V y s o k á š k o l a e k o n o m i c k á v P r a z e N á r o d o h o s p o d ářs k á f a k u l t a Hlavní specializace: Regionalistka a veřejná správa
PR I V A T I Z A C E MĚS T S K É H O B Y T O V É H O F O N D U V HA V L ÍČK O VĚ BR O D U
diplomová práce
Autor: Petr Šulc
Vedoucí práce: prof. Ing. Vojtěch Krebs, CSc.
Rok: 2007
Prohlašuji na svou čest, že jsem diplomovou práci vypracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.
Petr Šulc
V Praze, dne 7. 2. 2007
ANOTACE
Cílem diplomové práce je přiblížit čtenáři vývoj a základní charakteristiky koncepce bytové politiky ČR a dále pak způsob, jakým vznikl městský bytový fond. Čtenáři této práce by měli pochopit právní koncepci privatizace obecních bytů a její aplikaci na konkrétním případu privatizace bytového fondu v Havlíčkově Brodu, kterou zde uvádím včetně jejího zhodnocení. V poslední kapitole se budu věnovat vyhodnocení výsledků dotazníků, které jsem získal výběrovým šetřením od dotazovaného spektra lidí, jichž se privatizace týkala.
Na jeho základě ověřím pomocí statistické metody Chí-kvadrát test logické hypotézy stanovené na základních ekonomických úvahách a všeobecně známých skutečnostech.
ANNOTATION
The aim of the thesis is to explain to the reader the basic characteristics of the concept of housing policy and the way how was the municipal housing fund founded. The audience of this thesis should become familiar with the jurisdictial concept of privatization of flats within town's property and it's application in the specific case - privatization of municipal housing fund in Havlickuv Brod. The case study is and it's appreciation is included. The last chapter is devoted to the evaluation of question forms filled in by participants of the above
mentioned privatization. I'll use the Chi-square test to verify the logical hypothesis based on fundamental economic thoughts and commonly known facts.
PODĚKOVÁNÍ
Velmi rád bych poděkoval vedoucímu mé diplomové práce prof. Ing. Vojtěchu Krebsovi, CSc. za poskytnutou pomoc při zpracovávání této diplomové práce, jeho ochotu a vstřícnost.
Poděkování patří také RNDr. Evě Heřmanové za cenné rady při tvorbě dotazníku a rodině za podporu a trpělivost během celého mého studia.
OBSAH
Úvod ... 8
1. Bytová politika ČR ... 10
1.1. Subjekty ovlivňující bytovou politiku ČR... 10
1.2. Koncepce bytové politiky ČR... 11
1.2.1. Koncepce bytové politiky z roku 1999... 12
1.2.2. Aktualizovaná koncepce bytové politiky z roku 2001 ... 14
1.2.3. Aktuální platná koncepce z roku 2005 ... 18
1.2.4. Bytová politika v zemích EU... 20
1.3. Vývoj městského bytové fondu ... 22
1.3.1. Bytová situace do roku 1989 ... 22
1.3.2. Vznik obecního bytového fondu a problémy s tím související ... 23
1.3.3. Role obcí v oblasti sociálního bydlení... 23
2. Právní úprava privatizace bytů... 25
2.1. Právní předpisy upravující privatizaci bytového fondu... 25
2.2. Formy prodeje ... 29
2.2.1. Prodej celých domů do vlastnictví právnických nebo fyzických osob... 30
2.2.2. Prodej celých domů do spoluvlastnictví... 30
2.2.3. Prodej jednotlivých bytů podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů... 31
3. Privatizace městského bytového fondu města Havlíčkův Brod ... 33
3.1. Pravidla prodeje bytového fondu ve vlastnictví města Havlíčkův Brod ... 33
3.1.1. Vymezení pojmů... 34
3.1.2. Předmět prodeje... 36
3.1.3. Formy prodeje ... 38
3.1.4. Možnost prodeje bytů třetím osobám ... 39
3.1.5. Zajištění prodeje ... 40
3.1.6. Výpočet kupní ceny ... 40
3.1.7. Slevy a dotace na opravy ... 41
3.1.8. Způsob úhrady kupní ceny ... 42
3.1.9. Závěrečná ustanovení ... 42
3.2. Zhodnocení „Pravidel“ ... 43
3.3. Fáze privatizace ... 44
3.3.1. Rozhodnutí o privatizaci... 44
3.3.2. Praktický postup při prodeji domů a bytových jednotek... 44
3.3.3. Doručování kvalifikovaných nabídek a další postup při realizaci prodeje... 46
3.4. Změna organizátora prodeje ... 47
4. Zhodnocení průběhu a výsledků privatizace ... 48
4.1. Dotazníkové šetření ... 48
4.1.1. Metody distribuce dotazníků... 48
4.1.2. Hodnocení jednotlivých variant distribuce... 49
4.1.3. Zdůvodnění výběru typu metody distribuce... 49
4.2. Interpretace výsledků dotazníků... 51
4.2.1. Chybějící hodnoty: ... 51
4.2.2. Jednotlivé otázky: ... 51
4.2.3. Analýza závislosti proměnných... 60
Závěr... 69
Seznam příloh:... 72
Použité zdroje: ... 100
Úvod
Téma diplomové práce jsem si vybral z důvodu, že bydlení je jednou ze základních lidských potřeb, kterou musí v průběhu života řešit každý jedinec. V dnešní době je otázka bydlení často diskutována v mnoha městech společně s otázkou privatizace, a to privatizace obecních bytů, jež obce získaly bezplatně od státu. Obce se tak staly vlastníky významné části nájemního sektoru. Tento převod byl však spojen s celou řadou dalších souvisejících problémů, jimiž byl například zanedbaný a neudržovaný stav domů a bytů. Obce se snaží tuto situaci řešit a mnohdy je pro ně východiskem z tohoto problému optimalizace počtu obecních bytů prostřednictvím obecní bytové privatizace. Z důvodu právě probíhající privatizace v mém rodném městě se tématem diplomové práce stala bytová privatizace v Havlíčkově Brodu.
Cílem mé diplomové práce je analýza průběhu a výsledků městské bytové privatizace z pohledu občanů města Havlíčkův Brod. Analýza se zabývá hodnocením privatizace na základě výsledků dotazníkového šetření, které jsem ve městě Havlíčkův Brod provedl.
V první kapitole charakterizuji vývoj a základní postuláty koncepce bytové politiky ČR.
Jsou zde analyzovány jednotlivé koncepce včetně faktorů, které je ovlivňovaly. Nastíním vznik obecního bytového fondu a uvedu, s kterými významnými problémy se potýkal a potýká dosud. V závěru se zabývám pravděpodobným směrem vývoje obecního bytového fondu.
V druhé kapitole se zaměřím na obecnou právní úpravu privatizace bytů a základních zákonů s ní souvisejících. Dále nastíním, jaké jsou možné formy prodeje, včetně jejich výhod a nevýhod dle platných právních norem.
V třetí kapitole uvádím konkrétní přístup privatizace městského bytového fondu v případě města Havlíčkův Brod. Čtenáři přiblížím, jakým způsobem zde proces privatizace probíhá a podle jakých pravidel. Stanovená pravidla na konci kapitoly zhodnotím.
V poslední, čtvrté kapitole zhodnotím průběh a výsledky privatizace na základě výsledků získaných z dotazníkového šetření, které jsem v Havlíčkově Brodu realizoval. Pomocí
statistické metody Chi-kvadrat test provedu analýzu hypotéz vyplývajících z logických dvojic otázek, stanovených na základních ekonomických úvahách a všeobecně známých skutečnostech.
1. Bytová politika Č R
1.1. Subjekty ovliv ň ující bytovou politiku Č R
Základním orgánem, který ovlivňuje koncepci bydlení je Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR. Vytváří právní rámec pro určení směru vývoje bydlení, na jehož základě provádí Ministerstvo pro místní rozvoj (dále jen MMR) bytovou politiku. Neméně důležitými orgány jsou také Ministerstvo financí, které má ve svých kompetencích finanční zabezpečení, a Ministerstvo práce a sociálních věcí, jestliže zohledníme sociální hledisko potřeby bydlení.
MMR je tvůrcem celorepublikové koncepce bydlení, provádí analýzy oblasti bydlení včetně jejich zhodnocení, na jejichž základě vytváří řešení nalezených problémů.
MMR je ze zákona ústředním orgánem státní správy ve věcech regionální politiky, politiky bydlení, rozvoje domovního a bytového fondu a pro věci nájmu bytů a nebytových prostor, investiční politiky, cestovního ruchu a pohřebnictví. Dále spravuje finanční prostředky určené k zabezpečování politiky bydlení a regionální politiky státu. Koordinuje činnosti ministerstev a jiných ústředních orgánů státní správy při zabezpečování politiky bydlení a regionální politiky státu, včetně koordinace financování těchto činností, pokud tyto prostředky přímo nespravuje. MMR zabezpečuje informační metodickou pomoc vyšším územním samosprávným celkům, městům, obcím a jejich sdružením a zajišťuje činnosti spojené s procesem zapojování územních samosprávných celků do evropských regionálních struktur.1
Dalším důležitým subjektem v oblasti bydlení je Státní fond rozvoje bydlení (dále jen SFRB), který byl zřízen zákonem č. 211/2000. SFRB je finanční institucí s právní subjektivitou, jejímž úkolem je provádění vybraných opatření státní bytové politiky.
Hospodaří na základě vlastního rozpočtu a velmi úzce spolupracuje s MMR. Hlavním úkoly SFRB je vytváření, akumulování a rozšiřování finančních prostředků určených na podporu bydlení, mezi něž patří podpora výstavby bytů, opravy bytového fondu, zejména opravy
1 Zdroj: Zákon č. 2/1969 Sb., o zřízení ministerstev a jiných ústředních orgánů státní správy České republiky, ve znění pozdějších předpisů
domů vystavěných panelovou technologií, výstavba technické infrastruktury na zainvestování pozemků určených pro budoucí bytovou výstavbu. SFRB nenahrazuje však investora a sám neinvestuje. Cílem jeho činnosti je stimulace investorů a stabilizace investičního prostředí.
Nejvyšším orgánem je výbor SFRB. Členů výboru je 7 a jsou ve složení předseda výboru, místopředseda a 5 dalších členů.2
1.2. Koncepce bytové politiky Č R
V České republice v minulosti chyběla ucelená dlouhodobá koncepce celostátní bytové politiky (dále jen koncepce), i když si vláda byla této potřeby dobře vědoma. Tvorba koncepce je jednou z velmi důležitých činností, kterou centrální moc v oblasti bydlení vykonává. Z daného dokumentu mohou vycházet při vytváření svých koncepcí nižší úrovně státní správy a samosprávy. Koncepce vychází z programového prohlášení vlády, je závazná a vydává se pro předem určené období.
Jedna z prvních koncepcí státní bytové politiky byla zpracována Ministerstvem hospodářství v roce 1990. Nejdůležitějšími charakteristikami bylo zvýšení efektivity stávajícího bytového fondu, zavedení tržního systému a decentralizace bytové politiky na úroveň regionů a obcí. Vláda však tuto koncepci neschválila. Vláda ČSFR schválila Státní bytovou politiku v roce 1991. Stěžejním prvkem této koncepce bylo dosažení vyšší efektivnosti v přerozdělování bytů, zejména zavádění tržních principů, dále ukončení investic do komplexní bytové výstavby a vytvoření pravidel pro postupnou deregulaci nájemného.
V roce 1993 byl předložen nový dokument, který zpracovalo Ministerstvo hospodářství, Východiska a zásady státní bytové politiky bydlení v ČR. Tento dokument navazoval na předchozí koncepci a jeho cílem bylo splnění požadavku prohlubování tržního prostředí, obzvláště pak deregulace nájemného na ekonomickou, později tržní úroveň. Dalšími
opatřeními bylo stanovení legislativních změn, které postavily vztah mezi nájemcem a pronajímatelem na stejnou úroveň, protože dosavadní stav byl nevyhovující. Dokument
Záměry a opatření vlády v oblasti bydlení byl přijat vládou a také poslaneckou sněmovnou Parlamentu ČR v roce 1997, na jehož základě došlo k rozšíření nástrojů podporujících
2 Zdroj: http://www.sfrb.cz/vyrocni-zpravy.shtml - Výroční zpráva za rok 2004, k datu 26.2.2007
a usměrňujících oblast bydlení. Tento dokument, ale měl také své nedostatky. Jednalo se zejména o přecenění samoregulačních mechanismů trhu a neprovázanost přijímaných legislativních kroků, které měly za následek pouze částečnou účinnost jednotlivých opatření.3
1.2.1. Koncepce bytové politiky z roku 1999
4V roce 1999 byla MMR, které nahradilo Ministerstvo hospodářství a přejalo jeho kompetence, zpracována další koncepce. Hlavním cíle bylo vytvořit stabilizovaný a rozvinutější a účinnější bytový systém, ve kterém bude mít možnost každá domácnost opatřit si bydlení odpovídající její aktuální sociální a ekonomické situaci.
V první části koncepce můžeme najít popis vývoje v oblasti bydlení a bytové politiky od roku 1945 do roku 1999 včetně jejího zhodnocení. Do roku 1989 bylo hlavní rysem tohoto období zaměření se na novou bytovou výstavbu. Jednalo se především o výstavbu vícepodlažních budov, jež byly realizovány hlavně státní bytovou výstavbou a podporou družstevní bytové výstavby. Toto období je charakteristické realizací administrativně přídělového systému, který demotivoval obyvatele obstarat si vlastní bydlení. Po roce 1990 probíhala ekonomická transformace, která odstraňovala administrativně přídělový systém a prosazovala systém tržní. Stát neposkytuje bydlení přímo, ale pouze vytváří takové podmínky, aby si každý člověk mohl zajistit odpovídající bydlení. Dále koncepce popisuje vývoj a změny ve skladbě bytového fondu. Převody bytového fondu do vlastnictví obcí a převody jednotlivých bytů do vlastnictví občanů. Nalézáme zde také problémy stávajícího bytové fondu, mezi něž patří zanedbanost vícepodlažních domů, dále nedostatek finančních zdrojů potřebných na řádnou péči a správu, modernizaci či rekonstrukci. V neposlední řadě analyzuje i sociální problémy, jako jsou zvyšující se výdaje na bydlení, omezená možnost získání samostatného bydlení aj.
Druhá část charakterizuje konkrétní koncepci bytové politiky. Hlavním cílem bytové politiky je vytvoření takových podmínek, aby si každá domácnost mohla nalézt vlastní bydlení z hlediska prostoru, kvality a ceny. K dosažení tohoto cíle je zapotřebí zvýšit objem finančních prostředků plynoucích do stávající a nové bytové výstavby, a za účelem
3 Zdroj: Materiály MMR o vývoji bytové politiky
4 Zdroj: MMR – Koncepce bytové politiky, 1999
efektivního využívání těchto prostředků rozvinout právní a ekonomické nástroje. Protože úlohou státu je stimulovat tok soukromých investic, a ne je nahrazovat, je nutné využití vícezdrojového financování5. Část této kapitoli je také věnovaná SFRB6.
Koncepce vychází z následujících předpokladů: 7
- úroveň bydlení je nižší než v evropských zemích,
- dosud přijatá opatření na podporu bydlení nejsou dostatečně provázána, - existují velké rozdíly na regionálních trzích bytů,
- bytová výstavba je neuspokojivá, - zlepšily se podmínky pro investory,
- narůstají problémy v nízkopříjmových skupinách obyvatel.
Koncepce nejenom charakterizuje, analyzuje, ale také navrhuje řešení daných problémů. Pojednává o nutnosti odstranění stávajícího, doposud platného, systému regulace nájemného a přechodu na systém nový, podle nějž by se stanovila výše nájemného porovnáním (tj. nájemné by bylo ve výši, která je v daném místě obvyklá). Dále koncepce navrhuje provést novelizaci právní úpravy. Od novelizace zákona o obcích si slibuje přesnější vymezení role obcí v oblasti bydlení, čímž by se měla zlepšit pozice obcí jako hlavního tvůrce bytové politiky na úrovni měst.
Přestože v koncepci není role obcí definována detailně, můžeme stanovit několik předpokladů, ze nichž bych se mělo při zpracování obecní politiky bydlení vycházet. Jde o analýzu a prognózu demografické, sociální a ekonomické situace. Předpokládaný vývoj, který se uskuteční v těchto oblastech, je nutné znát pro stanovení budoucí potřeby sociálního bydlení. Prognózy musí také obsahovat možný vývoj vlastněného bytového fondu, protože i ten může hrát významnou roli v rozpočtu obce z důvodu oprav či modernizace.8
Koncepce dále plánuje připravení zákona o podpoře bydlení, který by měl zajistit lepší provázanost stávajících a budoucích podpůrných opatření. Jedním z cílů je rovněž zaměření
5 Jedná se o spolupráci soukromého a veřejného sektoru v oblasti financování.
6 Viz. Kapitola subjekty ovlivňující bytovou politiku ČR
7 Slavata, D.: Vybrané problémy obecní bytové politiky. Veřejná správa 2000, č. 2
8 Nováková, H., Využití obecního bytového fondu a jeho privatizace
bytové politiky na podporu mladých, kteří si pořizují své první bydlení. Dosažení těchto a dalších cílů koncepce předpokládá v sedmiletém horizontu.
1.2.2. Aktualizovaná koncepce bytové politiky z roku 2001
9Aktualizace koncepce navazující na Koncepci bytové politiky z roku 1999 vychází z usnesení vlády č. 9/01 ze dne 3. ledna 2001 ke Střednědobé koncepci sociálního a ekonomického rozvoje a usnesení vlády č. 10/01 ze dne 3. ledna 2001 k návrhu Metodiky střednědobých koncepcí. Skládá se také z části analytické a části koncepční. Základní změnou koncepce, které se aktualizace týká, je její doplnění o:
-aktualizace údajů v analytické části za poslední tři roky - regionální analýzu
- SWOT analýzu
- vyhodnocení účinnosti podpůrných nástrojů bytové politiky
Analýza je rozšířena o nová témata vycházející z aktuálních statistických údajů. Důležité je i přizpůsobení koncepční části požadavkům Metodiky střednědobých koncepcí, které mají vliv na jejich tvorbu, a to především skutečnosti, že neobsahují pouze popis opatření, ale i očekávané dopady včetně regionálních pohledů, nároků na kompetence a finanční zdroje.
Úkolem SWOT analýzy je shrnout základní charakteristiky dané problematiky, identifikovat nejdůležitější faktory, rozčlenit je do skupin a vyvodit z nich patřičné závěry a opatření. Název analýzy je odvozen z počátečních písmen anglických slov Strenghts, Weaknesses, Opportunities a Threats. Dělíme je tedy do 4 skupin: silné a slabé stránky, příležitosti a ohrožení. Analýza silných a slabých stránek se týká současného stavu s vazbou na existující podmínky (vnitřní prostředí). Analýza příležitostí a hrozeb je pak zaměřena na budoucí možný vývoj (vnější prostředí). V oblasti bytové politiky je však vypovídací schopnost analýzy omezená, protože tuto metodu lze jen těžko uplatit v prostředí, v němž dochází k systémovým změnám. Tyto změny mají totiž z krátkodobého hlediska negativní dopady, ale v dlouhodobém časovém horizontu jsou pozitivní.
9 Zdroj: MMR - Koncepce bytové politiky, 2001
V oblasti bydlení patří mezi:10 Silné stránky
- Transformace v oblasti bydlení je téměř ukončena.
- V ČR je relativně dobrá vybavenost bytovým fondem, neexistuje celkový bytový deficit.
- Dochází ke zlepšení kvality bydlení zvláště díky nové bytové výstavbě a modernizaci.
- Struktura bytového fondu z hlediska základních forem bydlení zhruba odpovídá struktuře ve většiněčlenských zemích EU. Je zde zachován silný nájemní sektor.
- Úroveň bydlení domácností není silným zdrojem sociálních rozdílů.
- Existuje zde standardní systém financování bydlení, který umožňuje získávat dostatek finančních prostředků a poskytovat je do oblasti bydlení.
- Je zde rozvinutý systém přímých i nepřímých tržně konformních podpůrných nástrojů. - Developerské a stavební firmy zajišťují dostatečnou nabídku bydlení.
Slabé stránky
- Rozmístění bytového fondu není vždy v souladu s nabídkou trhu práce. Zajištění finančně přiměřeného bydlení tam, kde je dobrá nabídka pracovních příležitostí, je obtížné zejména pro domácnosti se středními a nižšími příjmy.
- Problémem je zanedbanost značné části bytového fondu způsobená dlouhodobě podhodnocenou údržbou.
- Objem nové bytové výstavby, zejména nájemního bydlení, je dlouhodobě relativně nízký a neodpovídá potřebě obnovy bytového fondu a předpokládanému růstu počtu jednočlenných domácností.
- Sektor sociálního bydlení neexistuje, není vyjasněna role bytového fondu obcí. Výhod bydlení v nájemních bytech s regulovaným nájemným přitom využívají mnohé vysokopříjmové domácnosti.
- Problémem je malá finanční dostupnost vlastnického bydlení, zvl. nové výstavby. Zejména domácnosti se středními a nižšími příjmy obtížně nalézají cenově přijatelné bydlení.
10 Zdroj: MMR - Koncepce bytové politiky, 2001, str. 28 - 30
- Struktura výdajů domácností na bydlení je deformovaná, neboť největší položku v těchto výdajích tvoří energie.
- Podpůrné nástroje nejsou v některých případech dostatečně zacílené a vzájemně provázané, v důsledku toho jsou málo efektivní.
- Soukromé finanční prostředky vstupují do oblasti bydlení v nedostatečné míře, v některých případech jsou nahrazovány veřejnými prostředky. Hypoteční úvěry jsou pro mnoho domácností nedostupné.
- Přetrvává názor, že za bydlení občanů je zodpovědný stát; s tím souvisí nízká ochota obyvatelstva převzít zodpovědnost za své bydlení a chápat jeho zajištění jako jednu z priorit.
- Vztahy mezi nájemci a pronajímateli jsou zhoršovány v důsledku občanskoprávní úpravy bytu, která obsahuje nestandardní prvky z minulého režimu, a obtížné vymahatelnosti práva.
- Podpůrné programy bytové politiky většinou nezohledňují specifickou situaci v jednotlivých regionech, nejsou zkoumány jejich regionální dopady.
Příležitosti
- Pokračující ekonomický růst přispěje ke zvýšení úrovně bydlení obyvatelstva.
- Vhodně zaměřená aktivní politika zaměstnanosti, podpora podnikání a zlepšení dopravní obslužnosti menších či odlehlých sídel umožní zvýšit využití bytového fondu v těchto lokalitách.
- Ukončení současného způsobu regulace nájemného formou maximální ceny a přechod na smluvní systém přispějí ke konsolidaci nájemního sektoru a k vyjasnění funkce obecního bytového fondu.
- Ekonomický růst umožní sblížení pořizovacích cen bydlení s příjmovou úrovní domácností, čímž se pořízení bydlení stane finančně dostupnějším.
- Vhodná sociální politika, včetně adekvátní adresné sociální dávky na bydlení reagující na konkrétní bytovou situaci domácnosti, umožní zachování relativně vyvážené sociální skladby v sídlech i jejich částech.
- Úsilí o restrukturalizaci veřejných výdajů povede ke zvýšení efektivnosti podpůrných programů a k větší míře využití soukromých finančních prostředků v oblasti bydlení.
- Regionální politika přispěje k vyváženému rozvoji celého území ČR a zabrání vzniku neodůvodněných a sociálně neúnosných disproporcí v úrovni bydlení obyvatelstva v jednotlivých regionech.
Ohrožení
- V důsledku absence podnětného prostředí, konkurence veřejných prostředků a existence zajímavějších investičních příležitostí bude pokračovat vynakládání relativně nízkého objemu soukromých investic do bytové výstavby.
- Nárůst bytových potřeb daný zvyšujícím se počtem jednočlenných domácností může zapříčinit zhoršení celkové bytové situace.
- Přetrvávání cenových a dalších deformací prodlouží sociálně nezdůvodněné rozdělení nájemního sektoru na byty s regulovaným a se smluvním nájemným.
- V důsledku pokračování stávajícího způsobu regulace nájemného prostřednictvím maximální základní ceny přetrvá v atraktivních lokalitách vysoká hladina tržního nájemného, které je pro většinu domácností nedostupné.
- Zvýšení cen v souvislosti s přistoupením k EU způsobí zakonzervování nebo zhoršení finanční dostupnosti bydlení.
- Absence pomoci zaměřené na nejslabší sociální vrstvy povede k prohlubování sociálního vyloučení a k prostorové segregaci v sídlech.
- Dojde k upřednostňování krátkodobých cílů v oblasti bydlení před systémovými opatřeními.
- Bude docházet ke zvyšování sociálních a ekonomických rozdílů mezi regiony, které se negativně promítne i do oblasti bydlení.
Výsledky analýzy a její zhodnocení můžeme najít v koncepční části, včetně zachování určitých hledisek, tak i nových opatření, které bylo nutné do budoucna přijmout a na jejichž základě byla zpracována koncepce aktuální.
1.2.3. Aktuální platná koncepce z roku 2005
11Poslední koncepce bydlení byla přijata usnesením vlády č. 292 k 16. březnu 2005 a je určena pro období do roku 2010. Vychází z Programového prohlášení vlády a respektuje známé vnější faktory, které bytovou politiku a oblast bydlení ovlivňují. Skládá se z pěti částí, jimiž se budu v následujících kapitolách zabývat.
V úvodu koncepce konstatuje, že MMR je ústředním orgánem státní správy ve věcech politiky bydlení, rozvoje domovního a bytového fondu a pro věci nájmu bytů a nebytových prostor12. Dále konstatuje, že oblast bydlení patří k prioritám současné vlády. Ta jej považuje za stěžejní část životní úrovně a celkové kvality obyvatelstva a uvědomuje si rizika, která mohou v oblasti bydlení vzniknout. Koncepce také podotýká, že právo na bydlení není chápáno jako nárokové, tzn. nespočívá v přímém poskytování bydlení, nýbrž ve vytváření takové situace, kdy si lidé sami nebo s určitou pomocí státu zajistí odpovídající bydlení.
Dokument se musel rovněž vypořádat s novými faktory, které přineslo začlenění České republiky do Evropské unie.
V zemích EU je uplatňován shodný názor, že v oblasti bydlení musí být ponechán dostatečný prostor pro působení tržních mechanismů, jež však musejí být v přiměřené míře korigovány. Nástrojem korekce mohou být právní a ekonomické vymezení, aby bylo možné realizovat sociální cíle spojené s oblastmi bydlení. Hlavním úkolem státu tedy je udržování rovnováhy mezi ekonomickou výkonností trhu s byty a sociální spravedlností. Bydlení je základní životní potřebou, ale zároveň velmi nákladnou záležitostí, mnohokrát přesahující možnosti jednotlivců a často i rodin. Stát a obce proto musejí vytvářet podmínky pro usnadnění přístupu k bydlení jak mladým rodinám, tak starší generaci, které musí poskytnout záruku, že v důsledku snížení jejich příjmů nepřijdou o střechu nad hlavou. Proto se dává přednost uspokojování bytových potřeb občanů ze skupin obyvatelstva příjmově slabších a sociálněči společensky potřebných.
11 Zdroj: MMR - Koncepce bytové politiky, 2005
12 Zdroj: Zákon č. 2/1969 Sb., Zákon České národní rady o zřízení ministerstev a jiných ústředních orgánů státní správy České socialistické republiky, ve znění pozdějších předpisů
V druhé části koncepce je popsána návaznost na koncepci předchozí, včetně současné situace v oblasti bydlení a bytové politiky. Tato koncepce oproti minulým doznala změn v oblasti priorit bytové politiky. Především ve zdůraznění péče o existující bytový fond a jeho optimální využívání. Byl také formulován záměr podporovat nejen novou výstavbu, ale i pořízení staršího bydlení z důvodu nízkých nákladů. Dále zvýraznění orientace bytové politiky na vybrané, znevýhodněné skupiny obyvatelstva. Všechny tyto skutečnosti jsou podpořeny zvýšením dosud nedostatečného objemu finančních prostředků soustředěných do oblasti bydlení.
Nejdůležitější změny, k nimž v minulých letech došlo:
- změna struktury bytového fondu, vlivem pokračující privatizace došlo k rozšíření sektoru vlastnického bydlení a také sektoru družstevního
- rozvoj systému financování (stavební spoření a hypoteční úvěrování)
- diverzifikace trhu s bydlením, prohlubování rozdílů na lokálních trzích mezi velkými a atraktivními městy oproti malým neatraktivním sídlům
- růst bytové výstavby (dochází k ročně k zahájení více než 35 tis. bytů a k dokončení více jak 25 tis. bytů)
Co se týká základního rámce právních nástrojů pro zajištění bydlení koncepce počítá s tím, že pro občany s příjmy nadprůměrnými jsou dostupné nástroje hypotečního financování vlastnického bydlení. Pro občany se středními příjmy je určeno stavební spoření a nová koncepce pravidel výstavby nájemních bytů bytovými družstvy za podpory SFRB. Pro další skupinu občanů s nižšími příjmy je koncipován sektor neziskového bydlení zajišťovaný obcí prostřednictvím neziskových bytových společností. V neposlední řadě pro občany s nízkými příjmy a na okraji společnosti je určena výstavba obecních bytů podporovaných z prostředků MMR a SFRB.
Třetí část dokumentu uvádí základní východiska koncepce bytové politiky do roku 2010.
Poukazuje na problém konfliktu vizí mezi chápáním problematiky bytové politiky jako odlišného pohledu na rovnováhu mezi vysokou výkonností a sociální spravedlností.
Vyrovnanost výkonnosti a sociální spravedlnosti je předpokladem pro rozvoj tržně orientovaného bytového systému, který požívá podpory a důvěry bydlících i investorů.
Tato koncepce moderní bytové politiky je založena na třech základních pilířích:
- první pilíř - pravidla, jimiž se řídí všechny subjekty působící v oblasti bydlení. Jedná se o právní rámec upravující záležitosti spojené s vlastnictvím nemovitostí a nakládání s nimi, současně i záležitosti navazující, jako je financování nebo sociální aspekty.
- druhý pilíř – tvorba ekonomického prostředí a systému podpůrných a regulačních nástrojů, jejichž úkolem je zajistit nejširší dostupnost kvalitního bydlení pro obyvatele.
- třetí pilíř – sociální doktrína, na jejímž základě jsou vytvářeny opatření pro občany, kteří se bez pomoci státu při zajišťování bydlení neobejdou.
Nejdůležitějším záměrem však je změna v právní oblasti bydlení. Úprava občanského a obchodního zákoníku, která bude mít vliv na další právní normy související s oblastí bydlení. V rámci rekodifikace obchodního zákoníku zcela nová úprava bytových družstev.
V rámci občanského zákoníku zachování institutu chráněného nájmu bytu a vyvážení postavení nájemců a pronajímatelů. Dalšími změnami budou vyřešení problematiky nájemného z bytu včetně formy jeho regulace, příprava nového zákona upravující vlastnictví bytů a vytvoření právního rámce pro vznik nájemního bydlení pro nízkopříjmové domácnosti na bázi neziskové principu.
1.2.4. Bytová politika v zemích EU
13Staré členské země EU se zaměřují na zajištění rovnějšího přístupu k bydlení a částečné intervence v oblastech, kde volný trh s bydlením selhává. oproti dřívějšímu stavu, kdy se důraz kladl především na výstavbu nových veřejných bytů.
Podle Kleinmana identifikujeme následující trendy společné bytové politiky v zemích EU: 14
- větší důraz na úlohu trhu při zajišťování produkce, alokace a financování bydlení, - větší podpora vlastnického sektoru bydlení,
- přechod od důrazu na novou výstavbu k důrazu na regeneraci stávajícího bytového fondu, - větší důraz na efektivitu a efektivnost nástrojů bytové politiky,
- větší důraz na úlohu trhu a spolupráci se soukromým sektorem i v oblasti sociálního bydlení,
13 Zdroj: MMR - Koncepce bytové politiky, 2005
14 Zdroj: Kleinman M., Stephens M.: European Integration and Housing Policy, Routledge, London, 1998, str.
248
- důraz na efektivnější zacílení podpor v oblasti sociálního bydlení v souvislosti s obecným trendem sociální politiky směrem k větší selektivnosti,
- deregulace v oblasti financování bydlení a soukromého nájemního bydlení.
U přistupujících zemí došlo po změně společenského režimu a procházející transformaci k velkému poklesu na straně státních výdajů v oblasti bydlení. Naneštěstí však tento pokles nebyl vyvážen reformami, které by je nahradily soukromým kapitálem či neziskovými aktivitami. V těchto zemích nebyly vytvořeny optimální a funkční legislativní podmínky, legislativní ochrana a především upravena oblast nájemního bydlení. Nejvýznamnější změnou, již můžeme připisovat těmto reformám, je celková změna struktury bydlení přechodem k vlastnické formě.
Jednou z důležitých forem bydlení v EU do budoucna narůstajících na významu je sociální bydlení, které mohou provozovat neziskové organizace či obce. Sociální bydlení bylo velkou mírou v minulosti podporováno z veřejných rozpočtu, ale díky nárůstu nájemného se to změnilo. Velký důraz je kladen na spolufinancování formou soukromého kapitálu nebo zajištění financí z mimorozpočtových zdrojů. V několika zemích je využíván koncept k příjmu vztaženého nájemného. Nájemné bývá stanoveno na úrovni nákladů, které jsou spjaty s pořízením a provozem těchto bytů.
Shrnutí:
V roce 1991 vznikl stávající bytový fond převodem neudržovaných státních bytů na obce.
Tomuto období předcházela historie státních bytů za vlád komunistické správy, jejíž hospodaření se do bytové politiky promítá dodnes. Současná podoba bytové politiky je ovlivňovaná řadou subjektů, z nichž nejblíže občanům jsou obce, které mají tak největší možný přehled o stavu a aktuálních potřebách. V roce 2005 byla schválena poslední koncepce bytové politiky, která by se oproti minulým mohla zdát stejně či snad méně rozsáhlá, ale při hlubším prostudování zjistíme, že navazuje na koncepci předchozí, stává se konkrétnější.
Nejenom analyzuje, ale i nachází řešení a převádí je do konkrétních opatření. Koncepce je pro obce základním dokumentem v oblasti bydlení, z něhož by měly vycházet při tvorbě vlastních bytových koncepcí. Jedna z možných cest, kudy se budou obce ubírat, je bydlení sociální, které bude financováno částečně ze zisků získaných z bytů s tržním nájemným.
1.3. Vývoj m ě stského bytové fondu
Veškerý bytový fond do roku 1989 patřil pod státní správu, což mělo velký vliv na jeho stávající stav. Městský bytový fond byl tak přejat od státu jako „dědictví“. Do dnešní doby byl poznamenám mnoha změnami a zasažen problémy, z nichž některé přetrvávají dodnes.
1.3.1. Bytová situace do roku 1989
15Socialistická vláda přivedla bytovou politikou do velké krize. Velký rozdíl byl mezi podílem státních a nájemních bytů. Správa bytového fondu byla na straně obcí, jednalo se spíše o formální stránku, protože byla plně závislá na centrálních rozhodnutích. Abychom ale pochopili současný stav, je nutné vysvětlit jeho předchozí vývoj před rokem 1989. Základním problémem socialistického smýšlení byla myšlenka, že náklady na výstavbu, správu a údržbu bytů by se neměly promítat do zvyšování nájemného. Tato skutečnost vedla k celkovému sjednocení nájemného ve všech domech, kromě družstevních. Jednalo se o velmi nízké nájemné v řádu 100 korun měsíčně. Následkem toho bylo rozsáhlé chátrání bytového fondu, protože byl spravován s minimální údržbou. Částečných řešením byla masová panelová výstavba. Ta sice nevyhovovala potřebám uživatelů, ale splňovala požadavky levně a rychle.
Panelové domy však nepodporují variabilní bydlení a jsou bez možností větší modernizace.
Bytový standard byl zajišťován velké a potřebné skupině obyvatelstva bez jakýkoli regionálních a sociálních diferencí bez ohledu na danou ekonomickou situaci domácností.
Dělo se tak proto, že většina prostředků na rozvoj bydlení pocházela z celospolečenských zdrojů – státního rozpočtu. Z těchto důvodů se začalo uvažovat o větší finanční participaci občanů. Reakcí na to byla družstevní výstavba, která tak doplňovala stávající výstavbu státních bytů. Družstevní výstavba přesto zůstala pod silným vlivem státu. Tento systém přídělového hospodaření s byty a byrokratické politiky se ukázal jako dále neperspektivní.
Nebylo výjimkou, že státní byty byly přidělovány na základě zásluh k režimu. Systém byl protekcionistický a nespravedlivý, a tak musela nastat změna.
15 Karen, O.: Bytová politka v podmínkách tržní ekonomiky. Národní hospodářství, 1991
1.3.2. Vznik obecního bytového fondu a problémy s tím související
16Bytový fond dostál během transformačního procesu mnoha změn. Tou nejvýznamnější byl vznik obecního bytového fondu. Obce tak získaly odpovědnost za správu a rozhodování o nakládání s ním. Převod státního bytového fondu do majetku obcí byl učiněn v roce 1991 dnem účinnosti zákona č. 172/1991 Sb. o přechodu některých věcí z majetku do vlastnictví obcí, ve znění pozdějších předpisů. Touto změnou se obce staly největšími vlastníky bytů v České republice a jejich úloha v bytové politice narostla na významu. Jedním z argumentů pro převod bylo, že obec je podstatně blíže občanům než stát, a může tak lépe odhadnout jejich potřeby. Hlavními argumenty však byly celková nedostatečná správa a neefektivní využívání ze strany státu. Převodem se naprosto změnila vlastnická struktura bytového fondu ve prospěch nájemního bydlení v obecních bytech.
Převáděný bytový fond byl v neutěšujícím stavu. Jeho stav byl způsobem nedostatečnou správou a údržbou. Následkem toho ubýval i bytový fond fyzicky. Byty byly kolikrát natolik zanedbané, že je šlo stěží obývat. Tímto specifickým problémem trpěly především panelová sídliště, protože jejich předpokládaná životnost byla kolem 25 let, což již v době převodu některá téměř dosahovala.
1.3.3. Role obcí v oblasti sociálního bydlení
Existence skupin lidí, které potřebují pomoc ze strany státu v oblasti bydlení, můžeme nalézt ve všech zemích Evropy i světa. Role obcí v sociálním bydlení má nezastupitelnou roli. Obce mohou poskytovat byty startovací, zřizují domy s pečovatelskou službou případně domy na půli cesty. Sociální bydlení je určeno především pro vrstvy populace příjmově slabší, které nemohou získat bydlení na volném trhu. Financování je uskutečňováno přímými dotacemi státního rozpočtu, respektive obecních rozpočtu. Druhou variantou je prostřednictvím subvencí státu snížení investičních nákladů.17
16 Lux, M.: Bydlení – věc veřejná. Sociální aspekty bydlení v České republice a zemích EU, Praha, SLON
17 Týdeník Sonda, Taraba, M., Vlastnictví není jen právem, také zavazuje, 2003, č. 1
Sociální bydlení je poskytováno vybraným sociálním skupinám obyvatel, mezi něž patří především lidé přicházející z dětských domovů, invalidní občané, mladé rodiny a senioři.
Obce by proto měly pečlivě zvážit počet takto vymezených bytů. Obecní byt lze nejčastěji získat přidělením uvolněného bytu po předchozím nájemci. Na tomto místě však vyvstává problém s minimálními počty přirozeně uvolňovaných obecních bytů, což je příčinou neefektivního využívání bytového fondu a nedokonalé legislativy. Možným řešením této situace by mohl být odprodej bytových jednotek soukromým subjektům. Prostředky které by se tak získaly, by mohly být použity pro stavbu sociální bytů, což ale klade vysoké nároky na rozpočet obce. V současné době i při splnění sociálních kritérií pro umístění do sociálního bydlení jsou čekací doby velmi vysoké, řádově i několik let.
2. Právní úprava privatizace byt ů
2.1. Právní p ř edpisy upravující privatizaci bytového fondu
Výčet nejdůležitějších zákonů, které předcházejí, upravují nebo navazují na privatizaci obecního bytového fondu:
- zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
- zákon č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, ve znění pozdějších předpisů
- zákon č. 427/1990 Sb. o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické a fyzické osoby, ve znění pozdějších předpisů
- zákon ČNR č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, ve znění pozdějších předpisů
- zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů
- zákon č. 42/1992 Sb. o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků družstev, ve znění pozdějších předpisů (tzv. transformační zákon)
- zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů
- zákon č. 344/1992 Sb. katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů - zákon č. 103/2000 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů
- zákon ČNR č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů - zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení (SFRB)
Zákon č . 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve zn ě ní pozd ě jších p ř edpis ů
Obchodní zákoník specifikuje družstevnictví, a to jako jednu z forem podnikání.
V současné době nemá družstvo žádnou legislativní úpravu a Ministerstvo pro místní rozvoj proto připravuje návrh nového postavení bytových družstev. Dosavadní úprava neumožňuje změnu specifických institutů typických pro bytová družstva, která se vymykají obchodně právním vztahům. Tato úprava je proto nevyhovující, neboť hlavním účelem bytového družstva je uspokojování bytových potřeb členů. Připravovaný zákon o bytových družstvech by měl vytvořit potřebné legislativní vymezení, v jehož pojetí budou promítnuty mezinárodně uznávané družstevní principy 18.
Zákon č . 103/2000 Sb., o vlastnictví byt ů , ve zn ě ní pozd ě jších p ř edpis ů
Zákon o vlastnictví bytů vymezuje kombinaci ideálního podílového spoluvlastnictví ke společným prostorům v domě a výlučného vlastnictví k jednotlivým bytům a nebytovým prostorům. Dále upravuje práva, povinnosti a vzájemné vztahy vlastníků. Je to jeden z nosných zákonů využívaných při privatizaci bytového fondu. Podrobněji bude rozebrán v dalších kapitolách.
Transforma č ní zákon
Stanovuje náležitosti transformace, jež spočívala v tom, že družstva, která byla založena
do 1.1.1992, musela přizpůsobit své právní poměry obchodnímu zákoníku. Lhůtou pro transformaci byl stanoven jeden rok od nabytí účinnosti tohoto zákona. Pokud tak
družstva neučinila vstoupila do likvidace.
18 Podrobněji viz.: http://www.ortex.cz/hoste/os/fnerad_popleteni_dr_pojmu.htm k datu 21.02.2007
Zákon č . 40/1964 Sb., ob č anský zákoník, ve zn ě ní pozd ě jších p ř edpis ů
Občanský zákoník mimo jiné upravuje podstatu nájemního vztahu. Nájemní vztah vzniká na základě nájemní smlouvy, jíž pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání.
Z hlediska doby jejich trvání existují dva typy nájemních smluv – na dobu určitou, v níž je přesně stanoveno datum vzniku a zániku nájemní smlouvy, a na dobu neurčitou, kde doba trvání není nijak časově omezena. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu a obsahovat určité náležitosti, jako jsou označení bytu, rozsah jeho užívání, výše nájemného a způsob jeho úhrady. Dále v tomto zákoně můžeme nalézt ustanovení týkající se zániku nájmu, bytových náhrad a přechodu nájmu.
Zákon č . 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení (SFRB)
SFRB je jedním z nástrojů bytové politiky, jehož úkolem je vytváření a akumulace finančních prostředků, které poskytuje na podporu výstavby bytů. Dále pak na podporu oprav bytového fondu (především panelové domy) a na podporu výstavby technické infrastruktury v obcích. Stimuluje investory pomocí podpůrných finančních programů19.
Zákon č . 344/1992 Sb. katastrální zákon a zákon č . 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných v ě cných práv k nemovitostem, ve zn ě ní pozd ě jších p ř edpis ů
V katastrálním zákoně je definován pojem katastr nemovitostí jako: „Soubor údajů o nemovitostech zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení.
Součástí katastru je evidence vlastnických práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu20 a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona“21. Katastr je veden jako ucelený a neustále aktualizovaný informační systém o pozemcích a stavbách. Součást katastru tvoří i evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.
19 Podrobněji viz.: http://sfrb.ecn.cz/legislativa.shtml k datu 21.02.2007
20 Podle zákona č. 256/1992 Sb. o zápisech a vlastnických a jiných práv ve znění pozdějších předpisů
21 Zdroj: Zákon č. 344/1992 Sb. katastrální zákon, § 1, ve znění pozdějších předpisů
Zákon Č NR č . 172/1991 Sb., o p ř echodu n ě kterých v ě cí z majetku Č eské republiky do vlastnictví obcí, ve zn ě ní pozd ě jších p ř edpis ů
Zákon vymezuje přechod některých věcí z majetku České republiky na obce. Na základě tohoto zákona došlo na obce k přechodu nezastavěných pozemků, obytných domů a pozemků tvořící s nimi jeden funkční celek za splnění určitých podmínek22. Přechodem vlastnického práva získaly obce jedno z nejdůležitějších majetkových práv – právo vlastnické. Na druhou stranu přinesl přechod obcím i velké problémy, protože majetek byl v mnoha případech ve velmi špatném technickém stavu. Obce proto danou situaci často řešily a doposud řeší privatizací části tohoto fondu.
Zákon Č NR č . 128/2000 Sb., o obcích (obecní z ř ízení), ve zn ě ní pozd ě jších p ř edpis ů
Subjektem, kterého se bytová privatizace týká, je obec. Zákon definuje obec jako základní územní samosprávné společenství občanů, které tvoří územní celek vymezený územní hranicí obce. Obec je veřejnoprávní korporací, která má vlastní majetek. Tento zákon, v §38 Hospodaření obce, konkretizuje, jakým způsobem má být majetek využíván: „Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími
zákonem vymezené působnosti“23. V dalších ustanoveních vymezuje práva obce na nakládání s majetkem. Obec podle nich může majetek prodávat, směňovat či darovat.24
22 Podrobněji viz.: Zákon ČNR č. 172/1991 Sb. o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, § 3, ve znění pozdějších předpisů
23 Zdroj: Zákon ČNR č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), Díl 2 Hospodaření obce, § 38, ve znění pozdějších předpisů
24 Podrobněji viz. Zákon ČNR č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), Díl 2 Hospodaření obce, § 38, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č . 427/1990 Sb. o p ř evodech vlastnictví státu k n ě kterým v ě cem na jiné právnické a fyzické osoby a zákon č . 403/1990 Sb., o zmírn ě ní následk ů n ě kterých majetkových k ř ivd, ve zn ě ní pozd ě jších p ř edpis ů
Zákon č. 427/1990 Sb. stanoví podmínky převodu vlastnictví státu k některým věcem práva na právnické a fyzické osoby. Předmětem převodu jsou movité a nemovité věci, které jako majetková podstata provozních částí organizací tvoří ucelenou hospodářskou nebo majetkovou hodnotu. 25
Zákon č. 403/1990 Sb. se vztahuje na následky majetkových křivd způsobených soukromým právnickým a fyzickým osobám odnětím vlastnického práva k nemovitým případně movitým věcem. Zmírnění spočívá ve vydání věci osobě, které byla odňata.26
2.2. Formy prodeje
V naší právní legislativě existují tři základní formy prodeje obecních domů nebo jejich částí, jimiž jsou:
- „prodej celých domů do vlastnictví právnických nebo fyzických osob podle občanského zákoníku,
- prodej celých domů do spoluvlastnictví podle občanského zákoníku,
- prodej jednotlivých bytů podle zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů“. 27
Vlastník má možnost svobodné volby formy prodeje ze stanovené právní úpravy. Pouze a jen na něm závisí, jestli a jakou z forem některý obytný dům nabídne k prodeji. Může se jednat jak o byty, tak i nebytové prostory, které jsou prázdné nebo jsou užívány podle platné nájemní smlouvy.
25 Zdroj: Zákon č. 427/1990 Sb. o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické a fyzické osoby, ve znění pozdějších předpisů
26 Podrobněji viz. Zákon č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, ve znění pozdějších předpisů
27 O. Poláková a kolektiv, Bydlení a bytová politika, Ekopress, 2006, str. 90
2.2.1. Prodej celých dom ů do vlastnictví právnických nebo fyzických osob
Celé domy mohou nabývat do vlastnictví právnické osoby (např. s.r.o, a.s., družstvo atp.), fyzické osoby (velmi často manželé) nebo občané podnikající pod svým jménem. Stávající vztah nájemníků nemovitosti se po uskutečnění prodeje výše jmenovaným osobám nemění a zůstávají dále nájemci nebytových či bytových prostor. Velkou výhodou při této formě prodeje je pro prodejce, oproti zbylým možnostem, jednoduchá administrace. U této varianty lze též využít možnosti, že stávající nájemníci vytvoří jednu z možných právnických osob a pak privatizovaný objekt koupí. Správu a provoz objektu vykonává ta právnická osoba, která jej koupila, dosavadní nájemci jimi zůstávají. Nájemci mohou ovlivňovat hospodaření s domem, s bytem však nemohou volně disponovat, protože nejsou jeho vlastníky.28
Platné legislativní normy nestanoví formu právnických osob, které mohou nabývat domy do vlastnictví. Pouze občanský zákoník definuje, co se za právnickou osobu považuje a dále pak stanoví všeobecně platné podmínky, které musí splňovat. Nejrozšířenější, a podle zkušeností z praxe nejvhodnější, právnickou osobou je družstvo. Pro tuto právnickou formu můžeme vyjmenovat ihned několik důležitých faktorů, proč je tato varianta volena. Minimální počet členů družstva je stanoven na 5 členů, přičemž maximální možný počet není omezen.
Do družstva mohou noví členové vstoupit a stejně tak vystoupit v průběhu jeho trvání.
Minimální výše základního jmění je 50 tisíc Kč a tvoří jej souhrn všech vkladůčlenů. Každý člen může téměř volně disponovat s jeho členským podílem (tj. bytem), což lze opět považovat za jednu z velkých výhod. Další výhodou, která hovoří pro družstvo, je osvobození od daně z příjmu na nájemném za družstevní byty a garáže.29
2.2.2. Prodej celých dom ů do spoluvlastnictví
Druhou formou je prodej celých domů do spoluvlastnictví, který je upraven podle zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku ve znění pozdějších předpisů. Nabyvateli nemovitosti se mohou stát současní nájemci nebo jiné osoby. U tohoto způsobu zaniká dosavadní nájemní vztah a spoluvlastníci se stávají „majiteli“ tzv. ideálního spoluvlastnického podílu. Velikost
28 O. Poláková a kolektiv, Bydlení a bytová politika, Ekopress, 2006
29 Horák, M. Nováková, H.: Privatizace domů a prodej bytů, Praha, Polygon 2002
podílu je na počátku upravena platnou kupní smlouvou, na níž se kupující spoluvlastníci dohodli. Pokud nastane varianta, že spoluvlastníky domu jsou pouze nájemci, řídí se užívání domu dohodou spoluvlastníků. Problémem byl prodej spoluvlastnického podílu. Šlo jej uskutečnit, ale ostatní spoluvlastníci na něj měli předkupní právo, což neumožňovalo, aby byl byt předmětem občanskoprávních vztahů. Tato skutečnost iniciovala přijmutí nové právní úpravy.
2.2.3. Prodej jednotlivých byt ů podle zákona č . 72/1994 Sb.
o vlastnictví byt ů
Třetí formu prodeje zaručil zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, který stanovil vytvoření stejných podmínek pro všechny vlastníky obytných domů a umožnil prodávat jednotlivé byty. Dalším důvodem změny byl také probíhající proces převodu družstevních bytů do vlastnictví členů družstev podle transformačního zákona č. 42/1992 Sb. Zákon o spoluvlastnictví bytů je jedinečný tím, že zajišťuje kombinaci ideálního podílového spoluvlastnictví ke společným prostorám v domě a výlučného vlastnictví k jednotlivým bytům a nebytovým prostorám. Vlastníci mohou s byty či nebytovými prostory volně disponovat, což mělo za následek otevření trhu s byty. Za nevýhodu můžeme považovat, že vlastníci mají povinnost správy, údržby a opravy celého domu vyplývající z podílového spoluvlastnictví společných prostor. Další nevýhodou může být právo vlastníka bytu disponovat s ním podle jeho uvážení. Může tak nastat situace, kdy je byt prodán novému vlastníkovi, který nevyhovuje ostatním. Dosavadní nájemce má dle zákona o vlastnictví bytu právo přednostní koupě, což znamená, že mu musí být nabídnut ke koupi jako prvnímu.
Jedině tehdy až nájemce nevyužije nabídky v rámci lhůty30 stanovené zákonem, lze nabídnout byt jiné osobě. Postavení nájemce, který byt nekoupí, se nijak výrazně prodejem bytu třetí osobě nezhorší. Nový vlastník bytu, který se stává automaticky pronajímatelem, nemůže nájemci dát výpověď z nájmu jiným způsobem než z důvodu stanovených v občanském zákoníku31. Hlavním nedostatkem zákona o vlastnictví bytů bylo nedůsledné vymezení právě povinností spoluvlastníků a podcenění koupěschopnosti nájemců. Z těchto okolností pak vznikaly problémy typu prohlubování zanedbané údržby domu a také případná nemožnost
30 Šestiměsíční lhůtu, v níž má při převodu vlastnictví bytu nájemce právo na převod bytu do svého vlastnictví od dosavadního vlastníka bytu, popřípadě budovy. Roční lhůtu, běžící po uplynutí šestiměsíční lhůty v níž má při převodu vlastnictví nájemce právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v § 606 obč. zák., lze zkrátit pouze řádnou nabídkou k převodu bytu vlastníkem budovy či bytu nájemci
31 Podrobněji viz . zákon č. 40/1964 občanský zákoník, § 711 a 711a, ve znění pozdějším předpisů
koupě bytu stávajícími nájemci z důvodu nedostatku finančních prostředků. Další nevýhodou byla skutečnost, že společenství vlastníků nemělo právní subjektivitu, a nemohlo tak konat právní úkony. Za společenství vlastníků mohla jednat osoba zmocněná – správce - nebo vlastníci museli jednat všichni společně, což bylo zdlouhavé a komplikované. Tento problém řeší novela zákona 103/2000 Sb., která stanoví právní subjektivitu společenství vlastníků. Dalšími problémy, jež uvedená novela řeší jsou: „Zákon zavedl nová pravidla pro přispívání vlastníků domu na správu, údržbu a opravy, prodloužil promlčecí lhůtu na převod bytů do vlastnictví, pozměnil daň z příjmu, změnil prohlášení vlastníka budovy aj.“32 Tato změna zákona vedla k organizačním problémům a zvýšení administrativní náročnosti, což výrazně zvyšuje náklady na správu domu.33
Další novela zákona č. 451/2001 Sb., která na sebe nenechala dlouho čekat a nabyla platnosti ke dni 31.12.2001, se týkala hlavně právní úpravy společenství vlastníků, jejich zřízením a činností. Jednalo se především o fakt, že společenství vlastníků se nemusí zapisovat do obchodního rejstříku jako ostatní právnické osoby, ale do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Další změnou byla možnost výběru účtování v soustavě jednoduchého nebo podvojného účetnictví a jiné.34
Před rozhodnutím, zda obecní byty privatizovat a jakou část, musí předcházet důkladné zvážení všech alternativ a důsledků, protože již je nelze později napravit. Jednotlivá města přistupují k privatizaci odlišným způsobem, avšak analýza musí předcházet každému prodeji35. Nekoncepční prodej může znamenat velký problém pro další vývoj obce. Každá obec má ze zákona povinnost disponovat určitou velikostí bytového fondu v jejím vlastnictví.
Řeší tak částečně otázku sociálního bydlení, ale i v případě vzniku živelných katastrof a jiných nepříjemných situacích. Proto je důležité ještě jednou poznamenat, že obce by se
měly zabývat rozhodováním o bytové privatizaci v širších souvislostech a pouze s přístupem
„prodáme zchátralý bytový fond a přilepšíme městskému rozpočtu“.
32 O. Poláková a kolektiv, Bydlení a bytová politika, Ekopress, 2006, str. 92
33 O. Poláková a kolektiv, Bydlení a bytová politika, Ekopress, 2006
34 Podrobněji viz.: O. Poláková a kolektiv, Bydlení a bytová politika, Ekopress, 2006
35 Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti
3. Privatizace m ě stského bytového fondu m ě sta Havlí č k ů v Brod
3.1. Pravidla prodeje bytového fondu ve vlastnictví m ě sta Havlí č k ů v Brod
Pravidly prodeje bytového fondu ve vlastnictví města Havlíčkův Brod (dále jen
„Pravidla“) jsou vymezeny hlavní zásady a postup pro prodej bytových domůči jednotlivých bytů z majetku města. Upravují jednotný postup při prodejích, určují způsob stanovení ceny, úhradu kupní ceny tak, aby byla umožněna změna vlastnictví za transparentních, srozumitelných a pro většinu občanů únosných podmínek. Při tvorbě prodejní ceny s navrženými slevami se rovněž přihlíželo k technickému stavu budov, jejich opotřebení a existujícím závadám. Město Havlíčkův Brod se rozhodlo na základě těchto skutečností přispět novým vlastníkům účelovou dotací na provedení oprav společných částí domu pro usnadnění vstupu do nových podmínek vlastnického bydlení.36
Realizace prodeje jednotlivých obytných domů a bytů je prováděna37 s důrazem na liberální přístup, avšak se zaručením ochrany nájemců. Jedná se především o uplatnění
práva první koupě pro stávající řádné nájemce, a to i tehdy, kdy není jeho uplatnění výslovně požadováno právními předpisy ČR. Hlavním pravidlem, jež město Havlíčkův Brod uplatňuje, je svobodné rozhodnutí každého občana o přijetí nabídky ke koupi bytu. Město se také rozhodlo okamžitě uvolnit trh s byty a neomezovat občany, a proto nepoužije jinde běžně užívaného zpětného předkupního práva38 k domům či bytům. Nový majitel s ním budeme moci volně nakládat dle vlastního uvážení.
36 Pravidla prodeje bytového fondu ve vlastnictví města Havlíčkův Brod, čl. I. - Úvod
37 K datu 25.2.2007 privatizace stále probíhá
38 Pravidla prodeje bytového fondu ve vlastnictví města Havlíčkův Brod, čl. IV. – Formy prodeje, str. 9
