Vysoká škola regionálního rozvoje a Bankovní institut - AMBIS, a.s.
Katedra financí a ekonomie
Analýza rizik investice do nemovitostí
Diplomová práce
Autor:
Bc. Iryna Bezugla
Finance
Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D.
Praha 2019
Prohlášení:
Prohlašuji, že jsem diplomovouou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Pro napsaní této práce jsem použivala literaturu v tištěné podobě a údaje z oficiálních webových stránek.
Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně AMBIS, a.s.
a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne Iryna Bezugla
Poděkování:
Ráda bych velice poděkovala vedoucímu své diplomové práce panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D za jeho cenné rady a poučení, za jeho vstřícnost a trpělivost v procesu zpracování této diplomové práce.
Anotace a klíčová slova
Diplomová práce se zabývá analýzou zásadních makroekonomických rizik investice do nemovitostí na příkladu komparace trhu České republiky a Ukrajiny. V první části práce se zaměřuje na vymezení základních pojmů: nemovitost, cena a hodnota, druhy cen, význam teorie hodnoty a aplikace na moderní trh, specifika trhu nemovitostí, nemovitostí jako objekt investování a význam metod oceňování v rozhodovaní investora.
Druhá část práce je věnována analýze údajů důležitých makroekonomických
a mikroekonomických rizik ovlivňujících investování do nemovitostí. Důraz byl kladen na makroekonomická rizika, která znazorňují vývoj ekonomiky v zemi a ovlivňují rozhodování v investování do nemovitostí.
Výsledky jsou uvedeny v závěru práce.
Klíčová slova: hodnota, cena, nemovitost, riziko, investice
This thesis deals with analyzis of risks investment on the instants of Czech republic and Ukraine.
The first part contains basic terms: real estate, price and value, risk, the importants of value theory and application of the modern market, specific characteristics of the real estate market, real estate as an object of investment and role of valuation methods in investors decision.
The second part is dedicated to analysis of important macroekonomic and microekonomic risks.
The accent was on macreoekonomic risks, which show an economic level of country and influent decisions in real eastate investment.
The conclusion contains a summary of the thesis.
Key words: value, price, real estate, risk, investment
Obsah
Úvod ... 6
1. Investice do nemovitostí jako podnikatelský záměr ... ………8
1.1. Vymezení základních pojmů ... 8
1.2. Aplikace ekonomických teorii na zkoumanou problematiku ... 11
1.3. Nemovitostí jako investice ... 18
1.3.1. Jaká je ta nejlepší investice pro investora ... 18
1.3.1. Charakteristické rysy trhu nemovitostí ... 19
2. Analýza zásadníh rizik v investování do nemovitostí ... 23
2.1. Pojetí rizika a jeho význam ve ztahu k nemovitostem ... 23
2.2. Analýza trhu nemovitostí v České republice ... 24
2.3. Analýza trhu nemovitostí na Ukrajině ... 29
3. Analýza zásadních makroekonomických ukazatelů v České republice ... 37
3.1 Vývoj HDP ... 37
3.2 Vývoj inflace ... 38
3.3 Životní minimum, minimální mzda, hrubá nominální a reálná mzda... 40
3.4 Míra nezaměstnaností ... 42
3.5 Úroková sázba hypoték ... 44
4. Analýza zásadních makroekonomických ukazatelů na Ukrajině ... 47
4.1 Vývoj HDP ... 47
4.2 Vývoj inflace ... 48
4.3 Životní minimum, minimální mzda, hrubá nominální a reálná mzda... 50
4.4 Míra nezaměstnaností ... 54
4.5 Úroková sázba hypoték ... 55
5. Vliv mikroekonomických faktorů pří rozhodování o investice do nemovitostí…….…....57
6. Závěr... 65
7. Seznam použité literatury ... 69
6
Úvod
Tématem mé diplomové práce je „Analýza rizik investice do nemovitostí“. Cílem této práce je analyzovat rizika investice do nemovitostí na příkladu komparace trhu České republiky a Ukrajiny, za pomoci použití metod reflexe, analýzy a indukce.
V této práci byl dán důraz na analýzu zásadních makroekonomických ukazatelů České republiky a Ukrajiny - vývoje HDP, míry inflace, průměrné hrubé nominální mzdy, míry nezaměstnaností, vývoje úrokové sazby hypoték apod. a mikroekonomických faktorů. Jak je politickou situací a s ní souvisejícím ekonomickým vývojem země ovlivněno rozhodování při investování do nemovitostí. Dle příslušných analýz je vidět, že ekonomika České republiky se zlepšuje, o čemž svědčí růst HDP země, vývoj hrubé průměrné mzdy, životního minima, nízké úrokové sazby hypoték a malé tempo růstu inflace. V důsledku toho vzniká příznivá situace na realitním trhu a lidé jsou ochotní investovat do nemovitostí, jelikož je tato investice stabilní.
V České republice lze pozorovat aktivní realitní trh, i když cena nemovitostí od námi sledovaného roku 2013 stoupá a lidé jsou ochotní investovat do nemovitostí. ČNB zpřísnila podmínky hypoték, avšak i přes tuto skutečnost je úroková sazba nízká.
Hrubá domácí mzda má tendenci se zvyšovat, čímž umožňuje lidem udržovat si svůj životní standard a čerpat hypotéční úvěry.
Ekonomika Ukrajiny od roku 2014 klesla, a to zejména v důsledku válečného konfliktu a nestabilní politické situace. Ale v poslední době lze pozorovat mírné zlepšení ekonomické situace, o čemž svědčí i mírný kladný růst HDP. Ačkoli se míra inflace v porovnání s minulými lety na Ukrajině zmenšila, zůstává stále na vysoké úrovni (v roce 2018 9,78 % v porovnání s 2,5 % v České republice). Úroveň vývoje hrubé reálné mzdy je mnohem nižší než tempo růstu inflace. Lze zaznamenat velký rozdíl ve výši průměrné mzdy mezi hlavním městem Kyjevem a jednotlivými regiony Ukrajiny. Většině občanů Ukrajiny průměrná mzda neposkytuje možnost uspokojit většinu běžných životních potřeb. S částkou minimální mzdy pak lze jen těžko vyžít. Úroková sazba hypoték je příliš vysoká, a ne všechny banky jsou schopny ji poskytnout, v důsledku velké rizikovosti. Z tohoto důvodu jsou hypotéční úvěry lidem málo dostupné a lidé si nemohou pořídit vlastní bydlení, a to i přes to, že ceny nemovitostí šly po roce 2014 výrazně dolů. Investice do nemovitostí by byla dobrá, kdyby byl zřejmý jasný vývoj politické situace. Lidé mají velké obavy ztrácet své peníze v nejistých investicích do nemovitostí.
Mikroekonomické faktory, jako dopravní dostupnost, občanská vybavenost, pracovní
7
příležitosti v blízkém okolí, atraktivita lokality, blízké okolí nemovitosti, výhled, hluk, poddolované území, ekologické zátěže v okolí, znečištěné ovzduší, sousedství, povodňové území výrazně ovlivňují hodnotu nemovitostí a zároveň i zájem si je kupovat.
Přínosem této práce je analýza zásadních rizik (politických a ekonomických) spojených s investovaním do nemovitostí, komparace trhu nemovitostí České republiky a Ukrajiny.
8
1. Investice do nemovitostí jako podnikatelský záměr
1.1 Vymezení základních pojmů
Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. §498 Nový občanský zákoník č.89/2012 Sb.[1]
Základní definice a pojmy jsou uvedeny v české legislativě, např. v občanském zákoníku (zák. 89/2012 Sb.), ve stavebním zákoně (č. 183/2006 Sb.), v katastrálním zákoně (č.265/2013 Sb.), zákoně o oceňování majetku (č. 151/1997 Sb.) a v jejich prováděcích vyhláškách a technických normách.
Nemovitá věc
Nemovité věci představují pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením a také věcná práva k nim. Nemovitá věc je věc, která není součástí pozemku a nelze ji přenést bez porušení její podstaty. [1]
Pozemek
Definice pozemku najdeme v zákoně č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon) ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Katastrální zákon“). Pozemek představuje neprodukovatelný přírodní zdroj jedinečný svou polohou a přirozenou část zemského povrchu oddělenou od sousední části hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí katastrálního území nebo územní správní jednotky, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem nebo hranicí danou schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. [2]
Pozemky nelze vyrábět ani importovat, jsou jedinečné. Můžeme však měnit jejich kvalitu (vybudouváním inženýrských sítí a komunikací).
9 Parcela
Parcela ve smyslu Katastrálního zákona je geometricky a polohově určený pozemek, který je zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Výměra parcely je hodnota plošného obsahu průmětu parcely do zobrazovací roviny. [2]
Zákon rozlišuje pojmy pozemkové a stavební parcely. Stavební parcela představuje pozemek, který má v druhu pozemku uvedeno zastavěná plocha a nádvoří. Pozemková parcela se stává stavební po jejím zastavění stavbou. Pozemek, který není stavební parcelou (příkladem je orná půda, trvalý travní porost zahrada) je pozemkovou parcelou. Pozemky v katastrálním území jsou určeny svým parcelním číslem a značkou druhu pozemku
Stavba
V České republice nenajdeme žádnou přesnou definici stavby, přesto lze dle platného stavebního zákona říci, že je stavbou každé stavební dílo bez ohledu na účel užívání, stavební konstrukci a dobu trvání stavby. Dle § 2 odst. 3 stavebního zákona se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Ve smyslu tohoto zákona je stavbou i její část nebo změna dokončené stavby.
V právních normách ovšem nenajdeme ani definici stavebního díla, proto se často můžeme v praxi setkat s problémy, když je třeba určit, zda je určitý majetek stavbou, nebo nikoli.
V takovém případě je nutné obrátit se na příslušný správní orgán (stavební úřad). [3]
Budova
Budova je stavba prostorově soustředěná, navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami astřešními konstrukcemi, s jedním či více ohraničenými užitkovými prostory. [3]
Byt
Byt představuje samostatnou místnost či soubor místností, jež jsou určeny k bydlení, a to na základě rozhodnutí stavebního úřadu.
Nebytový prostor
Nebytový prostor představuje místnost či soubor místností, jež jsou určeny k jiným účelům než k bydlení, a to na základě rozhodnutí stavebního úřadu.[1]
Součásti nemovitosti
10
Součástí nemovistosti je vše, co k ní dle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by tím došlo k znehodnocení nemovitosti. Podle nového občanského zákoníku je stavba součástí pozemku. Součástí stavby jsou věci pevně spojené se stavbou např. přizděním, přišoubováním, přes potrubí. [1]
Příslušenství nemovitosti
Příslušenstvím nemovitosti jsou takové věci, jež náleží vlastníku věci hlavní, a tyto věci jsou určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší prostory a místnosti, které jsou určené k tomu, aby byly spolu s bytem užívány. Vymezení příslušenství věci záleží na samotném vlastníkovi věci (v zákoně nenalezneme žádnou definici příslušenství nemovitosti ani taxativní výčet takového příslušenství). Příslušenství nemovitosti může být movité i nemovité. [1]
Každá nemovitá a movitá věc má svoji cenu a hodnotu. Cena představuje nabízenou, požadovanou a zaplacenou částku, kterou můžeme zjistit například v kupní smlouvě, jedná se o přesně dané číslo. Cena není totéž, co hodnota věci a může se od ní lišit.
Hodnota představuje ekonomickou kategorii, jež se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. [4]
Hodnotu lze pouze odhadnout, není stanovena žádným předpisem. Nejedná se tedy o přesné číslo, ale o odhad. Existuje celá řada hodnot (hodnota střední, výnosová, věcná, tržní atd.) a každou z nich může vyjadřovat jiné číslo. [2]
V zákoně č. 526/1990 Sb. o cenách je uvedeno, že cenou je peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží, nebo vytvořená pro oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům. [5]
Tržní cena představuje cenu při konkrétním prodeji, resp. koupi, a nemusí být stejná jako tržní hodnota, může se od tržní hodnoty lišit.
Administrativní cena, neboli cena zjištěná, se řídí cenovými předpisy stanovenými státem.
Pořizovací cena je cena, za níž byla nemovitost pořízena nebo jí bylo možno pořídit v době jejího pořízení (u staveb - v době její výstavby), bez odpočtu opotřebení.
Reprodukční cena představuje cenu, za kterou by bylo možno pořídit stejnou nebo obdobnou nemovitost k datu ocenění, bez odpočtu opotřebení. Lze ji stanovit položkovým rozpočtem, pomocí agregovaných položek, nebo častěji jednotkových cen za 1 metr čtvereční zastavěné plochy, za 1 metr krychlový obestavěného prostoru atd. [6]
„Věcná hodnota neboli časová cena představuje reprodukční pořizovací cenu věci sníženou
11
o přiměřené opotřebení, tzn. odčítají se od ní náklady na opravy vážných závad a v důsledku zastarání.
Výnosová hodnota – „kapitalizovaná míra zisku“, představuje diskontované budoucí příjmy z nemovitosti. Zjišťuje se podle ročního nájemného sníženého o provozní náklady.
Výchozí cena je cena pro novou stavbu bez odpočtu opotřebení
Pojem tržní hodnota odpovídá pojmu obvyklé ceny, jejíž definice je uvedena v §2 zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku. Podle tohoto zákona se majetek a služby oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňovaní. „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim “. [7, §2]
Tržní cena je cena při konkrétním prodeji, resp. koupi a může se od tržní hodnoty lišit.
1.2 Aplikace ekonomických teorií na zkoumanou problematiku.
Teorie hodnoty prošla svým určitým historickým vývojem a představuje stručný přehled vývoje názorů na původ, podstatu, povahu a význam hodnoty ekonomických statků.
Její počátky sahají až do starověkého Řecka a jsou spojené se jménem Aristotela, který stál na počatku snah o traktování ekonomické hodnoty statků. Ve své práci použil pojem spravedlivá cena, která by dle něj měla vycházet z morálních měřítek tak, aby byla spravedlivá při směně zboží a představovala průměr cen dosahovaných na trhu. [8]
Koncepci spravedlivé ceny následně převzali scholastici. Tomáš Akvinský spravedlivou hodnotu chápal jako dosaženou cenu prodávajícího bez podvodu. Scholastici následně vyvinuli dvě koncepce hodnoty – objektivní a subjektivní. Objektivní vychází z nákladů, subjektivní pak vychází z užitečností zboží.
Další vývoj teorie hodnoty připadá až na 17. a 18. století do doby merkantilismu.
K představitelům tohoto směru patřil William Petty, jenž přispěl názorem, že každé zboží má
12
svou vnitřní hodnotu, kterou lze změřit délkou času na jeho výrobu a dopravu na trh, přičemž byla tato teorie později rozšířena i o vliv z podílu na půdě. Richard Canilton oddělil normální cenu od tržní hodnoty, která se stanovuje pod vlivem nabídky a poptávky a pohybuje se někde kolem normální ceny. Merkantilisté posunuli teorii hodnoty od filosofie do reálné roviny a později položili částečné základy pro klasickou politickou ekonomii.[9] Koncepce klasické politické ekonomie dala vzniknout tzv. klasické teorii hodnoty, jež vycházela z nákladů na výrobu zboží (vložená práce, mzda, renta za půdu, odměna za použitý kapitál). Klasická teorie hodnoty, která byla označována jako „objektivní“, kladla důraz na nabídku. Poptávce zásadní význam přikládán nebyl. Jejími představiteli jsou Adam Smith, David Ricardo, Thomas R.Maltus, John Stuart Mill a další. Adam Smith v rámci teorie hodnoty vycházel z principu ekvivalence. Rozlišoval tzv. užitnou a směnnou hodnotu, přičemž tvrdil, že jsou na sobě obě tyto hodnoty nezávislé, což dokázal na tzv. paradoxu hodnoty. V podstatě ztotožňoval pojem směnné hodnoty s pojmem tržní hodnoty, za níž se zboží momentálně prodává. Vedle tržní hodnoty rozeznával přirozenou cenu, jež není závislá na vztahu nabídky a poptávky, ale je determinována náklady. Pomocí teorie hodnoty se snažil popsat mechanismus fungování trhu. Vystupoval za liberalismus a svobodný trh, na němž fungují přirozené samoregulační mechanizmy „neviditelné ruky trhu“. [8,9]
V první třetině 19. století se rozvíjela klasická politická ekonomie. Představitelé tohoto směru David Ricardo , Thomas Robert Malthus, James Mill, Jean Baptiste Say, vycházeli z ekonomie Adama Smitha, přičemž rozvíjeli ekonomii v podmínkách vlivu průmyslové revoluce.
Na klasickou teorii hodnoty navázal David Ricardo, který také rozlišoval užitnou a směnnou hodnotu, avšak za hodnotové měřítko považoval pracovní náklady. Tímto Ricardo položil základy pracovní teorie hodnoty. V jeho pojetí byla hodnota závislá na množství a časové struktuře práce. Předpokládal, že směnná hodnota není závislá na užitečnosti věci, jelikož užitečnost je podmínkou existence hodnoty a na trhu se směňují jenom užitečné věci. Je též známý svou teorií pozemkové renty, v níž předkládá, že pozemková renta vzniká z rozdílných výnosů kapitálu, který byl vložen do rozdílně kvalitních půd. Velikost renty je daná rozdílem mezi výnosností pozemku a nejhorší ještě obdělávané půdy. V moderním pojetí lze interpretovat jeho názor tak, že se jedná o rozdíl mezi mírou výnosností pozemku a mírou výnosností kvalitativně nejhoršího pozemku s podobným způsobem využití.
Thomas Maltus je znám svou teorií vycházející z toho, že zdroje obživy, které jsou omezené a rostou aritmetickou řadou, nepostačí růstu obyvatelstva, které roste geometrickou řadou.
Na příkladu zemědělské půdy dokázal formulovat zákon klesajících výnosů, dle nějž
13
se zemědělská produkce nemůže zvyšovat úměrně růstu počtu obyvatelstva. Tento zákon však nepočítal s technickým rozvojem, intenzifikací a racionalizací. [8,9]
Představitelem francouzské větve klasické ekonomie byl Jean B.Say, známý svým zákonem trhu (tzv. Sayův zákon), podle nějž si jakákoliv nabídka vždy vytvoří stejně velkou poptávku.
Celková nabídka a celková poptávka se tak liší pouze strukturně, avšak neliší se velikostí.
Odlišoval celkovou nabídku a poptávku od tržní nabídky a poptávky - oba tyto typy jsou na sobě nezávislé. V podstatě popisoval princip celkové rovnováhy naznačující dělení na agregátní nabídku a poptávku a na nabídku a poptávku v dílčích segmentech trhu, čímž dává základy dělení na mikroekonomii a makroekonomii.
Karl Marx v zásadě navázal na Ricardovo pojetí hodnoty. Předpokládal, že hodnota zboží je určena pracovní dobou, nutnou k její reprodukci. Za zboží považoval i pracovní sílu, jejíž hodnotu měřil stejným způsobem, a to pracovní dobou na výrobu zboží. Poukazoval na to, že hodnota, kterou dělník v procesu práce vytváří je větší než hodnota jeho pracovní síly.
Tento rozdíl nazval nadhodnotou, jíž si kapitalista přivlastňuje. Poměr mezi hodnotou pracovní síly a nadhodnotou ukazuje na míru vykořisťování dělnické třídy. Jeho známá práce
„Kapitál“ byla zaměřena nejen na ekonomickou stranku věci, ale i na politickou, jelikož obsahovala výzvy k revolučnímu řešení a odstranění vykořisťování. Marxova idea posloužila základům režimu s centrálním řízením hospodářství, kde ceny mají určovat úřady. Tento model očividně nebyl v praxi ideální, spíš naopak.
Subjektivní teorie hodnoty tvrdí, že výši hodnoty určuje užitečnost statku pro spotřebitele, ale ne náklady. Hodnotu spojuje s nejmenším mezním užitkem, který vytváří poslední jednotka. Na principu mezního užitku byl vysvětlen i paradox hodnoty.
Teorie subjektivní hodnoty je spojena s tzv. marginalistickou revolucí. Představitelé marginalistického směru jsou L.Warlas, W.Jevons, C.Menger.
L.Warlas, zakladatel lausannské školy, odvodil funkce nabídky a poptávky na principu mezní užitečnosti. Dle něj je strana nabídky nabídka služeb výrobních faktorů a strana poptávky je poptávka po spotřebních statcích. Domácnosti považoval za stranu nabídky i poptávky, kdežto firmy plní funkce nějakého zprostředkovatele a vyrábí statky v závislosti na poptávce.
Na základě funkce mezního užitku vyvinul spotřebitelskou rovnováhu a jeho rozpočtová omezení. Pak dokázal odvodit individuální funkce nabídky a poptávky. Vyjmenoval podmínky rovnováhy na trzích kapitálových statků, spotřebních statků a výrobních faktorů.
Vyjádřil podmínky teorie hodnoty, a tím přešel do teorie všeobecné rovnováhy zahrnující ceny zboží a výrobních faktorů, mezi nimiž je vzájemná souvislost.[8,9]
Vilfredo Pareto je znám tzv. Paretovým optimem spočívajícím v tom, že směna a výroba dělí
14
statky mezi jednotlivce tak, že jsou všichni spokojeni a rozdělení statků je společensky optimální. V teorii hodnoty pochyboval o měřitelnosti užitečností statků. Podle jeho teorie spotřebitel porovnává užitečnost statku a rozhoduje podle svých subjektivních preferencí.
Rozlišoval statky substituční a komplementární. Teorie hodnoty tak přechází v teorie chování spotřebitele, které závisí na výši ceny a velikosti poptávky. Na indiferenčních křivkách ukazoval chování spotřebitele.
Pokračovatel lausannské školy John Hick teorii hodnoty traktoval jako teorii chování spotřebitele a pojem „mezní užitečnost“ zaměnil za pojem „mezní míra substituce“. Ukázal také souvislost indiferenčních křivek a funkci poptávky.
Dle neoklasické teorie hodnoty je spotřeba konečným cílem výroby a výrobce uspokojuje potřebu tím, že musí vyrábět s takovými náklady, aby spotřebitel mohl pocítit z koupě užitek.
Spotřebitel bude nakupovat tolik zboží, dokud bude jeho uspokojení větší než cena. Jakmile cena a mezní náklady budou vyšší než uspokojení spotřebitele, spotřebitel si již nebude zboží kupovat. Dle marginálních přístupů rovnováha nastane tehdy, když se mezní náklady rovnají meznímu užitku.
Hlavním představitelem cambridgské školy byl Alfred Marshall, jenž je znám svou prací
„Zásady ekonomie“. V rozvinutí teorie hodnoty Marshall vycházel z teorie všeobecné rovnováhy. Tvrdil, že je výhodnější zaměřit se pouze na zkoumání dílčích trhů a že lze zanedbat efekty vyplývající ze vztahů k širším měřítkům trhů a zobecnit závěry učiněné u dílčích trhů. Za těchto předpokladů dospěl ke grafickému znázornění funkce nabídky a poptávky a konstrukci rovnovážné ceny, která je v podstatě totéž jako hodnota. V procesu cenotvorby hrají role mezní náklady a mezní užitek neboli nabídka a poptávka. V podmínkách dlouhého období se role mezních nákladů zvyšuje, kdežto mezní užitek má význam v kratkém období. Dle Marshalla je cena, jež je poptávající ochoten zaplatit, prostředkem k měření mezní užitečnosti. Za měřítko pro náklady pak považoval skutečné reálné náklady, které představují obtíže a nepříjemnosti projevující se jako negativní užitek.
Marshall vytvořil základy pro novou vůdčí neoklasickou školu ekonomie. Na jeho ekonomických zásadách, ke kterým dospěl, stojí ekonomická teorie dodnes.
Typickými znaky tzv. rakouské školy je akcent na chování jednotlivců a jejich preference, odmítání matematických prostředků ve vysvětlování ekonomických jevů, analýza tržních procesů zaměřená na problematiku teorie hodnoty. Představiteli jsou C.Megner - zakladatel tzv. rakouské školy, E.Bohm-Bawerk, L.Mises, F.Wieser.
Carl Menger rozlišoval hodnotu směnnou a užitnou. Směnná hodnota má význam pro jedince, jemuž výsledek směny přináší subjektivní užitek, kdežto užitná hodnota je významná
15
pro každého subjektivního spotřebitele. Rozlišoval statky podle řádů, přičemž statky prvního řádu uspokojují potřebu přímo a statky druhého řádu zprostředkovaně v pořadí, jak se podílejí na výrobním procesu statků prvního řádu. V případě aplikace tohoto principu na nemovitosti je pak statkem 1. řádu byt či dům. Statkem 2. řádu jsou například konstrukční prvky a zdivo.
Statky 3. řádu jsou například cihly, malta a další. Statky 4. řádu jsou vše, co je potřebné k výrobě cihel. Statky 5. řádu jsou například cihlářské suroviny. Proces výroby představuje přetváření statků nižších řádů na statky vyšších řádů a cílem výroby je uspokojení potřeby, které splňují statky prvního řádu. [8,9]
Menger poukázal na užitečnost v případě směny. Směnu podmiňuje rozdíl subjektivních užitečností, jenž je motivační pro oba účastníky směny. Oboustranně výhodná směna je taková, při níž prodávající hodnotí svůj statek níže než kupující. Dohodnutou cenu určuje nejvyšší představa kupujícího a nejnižší představa prodávajícího.
E.Bohm-Bawerk je znám především pro své práce „Kapitál a úrok“ a „Základy teorie hospodářské hodnoty statků“. Dle něj tržní hodnota neboli cena se vytváří na trhu při směně mezi prodávajícím a kupujícím a je výsledkem procesu smlouvání v rámci horní a dolní cenové hranice. V případě pouze jednoho prodávajícího a jednoho kupujícího bude dolní hranici tvořit cenová představa prodávajícího a horní limit představa kupujícího. V případě jediného nabízejícího a mnoha poptávajících pak dolní a horní hranici určuje kupující. Pokud bude více kupujících a prodávajících, tvoří cenovou hranici ti z kupujících a prodávajících, kteří tvoří tzv. mezní páry.
Hodnotu v subjektivním pojetí má statek, který přináší uspokojení potřeby. Dle Bohm- Bawerka směna představuje nějakou nerovnost, přičemž motivujícím faktorem pro účastníky trhu je snaha o dosažení prospěchu a vylepšení pozice. Podmínkou vzniku hodnoty je relativní vzácnost v porovnání s potřebou jiných statků.
Hodnotu v objektivním pojetí vysvětluje jako schopnost nebo sílu statku přivést nějaký objektivní úspěch a pojem hodnota ztotožňuje s pojmem schopnost a síla statku. Objektivní směnná hodnota je možnost při směně za statek dostat množství jiných statků, tato možnost je právě podmíněna sílou tohoto statku.
Ve své práci „Kapitál a úrok“ vysvětluje princip problematiky současné a budoucí hodnoty.
Lidé dávají preference přítomným statkům před budoucími statky. Souvisí to s tím, že lidé nepociťují budoucí potřeby tak silně. Jejich zvyšující se důchody mají za následek menší mezní užitek budoucích statků před současnými a současné statky lze hned zapojit do výroby.
To ukazuje, proč současná hodnota statku je vyšší než budoucí. Rozdíl mezi těmito dvěma hodnotami vyjadřuje úrok.
16
Nový směr v ekonomii - institucionalismus - vznikl v USA a objevil se koncem minulého století. Jeho představitelé jsou T. Veblen, R. Commons, J. K. Galbright a další. Do ekonomie přinesli a vysvětlili vliv úlohy institucí. V daném případě pojem „instituce“ má širší význam než význam úřadu, státu, firmy a domácnosti. Jedná se tedy o společenská uspořádání, pravidla chování, kulturu, zvyky, tradice či právní normy, to vše jako výsledek evolučního vývoje společnosti.
Představitelem a zakladatelem směru tzv. keynesiánství je John Maynard Keynes, jenž vysvětlil, že ekonomické deprese nastávají tehdy, když celková poptávka je nižší než celkové příjmy. Změna ve výdajích jedince přivádí k celému řetězu změn s mnohonásobným efektem.
Za jednu z příčin recese považoval i spořivost lidí. Důležitou roli v regulaci měla hrát fiskální politika státu, a to zvýšením nebo snížením vládních výdajů a daní.
Monetaristé upravili keynesiánskou teorii, dle níž vláda není hlavním nástrojem regulace ekonomiky, ale je jím centrální banka, která plní funkce dohledu nad sférou bankovnictví a kontroluje objem peněz v oběhu. [8,9]
Představitelem monetární teorie je Milton Friedman. Jeho teorie stálého příjmu zohledňuje souvislost s hodnotou, podle které spotřebitelé počítají s dlouhodobými příjmy, nemění své zvyky, v případě nepříznivého období používají úspory, v lepším období spoří a toto své chování mění jen tehdy, když očekávají výrazné změny.
Dalším důležitým směrem ve vývoji teorie hodnoty je tzv. teorie racionálních očekávání spočívající v tom, že trh je samoregulující, tzn. že se „čistí“ sám. Vláda muže ovlivňovat trh jen minimálně, lidé ve svých ekonomických rozhodnutích zvažují veškeré informace, stejnou chybu neopakují a svá očekávání stále aktualizují. [8,9]
Tvorba hodnoty v současnosti vychází z neoklasických principů, podle nichž závisí na jejich užitečnosti, vzácnosti a nákladech. Role užitečnosti spočívá v uspokojení potřeb. Nesplňuje-li statek funkce užitečnosti, nebude mít pro subjekt žádnou hodnotu. Užitečnost je spjata s preferencemi a s motivy účastníků trhu a také s vnějšími faktory. Motivy mohou být racionální nebo emocionální a formují se individuálně. Jsou to postoje, temperament, vnímání atd. Vnější faktory souvisí s politickým, ekonomickým a morálním stavem společnosti a jsou ovlivněny kulturou, tradicemi i úrovní vzdělání.
Vzácnost znamená omezení množství. Obvykle vyšší hodnotu mají ty statky, které se vyskytují v malém počtu. Pokud je statek k dispozici v neomezeném množství, přestává být
vzácný a jeho hodnota se za normálních okolností blíží k nule. Když množství statku ubývá, jeho hodnota začíná stoupat. Alokace zdrojů patří k základním otázkám, jež se snaží ekonomická teorie řešit.
17
Význam nákladů se zakládá na tom, že užívání statku musí předcházet nějaká výroba nebo úprava, což jsou náklady, které výrobce bude ochoten vynaložit za podmínky, že dostane tyto prostředky zpět a že budou zahrnuty v prodejní ceně. Výrobní náklady, resp. náklady ztracených příležitostí za substituční variantu, mohou převyšovat hodnotu statku v krátkém období, avšak v dlouhodobém horizontu by hodnota neměla klesnout pod výrobní náklady, neboť by pro výrobu ztratila smysl. To ale úplně neplatí u použitého zboží, kde se projevují důsledky jeho zastarávání, měnící se podmínky na trhu a s tím související chování subjektů.
Pokud se toto aplikuje na nemovitosti, lze říci, že každá nemovitost byla pro každého prvního majitele užitečná. Avšak nemovitosti mají dlouhou životnost, opotřebovávají se a stupeň užitečnosti se s časem může se měnit. To, co bylo užitečné při jejich vzniku, nemusí být užitečné v současné době. Užitečnost pravděpodobně bude souviset s mnoha faktory, například se stářím, funkčností, úrovní a kvalitou vybavení, lokací atd. Užitečnost se může změnit v závislosti na měnících se podmínkách standardu bydlení.
Vzácnost u nemovitostí je charakteristická především určitou omezenou plochou zemského povrchu u pozemků. Lépe lokálně umístěné pozemky budou obsazeny dříve, jelikož jsou atraktivnější. Vzácnost se může v rámci času vytrácet nebo sílit, a to například s měnícími se požadavky na obvyklý standard, s rozvojem území aj.
Náklady u nemovitostí jsou obvykle výrobní náklady na stavbu. Náklady na novostavbu rozpočítávají developeři a jsou jasně dané, od nich se odvíjí hodnota nemovitostí. U starších staveb tyto náklady již nejsou tolik transparentní. Subjekty měří hodnotu takové nemovitosti dle užitečností a vzácností. U nemovitostí se může zvětšovat rozdíl mezi vzácností, užitečností a náklady. Význam má i reprodukovatelnost nemovitostí, kde jednu obnovitelnou složku představují stavby, což jsou to statky obnovitelné. Druhou složku představují pozemky, jež jsou statky neobnovitelné a reprodukovat je nelze.
Hodnotu nemovitostí ovlivňuje ne jeden samostatný faktor, nýbrž kombinace různých faktorů, které na straně jedné ovlivňují hodnotu nemovitostí, na straně druhé pak nabídku a poptávku.
Nabídka a poptávka zaleží na užitečnosti statku, což souvisí s náklady na jeho pořízení a vzácnosti.
18
1.3 Nemovitost jako investice
1.3.1 Jaká je ta nejlepší investice pro investora
Investice představuje vložení finančních prostředků do podniku s cílem obdržet zisk.
V současnosti existuje několik typů investic. Která investice je však ta nejlepší? To se nedá nikdy konkrétně říci. Směr investování záleží na požadavkách a cílech. Obecně platí, že investiční rozhodování se pohybuje v pomyslném trojúhelníku. Vrcholy tohoto trojúhelníku tvoří míra zisku, míra rizika a míra likvidity. Investor si vždy vybírá tu nejvhodnější a nejlepší pro něj. Akcie jsou považované za nejlikvidnější, vysoce ziskové, ale i vysoce rizikové investice. Existuje obecné doporučení, a to investovat hlavně do reálných aktiv, která budou pravidelně přinášet zisk, čímž investor obdrží pasivní příjmy. [10]
Za nejlepší investice, jež jsou v současné době k dispozici, jsou považovány investice do vlastního podnikání, investice do nemovitosti, investice do cenných papírů, zlata a diamantů. [11]
Investice do vlastního podnikání může přinést největší výnos, který často není nikde jinde možné dosáhnout. Výnos však vždy záleží na vlastních schopnostech, znalostech, profesionalitě investora - podnikatele. Investice do nemovitosti spočívá v nákupu nemovitosti, jíž budeme pronajímat, a tak vydělávat, nebo v koupi nemovitosti před rekonstrukcí za účelem provedení rekonstrukce a následném prodeji za vyšší cenu. Zvláštní kategorie nemovitostí představuje orná půda. Orné půdy je stále méně a její cena se postupně zvyšuje. Takový typ investice je vhodný zejména na delší období a patří mezi nejlepší investice v době krize. Orná půda skvěle uchovává hodnotu. Dobrým uchovatelem hodnoty je také zlato a diamanty.
Investice do nich je vhodná zejména jako ochrana před inflací. Růstové akcie jsou docela dobrá investice, avšak za předpokladu, že danému tématu investor dobře rozumí. Důležité je mít dostatek informací a sledovat vývoj ceny akcií, následně nakupovat levné akcie a prodávat je, když jsou špičkově drahé. Tomuto je zapotřebí se pravidelně věnovat, jinak nemá smysl uvažovat o takovém druhu investice.[11]
Je vhodné investovat do dividendových akcií. Jedná se o akcie stabilních společností, které pravidelně vyplácejí dividendy (obyčejně vyplácena 1x ročně). V České republice mezi dividendové akcie patří akcie od Telefónica O2, ČEZ, Fortuna, Philip Morris ČR.
Další zajímavá investice je investice do webových stránek – je netradičním a moderním způsobem investování. Reklama na webových stránkách generuje pravidelné příjmy.
Nemovitost jsou nejlepší dlouhodobou investicí. Kromě nárůstu kapitálové hodnoty mohou
19
nemovitosti přinášet celkem čtyři druhy příjmů: příjem z pronájmu, zvýšení tržní hodnoty, daňové zvýhodnění. Za nejoptimálnější investici do nemovitosti se považuje taková, která přináší příjem z pronájmu. Komerční nemovitost a nájem s ní spojený, může být vhodným doplněním k důchodu a k zajištění stáří. V dnešních rozvinutých tržních ekonomikách jsou portfoliové investice do nemovitostí, jako například nemovitostní fondy, standardním investičním nástrojem. Například ve Velké Británii jsou tradičním portfoliovým nástrojem
„nemovitosti s týdenním výnosem“ určené pro všechny skupiny investorů a existující již více než sto let. V České republice je několik nemovitostních fondů otevřených veřejnosti, vícero fondů pro kvalifikované investory a mnoho uzavřených nemovitostních fondů. Největším fondem v České republice (s kapitálem více než 16 miliard korun) je ČS nemovitostní fond.
Mezi další nemovitostní fondy patří ZFP realitní fond, Realita nemovitostní otevřený podílový fond, Conseq Realitní, DRFG AJF Real Eastate Fund, Investika. [12]
Trh s nemovitostmi se neustále mění, jelikož na něj působí mnoho faktorů.
1.3.2 Charakteristické rysy trhu nemovitostí
Trh s nemovitostmi je takový druh trhu, na němž se obchoduje se s nemovitostmi, kde se střetává nabídka s poptávkou a vytváří se tržní hodnota nemovitostí, u nichž se očekávají budoucí výnosy v podobě nájemného a kapitálového zhodnocení. Majitele zajímá, jak se může vyvíjet cena jeho majetku, jak se zhodnotí jeho investice, a proto je důležitá dobrá znalost trhu nemovitostí. [11]
Zákonitosti fungování trhu s nemovitostmi a principy jeho chování ovlivňují tržní hodnotu.
Důležité jsou znalosti specifiky trhu, jelikož jich lze použit při stanovení tržní hodnoty nemovitostí, což je důležité zejména v profesi odhadce a znalce. Politická situace, daňová politika státu, výše úrokových měr, výše státních příspěvků, změny životního prostředí atd.
mohou vyvolávat změny na trhu. [13] Při investování do nemovitosti by měl investor zohlednit vliv veškerých možných faktorů ovlivňujících cenu nemovitosti.
Každá nemovitost – pozemek, dům nebo kancelářská budova - je svým způsobem unikátní.
Trh má své charakteristické rysy jako jsou například malá likvidita, velký význam důvěryhodných informací. Na nelikvidním trhu nemovitostí může být cena ovlivnitelná vhodnou vyjednávací taktikou, k porovnání – na trhu cenných papírů je velmi malá šance cenu akcií ovlivnit. Avšak v zásadě se ceny nemovitostí chovají podle stejné logiky jako kurzy akcií, jelikož nemovitosti přinášejí jejich vlastníkům „dividendy“ v podobě nájemného.
20
To je mnohem významnější než kapitálové zhodnocení. U nemovitostí však existují náklady na údržbu a provoz. Výkyvy cen a výnosy z nemovitostí zcela připomínají cenová rizika a výnosy akcií. [13]
Mnoho majitelů má iluzní představu, že hodnota jejich nemovitostí je stálá a nepodléhá cenovým výkyvům, což tak není. U nemovitostí neexistují kurzovní lístky jako u cenných papírů. Hodnota domu, bytu nebo pozemku v průběhu určité doby podléhá výkyvům. Taková
iluze cenové stability bývá ovlivněna existencí oceňovacích metod, na základě čehož se stanovuje ta „správná“ hodnota nemovitosti. Často se stává, že odhadní hodnota
nemovitosti se liší od skutečné ekonomické hodnoty. Dobrý investor je takový, který je schopný najít tento rozdíl a využít jej ve svůj prospěch.
V České republice existují dva zcela rozdílné způsoby oceňování, což jsou dva různé směry
přinášející různé výsledky, přičemž tyto výsledky nelze zaměňovat. Jedná se o administrativní a tržní oceňování. Investora by měla zajímat hodnota nemovitosti
zjištěná tržním oceněním. [14]
Stanovení tržní hodnoty závisí na stavu nabídky a poptávky, což je specifické pro daný segment trhu. Nemovitosti nemohou být stejné, ale mohou si být více či méně podobné, mají své charakteristické rysy, originalitu a určitou nepřemístitelnou polohu. Hodnota má vztah vždy ke konkrétnímu datu ocenění. Tato hodnota nevzniká v časové tísni. Cena v tísni je
“zadlužitelná hodnota” či “cena pro zadlužení”. Pro příklad - dlužník má zaplatit bance pohledávku a pro její zaplacení musí prodat svou nemovitost. V takovéto situaci se těžko najde ochotný kupující. Může však nastat i opačná situace, kdy dlužník z nějakého důvodu protahuje a komplikuje prodej své nemovitosti. [13]
Na tržní hodnotu má vliv analýza nejlepšího a nejvyššího využití, což znamená nejvyšší možné a nejlepší racionální a legální využití, jež je finančně přístupné a výsledkem kterého bude nejvyšší hodnota daného majetku. Tato analýza je důležitá pro investora a potenciálního vlastníka kvůli optimálnímu využití majetku a obdržení nejvyššího výnosu. Dále je třeba dodat, že tato analýza identifikuje užitek, který by přinášel maximální výnos z využití oceňované nemovitosti. Údaje o hodnotě nemovitosti bere v úvahu i kupující nemovitosti.
[14,15]
Do trhu s nemovitostmi řadíme objekty, subjekty trhu a jejich vzájemné vazby. Objekty jsou nemovitosti a vlastnická práva k nim. Subjekty jsou prodávající a kupující. Prodávající nemovitost vlastní a chce ji prodat, kupující má zájem nemovitost koupit a být jejím vlastníkem. V podstatě tvoří nabídku a poptávku. Kupující získává nemovitost proto, aby mu přinášela užitek v následujících formách: pro vlastní využití a pro výnosy z pronájmu
21 nemovitosti, pokud se kupuje jako investice.
1. Užitek pro vlastní využití (pro bydlení a podnikání).
Pokud není k dispozici velká částka na koupi nemovitosti a banka z nějakého důvodu neposkytne úvěr, dobrou alternativou koupě je nájem. Platba nájemného představuje náklad.
Kupující vždy zohledňuje, jaké při daném užitku budou náklady. Pochopitelně, že si každý přeje, aby náklady byly co nejnižší. V tomto případě kupující řeší, jak při daném užitku minimalizovat náklady nebo jak při daných nákladech maximalizovat užitek. Nájemné značně ovlivňuje poptávku na trhu s nemovitostmi. [8,16]
2. Užitek pro zisk z pronájmu nemovitosti.
Jestli máme porovnat nemovitost s jinými investičními instrumenty, jako např. cenné papíry z pohledu investování, tak charakteristická je pro ni její dlouhodobost a menší rizika, což je spolu s výnosy velice zajímavé pro investora, přičemž má toto vliv na poptávku po nemovitostech.[16]
Ke koupi nemovitosti se vynakládají vlastní nebo cizí zdroje. Pokud ke koupi nemovitosti byly použity vlastní zdroje, mluvíme o nákladech obětované příležitosti. Výhodou je, že kupující neplatí úroky jako při použití cizích zdrojů, avšak přichází o možné další využití peněz. [16]
Cizí zdroje jsou peníze půjčené od banky. Ovlivňují poptávku po nemovitostech, a to hlavně výši úroků a také dostupnost úvěru od banky. Splácení hypotéčního úvěru zajišťuje zástavní právo k nemovitosti. Pro obdržení úvěru je nutné splňovat řadu podmínek. Podobnou úlohu jako banky hrají i leasingové společnosti.
Nemovitost je nabízena k prodeji v případě, že už neodpovídá potřebám prodávajícího a užitek z ní je minimální, například při rozšiřování podniku, kdy nestačí místa pro kancelářské a výrobní prostory, čímž vzniká potřeba podniku najít větší prostory. Nebo se může stát, že provozní náklady převyšují finanční možnosti majitele. Dalším příkladem nabídky nemovitostí jsou developerské projekty, pod které spadá buď rekonstrukce domů, nebo výstavba nových za účelem dosažení zisku.
Hlavními vztahy na trhu s nemovitostmi jsou prodej, koupě, pronájem a nájem nemovitosti.
Při pronájmu pronajímatel, neboli vlastník nemovitosti, stojí na straně nabídky. Na straně poptávky zas nájemce. Na základě podepsání nájemní smlouvy mezi nájemcem a pronajímatelem, v níž se uvádí sjednaná částka za celou nemovitost nebo za metr čtvereční, vzniká právní vztah. V České republice bývá cena nejčastěji uvedena v českých korunách, ale může se uvádět i v dolarech nebo v eurech. Předmětem obchodu mezi nájemcem a pronajímatelem je právo užívání dané nemovitosti. [14]
22
V případě koupě či prodeje jsou subjekty prodávající a kupující a jejich vztah je tvořen kupní smlouvou. Konkrétní kupní cena vzniká na základě jejich dohody.
Důležitou roli na trhu hrají realitní kanceláře a realitní makléři. Vstupují na trh jako zprostředkovatelé obchodu mezi kupujícími, prodávajícími a pronajímateli. Vykonávají také poradenskou roli v odvětví nemovitostí, při jejich prodeji, koupi a nájmu, při převodu vlastnických práv, správě nemovitostí a jejich oceňování.
Právní prostředí, na jehož základě funguje trh, je vytvářeno státem. Jelikož nemovitosti představují objekt zdanění, velice důležitý je daňový systém. Stát má i regulativní funkci, například regulovaná výše nájemného pro určité sociální skupiny obyvatelstva (v České republice zrušeno od roku 2011, resp.2013)
Pozemky představují zvláštní druh nemovitostí, jelikož mají své charakteristické vlastnosti.
Jsou základním výrobním faktorem, jsou nereprodukovatelné, nelze je vyrobit a jsou nepřemístitelné, což je dané jejich polohou. Pozemky mají nekonečnou životnost, neopotřebovávají se a jejich hodnota nezáleží na stáří pozemku. Pozemky nelze vyrábět, zvětšovat či doplňovat, nabídka pozemků je konečná. [15]
Trh nemovitostí v porovnání s dalšími segmenty trhu, jako například trh s cennými papíry, jak již bylo zmíněno, má malou likviditu. Čím kratší je doba proměny určitého aktiva na peníze a čím menší je při takovéto změně ztráta společnosti, tím je likvidita větší. S cennými papíry lze obchodovat rychle, likvidita na trhu cenných papírů je přitom posílena přítomností spekulantů. Investiční horizont se měří ve dnech, nebo i v hodinách. S jedním cenným papírem obchoduje několik spekulantů. Na trhu s nemovitostmi to tak však není. S jednou nemovitostí, bytem nebo domem, může být prováděna pouze jedna obchodní transakce.[11]
Proces prodeje nemovitosti nelze příliš urychlit. Podpořit prodej lze dobrou reklamní kampaní na několika webových stránkách a dobrou inzercí. Do půl roku by však měla být dobrá nemovitost vždy prodána, čili likvidita je na střední úrovni. Rezidenční nemovitosti
se prodávají lépe a rychleji než komerční, protože naplňují základní lidskou potřebu bydlení.
Kancelářské prostory a sklady jsou méně likvidní a v době ekonomických krizí o tento druh nemovitostí není velký zájem. Družstevní byty mají výhodu rychlejšího prodeje, jsou proto více likvidní. Zde kupující nemusí čekat více než měsíc na převod vlastnického práva v katastru po podpisu kupní smlouvy. Při porovnání trhu s nemovitostmi v České republice a na Ukrajině lze říci, že v současností nemovitosti jsou likvidnější v České republice než na Ukrajině. Důvodem je nestabilní politicko-ekonomická situace a válečný konflikt na území Ukrajiny.
23
2. Analýza trhu nemovitostí v České republice a na Ukrajině
2.1 Pojetí rizika a jeho význam ve vztahu k nemovitostem
Riziko představuje nějaké nebezpečí, chápeme ho jako možnost nebo pravděpodobnost vzniku ztráty, možnost vzniku události, jež by zabránila nebo ohrozila dosažení stanovených cílů, nebezpečí negativních odchylek. Je však třeba odlišovat riziko a nejistotu, ačkoli jsou tyto pojmy často ztotožňovány. Riziko je spojeno vždy s nějakou akcí s nejistými výsledky, přičemž tyto výsledky pak ovlivňují situaci subjektu, jenž realizuje akci. Nejistota souvisí s neschopností spolehlivého odhadu budoucího vývoje faktorů rizika ovlivňujících vývoj poptávky, cen materiálů, prodejních cen atd. [17]
Faktory ovlivňující stanovení budoucích faktorů rizika jsou nedostatek informací a nedostatek znalostí mechanizmu vzniku rizika a nejistoty, použití nevhodných nebo neověřených zdrojů informace, nevhodné metody odhadu budoucího vývoje faktorů rizika a nejistoty, náhodný charakter procesu, jejichž výsledkem je vznik rizikových faktorů. [17]
Rizik u nemovitostí existuje celá řada. Důležitá jsou především politicko-správní, ekonomická, sociálně-demografická, technická, environmentální a finanční. Každé z rizik hraje určitou roli a nelze jej vyčlenit, jako důležitější než ostatní, všechna dohromady ovlivňují trh s nemovitostmi.
K politicko-správním rizikům patří politika státu, daňová politika, předpisy a místní regulativy, územní plánování, ochrana vlastnictví, stavební řád, životní prostředí a další.
Na příkladu Ukrajiny je dobře vidět, jak změna politické situace a s ní související změna zákonů ovlivnila vývoj trhu s nemovitostmi. V regionech, kde je válečný konflikt, trh s nemovitostmi klesl až na nulu. V dalších městech Ukrajiny je zaznamenán značný pokles cen a snížení zájmu u obyvatelstva kupovat si nemovitost, o čemž svědčí snížení počtu transakcí koupě-prodej. Kladná politická situace a vývoj legislativy vedou ke zvýšení cen nemovitostí a k zájmu vkládat do nich peníze, což lze pozorovat na trhu nemovitostí v České republice.
Ekonomická rizika souvisí s ekonomickým vývojem a hospodářským stavem, zaměstnaností, kupní sílou obyvatelstva, inflací, vývojem úrokových měr, politikou finančních institucí a možností financování, rizikem likvidity atd. K sociálně-demografickým rizikům patří
24
sociální politika státu, sociální podpora, vývoj populace, úroveň vzdělání, životní styl, tradice, módní vlivy apod. Technická rizika zahrnují vybavenost inženýrskými sítí, stáří staveb, životnost technická, ekonomická a morální, stav údržby atd. Environmentální rizika souvisí s náklady na odstranění škod na životním prostředí a s přírodními jevy, jako je zemětřesení, povodně, záplavy, vichřice, znečištění vzduchu.
V této diplomové práci bude kladen důraz na některá zásadní makroekonomická rizika a jejich vliv na vývoj cen na realitním trhu a investovaní do nemovitostí.
Ovlivňujícími faktory na každém trhu jsou makroekonomické výkyvy, hospodářský pokles nebo politický převrat. Ceny nemovitostí mají vždy poměrně dlouhou reakční dobu. Pokles cen nemovitostí souvisí s opravdu vážnými krizemi, které o sobě dávají vědět dlouho dopředu, než by k poklesu cen opravdu došlo.
Důležitým ukazatelem rizika je volatilita, jež označuje míru kolísání hodnoty nemovitosti nebo jejího výnosu. Opět oproti jiným možným investicím, především akcím nebo komoditám, se volatilita u nemovitostí pohybuje v řádu jednotek procent, v případě velkých krizí desítek procent, ale cena v podstatě nikdy neklesne náhle na polovinu nebo ještě níž.
2.2 Analýza trhu nemovitostí v České republice
V posledních letech ekonomika v České republice roste, o čemž svědčí vývoj ukazetelé HDP.
Základní úroková sazba ČNB byla od srpna 2017 zvýšena již třikrát. V české ekonomice zůstávají finanční podmínky nadále uvolněné, zvýšilo se zadlužení soukromého sektoru a ceny korunových finančních aktiv vzrostly. Na základě údajů Českého statistického úřadu ceny nemovitostí v roce 2017 překročily historická maxima. V grafu číslo 1 Indexy cen sledovaných druhů nemovitostí lze vidět postupné zvyšování cen rodinných domů, bytů, bytových domů a stavebních pozemků.
První nárůst cen v České republice byl zaznamenán v roce 2003 před vstupem České republiky do Evropské unie a podruhé v roce 2008 v souvislosti s realitním boomem v mnoha evropských zemích, následně pak jejich propad v realitní krizi, zejména roce 2010. Nynější
fáze růstu začala zhruba v roce 2013. Od té doby ceny nemovitostí nepřetržitě rostou, a dokonce již překročily svá historická maxima. Je to odůvodněno převisem poptávky
nad nabídkou. Se zvýšením poptávky a snížením nabídky cena zboží roste.
25
Graf číslo 1. Indexy cen sledovaných druhů nemovitostí
Zdroj: ČNB [18]
Graf indexu cen sledovaných nemovitostí č ukazuje, že po roce 2013 je tendence zvyšování ceny. Nejprudčeji vzrostly ceny za byty, jelikož je po nich větší poptávka. Na druhém místě v poptávce po nemovitostech jsou bytové domy, dále stavební pozemky a rodinné domy.
O současné situaci nejlépe vypovídají indexy cen sledovaných druhů nemovitostí Českou národní bankou, kde je jasně vidět zvýšení cen v posledním období. Od roku 2013 do roku 2018 byl zaznamenán postupný nárůst cen nemovitostí v České republice, přičemž nejvyšší tempo růstu bylo v letech 2016-2017. [19]
Tempo růstu cen nemovitostí ke konci roku 2018 zpomalilo a v posledním čtvrtletí je nejslabší za celý rok – jenom 2 %, meziroční růst je však stále těsně nad 10 %. K nejvyššímu nárůstu cen došlo v Praze a Středočeskémmkraji a k nejnižšímu v Moravskoslezském kraji.
Zde ceny nemovitostí téměř stagnovaly. Starší panelové byty se zdražovaly více než cihlové.
Co se týče velikostí bytů, obyvatelé České republiky se nejvíce zajímají o byty o dispozici 2+1 a 2+kk. Predikovatelný je čím dál větší přesun poptávky z okrajových částí Prahy do Středočeského kraje. Může za to nedostatečná nabídka pražských bytů a jejich vysoká cena. U novostaveb prodeje klesají. Nové projekty zahrnují větší množství malých bytů
26
pro jednočlenné domácnosti. Ceny nových projektů se vyšplhaly nad hranici průměrné ceny 100 000 Kč/m2.
S novými projekty se také pojí různé problémy. Například to, že stavebníci nemají dostatek stavebních kapacit a materiálu, administrativní náročnost procesu povolování, delší doba vydání stavebního povolení. Obyvatelé České republiky se čím dál více zajímají o starší rodinné domy v lokalitách s dobrou dostupností. Lákají je nižší pořizovací ceny. Stále je zájem i o dřevostavby a jednopatrové domy typu bungalov.
Ceny pozemků se oproti minulým čtvrtletím zvýšily o 2,3 %. Poptávka je stabilní, avšak nabídka je nedostačující. V okrajových částích Prahy se ceny pozemků v developerských projektech vyšplhaly nad 10 000 Kč/m2. Zájemci o pozemky se z tohoto důvodu zaměřují na vzdálenější lokality. [20]
Graf číslo 2. Indexy realizovaných cen nových a starších bytů v Praze
Zdroj: CZSO Český statistický úřad [20]
Od roku 2015 se prudce zvyšovala realizovaná cena rezidenčních nemovitostí a realizovaná cena bytů. Poptávka po nových a starších bytech se zvýšila, což znázorňuje graf č. 2. Od září 2008, fakticky za 10 let, prodejní cena bytů 1+1 vzrostla o 18,2 %. Cenový růst pokračoval i po zavedení nových pravidel ČNB, jež vešly v platnost dne 1. 10. 2018. Během dvou posledních měsíců roku 2018 ceny bytů dále rostly. Malé byty o 0,28 %, střední o 2,55 % a velké o 2,1 % Koupi vlastního bydlení komplikují rostoucí úrokové sazby hypotéčních
0 20 40 60 80 100 120 140 160
1q/2013 2q/2013 3q/2013 4q/2013 1q/2014 2q/2014 3q/2014 4q/2014 1q/2015 2q/2015 3q/2015 4q/2015 1q/2016 2q/2016 3q/2016 4q/2016 1q/2017 2q/2017 3q/2017 4q/2017 1q/2018 2q/2018 3q/2018
indexy cen nových bytů indexy cen starších bytů
27
úvěrů. Důležité jsou rostoucí úrokové sazby hypotéčních úvěrů, což komplikuje ceny k vlastnímu bydlení. Sazby hypoték se blíží na hranici 3 %.
Dostupnost nového bydlení klesá z důvodu dlouhého procesu povolování nových staveb.
Na stavební povolení musíme ze zákona čekat až 247 dní, u velkých developerských projektů se doba muže protáhnout i do řádu několika let. Česká republika se ve složitosti povolování staveb umístila na 127. místě. Developerům rostou náklady související se zdražováním pozemků, se zdražováním stavebních prací, se změnou technických norem apod. Nabídka za poslední roky klesla. Dle strategického plánu Praha potřebuje ročně cca 5000 až 6000 nových bytů, ale například v roce 2017 jich byla povolena asi jen polovina, kolem 2800 bytů.
Na trh se dostávají hlavně menší projekty, nabídka větších projektů, jenž by pružně doplňovaly nabídku, je nedostatečná. Ceny bydlení rostou rychleji než mzdy. V roce 2015 stačilo na průměrný pražský byt necelých 10 ročních platů. V roce 2017 už jich bylo potřeba více než 12. Růst cen ovlivnil finanční dostupnost různých dispozic bytů v jednotlivých letech. Například v roce 2015 byl dostupný byt o dispozici 2+kk, v roce 2017 už za stejnou částku bylo možné koupit pouze 1+kk. Stejně tomu tak bylo u větších bytů. V roce 2015 si mohli obyvatelé ČR pořídit 3+kk, v roce 2017 za touž cenu už jen 2+kk. Ceny nových bytů začaly v roce 2015 prudce stoupat a narostly až o 60 %. V průběhu roku 2017 ceny nových bytů začaly klesat, ale začátkem roku 2018 prudce vzrostly. V třetím kvartálu opět klesaly.
Analytici předpokládají, že ceny budou stagnovat a k jejich snižování by došlo pouze v případě krize. U nových bytů se však stagnace z důvodů nedostatečné nabídky nepředpokládá, obzvláště v hlavním městě. V tabulce č. 1 je uveden počet prodaných nových bytů v letech 2013-2018. Lze pozorovat, že v roce 2016 jich bylo prodáno nejvíce, poté dochází k poklesu. K tomuto poklesu dochází z důvodu koupěschopnosti obyvatel České republiky a zpřísnění hypotéčních podmínek. Prodejci nezlevňují, i když si lidé nemohou tyto ceny dovolit nebo nechtějí zaplatit více. [22]
Tabulka číslo 1 Počty a hodnota prodaných nových bytů v Praze
Roky Hodnota v mld. Kč Počet prodaných bytů
2013 16 4950
2014 19,6 5600
2015 22,2 6200
2016 30,9 6650
2017 29,4 5500
2018 28,3 4900
Zdroj: Central Group [22]
28
V tabulce číslo 2 na základě údajů Central Group platných k 21.11.2018 uvedeny ceny za metr čtvreční nových bytů v různých regionech České republiky. Je vidět, že průměrná cena za metr čtvreční v nově výstavbě je nejvyšší v Praze a nejnižší v Ústeсkém kraji. Rozdíl v ceně za metr čtvereční zohledňuje i externí faktory, jako průměrná nezaměstnanost v regionech, poptávka po práci nebo výše průměrně mzdy v lokalitě.
Tabulka číslo 2 Průměrná cena za metr čtvereční v regionech České republiky.
Region Průměrná cena v Kč/m2
Praha 102 916
Jihomoravský 65 373
Středočeský 58 769
Plzeňský 52 925
Liberecký 52 772
Olomoucký 52 557
Královehradecký 52 925
Jíhočeský 50 060
Zlínský 47 434
Pardubický 45 308
Moravskoslezský 42 784
Vysočina 42 585
Ústecký 41 749
Zdroj: Central Group [22]
Na rozdíl od nákupu nemovitostí, k prodeji je teď ideální příležitost. Ti, co čekali, až budou ceny na vrcholu, můžou začít prodávat. Především byty v panelových domech, jejichž cena se vyšplhala vysoko nad skutečnou hodnotu nemovitosti. Odhaduje se, že ceny už výrazně neporostou.
Co se týče investování do nemovitostí, měl by se investor rozhodnout, zda si chce nemovitost ponechat delší dobu, nebo jen krátkodobě. Z hlediska krátkodobé investice by bylo lepší s koupí vyčkat. Ekonomický cyklus se opakuje přibližně každých deset let a poslední krize byla v roce 2009. Je tedy možné, že by se kolem roku 2019 mohla objevit další. Pokud by se jednalo o dlouhodobou investici - o nákup nemovitosti na delší dobu - není čeho se bát.
Obzvláště při investování do perspektivních lokalit. Je pravděpodobné, že ceny opět porostou a na příštím vrcholu budou ještě vyšší. V Praze a okolí jsou dlouhodobé investice vhodné a vyplatí se. [23]
29
2.3 Analýza trhu nemovitostí na Ukrajině
Podle zpráv Národní banky Ukrajiny ceny nemovitostí na Ukrajině aktivně klesají a téměř dosahují kriticky nízké úrovně. [24]
Nabídka bydlení se zvyšuje, zejména v hlavním městě Kyjevě. Poptávka zůstává nízká.
To znamená, že nabídka převyšuje poptávku. Pokud to bude pokračovat, zvýší se riziko pro developery. Banky se snaží poskytovat hypotéky, ale velké množství překážek omezuje poskytování hypoték a zároveň značně neovlivňuje poptávku.
Nové bydlení na Ukrajině se prodává prakticky za cenu pořizovacích nákladů, důvodem toho je nedostatečná poptávka. Trh s nemovitostmi již začal klesat i během krize v roce 2008.
V roce 2012 se situace mírně stabilizovala, ale roku 2014 trh opět začal směrovat k rekordnímu poklesu. Podle odborníků v roce 2014 ceny nemovitostí klesaly každoměsíčně
v dolarovém ekvivalentu o 2 %. Hlavním důvodem bylo prudké oslabení hřivny, pokles kupní síly občanů, snížení na straně poptávky a nestabilní situace na východě Ukrajiny. V roce 2017 cena nemovitostí poklesla ještě o 0,5 % měsíčně. Dle expertů ceny mohou začít růst jenom v případě prudkého nárůstu poptávky a za předpokladu, že se začne fungovat mechanismus dodatečného financování. Podle specialistů se to však nestane, proto k nárůstu cen nemovitostí nedojde. [25]
Na základě údajů národní rady Realitní komory Ukrajiny v roce 2017 v různých segmentech nemovitostí ceny poklesly o 10 až 15 %, což souvisí s tím, že většina občanů nemá dostatek finančních prostředků. Z důvodu nestabilní situace na Ukrajině lidé navíc peníze spíše spoří, méně utrácejí a neinvestují do nemovitostí. Koupě nemovitosti je podmíněna předchozím prodejem vlastní nemovitosti. To vše souvisí i s poskytováním hypotéčních úvěrů bankami.
Pokud by podmínky pro získání hypotéky byly snazší, zájem o nemovitosti by se zvýšil. Růst cen může ovlivnit nárůst poptávky, která je v současné době nízká. Předpokládá se, že ceny nemovitostí budou ještě klesat, ale ne nijak prudce. To vše souvisí i s měnovým kurzem.
Když kurz dolaru nepřekročí 30 hřiven za dolar, zvýší se poptávka alespoň po bytech v novostavbách. Co se týče pronájmů nemovitostí, velikost poptávky záleží na lokalitě.
Největší zájem o nemovitosti je v hlavním městě Kyjevě, pak ve Lvovu, Odesse nebo Charkově, zatímco v okupovaných teritoriích východní Ukrajiny je poptávka fakticky nulová.
V roce 2017 se nájemné zvýšilo o 15-20 %. [26]
Státní statistická služba Ukrajiny v listopadu uvedla, že v prvních 9 měsících roku 2018 se celková výměra metrů čtverečních postavená v hlavním městě dramaticky snížila. Objem bytové výstavby v Kyjevě klesl na 616,2 tisíc metrů čtverečních.V roce 2018 bylo postaveno
