2. Právní úprava privatizace byt ů
2.2. Formy prodeje
V naší právní legislativě existují tři základní formy prodeje obecních domů nebo jejich částí, jimiž jsou:
- „prodej celých domů do vlastnictví právnických nebo fyzických osob podle občanského zákoníku,
- prodej celých domů do spoluvlastnictví podle občanského zákoníku,
- prodej jednotlivých bytů podle zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů“. 27
Vlastník má možnost svobodné volby formy prodeje ze stanovené právní úpravy. Pouze a jen na něm závisí, jestli a jakou z forem některý obytný dům nabídne k prodeji. Může se jednat jak o byty, tak i nebytové prostory, které jsou prázdné nebo jsou užívány podle platné nájemní smlouvy.
25 Zdroj: Zákon č. 427/1990 Sb. o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické a fyzické osoby, ve znění pozdějších předpisů
26 Podrobněji viz. Zákon č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, ve znění pozdějších předpisů
27 O. Poláková a kolektiv, Bydlení a bytová politika, Ekopress, 2006, str. 90
2.2.1. Prodej celých dom ů do vlastnictví právnických nebo fyzických osob
Celé domy mohou nabývat do vlastnictví právnické osoby (např. s.r.o, a.s., družstvo atp.), fyzické osoby (velmi často manželé) nebo občané podnikající pod svým jménem. Stávající vztah nájemníků nemovitosti se po uskutečnění prodeje výše jmenovaným osobám nemění a zůstávají dále nájemci nebytových či bytových prostor. Velkou výhodou při této formě prodeje je pro prodejce, oproti zbylým možnostem, jednoduchá administrace. U této varianty lze též využít možnosti, že stávající nájemníci vytvoří jednu z možných právnických osob a pak privatizovaný objekt koupí. Správu a provoz objektu vykonává ta právnická osoba, která jej koupila, dosavadní nájemci jimi zůstávají. Nájemci mohou ovlivňovat hospodaření s domem, s bytem však nemohou volně disponovat, protože nejsou jeho vlastníky.28
Platné legislativní normy nestanoví formu právnických osob, které mohou nabývat domy do vlastnictví. Pouze občanský zákoník definuje, co se za právnickou osobu považuje a dále pak stanoví všeobecně platné podmínky, které musí splňovat. Nejrozšířenější, a podle zkušeností z praxe nejvhodnější, právnickou osobou je družstvo. Pro tuto právnickou formu můžeme vyjmenovat ihned několik důležitých faktorů, proč je tato varianta volena. Minimální počet členů družstva je stanoven na 5 členů, přičemž maximální možný počet není omezen.
Do družstva mohou noví členové vstoupit a stejně tak vystoupit v průběhu jeho trvání.
Minimální výše základního jmění je 50 tisíc Kč a tvoří jej souhrn všech vkladůčlenů. Každý člen může téměř volně disponovat s jeho členským podílem (tj. bytem), což lze opět považovat za jednu z velkých výhod. Další výhodou, která hovoří pro družstvo, je osvobození od daně z příjmu na nájemném za družstevní byty a garáže.29
2.2.2. Prodej celých dom ů do spoluvlastnictví
Druhou formou je prodej celých domů do spoluvlastnictví, který je upraven podle zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku ve znění pozdějších předpisů. Nabyvateli nemovitosti se mohou stát současní nájemci nebo jiné osoby. U tohoto způsobu zaniká dosavadní nájemní vztah a spoluvlastníci se stávají „majiteli“ tzv. ideálního spoluvlastnického podílu. Velikost
28 O. Poláková a kolektiv, Bydlení a bytová politika, Ekopress, 2006
29 Horák, M. Nováková, H.: Privatizace domů a prodej bytů, Praha, Polygon 2002
podílu je na počátku upravena platnou kupní smlouvou, na níž se kupující spoluvlastníci dohodli. Pokud nastane varianta, že spoluvlastníky domu jsou pouze nájemci, řídí se užívání domu dohodou spoluvlastníků. Problémem byl prodej spoluvlastnického podílu. Šlo jej uskutečnit, ale ostatní spoluvlastníci na něj měli předkupní právo, což neumožňovalo, aby byl byt předmětem občanskoprávních vztahů. Tato skutečnost iniciovala přijmutí nové právní úpravy.
2.2.3. Prodej jednotlivých byt ů podle zákona č . 72/1994 Sb.
o vlastnictví byt ů
Třetí formu prodeje zaručil zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, který stanovil vytvoření stejných podmínek pro všechny vlastníky obytných domů a umožnil prodávat jednotlivé byty. Dalším důvodem změny byl také probíhající proces převodu družstevních bytů do vlastnictví členů družstev podle transformačního zákona č. 42/1992 Sb. Zákon o spoluvlastnictví bytů je jedinečný tím, že zajišťuje kombinaci ideálního podílového spoluvlastnictví ke společným prostorám v domě a výlučného vlastnictví k jednotlivým bytům a nebytovým prostorám. Vlastníci mohou s byty či nebytovými prostory volně disponovat, což mělo za následek otevření trhu s byty. Za nevýhodu můžeme považovat, že vlastníci mají povinnost správy, údržby a opravy celého domu vyplývající z podílového spoluvlastnictví společných prostor. Další nevýhodou může být právo vlastníka bytu disponovat s ním podle jeho uvážení. Může tak nastat situace, kdy je byt prodán novému vlastníkovi, který nevyhovuje ostatním. Dosavadní nájemce má dle zákona o vlastnictví bytu právo přednostní koupě, což znamená, že mu musí být nabídnut ke koupi jako prvnímu.
Jedině tehdy až nájemce nevyužije nabídky v rámci lhůty30 stanovené zákonem, lze nabídnout byt jiné osobě. Postavení nájemce, který byt nekoupí, se nijak výrazně prodejem bytu třetí osobě nezhorší. Nový vlastník bytu, který se stává automaticky pronajímatelem, nemůže nájemci dát výpověď z nájmu jiným způsobem než z důvodu stanovených v občanském zákoníku31. Hlavním nedostatkem zákona o vlastnictví bytů bylo nedůsledné vymezení právě povinností spoluvlastníků a podcenění koupěschopnosti nájemců. Z těchto okolností pak vznikaly problémy typu prohlubování zanedbané údržby domu a také případná nemožnost
30 Šestiměsíční lhůtu, v níž má při převodu vlastnictví bytu nájemce právo na převod bytu do svého vlastnictví od dosavadního vlastníka bytu, popřípadě budovy. Roční lhůtu, běžící po uplynutí šestiměsíční lhůty v níž má při převodu vlastnictví nájemce právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v § 606 obč. zák., lze zkrátit pouze řádnou nabídkou k převodu bytu vlastníkem budovy či bytu nájemci
31 Podrobněji viz . zákon č. 40/1964 občanský zákoník, § 711 a 711a, ve znění pozdějším předpisů
koupě bytu stávajícími nájemci z důvodu nedostatku finančních prostředků. Další nevýhodou byla skutečnost, že společenství vlastníků nemělo právní subjektivitu, a nemohlo tak konat právní úkony. Za společenství vlastníků mohla jednat osoba zmocněná – správce - nebo vlastníci museli jednat všichni společně, což bylo zdlouhavé a komplikované. Tento problém řeší novela zákona 103/2000 Sb., která stanoví právní subjektivitu společenství vlastníků. Dalšími problémy, jež uvedená novela řeší jsou: „Zákon zavedl nová pravidla pro přispívání vlastníků domu na správu, údržbu a opravy, prodloužil promlčecí lhůtu na převod bytů do vlastnictví, pozměnil daň z příjmu, změnil prohlášení vlastníka budovy aj.“32 Tato změna zákona vedla k organizačním problémům a zvýšení administrativní náročnosti, což výrazně zvyšuje náklady na správu domu.33
Další novela zákona č. 451/2001 Sb., která na sebe nenechala dlouho čekat a nabyla platnosti ke dni 31.12.2001, se týkala hlavně právní úpravy společenství vlastníků, jejich zřízením a činností. Jednalo se především o fakt, že společenství vlastníků se nemusí zapisovat do obchodního rejstříku jako ostatní právnické osoby, ale do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Další změnou byla možnost výběru účtování v soustavě jednoduchého nebo podvojného účetnictví a jiné.34
Před rozhodnutím, zda obecní byty privatizovat a jakou část, musí předcházet důkladné zvážení všech alternativ a důsledků, protože již je nelze později napravit. Jednotlivá města přistupují k privatizaci odlišným způsobem, avšak analýza musí předcházet každému prodeji35. Nekoncepční prodej může znamenat velký problém pro další vývoj obce. Každá obec má ze zákona povinnost disponovat určitou velikostí bytového fondu v jejím vlastnictví.
Řeší tak částečně otázku sociálního bydlení, ale i v případě vzniku živelných katastrof a jiných nepříjemných situacích. Proto je důležité ještě jednou poznamenat, že obce by se
měly zabývat rozhodováním o bytové privatizaci v širších souvislostech a pouze s přístupem
„prodáme zchátralý bytový fond a přilepšíme městskému rozpočtu“.
32 O. Poláková a kolektiv, Bydlení a bytová politika, Ekopress, 2006, str. 92
33 O. Poláková a kolektiv, Bydlení a bytová politika, Ekopress, 2006
34 Podrobněji viz.: O. Poláková a kolektiv, Bydlení a bytová politika, Ekopress, 2006
35 Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti