Bankovní institut vysoká škola Praha
zahraničná vysoká škola Banská Bystrica
Analýza poskytnutia úveru na bývanie pre klienta
Analysis of the home loan for a client
Diplomová práca
Autor: Bc. Petra Husárová
Vedúci práce: Ing. Radoslav Bajus, PhD.
Prešov apríl 2012
Vyhlásenie
Vyhlasujem, ţe som diplomovú prácu spracovala samostatne a s pouţitím uvedenej literatúry.
Svojím podpisom potvrdzujem, ţe odovzdaná elektronická verzia práce je identická s jej tlačenou verziou a som oboznámená so skutočnosťou, ţe sa práca bude archivovať v kniţnici BIVŠ a ďalej bude sprístupnená tretím osobám prostredníctvom internej databázy elektronických vysokoškolských prác.
V Snine dňa 30.4.2012 ...
Bc. Petra Husárová
Poďakovanie
Touto cestou chcem vyjadriť poďakovanie Ing. Radoslavovi Bajusovi, PhD. za pomoc, cenné rady, odborné vedenie, konzultácie a pripomienky pri spracovaní mojej diplomovej práce z formálneho i obsahového hľadiska.
V Snine dňa 30.4.2012 ...
Bc. Petra Husárová
Anotácia
HUSÁROVÁ, Petra, Bc.: Analýza poskytnutia úveru na bývanie pre klienta.
[Diplomová práca]. Bankovní institut vysoká škola Praha, zahraničná vysoká škola Banská Bystrica. Katedra financií a účtovníctva. Vedúci práce: Ing. Radoslav Bajus, PhD. Rok obhajoby: 2012. Počet strán: 104
Diplomová práca pod názvom Analýza poskytnutia úveru na bývanie pre klienta sa zaoberá problematikou poskytovania úverov na bývanie bankami pôsobiacimi na slovenskom trhu.
Diplomová práca je rozdelená do štyroch kapitol. Zámerom prvej kapitoly je v teoretickej rovine ozrejmiť podstatu úverov, delenie bankových úverových produktov, právna úprava a právne aspekty úverovania. Obsahuje druhy úverov na bývanie, moţnosti splácania úverov, bankové riziká a zmluvu o úvere, ktorá je neoddeliteľnou súčasťou poskytnutia úveru. V druhej kapitole uvádzame všeobecné podmienky poskytovania úverov na bývanie a prehľad podmienok poskytovania úverov na bývanie v troch vybraných bankách. Tretia kapitola zahŕňa fiktívny príklad čerpania úveru na bývanie v Slovenskej sporiteľni, Všeobecnej úverovej banke a Československej obchodnej banke.
Štvrtá kapitola ponúka zhrnutie výsledkov a návrh najvýhodnejšieho riešenia pre klienta.
Cieľom práce je porovnať ponuky úverov na bývanie v troch vybraných bankách, porovnať podmienky čerpania úveru v týchto bankách a následne navrhnúť najvýhodnejšie riešenie pre klienta.
Kľúčové slová: úver, banka, veriteľ, dlţník, klient, ponuka, úverová zmluva, úroková sadzba, doba fixácie úrokovej sadzby, splátka úveru, doba splatnosti úveru.
Annotation
HUSAROVA, Petra, Bc.: Analysis of the home loan for a client. [Diploma thesis].
Banking institut of high school Prague, foreing university of Banska Bystrica, Department of finance and accounting. Director of diploma thesis: Ing. Radoslav Bajus, PhD. Year of defense: 2012. Number of pages: 104
Diploma thesis called Analysis of the loan for a client deals with the provision of housing loans by banks operating in the Slovak market.
Diploma thesis is divided into three chapters. The aim of the first chapter in the theory to clarify the nature of loans, division of banking credit products, legislation and legal aspects of lending. Includes types of housing loans, loans repayment options, risks and bank credit agreement, which is an integral part of the loan. The second chapter describes the general conditions for granting loans and review conditions of the housing loans in the three selected banks. The third chapter includes a drawing of a fictional example of a housing loan in the Slovak Savings Bank, the General Credit Bank and the Czechoslovak Trade Bank and the proposal most advantageous solution for the client.
The aim of thesis is to compare offers housing loans in three banks selected, to compare the conditions for disbursing the loan in the bank and then propose the best solution for the client.
Keywords: loan, bank, creditor, debtor, customer, offer, loan agreement, interest rate, interest rate fixation period, installment loan, maturity of the loan.
6
OBSAH
ÚVOD ... 8
1 TEORETICKÝ POHĽAD NA ÚVERY NA BÝVANIE ... 10
1.1 Všeobecná charakteristika a základné pojmy ... 10
1.1.1 Všeobecná charakteristika úveru ... 11
1.1.2 Základné pojmy súvisiace s úverom ... 13
1.2 Bankové úvery ... 15
1.2.1 Právne aspekty úveru a úverovania ... 16
1.2.2 Základná právna úprava úverovania ... 16
1.3 Bankové úverové produkty ... 18
1.3.1 Krátkodobé a strednodobé úverové financovanie ... 21
1.3.2 Dlhodobé úverové financovanie ... 24
1.4 Úver na bývanie ... 27
1.4.1 Druhy úverov na bývanie ... 29
1.4.2 Zmluva o úvere ako základ úverového vzťahu ... 31
1.5 Spôsoby splácania a úročenia úveru na bývanie ... 34
1.5.1 Moţnosti splácania úverov na bývanie ... 34
1.5.2 Metódy úročenia úverov na bývanie ... 36
1.6 Zabezpečovacie nástroje úveru ... 38
1.6.1 Podstata a formy zabezpečenia úveru ... 39
1.6.2 Ručenie ... 40
1.6.3 Banková záruka ... 42
1.6.4 Záloţné právo ... 43
1.6.5 Zádrţné právo ... 46
1.7 Bankové riziká ... 47
2 ANALÝZA POSKYTOVANIA ÚVERU NA BÝVANIE ... 51
2.1 Všeobecné podmienky poskytovania úveru na bývanie ... 51
2.1.1 Postup pri získavaní úveru na bývanie ... 52
2.2 Podmienky poskytovania úveru na bývanie v troch vybraných bankách ... 57
2.2.1 Úver na bývanie v Slovenskej sporiteľni ... 57
2.2.2 Úver na bývanie vo Všeobecnej úverovej banke ... 60
2.2.3 Úver na bývanie v Československej obchodnej banke ... 63
7
3 ČERPANIE ÚVERU NA BÝVANIE V PRAXI ... 67
3.1 Čerpanie úveru na bývanie v Slovenskej sporiteľni ... 67
3.2 Čerpanie úveru na bývanie vo Všeobecnej úverovej banke ... 70
3.3 Čerpanie úveru na bývanie v Československej obchodnej banke ... 73
4 NÁVRH NAJVÝHODNEJŠIEHO RIEŠENIA PRE KLIENTA ... 76
ZÁVER ... 82
ZOZNAM POUŢITEJ LITERATÚRY ... 84
ZOZNAM OBRÁZKOV ... 88
ZOZNAM GRAFOV ... 89
ZOZNAM TABULIEK ... 90
ZOZNAM PRÍLOH ... 91
PRÍLOHY ... 92
8
ÚVOD
Otázka vlastného bývania trápi veľkú časť slovenskej populácie. Najmä mladí ľudia, ale aj kaţdý, kto sa chce osamostatniť, hľadá cesty k uspokojeniu svojich predstáv o vlastnom bývaní. Zabezpečenie si vhodného bývania je v súčasnosti finančne veľmi náročné.
Kaţdý sa zaoberá otázkou, či začať sporiť a úspory pouţiť na obstaranie nového bývania, tak aby vyhovovalo ţelaným poţiadavkám. Nasporiť si ţiaduci objem financií je však pri súčasných cenách bytov a domov dlhodobá záleţitosť.
Úver na bývanie môţe byť spôsobom ako sa dostať k bývaniu prostredníctvom úveru v relatívne krátkej dobe. Pred rozhodnutím sa o čerpaní úveru na bývanie je nevyhnutné zváţiť najmä reálnu moţnosť splatenie úveru. Popri splácaní úveru, úrokov z neho a poplatkov s ním spojených, je potrebné, aby zostalo dostatok finančných prostriedkov na primerané ţivobytie kaţdému, kto sa rozhodne úver vziať. Kaţdý tým preberá na seba zodpovednosť voči banke, ktorá tento úver poskytla vo viere, ţe bude úplne a v dohodnutom termíne splatený. Je potrebné si hlavne uvedomiť, ţe splátky sa platia pravidelne mesačne a budú ukrajovať z rodinného rozpočtu a kaţdý chce predsa popri bývaní aj dôstojne sa obliekať, zdravo sa stravovať, študovať, vychovávať deti, uspokojovať svoje potreby v oblasti rekreácie, ... a samozrejme, niečo si šetriť aj na budúcnosť.
Úver na bývanie nie je novým produktom na slovenskom trhu. Tento spôsob financovania vyuţíva viac ako 30% obyvateľstva. Problematika úverovania je veľmi rozsiahla a široká, vo svete sa ňou zaoberajú tisíce odborníkov. Moţno ju posudzovať z viacerých pohľadov.
Táto diplomová práca sa snaţí podrobnejšie a prístupnou nevyčerpávajúcou formou sprístupniť informácie o problematike poskytovania úverov na bývanie, s prevaţnou orientáciou na občana, ktorý si sám chce riešiť otázku bývania, a to napríklad kúpou bytu alebo rodinného domu, výstavbou rodinného domu svojpomocne, rekonštrukciou či modernizáciou súčasného bývania.
Cieľom práce je charakterizovať základné črty úveru na bývanie, analyzovať poskytnutie úveru na bývanie, porovnať ponuky úverov na bývanie vo vybraných bankách a následne navrhnúť najvýhodnejší úver na bývanie pre klienta.
9
Práca je rozdelená do štyroch kapitol. V prvej kapitole v teoretickej rovine charakterizujeme podstatu bankových úverových produktov a ich právnu úpravu. Obsahom sú druhy úverov na bývanie, moţnosti splácania úveru, bankové riziká a zmluva o úvere.
Druhá kapitola sa zaoberá analýzou všeobecných podmienok poskytovania úverov na bývanie a prehľadom podmienok poskytovania úverov v troch vybraných bankách.
Ťaţiskom tretej kapitoly je fiktívny príklad čerpania úveru na bývanie v Slovenskej sporiteľni, vo Všeobecnej úverovej banke a v Československej obchodnej banke. Posledná štvrtá kapitola ponúka zhrnutie výsledkov a návrh najvýhodnejšieho riešenia pre klienta, aby uspokojil svoje poţiadavky pri čerpaní úveru.
Základným zdrojom informácií pri spracovaní tejto témy v teoretickej rovine bola odborná literatúra a časopisy z oblasti bankovníctva. V analytickej časti sme uskutočnili prieskum v troch vybraných bankách (Slovenská sporiteľňa, Všeobecná úverová banka, Československá obchodná banka), ktoré sme vzhľadom na získanie mnoţstva informácii a konkrétnych údajov osobne navštívili.
10
1 TEORETICKÝ POHĽAD NA ÚVERY NA BÝVANIE
Úvery na bývanie predstavujú samostatnú oblasť bankovníctva, zameranú na financovanie investícií a nehnuteľností vo všeobecnosti. Ich špecifické postavenie je podmienené potrebou zníţiť mieru rizika účastníkov tohto vzťahu vzhľadom na dlhodobý charakter operácií (Horvátová, 1999, s. 63).
Je to ucelený systém, ktorého obsah tvoria finančné vzťahy pozostávajúce od získavania zdrojov, ich poskytovania, splácania a monitorovania úverov (Serenčéš et al, 2008, s. 115).
Formovanie úverov na bývanie podmieňuje špecifická forma prepojenia peňaţného, bankového a kapitálového trhu s trhom nehnuteľností. Rozmanitosť konkrétnych foriem, v ktorých sa úverové produkty realizujú, vyplýva z podmienok, ktoré im vytvára ekonomické prostredie (Horvátová, 1999, s. 5).
Pre pochopenie podstaty úveru na bývanie sa v nasledujúcej podkapitole budeme venovať všeobecnej charakteristike úveru a základným pojmom spojených s úverom.
1.1 Všeobecná charakteristika a základné pojmy
V trhovej ekonomike ponuku peňazí predstavujú komerčné banky, ktoré fungujú ako finanční sprostredkovatelia presunu dočasne voľných finančných prostriedkov v ekonomike, teda v zjednodušenom vyjadrení ide o prijímanie vkladov od tých, ktorí sporia a poskytovanie pôţičiek tým, ktorí majú investičné príleţitosti (Lisý et al, 2005, s.
420). Hlavnou činnosťou finančných inštitúcií, teda predovšetkým bánk, je poskytovanie bankových produktov a sluţieb za účelom dosiahnutia zisku, samozrejme pri súčasnej minimalizácii rizika. Bankový produkt je komplexná ponuka sluţieb zákazníkom, aby ich spotrebou uspokojovali svoje potreby, poţiadavky a ţelania (Medveď et al, 2003, s. 89).
Značný podiel na obchodoch bánk majú úverové obchody.
„Poskytovanie úverov patrí medzi hlavné aktívne bankové obchody, prostredníctvom ktorých banky dosahujú rozhodujúcu časť zisku. Zároveň sú najrizikovejšími bankovými činnosťami, pretože pri ich realizácii banky často zaznamenávajú straty. Sú to spravidla dlhodobejšie bankové obchody, a preto ako aktívum sú menej likvidné. Bez povolenia pôsobiť ako banka nesmie nikto poskytovať úvery a pôžičky v rámci predmetu svojho
11
podnikania alebo inej činnosti (ak osobitný zákon neustanovuje inak) z návratných peňažných prostriedkov získaných z verejnej výzvy“ (Serenčéš et al, 2008, s. 189).
„Celkový objem úverov poskytovaných v hospodárstve je jedným z hlavných menových parametrov, ktorý ovplyvňuje peňažnú zásobu, pretože sa viaže na dynamiku tvorby a použitia HDP, mieru inflácie, rovnovážny stav vo finančnom systéme, stav platobnej bilancie, mieru zadlženosti a pod. Preto centrálna banka reguluje rozsah poskytovaných úverov, a to prostredníctvom povinných minimálnych rezerv, operácií na peňažných trhoch, úrokovou a kurzovou politikou, pravidlami obozretného podnikania bánk a pod.“
(Celušák et al, 2000, s. 145).
1.1.1 Všeobecná charakteristika úveru
V súčasnej literatúre existuje viacero spôsobov ako definovať úver. Úver môţeme teda chápať ako zmluvu medzi dvomi obchodnými partnermi, dlţníkom a veriteľom (pri bankových úveroch). Veriteľ poskytne dlţníkovi k dispozícii peňaţnú čiastku, ktorú musí dlţník na základe stanovených zmluvných podmienok splatiť. Veriteľ nezíska na základe tohto vzťahu ţiadne vlastnícke práva. Prijatie úveru takouto formou je tieţ označované ako peňaţná pôţička. Pre financovanie úverom sú charakteristické viaceré vlastnosti:
postavenie veriteľa a právo na splatenie a platbu úroku, poistenie
časové vymedzenie
ţiadne právo spolurozhodovania
daňová pôsobnosť (Serenčéš et al, 2008, s. 190).
V úlohe veriteľa najčastejšie pôsobí obchodná banka, vtedy hovoríme o bankových úveroch, resp. o sluţbe poskytnutia bankového úveru, ktorá sa môţe vyskytovať vo viacerých formách (Koščo, 2006, s. 149). Jednotlivými formami bankových úverov sa budeme zaoberať v podkapitole 2.
Úver môţeme charakterizovať ako nástroj na prekonanie nedostatku finančných zdrojov. Úvery spravidla poskytujú banky. Predstavujú najdôleţitejšiu časť portfólia bánk.
„V štandardných ekonomických podmienkach sú úvery tou časťou aktívnych operácií bánk, prostredníctvom ktorých dosahujú najväčší podiel ziskov“ (Tkáčová et al, 2009, s. 150).
Úvery teda patria medzi najdôleţitejšie aktívne obchody komerčných bánk.
12
„Úver sa najčastejšie definuje ako prostriedok výmeny s obmedzenou prijateľnosťou s ohľadom na čas, jeho cenu a úverové riziko, ktoré na seba preberajú účastníci úverového vzťahu“ (Nináčová et al, 2004, s. 9).
Úver predstavuje ekonomický vzťah medzi veriteľom a dlţníkom, ktorý vzniká pri prevzatí finančnej hodnoty na dočasné pouţitie. Z hľadiska veriteľa vyjadruje pohľadávku a z hľadiska dlţníka záväzok. Dlţník sa zaväzuje úver splatiť v stanovenom termíne a zaplatiť veriteľovi úrok za jeho dočasné uţívanie. Úver funguje ako výmenný prostriedok tým, ţe uľahčuje cestu tovaru a sluţbe od predávajúceho ku kupujúcemu. Úver má aj svoje špecifické črty. Je to prostriedok výmeny, ktorý vzniká uzavretím úverového vzťahu.
Uzavretím úverového vzťahu sa však existencia úveru nekončí, je spojený s určitými právami, privilégiami a povinnosťami účastníkov úverového vzťahu (Hyránek et al, 2010, s. 22-23).
Obrázok 1 Úver ako prostriedok výmeny
Zdroj: Hyránek et al, 2010, s. 22.
Úver je v podstate aj návratnou formou získavania cudzích externých zdrojov. Je v podstate úverový vzťah, ktorý vzniká pri odovzdaní konkrétnej hodnoty na dočasné pouţitie, t.j. s podmienkou návratnosti (Serenčéš et al, 2008, s. 190).
poskytnúť úver veriteľ
čas miesto
riziko
vyuţiť úver dlţník
poskytnutie úveru
splatenie úveru
VERITEĽ DLŢNÍK
ÚVER
13
„Veriteľ v súvislosti s uzavretou právnou formou úverového vzťahu poskytuje dlžníkovi právo čerpať úver – použiť ho na stanovený účel na určitom mieste a čase a povinnosť ho splatiť v stanovenom čase. Privilégium dlžníka je spolupodieľať sa na určení podmienok realizácie úverového vzťahu a všeobecná dostupnosť úveru za predpokladu splnenia určitých kritérií (ekonomická a majetková spôsobilosť). V nadväznosti na zmluvne dohodnuté podmienky má veriteľ povinnosť úverové prostriedky poskytnúť dlžníkovi a právo na ich splatenie“ (Hyránek et al, 2010, s. 23).
Úver môţeme definovať aj ako poskytnutie peňazí klientovi na vopred stanovený účel za podmienky, ţe ich tento v dohodnutom termíne spolu s úrokmi splatí. Pre úver, ktorý je zaistený nehnuteľným majetkom a je v prevaţnej miere určený na investície do nehnuteľností sa zauţíval pojem úver na bývanie. Podľa §36b zákona o bankách je úver definovaný ako dlhodobý úver s lehotou splatnosti najmenej päť rokov zabezpečený záloţným právom k nehnuteľnosti, ktorý banky poskytujú právnickým a fyzickým osobám na nákup, výstavbu a rekonštrukciu tuzemských nehnuteľností. Základnými znakmi úveru na bývanie sú teda dlhá doba, účelovosť a jeho zabezpečenie záloţným právom k tuzemskej nehnuteľnosti (Trajčík et al, 1997, s. 11).
1.1.2 Základné pojmy súvisiace s úverom
Pre rýchlejšiu orientáciu v problematike úverov na bývanie je ţiaduce najskôr objasniť význam niektorých základných pojmov, ktoré úzko súvisia s úverom, a ktoré sa vyskytujú v ďalšom texte tejto diplomovej práce.
Úverová zmluva – je právny záväzný akt medzi dvoma alebo viacerými zmluvnými stranami, väčšinou je to banka (veriteľ) a dlţník (klient).
Dlţník - je jedným zo zmluvných strán v rámci úverového vzťahu. Dlţník je ten, kto úver prijíma. Banka dlţníkovi poskytne peniaze a ten sa v zmluve zaviaţe ich v stanovenom čase a v stanovených splátkach vrátiť veriteľovi spolu s úrokmi.
Veriteľ – je jedným zo zmluvných strán v rámci úverového vzťahu, väčšinou je to banka. Veriteľ je ten, kto úver poskytuje.
Ručiteľ – je osoba, ktorá sa zaväzuje zaplatiť dlţnú sumu namiesto dlţníka, v prípade, ak dlţník neplatí riadne a včas.
Spoludlţník – je manţelský partner alebo osoba, ktorá pristupuje k dlhu, rovnako ako dlţník.
14
Lehota splatnosti úveru – je doba, počas ktorej dlţník spláca úver formou stanovených splátok v úverovej zmluve.
Úrok – peňaţné vyjadrenie úrokovej miery, teda cena peňazí. Je to suma, ktorú musí klient zaplatiť banke, ak mu bol poskytnutý úver.
Úroková sadzba – je cena peňazí, ktorá je vyjadrená v percentách ako pomer úroku a vkladu. Patrí medzi dôleţitý nástroj úverovej politiky (Horvátová, 1999, s. 25).
Ročná percentuálna miera nákladov – predstavuje číslo vyjadrené v percentách, kde sú zahrnuté celkové náklady spojené s úverom. Zahŕňa výšku úrokovej sadzby aj poplatky spojené s úverom.
Splátka – je pravidelná platba, ktorú klient (dlţník) platí banke (veriteľovi) v stanovených intervaloch za poskytnutý úver. Skladá sa z istiny a úroku.
Bonita – pri kaţdej ţiadosti o úver sa skúma bonita klienta. Znamená dostatočný príjem na výšku splátka ţiadaného úveru, popri beţných ţivotných výdavkoch.
Úverový register – súhrn informácii o všetkých úveroch, ktoré boli klientovi poskytnuté v bankách. Informácie z úverového registra slúţia k hodnoteniu schopnosti klienta splácať ţiadaný úver.
Riziko – je definované ako moment neistoty, riziko straty vyplývajúce z toho, ţe dlţník alebo iná zmluvná strana nesplní svoje záväzky, ku ktorým sa zmluvne zaviazala.
Záloţné právo – je právnym prostriedkom zabezpečenia pohľadávky tým, ţe v prípade nesplnenia pohľadávky včas je banka oprávnená domáhať sa uspokojenia zo zaloţenej nehnuteľnosti. Je definované v §151a aţ §151j Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb.
v znení neskorších predpisov.
Zabezpečenie úveru – ide o zabezpečenie záloţným právom na nehnuteľnosť, v prípade, ţe banka podmieňuje poskytnutie úveru jeho zabezpečením.
Kataster nehnuteľností – tvoria ho katastrálne operáty usporiadané podľa katastrálnych území. Evidujú katastrálne územia, pozemky, stavby, byty a nebytové priestory vo vlastníctve osôb. Pri poskytnutí úveru na bývanie je nevyhnutné spolupracovať s katastrom nehnuteľností.
Vecné bremená – súčasťou katastra sú údaje o právach k nehnuteľnostiam a o vlastníckom práve, záloţnom práve a o vecnom bremene. Pri poskytnutí úveru na bývanie na zaloţenej nehnuteľnosti nesmie byť evidovaná ťarcha.
Hodnota nehnuteľnosti – pre potreby úverového financovania je potrebné posúdenie celkovej hodnoty nehnuteľnosti. Banka môţe ohodnotiť nehnuteľnosť svojou internou hodnotou alebo si dá klient vypracovať znalecký posudok (Trajčík et al, 1997, s. 11-13).
15
1.2 Bankové úvery
Jednotlivé sluţby, ktoré môţu banky ponúkať svojim klientom samostatne a spravidla za platbu vykonávať, sa označujú ako bankové produkty (Revenda et al, 2005, s. 132).
Aj keď sa jednotlivé produkty môţu navzájom výrazne odlišovať, môţeme za ich spoločné črty povaţovať nehmotný charakter, dualizmus a vzájomnú prepojenosť a podmienenosť (Dvořák, 2005, s. 252).
U väčšiny bánk je hlavnou oblasťou ich činností oblasť poskytovania bankových úverov. Úvery patria k jedným z najvýznamnejších produktov, z ktorých banky realizujú zisk (Kráľ, 2009, s. 102).
Pri hodnotení podmienok financovania, ak si klient plánuje vziať úver, je veľmi dôleţitý práve výber vhodnej banky. Kaţdá banka má vlastné pravidlá a podmienky úverovania a skúseností v oblasti poskytovania úverov.
Keď sa klient rozhodne čerpať úver, mal by sa vopred informovať o bankách a ich podmienkach. Na činnosť bánk vplýva politická aj ekonomická situácia štátu a rôzne iné aspekty. Od vývoja bankového systému závisia aj ponúkané bankové podmienky pre klientov, ktorí ţiadajú o úver. Treba brať na vedomie hospodársky cyklus, v ktorom sa práve krajina nachádza, pretoţe významne vplýva na výšku úrokov a ostatných nákladov.
Na zhodnotenie danej situácie jednotlivých bánk je potrebné sa pozrieť aj do histórie (Hyránek et al, 2010, s. 34).
Banky obchodujú s finančným kapitálom a sú to podnikateľské subjekty, ktoré poskytujú svojim klientom sluţby finančnej povahy (Šenkýřová et al, 1997, s. 87).
„Banka je právnická osoba so sídlom na území SR založená ako akciová spoločnosť, ktorá prijíma vklady a poskytuje úvery a ktorá má na výkon uvedených činností udelené bankové povolenie. Banka môže okrem týchto činností vykonávať aj ďalšie bankové činnosti, ak ich má uvedené v bankovom povolení. Jednou zo základných podmienok na udelenie bankového povolenia je v zmysle Zákona č. 483/2001 Z. z. o bankách a o zmene o doplnení niektorých zákonov peňažný vklad do základného imania banky, a to najmenej 16 mil. € a peňažný vklad do základného imania banky, ktorá vykonáva hypotekárne obchody, najmenej 33 mil. €“ (Hyránek et al, 2010, s. 34).
Nový rozmach bankových úverov na Slovensku nastal aţ na prelome 19. a 20. storočia (Balko, 2000, s. 66). Bankové úvery začali tvoriť rozhodujúcu časť aktív komerčných bánk. Úvery sú pre banky zároveň najrizikovejšia časť podnikania. Na strane druhej prinášajú zisk. Poskytovanie úverov a všetko, čo s úvermi súvisí, musí byť právne
16
dokonale ošetrené. Keďţe úvery sú právne kodifikované, interné predpisy bánk musia byť zosúladené predovšetkým s právnymi normami pre túto oblasť.
1.2.1 Právne aspekty úveru a úverovania
V kaţdom úverovom vzťahu sa vyskytujú dva subjekty, jeden poţičiava peniaze (veriteľ) a druhý si poţičiava (dlţník). Pri uzatvorení úverového vzťahu vznikne veriteľovi pohľadávka voči dlţníkovi a dlţníkovi záväzok voči veriteľovi. Podkladom na uzatvorenie úverového vzťahu alebo akéhokoľvek súvisiaceho právneho úkonu je zmluva.
1.2.2 Základná právna úprava úverovania
Bankový úver môţeme charakterizovať ako dočasné poţičanie peňazí komerčnou bankou jej klientovi za určitú cenu – úrok. Ide vlastne o obchod s peniazmi, ktorý je upravený príslušnou legislatívou (Hyránek et al, 2010, s. 40).
Rôzne právne systémy pristupujú k pojmu úver rozdielne. V anglickom práve moţno úver nadobudnúť z dvoch foriem. Buď ako pôţičku peňazí (výplata dlţníkovi alebo tretej strane na dlţníkovu ţiadosť) alebo ako podklad platenia. Francúzske právo pristupuje k úveru s tým, ţe zmluva je uzatvorená medzi bankou a klientom v písomnej forme a je iba sľubom o uzatvorení budúcej zmluvy . Pojmovo veľmi zrozumiteľne vymedzuje úver talianske právo. Uzatvorenie bankového úveru zakladá záväzok banky pripraviť a uchovať pre druhú zmluvnú stranu určitú peňaţnú sumu na určitú alebo neurčitú dobu. Druhá zmluvná strana môţe čerpať v tomto období úver, ktorý môţe čerpať aj po častiach (Gallo, 1995, s. 50-51).
„Zákon o bankách definuje v § 5 úver ako dočasné poskytnutie peňažných prostriedkov v akejkoľvek forme vrátane faktoringu a forfaitingu. Občiansky zákonník upravuje úverové vzťahy ako súčasť právnych vzťahov v ôsmej časti pod názvom záväzkové právo. Úverový vzťah je vzťah veriteľa a dlžníka, z ktorého veriteľovi vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok (§ 488 Záväzkový právny vzťah). Tento úverový vzťah nemožno bez súhlasu veriteľa alebo dlžníka meniť“
(Hyránek et al, 2010, s. 40-41).
Podstatou úverového vzťahu je poskytovanie sluţby formou disponovania s peniazmi poskytovateľom úveru (veriteľom) príjemcovi úveru (dlţníkovi) s vedomím, ţe dlţník vráti peniaze aţ v budúcnosti. Kaţdý úverový vzťah upravuje Občiansky zákonník, v ktorom sú presne vymedzené práva a povinnosti obidvoch zúčastnených strán (Kráľ, 2009, s. 161).
17
Podľa § 493 záväzkový vzťah nemoţno meniť bez súhlasu jeho strán, pokiaľ tento zákon neustanovuje inak.
Zákon definuje obsah záväzkov v § 494 Občianskeho zákonníka, z ktorého je zrejmé, ţe z platného záväzku je dlţník povinný niečo dať, konať, niečoho sa zdrţať alebo niečo trpieť a veriteľ je oprávnený to od neho poţadovať. Dlh, ktorý vzniká pri uzatvorení záväzkového vzťahu (úver), zaniká jeho splatením. Zánik záväzkov a splnenie dlhu upravuje § 559, v ktorom sa hovorí, ţe splnením dlh zanikne a dlh musí byť splnený riadne a včas.
Podľa § 562 dlţník splní dlh aj vtedy, ak ho plní tomu, kto predloţí veriteľovi potvrdenie o tom, ţe je oprávnený prijať plnenie; to však neplatí, ak dlţník vedel, ţe ten, kto potvrdenie predloţil, nie je oprávnený plnenie prijať.
Občiansky zákonník, ktorý obsahuje aj § 563 hovorí, ţe ak čas splnenia nie je dohodnutý, ustanovený právnym predpisom alebo určený v rozhodnutí, je dlţník povinný splniť dlh prvého dňa po tom, čo ho o plnenie veriteľ poţiadal.
Dôleţitý je aj § 565, kde ak ide o plnenie v splátkach, môţe veriteľ ţiadať o zaplatenie celej pohľadávky pre nesplnenie niektorej splátky, len ak to bolo dohodnuté alebo v rozhodnutí určené. Toto právo však môţe veriteľ pouţiť najneskôr do splatnosti najbliţšie nasledujúcej splátky.
Veriteľ je povinný prijať aj čiastočné plnenie, ak to neodporuje dohode alebo povahe pohľadávky, čo ustanovuje § 566 Občianskeho zákonníka.
Dlh je definovaný v § 567 v dvoch bodoch:
(1) Dlh sa plní na mieste určenom dohodou účastníkov. Ak nie je miesto plnenia takto určené, je ním bydlisko alebo sídlo dlţníka.
(2) Peňaţný dlh plnený prostredníctvom peňaţného ústavu alebo prostredníctvom poštového podniku je splnený pripísaním sumy dlhu na účet veriteľa v peňaţnom ústave alebo vyplatením sumy dlhu veriteľovi v hotovosti, ak osobitný zákon neustanovuje inak alebo ak sa veriteľ a dlţník písomne nedohodnú inak.
V Občianskom zákonníku v § 569 a v § 570 je určené:
Veriteľ je povinný vydať dlţníkovi na jeho poţiadanie písomné potvrdenie o tom, ţe dlh bol úplne alebo čiastočne splnený.
Dlţník je oprávnený plnenie odoprieť, ak mu veriteľ nevydá zároveň potvrdenie.
Ak sa veriteľ dohodne s dlţníkom, ţe doterajší záväzok sa nahrádza novým záväzkom, doterajší záväzok zaniká a dlţník je povinný plniť nový záväzok.
(Hyránek et al, 2010, s. 40-42).
18
Aktuálne bankové právo (úplné znenie zákona č. 483/2001 Z. z. z 5. októbra 2001 o bankách a o zmene a doplnení niektorých zákonov) obsahuje všetky legislatívne zmeny, ktoré vyplývajú z členstva Slovenskej republiky v Európskej únii. Bankové prostredie v Slovenskej republike vymedzené všeobecnými a špecifickými zákonnými normami vytvára predpoklady pre realizáciu bankových činností a bankový systém, ktorý sa uplatňuje v Slovenskej republike môţeme charakterizovať ako univerzálny bankový systém (Serenčéš et al, 2008, s. 15).
Úvery na bývanie môţeme rozdeliť do viacerých skupín. Najčastejšie poskytované úveru sú hypotekárne úvery pre mladých a úvery na bývanie. Charakter týchto úverov sa príliš nemení – ide o dlhodobý úver zabezpečený nehnuteľnosťou.
Ak banky a iné spoločnosti poskytujúce iný typ úveru ako hypotekárny úver, teda úver na bývanie, nemusia mať špeciálnu licenciu udelenú Národnou Bankou Slovenska. Klient si však nemôţe uplatniť nárok na štátnu podporu ako pri hypotekárnom úvere pre mladých.
Úvery zabezpečené nehnuteľnosťou sú upravené zákonom o úveroch, takţe spoločne so zákonom o bankách upravujú obidva zákony pomerne dobre oblasť úverov na bývanie. Pri úveroch na bývanie je rámec práv a povinností spravovaný podľa Občianskeho a Obchodného zákonníka.
1.3 Bankové úverové produkty
Banky poskytujú svojim klientom celý rad bankových úverových produktov. Bankové úverové produkty moţno členiť z rôznych hľadísk:
druh – hovoríme o klasických, hypotekárnych, kontokorentných, eskontných, lombardných, medzinárodných a pod.
účel úveru – moţno členiť úvery na prevádzkové, investičné, preklenovacie, exportné, importné a pod. Úverom, ktoré sa poskytujú bez účelu hovoríme krátkodobé spotrebné úvery pre občanov.
príjemca úveru – môţu byť rôzne subjekty, a to fyzická osoba, právnická osoba, podnikateľ, obyvateľ, štát, obec a pod.
dĺţka obdobia do splatnosti úveru – najčastejšie na účely členenia sa pouţíva časový horizont. Pôjde o krátkodobé úvery do jedného roka, strednodobé od jedného roka do štyroch rokov a dlhodobé nad štyri roky.
19
spôsob zabezpečenia – rozlišujeme zabezpečené a nezabezpečené. Zabezpečené rozlišujem podľa druhu a spôsobu zábezpeky – nehnuteľnosť, peňaţný vklad, zmenka a pod.
mena – úvery uzatvorené v rôznych menách.
spôsob čerpania úveru – úver moţno čerpať jednorázovo, postupne, variabilne, flexibilne a pod.
metóda splácania istiny a úroku – splácanie jednorazové a v splátkach.
platobná disciplína – predovšetkým je reč o neklasifikovaných, resp. štandardných úveroch, ale najmä o tzv. klasifikovaných, kam moţno zaradiť štandardné s výhradou, neštandardné, pochybné, stratové a sporné.
poskytovateľ úveru – záleţí na tom, o aký bankový subjekt alebo skupinu bánk ide.
poskytovateľ záruky – záruku poskytujú rôzne subjekty – štát, banka a nebankový subjekt (Hyránek et al, 2010, s. 49).
„Pojem bankové úverové produkty zahŕňa všetky produkty, ktoré klienti využívajú na financovanie svojich potrieb. Ide nielen o poskytovanie peňažných prostriedkov, ale aj iných bankových produktov, ktorými banky kryjú finančné potreby svojich klientov.“
Bankové úverové produkty zahŕňajú peňaţné úvery, záväzkové úvery a záruky, alternatívne formy financovania a emisné operácie pre klientov. Medzi základné zásady pri poskytovaní úverov patrí návratnosť, zabezpečenie a účelovosť.
Urobiť prehľad vyskytujúcich sa všetkých bankových úverov je takmer nemoţné.
Samotné členenie úverov je dosť zloţité. Z toho dôvodu sa zameriame na základné formy bankových úverov (Tkáčová el al, 2009, s. 150-151).
Bankové úvery členíme:
a) podľa subjektov, ktorým sa poskytujú úvery:
fyzická osoba – občan (úvery na zaobstaranie hmotných statkov, ktoré slúţia na ďalšiu spotrebu),
podnikateľ – právnická alebo fyzická osoba (úvery na podnikanie), (Prno, 2000, s. 65),
b) podľa zdrojov, ktoré dlţník pouţíva na splatenie úveru:
kapitálové úvery – dlţník ich spláca predovšetkým z disponibilných zdrojov a potom zo zisku a odpisov,
finančné úvery – dlţník ich spláca zo zdrojov uvoľnených z iných činností, napr. predajom výrobkov,
20 c) podľa meny, v ktorej je úver poskytnutý:
domáce,
devízové,
d) podľa subjektu, ktorému banka poskytuje úver:
úvery podnikateľom,
úvery spotrebiteľom, e) podľa účelovosti:
bezúčelové,
účelové,
f) podľa spôsobu ich úročenia:
úvery s pohyblivou úrokovou sadzbou – napr. z dôvodu inflácie sa úroková sadzba mení aj počas doby splatnosti úveru,
úvery s fixnou úrokovou sadzbou – počas celej doby splatnosti sa úroková sadzba nemení,
g) podľa spôsobu splácania:
úvery splácané v pravidelných splátkach – úver aj úrok sa splácajú v pravidelných intervaloch, celková výška splátky je rovnaká, mení sa len podiel úroku a istiny – ide o anuitné splácanie,
úvery splácané priebeţne – úver splácaný v nepravidelných intervaloch,
úvery splácané v lehote splatnosti jednorazovo – úroky je moţné splácať postupne, v určitých časových intervaloch,
úvery splácané aţ po uplynutí výpovednej lehoty – iba v prípade, ţe bol úver poskytnutý na neurčenú lehotu vopred.
„Najdôležitejším kritériom pre členenie úverov je členenie podľa ich zmluvnej doby splatnosti. Z tohto hľadiska členíme úvery na:
Krátkodobé – splatné do jedného roka.
Strednodobé – splatné od jedného roka do piatich rokov.
Dlhodobé – splatné nad päť rokov. Úver so splatnosťou do jedného roka, považujeme za nástroj peňažného trhu. Úvery so splatnosťou nad jeden rok, sú nástrojmi kapitálového trhu“ (Tkáčová et al, 2009, s. 151-152).
21
Obrázok 2 Schéma členenia úverov podľa časového hľadiska (zmluvnej doby splatnosti)
Zdroj: Kráľ, 2009, s. 159.
1.3.1 Krátkodobé a strednodobé úverové financovanie
Krátkodobé a strednodobé úverové financovanie sa vo všeobecnosti zaoberá vyhľadávaním, nasadením a zaistením finančných prostriedkov za účelom realizácie krátkodobých a strednodobých potrieb klientov. Pojem krátkodobé financovanie znamená financovanie do jedného roka a pojem strednodobé financovanie je financovanie od jedného roka do štyroch aţ piatich rokov (Hyránek et al, 2010, s. 50).
„Najpočetnejšiu skupinu úverov, ktoré poskytujú banky predstavujú krátkodobé a strednodobé úvery. Ich cieľom je preklenutie dočasných platobných ťažkostí klienta.
Spravidla sa používajú na pokrytie prevádzkových potrieb, ak sa jedná o podnikateľa.
Výnimočne ich je možno použiť na pokrytie investičných potrieb. Pokiaľ sa jedná o fyzickú osobu najčastejšie ide o pokrytie nákladov na spotrebu, resp. na nákup spotrebných predmetov“ (Tkáčová et al, 2009, s. 152).
Medzi krátkodobé a strednodobé úvery patria:
kontokorentný úver,
zmenkový úver (eskontný – negociačný, akceptačný – ramburzný), revolvingový úver,
lombardný úver,
ÚVERY
KRÁTKODOBÉ STREDNODOBÉ DLHODOBÉ
hypotekárne
emisné
investičné avalové
eskontné akceptačné negociačné ramburzné diskontné
kontokorentné lombardné repo úvery spotrebné
22 spotrebný úver,
avalový úver.
Kontokorentný úver – patrí medzi najvýznamnejší a veľmi často vyuţívaný krátkodobý nástroj financovania. Je poskytovaný na beţnom účte klienta, tzv.
kontokorentnom účte. Jeho zostatok môţe prechádzať do debetu, mínusu na účte, v prípade, ţe na účte nie je dostatok vlastných prostriedkov. Maximálny objem, do ktorého moţno čerpať finančné prostriedky, je daný úverovým rámcom a je zmluvne dohodnutý.
Za prekročenie stanoveného debetu si banka účtuje sankčný úrok, ktorý je oveľa vyšší ako je úrok z úveru čerpaného v rámci stanoveného úverového rámca. Kontokorentný úver je úverom krátkodobým, tzn. ţe zmluva sa uzatvára na dobu jedného roka. Ak nenastanú problémy so splatnosťou, úver sa automaticky prolonguje na ďalšie obdobie jedného roka.
Ak na strane dlţníka nastanú problémy so splatnosťou kontokorentného úveru banka zmluvu neprolonguje.
Zmenkový úver – je zaloţený na existencii a zvláštnostiach zmenky ako cenného papiera. Ich vyuţitie je moţné uplatniť ako úverový prostriedok, platobný prostriedok, zabezpečovací prostriedok, prostriedok na získanie hotových peňazí a prostriedok na získanie likvidných peňazí (Hyránek et al, 2010, s. 50-54).
Obrázok 3 Členenie zmenkových úverov
Zdroj: Hyránek et al, 2010, s. 54.
Eskontný úver – poskytuje klientovi banka prostredníctvom odkupovania (eskontu) zmenky pred jej splatnosťou zo zráţkou úroku (diskontu). Je to krátkodobý úver, pretoţe jeho splatnosť je daná splatnosťou zmenky, ktorá by sa mala splatiť do 1 roka od vystavenia. Z hľadiska banky je eskontný úver úverovou pohľadávkou. Z hľadiska majiteľa zmenky je to predaj zmenky banke. Náklady na tento druh úveru patria k najniţším spomedzi nákladov na krátkodobé úvery, sú však porovnateľné s nákladmi na kontokorentný úver (Horvátová, 2000, s. 157).
ZMENKOVÝ ÚVER
eskontný
akceptačný
negociačný
ramburzný
23
Negociačný úver – predstavuje modifikáciu eskontného úveru pri zahraničnom obchode. Podstatou je však odkupovanie (negociácia) cudzích zmeniek vystavených vývozcom negociačnou bankou. Banka odkupuje tieto zmenky na základe prísľubu banka importéra.
Akceptačný úver – základná charakteristika
„Banka akceptuje zmenku, ktorú na ňu vystaví jej klient (alebo na jeho príkaz tretia osoba), a to v sume a lehote dohodnutej v úverovej zmluve. Banka neposkytuje dlžníkovi platobné prostriedky.
Akceptačný ramburzný úver – základná charakteristika
Forma akceptačného úveru prispôsobeného zahranično-obchodnej operácii. Banka (ramburzná banka) na žiadosť importéra akceptuje zmenku, ktorú na ňu vystaví exportér.
Súčasťou akceptu zmenky je odovzdanie dokumentov spojených so zahranično-obchodnou operáciou.“
Revolvingový úver – je určený na financovanie majetku, ktorého potreba sa pravidelne opakuje. Poskytuje sa samostatne, na osobitnom účte do zmluvne stanovenej výšky úverového rámca. Úverový rámec sa musí zo strany dlţníka dodrţiavať. Splátky je moţné vykonávať priamo na úverový účet alebo z beţného účtu automatickým prevodom (inkasom), (Hyránek et al, 2010, s. 54-58).
„Lombardný úver – je krátkodobý úver, ktorý komerčná banka poskytuje klientovi proti zálohu (zábezpeke) hnuteľného majetku, alebo práva. Tento úver sa poskytuje maximálne do 60 až 90% hodnoty zálohu“ (Tkáčová et al, 2009, s. 156).
Zálohom môţu byť cenné papiere, tovar, pohľadávky, práva, vklady na vkladných kniţkách v bankách, vklady na účtoch v bankách a drahé kovy. Výhodou tohto úveru je, ţe dlţník nepredáva majetkové hodnoty a môţe preklenúť dočasný nedostatok likvidných prostriedkov z tohto majetku na zabezpečenie úveru. Na rozdiel od kontokorentného úveru sa lombardný úver poskytuje na pevnú sumu (Horvátová, 2000, s. 159).
Spotrebný úver – banky vo svojej hlavnej činnosti nesmú zabudnúť na významnú skupinu klientov, spotrebiteľov. Spotrebné úvery sú úvery, ktoré banky poskytujú fyzickým osobám na krátkodobú alebo strednodobú lehotu na spotrebné účely a to za pevnú pravidelnú mesačnú splátku z pravidelného príjmu. Účel čerpania spotrebného úveru banka nesleduje. Čerpanie úveru prebieha v hotovosti alebo prevodom z účtu (Kráľ, 2009, s.176). Slúţia na financovanie nákupu spotrebných predmetov, výstavbu bytov, domov v niţších čiastkach ako úvery na bývanie alebo na krytie iných spotrebných výdavkov. Spotrebné úvery sa od komerčných odlišujú výškou úveru, formou spracovania
24
dokladov a zdrojom splácania úveru. Spotrebné úvery moţno členiť na revolvingové, splátkové a preklenovacie spotrebné úveru.
Avalový úver – je výraz, ktorý pochádza zo zmenkového práva, kde sa doloţkou „per aval“ zaväzuje ručiteľ za niektorého zo zmenkových dlţníkov. Zmenkový dlţník nemôţe zaplatiť úver z nejakého dôvodu, urobí tak ručiteľ, banka. Z toho dôvodu tento úver nazývame aj ručiteľský úver. Vyuţitie a princíp tohto úveru je veľmi podobný s princípom akceptačných úverov. Existujú dva varianty avalových úverov, a to zmenkový aval a avalový úver vo forme ručenia (Tkáčová et al, 2009, s. 155-159). Ak záväzky klientov nemajú podobu zmenkových záväzkov, ručenie banky sa musí uskutočňovať vystavením záručnej samostatnej listiny (Horvátová, 2000, s. 160).
1.3.2. Dlhodobé úverové financovanie
Dlhodobé úverové financovanie sa jednoznačne vyuţíva na financovanie potrieb dlhodobého investičného charakteru. Účel úveru je viazaný na krytie výdavkov plánovaných na získanie investičného majetku v plnom rozsahu alebo čiastočne so spoluúčasťou financovania investičného majetku z vlastných finančných zdrojov. Úverom môţe byť aj krytá časť trvalej potreby, ktorá je viazaná na vyuţívanie novonadobudnutého investičného majetku. Vzhľadom na to, ţe úver je viazaný na získavanie majetku dlhodobej povahy, poskytovanie úverov zo strany banky je obvykle viazané k úverovému riziku vo väčšej miere. Z tohto dôvodu veriteľská banka podriaďuje aj svoje úverové rozhodnutia týkajúce sa doby trvania úverového vzťahu (vţdy je to kratšia doba ako ţivotnosť investičného majetku) a výberu zábezpeky (Hyránek et al, 2010, s. 61).
„Členenie úverov podľa doby splatnosti patrí k najčastejšie používaným kritériám rozdelenia úverov v praxi. Za dlhodobé úveru sa považujú úvery s dobou splatnosti minimálne 5 rokov. Účelom použitia dlhodobého úveru je spravidla financovanie investícií, obstaranie základného majetku, výnimočne aj obežného majetku, financovanie potrieb štátu, transformácia štátneho dlhu a financovanie potrieb miestnej správy. Dlhodobé úveru si vyžadujú mimoriadnu pozornosť, pretože všetky úverové riziká zvyšuje faktor poskytovania peňazí na dlhú dobu. Dlhodobé úvery vystupujú ako špecifické produkty komerčných bánk, ktorých štandardná forma umožňuje znižovať riziká tak pre dlžníkov, ako aj pre veriteľov“ (Horvátová, 2000, s. 161).
Medzi dlhodobé úvery zaraďujeme najčastejšie tieto druhy:
emisnú pôţičku,
25
záväzkovú listinu alebo úverový úpis,
hypotekárne a komunálne úvery,
investičné úvery,
projektové financovanie.
Emisná pôţička – banka pri nej vystupuje ako sprostredkovateľ úveru pre svojho klienta. Podstatou je, ţe banka emituje pre svojho klienta cenné papiere, ktoré môţe banka alebo iný subjekt odkupovať. Banka plní len sprostredkovateľskú funkciu. Klient je hlavným dlţníkom, banka je emitent a banka, resp. iný subjekt, ktorý cenné papiere kúpi, je veriteľom.
„Banka má pri tejto operácii veľmi významné postavenie. Poskytuje svoje dobré meno, čo zvyšuje obchodovateľnosť cenných papierov. Banka môže tiež vystupovať ako investor, to znamená, môže nakupovať cenné papiere vo vlastnom mene. Vystupuje ako veriteľ.
Pretože banka má najlepšie poznatky o situácii na kapitálovom trhu, je schopná načasovať emisiu tak, aby bola čo najvýhodnejšie obchodovateľná. Emisná pôžička zhŕňa prípravnú fázu a fázu vlastného umiestnenia cenného papiera“ (Tkáčová et al, 2009, s. 159).
Záväzková listina alebo úverový spis – povaţuje sa často za alternatívu emisnej pôţičky z hľadiska doby splatnosti. Spoločným znakom emisnej pôţičky a úverového spisu (záväzkovej listiny) je iba poskytovanie dlhodobého úveru. Existujú však medzi nimi podstatné rozdiely. Podstata spočíva v tom, ţe záväzková listina nie je cenným papierom a nemôţe byť predmetom obchodovania na kapitálovom trhu, je teda dôkazom o existencii pohľadávky banky voči dlţníkovi. To znamená, ţe banka nie je majiteľom pohľadávky pri záväzkovej listine (úverovom spise). Pri porovnaní úverového spisu (záväzkovej listiny) a emisnej pôţičky je, ţe záväzková listina sústreďuje výhody pre dlţníka a nevýhody pre veriteľa (banku). Medzi dlhodobé úvery patria aj hypotekárne a komunálne úvery.
(Horvátová, 2000, s. 163-164).
Hypotekárne a komunálne úvery – patria ku klasickým a obľúbeným bankovým úverovým produktom. Hypotekárny úver charakterizujeme ako dlhodobý úver, ktorý je určený na financovanie nehnuteľností a musí byť zabezpečený nehnuteľnosťou. Z povahy zabezpečenia vyplýva relatívne nízke riziko hypotekárnych úverov (Dvořák, 2005, s. 527).
„Hypotekárne úvery – ide o úvery poskytované na nákup, výstavbu, rekonštrukciu a údržbu nehnuteľností. Poskytujú ich špecializované banky (hypotekárne resp. obchodné banky, ktoré v rámci svojej licencie majú aj právo tieto úvery poskytovať. Splatnosť hypotekárnych úverov je dlhá (spravidla 15 až 30 rokov). Subjekt, ktorý chce získať
26
hypotekárny úver, ponúkne banke ako záruku istý nehnuteľný majetok. Banka zaťaží tento majetok hypotékou, t.j. nechá zapísať do verejne vedených kníh vlastníctva svoje záložné právo a poskytne žiadateľovi úver. Ak by dlžník neplnil svoje záväzky vyplývajúce z úverovej zmluvy, má potom banka právo príslušné nehnuteľnosti predať a uhradiť tak svoju pohľadávku. Zdroje na poskytovanie hypotekárnych úverov získavajú banky predovšetkým emisiou hypotekárnych záložných listov – hypotekárnych obligácií, ktoré sa umiestňujú na kapitálovom trhu. Hypotekárne úvery poskytujú banky predovšetkým na bytovú výstavbu fyzickým osobám. Podiely poskytované právnickým osobám sú výrazne nižšie“ (Serenčéš et al, 2008, s. 191-192).
Z histórie hypotekárnych úverov sa poskytujú klasický hypotekárny úver, hypotekárny úver zaloţený na emisii hypotekárnych záloţných listov (komunálny úver – komunálne obligácie) a hypotekárny leasing (Tkáčová et al, 2009, s. 161-162).
„Princípy komunálneho úveru sa často stotožňujú s princípom hypotekárneho úveru refinancovaného prostredníctvom hypotekárnych záložných listov. Určité rozdiely možno pozorovať najmä v charakteristických vlastnostiach komunálnych obligácií a v zabezpečení komunálneho úveru nehnuteľným majetkom mesta alebo obce. Skutočnosť, že hypotekárna banka nepodmieňuje vyplatenie komunálnych obligácií investorom splatením komunálneho úveru mestom alebo obcou, odôvodňuje miesto komunálneho úveru pri hypotekárnom úvere, garantuje bezpečnosť investorov pri investovaní do komunálnych obligácií“
(Horvátová, 2000, s. 234-235).
Investičné úvery – predmetom investičných úverov je realizácia investičného projektu zameraná na obstaranie alebo rekonštrukciu hnuteľného alebo nehnuteľného investičného majetku. Je viazaný účelovo a to na stavby, technologické zariadenia a rekonštrukciu budov, domov, bytov. Pre poskytnutie úveru je dôleţitý podloţený investičný zámer na realizáciu investičného projektu. Tvorí ucelený projekt na získanie účelového investičného úveru, na základe ktorého banka preverí úverovú spôsobilosť (úhradu úrokov a splátok úveru) a vypracuje úverovú zmluvu.
Projektové financovanie – vyuţíva sa predovšetkým na financovanie veľkých náročných projektov. Práve projektovým financovaním sa viac ako 50% veľkých projektov financuje v zahraničí. Hovoríme o oblasti dopravy, výstavby elektrární, hlbinných prác a pod.. Je kombináciou peňaţného úveru s nepeňaţným. Motívom vyuţívania projektového úverovania je oddelenie financovania náročných a často vysoko rizikových investičných projektov od priebeţného financovania prevádzkových a investičných potrieb (Hyránek et al, 2010, s. 62-68).
27
Účastníkmi projektového úverovania sú hlavne konzorcium investorov, sprostredkovateľský podnik, banky, odberateľský podnik a realizačný podnik.
S efektívnosťou financovania investičného projektu sa spája poskytnutý úver, ktorého základom je fyzické oddelenie financovania a zabezpečenie projektu (Nináčová et al, 2004, s. 100).
V modernej bankovej praxi medzi ostatné úverové operácie komerčných bánk zaraďujeme aj faktoring, forgaiting a leasing (Tkáčová et al, 2009, s. 162).
1.4 Úver na bývanie
Úvery na bývanie na podporu bytovej výstavby majú nezastupiteľné miesto vo finančných systémoch vyspelých krajín. Ich dôleţitou úlohou je zabezpečiť financovanie nehnuteľností, iných investícií, najmä tých spojených s bývaním. Rozvoj úverov na bývanie vyplýva z reálnych potrieb klientov a subjektov, ktorí sú jeho účastníkmi.
K zavedeniu úverov na bývanie na Slovensku prispel dopyt po jeho produktoch, rast konkurenčného tlaku v oblasti bankovníctva, ako aj potreba obozretnejšieho postupu bánk pri poskytovaní úverov.
Úvery na bývanie predstavujú taký systém v rámci bankovníctva, v ktorom sa uplatňujú pravidlá a väzby medzi jednotlivými druhmi dlhodobých záväzkov a pohľadávok. V ekonomikách s rozvinutým systémom poskytovania úverov na bývanie dochádza k pevným väzbám medzi bankovníctvom, finančným trhom, nebankovými finančnými inštitúciami, investičnými aktivitami a trhom nehnuteľností. Úver na bývanie je teda veľmi uţitočným ekonomickým nástrojom a jeho zdokonaľovaniu sa oplatí venovať pozornosť. Po prvých úspechoch poskytovania úverov na bývanie môţeme očakávať ich výraznejší rozmach (Horvátová et al, 2003, s. 5).
Úver na bývanie je úverom účelovým aj bezúčelovým, avšak rozsah poskytovaných úverov si kaţdá banka môţe stanoviť individuálne, samozrejme nesmie prekročiť zákonom o bankách stanovené pouţitie tohto druhu úveru. Pri úveroch na bývanie je moţné pouţiť poskytnuté finančné prostriedky aj na iné formy investovania (kúpa akcií), alebo na kúpu spotrebného tovaru (automobil, televízor, ...) a iné účely (financovanie štúdia a pod.) pri dodrţaní určitých podmienok, ktoré si stanovuje kaţdá banka samostatne, avšak kaţdý ţiadateľ o úver na bývanie musí disponovať s nehnuteľnosťou, ku ktorej je moţné zriadiť záloţné právo pre prípad nesplácania úveru (Trajčík et al, 1997, s. 17).
28
„V mnohých prípadoch sa jedná o štandardnú metódu kúpy tuzemskej nehnuteľnosti či obchodnej nehnuteľnosti“ (Jílek, 2009, s. 476).
Úver na bývanie je jedna z alternatív poskytnutia úveru na financovanie nehnuteľnosti, ak klienti nespĺňajú podmienky poskytnutia hypotekárneho úveru pre mladých.
Úver na bývanie je dlhodobý úver s lehotou splatnosti od 5 do 30 rokov, ktorý sa poskytuje na kúpu, predaj, rekonštrukciu, údrţbu, modernizáciu a výstavbu nehnuteľností za účelom bývania pre fyzické a právnické osoby. Úver na bývanie je moţné poskytnúť aj na vyplatenie starého úveru, ktorý bol pouţitý na účel bývania, ale taktieţ aj na vyplatenie hypotekárneho úveru po štyroch rokoch, aby klienti nemuseli vrátiť štátny príspevok a rovnako je moţné úver na bývanie poskytnúť aj ako bezúčelový úver, ktorý nie je potrebné dokladovať, avšak do výšky 70% z hodnoty nehnuteľnosti.
Úver na bývanie musí byť zabezpečený záloţným právom k tuzemskej nehnuteľnosti (aj rozostavanej), minimálna výška úveru je stanovená rôzne. Horná hranica nie je vo väčšine bánk stanovená, je obmedzená len hodnotou zaloţenej nehnuteľnosti. Ak hodnota zakladanej nehnuteľnosti nepostačuje na zabezpečenie poţadovanej výšky úveru, moţno ho zabezpečiť aj ďalšou nehnuteľnosťou (Hyránek et al, 2010, s. 68-69).
Úlohou úverov na bývanie je diverzifikovať riziko vývoja krátkodobých a dlhodobých úrokových sadzieb a utvoriť podmienky na vyuţívanie úverov na bývanie rôznymi skupinami subjektov. Vznik alternatívnych úverových obchodov je zaloţený na kombinácii metód úročenia, splácania, frekvencie splátok a ďalších moţností (Horvátová, 1999, s. 92).
„Stanovenie úrokovej sadzby je determinované aktuálnou situáciou na trhu. Môže byť ešte znížená o štátny príspevok a môže sa v priebehu splácania úveru meniť. Podmienky zmeny sadzby sú v jednotlivých bankách rozdielne. Sadzby sú spravidla fixované na dobu 5 rokov. Často je výška zmeny obmedzená napr. 3,5% oboma smermi, prípadne je stanovená maximálna výška úrokovej sadzby, ktorá sa nesmie prekročiť.
Základná charakteristika:
je podmienený zriadením záložného práva k tuzemskej nehnuteľnosti, aj rozostavanej;
založená nehnuteľnosť môže byť vo vlastníctve osoby, ktorej je úver poskytovaný, alebo aj vo vlastníctve tretej osoby;
cenu nehnuteľnosti určuje len súdny znalec, ktorý je akceptovaný hypotekárnou bankou alebo interným znalcom banky samotnej;
29
bežná doba splatnosti pre tento druh pôžičky sa pohybuje v rozpätí od 4 do 30 rokov;
úver banka poskytuje maximálne do obmedzenej výšky z hodnoty založenej nehnuteľnosti, maximálne do výšky 100% hodnoty nehnuteľnosti;
úrokové sadzby sú v bankách v rôznej výške. Úver môže mať úrokovú sadzbu pohyblivú alebo fixovanú na určité obdobie;
pohyblivá sadzba znamená, že banka počas splácania môže kedykoľvek zmeniť úrokovú sadzbu na základe meniacich sa podmienok na finančnom trhu. Obvykle je pohyblivá sadzba v čase, keď klient žiada o úver, nižšia ako fixné sadzby;
fixovaná úroková sadzba znamená, že počas vybraného obdobia nemôže banka meniť výšku úroku a výšku splátky. Úver je fixovaný obvykle na 1 rok, 3, 5 alebo 10 rokov. Sú banky, ktoré nepoužívajú pohyblivú úrokovú sadzbu, a majú len fixovanú“ (Hyránek et al, 2010, s. 69).
1.4.1 Druhy úverov na bývanie
Získať finančné prostriedky na kúpu nehnuteľnosti alebo na jej rekonštrukciu je oproti predchádzajúcim rokom oveľa ľahšie. Vybavenie úveru na bývanie trvá kratšie a banky poţadujú od klientov menej dokladov. Úrokové sadzby sú stále pomerne nízke.
Jediné, čo klientom komplikuje získať úver, je ponuka úverov na bývanie, ktoré v súčasnosti poskytujú viaceré komerčné banky. Kým pred rokmi banky ponúkali na bývanie výlučne hypotekárne úvery pre mladých alebo hypotekárne úvery, teraz je ich ponuka bohatšia, niekedy nestačí na spočítanie ani jedna ruka. Napriek tomu, ţe majú rozdielne názvy, ich podstata je rovnaká. Úver musí byť zabezpečený tuzemskou nehnuteľnosťou zapísanou v katastri nehnuteľností.
Na Slovensku pôsobia viaceré banky a finančné inštitúcie, ktoré poskytujú úvery na bývanie. V súčasnosti na území Slovenskej republiky pôsobia tieto banky:
Slovenská sporiteľňa, a.s.,
Československá obchodná banka, a.s.,
Tatra banka, a.s.,
Všeobecná úverová banka, a.s.,
Prvá stavebná sporiteľňa, a.s.,
Prima banka Slovensko, a.s.,
ČSOB Stavebná sporiteľňa, a.s.,
30
OTP Banka Slovensko, a.s.,
Poštová banka, a.s.,
UniCredit Bank Slovakia, a.s.,
VOLKSBANK Slovensko, a.s.,
Privatbanka, a.s.,
Wüstenrot stavebná sporiteľňa, a.s. (Hyránek at al, 2010, s. 36).
Úverov na bývanie je viac druhov. Pri členení úverov na bývanie sa zohľadňujú tieto základné hľadiská:
1. podľa dlţníka,
2. podľa existencie nehnuteľnosti, 3. podľa spôsobu refinancovania, 4. podľa úrokových podmienok, 5. podľa podmienok splácania.
Podľa dlţníka moţno členiť úvery na bývanie na:
a) úvery poskytované fyzickým osobám, b) úvery poskytované právnickým osobám,
c) úvery poskytované orgánom miestnych samospráv.
Podľa existencie nehnuteľnosti hovoríme o úveroch:
a) na existujúcu nehnuteľnosť (rekonštrukcia, oprava, ... ), b) na výstavbu novej nehnuteľnosti.
Podľa spôsobu refinancovania členíme úvery na:
a) klasický úver na bývanie
b) úver na bývanie na vyplatenie úveru z inej banky
c) hypotekárny úver pre mladých (Tkáčová et al, 2009, s. 226).
Podľa úrokových podmienok rozlišujeme úvery:
a) s fixnou úrokovou sadzbou, b) s pohyblivou úrokovou sadzbou.
Podľa podmienok splácania:
a) úvery s anuitným splácaním,
b) úvery s degresívnym alebo progresívnym splácaním,
c) úvery s nepravidelným splácaním (Horvátová, 1999, 80-83).
31
Úvery na bývanie zabezpečené nehnuteľnosťou, ktoré nie sú hypotekárnym úverom pre mladých, ale s tvárou hypotéky, zaviedla ako prvá v roku 2004 Slovenská sporiteľňa, a.s., ktorá je špičkou na slovenskou trhu v poskytovaní tohto druhu úveru. Úvery na bývanie nezvyknú mať presný názov úver na bývanie, či úver na nehnuteľnosť, alebo hypotéka. Kaţdá banka má širokú ponuku úverov na bývanie, ktoré majú úplne iné názvy, ale sú určené na financovanie nehnuteľností.
1.4.2 Zmluva o úvere ako základ úverového vzťahu
Východiskovým bodom úverového vzťahu medzi bankou a klientom, ktorému predchádza uzatvorenie úverovej zmluvy, je ţiadosť o úver, ktorú ţiadateľ o úver predkladá v pobočke banky, v ktorej zamýšľa čerpať úver. K tomuto účelu obvykle banky majú individuálne formuláre, ktoré uľahčujú klientom vyplniť ţiadosť o úver tak, aby obsahovala všetky podstatné údaje, ktoré banka poţaduje.
I keď je zrejmé, ţe poţadované náleţitosti môţu byť v jednotlivých bankách a pri rôznych úveroch rozdielne, za základné náleţitosti ţiadosti o úver povaţujeme:
osobné údaje o ţiadateľovi – fyzická alebo právnická osoba,
údaje o pracovnom pomere (pracovný pomer zo závislej činnosti alebo príjem z podnikania),
druh úveru,
účel pouţitia úveru,
výška a mena poţadovaného úveru,
návrh predpokladaného čerpania a splácania úveru, splatnosť úveru,
navrhované formy a spôsoby zabezpečenia úveru finančné záväzky ţiadateľa o úver.
V prípade, ţe klient vyhovie podmienkam banky a tá posúdi ţiadosť o úver kladne, dohodne s klientom podrobné podmienky ţiadaného úveru, ktoré sú zakotvené v úverovej zmluve (Dvořák, 2005, s. 513-514).
„Právnym základom úverového vzťahu je zmluva o úvere“ (Kašparovská, 2005, s. 32).
„Zmluvu o úvere uzatvára banka ako veriteľ a klient – príjemca úveru, dlžník. Jedná sa o tzv. absolútny obchod, alebo je upravená podľa obchodného zákonníka bez ohľadu na to, aká je povaha zúčastnených strán. Alebo podľa tejto úpravy sa riadia ako zmluvy o komerčných úveroch poskytovaných podnikom, tak aj spotrebné úveru poskytované
32
fyzickým osobám. Podstatou zmluvy o úver je záväzok banky, že na požiadanie dlžníka poskytne v jeho prospech peňažné prostriedky do určitej čiastky a na druhej strane záväzok klienta – dlžníka vrátiť poskytnuté peňažné prostriedky a zaplatiť úroky“ (Dvořák, 2005, s.
514).
Zmluva o úvere (úverová zmluva) je teda základným právnym dokumentom úverového obchodu a jej pouţívanie upravuje Obchodný zákonník. Je pre ňu predpísaná forma a rovnako aj kaţdá zmena podmienok úverovej zmluvy musí mať formu písomného dodatku k úverovej zmluve (Boušková, 2006, s. 59).
Zmluva o úvere obvykle obsahuje nasledujúce podstatné a základné náleţitosti:
určenie zmluvných strán – na jednej strane banka vystupuje ako veriteľ a na strane druhej klient banky – príjemca úveru ako dlţník,
výška úveru a mena – úver je poskytnutý v stanovenej výške a v danej mene, v ktorej je úver splatný aj vrátane úrokov,
lehota, v ktorej môţe dlţník čerpať úver – ak nie je táto lehota v zmluve stanovená, môţe dlţník tento nárok uplatniť, pokiaľ poskytnutie úveru niektorá strana nevypovie, ak je lehota v zmluve stanovená, dlţník ju musí dodrţať,
účel úveru – je v zmluve zakotvený len u účelových úveroch. Ak je účel uvedený v zmluve, potom banka môţe obmedziť poskytnutie peňaţných prostriedkov na plnenie záväzkov dlţníka prevzatých v súvislosti s týmto účelom.
doba splatnosti a spôsob splácania úveru – stanovuje akým spôsobom bude úver splácaný a konečný termín, do ktorého musí byť úver splatený celý, vrátane úrokov. Dlţník je oprávnený poskytnutý úver vrátiť aj pred lehotou splatnosti stanovenou v zmluve o úvere. Úroky je však povinný zaplatiť len za dobu od poskytnutia úveru do doby vrátenia úveru.
výška a spôsob stanovenia úrokovej sadzby – určuje, kedy a v akej výške bude dlţník platiť úroky z úveru. Úroková sadzba je obvykle stanovená v % na ročnej báze. Ak je úver splácaný v splátkach, tak v deň splatnosti kaţdej splátky sú splatné i úroky z tejto splátky.
zabezpečenie úveru – určuje banke moţnosti, ako môţe uhradiť svoju pohľadávku z poskytnutého úveru v prípade, ţe dlţník úver nesplatí, alebo ho neplatí dlhšiu dobu a včas (Dvořák, 2005, s. 515-516).
Dôleţitou súčasťou zmluvného zabezpečenia úveru sú aj zmluvy týkajúce sa zabezpečenia úveru, ktoré sú jej neoddeliteľnou súčasťou. Hovoríme najmä o zmluve
33
o zriadení záloţného práva na nehnuteľný a hnuteľný majetok, zmluve o zaloţení, ručiteľskej zmluve, zmluve o zaloţení cenných papierov, zmluve o prevzatí dlhu, zmluve o záručnom vklade, zmluve o pristúpení záväzku a zmluve o uzavretí budúcej zmluvy (Prno, 2000, s. 72).
„Obchodný zákonník upravuje obsah zmluvy o úver a povinnosti z nej vyplývajúce v § 497-507. Zákon upravuje aj spôsob určenia ceny úveru. Od doby poskytnutie peňažných prostriedkov je dlžník povinný platiť z nich úroky v dojednanej výške, inak v najvyššej prípustnej výške ustanovenej zákonom alebo na základe zákona. Ak úroky nie sú takto stanovené, je dlžník povinný platiť obvykle úroky požadované za úvery, ktoré poskytujú banky v mieste sídla dlžníka v čase uzavretia zmluvy. Dojednaná výška úrokov sa týka (pri pochybnostiach) ročného obdobia čiže per annum (v skratke p.a.). Záväzok platiť úroky je splatný spolu so záväzkom vrátiť použité peňažné prostriedky. Ak lehota na vrátenie poskytnutých peňažných prostriedkov je dlhšia ako jeden rok, sú úroky splatné koncom každého kalendárneho roka. Ak sa majú poskytnuté peňažné prostriedky vrátiť v splátkach, sú v deň splatnosti každej splátky splatné aj úroky z tejto splátky. Dlžník je oprávnený vrátiť poskytnuté peňažné prostriedky pred dobou splatnosti určenou v zmluve. Úroky je povinný zaplatiť len za dobu od poskytnutia do vrátenia poskytnutých peňažných prostriedkov. Dlžník je ďalej povinný vrátiť poskytnuté peňažné prostriedky v dohodnutej lehote. Zákon pamätá aj na prípady, ak v zmluve o úvere nie je dohodnutá doba splatnosti.
Dlžník je povinný peniaze vrátiť do jedného mesiaca od požiadania príslušnej dlžnej sumy.
Zákon ukladá dlžníkovi aj doplniť zabezpečenie záväzku v prípade jeho zániku alebo zhoršenia. Ak reálna zmluva o úver medzi veriteľom a dlžníkom neobsahuje postup v prípade nesplácania alebo omeškania v splácaní, môže veriteľ využiť zákonné opatrenie.
Obdobne môže veriteľ na základe zákonnej úpravy odstúpiť od zmluvy o úvere i v prípade nedodržania účelovosti zakotvenej v zmluve i napriek tomu, že možnosť odstúpenia zmluva neobsahuje“ (Hyránek et al, 2010, s. 42-45).
Zánik úverovej zmluvy – úverová zmluva môţe zaniknúť z viacerých spôsobov:
splnením zmluvy o úvere – spočíva v riadnom splatení úveru vrátane úrokov, dohodou medzi bankou a klientom – ak sa obidve strany dohodli o zániku zmluvy o úvere,
odstúpením od zmluvy o úvere – môţe k odstúpenie pristúpiť banka, pokiaľ:
a) bol úver pouţitý dlţníkom v rozpore s účelom, ktorý je zakotvený v úverovej zmluve,
b) pouţitie úveru uvedené v zmluvnom účele je nemoţné,
