Hlavní práce74931_sahe00.pdf, 21.3 MB Stáhnout

Vysoká š kola ekonomická v Praze Národohospodá ř ská fakulta

Hlavní specializace: Národní hospodářství

A NALÝZA TRHU S BYDLENÍM V PRAZE V LETECH 2004–2019

bakalářská práce

Autor: Edis Šahini

Vedoucí práce: Ing. Jan Kozák

Rok: 2020

Prohlašuji na svou čest, že jsem bakalářskou práci vypracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.

Edis Šahini

V Praze, dne 18. 12. 2020

Poděkování

Chtěl poděkovat rodině a blízkým, kteří mi s napsáním této bakalářské práce velmi pomohli. Rád bych poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce Ing. Janu Kozákovi za jeho čas, cenné poznámky k obsahu a starost o správnost provedení.

Abstrakt

Bydlení je specifický statek, který má zásadní vliv na kvalitu života člověka.

Dostupnost bydlení v hlavním městě je širokou veřejností velice probírané téma. Tato bakalářská práce se dělí na teoretickou část, která je zaměřena především na literární rešerši témata a slouží především k vysvětlení použitých důležitých pojmů, jenž jsou potřebné k následné analýze v druhé části práce. Praktická část analyzuje trh s bydlením v Praze v letech 2004–2019 se zaměřením na vlastnické a nájemní bydlení v kontextu vývoje hrubé mediánové mzdy. Hlavním cílem bakalářské práce je potvrdit hypotézu tvrdící, že se ve zkoumaném období prodlužuje průměrný počet let k získání vlastního bydlení. Trend narůstání ve zkoumání je patrný, jelikož oproti počátku sledovaného období jsou hodnoty na konci časové řady o 2 roky delší, hypotéza tedy není zcela potvrzena. Výsledky zkoumání finanční dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení se liší. Zatímco u vlastnického bydlení je míra zatížení na hrubé mediánové mzdě v několika posledních letech klesající, u nájemního bydlení míra zatížení v posledních letech spíše rostla, také kvůli regulaci, která v České republice definitivně skončila až v roce 2012.

Klíčová slova:

JEL klasifikace:

Abstract

Accommodation is a specific kind of estate which has a major impact on one's quality of life. The availability of properties in the capital city is a highly discussed topic amongst the public. This bachelor thesis consists of a theoretical part, which focuses mainly on literal research of the topic. It also explains important terms that are required for the analysis in the second part of the thesis. The practical part analyses the accommodation market of Prague during the years 2004–2019. It targets owner- occupied and rental accommodation in the context of the development of the gross median wage. The main aim of this thesis is to confirm the premise that the average number of years to own an accommodation is prolonging. This trend of increase is evident in the research. As compared to the beginning of the observed period, the final values are 2 years longer, so the hypothesis is not fully confirmed. The results of the financial availability of owner and rental accommodation differentiate. While in the owned accommodation the gross median wage burden is decreasing, the rental accommodation was rather increasing in the last couple of years also due to regulation that was conclusively canceled in 2012.

Keywords:

JEL classification

Obsah

ÚVOD ... 1

TEORETICKÁ ČÁST ... 3

POUŽITÉ METODY ... 3

1. EKONOMICKÁ TEORIE SPOJENÁ S BYDLENÍM ... 3

1.1 CHARAKTERISTIKA TRHU NEMOVITOSTÍ ... 3

1.2 EKONOMICKÁ TEORIE TRHU BYDLENÍ ... 4

1.3 CHARAKTERISTIKA BYDLENÍ ... 5

1.4 FORMY BYDLENÍ ... 7

1.5 NABÍDKA NA TRHU SBYDLENÍM ... 10

1.6 POPTÁVKA NA TRHU SBYDLENÍM ... 11

1.7 HOUSE PRICE INDEX ... 13

2. BYTOVÁ POLITIKA ... 14

2.1 TYPY BYTOVÉ POLITIKY ... 15

2.2 CÍLE BYTOVÉ POLITIKY ... 16

2.3 NÁSTROJE BYTOVÉ POLITIKY ... 19

2.4 SOCIÁLNÍ BYDLENÍ ... 21

3. SDÍLENÁ EKONOMIKA ... 22

3.1 SDÍLENÉ UBYTOVÁNÍ ... 23

3.1.1 Pravidla pro sdílené ubytování v České republice ... 23

3.1.2 Amsterdam, Nizozemsko ... 24

3.1.3 Paříž, Francie ... 24

3.1.4 Berlín, Německo ... 24

4. ROTHBARDOVA KONCEPCE STÁTNÍCH ZÁSAHŮ ... 25

PRAKTICKÁ ČÁST ... 26

5. FINANCOVÁNÍ VLASTNÍHO BYDLENÍ ... 26

5.1 HYPOTEČNÍ ÚVĚR ... 26

5.2 STAVEBNÍ SPOŘENÍ ... 27

6. TRH S BYDLENÍM V PRAZE ... 28

6.1 ZÁKLADNÍ INFORMACE ... 28

6.2 ČLENĚNÍ PRAHY ... 29

6.3 DOMÁCNOSTI V PRAZE ... 31

6.5 UVEDENÍ DO SOUČASNÉ SITUACE V ČESKÉ REPUBLICE ... 36

6.6 OBLAST BYDLENÍ VHLAVNÍM MĚSTĚ PRAZE ... 37

6.6.1 Zahájená výstavba ... 37

6.6.2 Dokončená výstavba ... 38

6.6.3 Obydlené byty ... 39

6.7 LEGISLATIVA SPOJENÁ SE STAVEBNÍM POVOLENÍM ... 40

6.7.1 Doporučení pro hospodářskou politiku ... 42

6.8 DETERMINANTY OVLIVŇUJÍCÍ CENU NEMOVITOSTÍ ... 42

6.8.1 Hrubý domácí produkt ... 43

6.8.2 Úroková sazba ... 45

6.8.3 Sdílené ubytování ... 46

6.9 CENY BYTŮ V PRAZE ... 47

6.10 CENY NÁJEMNÍHO BYDLENÍ V PRAZE ... 51

7. ANALÝZA DOSTUPNOST BYDLENÍ V PRAZE V LETECH 2004–2019 ... 55

7.1 VELIKOST BYTŮ ... 55

7.2 DISPONIBILNÍ PŘÍJEM DOMÁCNOSTÍ ... 55

7.3 NÁKLADY NA BYDLENÍ ... 57

7.4 FINANČNÍ DOSTUPNOST VLASTNICKÉHO BYDLENÍ ... 59

7.4.1 Finanční dostupnost podle ukazatele price to income ... 60

7.4.2 Míra zatížení podle ukazatele housing costs over income ... 61

7.5 FINANČNÍ DOSTUPNOST NÁJEMNÍHO BYDLENÍ ... 62

7.6 POROVNÁNÍ VLASTNICKÉHO A NÁJEMNÍHO BYDLENÍ ... 63

8. POROVNÁNÍ MEZIROČNÍCH ZMĚN U HRUBÉ MEDIÁNOVÉ MZDY, PRŮMĚRNÉ KUPNÍ CENY BYTŮ A PRŮMĚRNÉ CENY NÁJEMNÉHO ZA M² ... 65

ZÁVĚR ... 68

SEZNAM ZKRATEK ... 72

SEZNAM OBRÁZKŮ, TABULEK A GRAFŮ ... 73

ZDROJE ... 75

Úvod

Bydlení je jednou ze základních potřeb člověka, která má zásadní vliv na život, zároveň se jedná o tak specifický a jedinečný statek, jehož téma bude pravděpodobně vždy aktuální. Problematika bydlení v Praze je velice známým a veřejně diskutovaným tématem, jak odborné, tak i laické veřejnosti, především kvůli přímému dopadu na výši životních nákladů v Praze oproti průměru České republiky.

Z ukazatele House Price Index, který je každoročně sestavovaný Eurostatem, lze vyčíst, že ceny bytů v České republice v posledních letech rostou. Hlavní cílem této bakalářské práce je analyzovat trh bydlení v Praze v letech 2004-2019, zkoumat finanční dostupnost nájemního a vlastnického bydlení v kontextu vývoje hrubé mediánové mzdy. Situace na trhu s bydlením v Praze je téma, které se týká také mě samotného a mých vrstevníků, což je jeden z hlavních důvodu, proč jsem si toto téma vybral ke své bakalářské práci.

Teoretická část práce je rozdělena do čtyř hlavních kapitol. První kapitola obsahuje základní ekonomické teorie, které jsou spojené s trhem bydlení, především je zde vysvětlen mechanismus fungování trhu s bydlením, dále vysvětleny jednotlivé pojmy, které budou v dalších částech práce využívány. Druhá kapitola se zabývá bytovou politikou, jsou rozebrány jednotlivé typy, nástroje a cíle bytové politiky v České republice, následně je kapitola uzavřena sociálním bydlením. Třetí kapitola je zaměřena na sdílené ubytování. Tato kapitola popisuje fungování a problematiku sdíleného ubytování v České republice a následně je porovnáno fungování sdíleného ubytování v jiných vybraných zemích Evropské unie. Poslední čtvrtá kapitola v teoretické části vysvětluje koncepci Rothbardových státních zásahů.

Praktická část je rozdělena do čtyř hlavních kapitol. První kapitolou je uvedení do financování spojeného se získáním vlastního bydlení. Jsou analyzovány hypoteční úvěry a stavební spoření, jakožto jedny z hlavních nástrojů k získání vlastnického bydlení. Druhá kapitola je věnována trhu s bydlením v Praze, nejprve jsou popsány základní informace a charakteristiky o hlavním městě, následně je uvedena současná situace s bydlením v České republice a poté se již práce zabývá jednotlivými důležitými faktory, které slouží k celkové analýze trhu s bydlením ve zkoumaných letech 2004-2019. Třetí část práce analyzuje finanční dostupnost nájemního a

vlastnického bydlení, především je porovnáno kolik ze své hrubé mediánové mzdy jednotlivec vynakládá na jednotlivé typy bydlení ve zkoumaných letech. V poslední části praktické části se porovnávají meziroční růsty ve vybraném období u hlavních ukazatelů, tedy hrubé mediánové mzdy, kupní ceny bytů za m² a nájemného za m^2.

Cílem práce je zanalyzovat trh s bydlením v Praze v letech 2004-2019, porovnat míru zatížení hrubé mediánové mzdy jednotlivce na vlastnickém a nájemním bydlení. Hlavním cílem je potvrdit hypotézu, že ve zkoumaném období se prodlužuje počet let k získaní vlastního bydlení.

Teoretická část Použité metody

. V teoretické části se převážně jednalo o využívání literární rešerše, její pomocí jsou vysvětleny jednotlivé ekonomické pojmy, které souvisejí s trhem bydlení a jsou nezbytné k vyhotovení analýzy.

V praktické části byly využité komparativní, analytické a popisné metody.

Dále ve zkoumání finanční dostupnosti byly využity dva ukazele, price to income a housing costs over income. Ukazatel Price to income, který zkoumá kolik ročních platů musí domácnosti musí ušetřit, aby si mohly pořídit vlastní bydlení. Pro potřeby této bakalářské práce ovšem bude ukazatel představovat jednotlivce, nikoliv domácností. Druhým využívaným ukazatelem je housing costs over income, který zkoumá, kolik procent z disponibilního příjmů je vynakládáno na bydlení. V bakalářské práci se již počítá s faktem, že jednotlivec bydlení vlastní, nesplácí tedy hypoteční úvěr.

Primárním zdrojem dat v praktické části byly zejména relevantní odborné zdroje jako jsou Český statistický úřad, Česká národní banka, Eurostat, OECD. U cen nájemního bydlení nebylo možné získat potřebná data z odborných zdrojů, byly tedy využity jednotlivé soukromé realitní subjekty.

1. Ekonomická teorie spojená s bydlením

1.1 Charakteristika trhu nemovitostí

Nemovitosti jsou obchodovatelnou komoditou, ale také investičním aktivem, statky v podobě nemovitostí mají dvojí povahu. Trh s bydlením je specifický také z důvodu, že nemovitosti jsou zafixované ke konkrétní lokalitě, jsou heterogenní a mají velice dlouhou trvanlivost. Každá jednotlivá nemovitost je statkem jedinečným, jelikož nemovitosti mají své specifické charakteristiky, které jsou odlišné pro každou jednotlivou nemovitost, tyto specifické charakteristiky se následně podílejí buď více či méně na tvorbě ceny. Velkou roli hraji také likvidní omezení kupce, protože

nemovitosti. Charakteristikou trhu s nemovitostmi je existence primárního a sekundárního trhu.

Na primárním trhu jsou obchodovány nově postavené nemovitosti, zatímco na sekundárním jsou předprodávány již existující nemovitosti (Hlaváček, Komárek 2011). V této bakalářské práci bude nejdůležitější trh s rezidenčními nemovitostmi, pro přehlednost ale bude popsán celý trh s nemovitostmi, který lze rozdělit na několik základních segmentů.

Trh s pozemky – pozemek je základem pro všechny typy nemovitostí. Velký vliv na trhu s pozemky hraje dostupnost. Jelikož množství pozemků je omezené, tak jejich nejdůležitější ekonomickou vlastností je vzácnost. Množství a dostupnost pozemků ovlivňuje možnosti výstavby.

Trh s průmyslovými nemovitostmi – nemovitosti využívané průmyslovými podniky k produkci výrobků, distribuci či skladovaní.

Trh s komerčními nemovitostmi – jsou nemovitosti, které jsou využívány k podnikání a nejčastěji jsou majiteli pronajímaný nájemcům, kteří v nich následně provozují svoje vlastní podnikání. Nejčastěji se jedná o kancelářské prostory, hotely, restaurace či provozovny jednotlivých obchodů.

Trh s rezidenčními prostory – můžeme rozdělit na dvě základní skupiny, a to trh s vlastnickým bydlením anebo trh s nájemním bydlením. Oba tyto trhy slouží zejména k bydlení domácností. (The Balance, 2019)

1.2 Ekonomická teorie trhu bydlení

Trh bydlení v neoklasickém slova smyslu není jednotným trhem, jelikož se sestává z několika podtrhů, které se liší lokalitou, typem nemovitostí, typem vlastnictví, kvalitou, stářím a způsobem financování. Na národní úrovni se rozlišuje zejména mezi vlastnickým bydlením a nájemním, mezi jednogeneračními a vícegeneračními byty a mezi aktivitami souvisejícími se stávajícím bydlením, jako je prodej bydlení, výdaje na vylepšení bydlení anebo nová stavební činnost (SMITH, Lawrence B. a kol, 1988).

Klíčovým faktorem bytové politiky je systém rozdělování a přerozdělování bytů. Rozdělování a přerozdělování se uskutečňuje podle administrativního přidělování bytů nebo prostřednictvím trhu.

Administrativní přerozdělování bytů– forma, která se využívá nejčastěji v centrálně řízených ekonomikách, jelikož její hlavní zásadou je rozdělit každému jednotlivci podle jeho potřeb. Tuto formu přerozdělování můžeme znát i z minulosti v České republice. V této formě se stanoví společenská potřeba po bydlení, podle které se následně počítá, jaký počet bytů je potřeba. Hlavním základem pro výpočet je souhrnná statistika domácnosti a bytů. Tento systém staví na myšlence, že jedinou možností, jak se zbavit deficitu bytů, je jen přerozdělováním, případně další bytovou výstavbou. Problémem a omylem tohoto systému však je, že administrativně stanovené ceny bydlení neodpovídají vynaloženým nákladům, které jsou v realitě nižší, a jsou uplatňovány jen v bytech, které jsou vlastněny státem. Administrativní přerozdělování působí jako řešení, které je jednoduché, nicméně vytváří nerovnováhu, kterou deformuje celkovou strukturu spotřeby obyvatelstva.

Deformace následně způsobuje možnost přesouvání výdajů obyvatelstva do jiných oblastí.

Nízké ceny bydlení neumožňují alokaci nové bytové výstavby, navíc uživatelé, kteří žijí výhradně ve státních bytech, jsou dlouhodobě zvýhodňováni, přestože nemusí být jakkoli sociálně dlouhodobě znevýhodněni (Poláková, 2006).

Tržní rozdělování – systém, který je založen na cenách bydlení, které vychází z objektivních nákladů. Cena vzniká působením nabídky a poptávky po bydlení, což je předpokladem autoregulačního fungování bytového trhu. Ani tržní rozdělování není ochráněno od selhání, kdy velkou a nepředvídatelnou fluktuací cen mohou vznikat velké sociální dopady na finančně slabší obyvatele. Z tohoto důvodu i v tomto systému existují státní zásahy do trhu s bydlením, avšak musí být v takové míře a prováděny tak, aby nezpůsobovaly poškození trhu (Poláková, 2006).

1.3 Charakteristika bydlení

Podle Polákové (2006) neexistuje žádná přesná definice pojmu bydlení v České republice. Termín „bydlení“ se využívá k bydlení všeobecně.. K popsání jednotlivé bytové jednotky se používá termín „byt“. „Byt je zároveň spotřebním zbožím, soukromou investicí a společenským statke.” (Poláková, 2006). Důležitý pojmem je vlastnictví, které existuje právní a ekonomické. Právním vlastnictvím se myslí moc, kdy vlastník může nakládat s danou věcí jako se svým vlastním majetkem.

Ekonomickým se naopak myslí, že vlastník může danou věc měnit nebo užívat pro

své vlastní účely. S pojmem bydlení je také spjat termín „domov“, tento pojem zahrnuje především pro člověka fyzické a psychické bezpečí dále jistotu, přístřeší, ale také sociální status.

Bez bydlení není v současné době praktický možné žít na slušné úrovni, z tohoto důvodu je bydlení branné jako základní spotřební statek, který je pro život nezbytný (Poláková, 2006).

Bydlení, zejména vlastnické bydlení se odlišuje od jiného spotřebního zboží několika charakteristikami. Hlavními charakteristikami jsou:

Heterogenita – bydlení je velice specifické tím, že je to velmi heterogenní zboží. Byty a domy se liší v nejrůznějších atributech, které jsou poskytovány spotřebitelům jednotlivé bytové služby. Jednotlivé byty a domy se tedy liší ve stáří nemovitosti, velikosti dané užitné plochy, designu, kvalitě použitého materiálu pro výstavbu nebo počtem přidružených prostorů, kterými jsou například sklep, zahrada nebo parkovací místo či garáž. K bydlení se vážou i další charakteristiky, jako hlučnost v okolí, kvalita okolního prostředí, dostupnost škol nebo zdravotnických a kulturních zařízení, dále dostupnosti městské hromadné dopravy či kvality veřejného prostranství v okolí bydliště. Veškeré tyto atributy a charakteristiky mají vliv na cenu daného bydlení (Lux, 2002 a).

Dlouhodobá trvanlivost – bydlení je předmětem dlouhodobé spotřeby, které je specifické svojí velice dlouhou trvanlivostí. Zejména pokud se jedná o vlastnické bydlení, tak se nejedná jen o předmět spotřeby, ale také o investici. K pořízení vlastního bydlení je zpravidla kvůli vysoké pořizovací ceně potřeba dlouhodobých hypotečních úvěrů. Domácnosti hledají takovou investici do bydlení, u které kvůli vysoké finanční zátěži předpokládají, že minimálně souhrn všech nákladů spjatých s pořízením se vyrovná budoucí ceně. Domácnosti na trhu bydlení vystupují vždy jako spotřebitelé a také investoři, a to nehledě na to, jestli chtějí nemovitost koupit a následně prodat či pronajímat nebo spotřebovávat.

Fixace v prostoru – při pořizování domácnosti je velice specifickou charakteristikou právě fixace v prostoru, jelikož bydlení nelze „přenést“ jinam.

Domácnosti volí při pořizování domácnosti mezi dostupností důležitých služeb od místa bydliště. Cena bydlení se tedy odvíjí také od vzdálenosti centra města, kdy specifickou charakteristikou trhu bydlení je vlastnost, čím blíže centru města se

bydlení nachází, tím vyšší je i cena, jelikož zejména ve větších městech je možnost u takového bydlení následného spekulativního zisku.

Vysoké transakční náklady – změna bydlení je spojena s vysokými transakčními náklady, které nemusí být vyjádřeny jen peněžně, často je stěhování spojeno i s obětovaným časem či psychickým nátlakem. Transakční náklady mohou být při zapojení realitních kanceláří tak vysoké, že ve velkém případě ovlivňují výběr samotného bydlení (Lux, 2002 a).

1.4 Formy bydlení

Nájemní bydlení – forma bydlení ve které se pronajímatel zavazuje nájemní smlouvou k přenechání věci k dočasnému užívání nájemci a ten se pronajímateli zavazuje za to platit určené nájemné (89/2012 Sb., § 2201). V nájemní sektoru existují dva základní segmenty, soukromý nájemní sektor, kde je bydlení vlastněno obvykle z podnikatelských důvodu za účelem dosažení zisku (Poláková, 2006). Druhým segmentem je veřejný nájemní sektor, který neslouží k dosažení zisku, ale k uspokojení potřeb obyvatelstva (Valentová, 1994). Tyto dva segmenty jsou od sebe odlišné typem vlastníka, výší nájemného, způsobem financování, kvalitou bytového fondu apod. Nájemní a veřejný sektor je možné dále rozlišit podle jejich vzájemného vztahu na unitární a duální nájemní sektor.

Unitární nájemní sektor je situace, kdy veřejný a soukromý sektor jsou v rovnocenném vztahu. Podpora od státu je přibližně stejná pro oba dva sektory za cílem povzbuzení vzájemné konkurence. Francie, Německo nebo Nizozemí jsou příkladem zemí s unitárním nájemním sektorem. Opakem je duální nájemní sektor, ve kterém je striktní a záměrné oddělení právě veřejného a soukromého sektoru (Poláková, 2006). Jedná se o situaci, kdy trh s byty je velkou části vlastněn soukromníky a bytový fond je ve vlastnictví uživatelů. Příkladem duálního nájemního je sektor v Belgii (Valentová, 1994).

Vlastnické bydlení – vlastník budovy musí vložit prohlášení do katastru nemovitostí, čímž vznikne vlastnictví jednotky (72/1994 Sb., § 4). Ve srovnání s ostatními formami bydlení je vlastnické bydlení nejvíce využívaná forma bydlení.

Pod vlastnické bydlení nespadají jen byty v osobním vlastnictví, ale také i rodinné domy. Zdrojem vlastnického bydlení je bytová výstavba, která bývá podporována

vyšším příjmem, jelikož se jedná o velmi nákladnou koupi. Není mnoho domácnosti, které si ho mohou pořídit vlastnické bydlení za svoje úspory, a tak často domácnosti využívají hypoteční úvěry či stavební spoření. Jelikož se jedná o rozhodnutí, které budou domácnosti dlouhodobě splácet skrz úvěry, musí usoudit, zda budou mít na takový závazek i v budoucnu finanční prostředky (Poláková, 2006). Vlastnické bydlení je ve společnosti branné také jako forma zajištění svého stáří (Sunega, 2018).

V přiloženém grafu lze vidět statistiku z roku 2019, kdy bylo 55,9 % bydlení v České republice vlastnické, následovalo poté 22,4 % nájemního bydlení a 9,4 % bydlení družstevního (MMR, 2019).

Graf č. 1- Obydlené byty podle právního užívání bytu v ČR celkem

Zdroj: MMR 2019, bydlení v ČR v číslech

Vlastnické bydlení lze rozdělit na dvě hlavní podkategorie, a to vlastnictví bytů a vlastnictví domů (Poláková, 2006).

Vlastnictví domů je pro velkou část domácností v České republice naplnění nejvyšší úrovně bydlení, jelikož bydlení ve vlastním rodinném domě nabízí zřejmě největší volnost a svobodu v bydlení. Koupě rodinného domu není obvykle investicí za vidinou zisku, nicméně slouží ke spotřebě a je bráno jako zajištění bydlení pro domácnost. Nevýhodou mohou být vyšší fixní náklady, které vyplývají z velikosti takové služby (Poláková 2006). V rodinném domě je více než polovina obytné plochy určena k bydlení. (ČSÚ, 2001 a).

36%

23%

20%

9%

3% 1% 8%

ve vlastním domě nájemní v osobním vlastnictví družstevní jiné bezplatné užívání jiný důvod užívání nezjištěno

Vlastnictví bytů je často definováno pod pojmem bytový dům, což je stavba, ve které je více bytů určených k bydlení, tyto byty sdílí společné chodby a prostory ze kterých jsou přístupné. Převážně se jedná o činžovní nebo panelové domy (ČSÚ, 2001). Jeden velice důležitý pojem je spjat s vlastnictvím bytů a tím je spoluvlastnictví domu. Vlastník bytu je i spoluvlastníkem pozemku a společných prostor, které náleží k bytu. Jednotlivý vlastník bytu nesmí nijak upravovat konstrukci budovy a pro úpravy musí získat povolení dalších spoluvlastníků. Jediné, co v dané budově může vlastník upravovat je vnitřní část svého bytu. Spoluvlastnictví je již obvyklé ve větších městech a vícepodlažních budovách (Poláková, 2006).

Družstevní bydlení je takový typ bydlení, kdy byt je ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva, případně budova je ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva a byt poskytlo bytové družstvo do nájmu člověku, který je sám členem bytového družstva a na pořízení se podílel členským vkladem.

(č. 90/2012 Sb. § 729). Družstvo je definováno jako autonomní dobrovolné sdružení osob, jenž pomáhá k uspokojování sociálních, kulturních nebo společenských potřeb.

Dosahování cílů je za pomoci demokratického řízení (Sůvová, 1997). Není možné prodávat bytovou jednotku, jelikož vlastník ji nevlastní, ten je majitelem členského podílu v bytovém družstvu, který již může být prodán. Správa družstva připadá na samotné členy, kteří se společně podílejí na veškerém plánování a řízení. Bytové družstvo je v katastru nemovitostí evidováno jako vlastník domu, následně svým členům pronajímá jednotlivé byty, členové tedy nevlastní byty přímo, jelikož vlastní podíl v daném družstvu, kde jsou evidováni jako vlastníci. Bytová družstva mají tři hlavní orgány. Tím nejvyšším orgánem je členská schůze, které se mohou zúčastnit všichni členové bytového družstva. Musí být konána alespoň jednou ročně a mezi její hlavní úlohy patří například užití zisku, případné řešení úhrady ztrát nebo rozhodnutí o prodeji družstevních bytů. Členská schůze má právo také na volbu a odvolání členů představenstva a kontrolní komise. Zpravidla má každý člen družstva jeden hlas.

Výkonným a statutárním orgánem družstva je představenstvo, které je voleno členskou schůzí. Představenstvo rozhoduje o veškerých záležitostech a řídí činnost družstva. Za představenstvo navenek jedná zvolený předseda. Na veškerou činnost družstva dohlíží komise, která hlídá, aby družstvo jednalo v zájmu členů a projednává veškeré stížnosti. Člen představenstva nemůže být zároveň i člen komise (Poláková, 2006). Bytová družstva v České republice mají svoje sdružení, které nese název Svaz

českých a moravských bytových družstev. Sdružení zajištuje poradenskou činnost a formuluje požadavky, které mají bytová družstva směrem ke státu (SCMBD, 2020).

1.5 Nabídka na trhu s bydlením

Nabídka bydlení je ovlivňována několika faktory, jelikož se jedná o velice specifický statek.

Nejdůležitějšími faktory, které mají vliv na nabídku trhu s bydlením, jsou veliká diferenciace výrobku, dlouhá doba produkce a velká míra státních intervencí (Lux, 2002 a). Zároveň je nutné počítat s tím, že nabízející na trhu s bydlením jsou velice limitování pozemkem, který je velice omezeným zdrojem a bez něj není možné výstavby. (Poláková, 2006).

Na nabídce trhu s bydlením, které vyžaduje dlouhé a finanční nákladné produkce je důležité rozlišovat krátké a dlouhé období. V krátkém období se považuje elasticita cenové nabídky za velmi nízkou a někdy ji můžeme považovat až za neelastickou. Náhle zvýšení poptávky, které může být dané zvýšením příjmů domácností se následně projeví pouze zvýšením rovnovážných tržních cen, jelikož nabídka je omezena stávajícím bytovým fondem. Může se například nabízet vyšší kvalita bytových služeb, ale v krátkém období nedojde k nové bytové výstavbě. Ve středně dlouhém období není čas na novou výstavbu, nicméně na případnou zvýšenou poptávku už má nabídka čas zareagovat, například rekonstrukcí, přístavbou apod.

V dlouhém období podle neoklasické teorie je naopak křivka nabídky relativně elastická. Křivka nabídky bydlení má určitý sklon při předpokladu, že nabídka všech vstupů k produkci není dokonale cenově elastická a že všechny firmy na trhu nejsou stejně efektivní, tudíž pokud se nejedná o dokonale konkurenční trh, tak nabídka bydlení má vždy určitý sklon. V dlouhém období je nabídka schopná vytvořit novou bytovou výstavbu, což je důvod, proč je nabídka v dlouhém období relativně elastická (Lux, 2002 a).

Zdroj: Lux, 2002 a, vlastní zpracování

Velice důležitým faktorem na trhu s bydlením je možnost substituce. Na cenu bydlení má vliv výše růstu cen pozemků, firmy se tak snaží nahradit pozemkový faktor, což má mimo jiné například za následek, že v současnosti se staví budovy s větším počtem pater než v minulosti. Pokud ale není možnost substituce, anebo možnost je velice malá, tak je celková nabídka bydlení stále více cenově neelastická.

„Cenová elasticita nabídky bydlení bude tedy tím nižší, čím nižší je cenová elasticita nabídky jednotlivých výrobních vstupů (pozemků, stavebních materiálů), čím nižší je elasticita vzájemné substituce výrobních faktorů a čím nižší je podíl výrobního faktoru s vyšší cenovou elasticitou na celkové produkci“ (LUX, 2002 a).

1.6 Poptávka na trhu s bydlením

První krok vzniká u spotřebitele, který musí udělat rozhodnutí, jestli zamíří na trh s vlastnickým bydlením nebo s nájemním, často takové rozhodnutí není rozhodnutím jednotlivce, ale celé rodiny nebo domácnosti, což je tzv. „tenure Graf č. 2 - Tvar křivky nabídky v krátkém, středně

dlouhém a dlouhém období

choice“.¹ Dopad na to, jak se spotřebitel finálně rozhodne mají vliv zejména tři faktory (Lux, Kostelecký, 2011).

Sociální a demografické faktory –zde hrají roli osobní plány a druh práce, kterou spotřebitel vykonává, dále také například věk spotřebitele nebo velikost rodiny. (Lux, Kostelecký 2011). Současné demografické trendy mají velký vliv na charakter poptávky. Současným demografickým trendem je neformální soužití více lidí nebo rozšiřující se etapa života mimo manželství. Velký vliv na poptávce s bydlením hraje i takzvaný status domácnosti, kdy některé domácnosti nechtějí mít statut rodiny žijící v nájemním bytě, a tak raději přejdou na trh s vlastnickým bydlením (Poláková, 2006).

Finanční faktory – největší roli mají finanční možnosti, výše ušetřených rezerv domácnosti, velikost současného přijmu a očekávaná velikost budoucího přijmu (Lux, Kostelecký, 2011). Spotřebitel se zde rozhoduje i podle výše zhodnocení investice a velikost transakčních nákladu při pořízení. Faktorem je zde i dlouhá doba návratnosti dané investice do bydlení (Polákova, 2006).

Politika daného státu – neboli bytová politika. Bytovou politikou se zabývá bakalářské práce v druhé kapitole. Vliv na politiku daného státu má také ochrana nájemního práva či daňová politika státu. Svou roli zde má i podpora státu v oblasti nové bytové výstavby.

Tyto faktory mají největší vliv na rozhodnutí spotřebitele o vstupu na trh s vlastnickým nebo nájemním bydlením. Po vyhodnoceních daných faktorů spotřebitel volí, kolik bydlení by podle svých preferencí a příjmového omezení spotřebovával, aby maximalizoval svůj užitek. Na straně poptávky vzniká zájem po vlastnickém bydlení z dvou různých důvodu. První důvodem je vidina bydlení jako budoucí investice, druhým důvodem je využití bydlení pro vlastní spotřebu. Zájem o bydlení jako investici lze chápat jako zájem o nemovitost, která bude nabízená pro dlouhodobý pronájem, v současnosti již je ale i trend nabízet bydlení pro krátkodobý pronájem, pro které v bakalářské práci je také vyhrazena kapitola. Naopak spotřeba nemovitosti vzniká z využívání nemovitosti jejím vlastníkem pro bydlení (Lux, Kostelecký, 2011).

1tenure choice=výběr právního důvodu užívání

Cenová elasticita poptávky uvádí, o kolik procent se zvýší, či sníží poptávané množství, pokud se zvýší nebo sníží cena o jedno procento. Typicky u bydlení je elasticita nízká, jelikož se jedná o základní lidskou potřebu. (Lux, 2002 a).

Graf č. 3 - Graf poptávky po bydlení

Zdroj: Poláková 2006, vlastní zpracování

S rostoucí cenou bytů klesá zájem o poptávané zboží, poptávková křivka má tedy klesající tvar. Množství si na tomto trhu možno představit spíše počtem metrů čtverečních než počtem bytů.

1.7 House Price Index

House Prince Index se nejčastěji používá ve zkratce HPI, přeloženo do češtiny se jedná o index cen bydlení. „Jedná se o syntetický cenový index, který měří vývoj cenové hladiny bytových nemovitostí dle jednotné harmonizované normy EU“ (ČSÚ, 2020 a). Veškeré údaje a výsledky jsou publikovány veřejně na stránkách Eurostatu.

Největší výhodou toho měření je velká možnost mezinárodního srovnání (ČNB, 2020 b).

Za hlavní metodické aspekty jsou považovány:

- měření vývoje cen bytů, rodinných domů a také s tím souvisejících pozemků - celkové nákupy domácností

- zahrnuje nové i staré bytové nemovitosti - současným základem je rok 2010 = 100 - váhy odráží skutečné tržní ceny

(ČSÚ, 2019 d).

2. Bytová politika

Bytová politika je efektivní v případě, pokud stát a územní samosprávné celky budou ve vzájemné součinnosti. Úloha státu v bytové politice je zajistit funkční a spravedlivé prostředí zejména ve vytváření vhodného právního, fiskálního a institucionálního prostředí. Zároveň stát koordinuje bytovou politiku napříč celou zemí. V případě tržního selhání je pro zajištění největší udržitelnosti a dostupnosti bydlení nezbytná podpora státu pro jeho obyvatele. Stát využívá legislativní nástroje, které mohou být soukromoprávní nebo veřejnoprávní. Mezi soukromoprávní se řadí zejména úprava nájemního vztahu. Veřejnoprávním nástrojem je zejména pomoc znevýhodněným skupinám obyvatel, která může být vykonána pomocí dávek, které slouží jako finanční podpora sloužící k udržení bydlení. Další formou podpory státu pro znevýhodněné skupiny je zajištění bydlení za určitých zvýhodněných podmínek (MMR, 2020).

Významnou otázkou z pohledu veřejné správy je působnost, tzn., zda danou pomoc vykonává stát či samosprávný celek. Pokud se jedná o úkoly kraje nebo obce v přenesené působnosti, tak se jedná o úkoly státu bez ohledu na to, že tyto úkoly vykonává někdo jiný. V případě samostatné působnosti se již jedná o úkoly, kterých se kraje nebo obce nemůžou zprostit. Financování a politická odpovědnost se velice odvíjí podle působnosti (MMR, 2020).

Rozlišují se dva typy problémů z hlediska obyvatel, jakožto přímých adresátů bytové politiky.

Udržitelnost bydlení je první okruh, který je rozdělen na faktickou a finanční kategorii. Ve faktické kategorii se jedná zejména o právní ochranu nájemníku skrz garanci smluvních vztahů. Finanční kategorií je schopnost zaplatit náklady, které souvisí s bydlením, případná pomoc přes podpůrné sociální dávky. Druhým problémem je dosažitelnost odpovídajícího bydlení. I dosažitelnost vlastního

bydlení je rozdělena na dvě kategorie, a to faktickou a finanční. Finanční je nedostatek odpovídajících bytů pro danou cílovou skupinu, zde také například zahrnut problém diskriminace. Ve finanční kategorii se řeší problémy s neschopností zaplatit kauci, čí problémy s placením nákladů na bydlení, které mohou nastat v budoucnu (MMR, 2020).

Podle Polákové (2006) nelze zaručit, že intervence státem mají jen pozitivní dopad, proto by měla být bytová politika vykonávána jen s minimální zásahem státu.

V současnosti je role státu na umožňovaném principu. V minulosti zastával stát pozici přímého účastníka, kdy poskytoval občanům přímo bydlení, nyní stát umožnuje lidem, aby si mohli bydlení zajistit sami. Stát pomáhá občanům pomocí intervencí do trhu s bydlením, nicméně zodpovědnost je již nyní na samotných občanech, nikoliv na státu, jak bylo v minulosti.

Bytová politika je v širším slova smyslu definována jako praktická a koncepční činnost, která využívá ekonomickou a legislativní činnost za pomoci příslušných správních orgánu na trhu s bydlením k dosažení stanovených cílů (Poláková, 2006).

2.1 Typy bytové politiky

Bytové politiky je možné členit podle odborné literatury na dvě hlavní skupiny podle rozsahu státních intervencí. První skupinou je doplňková bytová politika, kde je orientována pomoc státu zaměřena zejména na znevýhodněné a nízkopříjmové skupiny obyvatel. Typickým státem, který využívá doplňkovou bytovou politiku je Velká Británie. Druhou skupinou je komplexní bytová politika, která je zaměřena více či méně na všechny vrstvy obyvatel a je specifická mírou státních intervencí do trhu s bydlením. Příkladem této bytové politiky jsou například severské státy anebo Nizozemí.

Podrobněji lze rozlišit čtyři druhy evropské bytové politiky, které se rozlišují podle typu sociální politiky. Jednotlivé země mají odlišné respektování a vnímání sociální spravedlnosti (Polákova, 2006).

1. Vyvozeno ze sociálně demokratického modelu státu. Velmi silná státní intervence do trhu s bydlením s cílem vyrovnat přístup občanů k bydlení. Bydlení je zajištováno zejména z veřejných zdrojů. Problémem tohoto modelu je potřebná

vysoká míra tolerance ze strany obyvatel, jakožto daňových poplatníků, jelikož jsou zde vysoké finanční nároky na veřejný zdroj. Stát podporuje hlavně družstevní a nájemní bydlení. Reprezentanty takové bytové politiky je Švédsko, Finsko a Norsko.

2. Druhý model, který se nazývá korporativistický, je odvozen zejména od pracovní aktivity člověka na trhu práce. Model je založen na tom, že občané mají v oblasti bydlení vlastní participaci, což je hlavní rozdíl od modelu sociálně demokratického, i když stále zde jsou státní intervence. Větší roli hrají již příjmy domácnosti, ze kterých jsou tvořeny soukromé finanční prostředky, které jsou využívány k bydlení. V tomto modelu je snaha státu pomoc z veřejných zdrojů a zajistit bydlení v určité znevýhodněné životní situaci, kdy to není zvládáno domácností či jednotlivci ze svých přijmu. Česká republika má nejblíže k této bytové politice společně s Německem, Rakouskem či Francií (Poláková, 2006).

3. V liberálním modelu má jednotlivec za zajištění bydlení vysokou míru své odpovědnosti. Je riziko, že trh, který zde hraje klíčovou roli způsobí, že skupina obyvatel či domácností, kteří jsou nějakým způsobem znevýhodnění nebo dosahují nízkých příjmů nedosáhnou ani na situaci, kdy si jsou schopni bydlení opatřit. Státní pomoc je pouze tedy na ty, kteří si nedokážou bez vnější pomoc zajistit bydlení.

Pomoc je zde vykonávána adresně, veřejné finanční prostředky slouží k podpoře získání vlastnického bydlení. USA, Velká Británie, Kanada nebo Austrálie jsou příkladem státu ve kterých se vykonává tento typ bytové politiky (Poláková, 2006).

4. Odvozeno od modelu rudimentárního sociálního státu. Jedná se o typ bytové politiky, který je vymezen jen teoreticky, jelikož státy se nehlásí k tomu, že by svým občanům nebyly vůbec nápomocni prakticky za žádné situace. Jde o liberální přístup, který svým občanům nezajištuje prakticky žádnou pomoc a starost o bydlení je zanechána jen na domácnostech nebo jednotlivcích. Tento přístup vykonávají země, které mají finanční problémy, v Evropě se jedná o státy bývalé Jugoslávie, Řecko nebo Portugalsko (Poláková, 2006).

2.2 Cíle bytové politiky

Cílem bytové politiky je zajistit, aby bydlení bylo dostupné, ale zároveň také kvalitní a stabilní. Státní pomoc může být zaměřena na jednotlivce nebo celou rodinu, nicméně musí působit motivačně a preventivně. Stát využívá k pomoci kombinaci nástrojů, které by měly být využívány maximálně efektivně, především se ve

využívání veřejných prostředků. V koncepci bydlení, které má Česká republika stanovené do konce roku 2020 jsou tři hlavní strategické cíle, pomocí kterých se dosahuje stanovených celkových cílů (MMR, 2016).

Existuje rozdílnost mezi jednotlivými zeměmi v chápání přijatelné úrovně bydlení a jednotlivé země mají odlišné způsoby, kterými má být dané úrovně dosaženo. Rozdíly plynou z odlišných ekonomických situací zemí či rozdílnosti na trhu s bydlením (Poláková, 2006).

1. Strategický cíl – ve všech formách bydlení zajištění přiměřené dostupnosti První cíl se zaměřuje na zvyšování dostupnosti bydlení. Cílem je zajistit občanům jak možnost, tak ale i motivaci k zajištění vlastnického nebo nájemního bydlení vlastními silami. Aby mohl být tento cíl naplněn je podmínkou vytvořit pro znevýhodněné nebo mladé domácnosti stabilní prostředí dostupnosti bydlení, které bude reagovat na nedostatek volného bytové fondu, a to zejména v malých a středně velkých městech. Tento strategický cíl si zadává celkově dvě priority.

První prioritou je již zmíněné zvýšení dostupnosti bydlení, kterého chce Ministerstvo pro místní rozvoj dosáhnout pomocí pěti úkolů, jedním z úkolů je například analyzovat v malých a středních městech potřebnost podpory k výstavbě nájemních bytů pro mladé domácnosti, dalším úkolem je analyzovat možnosti zprostředkování bytu pro domácnosti sociálně znevýhodněné.

Druhá priorita je zaměřena na investiční podporu sociálního bydlení.

Pomocí motivačních pobídek a programů, které mají poskytovatelům bydlení pomoc dosáhnout dlouhodobého a kvalitního bydlení za cenu nižší, než je tržní cena. Tato priorita má čtyři úkoly ke splnění, které mají sloužit k dosažení cíle Ministerstva pro místní rozvoj. Jedním z cílů je například analyzovat potřebnost bytového fondu v obcích (MMR, 2016).

2. Strategický cíl – vytvořit pro všechny účastníky trhu stabilní legislativní a finanční prostředí

Podmínkou pro vytvořeni stabilního prostředí je zejména předvídatelné prostředí na trhu s byty pro všechny aktéry. K tomu je zapotřebí jasná a ustálená legislativa, stabilní systém financování a také stabilita institucí. V legislativní oblasti je potřeba spolupráce s Ministerstvem spravedlnosti a společně řešit úpravy

občanského zákoníku v oblasti nájemného bydlení a úpravy bytového spoluvlastnictví. V tomto strategickém cílů se kladou tři priority.

První prioritou je finanční stabilizace podpory bydlení, kde se zejména analyzuje Státní fond rozvoje bydlení. Dále bude probíhat možná změna zákona ve prospěch rychlejšího a jednoduššího používání finančních prostředků.

Druhá priorita se zabývá koordinací aktivit státu a důsledným vymezením odpovědností v oblasti politiky bydleni. Zejména analyzuje rozpor soukromého a veřejného práva v oblasti bydlení, anebo provádí monitoring fungování přijatých předpisů a jejich vyhodnocování dopadů v praxi.

Třetí prioritou je zvýšit ochranu společenství vlastníků a družstev, řeší možnosti pořízení bydlení pro osoby či domácnosti, které prakticky nemají šanci dosáhnout na vlastnické bydlení či obtížně a spjatě s finanční riziky. Zabývá se také možností postihů vlastníků, kteří závažným způsobem porušují své povinnosti (MMR, 2016).

3. Strategický cíl – Snižování investičního dluhu vázaného k bydlení a zvyšování kvality prostředí rezidenčních oblastí

V poslední strategickém cílů, který byl stanoven je hlavním zaměřením oblast kvality. Nejdůležitějším pojmem je existující bytový fond, kde je cílem zlepšit jeho stavební technický fond, optimalizovat náklady spojené s užíváním, zlepšit přístupnost, ale také snížit energetickou činnost spojenou s užíváním. Specifickou problematikou v tomto strategickém cílů je přizpůsobení se potřebám obyvatel vzhledem k demografickému vývoji a následně podle toho spravovat bytové fondy.

Tento cíl si stanovil tři hlavní priority (MMR, 2016).

První priorita je implementovat principy „univerzálního designu“, tato priorita se právě váže na demografický vývoj, kterým je nyní stárnutí obyvatelstva.

Univerzální design by měl být dostupný a přívětiví pro všechny obyvatele. Typickým problémem, který odpovídá této prioritě jsou chybějící výtahy ve stávajících bytových domech, kvůli kterým vznikají problémy jak pro starší část obyvatelstva, tak ale také pro rodiny s nejmenšími dětmi. Tato priorita má za úkol implementovat princip univerzálního designu do aktuální legislativy pro novou výstavbu a zároveň podpořit stávající bytový fond odpovídajícími úpravami.

Druhá priorita se zabývá systémovou revitalizací sídlišť, kdy je cílem vytvořit plnohodnotné sídliště, které bude prostorově skladné pro všechny věkové kategorie, od dětských hřišť, přes fungující veřejné prostranství až po pracovní příležitosti, které by nabízelo.

Poslední prioritou posledního strategického cíle je řešení zvyšování energetické účinnosti a s tím spjatých následných dopadů celkových výdajů domácností na bydlení. Klade si za cíl renovaci stávajícího bytové fondu a snížit energetickou náročnost bytových prostor. Cílem je mít budovy, které budou dosahovat až téměř nulové spotřeby energie, jelikož budou fungovat zejména z obnovitelných zdrojů (MMR, 2016).

Bytová politika by měla být účinná a zejména transparentní, jelikož vyžaduje dlouhodobé financování, které plyne z peněz daňových poplatníků, tudíž by také neměla subvencovat instituce, ale zejména jednotlivce nebo domácnosti, které si nedokážou bydlení zajistit a udržet vlastními finančními možnostmi (Poláková, 2006).

2.3 Nástroje bytové politiky

Evropské státy nemají totožné nástroje bytové politiky, rozlišuje se, zdali místní vlády schválí využívání nástrojů bytové politiky i širší veřejností, nebo se omezí jen na ty nejnutnější občany a domácnosti, kteří potřebují podporu k získaní přijatelného bydlení. Nástroje státní intervence do trhu s byty lze rozlišit podle jejich zacílení. Univerzální nástroje nemají konkrétní zacílení a jsou zacíleny na veškeré domácnosti, naopak selektivní nástroje jsou zacíleny pouze na slabé domácnosti a obyvatelstvo (Krebs a kolek., 2015).

Existují čtyři hlavní skupiny, kterými vznikají státní intervence do trhu s byty.

Regulace, podpora výzkumu a poskytování informací, zvyšování konkurence a subvencování.

Regulace bývají nejčastěji mířené na nájemné. Regulace jsou uplatňované státem v případech, kdy se nájemné dostane na tak vysokou cenu, že domácnosti již nezvládají splácet. Regulovány může být zisk pronajímatele, ale také výše nájemného, které je placeno nájemníky (Poláková, 2006). Tento nástroj bytové politiky byl velice uplatňován během a po první a druhé světové válce, kdy byl

fyzický nedostatek bytů (Lux, Kostelecký, 2011). Regulace mohou být cílené také do stavebních standardů nebo přidělování administrativních bytů při stavu nouze (Poláková 2006). V České republice proces regulace nájemního bydlení skončil k 1.1.2007 (OSMD, 2012).

Dalším nástrojem bytové politiky je podpora výzkumu a poskytování informací, stát zde zkoumá kvalitu bydlení, nový stavební proces či rozvoj lidských sídel. Šíření informací o trhu s byty může podpořit domácnosti v hledání ideálního bydlení a zároveň domácnostem pomůže snížit transakční náklady spojené s novým bydlením.

Posilování konkurence – tento nástroj bytové politiky je zacílen především na obce, které mohou pomocí poskytnutí bytových pozemků nebo obecního bytové fondu posílit konkurenci na straně nabídky na trhu s byty. Tento nástroj je v praxi velice kritizovaný, jelikož deformuje trh, a tím se přichází o volnost a zamezuje svobodnému podnikání (Poláková, 2006).

Nejznámějším a největším nástroje bytové politiky je podpora bydlení ze strany státu pomocí veřejných prostředků, tedy subvence (Poláková, 2006). Subvence jako nástroj bytové politiky má dvě strategie podpory, podporu strany nabídky a podporu strany poptávky. Pokud se jedná o podporu strany nabídky, tak jsou státem podporovány programem soukromí investoři, kteří mají v plánu realizovat novou bytovou výstavbu pro skupinu obyvatelstva, která je nízko a středně příjmová.

Nemusí být nutně podpořen jen soukromý investor, který neplánuje realizovat zisk, ale i ten, co zisk plánuje. Stát podporuje takové investory z důvodu, aby náklady na vytvoření bydlení nedosahovaly převratných výšin a bydlení bylo následně dostupné pro širší obyvatelstvo. V praxi je ale taková subvence bytové politiky kritizována, jelikož je těžké zaručit, aby takto nově vystavené byty byly pořizovány jen skupinou s nižšími příjmy. Pokud se jedná o podporu strany nabídky, nejsou občané podporováni napřímo, z toho důvodu stát více uplatňuje podporu ze strany poptávky (Krebs a kolek., 2015).

Podpora ze strany poptávky je tedy cílená na spotřebitele. formou subvencí, které jsou poskytovány přímo domácnostem. Hlavním cílem této formy podpory je snížit domácnostem výdaje spjaté s bydlením, pomocí státní příspěvků na bydlení nebo daňových úlev. Další forma podpory je například podpora stavebního spoření pomocí pravidelných státních příspěvků (Krebs a kolek., 2015). I tato podpora má ale

své nevýhody, hlavní nevýhodou je zvyšování kupních sil domácnosti a s tím například spojené zvyšování cen bydlení.

Státní subvence tedy mohou být často kontraproduktivní, jelikož mohou zvyšovat cenovou hladinu v zemi. Jsou také velice administrativně náročné a často obtížně kontrolovatelné, takže může docházet k jejich zneužívání (Poláková, 2006).

2.4 Sociální bydlení

Sociální bydlení je státní nájemní bydlení, které slouží ke všeobecné rovnováze a je určené skupinám obyvatelstva, které si z finančních nebo sociálních důvodu nemohou dovolit vlastní bydlení (LUX, SUNEGA a další, 2003).

V jednotlivých státech Evropské unie se liší nejen sociální podporou státu směrem k bydlení, ale také definicí sociální bydlení, tudíž neexistuje jednotná definice sociálního bydlení. Definice CECODHAS, což je Evropská federace družstevního, sociálního a veřejného bydlení zní: Sociální bydlení je bydlení, kde je vstup omezován existencí pravidel pro přidělování bytu zvýhodňující ty domácnosti, které mají potíže při hledání bydlení na volném trhu.“ (CECODHAS, 2012). Tato definice je využívána také Evropskou komisí. Základní podporou sociálního bydlení je podpořit potřebné domácnosti z veřejného sektoru, a to nájemním bydlení, které je méně nákladné než bydlení v soukromém tržním sektoru (Krebs a kolek., 2015). Sociální bydlení může být napojeno na sociální služby, kdy pro lidi v životní nouzi může být vytvořena podpora pomocí sociální služby bydlení v azylovém domě. Důležitým pojmem v oblasti sociálního bydlení je sociální byt, který určeným lidem v bytové nouzi. Takový byt by se neměl nacházet v sociálně vyloučených lokalitách a jeho poskytování je často vázané na sociální práci, jejíž četnost je určována individuálně podle životní situace člověka. V oblasti sociálního bydlení je nutné dodržovat několik principu, které jsou stanovené Ministerstvem práce a sociálních věcí (MPSV, 2020).

Princip solidarity – státní intervence v oblasti sociálního bydlení je směřována pouze k osobám potřebným v nelehké životní situaci.

Princip potřebnosti – je nutné dávat přednost lidem, jejichž situace je nejvíce naléhává, aby se zamezilo jejich hlubšího sociálnímu propadu, tudíž by nemělo být pořadí udělování bytů určené podle zásluh a splněných slibů spjatých například s aktivním hledáním práce apod.

Princip bydlení v bytě – hlavním a finálním cílem by mělo být bydlení ve standartních bytech. Ubytování v ubytovnách nebo azylových domech je pouze dočasné a slouží k přechodu ke standartnímu bydlení.

Princip nediskriminace – je zakázána zákonem diskriminace z důvodu pohlaví, národnosti, náboženských důvodu, věku, sexuální orientace či zdravotních komplikací. Diskriminací je brána také segregace, tedy je zákonem zakázáno koncentrovat skupinu obyvatel, zejména stejného etnického původu na jedno místo.

Individuální a diferencovaný přístup – osoby nebo domácnost mohou využívat podpůrných služeb pouze dobrovolně a podle svých aktuálních a individuálních potřeb. Podpůrné služby sociálního bydlení musí počítat s tím, že různé osoby mají různé potřeby.

Princip prevence – pomocí preventivních aktivit musí být předcházeno situacím spojených s bytovou nouzí. Důležité je vytvářet preventivní akce nejen v oblasti sociální ochrany, ale také v oblastech školství, místního rozvoje a zdravotnictví (MPSV, 2020).

3. Sdílená ekonomika

Neexistuje celosvětově uznávaná definice sdílené ekonomiky tzv. sharing economy, ale jednou z nejčastěji používaných je definice sdílené ekonomiky jako služby, která je založena na lidech, kteří sdílí svůj majetek nebo služby bezplatně či za úplatu zejména prostřednictvím internetu (Cambridge dictionary, 2019). Obecně lze tedy sdílenou ekonomiku popsat jako model ve kterém aktiva dodavatelů jsou pronajímané skrz internetové platformy konečnému spotřebiteli. Zejména kvůli digitalizaci a rozvoji internetu se sdílená ekonomika rychle rozšířila po celém světě.

Velice důležitým aspektem, který charakterizuje sdílenou ekonomiku je, že během transakcí nedochází ke změně vlastnictví. Sdílená ekonomika teoreticky představuje možnost, jak maximalizovat využití nepoužívaných statků. Hlavní výhodou sdílené ekonomiky je, že vlastníkovi sdíleného subjektu nabízí nové příležitosti na trhu pro svůj výdělek, a naopak pro uživatele, který chce těchto služeb využít, se může často jednat o výhodnější a konkrétnější nabídku. Ovšem pokud není sdílená ekonomika správně právně ukotvena, tak poskytuje velký prostor pro šedou ekonomiku. Také z tohoto důvodu je velice podstatné rozlišovat různorodost služeb, které jsou

poskytovány v rámci sdílené ekonomiky. Mezi nejznámější internetové platformy, skrze které je využívána sdílená ekonomika patří Uber, který slouží ke sdílené dopravě a silně konkuruje klasické taxi službě nebo Airbnb, které poskytuje sdílené ubytování, což je naopak velká konkurence pro klasické ubytovací služby (Vláda, 2017).

3.1 Sdílené ubytování

Největší platformou na sdílené ubytování je od počátku portál Airbnb, který byl založen v roce 2008. v San Franciscu. Platformu vytvořili Brian Chesky, Joe Gebbia a Nathan Blechaczyk, kteří spolu bydleli společně v jednom bytě. Nápad vznikl v momentě, kdy jim bylo oznámeno majitelem, že se jim zvýší již tak vysoký nájem, a je tak napadlo, že budou pronajímat turistům svůj obývací pokoj se třemi nafukovacími matracemi. A právě takto služba ze začátku fungovala, kdy byly opravdu nabízené jen jednotlivé místnosti na pronájem, přičemž byt byl stále obývaný původními nájemníky, což již v současnosti téměř neplatí a je možné si pronajmout i jednotlivé byty či dokonce rodinné domy (Slee, 2015).

Hostitelé jsou vlastníci bytu na straně nabídky a na straně poptávky jsou zájemci o dané krátkodobé bydlení neboli hosté. Veškeré platba probíhá skrz platformu Airbnb pomocí platební karty. Platformu je možné v současnosti využít ve 191 zemích z celého světa a po celém světě ji využije zhruba denně kolem 2 milionu lidí (Airbnb, 2020, a).

Na území hlavního města Prahy se mezi lety 2013 až 2017 sdílené ubytovaní přes platformu Airbnb rozrostlo více jak desetinásobně. Sdílené ubytování je velice kontroverzní nejen z pohledu šedé ekonomiky, ale také z toho důvodu, že převážná většina nabídek je situována v centru města, a to především za záměrem podnikatelské činnosti, tzn. že většina nabídek jsou celé byty, nikoliv sdílené pokoje se stálými obyvateli (Vláda, 2017). V praktické části se tedy bude práce zabývat také tím, zdali, má vliv sdílené ubytování na trh s bydlením v Praze, jelikož s tím způsobené vylidňovaní centra hlavního města je velice diskutovaný problém současné doby.

3.1.1 Pravidla pro sdílené ubytování v České republice

V České republice je povinnost hostitele danit příjmy plynoucí z pronájmu na Airbnb jako za provozování ubytovací služby (Airbnb, 2020, a). Pronajímání třetím

osobám je povolena pouze na základě živnostenského oprávnění. Pronajímaný byt se následně bere jako živnostenská provozovna, která musí být řádně označena základními údaji o provozovateli. Hostitel má zároveň povinnost platit místní lázeňsky a turistický poplatek, který se vztahuje na osoby od 18 do 70 let a jeho výše je dle vyhlášky č. 27/2003 Sb. hl. m. Prahy 15,- Kč za každý den pobytu za 1 osobu (Sdílenéubytování.praha.eu, 2020) S tím souvisí i povinnost hostitele vést ubytovací evidenční knihu svých hostů a hlásit každého ubytované cizince na oddělení pobytových agend odboru cizinecké policie krajského ředitelství PČR (Policie.cz, 2020).

Co se týče omezení, tak Česká republika nemá žádná omezení ohledně provozování sdíleného ubytovaná, kromě pravidel zmíněných výše.

3.1.2 Amsterdam, Nizozemsko

V roce 2019 bylo zavedeno v Amsterodamu omezení, které velice ovlivňuje nabídku krátkodobých pronájmů, jelikož nařizuje jejich možnost na 30 dní za rok, což je zpřísnění pravidla, které od roku 2017 nařizovalo maximální počet 60 dní za rok.

V momentě, kdy hostitel naplní svých 30 dnů pro pronajmutí nemovitosti za rok, je mu automaticky zakázáno přijímat další rezervace. Hostitel zároveň může ubytovat maximálně 4 hosty najednou (Airbnb, 2020 b).

3.1.3 Paříž, Francie

Hlavní město Francie navštíví ročně přes 14 milionů turistů a je dlouhodobě nejvíce navštěvovaným městem světa. Od roku 2016 platí v Paříži společném s praktickým všemi dalšími většími městy ve Francii omezení na pro hostitele na 120 dní za rok. Provozovatel zároveň musí získat povolení a registraci od radnice města.

(Airbnb, 2020 c).

3.1.4 Berlín, Německo

V hlavním městě Německa bylo nejdříve v roce 2016 sdílené ubytování kompletně zakázáno pod hrozbou vysokých pokut. Po letech byl tento zákaz zrušen, nyní je možné byt na Airbnb pronajímat bez omezení za podmínek, že se jedná o pronájem menší než 50 % dané nemovitosti a také v daném bytě musí bydlet majitel, tedy hostitel. Především se jedná o pronájem místností, tak jak to byl původní záměr platformy. Pokud ale hostitel pronajímá byt, který není jím samotným obývaný,

potřebuje získat povolení od města a zároveň bude moc byt nabízet v maximální době 90 dní za rok. Je zde také nutné získat povolení od sousedů. Stejný postup je i když hostitel chce pronajímat více bytů, to ovšem bývá v častých případech zamítnuto, zejména pokud hostitel žije v Berlíně (Airbnb, 2020 d).

4. Rothbardova koncepce státních zásahů

Rothbard byl ekonomem rakouské školy, který byl velikým odpůrcem centrálního plánovaní.

Násilné intervence mohou být vytvářeny státem, jakožto jedinou možnou institucí, která může využívat násilí ve velkém rozsahu. Jsou rozlišovány tři základní zásahy, kterých se stát může dopustit.

Autistická intervence – situace, ve které je útočníkem přikázáno jedinci, které věci dělat může a které nesmí. Jedinec je nucen útočníkem k něčemu, za co nedostává žádné služby ani zboží. Jedná se o omezení činnosti a užívání majetku, které se týkají daného jedince. Termínem „útočník“ je myšlen ten, kdo zasahuje násilně do svobodných tržních nebo společenských vztahů. Autistická je pojmenována z toho důvodu, že veškeré příkazy nebo omezení dopadají pouze na samotného jedince. Příkladem takových intervencí je přepadení, vražda, či jakékoliv zákazy ohledně náboženství (Rothbard, Newton, 2005).

Binární intervence – útočníkem vynucena na jedinci násilná směna, případně vynucen dar od jedince, který bude pro sebe samotného. Je ustanovený hegemonický vztah mezi daným jedincem a útočníkem, z toho důvodu pojmenování binární.

Příkladem takových intervencí jsou daně, povinná vojenská služba nebo loupežné přepadení.

Triangulární intervence – je útočníkem vynucena směna mezi dvěma subjekty, případně je jim směna mezi sebou samými zakázaná. Triangulární intervence je to tedy z toho důvodu, že tedy vzniká mezi dvojící subjektů, které provádí nebo nesmí provádět směnu a útočníkem. Příkladem triangulární intervence je regulace cen (Rothbard, Newton, 2005).

PRAKTICKÁ ČÁST

5. Financování vlastního bydlení

Při rozhodování o bydlení volí domácnosti mezi vlastnickým a nájemním bydlením. Domácnosti volí formu bydlení podle toho, která pro ně bude dostupnější a výhodnější. U financování bydlení vznikají časté obavy ohledně splácení. U nájemného bydlení vznikají obavy z neschopnosti pravidelného splácení či budoucího růstu cen nájemného, u vlastnického bydlení to je obava z neschopnosti splácet úvěr.

Výsledek je nicméně v momentě nesplácení vždy stejný. Zatímco u vlastnického bydlení je nemovitost zabavena bankou, pokud nesplácíte úvěr, u nájemního bydlení je vám při nezaplacení nájmů bydlení nájemcem odebráno. Rozdíl ve financování vlastního bydlení je, že úvěr bude jednou splacen, což se u nájemního bydlení nestane.

Pokud se domácnost rozhodne, že bude poptávat vlastní bydlení, tak kromě zisku formou dědictví existují dva způsoby financování. Financovat vlastní bydlení je možné za pomocí vlastních prostředků či formou úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů (Syrový, 2009).

5.1 Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr využívá k zajištění splácení zástavní právo k nemovitosti (Zákon č. 190/2004 Sb.). Úvěr je považován za hypoteční od momentu uzavření a schválení úvěrové smlouvy. Banky poskytly v roce 2019 hypoteční úvěry v hodnotě 162 miliard Kč (ČNB, 2020 c). Hypoteční úvěrování patří v České republice k základním pilířům financování bydlení, ač dle četnosti je až na druhém místě, za stavebním spořením, opakem ale tomu je u porovnání objemového. Lze rozlišovat dva typy hypotečních úvěrů, a to účelové hypoteční úvěry, které mohou být použity pouze na účely definované a schválené bankou, nejčastěji se jedná o hypoteční úvěry, které mohou využity pouze k investici do bydlení. Druhým typem hypotečního úvěru je neúčelový hypoteční úvěr neboli americká hypotéka. Tento úvěr není nijak omezen určením investování, může být využit libovolně. Nejčastěji je takovým úvěrem financován například automobil nebo studium v zahraničí. Takový typ