Smlouva o nájmu bytu a domu

Pokud je nájem bytu či domu sjednán za účelem bydlení, je nutné, aby byla nájemní smlouva uzavřena v písemné formě. Pro případ, že by nájemní smlouva neměla písemnou formu, nemůže však pronajímatel namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

Naopak tuto námitku je oprávněn podat nájemce.³³³

Pronajímatel a nájemce si nemohou v nájemní smlouvě sjednat povinnost nájemce platit pronajímateli smluvní pokutu či jiná ujednání ukládající nájemci vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené povinnosti.³³⁴ Mezi nepřípustná ujednání dále patří taková ujednání, která zkracují nájemcova práva, jež jsou zaručena zákonem.³³⁵

Podle nové právní úpravy postačí, pokud v nájemní smlouvě panuje mezi pronajímatelem a nájemcem shoda na předmětu nájmu a na tom, že se jedná o úplatný vztah.³³⁶ Jakákoli další ujednání jsou ponechána na domluvě a vůli stran.³³⁷

Pokud nájemce užívá v dobré víře pronajatý byt po dobu tří let, hledí se na nájemní smlouvu jako na řádně uzavřenou, a to i v případě, že by obsahovala vážné chyby.³³⁸

Praktickou ukázku nájemní smlouvy bytu a některých dalších podání naleznete v přílohách.

333 NOVOTNÝ, Petr, NOVOTNÁ, Monika, BUDÍKOVÁ, Petra, IVIČIČOVÁ, Jitka, KEDROŇOVÁ, Kristýna, ŠTROSOVÁ, Ilona a ŠTÝSOVÁ, Monika. Smluvní právo. 2., aktualizované vydání. Praha: Grada Publishing, 2017. Právo pro každého (Grada). s. 140-141. ISBN 978-80-271-0609-7.

334 SVEJKOVSKÝ, Jaroslav, KABELKOVÁ, Eva a VYCHOPEŇ, Martin. Vzory smluv, petitů a zakládacích listin dle nového občanského zákoníku. 2., upravené a rozšířené vydání. V Praze: C.H. Beck, 2017. s. 547. ISBN 978-80-7400-648-7.

335 JANUŠ, Jan a LÉKO, Kristián. Kurz právní sebeobrany. Praha: Grada, 2016. Právo pro každého (Grada). s. 204. ISBN 978-80-271-0195-5.

336 MINISTERSTVO SPRAVEDLNOSTI. Nájem a pacht [online]. [cit. 19.2.2019]. Dostupný na WWW:

http://obcanskyzakonik.justice.cz/index.php/smluvni-pravo/konkretni-zmeny-ve-zvlastni-casti/najem-a-pacht

337 JANUŠ, Jan a LÉKO, Kristián. Kurz právní sebeobrany. Praha: Grada, 2016. Právo pro každého (Grada). s. 203. ISBN 978-80-271-0195-5.

338 RYŠÁVKOVÁ, Veronika a kolektiv. Nový občanský zákoník úplně pro všechny. Praha: Grada, 2014. Právo pro každého (Grada). s. 232. ISBN 978-80-247-5157-3.

75

Závěr

V úvodu jsem si jako cíl práce stanovila porovnání staré a současné právní úpravy nájmu dle občanského zákoníku. Mou hypotézou bylo, že nová právní úprava nájmu, konkrétněji nájemního bydlení, je lépe zpracovaná a přináší výhody pro nájemce i pronajímatele.

Tato hypotéza byla potvrzena.

V úvodu práce jsem vymezila základní zásady, na kterých spočívá nový občanský zákoník.

Zmínila jsem, že nový občanský zákoník se zaměřuje spíše na lidskou svobodu a formální pravidla staví do pozadí. Dává přednost raději smyslu a účelu zákona před jeho doslovným zněním. Dle nové právní úpravy je třeba na právní jednání hledět spíše jako na platné než na neplatné. V případě neplatnosti se pravděpodobněji jedná o relativní než absolutní neplatnost.

Dále jsem se zaměřila na popsání rozdílů mezi původní a novou právní úpravou nájmu a několika dalších institutů. Nová právní úprava nezměnila podstatu nájmu, jedná se tedy i nadále o přenechání věci k dočasnému užívání za úplatu. Oproti původní právní úpravě však nový občanský zákoník výslovně stanoví, že je možné pronajmout i věc, která v budoucnu teprve vznikne. Předmětem nájmu také může nově být i část věci nemovité.

V rámci nové právní úpravy nájmu bytu a domu přibyla možnost kromě bytu pronajmout i prostory sloužící k bydlení. Nájemce, který bude tyto prostory využívat k bydlení, je chráněn stejně jako nájemce bytu. Podle původní právní úpravy však platilo, že taková ochrana je poskytnutá pouze nájemcům, kteří si pronajali zkolaudovaný byt, a na nájemce, kteří si pronajali jiné prostory, ač je využívali k bydlení, pohlížel starý občanský zákoník jako na nájemce nebytových prostor a poskytoval jim tak menší ochranu. Tato změna je jistě velkou výhodou pro nájemce.

Další výhodou pro nájemce i pronajímatele, kterou přináší nová právní úprava, je bezformálnost. Podle starého občanského zákoníku musela smlouva o nájmu bytu a domu obsahovat přesné označení bytu a jeho příslušenství, způsob výpočtu nájemného a úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu, popřípadě jejich výši, a dále rozsah užívání bytu. Pokud v nájemní smlouvě chyběla některá z těchto náležitostí, smlouva byla absolutně neplatná. Podle nového občanského zákoníku postačí, pokud mezi stranami panuje shoda na předmětu nájmu a na úplatě, která pronajímali náleží, přičemž nemusí být stanovena ani konkrétní výše nájemného.

76

Původní i nový občanský zákoník vyžadují pro smlouvu o nájmu bytu či domu písemnou formu.

Podle nové právní úpravy však platí, že pouze nájemce, nikoliv pronajímatel, je oprávněn namítnout neplatnost smlouvy z důvodu vadné formy.

I v případě, že by smlouva obsahovala závažné chyby, považuje se podle nového občanského zákoníku za řádně uzavřenou, jestliže nájemce byt užívá po dobu alespoň tří let v dobré víře, že je nájem po právu (tzv. faktický nájem).

Nová právní úprava výslovně zakazuje sjednat povinnost nájemce uhradit smluvní pokutu, což je jistě pozitivní skutečnost pro nájemce. Ujednání o smluvní pokutě, která jsou obsažená v nájemních smlouvách uzavřených před účinností nového občanského zákoníku, jsou neúčinná a nepřihlíží se k nim.

Nově je nájemce, který sám byt obývá, oprávněn dát jeho část do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele, jestliže není v nájemní smlouvě sjednáno jinak. Podle původní právní úpravy však platilo, že nájemce může dát pronajatý byt nebo jeho část do podnájmu jen s písemným souhlasem pronajímatele. Nebyla-li tato podmínka splněna, byla podnájemní smlouva neplatná.

Nová právní úprava podnájmu části bytu je tedy příznivější pro nájemce.

Další změnou je i způsob výpočtu jistoty. Jistota se nově vypočítává pouze z výše nájemného a nikoli z nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Přínosem pro pronajímatele jistě je, že se podle nové právní úpravy stává po složení jistoty jejím vlastníkem a je oprávněn s ní libovolně disponovat. Pronajímatel tedy už nemá povinnost ukládat jistotu na zvláštní účet. Podle původní právní úpravy měl pronajímatel právo postupně odečítat ze složené jistoty peněžní prostředky k úhradě pohledávek na nájemném nebo k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu či k úhradě jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, které byly přiznané vykonatelným rozhodnutím soudu nebo byly písemně uznané nájemcem, pokud si strany nedohodly jinak.

Nájemce měl následně povinnost po písemné výzvě pronajímatele doplnit peněžní prostředky na původní úroveň. Nová právní úprava jistoty je přínosná i pro nájemce, protože se nově případně na konci nájmu provede započtení veškerých dluhů z nájmu, čímž odpadá povinnost nájemce jistotu doplňovat.

Nový občanský zákoník s sebou rovněž přinesl odstranění preventivní soudní kontroly.

To znamená, že pronajímatel již nadále nemusí u žádného z výpovědních důvodů žádat soud o přivolení k výpovědi, což je jistě velkým pozitivem pro pronajímatele.

77

Přínos nové právní úpravy pro pronajímatele vidím dále i v tom, že došlo ke zrušení bytových náhrad. Podle původní právní úpravy měl v určitých případech pronajímatel povinnost zajistit náhradu bytu, nový občanský zákoník však takovou povinnost pronajímatele ruší.

Nově je nájemce omezen ve svém právu vypovědět nájem, který byl sjednán na dobu určitou.

Nájemce může takový nájem vypovědět, pokud se změní okolnosti, ze kterých strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu vycházely, a to takovým způsobem, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Toto ustanovení je výhodné pro pronajímatele, protože mu poskytuje určitou jistotu, že nájem bude opravdu trvat sjednanou dobu a nebude si muset zakrátko hledat nového nájemce.

V rámci druhé kapitoly jsem popsala některé způsoby přenechání věci k užití jinému.

Jednalo se o pacht, výprosu, výpůjčku a zápůjčku. Nový občanský zákoník znovu zavádí pacht, přičemž pachtem rozumíme přenechání věci k dočasnému užívání i požívání.

Tedy na rozdíl od nájemce vzniká pachtýři právo věc nejenom užívat, ale také neomezeně požívat, to znamená přisvojit si její užitky, plody, výnosy, spotřebovávat je a nakládat s nimi.

Pachtýř je povinen platit propachtovateli pachtovné.

Pokud výprosník bezplatně přenechá věc k užívání bez toho, aniž by byla ujednaná doba, po kterou se má věc užívat, ani účel, ke kterému se má věc užívat, jedná se o výprosu.

Výprosa se tedy oproti nájmu typicky liší tím, že je bezúplatná.

Smlouva o výpůjčce je uzavřena, jestliže půjčitel přenechá vypůjčiteli nezuživatelnou věc k dočasnému a bezplatnému užívání. Od výprosy se výpůjčka liší tím, že se předpokládá sjednání doby výpůjčky a účelu užívání věci. Jedná se tedy o podrobněji upravený smluvní vztah. I výpůjčka je bezúplatná a liší se tak od nájmu.

Zápůjčka vzniká, pokud zapůjčitel přenechá zastupitelnou věc vydlužiteli tak, aby ji užil podle libosti a po čase vrátil věc stejného druhu. Rozdíl od nájmu tedy spočívá v předmětu zápůjčky. Zápůjčka je ze zákona bezúplatná, úplatu si však lze sjednat ve smlouvě.

Výprosu, výpůjčku i zápůjčku řadíme mezi tzv. reálné kontrakty, které jsou uzavřeny okamžikem předání věci, která je jejich předmětem. Oproti tomu nájem je tzv. konsensuálním kontraktem, kdy k platnému vzniku smlouvy není vyžadováno předání věci, která je předmětem nájmu, ale postačí pouze shoda stran.

78

Ve třetí kapitole jsem se již věnovala úpravě nájmu dle nového občanského zákoníku. V první části jsem se zaměřila na obecný nájem. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasném užívání, za což je nájemce povinen platit pronajímateli nájemné.

Základní charakteristiky nájmu tedy jsou: úplatnost, dočasnost přenechání věci k užívání a též nespotřebitelnost přenechávané věci. Nájemci vzniká právo pronajatou věc užívat, nikoliv požívat.

V rámci obecného nájmu jsem popsala, co může být předmětem nájmu, jakou lze sjednat dobu nájmu, jaká práva a povinnosti mají nájemce a pronajímatel. Dále jsem se zabývala podnájmem, změnou vlastnictví předmětu nájmu a způsoby skončení nájmu.

V druhé části třetí kapitoly jsem popisovala nájem bytu a domu. O nájem bytu či domu se jedná v případě, že nájemce užívá předmět nájmu k dlouhodobému zajištění a uspokojování své bytové potřeby, popřípadě bytové potřeby členů své domácnosti. Pokud by byl byt pronajat za jiným účelem, než je bydlení, nepůjde o nájem bytu či domu a na nájemní vztah se nebudou vztahovat zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu, nýbrž obecná ustanovení o nájmu.

V tomto případě je tedy předmětem nájmu byt či dům. Byt je definován především tím, že se jedná o ucelenou jednotku, která je schopna samostatně plnit funkci bydlení.

V této druhé části týkající se nájmu bytu a domu jsem se zaobírala předmětem nájmu, podnájmem, subjekty nájmu, odevzdáním bytu nájemcem i pronajímatelem. Věnovala jsem se také problematice jistoty, plateb za služby, nájemného a jeho zvyšování. Rozebírala jsem rovněž práva a povinnosti nájemce i pronajímatele, ohlašování závad a úprav provedených v pronajatém bytě či domě. Zmínila jsem také jakými způsoby může nájem skončit nebo co se stane v případě, že zemře nájemce. Stručně jsem popsala též nájem služebního bytu a bytu zvláštního určení. V závěru této kapitoly jsem se zabývala smlouvou o nájmu bytu a domu, jejíž vzor, stejně jako vzory některých dalších podání, můžete nalézt v přílohách.

V občanském zákoníku z roku 1964 byl nájem upraven v 60 paragrafech, oproti tomu nový občanský zákoník přinesl podrobnější úpravu nájmu v celkem 130 paragrafech. Nová právní úprava ponechává řadu věcí, jak z oblasti nájmu, tak i z jiných oblastí, na domluvě stran.

Proto je více než kdy dříve důležité, aby nájemci i pronajímatelé znali dobře svá práva a povinnosti a dokázali tak sestavit smlouvu, která bude výhodná pro obě strany.

79

Seznam použitých zdrojů Knižní zdroje

 NOVOTNÝ, Petr, NOVOTNÁ, Monika, BUDÍKOVÁ, Petra, IVIČIČOVÁ, Jitka, KEDROŇOVÁ, Kristýna, ŠTROSOVÁ, Ilona a ŠTÝSOVÁ, Monika. Smluvní právo. 2., aktualizované vydání. Praha: Grada Publishing, 2017. Právo pro každého (Grada). ISBN 978-80-271-0609-7.

 PRAŽÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. Český Těšín:

Poradce, [2012]. ISBN 978-80-7365-338-5.

 PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kolektiv Občanský zákoník:

komentář. Praha: C.H. Beck, 2017. Beckova edice komentované zákony. ISBN 978-80-7400-653-1.

 PŠENKO, Robert a OBŠASNÍK, Lukáš. Vyznejte se v paragrafech bydlení: vybrané kapitoly z nového občanského zákoníku. Brno: BizBooks, 2014. ISBN 978-80-265-0265-4.

 TARABA, Milan a VESELÁ, Lenka. Rádce nájemníka bytu. 8., zcela přepracované vydání.

Praha: Grada, 2015. Právo pro každého (Grada). ISBN 978-80-247-5030-9.

 ELIÁŠ, Karel a kolektiv. Občanské právo pro každého: pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. 2., dopl. a aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2014. ISBN 978-80-7478-493-4.

 KINDL, Milan. Právo nemovitostí. V Praze: C.H. Beck, 2015. Právní praxe. ISBN 978-80-7400-564-0.

 RÝDLOVÁ, Jarmila. Právní minirádce pro život. Praha: Grada, 2017. Právo pro každého (Grada). ISBN 978-80-271-0179-5.

 BEZOUŠKA, Petr a PIECHOWICZOVÁ, Lucie. Nový občanský zákoník: nejdůležitější změny. Olomouc: ANAG, 2013-. Právo (ANAG). ISBN 978-80-7263-819-2.

 RYŠÁVKOVÁ, Veronika a kolektiv. Nový občanský zákoník úplně pro všechny. Praha:

Grada, 2014. Právo pro každého (Grada). ISBN 978-80-247-5157-3.

 SVEJKOVSKÝ, Jaroslav a kolektiv. Nový občanský zákoník: srovnání nové a současné úpravy občanského práva. Praha: C.H. Beck, 2012. ISBN 978-80-7400-423-0.

80

 ŠEVČÍK, Ludvík a kolektiv. Vyznejte se v novém občanském zákoníku: nejběžnější životní situace z pohledu občanského práva. Brno: BizBooks, 2013. ISBN 978-80-265-0071-1.

 RABAN, Přemysl a kolektiv. Občanské právo hmotné: relativní majetková práva. Brno:

Václav Klemm, 2013. ISBN 978-80-87713-10-5.

 BĚLOHLÁVEK, Alexander J. a kolektiv. Nový občanský zákoník: srovnání dosavadní a nové občanskoprávní úpravy včetně předpisů souvisejících. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2012. ISBN 978-80-7380-413-8.

 JANKŮ, Martin a kolektiv. Nové občanské právo v kostce: (stručný úvod). V Praze: C.H.

Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-516-9.

 NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. Český Těšín:

Poradce, 2012. ISBN 978-80-7365-336-1.

 KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku:

komentář: [§ 2201-2357]. V Praze: C.H. Beck, 2013. Beckovy komentáře ISBN 978-80-7400-524-4.

 SELUCKÁ, Markéta a HADAMČÍK, Lukáš. Nájem bytu a domu po rekodifikaci soukromého práva. Praha: Wolters Kluwer, 2015. Právní monografie (Wolters Kluwer ČR).

ISBN 978-80-7478-837-6.

 KŘEČEK, Stanislav a TUČKOVÁ, Barbora. Nájemní a družstevní bydlení podle nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. 2. aktualizované vydání. Praha:

Leges, 2016. Praktik (Leges). ISBN 978-80-7502-135-9.

 BAJURA, Jan. Výpověď z nájmu bytu a jiné způsoby skončení nájmu bytu, přechod nájmu bytu: podle nového občanského zákoníku. Olomouc: ANAG, c2014. Právo (ANAG). ISBN 978-80-7263-901-4.

 SVEJKOVSKÝ, Jaroslav, KABELKOVÁ, Eva a VYCHOPEŇ, Martin. Vzory smluv, petitů a zakládacích listin dle nového občanského zákoníku. 2., upravené a rozšířené vydání.

V Praze: C.H. Beck, 2017. ISBN 978-80-7400-648-7.

 JANUŠ, Jan a LÉKO, Kristián. Kurz právní sebeobrany. Praha: Grada, 2016. Právo pro každého (Grada). ISBN 978-80-271-0195-5.

81

 NOVOTNÝ, Petr a kolektiv. Nový občanský zákoník. Praha: Grada, 2014. Právo pro každého (Grada). ISBN 978-80-247-5163-4.

 DVOŘÁK, Jan, ŠVESTKA Jiří a ZUKLÍNOVÁ, Michaela. Občanské právo hmotné.

Praha: Wolters Kluwer, 2016. ISBN 978-80-7478-326-5.

 ELIÁŠ, Karel a kolektiv. Občanský zákoník: velký akademický komentář: úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4.2008. Praha: Linde, 2008.

Zákony – komentáře. ISBN 978-80-7201-687-7.

 MASTELA, Martin a kolektiv. Občanský zákoník v dotazech a odpovědích: komentář formou otázek a odpovědí: příklady z judikatury a z praxe: související zákony č. 116/1990 Sb. a č. 72/1994 Sb. Olomouc: ANAG, 2011-. Právo (ANAG). ISBN 978-80-7263-682-2.

 HEJDA, Jan. Úvod do občanského práva. Praha: Oeconomica, 2004. ISBN 80-245-0704-8.

 HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-287-8.

 JANKŮ, Martin a MAREK, Karel. Soukromé právo po rekodifikaci. Praha: Vysoká škola finanční a správní, 2018. Eupress. ISBN 978-80-7408-167-5.

Právní předpisy a související dokumenty

 Česká republika. Listina základních práv a svobod. In Sbírka zákonů, Česká republika.

1992, roč. 1993, Dostupný také z WWW: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/ViewFile.aspx?type=z&id=22426

 Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník.

 Zákon č. 183/2006 Sb., Zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

82

Internetové zdroje

 EUROSTAT. statistika bydlení [online]. [cit. 13.11.2018]. Dostupný na WWW:

https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_statistics/cs#Dal.C5.A1.C3.AD_informace_z_Eur ostatu

 MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR. bydlení v České republice v číslech

[online]. [cit. 13.11.2018]. Dostupný na WWW:

http://www.mmr.cz/getmedia/fbc2047b-dda3-4a21-b2d4-eebd3f3675e3/Bydleni-v-Ceske-republice-v-cislech-(srpen-2017).pdf

 CALLAGHAN, Ida. Pacht [online]. [cit. 22.11.2018]. Dostupný na WWW:

https://www.epravo.cz/top/clanky/pacht-92735.html

 STEINBAUER, Petr. Výprosa vs. výpůjčka [online]. [cit. 28.11.2018]. Dostupný na WWW: https://www.epravo.cz/top/clanky/vyprosa-vs-vypujcka-94869.html

 MINISTERSTVO SPRAVEDLNOSTI. Smluvní právo [online]. [cit. 12.2.2019].

Dostupný na WWW: http://obcanskyzakonik.justice.cz/index.php/smluvni-pravo/obecne

 TAYLOR WESSING PRAHA. Novela občanského zákoníku přináší od 28. 2. 2017 změny v oblasti nemovitostí [online]. [cit. 26.3.2019]. Dostupný na WWW:

http://www.bulletin-advokacie.cz/novela-obcanskeho-zakoniku-prinasi-od-28.-2.-2017-zmeny-v-oblasti-nemovitosti?browser=mobi

Seznam příloh

1. Smlouva o nájmu bytu

2. Výpověď nájemce z nájmu bytu na dobu neurčitou 3. Výpověď nájemce z nájmu bytu na dobu určitou

4. Výpověď pronajímatele z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou

5. Výpověď pronajímatele z nájmu bytu bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení povinností nájemce

6. Námitky nájemce pro výpovědi pronajímatele

Příloha č. 1^339,340 Smlouva o nájmu bytu

Pan... narozen ...

trvale bytem ...

číslo účtu: ...

e-mail/telefon: ...

(dále jen „pronajímatel“) a

Pan... narozen ...

trvale bytem ...

číslo účtu: ...

e-mail/telefon: ...

(dále jen „nájemce“) uzavřeli podle zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník) a podle zákona č. 67/2013 Sb. (zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů) níže uvedeného dne, měsíce a roku tuto

smlouvu o nájmu bytu:

Článek I.

Úvodní ustanovení

1. Pronajímatel prohlašuje, že je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. st. ... o výměře ...m², označeného jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova – dům č. p.

..., v obci ..., vše zapsané u Katastrálního úřadu pro ..., Katastrální pracoviště ..., na listu vlastnictví č. ... pro obec ... a katastrální území ..., který je nedílnou součástí této smlouvy, označený jako příloha č. 1.

2. Pronajímatel dále prohlašuje, že v budově – domě č. p. ... blíže popsaném v odst. 1.

tohoto článku smlouvy se nalézá v ... nadzemním podlaží byt č. ... o velikosti 4+1 o celkové podlahové ploše 80 m². K uvedenému bytu přísluší sklepní kóje o velikosti 6 m² umístěná v suterénu domu.

3. Stav, vybavení a příslušenství bytu jsou podrobně uvedeny v Evidenčním listu a v Protokolu o předání a převzetí bytu, které jsou nedílnou součástí této smlouvy a jsou označeny jako příloha č. 2 a 3.

Článek II.

Předmět smlouvy

1. Pronajímatel touto smlouvou přenechává byt specifikovaný v čl. I. odst. 2. smlouvy k dočasnému užívání nájemci, a to za účelem zajištění bytové potřeby nájemce, popřípadě i členů jeho domácnosti, a nájemce se zavazuje platit pronajímateli nájemné a užívat tento byt v souladu se zákonem a touto smlouvou.

2. Pronajímatel přenechává byt nájemci ve stavu způsobilém k nastěhování a obývání.

3. Ohledně předání předmětu pronájmu bude sepsán Protokol o předání a převzetí bytu, ve kterém bude zachycen stav bytu v době předání.

339 TARABA, Milan a VESELÁ, Lenka. Rádce nájemníka bytu. 8., zcela přepracované vydání. Praha: Grada, 2015. Právo pro každého (Grada). s. 89-93. ISBN 978-80-247-5030-9.

340 SVEJKOVSKÝ, Jaroslav, KABELKOVÁ, Eva a VYCHOPEŇ, Martin. Vzory smluv, petitů a zakládacích listin dle nového občanského zákoníku. 2., upravené a rozšířené vydání. V Praze: C.H. Beck, 2017. s. 550-555. ISBN 978-80-7400-648-7.55

Článek III.

Doba nájmu

1. Nájemní smlouva se sjednává na dobu určitou od ... do ...

2. Pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel písemně nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že nájem se znovu ujedná na tutéž dobu, na jakou byl ujednán touto smlouvou.

Článek IV.

Nájemné a úhrady služeb spojených s užíváním bytu 1. Nájemce se zavazuje platit pronajímateli měsíčně nájemné ve výši ... Kč

(slovy: ... korun českých)

2. Vedle nájemného dle odst. 1. tohoto článku smlouvy se nájemce zavazuje měsíčně platit také zálohy na plnění a služby spojené s užíváním bytu, které jsou uvedeny v evidenčním listu a které se dle této smlouvy zavazuje zajistit ve prospěch nájemce pronajímatel, a to v celkové výši ... Kč.

3. Nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu jsou splatné měsíčně do 5. dne daného kalendářního měsíce, za který se platí nájemné, a to bezhotovostním převodem na účet pronajímatele č. ..., vedený u ... Pro včasnost platby je rozhodující den připsání platby na účet pronajímatele.

4. Smluvní strany si ujednaly, že nájemce je po dobu trvání nájmu oprávněn přijímat nové členy domácnosti, pokud se nejedná o osoby blízké ve smyslu občanského zákoníku a pokud nejde o důvody zvláštního zřetele hodné, pouze s písemným souhlasem pronajímatele. V případě, že došlo ke zvýšení počtu členů nájemcovy domácnosti oproti stavu, který byl v době uzavření smlouvy, je povinností nájemce tuto skutečnost oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 2 měsíců ode dne, kdy tato změna nastala.

V případě, že nájemce povinnosti dle tohoto odstavce smlouvy nesplní, bude se jednat o závažné porušení povinností nájemce.

5. Pronajímatel je za trvání nájmu vždy k 1. dubnu příslušného roku, počínaje 1. dubnem ..., oprávněn jednostranně zvýšit nájemné o roční míru inflace vyjádřenou přírůstkem

průměrného ročního indexu spotřebitelských cen za uplynulý kalendářní rok, vyhlášenou Českým statistickým úřadem. Toto zvýšení nájemného je pronajímatel povinen nájemci písemně oznámit do 15. března příslušného roku, jinak nárok na zvýšení nájemného pro příslušný rok zaniká.

6. V případě způsobu rozúčtování cen a úhrady služeb, které zajišťuje dle této smlouvy ve prospěch nájemce pronajímatel, je pronajímatel povinen postupovat dle zákona č. 67/2013 Sb.

7. Náklady na elektrickou energii uhradí nájemce přímo příslušnému distributorovi,

dle skutečného odběru. Nájemce se zavazuje uzavřít s distributorem smlouvu a stanovit výši záloh.

Článek V.

Jistota

1. Smluvní strany si sjednaly, že je nájemce povinen na zaplacení nájemného a splnění jiných povinností vyplývajících ze sjednaného nájmu složit pronajímateli jistotu ve výši ...

násobku měsíčního nájemného sjednaného v čl. IV. odst. 1. této smlouvy.

2. V případě skončení nájmu je pronajímatel povinen složenou jistotu nájemci nejpozději do ... dnů od skončení nájmu vyúčtovat a vrátit mu částku odpovídající rozdílu mezi složenou jistotou a případným dluhem nájemce evidovaným ke dni zániku nájmu.

Pokud nájemci žádný dluh vůči pronajímateli nevznikl, je pronajímatel povinen vrátit nájemci jistotu v plné výši.

3. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí ve výši její zákonné sazby.

Článek VI.

Práva a povinnosti pronajímatele

1. Pronajímatel má vůči nájemci za přenechání bytu k užívání pro účel vymezený dle čl. II.

odst. 1. smlouvy právo na zaplacení nájemného.

2. Pronajímatel se zavazuje předat nájemci byt specifikovaný v čl. I. odst. 2. této smlouvy ve stavu způsobilém k řádnému užívání a je povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a společných prostor, včetně služeb spojených s užíváním bytu v rozsahu stanoveném v čl. IV. odst. 2. této smlouvy.

3. Pronajímatel je povinen udržovat byt po dobu trvání nájmu ve stavu způsobilém k užívání.

4. Pronajímatel je povinen odstranit vady či poškození, které mu nájemce oznámí bez zbytečného odkladu a za které sám neodpovídá, bez zbytečného odkladu a na svůj náklad. V případě, že pronajímatel tyto včasně oznámené vady či poškození bez zbytečného odkladu neodstraní, je povinen nahradit nájemci odůvodněné náklady, které nájemce vynaložil sám na odstranění této vady či poškození. Pokud by se jednalo o vady

nebo poškození podstatného charakteru, které by se dotkly možnosti řádného užívání bytu ze strany nájemce, je pronajímatel povinen poskytnout nájemci i přiměřenou slevu

z nájemného za dobu, po kterou vady či poškození předmětu pronájmu trvaly.

Článek VII.

Práva a povinnosti nájemce

1. Nájemce je oprávněn užívat pronajatý byt k bydlení a současně společné prostory v domě, přičemž je povinen respektovat práva ostatních nájemců. Nájemce je povinen dodržovat pravidla pro užívání bytu a společných prostor a zařízení domu (domovní řád), který je nedílnou součástí této smlouvy a je označený jako příloha č. 4.

2. Nájemce hradí v bytě náklady spojené s běžnou údržbou a drobné opravy.

3. Nájemce je povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebu těch oprav, které je povinen provést pronajímatel, a umožnit jejich provedení, jinak nájemce odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. V případě, že pronajímatel neodstraní vady nebo poškození, které mu nájemce včas oznámí, bez zbytečného odkladu a řádně, je nájemce oprávněn je odstranit sám a požadovat po pronajímateli náhradu všech nákladů, které odůvodněně na jejich odstranění vynaložil. Pokud by se jednalo o vady nebo poškození podstatného charakteru, které se dotkly možnosti řádného užívání bytu z jeho strany, má právo vůči pronajímateli uplatnit i přiměřenou slevu z nájemného za dobu, po kterou vady či poškození předmětu pronájmu trvaly.

Pokud pronajímatel neodstraní poškození nebo vady, za které nájemce nenese odpovědnost, ani v dodatečné lhůtě, nejpozději však do 30 dnů, smluvní strany sjednávají, že se takové jednání pronajímatele bude považovat za hrubé porušení povinností pronajímatele, které zakládá nájemci právo nájem vypovědět i bez výpovědní doby.

4. Nájemce nesmí provádět v bytě stavební úpravy ani podstatné změny bez souhlasu

pronajímatele, a to ani na svůj náklad. Smluvní strany sjednávají, že porušení této povinnosti nájemce bude považováno za hrubé porušení povinností nájemce, které zakládá

pronajímateli právo nájem vypovědět podle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a).

5. Nájemce není oprávněn dát byt do podnájmu další osobě bez písemného souhlasu pronajímatele s výjimkou ustanovení § 2274.

In document Hlavní práce66887_malk07.pdf, 1.3 MB Stáhnout (Stránka 74-92)