Smlouva o nájmu podniku je upravena v § 488b až 488i ObchZ. Jedná se o absolutní obchod, práva a povinnosti stran smlouvy se tak budou vždy řídit Obchodním zákoníkem bez ohledu na povahu účastníků (§ 261 odst. 2 písm. d) ObchZ). Část ustanovení o smlouvě o nájmu podniku je kogentní (§ 488c až 488e ObchZ), od zbytku ustanovení se lze odchýlit. Smlouva musí mít písemnou formu (§ 488b odst. 3 ObchZ).
Ustanovení § 488c odst. 2 ObchZ určuje, že na nájem podniku se použijí určitá ustanovení o obecné nájemní smlouvě dle Občanského zákoníku. Konkrétně se jedná o § 664, § 665 odst. 1, § 667 a 670 ObčZ. Rozsah aplikace ustanovení o nájemní smlouvě dle Občanského zákoníku na smlouvu o nájmu podniku vyvoláva sporné otázky a doktrína připouští různé interpretace. Převážne akceptovaným výkladem je, že vyjmenování vybraných ustanovení v § 488c odst. 2 ObchZ slouží k jejich odlišení, jakožto ustanovení, od kterých se účastníci smluvního vztahu nesmí odchýlit, avšak právní úpravu nájemní smlouvy ve své celistvosti je možné aplikovat na základě podpůrné aplikace Občanského zákoníku tam, kde nelze některé otázky řešit podle Obchodního zákoníku (§ 1 odst.2 ObchZ).92 V literatuře se objevuje i jiný názor, a to že ustanovení § 488c odst. 2 ObchZ je ustanovením speciálním ve vztahu k § 1 odst. 2 ObchZ, a z tohoto důvodu je na smlouvu o prodeji podniku dovolená aplikace jenom v § 488c odst. 2 ObchZ vypočtených ustanovení.93 Akceptace tohoto stanoviska vede k odmítnutí aplikace důležitých ustanovení Občanského zákoníku o nájemní smlouvě týkajících se např. stavu v jakém je nájemce povinen věc vrátit po skončení nájmu, povinnosti nájemce umožnit zájemci o pronajmutí prohlídku nemovitosti,
92 Tohle stanovisko nacházíme např. v Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol., Obchodní zákoník.
Komentář,11. Vydání, C.H.Beck, Praha, 2006, str. 1203 nebo Marek, K., Smluvní obchodní právo:
kontrakty, Masarykova univerzita, Brno, 2006, str. 139
93 O rozdílných názorech prof. Pelikánové a doc. Plívy pojednává např. článek doc. Stanislava Plívy, Některé problémy smlouvy o nájmu podniku, Právní fórum, 2005, č. 2
odpovědnosti nájemce za škodu na pronajaté věci, zajištění nájemného pronajímatelem a dalších, následkem čeho by byla analogická aplikace těchto ustanovení. I z tohot důvodu se přikláním k stanovisku uvedenému v prvé řadě.
Samotný název smlouvy napovídá, že předmětem nájmu je podnik. Pro vymezení podniku je stejně jako v případě vymezení podniku pro účely jiných dispozic důležitý § 5 ObchZ. Ten určuje co rozumíme podnikem a které jsou složky jenž ho tvoří a při tvorbě smlouvy je třeba z něj vycházet. O pojetí podniku nebo jeho části v současné právní úpravě již bylo pojednáno v předešlém výkladu a proto mu v této kapitole bude věnována pozornost jen s ohledem na zvláštnosti související s nájmem podniku. Ve zbytku lze odkázat na zmíněné kapitoly o vymezení podniku, prodeji podniku či jeho části.
Obchodní zákoník považuje za smlouvu o nájmu podniku, smlouvu obsahující závazek pronajímatele přenechat svůj podnik nájemci k samostatnému provozování a řízení na vlastní náklad a nebezpečí a právo nájemce pobírat úžitky z provozování podniku.
Dalšími podstatnými částmi smlouvy je závazek nájemce zaplatit nájemné a stipulace nájemného v konkrétní výši nebo dostatečně určitého způsobu jeho stanovení.
Pronajímatel se musí zavázat přenechat podnik nájemci. Skutečnost, že nájemce musí provozovat podnik pod svou firmou a být zapsán v době trvání nájmu do obchodního rejstříku poukazuje na skutečnost, že nájemce bude podnikatel.94 Nájemce se musí stát podnikatelem nejpozději dnem, kdy smlouva nabyde účinnosti. Podnikatel, jakožto osoba provozující podnikání (dle § 2 ObchZ chápáno jako činnost soustavná, prováděna samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a za účelem dosahování zisku), musí i pronajatý podnik provozovat a řídit samostatně. Nájemce musí provozovat podnik na vlastní náklad, nebezpečí a s odbornou péčí. Vliv pronajímatele na činnost podniku v době
94 § 488d ObchZ ani jinou možnost nepřipouští, když stanovuje: „Nájemcem může být jen podnikatel zapsaný v obchodním rejstříku, který má příslušné podnikatelské oprávnění, jinak je smlouva neplatná.“
nájmu je tedy s výjimkou v zákoně uvedených situací vyloučen, jako je tomu např. v případě ustanovení § 488e odst.1 ObchZ, ze kterého vyplývá, že bez souhlasu pronajímatele nesmí nájemce měnit předmět podnikání v provozovaném podniku.
Z důvodu možného znehodnocení podniku způsobeného jeho neprovozováním se nabízí otázka zda má nájemce vůbec povinnost provozovat podnik, případně zda podnik musí provozovat neustále, v průběhu celé doby nájmu. Ustanovení § 488e odst. 1 ObchZ výslovně stanovuje povinnost nájemce podnik provozovat s odbornou péčí, neurčuje však po jakou dobu.95 Nekteří autoři spíš zastávají názor, že povinnost provozovat podnik lze dovodit z výše uvedeného ustanovení § 488e odst. 1 ObchZ a v případě jeho podpůrné platnosti i z ustanovení § 665 odst. 2 ObčZ96. Za znehodnocení podniku podniku k němuž by mohlo dojít jeho neužívaním lze považovat např. odliv zaměstnanců, postupný úpadek jejich kvalifikace nebo ztrátu klientely.97 Domnívám se, že povinnost provozovat podnik by měla být vyvozena z § 665 odst. 2 ObčZ. V případě odmítnutí tohoto názoru je nutno interpretovat § 488e odst. 1 ObchZ, tak aby byla nájemci povinnost provozovat podnik
95 Marek, K., Smluvní obchodní právo: kontrakty, Masarykova univerzita, Brno, 2006, str. 140, cit:
„Nedomníváme se, že by z tohoto ustanovení vyplývala povinnost podnik nepřetržitě provozovat. Po našem soudu spočívá uložená povinnost v tom, že nájemce při provozu podniku je povinen odbornou péči vyvíjet.“
96 Srov. Plíva, S., Některé problémy smlouvy o nájmu podniku, Právní fórum, 2005, č. 2. Ustanovení § 665 odst. 2 ObčZ stanovuje, že nájemce je povinen věc užívat pouze v případě, že tak bylo smluveno, nebo že neužíváním by byla věc znehodnocena více než jejím užíváním.
97 Je otázné zda lze vynucovat povinnost nájemce provozovat podnik z důvodu možné ztráty klientely i v případe, kdy nebyly na nájemce převedeny práva na označení (srov. § 11 ObchZ týkající se převodu a přechodu firmy) nebo práva vyplývající z průmyslového vlastnictví (srov. § 479 ObchZ). Klientela je atributem určité právnické osoby, identifikuje si určité zboží nebo služby např. dle firmy nebo ochranné známky a nevytváří si vztah k podniku jakožto předmětu právních vztahů. Např. v případě pronajmutí části podniku jenž tvoří především výrobní hala, pravděpodobně nelze vyvozovat povinnost nájemce provozovat podnik jenom z důvodu možného ztráty klientely, která není žádným způsobem na příslušnou výrobní halu vázána. Z těchto důvodů se lze domnívat, že za určitých okolností je nemožné u smlouvy o nájmu podniku vázat povinnost nájemce podnik provozovat jenom z důvodu zachování klientely. Je však možná i situace, kdy v důsledku přechodu práv na označení a práv z průmyslového vlastnictví bude možná dostatečná identifikace produktu nebo služby zákazníkem. Pak by se dala z důvodu zachování klientely vyvozovat povinnost nájemce podnik provozovat.
zachována, poněvadž nevykonávání činnosti v podniku může způsobit značnou újmu pronajímateli. Smysluplným je samozřejmě jenom požadavek, aby byla povinnost podnik provozovat stanovena jenom v případě, že by neužíváním vznikla škoda větší než jejím užíváním, tak jak to upravuje § 665 odst. 2 ObčZ.
Jak již bylo výše nastíněno, u smlouvy o nájmu podniku je stanoven požadavek na nájemce být zapsán v době uzavírání smlouvy do obchodního rejstříku a mít příslušné podnikatelské oprávnění (§ 488d ObchZ). Jedná se o kumulativní podmínky, kterých nesplnění zákon sankcionuje neplatností smlouvy.
Z ustanovení § 488d Obchz jednoznačne nevyplývá k jakému okamžiku musí nájemce výše uvedené požadavky splnit. Nájemce by měl těmto podmínkám vyhovovat v době, kdy vstupuje do nájemního vztahu, tj. v době uzavření smlouvy98. Nemyslitelnou však není ani situace, kdy nájemce v době uzavření smlouvy o příslušné podnikatelské oprávnění požádal nebo podal návrh na zápis do obchodního rejstříku a požadavky splní v době účinnosti smlouvy. Účinnost smlouvy o nájmu podniku by mohla být podmíněna obdržením podnikatelského oprávnění nebo zápisem do obchodního rejstříku.99
Nájemce ze smlouvy o nájmu podniku musí v průběhu celé doby trvání nájmu splňovat podmínky vymezeny ustanovením § 488d ObchZ. V případě, že nájemce ztratí oprávnění k podnikání musí přestat provozovat podnik, jinak by se jednalo o neoprávněné podnikání (§ 3a ObchZ). Jaké právní důsledky má pro nájem podniku ztráta podnikatelského oprávnění nebo výmaz z obchodního rejstříku není zcela jasné.
98 Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol., Obchodní zákoník. Komentář, 11. vydání , C.H.Beck, Praha, 2006, str. 1204
99 Ustanovení § 488b odst. 4 ObchZ předepisuje, že smlouva nemůže nabýt účinnosti přede dnem zveřejnění podle § 33 odst. 1 ObchZ, tj. přede dnem zveřejnění v Obchodním věstníku.
V této souvislosti se jeví problematicky zejména výmaz dobrovolně zapsané fyzické osoby z obchodního rejstříku na vlastní žádost (§ 34 odst. 1 písm. c) ObchZ).
Skutečností, kterou právní předpisy jednoznačně neřeší je zda výmazem z obchodního rejstříku smlouva o nájmu podniku zaniká a na to navazující postup rejstříkového soudu.
Lze se setkat jednak se stanoviskem, že výmazem z obchodního rejstříku zaniká i smluvní vztah založený smlouvou o nájmu podniku, jakož i názorem, že podnikatel v případě neukončení nájemního vztahu nemůže být vymazán z obchodního rejstříku.100
Nájemce má nárok na všechny užitky plynoucí z provozování podniku a povinnost snášet náklady na provoz podniku. Rizika podnikatelské činnosti sebou přinášejí i možnost negativní hospodářské bilance při provozování pronajatého podniku. I za tohoto předpokladu bude nájemce povinen platit pronajímateli nájemné.
Jedná se o smlouvu úplatnou a dohoda stran se musí týkat i výše nájemného nebo způsobu jeho určení, který je dostatečně určitý.101 Jelikož je kogentně určeno, že podstatnou náležitostí smlouvy je i vyjádření závazku nájemce hradit nájemné i stanovení nájemného nebo způsobu jeho určení, absence jedné z těchto náležitostí může způsobit neplatnost právního úkonu. Právní věda připouští, že samotné určení nájemného nebo způsobu jeho určení v sobě obsahuje i vyjádření vůle a závazku nájemce platit nájemné, a tudíž takovýto samostatný závazek nemusí být už ve smlouvě vyjádřen.102
Pronajímatel nesmí měnit předmět podnikání provozovaný v pronajatém podniku, ledaže mu k tomu dá pronajímatel souhlas ( § 488e odst. 1 ObchZ) . Podniku jakožto předmětu právních vztahů není možno připisovat předmět podnikaní, který se váže jenom
100 Plíva, S., Některé problémy smlouvy o nájmu podniku, Právní fórum, 2005, č. 2
101 Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol., Obchodní zákoník. Komentář, 11. vydání, C.H.Beck, Praha, 2006, str. 1202, cit. „Způsob určení výše nájemného není určen a bude záležet na dohodě. Musí však být dostatečně určitý, aby podle něho bylo možné konkrétní nájemné nebo jednotlivé splátky vyčíslit.“
102 Tamtéž, str. 1202
na subjekt, nikoli objekt právních vztahů. Jelikož právo takovouto možnost nepřipouští, přichází do úvahy jenom předmět podnikání smluvních stran - pronajímatele nebo nájemce. Ten lze dovodit z obsahu podnikatelského oprávnění uděleného zejména na základě živnostenského zákona.103 Dikce, že nájemce nemůže předmět podnikání v pronajatém podniku měnit se nejspíše snaží naznačit, že se jedná o změnu v porovnání s vymezením předmětu podnikání ve smlouvě o nájmu podniku, tj. od stranami smluveného předmětu podnikání. Vzhledem ke kogentní povaze ustanovení § 488e odst. 1 ObchZ patrně nelze dát souhlas ke změně předmětu podnikání provozovaném v podniku předem ve smlouvě. Pronajímatel musí mít možnost posoudit, jaký jiný předmět podnikání bude v podniku provozován.104 V souvislosti s povinností nájemce žádat k změně předmětu podnikání v provozovaném podniku je vhodné se zabývat i ustanovením § 665 odst. 1 ObčZ. Tohle ustanovení, které je na smlouvu o nájmu podniku aplikovatelné dle § 488c odst. 2 ObchZ předvídá, že nájemce je oprávněn užívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě; nebylo-li dohodnuto jinak, přiměřeně povaze a určení věci. Vymezení způsobu užívání podniku ve smlouvě obecnějším způsobem, nikoli jenom ke konkrétní činnosti (předmětu podnikání), by dávalo prostor úvaze, zda je možno podnik využít k různým předmětům podnikání v případě, že neodporují dohodnutému způsobu užití.105 Za tohoto předpokladu by i ztráta podnikatelského oprávnění k jednomu předmětu podnikání nezpůsobovala nemožnost podnik nadále využívat a podnikatel by mohl pokračovat i po změně předmětu podnikání v exploataci podniku. Je však sporné, zda šiřeji vymezený způsob užití podniku lze považovat za souhlas pronajímatele s provozováním vícero předmětů podnikání v podniku.
103 z. č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon
104 Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol., Obchodní zákoník. Komentář, 11. vydání, C.H.Beck, Praha, 2006, str. 1205
105 Příkladem podniku, který má multifunkční využití může být podnik, jehož hlavní složkou je vozový park.
Dopravní prostředky by mohly být využity při mnoha různých předmětech podnikání.
Nájemce nemůže dát podnik do podnájmu, a to ani se souhlasem pronajímatele.
Jedná se o kogentní ustanovení.
S účinností smlouvy přecházejí na nájemce všechna práva spojená s podnikem.
Obdobně jako u smlouvy o prodeji podniku je uplatněn princip komplexnosti. Vyloučení některých práv z přechodu by způsobilo neplatnost smlouvy pro rozpor se zákonem.106 Co se týče podpůrné platnosti ustanovení Občanského zákoníku o cesi pohledávek lze konstatovat to samé jako u smlouvy o prodeji podniku, a to, že na postoupení pohledávek se použijí příslušná ustanovení Občanského zákoníku.107 Rovněž přechází práva plynoucí z pracovněprávních vztahů.
Obchodní zákoník z přechodu nevyjímá ani vlastnické právo a stanovuje jeho přechod ke zboží na skladě, materiálu určenému ke zpracování, k náhradním dílům a jiným věcem určeným podle druhu, které se spotřebovávají nebo zpracovávají v souvislosti s provozem podniku nebo které slouží k odbytu, na nájemce (§ 488g odst. 2 ObchZ). K přechodu vlastnictví však dojde jenom tehdy, dohodnou-li strany přiměřenou úplatu za tyto věci v rámci nájemného nebo mimo ně ( § 488g odst. 2 ObchZ). Převáděné věci musí být vymezeny v zápise o převzetí, který obsahuje jejich výčet. Jelikož není ustanovení § 488g.
odst. 2 ObchZ o přechodu vlastnického práva stanoveno kogentně, strany nemusí tenhle zápis sepisovat a pravděpodobně by mohly vzájemnou dohodou vyloučit i nemožnost přechodu vlastnictví v případě, že by si nedohodli přiměřenou úplatu. Ta by měla být součástí nájemného nebo stanovena separátně.
Obchodní zákoník věnuje v ustanovení § 488g odst. 1 ObchZ pozornost taktéž užívání know-how a označení pronajímatele nájemcem a přechodu práv z průmyslového
106 Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol., Obchodní zákoník. Komentář, 11. vydání, C.H.Beck, Praha, 2006, str. 1205
107 § 488e odst. 2 ObchZ stanovuje na přechod pohledávek obdobnou platnost §477 odst. 2 až 4, jenž odkazuje na použití ustanovení o postoupení pohledávek dle Občanského zákoníku.
vlastnictví na nájemce. Jestli strany nesjednají odlišně, všechny výše uvedené majetkové hodnoty a práva přecházejí na nájemce, který je smí užívat po celou dobu nájmu, v rozsahu v jakém je toho třeba pro řádné provozování podniku. Ustanovení se nedotýká zvláštních právních předpisů o licenční smlouvě a zápisu licence do příslušných rejstříků.
Úprava smlouvy o nájmu podniku počítá s automatickým prodloužením smluvního vztahu u smlouvy sjednané na dobu určitou. Za předpokladu, že si strany nedohodnou něco jiného a že po uplynutí doby účinnosti smlouvy pokračují v jejím plnění, se smlouva prodlužuje o dobu, na kterou byla nájemní smlouva uzavřena ( § 488f odst. 1 ObchZ).108 Nájem sjednaný na dobu neurčitou může být vypovězen oběma stranami smlouvy. Strany si můžou sjednat možnost výpovědi odchylně od zákona. Obchodní zákoník předpokládá právo vypovědět smlouvu nejpozději šest měsíců před uplynutím účetního období k poslednímu dni účetního období.
V případě skončení nájmu je nájemce povinen dále neužívat označení, know-how a předměty průmyslového vlastnictví, které mu dal k dispozici pronajímatel. Tyto oprávnění zanikají dnem zániku nájemního vztahu nebo zápisem zániku licence do příslušné evidence. Zpětný přechod práv na pronajímatele se týká i vlastnického práva k věcem určeným v § 488g odst. 2 ObchZ a strany musí sepsat zápis o převzetí těchto druhově určených věcí. Pronajímatel je povinen uhradit cenu těchto věcí na základě zvláštní dohody.
Smlouva o nájmu podniku může být uzavřena na dobu určitou i neurčitou.
Ustanovení § 488f odst.1 ObchZ stanovuje u smlouvy o nájmu podniku na dobu určitou automatické prodloužení nájmu o dobu, na kterou byla tato smlouva uzavřena, a to v
108 Plíva, S., Štenglová, I., Komentář k obchodnímu zákoníku, C.H.Beck, Praha, str. 1316: „O pokračování ze strany pronajímatele se jedná v případě, že pronajímatel alespoň trpí bez námitek provozování podniku nájemcem. Nájemce pokračuje v plnění smlouvy, jestliže i nadále podnik provozuje a platí nájemné.“
případě, že obě strany pokračují v plnění ze smlouvy anebo se nedohodly odlišně. V odstavci 2 stejného ustanovení je předepsán způsob vypovězení smlouvy. Strana smlouvy ji může vypovědět nejpozději šest měsíců před uplynutím účetního období k poslednímu dni účetního období. Ve smlouvě o nájmu může být vypovědní lhůta dohodnuta odlišně.
Zákonodárce umožnil i pronájem části podniku (§ 488i ObchZ). Při vymezení části podniku lze postupovat stejně u smlouvy o prodeji části podniku. Ustanovení o smlouvě o nájmu podniku se samozřejmě aplikují i na smlouvu o nájmu jeho části.