Skončení nájmu

Nájem může skončit z různých důvodů. Jedná se jak o obecné důvody pro zánik závazků, tak o další specifické důvody vymezené zákonem, které jsou charakteristické pouze pro zánik nájmu. Nájem tedy může skončit některým z následujících důvodů:¹⁸⁶

a) Zánikem pronajaté věci během doby nájmu. Jestliže předmětná věc zanikne zčásti, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, nebo je též oprávněn nájem vypovědět bez výpovědní doby.¹⁸⁷ V případě, že pronajatá věc zanikla v důsledku toho, že nájemce porušil svou povinnost užívat ji jako řádný hospodář, nese za to odpovědnost podle práva deliktního.¹⁸⁸

b) Pokud se předmětná věc stane nepoužitelnou k ujednanému účelu nebo v případě, že účel nájmu nebyl sjednán k účelu obvyklému, a to bez zapříčinění nájemcem, je nájemce oprávněn nájem vypovědět bez výpovědní doby.¹⁸⁹

c) Uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán. Za podmínky, že nájemce užívá věc i po uplynutí doby nájmu a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve k tomu, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena, a to za stejných podmínek za jakých byla uzavřena původní smlouva. Pokud byla na základě původní smlouvy nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla smlouva uzavřena na jeden rok. Jestliže byla původní smlouva uzavřena na dobu kratší než jeden rok, je nová smlouva uzavřena opět na tuto dobu.¹⁹⁰ Jedná se o takzvané mlčky provedené obnovení nájmu (relocatio tacita). K tomu však nedojde, jestliže strana dala v přiměřené době najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla, a to i přesto, že nájemce věc dále užívá.¹⁹¹

186 JANKŮ, Martin a kolektiv. Nové občanské právo v kostce: (stručný úvod). V Praze: C.H. Beck, 2014. s. 186. ISBN 978-80-7400-516-9.

187 PRAŽÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. Český Těšín: Poradce, [2012]. s. 165. ISBN 978-80-7365-338-5.

188 RABAN, Přemysl a kolektiv. Občanské právo hmotné: relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm, 2013. s. 176. ISBN 978-80-87713-10-5.

189 NOVOTNÝ, Petr, NOVOTNÁ, Monika, BUDÍKOVÁ, Petra, IVIČIČOVÁ, Jitka, KEDROŇOVÁ, Kristýna, ŠTROSOVÁ, Ilona a ŠTÝSOVÁ, Monika. Smluvní právo. 2., aktualizované vydání. Praha: Grada Publishing, 2017. Právo pro každého (Grada). s. 138. ISBN 978-80-271-0609-7.

190 JANKŮ, Martin a kolektiv. Nové občanské právo v kostce: (stručný úvod). V Praze: C.H. Beck, 2014. s. 186. ISBN 978-80-7400-516-9.

191 RABAN, Přemysl a kolektiv. Občanské právo hmotné: relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm, 2013. s. 174-175.

ISBN 978-80-87713-10-5.

46

d) Výpovědí u nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou. Pokud se jedná o nájemní smlouvu, ve které byl nájem ujednán na dobu určitou, může každá ze stran nájem vypovědět pouze v případě, že byly ve smlouvě současně ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. To znamená, že pokud ve smlouvě nebyly sjednány výpovědní důvody nebo výpovědní doba, nelze takový nájem ukončit výpovědí.¹⁹² Toto ustanovení však nezasahuje do práva ukončit nájem výpovědí bez výpovědní doby, kterou předvídá zákon, nebo za předpokladu, že si to strany sjednaly, do práva odstoupit od smlouvy.¹⁹³ e) Vypovědí u nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou. Pokud byl nájem ujednaný

na dobu neurčitou, může skončit výpovědí jednou ze stran. V případě, že je předmětem nájmu věc movitá, je výpovědní doba jednoměsíční. Pokud je předmětem nájmu věc nemovitá, pak je výpovědní doba tříměsíční. Výpověď musí být odůvodněná, pouze je-li strana oprávněná vypovědět nájem bez výpovědní doby.¹⁹⁴ V jiných případech výpověď nemusí být odůvodněná a nájem lze vypovědět z jakéhokoliv důvodu či bez udání důvodu.¹⁹⁵

192 JANKŮ, Martin a kolektiv. Nové občanské právo v kostce: (stručný úvod). V Praze: C.H. Beck, 2014. s. 187. ISBN 978-80-7400-516-9.

193NOVOTNÝ, Petr, NOVOTNÁ, Monika, BUDÍKOVÁ, Petra, IVIČIČOVÁ, Jitka, KEDROŇOVÁ, Kristýna, ŠTROSOVÁ, Ilona a ŠTÝSOVÁ, Monika. Smluvní právo. 2., aktualizované vydání. Praha: Grada Publishing, 2017. Právo pro každého (Grada). s. 139. ISBN 978-80-271-0609-7.

194 PRAŽÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. Český Těšín: Poradce, [2012]. s. 165. ISBN 978-80-7365-338-5.

195 JANKŮ, Martin a kolektiv. Nové občanské právo v kostce: (stručný úvod). V Praze: C.H. Beck, 2014. s. 187. ISBN 978-80-7400-516-9.

47 Výpověď bez výpovědní lhůty má právo podat:¹⁹⁶

 Každá ze stran v případě, že druhá strana porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem a v důsledku toho působí straně značnou újmu.¹⁹⁷

 Pronajímatel, a to v případě, že:

a) Je nájemce v prodlení se splacením nájemného, a to až do následujícího termínu placení nájemného, kdy pronajímatel nájemce vyzve k plnění v přiměřené lhůtě a upozorní jej na možné důsledky neuposlechnutí výzvy. Výzva musí mít písemnou formu a musí být nájemci doručena. V případě, že nájemce výzvu neuposlechne, je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět bez výpovědní doby.¹⁹⁸

b) Nájemce užívá pronajatou věc takovým způsobem, že se opotřebovává nadměrně okolnostem nebo hrozí její zničení, a to i přes výzvu pronajímatele, aby danou věc užíval řádně. Pronajímatel poskytne nájemci přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Je nutné, aby měla výzva písemnou formu a byla doručena nájemci. Jestliže nájemce neuposlechne výzvu pronajímatele, je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět bez výpovědní doby.¹⁹⁹

 Nájemce, a to v již zmíněných případech, že:

a) Vada na věci, která je předmětem nájmu, ztěžuje její užívání zásadním způsobem nebo jej znemožňuje zcela.

b) Pronajímatel provádí takovou opravu pronajaté věci, při které není možné věc vůbec užívat.

c) Věc, která je předmětem nájmu, zanikne zčásti či se stane nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo jestliže ten nebyl ujednán k účelu obvyklému.

196 RABAN, Přemysl a kolektiv. Občanské právo hmotné: relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm, 2013. s. 176. ISBN 978-80-87713-10-5.

197 PRAŽÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. Český Těšín: Poradce, [2012]. s. 165. ISBN 978-80-7365-338-5.

198 PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kolektiv Občanský zákoník: komentář. Praha: C.H. Beck, 2017.

Beckova edice komentované zákony. s. 2253-2254. ISBN 978-80-7400-653-1.

199 KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář: [§ 2201-2357]. V Praze:

C.H. Beck, 2013. Beckovy komentáře. s. 93-97. ISBN 978-80-7400-524-4.

48

d) Nájemci nebyla poskytnuta pronajímatelem dostatečná ochrana proti třetí osobě.²⁰⁰

Při skončení nájmu má nájemce povinnost vrátit věc pronajímateli, a to v místě, kde předmětnou věc převzal a v takovém stavu, v jakém ji převzal s přihlédnutím k běžnému opotřebení věci, které vznikne při jejím řádném užívání.²⁰¹ Pokud byla předmětem nájmu věc nemovitá, rozumí se odevzdáním věci předání vyklizené nemovitosti.²⁰² Jestliže byl při odevzdání předmětné věci nájemci pořízen zápis, který obsahuje popis stavu věci v momentě, kdy byla převzata nájemcem, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli i k tomuto zápisu.²⁰³ Při odevzdání předmětné věci pronajímateli si od ní nájemce oddělí vše, co do věci vložil vlastním nákladem. To platí pouze za podmínky, že je oddělení možné a nedojde tím ke zhoršení podstaty věci nebo se tím nepřiměřeně neztíží její užívání.²⁰⁴ V souladu se zájmem pronajímatele, aby odmlky mezi skončením jednoho nájmu a sjednáním nájmu dalšího byly co nejkratší, je ten oprávněn požadovat po nájemci, aby mu umožnil pronajatou věc předvést novým zájemcům o nájem. To znamená, že nájemce má povinnost v době tří měsíců před skončením nájmu, jestliže je tento den stranám znám, umožnit zájemci o nájem přístup k této věci v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky.²⁰⁵ Prohlídka probíhá za přítomnosti nájemce a pronajímatele, přičemž je pronajímatel povinen oznámit nájemci návštěvu předem v přiměřené době. Nájemce je oprávněn požadovat od pronajímatele slevu z nájemného v případě, že mu takové zpřístupnění věci způsobí nikoli jen zanedbatelné obtíže.²⁰⁶

200 RABAN, Přemysl a kolektiv. Občanské právo hmotné: relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm, 2013. s. 176. ISBN 978-80-87713-10-5.

201 NOVOTNÝ, Petr, NOVOTNÁ, Monika, BUDÍKOVÁ, Petra, IVIČIČOVÁ, Jitka, KEDROŇOVÁ, Kristýna, ŠTROSOVÁ, Ilona a ŠTÝSOVÁ, Monika. Smluvní právo. 2., aktualizované vydání. Praha: Grada Publishing, 2017. Právo pro každého (Grada). s. 138. ISBN 978-80-271-0609-7.

202 PRAŽÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. Český Těšín: Poradce, [2012]. s. 165. ISBN 978-80-7365-338-5.

203 RABAN, Přemysl a kolektiv. Občanské právo hmotné: relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm, 2013. s. 176. ISBN 978-80-87713-10-5.

204 JANKŮ, Martin a kolektiv. Nové občanské právo v kostce: (stručný úvod). V Praze: C.H. Beck, 2014. s. 188. ISBN 978-80-7400-516-9.

205 KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář: [§ 2201-2357]. V Praze:

C.H. Beck, 2013. Beckovy komentáře. s. 108-109. ISBN 978-80-7400-524-4.

206 PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kolektiv Občanský zákoník: komentář. Praha: C.H. Beck, 2017.

Beckova edice komentované zákony. s. 2259-2260. ISBN 978-80-7400-653-1.

49

Jestliže má pronajímatel pohledávky vůči nájemci, je oprávněn zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní, za účelem úhrady této pohledávky.²⁰⁷ Musí se však jednat o pohledávku, která vznikla v přímé souvislosti s nájemní smlouvou. Může se jednat jak o pohledávku na nájemném, tak i na poplatcích za služby či náhradu škody.²⁰⁸

Obecná úprava nájmu se přiměřeně použije i pro jednotlivé zvláštní typy nájmu, jestliže u těchto jednotlivých typů neexistuje zvláštní úprava.²⁰⁹