemá dostatečnou hodnotu na zastavení, můžeme ručit více nemovitostmi najednou. Tuto možnost klasicky využívají lidé žijící v panelovém bytě, kteří zároveň vlastní chatu v hodnotě několika set tisíc korun. [1]
1.4 Hypoteční trh
Hypoteční trh v České republice zažívá v posledních letech obrovský boom díky nízkým sazbám a pozitivnímu ekonomickému vývoji. V této kapitole přiblížím jeho základní fungování a vývoj.
17 1.4.1 Historie hypotečního trhu
O úvěrech, které bychom mohli považovat za hypoteční, se zmiňovali Indové již ve 2. století před naším letopočtem. Kdykoliv v minulosti jsme se mohli setkat s jistou formou úvěru, ať už od bohatších sousedů nebo později od bank. Za tyto půjčky byly vždy požadované zástavy. Od 15. a 16. století v období mořeplavných cest požadovaly finanční instituce zástavu v podobě nemovitostí. Mořeplavci si půjčovali velké sumy peněz a banky čelily závažnému nebezpečí, že se z klienti už nevrátí.
O hypotečních úvěrech, jako je známe dnes, můžeme hovořit až ve 20. století a objevují se na území dnešních Spojených států amerických. Hypoteční úvěry zprvu neposkytovaly banky, jak bychom předpokládali, ale pojišťovny. Úvěrová smlouva se uzavírala na 50 % ceny nemovitosti a na celkovou dobu tři až pět let. Během těchto let se splatil pouze úrok a celá hypotéka tzv. balónová platba se splatila až ke konci období.
Pomyslný zlom v historii nastal v roce 1934, kdy vstoupil na trh hypoték FHA (Federal Housing Administration). Tato instituce rozdělila balónovou platbu do splátek, hypotéka se poskytovala až na 90 % ceny nemovitosti a doba splácení se prodloužila o téměř 10 let. [1]
Historicky první hypoteční bankou na českém území byla Hypoteční banka Království českého založená v roce 1865 a ručila za ni zemská Rakouskouherská vláda.
Později v 19. století byla založena další banka v reakci na diskriminační přístup Rakouskouherské banky Zemská banka Království českého k potřebám českého průmyslu.
V 60. letech prožíval hypoteční trh rozmach díky celkovému dynamickému rozvoji všech odvětví národního hospodářství.
Před první světovou válkou se nacházelo na našem území 6 zemských a hypotečních bank, ve 20. letech 20. století to však už byly pouze následující čtyři:
1. Zemská banka poskytovala úvěry jen v malém rozsahu, avšak sehrála důležitou roli v rozvoji infrastruktury na českém a slovenském území. Během zřízeného protektorátu Čechy a Morava bohužel musela předat veškeré úvěry z pohraničí a Slovenska. Zemská banka ukončila svou činnost v roce 1948, kdy byla sloučena s dalšími ústavy v jeden institut pod novým názvem Investiční banka.
2. Hypoteční a zemědělská banka moravská byla založena pro účely elektrifikace Moravy, financování stavebního ruchu a úvěrovým operacím spojených s pozemkovou reformou.
18
3. Slezský pozemkový a komunální úvěrní ústav poskytoval hypoteční zápůjčky sloužící na zemědělskou půdu či domovní majetek.
4. Hypoteční banka česká (do roku 1921 existovala pod názvem Hypoteční banka Království českého) mající mezi ostatními bankami v té době velmi dominantní postavení, jelikož za její transakce ručil stát a hlavní činností bylo poskytování hypotečních zápůjček. Objem těchto zápůjček rapidně vzrostl v období mezi začátkem a koncem 20. let 20. století z cca 320 mil. Kč na 1,9 mld. Kč v návaznosti na zvýšenou stavební aktivitu. Po roce 1921 se působnost banky rozšířila a banka začala přijímat vklady na vkladní knížky a běžné účty, eskont směnek apod. Roku 1941 byla nucena ukončit činnost kvůli okupaci a byla sloučena se Zemskou bankou.
Ve 30. letech v období probíhající krize měly hypoteční banky velkým význam, a to jako stabilizační prvek celé ekonomiky, neboť hypotéky byly více dostupné než jiné druhy úvěrových nástrojů. Od roku 1941 se téměř zastavil vzestupný trend národního hospodářství zhruba na 10 let a hypoteční bankovnictví, jak ho dnes známe, bylo v podstatě zlikvidováno. [2]
Po 2. světové válce se v roce 1948 v duchu socialismu změnily vlastnické struktury bytových fondů. Převládající část bytů přešla ze soukromého do přímého vlastnictví státu a jejich vlastníci obdrželi pouze „výměr na trvalé užívání bytu“. Tato opatření měla za následek zaprvé chátrání bytů, protože subvence byly velmi nízké, a zadruhé se lidé nechovali k majetku s řádnou péčí, protože nebyl jejich vlastní. V 50. letech minulého století se situace ve městech stala kritickou, a proto započala výstavba nových bytů jakožto ubytování pro pracující lidi. Po roce 1955 na našem území vyrostlo dokonce až 187 711 bytů.
Objevuje se i zcela nový typ úvěrového produktu tzv. novomanželská půjčka poskytovaná mladým rodinám, s její pomocí mělo být bydlení daleko dostupnější.
Pro ilustraci, manželé si mohli půjčit až 7 200 korun, což byl zhruba jejich půlroční plat.
Úroková sazba dosahovala 3,5 % p. a. a doba splatnosti byla maximálně 10 let. Podmínkou získání půjčky bylo uzavření manželství, věk do třiceti let a max. měsíční příjem do 5 000 korun. Největší rozmach zažívala novomanželská půjčka v 70. letech 20. století.
V 60. letech se rozhodujícím kritériem nestala potřeba bydlení, ale dostatečné množství peněz pro vstup do družstva, jelikož díky tomu právě banky nabízely výhodné
19
úvěry s dlouhou dobou splatnosti. Stát dokonce družstvům nabízel pozemky zadarmo nebo nabízel pomoc při projektové dokumentaci. Byty byly ve vlastnictví družstva a uživatel je nemohl sám prodat, práva mohl pouze postoupit dalšímu členovi družstva. Mezi lety 1966–1970 družstevní byty představovaly 56,2 % podíl z počtu dokončených bytů na našem území. Ačkoliv výstavba panelových domů skončila zhruba před třiceti lety, v dnešní době v nich stále bydlí více než třetina obyvatelstva ČR.
70. a 80. léta se nesla ve znamení výstavby, v těchto letech vzniklo až 1,5 mil. bytů.
V roce 1975 bylo zkolaudováno na 96 000 bytů, což představuje dodnes historické maximum. V těchto letech vznikl i další fenomén druhého bydlení tzv. chalupaření. Koupě druhého bydlení byla jedna z možných cest uložení rodinných úspor. [3]
1.4.2 Hypoteční trh v České republice
Hypoteční úvěry jsou v České republice poskytovány od roku 1995. První tři roky 1995–1998 jsou charakteristické velmi malým objemem poskytnutých hypoték z důvodu poměrně vysokých úrokových sazeb, které se pohybovaly v rozmezí od 11–12 % p. a.
Za tak malý objem poskytnutých hypoték může buď nedůvěra v nový produkt, vysoké ceny nemovitostí či nedostatek zkušeností s touto formou financování. V roce 1999 uvolnila ČNB svou měnovou politiku. Toto opatření zavedla kvůli podpoře ekonomického růstu, a proto snížila diskontní sazbu, což zároveň vedlo ke snížení sazby hypotečních úvěrů na 10 %.
Z počátkem nového tisíciletí dochází k velkému zájmu o hypoteční úvěry, neboť stále pokračoval trend snižujících se úrokových sazeb. Významný vliv mělo i zvýšení konkurence na trhu s hypotékami, kam přibyly další tři nové banky a státní podpora na úrovni 4 % současně podněcovala poptávku po těchto úvěrech, což mělo za následek snížení úrokového zatížení dokonce až pod 5 %. V roce 2001 pokračovalo snižování úrokových sazeb až na 7 %, to však mělo také za následek snížení podpory ze strany státu ze 4 % na 2 %. Rok 2002 byl z pohledu objemu i počtu poskytnutých hypoték velmi úspěšný, hypotéky si posílily svou pozici na úvěrovém trhu a staly se z nich standardní nástroje k zajištění bydlení. V roce 2002 byl také zaveden nový druh produktu, hypoteční úvěr, poskytnutý do 100 % ceny nemovitosti neboli 100 % LTV, loan-to-value.
V letech 2003 až 2004 stále pokračoval rostoucí trend úvěrů a klesající trend úrokových sazeb, a proto ČNB snížila státní podporu na 0procentní body. Faktory ovlivňující poptávku jsou zvýšení reálných mezd, zvětšující se nabídka nemovitostí,
20
konkurence v oblasti úrokové politiky, inovace hypoték a tzv. bezúčelové (americké) hypotéky. Nejdůležitějším faktorem podporující zájem o hypotéky byla obava ze zvýšení cen nemovitostí se vstupem ČR do Evropské unie v roce 2004. Úvěrový trh prožíval neuvěřitelný boom v oblasti poskytování hypoték až do poloviny roku 2008, koncem tohoto roku proniká na český hypoteční trh americká hypoteční krize.
V roce 2011 se ekonomika znovu uzdravuje, nicméně o celkové rekonvalescenci můžeme hovořit až v roce 2012. Úrokové sazby se stabilně pohybovaly okolo 3,5 % a obzvláště během letních měsíců přilákaly velký počet zájemců o vlastní bydlení. V letech 2013–2015 úroková sazba nadále klesala a počet zájemců stoupal. Celkový počet poskytnutých hypoték se v roce 2013 pohyboval na hranici téměř 96 000. V roce 2015 si bylo na českém trhu možné pořídit hypotéku s 85 % LTV a úrokem 1,29 %. [4]
Počátkem roku 2018 nastává malý narůst úrokových sazeb, průměrná úroková sazba se pohybovala okolo 2,28 % p. a. Stěží můžeme predikovat vývoj úrokových sazeb hypoték, nicméně specialisté předpokládají nárůst a usuzují, že v budoucnu již nebude tak jednoduché získat hypotéku, jako tomu bylo doposud. [5]
1.4.3 Legislativní vymezení
Právní úprava hypotečního bankovnictví v ČR byla obnovena spolu s pádem komunismu v 90. letech vydáním zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který definoval hypoteční zástavní listy. Stanovil, že hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka nebo stavební spořitelna, která získala povolení od Ministerstva financí. Ve stejném roce získala Československá obchodní banka licenci na vydávání hypotečních zástavních listů, ale pro nekompetentnost kapitálového trhu a kvůli nedostatečnému právnímu zázemí byly první hypotéky poskytnuty až o pět let později. V roce 1995 vstoupily v platnost tyto právní normy: zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách.
Zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech nahradil krytí pohledávkami z hypotečních úvěrů principem krytí hypotečních zástavních listů právem k nemovitosti. Tato změna kladla větší důraz na schopnost dlužníka splácet, zákon definoval hypoteční úvěr jako úvěr účelový, zvýšil 60 % LTV na 70 % LTV a přesunul licenci na vydávání hypotečních zástavních listů z Ministerstva financí na Českou národní banku.
21
Na přelomu 1995 a 1996 vstoupilo v platnost nařízení vlády č. 244/1995 Sb., které stanovilo podmínky pro poskytnutí státní finanční podpory na hypotečním trhu. Tuto situaci můžeme snadno zdůvodnit: pokles výstavby nových bytů, vysoká cena hypotečních úvěrů či krátká existence kapitálového trhu v ČR.
V roce 2004 byl zrušen zákon č. 530/ 1990 Sb., o dluhopisech a byl nahrazen zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Tento zákon vymezil změny v definici hypotečního úvěru, upustil od účelovosti hypotečního úvěru, přiblížil se úvěru spotřebnímu a rozšířil pole působnosti bank. Následující legislativní změny souvisely se vstupem ČR do Evropské unie. [2]
Koncem roku 2016 vešel v platnost nový zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru a spolu s ním přichází i větší administrativní zátěž při sjednávání hypoteční smlouvy.
Poskytovatelé hypoték jsou nově dle zákona nuceni provést detailní posouzení finanční situace klienta, jako je například výše dosažených příjmů a výdajů, splácení dosavadních závazků apod. Klient na druhou stranu může snadno získat informace o celkové nákladovosti úvěru a porovnat je s konkurenčními bankami. Banky v žádném případě nesmí do dokumentů doplňovat žádné doplňující informace, které by srovnání bank nějak zásadně ovlivnily.
V oblasti hypotečních úvěrů byla provedena zásadní změna. Smlouvy uzavřené po 1. prosinci 2016 je možné splatit každý rok až z 25 %, a to bez jakýchkoliv poplatků. Před touto změnou klient mohl splatit pouze 20 %. S tímto souvisí i předčasné splacení hypotečního úvěru prodáním nemovitosti, která byla použita jako zajištění. Banka si s předčasným splacením může naúčtovat pouze 1 %, maximálně do výše 50 000 Kč. [6]
1.4.4 Definice hypotečního úvěru
Dle § 28, zákon č 190/2004 Sb., o dluhopisech je hypoteční úvěr definován jako:
„Hypoteční úvěr je úvěr, který je alespoň částečně zajištěn zástavním právem k nemovité věci, a to ode dne vzniku právních účinků zástavního práva. Pohledávku z hypotečního úvěru lze zapsat do rejstříku krycích aktiv [§ 32 odst. 3 písm. a)] teprve dnem, kdy se emitent krytých dluhopisů dozví o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovité věci.“ [7]
Hypoteční úvěr zkráceně „hypotéku“ řadíme mezi spotřebitelské úvěry určené pro financování bydlení. Charakteristickým rysem je jejich účelovost, ačkoliv v dnešní době existují i bezúčelové hypotéky tzv. americké hypotéky. [8]
22
Klasickým hypotečním úvěrem lze financovat koupi, vypořádání společného jmění manželů, výstavbu, rekonstrukci, přístavbu, nástavbu, vestavbu, modernizaci a opravu.
Druhy nemovitostí, na které můžeme využít hypotéku, jsou například rodinný dům, rekreační chata, byt, bytový dům, stavební pozemek, nebytová jednotka, objekt sloužící k podnikání, administrativní budovy a jiné. [9]
Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovité věci, která musí být zapsaná v katastru nemovitostí. Ve výjimečném případě lze použít k zajištění nemovitost, která s financovaným záměrem nijak věcně nesouvisí. Podat žádost o hypoteční úvěr může každý občan České republiky starší 18 let. Další výjimkou jsou cizinci, kteří mají trvalý pobyt na území České republiky. Pokud se dlužník dostane do prodlení se splátkami, věřitel je oprávněn zastavěnou nemovitost zpeněžit a uhradit si tak část své pohledávky, zbylou část peněžních prostředků musí věřitel vrátit dlužníkovi. [10]
1.4.5 Typy hypotečních úvěrů
V současnosti rozlišujeme dva typy hypotečních úvěrů:
• účelové,
• neúčelové.
1.4.5.1 Účelové hypoteční úvěry
Účelový hypoteční úvěr nebo jinými slovy klasický hypoteční úvěr může být využit pouze k účelům spojeným s financováním bytových potřeb. Při čerpání hypotéky je nezbytné doložit účelové využití finančních prostředků například využitím služeb vlastního znalce. Úrokové sazby jsou zpravidla nižší než u neúčelových hypotečních úvěrů díky spolehlivé záruce. Můžeme se setkat s variabilní, fixní či kombinovanou úrokovou sazbou. Obvykle jsou úvěry poskytovány do 70 % až 85 % LTV, maximálně do 90 % LTV.
Doba splatnosti se pohybuje mezi 5 až 40 lety. V České republice je průměrná doba splatnosti cca 24 let. [11]
1.4.5.2 Neúčelové hypoteční úvěry
Dalšími v pořadí jsou neúčelové hypoteční úvěry, nebo jinak řečené a již několikrát zmíněné tzv. americké hypotéky. Od účelových se logicky liší svou neúčelovostí, tedy zákazník si může sjednat úvěr na jakoukoliv jinou movitou věc, například nákup automobilu či dovolené. Jelikož banka nemůže kontrolovat, na co klient sjednanou hypotéku využije,
23
jsou tyto úvěry zpravidla dražší, mají vyšší úrokové sazby a nižší LTV. Loan-to-value se pohybuje v rozmezí 50 % až 70 %., maximálně do 70 % LTV. Samozřejmě se očekává zástava v podobě nemovitosti. [12]
1.4.6 Hypoteční poskytovatelé
Poskytovatele hypotečních úvěrů lze rozdělit do těchto čtyř skupin:
• bankovní instituce,
• stavební spořitelny,
• nebankovní instituce.
1.4.6.1 Bankovní instituce
Dle zákona č. 21/1992 Sb. o bankách:
„Bankami se rozumějí akciové společnosti se sídlem v České republice, které
a) přijímají vklady od veřejnosti, a
b) poskytují úvěry,
a které k výkonu činností podle písmen a) a b) mají bankovní licenci“ [13]
Těmito charakteristikami se vymezují bankovní instituce, a tudíž mají pravomoc poskytovat i hypoteční úvěry. Banky můžeme rozdělit na univerzální nebo specializované.
V České republice jsou pouze dvě banky poskytující ryze hypotéky: Wüstenrot hypoteční banka a Hypoteční banka.
Univerzální banky jsou běžnější, jelikož je výhodné na tuzemském trhu poskytovat širokou škálu služeb a produktů, výhodné je to i pro udržení celkové stability. Tradiční banky jsou schopny obsloužit drobného investora i velkou korporaci, ale pro každého musí uplatňovat odlišný přístup. Typickým příkladem je velká bankovní trojka - Komerční banka, Česká spořitelna a Československá obchodní banka. Tyto banky disponují velkým počtem bankomatů a hustou pobočkovou sítí. Univerzální banky zajištují vedení běžných účtů a jiné vkladové produkty, poskytují úvěry až po specializovanější produkty v podobě pojištění a investic. Nejvyšší místo v produktové hierarchii tvoří úvěry na bydlení.
24 1.4.6.2 Stavební spořitelny
Stavební spořitelny jsou specializované banky, které se zaobírají pouze dílčími službami. V České republice se nachází pět stavebních spořitelen, jsou to specializované banky zaměřující se na depozita a úvěry spojené s bydlením:
1. Českomoravská stavební spořitelna, 2. Modrá pyramida stavební spořitelna, 3. Raiffeisen stavební spořitelna, 4. Stavební spořitelna České spořitelny, 5. Wüstenrot stavební spořitelna. [14]
1.4.6.3 Nebankovní instituce
Do nebankovní sféry se klienti uchylují, jelikož nesplňují jednu nebo více podmínek nutných k získání hypotečního úvěru od bankovního zprostředkovatele. Typickými důvody jsou například nedostatečná bonita či příjem, zápis v registru dlužníků a jiné.
I u nebankovních společností je nutná zástava nemovitostí. Tyto úvěry poskytují soukromé společnosti a zpravidla si účtují daleko vyšší úrokové míry kvůli větší míře rizika. [15]
1.4.7 Státní podpora
Podporu hypotečního úvěrování upravují tato nařízení vlády, č. 249/2002 Sb.
a č. 33/2002 Sb. Výše úrokové dotace ke splátkám se pohybuje od 1 až 4 % a stanovuje se každoročně podle průměrné úrokové sazby z poskytnutých hypotečních úvěrů s nárokem na podporu z předchozího roku. Klient si může snížit daňový základ o úroky z hypotečního úvěru vztahující se ke konkrétnímu zdaňovacímu období maximálně však do částky 300 000 Kč. Pokud průměrná úroková sazba klesne pod 5 % p. a., je výše podpory nulová. Výše úrokové dotace je platná po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi hypoteční bankou a klientem ve smlouvě o úvěrech nejdéle však po dobu pěti let, poté se následně stanoví nová úroková dotace. [16]
Nárok na podporu mají uchazeči mladší 36 let, toto opatření platí i v případě, že o dotaci žádají manželé. O podporu mohou žádat nejen noví uchazeči, ale všichni, kdo žádali o úvěr s úrokovou dotací již dříve a v dnešní době jim končí fixace úrokové sazby.
25
Žadatelé nesmí mít ve vlastnictví rodinný dům, vlastní být či bytový dům. Opět se toto ujednání vztahuje na oba z manželů. Nemovitost, na kterou si pořizujeme podporu, musí být minimálně dva roky stará, musí být ve vlastnictví žadatele a sloužit k trvalému bydlení klienta. Stát neposkytuje dotace na nemovitost nacházející se v zahraničí.
Výše podpory je státem omezená, přesáhne-li cena rodinného domu 1,5 mil. Kč nebo cena bytu 800 tis. Kč, dotace se nebude vztahovat na část úvěru přesahující tyto limity. [17]
V roce 2018 přichází na trh tzv. státní hypotéka, mohou o ni žádat manželé nebo registrovaní partneři. Aby pár dosáhl na tuto hypotéku, je povinen sdílet jednu domácnost a musí se starat o dítě do věku 6 let. V červnu vláda České republiky schválila návrh ministerstva pro místní rozvoj, díky kterému je možné půjčit mladým rodinám do 36 let až 2 mil. Kč na koupi či stavbu nového rodinného domu. Na rekonstrukci bytu je stát schopen vyplatit až 300 000 Kč a na koupi bytu maximálně 1,2 mil. Kč. Doba splácení se může vyšplhat až na 25 let, úroková sazba činí 1 % p. a. s fixací na 5 let. Za druhé pololetí roku 2018, odkdy je tento zákon platný, vyčlenila vláda na půjčky 650 mil. Kč. [18]
26
2. Změny na hypotečním trhu
2.1 Příčiny zavedení změn
V roce 2018 se ekonomika České republiky nacházela na vrcholu hospodářského cyklu a měla stále stoupající tendenci, převládaly optimistické myšlenky i z pohledu ekonomiky eurozóny.
Přes globální otřesy a stoupající náznaky protekcionismu dosáhla ekonomika zrychlení z 3,7 % v roce 2017 na 4,1 % v roce 2018. Inflace kolísala okolo cílových hodnot a úrokové sazby se nacházely v několika zemích Evropy na nízkých hodnotách. Uvolněné podmínky pobízely k posunu do růstové fáze finančního cyklu, pro který je charakteristický růst cen nemovitostí a úvěrů.
Tempo růstu mezd se pohybovalo nad 8 % hranicí, a to vedlo k oslabení ziskovosti podniků a růstu celkových nákladů. Ačkoliv trh práce začátkem roku jevil známky přehřívání, dle nejnovější prognózy ČNB vyvrcholil, bohužel však nadále můžeme očekávat, že tempo růstu setrvá relativně vysoké. V návaznosti na nedostatek pracovních sil se zvyšoval tlak na zvýšení mezd, na což následně reagovala ČNB přísnější měnovou politikou.
Ceny rezidenčních nemovitostí se nadále zvyšovaly oproti předkrizovému roku 2008 téměř o jednu ¼. Ukazatele PTI a LSTI se během uplynulých 2 let nadále zhoršovaly, což vedlo až k zavedení nových ukazatelů uvedených níže.
Domácí poptávka byla hnána dopředu mohutnou spotřebou domácností, kterou odráží rychlý nárůst disponibilních příjmů v prostředí napjatého trhu práce.
Ze střednědobého až dlouhodobého hlediska se v sektoru domácností tempo růstu úvěrů nacházelo nad průměrem. Absolutní zadlužení poměrně strmě narůstalo a mohlo by se tak stát až zdrojem strukturálního rizika. [19]
Míra nezaměstnanosti je od založení České republiky historicky na nejnižší úrovni a nejpodstatnějším problémem je nedostačující nabídka na trhu práce. V průměru se míra nezaměstnanosti pohybovala okolo 6 %. V historii ČR se nikdy míra nezaměstnanosti nepohybovala na tak kritickém bodě. V letech 1993–1997 byla okolo 4 %, roku 1998 nastal mírný nárůst na 6 %. Mezi lety 1999 až 2001 se stabilně pohybovala na 8 %, 2001 až 2006 oscilovala mezi 7 a 8 %, v roce 2007 klesla až na 5 % a v roce 2008 dokonce na 4 %.
Do roku 2013 následoval opět mírný růst, nicméně v roce 2015 opět nastoupil konstantně
27
klesající trend trvající do současnosti, meziročně cca o 1 % dolů vedoucí až k nynějším kritickým 2 %. [20]
Tabulka 1: Míra nezaměstnanosti v České republice za roky 2017 a 2018
Míra ekonomické aktivity
(%)
Míra zaměstnanosti
(%)
Obecná míra nezaměstnanosti
(%)
2018 Q4 60,8 59,5 2,0
Q3 60,7 59,3 2,3
Q2 60,5 59,2 2,2
Q1 60,3 58,8 2,4
2017 Q4 60,4 58,9 2,4
Q3 60,6 58,9 2,8
Q2 60,0 58,2 3,0
Q1 59,9 57,9 3,4
Zdroj: ČSÚ, tabulka vlastní.
Ceny nemovitostí rostly rychleji než disponibilní příjmy domácností. Ve výsledku to reflektovalo zvyšování částek hypotečních úvěrů a relativní zadluženost. Klienti se stávali zranitelnějšími. Při současných cenách nemovitostí se zvyšuje pravděpodobnost, že budou žádat o úvěr i problematičtější uchazeči s menší averzí k riziku. Pokud by nastaly šoky pro bankovní sféru ve formě poklesu příjmu či nárůstu úrokových sazeb, pak by se více zadlužení klienti mohli dostat do problémů se splácením. Právě proto ČNB zavedla ukazatele DTI, debt-to-income a DSTI, debt-service-to-income, oba dva mají svůj nenahraditelný význam.
2.2 Zavedené změny na hypotečním trhu
Podstatné změny na trhu v oblasti poskytování hypoték ČNB zavedla již v roce 2017 a pokračuje s nimi až do dnešní doby v rámci zpomalení růstu poskytnutých hypoték na trhu.
ČNB rozhodla, že od dubna 2017 banky nesmí poskytovat 100 % LTV. V současné době maximální výše LTV může dosahovat jen 90 % zástavy nemovitosti. Centrální banka také zavedla od 1. října 2018 následující opatření. Zvýšila ukazatel DTI z 8násobku na úroveň 9násobku a ukazatel DSTI ze 40 % na 45 % ročních čistých příjmů klienta. ČNB si zároveň uvědomuje, že některé úvěrové případy jsou natolik charakteristické, takže povoluje překročení obou ukazatelů ve výjimečných případech až o 5 %.
28
Během roku 2018 ČNB zvýšila několikrát své úrokové sazby, což se projevilo růstem úrokových sazeb z hypotečních úvěrů.
Dokument Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí je základem snížení rizik spojených s trhem nemovitostí a s úvěry na bydlení. Definuje kvantitativní limity ukazatelů LTV, DTI, DSTI, maximální délku splatnosti úvěrů a kvalitativní kritéria. Dodržování daných pravidel ověřuje ČNB 2krát ročně. Zjištěné informace za první polovinu roku 2018 ukazují, že část úvěrů má vysoce rizikový charakter, každopádně celková rizika spojená s hypotečními riziky se nadále nezvyšují. [21]
2.3 Vývoj na hypotečním trhu za rok 2018
Leden
Během prvního měsíce roku 2018 úrokové sazby u hypotečních úvěrů vzrostly, vyšplhaly se až na 2,28 %. Na rozdíl od roku 2017, kdy se hypoteční trh vyvíjel více než dobře. Dokonce i meziměsíčně klesl počet uzavřených smluv o 1 568. V lednu se sjednaly hypotéky o celkové hodnotě 16,503 mld. Kč, což představuje nejmenší obnos od července roku 2017.
Česká národní banka navýšila v lednu své úrokové sazby, a to konkrétně dvoutýdenní repo sazbu z 0,5 % na 0,75 %, lombardní sazbu z 1 % na 1,50 %. Diskontní sazba se nezměnila a zůstala na své úrovni 0,05 %. Tyto změny zapříčinily i zvýšení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů.
Únor
V únoru opět došlo k pozvolnému růstu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, a to se opět odrazilo na počtu poskytnutých hypoték. Průměrná úroková sazba se pohybovala na úrovni 2,36 % a bylo sjednáno o 337 hypotečních smluv méně než v lednu.
Březen
Tento měsíc přinesl překvapivé výsledky. Ačkoliv průměrná úroková sazba stále stoupala, dosáhla 2,46 %, zájem o hypotéky značně vzrostl. V březnu počet smluv vzrostl o 1641 na celkový počet 9 087, tedy zatím nejvyšší od počátku roku. Nicméně meziročně klesl počet uzavřených smluv o cca 1 300. Na rozdíl od minulého roku je zájem o hypotéky menší, avšak ve srovnání s předminulým rokem 2016 se hypoteční trh v roce 2018 vyvíjí stále lépe.
29 Duben
V dubnu se opět situace neměnila, průměrná úroková sazba stoupla na 2,51 % a počet poskytnutých hypoték klesl. Tomáš Holub, ředitel měnové sekce ČNB v dubnu uvedl:
„V druhé polovině roku 2017 se podíl nových hypoték, kde úvěry představovali maximálně 80 až 90 % LTV blížil hranici 15 %. Takovouto hranici doporučuje ČNB bankám. Ve druhém čtvrtletí roku 2017 podíl těchto nových hypoték vystoupal na 28 %.“
Květen
V tomto měsíci úrokové sazby zastavily svůj růst a setrvaly na stejné úrovni jako v předchozím měsíci na 2,51 %. Dokonce od roku 2009 došlo k meziměsíčnímu poklesu počtu i objemu nových hypoték. V květnu také dochází k výraznému růstu cen nemovitostí, tudíž klesá poptávka lidí po koupi vlastního bydlení.
Česká národní banka znovu zvyšuje dvoutýdenní repo sazbu z 0,75 % na 1,00 % a lombardní z 1,50 % na 2,00 %. Diskontní sazba se nezměnila a byla ponechána na úrovni 0,05 %.
Červen
V měsíci červnu nastal zvrat. Poprvé za tento rok průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů klesla na úroveň 2,49 %. Hypotéky tzv. nabraly druhý dech a počet i objem poskytnutých hypoték byl největší za uplynulých 5 měsíců. Celkem bylo uzavřeno 9 030 smluv, což je v přepočtu o 1 211 klientů více než v předchozím měsíci, celková hodnota činila 19,38 mld. Kč. Komerční banky se obávaly změn, které plánovala ČNB zavést v říjnu, a proto se snažily zvýšit zájem o poskytnuté hypotéky.
Červenec
Z důvodu toho, že červenec je prvním měsícem prázdnin, snížil se počet uzavřených smluv v porovnání s červnem až o 2 000. Klienti obecně měli starosti se zařizováním dovolených a zájem o hypotéky se znovu projevil až v měsíci září. Celkem si za měsíc červenec sjednalo úvěrovou smlouvu pouze 7 016 klientů. Průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů téměř stagnovala na úrovni 2,50 %. Významné banky v červenci držely sazby na úrovni předchozího měsíce, jelikož se snažily využít poslední možnosti před zavedením platnosti doporučení ČNB zpřísňujícího testování klientské bonity. Meziměsíčně klesly objemy hypoték o 4 mld Kč. na úroveň 15,386 mld. Kč.
30
Ceny nemovitostí se pohybují na stále vysoké úrovni, tudíž není divu, že i průměrná hypotéka roste. V tomto měsíci vystoupala na cca 2 193 000 Kč.
Srpen
S novým měsícem ČNB, již po několikáté v tomto roce, zvedla své úrokové sazby, dvoutýdenní repo sazbu na 1,25 %, lombardní na 2,25 % a tentokrát i diskontní sazbu na úroveň 0,25 %.
Na to opět reagovaly úrokové sazby u hypotečních úvěrů nárustem na 2,53 %.
Smlouvy o celkovém objemu 18,788 mld. Kč si sjednalo 8 745 klientů. Hypoteční úvěry napodobují trend z předešlých tří let, na rozdíl od let 2013 až 2015, kdy v červenci banky přilákaly více klientů než v srpnu díky letním akcím. Během září se očekával značný nárůst zájmu o hypotéky.
Září
V září znovu ČNB zvýšila své sazby, dvoutýdenní repo sazbu na 1,50 %, lombardní na 2,50 % a diskontní na 0,50 %.
Zvýšila se tedy i úroková sazba u hypotečních úvěrů o 0,04 % na úroveň 2,57 %.
V tomto měsíci bylo nejvíc uzavřených smluv od začátku roku v důsledku obav ze zavedení doporučení ČNB platných od října. Září bylo nejúspěšnějším měsícem roku z hlediska uzavřených smluv. Celkem bylo sjednáno 9 153 smluv o celkovém objemu 20,805 mld. Kč.
Je to cca o 2 mld. Kč více než v srpnu. Nicméně v meziročním srovnání třech čtvrtletí klesl objem poskytnutých hypoték o 8,56 mld. Kč, jako by oproti letům minulým v tomto roce chyběl ještě jeden silnější měsíc.
Říjen
V říjnu opět úroková sazba u hypotečních úvěrů vzrostla na 2,66 %. Zájem o hypotéky zatím pro tento měsíc ještě neklesl, ba naopak klienti si sjednali hypotéky v celkovém největším objemu za uplynulý rok. Do bank přišlo uzavřít smlouvu celkem 10 590 klientů, tento počet byl nejvyšší od června roku 2017. Celkový objem poskytnutých hypoték představoval 24,284 mld. Kč.
Listopad
Po úspěšných předchozích měsících na českém hypotečním trhu přišlo ochlazení.
Banky začaly pociťovat s měsíčním zpožděním tvrdé dopady regulace. Úroková sazba se vyšplhala až na 2,78 %, za takovou úrokovou sazbu si lidé naposledy sjednávali hypotéky
31
v červnu roku 2014. Zájem o hypotéky klesl a v listopadu si přišlo sjednat hypoteční úvěr pouze 8 617 klientů, což je o 1 973 méně než v říjnu. Celkový objem představoval 19,495 mld. Kč, což je o 4,8 mld. Kč méně než v předchozím měsíci, kdy se dokonce atakovaly rekordy. Nutno podotknout, že v říjnovém objemu byly ještě započítané hypotéky, na které se nevztahovala nová pravidla.
Česká národní banka již naposledy v tomto roce zvýšila úrokové sazby, dvoutýdenní repo sazbu na 1,75 %, lombardní na 2,75 % a diskontní na 0,75 %.
Prosinec
Průměrné úrokové sazby u hypoték znovu vzrostly na 2,91 % a zažili jsme tak nejrychlejší nárůst za uplynulých 10 let. Neustále narůstající trend úrokových sazeb a vánoční svátky přilákaly do bank o 2 052 klientů méně než v listopadu. Celkový objem hypotečních úvěrů se pohyboval na úrovni 14,935 mld. Kč. V prosinci roku 2017 si lidé sjednali hypoteční úvěry o obejmu 20,138 mld. Kč, rozdíl oproti minulému roku je opravdu znatelný. [22]
Tabulka 2: Objem a počet poskytnutých hypoték za rok 2018
Zdroj: Hypoindex.cz, tabulka vlastní.
Objem nových hypoték Počet nových hypoték
leden 16,503 mld. Kč 7 783
únor 15,960 mld. Kč 7 446
březen 19,247 mld. Kč 9 087
duben 16,871 mld. Kč 7 896
květen 16,757 mld. Kč 7 819
červen 19,380 mld. Kč 9 030
červenec 15,386 mld. Kč 7 016
srpen 18,788 mld. Kč 8 475
září 20,805 mld. Kč 9 153
říjen 24,284 mld. Kč 10 590 listopad 19,495 mld. Kč 8 617 prosinec 14,935 mld. Kč 6 565
32
Graf 1: Vývoj úrokové sazby u hypotečních úvěrů za rok 2018
Zdroj: Hypoindex.cz, tabulka vlastní.
2.4 Ceny nemovitostí
V posledním čtvrtletí roku 2018 tržní ceny rodinných domů, bytů a pozemků na území České republiky v meziročním srovnání nadále rostly. Nejvíce zlevnily rodinné domy a nejvíce zdražily byty. Byty nejvíce podražily v následujících regionech: Karlovarský kraj, Jihočeský kraj a Ústecký kraj. Realitní trh se také potýkal s nedostatkem nemovitostí z důvodu novely stavebního zákona, který zapříčinil zpomalení developerské výstavby nových nemovitostí. S touto novelou byly také spojené další negativní důsledky, např. noví zájemci nyní musí čekat na stavební povolení až jeden rok.
HB Index, který vytvořila Hypoteční banka v roce 2011 se zabývá měřením hodnot nemovitostí. Tento index sleduje vývoj tržních cen nemovitostí a pozemků na území České republiky, výchozí hodnotou je 100 bodů vztahujících se k tržním cenám 1. ledna 2010.
Za rok 2018 došlo k nárůstu cen bytů o 10,8 % neboli na hodnotu 140,2 bodu oproti roku 2010. Žadatelé o vlastní bydlení se zajímají nejvíce o cenu, lokalitu a velikost nemovitosti. Nejvíce se to podepisuje na území hlavního města Prahy, kde se většina zájemců poohlíží po bytech na okraji Prahy nebo ve Středočeském kraji. Nejvyšší poptávka je zaznamenána o byty 2+1 nebo 2+kk.
2,28%
2,36%
2,46%2,51% 2,51% 2,49% 2,50% 2,53%2,57%
2,66%
2,78%
2,91%
2,00%
2,20%
2,40%
2,60%
2,80%
3,00%
Úroková sazba z hypotečních úvěrů
33
Ceny rodinných domů vzrostly meziročně o 7,2 %. Nejvyšší zájem mají lidé o starší domy s nízkou cenovou dostupností. Největší počet nových rodinných domů vyrostl ve Středočeském kraji.
Tržní ceny pozemků se meziročně zvýšily o 7,9 % na 150,9 bodu. Nabídka pozemků je velice nízká, zatímco poptávka po pozemcích má dlouhodobě stabilní trend. Ceny pozemků na okraji Prahy se mohou vyšplhat v dnešní době až na 10 000 Kč za metr čtvereční. Tyto vysoké ceny dokonce nutí klienty poohlížet se po odlehlejších lokalitách.
[23]
2.5 Změny na trhu očima expertů
Otázka pro vybrané respondenty byla položena v prosinci roku 2018:
„Jakým způsobem se zatím na realitní a hypoteční trh promítla přísnější pravidla ČNB pro poskytování hypoték? Co podle Vás bude v těchto oblastech následovat v nejbližší době?“
2.5.1 Realitní makléř RE / MAX City pan Daniel Kotula
Potřebná data o poskytnutých hypotékách za listopad 2018 ještě nebyla dostupná, ale makléř předpovídal, že to bude jeden z nejhorších výsledků za uplynulou dobu, predikoval výrazně hubenější měsíce v budoucnu. Poslední vlna zpřísnění podmínek zasáhla zájemce o koupi opravdu výrazně, třetina klientů hypoteční úvěr nedostane a ostatní dostanou podstatně nižší, než tomu bylo doposud.
Předpokládal, že se doba prodeje prodlouží a proběhne méně prodejních transakcí.
Ten, kdo bude chtít uskutečnit transakci během jednoho měsíce, bude nucen nabídnout atraktivní cenu. Pražští developeři začnou zlevňovat. Ekonomická situace byla prozatím dobrá, a proto makléř nečekal velký pád nemovitostí. Mohutné zlevňování přijde až s krizí.
2.5.2 Finanční poradce Partners pan Josef Chytil
S nadsázkou hodnotil situaci na trhu jako mediální masáž, která nás má utvrzovat ve faktu, že získat hypotéku je takřka nemožné. Pouze sebevrah si může myslet, že je schopen dlouhodobě ze svých 20 000 Kč příjmu polovinu posílat bance.
34
Hůře poradce viděl omezení ukazatele LTV. Pokud si chce mladá rodina pořídit nemovitost za 3 mil. Kč, měla by dát okolo 600 000 Kč z vlastního. Banka půjčuje až 90 % LTV, ale oproti tomu si klade vyšší úrokovou míru. Banky poskytující 100 % LTV, lze spočítat na prstech jedné ruky a podpora státu mladým lidem v této situaci vůbec nepomáhá.
Jásat tak mohou pronajímatelé, u kterých musí mladí lidé prakticky i reálně skončit.
Spíše růst úrokových sazeb nebo ceny nemovitostí trh ochladí, někteří investoři vyčkávají na lepší příležitosti na trhu.
2.5.3 Produktový manažer pro hypotéky Wüstenrot pan Martin Holub
Manažerovy předpovědi se potvrdily. Během října a listopadu museli ve společnosti cca u 15 až 20 % žádostí řešit snížení původní výše úvěru, odmítnutí klienta nebo rozložení splátek do delšího období kvůli nesplnění nových pravidel DSTI 45 % měsíčního příjmu.
Zaregistrován byl také značný úbytek nových žádostí.
Žadatelé budou muset přehodnotit své potřeby a budou muset snížit nároky na bydlení nebo hledat byt jinde, než měli naplánované. Limity LTV, DTI a DSTI vyzdvihují význam dlouhodobého spoření. Klienti jsou nuceni si alespoň část bydlení financovat z vlastních zdrojů.
Přepokládal, že nově zavedená pravidla ovlivní hypoteční trh dlouhodobě.
V nadcházejícím roce objem nedosáhne ani 200 mld. Kč, po 3 „tučných“ letech se pravděpodobně dočkáme konce zlatého období na hypotečním trhu nejen kvůli regulaci, ale také kvůli poměrům, které vládnou na trhu s nemovitostmi nebo dokonce ekonomickému vývoji. Specifický význam pro řešení bydlení budou mít hypotéky i nadále.
2.5.4 Prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí paní Zdenka Klapalová
Uplynulý rok 2018 byl beze všeho z hlediska hypotečního trhu velmi vydařený.
I když ČNB zahájila tažení proti možné hypoteční bublině, poskytl se klientům minimálně totožný objem hypoték jako v roce 2016 a 2017 i navzdory neustále narůstajícím cenám nemovitostí.
Příští rok usuzuje, že přijde ochlazení na tuzemský trh kvůli zvyšujícím se cenám na trhu nemovitostí dohromady s nedostatečnou nabídkou bytů podpořenou zdlouhavým stavebním řízením obzvláště v hlavním městě a spolu s regulací od ČNB. Příkladem
35
je Hypoteční banka, která je jedničkou na hypotečním trhu, se domnívá, že kvůli těmto změnám ztratila cca 30 % klientů. Na druhou stranu musíme konstatovat, že ČNB je dlouhodobě konstantní a že se pomocí těchto kroků snaží ochránit český hypoteční trh před hrozící ekonomickou krizí. Musíme si uvědomit, že hypotéky nejsou automatické, ale je potřeba v dlouhodobém horizontu finančně plánovat a především šetřit.
2.5.5 Předseda představenstva Českomoravské stavební spořitelny
pan Tomáš Kořínek
Tvrdil, že v číslech zatím nemůže být vidět žádný dopad. Lidé kvůli zavedeným změnám a zvyšujícím se sazbám uspíšili své investice do bydlení. Počet žádostí o úvěr velmi stoupl, nicméně se žádosti budou zpracovávat minimálně dva měsíce, tudíž ve statistikách můžeme vidět případné dopady až na konci 1. čtvrtletí 2019. Nastává vlna zdražování a průměrná sazba hypotečních úvěrů se během uplynulých týdnů přehoupla přes 3 %.
Očekával, že by z této situace mohly těžit stavební spořitelny, jelikož nejsou tolik závislé na tržních sazbách. Za uplynulý rok jsou sazby úvěrů ze stavebního spoření levnější než hypoteční úvěr a nadále se situace bude prohlubovat. Na základě statistik předseda předpokládá, že v roce 2019 regulace postihne zhruba 15 % potenciálních žadatelů o úvěr, otázkou zůstává, jak zareagují. Stavební spořitelny si stále udržují nejnižší sazbu po 2 %.
Příští rok uzavře spořitelna menší objem úvěrů než letos, stále to však bude jeden z nejlepších výsledků za poslední dekádu.
2.5.6 Hlavní ekonom Czech Fund pan Lukáš Kovanda
Zavedené změny se na trh promítly jinak, než ČNB zamýšlela. Vzrostl zájem o hypoteční úvěry, pro které ještě platila volnější pravidla. Říjen 2018 je měsícem, kdy byl poskytnut druhý nejvyšší objem nových hypotečních úvěrů za celou historii České republiky, přes 24 mld. Kč. Od ledna do září 2018 činil průměrný měsíční objem 18 mld.
Kč. I když přísnější pravidla jsou platná od 1. října 2018, až během října se ve statistikách objevily hypotéky ještě za volnějších podmínek. Češi reagující na regulaci uspíšili žádost o hypoteční úvěr.
Ekonom reagoval velmi negativně na další regulaci zavedenou ČNB, zpochybňoval, že rada ČNB o sedmi členech dokáže rozhodovat stejně jako stovky či tisíce lidí v komerčních bankách. Tito lidé mají hlavně vlastní zájem na tom, aby jejich instituce
