Vysoká škola ekonomická v Praze N árodohospodářská fakulta
Hlavní specializace: Národní hospodářství
A NALÝZA FINANČNÍ DOSTUPNOSTI BYDLENÍ VYBRANÝCH PŘÍJMOVÝCH SKUPIN VE ZLÍNSKÉM
KRAJI V LETECH 2013 AŽ 2021 bakalářská práce
Autor: Tereza Forchová
Vedoucí práce: Ing. Josef Klement
Rok: 2021
Prohlašuji na svou čest, že jsem bakalářskou práci vypracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.
Tereza Forchová
V Praze, dne 13. 12. 2021
Poděkování
Zde bych ráda poděkovala především Ing. Josefu Klementovi za důsledné vedení mé bakalářské práce. Velice si vážím všech jeho cenných rad, ochoty a času, který mi věnoval. Poděkování patří také mému příteli Štěpánu Obrovi za jeho morální podporu při psaní této bakalářské práce.
Abstrakt
Tato bakalářská práce se zabývá vývojem finanční dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení napříč různými příjmovými skupinami obyvatel, a to konkrétně ve Zlínském kraji v letech 2013 až 2020. Tato analýza probíhá prostřednictvím čtyř indikátorů: price-to-income, housing expenditures-to- income, rent-to-income a price-to-rent. Teoretická část zahrnuje základní charakteristiky trhu s bydlením a faktory ovlivňující nerovnováhu na trhu s bydlením. Dále jsou v teoretické části popsány ekonomické teorie zabývající se měřením finanční dostupnosti bydlení, rešerše odborné literatury a socioekonomické dopady finanční nedostupnosti bydlení. V praktické části jsou představeny příjmové skupiny obyvatel a probíhá analýza finanční dostupnosti bydlení pro tyto příjmové skupiny domácností. Z výsledků analýzy vyplývá, že finanční dostupnost vlastnického bydlení v čase klesá, ale naopak finanční dostupnost nájemního bydlení v čase roste. Součástí cíle této bakalářské práce je testování hypotézy, že „schopnost pořizovat si vlastnické bydlení se u nejnižší příjmové skupiny ve zkoumaném období zhoršuje“. Tato hypotéza je verifikována, jelikož se vlastnické bydlení stává během sledovaného období pro všechny zkoumané příjmové skupiny méně finančně dostupné.
Klíčová slova: trh bydlení, finanční dostupnost bydlení, indikátorový přístup, Zlínský kraj, vývoj cen bydlení, míra zatížení
JEL klasifikace: H31, H53, R31, R21
Abstract
This bachelor thesis deals with the development of financial affordability of owner-occupied and rental housing of flats, specifically in the Zlin region between 2013-2020. This analysis is carried out through four indicators: price-to-income, housing expenditures-to-income, rent-to-income and price-to-rent. The theoretical part introduces the basic characteristics of the housing market and factors influencing the imbalance in the housing market. In the theoretical part are also described economic approaches towards housing affordability, literature search of other studies regarding the financial affordability of housing and socio-economic impacts of financial housing unaffordability. In the practical part of this thesis are the income groups of households and these groups are being analysed. The results of the analysis show that the affordability of owner-occupied is declining in the examined period, but affordability of rental housing of flats is rising. Part of the goal of this bachelor thesis was to test the hypothesis that “the ability to acquire owner-occupied housing at the lowest income group is getting worse in the examined period”. This hypothesis is verified, because owner-occupied housing is lower in all income groups of households during the examined period.
Keywords: housing market, housing affordability, indicator approach, Zlin region, housing price development, financial strain
JEL classification: H31, H53, R31, R21
Obsah
Úvod ... 1
1. Metodika a datové zdroje ... 3
1.1. Použitá metodika práce ... 3
1.2. Datové zdroje ... 4
Teoretická část ... 6
2. Základní charakteristika trhu bydlení z pohledu mikroekonomie ... 6
2.1. Bydlení a základní pojmy s ním související ... 6
2.2. Poptávka po bydlení ... 8
2.2.1. Elasticita poptávky ... 8
2.2.2. Volba mezi vlastnickým a nájemním bydlením ... 9
2.3. Nabídka bydlení ... 10
2.4. Rovnovážná situace na trhu, externality a vládní intervence ... 12
2.4.1. Externality na trhu s bydlením ... 12
2.4.2. Vládní intervence ... 13
3. Finanční dostupnost bydlení ... 15
3.1. Metody měření finanční dostupnosti bydlení ... 15
3.2. Literární rešerše na téma finanční dostupnosti bydlení ... 16
4. Socio-ekonomické dopady nedostupnosti bydlení ... 18
Praktická část ... 20
5. Socio-ekonomická charakteristika Zlínského kraje ... 20
6. Analýza finanční dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení ... 23
6.1. Příjmové skupiny obyvatel Zlínského kraje ... 23
6.2. Vývoj finanční dostupnosti vlastnického bydlení ... 25
6.2.1. Indikátor price-to-income ... 27
6.2.2. Indikátor housing expenditures-to-income ... 29
6.2.3. Testování hypotézy ... 33
6.3. Vývoj finanční dostupnosti nájemního bydlení ... 34
6.3.1. Indikátor rent-to-income ... 35
6.4. Porovnání finanční dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení .... 37
6.4.1. Indikátor price-to-rent ... 37
6.4.2. Porovnání míry zatížení nájemního a vlastnického bydlení ... 39
7. Diskuse výsledků a návrhy hospodářsko-politických opatření ... 41
Závěr ... 44
Seznam použitých zkratek ... 47
Seznam obrázků, grafů, tabulek a rovnic ... 48
Seznam zdrojů ... 50
Seznam příloh ... 56
Příloha č. 1: Podklady k indikátoru price-to-income ... 56
Příloha č. 2: Podklady k indikátoru housing expenditures-to-income ... 56
Příloha č. 3: Podklady k indikátoru rent-to-income ... 57
Příloha č. 4: Podklady k indikátoru price-to-rent ... 58
1
Úvod
Bydlení patří mezi základní lidské potřeby. Z ekonomického hlediska lze na bydlení nahlížet jako na ekonomický statek, jelikož jeho cena je tržní a vzniká na základě interakce nabídky a poptávky. Bydlení má však dle Luxe (2002b) jisté charakteristiky, kterými se od ostatních ekonomických statků odlišuje, a to heterogenitou bydlení, dlouhodobým charakterem spotřeby, fixací v prostoru, vysokými transakčními náklady na stěhování a relativně vysokou mírou státních intervencí.
Česká republika prošla a stále ještě prochází rozsáhlými transformačními procesy (Klaus 2021). Dle oficiálních údajů Českého statistického úřadu se v tomto období výdaje na bydlení staly hlavní složkou výdajů domácností (1990-2020).
Tato bakalářská práce se zabývá finanční dostupností vlastnického a nájemního bydlení napříč různými příjmovými skupinami obyvatel Zlínského kraje v letech 2013 až 2021. Toto téma je stále mimořádně aktuální a celospolečensky významné, to dokazuje například fakt, že ke koupi bytu o rozloze 70m2 je aktuálně v České republice zapotřebí v průměru více než 12 hrubých ročních mezd (Deloitte 2021a), což je druhá nejvyšší hodnota z 22 zkoumaných zemí.
Teoretická část je rozdělena do 4 kapitol. První kapitola popisuje trh bydlení z pohledu nabídky a poptávky a popisuje proces dosahování tržní rovnováhy na trhu bydlení. Jelikož pojem tržní rovnováha je pouze teoretická záležitost, poslední podkapitola rozebírá tržní selhání a vládní intervence. Následuje kapitola věnující se ekonomickým teoriím, které se zabývají měřením finanční dostupnosti bydlení. Na základně rešerše literatury jsou zde představeny výsledky odborné literatury zkoumající dané téma. Teoretická část je zakončena kapitolou zabývající se socio-ekonomickými dopady nedostupnosti bydlení.
Praktická část jako první charakterizuje vymezenou oblast výzkumu, tj. Zlínský kraj, především je tato kapitola zaměřena na ty aspekty, které mohou mít vliv na finanční dostupnost bydlení v tomto kraji. Jedná se tedy především o demografii, geografii, trh práce a bytový fond. Následuje analýza finanční dostupnosti bydlení v různých příjmových skupinách obyvatel prostřednictvím indikátorů price-to-income, price-to- rent, housing expenditures to-income a rent-to-income ve zkoumaném období. Hlavním zdrojem dat o cenách nemovitostí a nájmů je databáze Inem.cz. Tato databáze poskytuje
2
data ve formě inzerátů, které byly dostupné od roku 2013. Poslední kapitola praktické části se věnuje diskusi výsledků a návrhům hospodářsko-politických opatření.
Cílem bakalářské práce je prostřednictvím analýzy zhodnotit vývoj finanční dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení v letech 2013 až 2021 v různých příjmových skupinách obyvatel Zlínského kraje a poukázat na rozdíly ve finanční dostupnosti bydlení napříč různými příjmovými skupinami. Dílčím cílem práce je testování hypotézy, že „schopnost pořizovat si vlastnické bydlení se u nejnižší příjmové skupiny ve zkoumaném období zhoršuje“.
3
1. Metodika a datové zdroje
Tato kapitola uvádí metody, jež byly při výzkumu aplikovány. Jsou zde také uvedeny databáze, se kterými bylo pracováno a argumentace pro volbu daných datových podkladů.
1.1. Použitá metodika práce
Literární rešerše je text, který si klade za cíl kriticky zhodnotit současné znalosti o daném tématu. Rešerše literatury je obvyklou součástí vědecky orientovaných textů a často vede k výběru vhodné metodiky. Přináší čtenáři přehled současné literatury zabývající se daným tématem a poskytuje podklady, na jejíchž základě je možné vyhodnotit oprávněnost navrženého budoucího výzkumu (Jersáková 2010). Literární rešerše byla v této práci provedena v teoretické části práce s cílem představit čtenáři problematiku finanční dostupnosti bydlení a poukázat na hospodářsko-politický vývoj této problematiky. Při literární rešerši bylo čerpáno z českých i zahraničních zdrojů, aby byl poskytnut komplexnější pohled na věc.
Komparace je postup, který porovnává údaje získané měřením, a to ve dvou rovinách. Buď zjišťuje, jak se bude chovat jeden daný objekt za odlišných podmínek, a nebo jak se zachovají různé objekty za stejných podmínek (Lorenc 2013). V praktické části je využita komparace pro vzájemné srovnání finanční dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení za pomoci výsledků indikátoru price-to-rent.
Analýza je myšlenková dekompozice celku na elementární části, které se stávají předmětem dalšího zkoumání. Poznání podstaty elementárních částí umožňuje lépe poznat jev jako celek. Analýza má za cíl poznat rozhodovací prvky jednotlivých částí a odhalit jejich vzájemné vazby, a tím odhalit zákonitosti fungování systému jako celku (Synek et al. 2002). V praktické části této bakalářské práce je prostřednictvím analýzy zjišťován vývoj finanční dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení ve Zlínském kraji v letech 2013 až 2021, a to za pomoci indikátorů rent-to-income, price-to-income, housing expenditures-to-income a price-to-rent.
4 1.2. Datové zdroje
Zdrojem dat o cenách bydlení pro tuto bakalářskou práci byla databáze Inem.cz, která je provozována společností XP Invest, s. r. o. Tato databáze má primárně sloužit jako nástroj pro realitní makléře a odhadce, jelikož jsou zde kompilována data z inzerátů, které byly zveřejněny na největších českých realitních serverech. Nachází se zde nejen ceny vlastnického a nájemního bydlení, ale také informace o podlahové ploše, dispozici a dalších doplňujících informacích od roku 2013. V této databázi však bohužel nelze vyhledávat na úrovni kraje, proto byly vyhledány data za jednotlivé okresy Zlínského kraje a následně došlo ke spojení těchto dat. Další nedostatek této databáze spočívá ve využívání nabídkové ceny, ta bývá cca o 10 % vyšší, než jsou ceny v kupních smlouvách (Deloitte 2020).
Data o cenách bydlení získaná z této databáze bylo nutno dále upravit o inzeráty označené jako projekt, k demolici či ve výstavbě, jelikož nereprezentují aktuální dostupný bytový fond ve Zlínském kraji. V období 2014 až 2019 byly ceny vlastnického bydlení navíc navýšeny o 4% daň z nabytí nemovitosti. Data o cenách bydlení bylo následně potřeba přepočítat k cenám za rok 2020, tedy zohlednit inflaci.
Zdrojem dat o příjmech domácností a jejich rozdělení do příjmových skupin obyvatel Zlínského kraje potřebných pro analýzu vývoje finanční dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení byl v tomto případě Český statistický úřad. V České republice je však problém s dostupností dat týkajících se příjmových skupin obyvatel na úrovni krajů či obcí. Prvním zvažovaným zdrojem byla Statistická ročenka Zlínského kraje, která shrnuje data z výběrového šetření EU-SILC. Ročenka obsahuje rozdělení domácností Zlínského kraje do skupin dle kvintilového rozdělení. Tato data však nebyla vyhodnocena jako vhodná, jelikož obsahují informaci pouze o horní hranici kvintilového rozdělení domácností podle čistého peněžního příjmu na osobu úhrnem za celou Českou republiku, a také, z logiky věci, u nejvyššího kvintilu není dostupná horní hranice, tudíž by nebylo možné těchto horních 20 % domácností analyzovat.
Jako zdroj dat o celkových čistých příjmech domácností byla využita data z každoročního šetření ČSÚ o Příjmech a životních podmínkách domácností, kde jsou domácnosti rozděleny na základě příjmů do decilových skupin. Tato data je potřeba následně přepočítat a odvodit tak vývoj čistých příjmů domácností pro Zlínský kraj. Takto odvozená data je nakonec nutné očistit o inflaci. Data o příjmech domácností za rok 2021
5
ještě nebyla publikována. Z tohoto důvodu, aby nedošlo k dalšímu zkreslení dat, byl rok 2021 vyřazen z analýzy a sledované období bylo stanoveno mezi lety 2013 až 2020.
6
Teoretická část
2. Základní charakteristika trhu bydlení z pohledu mikroekonomie
V této práci je využíván přístup k bydlení jako k ekonomickému statku, jehož užíváním se každý spotřebitel snaží maximalizovat svůj užitek. Potřebu bydlení se lidé snaží uspokojit na trhu s bydlením. Bydlení lze definovat jako prostor poskytující ochranu před vnějšími vlivy, pasivní i aktivní odpočinek, prostor pro rodinný i osobní život a seberealizaci (Poláková 2006).
2.1. Bydlení a základní pojmy s ním související
Jak již bylo zmíněno, na bydlení nahlížíme jako na ekonomický statek, jehož prostřednictvím se snažíme maximalizovat náš užitek (Mankiw 2012b). Bydlení však není obyčejný ekonomický statek, ale provází ho řada charakteristik, které jej odlišují:
heterogenita bydlení, dlouhodobý charakter spotřeby, fixace v prostoru, vysoké transakční náklady na stěhování a v neposlední řadě relativně vysoká míra státních intervencí (Lux 2002b).
Heterogenita bydlení vyjadřuje, že prostory určené k bydlení jsou velice diferencovaným produktem. Byty i domy určené k bydlení se liší v nejrůznějších atributech, například ve velikosti užitné plochy, stavu objektu, v kvalitě užitých materiálů či v kvantitě/kvalitě přidružených prostor jako je sklep, garáž, zahrada atp. (Lux 2002b).
V souvislosti s heterogenitou bydlení se tak často využívá Hedonic Price Method, což je metoda stanovování ceny na základě jak vnitřních, tak vnějších charakteristik, které cenu bydlení ovlivňují (Babawale G.K et al. 2012).
Bydlení však není jen otázkou spotřeby, ale zejména vlastnické bydlení je i specifickou formou investice. Tuto myšlenku vyjadřuje dlouhodobý charakter spotřeby. Ceny vlastnického bydlení celosvětově rostou, a tak se domácnosti, i ty, kterým nejde o spekulativní zisk, snaží investovat do takového bydlení, u kterého je předpoklad, že jeho budoucí cena se bude minimálně rovnat nákladům spojených s pořízením. Tyto náklady tvoří především hypoteční úvěr, který se zpravidla užívá k pořízení vlastnického bydlení (Lux 2002b).
7
Další důležitou charakteristikou bydlení je jeho fixace v prostoru. Bydlení jednoduše nelze přemístit z místa na místo, a tak se domácnosti musí před jeho pořízením rozhodovat taky na základě kvality služeb poskytovaných v příslušné lokalitě. Může jít například o vzdálenost od místa výkonu jejich zaměstnání, možnosti vzdělání pro jejich děti, lékařskou péči, kulturu apod. Touto problematikou se blíže zabývá disciplína zvaná ekonomika územního rozvoje, která vychází ze studií Chicagské školy ve 30. letech 20.
století (Lux 2002b). W. Alonso vytvořil zřejmě nejznámější model popisující chování domácností na trhu s bydlením jako zbožím fixovaným v prostoru. Název modelu je v originále access-space trade-off model. Tento model generuje závěr podpořený empirickými studiemi, že cena pozemku se vzdáleností od centra města klesá, klesá také hustota zalidnění a naopak se zvětšuje rozloha bytových jednotek (Alonso 1966).
Graf č. 1: Funkce ceny jednotky bytové služby v závislosti na vzdálenosti od centra měst
Zdroj: Lux 2002b, převzato
Dalším faktorem, který demonstruje odlišnost bydlení od jiných statků, jsou vysoké transakční náklady na případné stěhování. „Tyto náklady se mohou pohybovat mezi 5 až 10 procenty celkové ceny poptávaného vlastnického bydlení, zejména pak v případě, kdy koupě nového bydlení předpokládá prodej starého bydlení“ (Maclennan 1984). Náklady na stěhování jsou jak implicitní, tak explicitní. S vysokými transakčními
8
náklady na změnu bydlení souvisí také neexistence dokonalé informace na trhu. Ani kupující, ani prodávající totiž nejsou dokonale informováni o nabízených cenách všech bytových služeb (Lux 2002b). Avšak v dnešní moderní době se díky technologiím tyto transakční náklady snižují, jde například o možnost virtuálních prohlídek či 3D modely.
Významným aktérem na trhu s bydlením je také stát, který vytváří legislativní rámec pro fungování trhu a napomáhá sociálně slabším, kteří si nemohou bydlení z vlastních prostředků dovolit (Krebs et al. 2015). Tato problematika je v práci blíže popsána v podkapitole 2.4.2.
2.2. Poptávka po bydlení
Poptávka (D) je funkce vyjadřující závislost poptávaného množství statku na ceně (Pa), na důchodu spotřebitele (I) a na cenách ostatních statků ceteris paribus (Pb; Pz), které jsou vůči němu substituty nebo komplementy (Holman 2018).
Rovnice 1∶ 𝐃𝐃: 𝑸𝑸𝑸𝑸 = 𝒇𝒇 (𝑷𝑷𝑸𝑸, 𝑰𝑰, 𝑷𝑷𝑷𝑷 … 𝑷𝑷𝑷𝑷)
Klesající průběh funkce poptávky vysvětluje zákon klesajícího mezního užitku.
Ten praví, že s růstem objemu spotřebovávaných statků roste také celkový užitek, ale s každou další spotřebovávanou jednotkou pomaleji (Mankiw 2012a).
2.2.1. Elasticita poptávky
Elasticita poptávky vyjadřuje sílu závislosti funkce poptávky na ceně, důchodu a ceně substitutů a komplementů. Dle zkoumané proměnné rozlišujeme elasticitu cenovou, důchodovou a křížovou.
Cenová elasticita poptávky udává, o kolik procent se změní poptávané množství statku, pokud se jeho cena změní o jednotku. Cenově elastická poptávka je ta, u které jednoprocentní změna ceny vyvolá větší jak jednoprocentní změnu poptávaného množství. Cenově neelastická poptávka je ta, kde naopak jednoprocentní změna poptávaného množství vyvolá menší než jednoprocentní změnu poptávaného množství.
Dle Fallise (1993) je poptávka po bydlení neelastická, přesná hodnota se odhaduje na hodnoty v rozmezí -0,4 až -0,7.
Důchodová elasticita poptávky vysvětluje reakci poptávaného množství na změnu důchodu. V kontextu s trhem bydlení se důchodem myslí disponibilní příjem domácností.
9
Empirické studie dochází k závěru, že důchodová elasticita poptávky je zhruba 0,5, tedy že jednoprocentní zvýšení disponibilního příjmu domácnosti vede ke zvýšení poptávky po výdajích na bydlení o 0,5 % (Mayo 1981).
Křížová elasticita poptávky udává, jak se poptávané množství změní, změní-li se cena substitutů či komplementů. Jelikož bydlení nelze substituovat jiným statkem, jelikož je to základní lidská potřeba (Poláková 2006), nebude křížová elasticita poptávky pro tuto práci důležitá.
2.2.2. Volba mezi vlastnickým a nájemním bydlením
Domácnosti se musí před vstupem na trh s bydlením rozhodnout, zda budou poptávat vlastnické nebo nájemní bydlení. V odborné literatuře se toto rozhodování označuje jako tenure choice, což je v zásadě výběr právní formy užívání nemovitostí (Ševčík a Ševčíková 2014). Potom domácnosti volí, kolik bydlení chtějí na základě svých preferencích a příjmových omezeních spotřebovávat (Lux 2002b). Tato volba je typicky analyzována v kontextu s mobilitou domácností, atributy bydlení, charakteristiky domácností či jako s prvkem spotřebního a investičního rozhodování (Špalková a Špalek 2014).
Na základě Modiglianiho hypotézy životního cyklu lze charakterizovat domácnosti a jejich spotřební chování (Holman 2017). Tato hypotéza říká, že se domácnosti rozhodují o své spotřebě nejen dle přítomného důchodu, ale také dle očekávaného budoucího důchodu, přičemž bere v úvahu proměnné jako je věk, příjem či počet dětí (Modigliani a Brumberg 1955). Prostřednictvím těchto proměnných lze zjistit, v jaké fázi životního cyklu se domácnosti nacházejí. V každé životní fázi budou domácnosti preferovat jinou úroveň či formu bydlení. Coolen et al. (2002) se ve své studii zabývají vlivem životních cílů a hodnot domácností na jejich preferencích při volbě mezi vlastnickým a nájemním bydlením. Prokázali, že 91 % všech rozhodnutí o volbě formy bydlení je ovlivněno konkrétní charakteristikou domácností, jako je věk, příjem, složení domácnosti.
Boehm (1981) říká, že se domácnosti při výběru mezi vlastnickým a nájemním bydlení rozhodují simultánně s očekávanou mobilitou. Plánování, zda si pořídit nájemní nebo vlastnické bydlení, je důležité z hlediska vysokých transakčních nákladů na stěhování. Z toho vyplývá, že domácnosti, u kterých je vyšší pravděpodobnost stěhování,
10
budou preferovat spíše nájemní bydlení. Avšak domácnosti, které nepovažují stěhování za pravděpodobné, se budou spíše přiklánět k vlastnickému bydlení.
Andersen (2011) rozdělil atributy bydlení do čtyř skupin: bydlení samotné (velikost, počet pokojů, typ domu, zahrada, atp.), jeho okolí (prostředí-zeleň, kriminalita v dané lokalitě, atp.) sociální infrastruktura (kulturní zařízení, obchody, možnosti realizace volnočasových aktivit) a poloha bydlení. Preference každé domácnosti se mohou značně lišit.
Dalšími důležitými aspekty ovlivňujícími volbu formy bydlení jsou spotřeba a investice. Pořízení vlastnického bydlení je jedna z nejdůležitějších investicí pro většinu domácností (Špalková a Špalek 2014). Artle a Varaiya (1978) tvrdili, že se domácnosti při svém rozhodování zda vlastnit nebo pronajímat rozmýšlí o složení svého portfolia tak, aby byla vyvážena spotřeba a investice v průběhu životního cyklu domácnosti, a zároveň o jejich současné i budoucí spotřebě. Avšak dle Hendersona a Ioannidise (1983) pracují Artle a Varaiya s nerealistickými předpoklady, jelikož uvažovali neměnnou spotřebu domácností v čase, čili že domácnosti spotřebovávají rovnoměrně bez ohledu na jejich bohatství, cenu bydlení či jejich příjmu.
Jelikož se rozhodování o formě bydlení zkoumá z pohledu jednotlivých domácností, je toto rozhodování většinou analyzováno z mikroekonomického hlediska.
Toto rozhodování je však ovlivněno také dalšími faktory, jako je inflace, daně, míra nezaměstnanosti, úrokové sazby či dostupnost úvěrů (Špalková a Špalek 2014). Vliv těchto makroekonomických ukazatelů na volbu držby sledovali Fischer a Jaffe. Jejich cílem bylo zhodnotit potenciální dopady sociálních, politických, právních, kulturních a jiných proměnných, nepodařilo se jim však sestavit komplexní model (Fisher a Jaffe 2003).
2.3. Nabídka bydlení
Nabídka (S) je funkcí vyjadřující závislost nabízeného množství statku (QX) na jeho ceně (PX) (Holman 2016). Nabídka je dána obětovanými příležitostmi nabízejících, kdy tyto obětované příležitosti jsou společenské náklady. Cena nabízeného množství je tedy ovlivněna cenami výrobních faktorů, jako je práce (PL), kapitál (PK) a půda (PA).
Křivka nabídky se řídí zákonem rostoucí nabídky, to znamená, že má rostoucí průběh,a že s růstem ceny statku roste také jeho nabízené množství (Holman 2018).
11
Rovnice 2∶ 𝐒𝐒: 𝑸𝑸𝑸𝑸 = 𝒇𝒇 (𝑷𝑷𝑿𝑿, 𝑷𝑷𝑳𝑳, 𝑷𝑷𝑲𝑲, 𝑷𝑷𝑨𝑨)
Jak již bylo zmíněno, bydlení je velmi specifický statek, což se projevuje také na straně nabídky na trhu s bydlením. Jde především o velkou míru státních intervencí, dlouhodobou výstavbu či prostorovou fixaci (Lux 2002b).
Cenová elasticita nabídky udává, o kolik procent se změní nabízené množství statku při jednoprocentní změně ceny. Při analýze nabídky bydlení je důležité rozlišovat krátké, střední a dlouhé období (Lux 2002b), přičemž krátkodobá nabídka je méně elastická, než dlouhodobá nabídka (Holman 2018).
V krátkém období nelze měnit množství všech výrobních faktorů, které vstupují do produkce (Mankiw 2012a). Cenová elasticita je v krátkém období nízká a občas bývá považována za zcela neelastickou. V krátkém období může nabídka reagovat na zvýšení poptávky pouze prostřednictvím rekonstrukcí stávajícího bytového fondu. Tato rehabilitace bytového fondu má v anglické literatuře pojmenování maintenance function analysis (Lux 2002b).
Ve středně dlouhém období není možné měnit výrobní faktor půdy, avšak je již možné měnit výrobní faktor kapitálu. Omezenost výrobního faktoru půdy, která pro nás představuje vhodně alokovaný stavební pozemek, vyplývá z nemožnosti zvětšení absolutní plochy půdy v dané oblasti. Toto je navíc posilněno regulatorními orgány, které říkají, k jakým účelům se smí půda využívat a mohou tak zamezit výstavbě (Glaeser et al. 2006). V České republice k těmto regulacím dochází prostřednictvím územních plánů, jejichž cílem je dle §18 odst. 1, 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ve znění pozdějších předpisů:
„ … vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích … Orgány územního plánování postupem podle tohoto zákona koordinují veřejné i soukromé záměry změn v území, výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj území a konkretizují ochranu veřejných zájmů vyplývajících z tohoto zákona a zvláštních právních předpisů.“
V dlouhém období se dle neoklasické teorie vychází z dokonalé elastičnosti nabídky. V tomto období jsou všechny výrobní faktory variabilní a je tedy možné
12
i rozšíření půdy za účelem výstavby (Nicholson a Snyder 2019). Dle Maiera a Čtyrokého (2000) je primárním výrobním faktorem půda, jelikož je vázána s budovou. To znamená, že kvalita pozemku má významný vliv na vstup ostatních výrobních faktorů do produkční funkce. Cenová elasticita nabídky je v dlouhém období nejvyšší ze sledovaných období, avšak v relativním pojetí k ostatním ekonomickým statkům je kvůli výše zmíněným omezením stále nízká. Výsledný sklon nabídky bude tedy záviset na půdě v dané oblasti a regulacích územního plánování (Lux 2002b).
2.4. Rovnovážná situace na trhu, externality a vládní intervence
Rovnovážná situace na trhu nastává, pokud jsou využity všechny tržní příležitosti, tedy pokud se uskuteční všechny směny (Holman 2018). Toto je však pouze teoretická krátkodobá situace. Trhy jsou dynamické a skládají se z komplexního systému proměnných, které se neustále vyvíjejí. Jde tedy spíše o proces ustanovování tržní rovnováhy (Samuelson a Nordhaus 2001). Tento proces je však neustále ovlivňován skrze externality a vládní intervence.
2.4.1. Externality na trhu s bydlením
Externalita je označení pro dopad produkce či spotřeby, kterou firmy či jednotlivci zapříčiňují nedobrovolné náklady nebo zisky ostatním subjektům na trhu, aniž by tyto zisky či náklady byly kompenzovány prostřednictvím trhu (Samuelson a Nordhaus 2001).
Dle Stiglitze et al. (1997): „Případy, ve kterých činnost jednotlivců nebo společnosti způsobuje vyšší náklady u jiných spotřebitelů nebo výrobců, nazýváme negativní externality. Existují ale také důležité pozitivní externality, kdy činnosti jednotlivců nebo společnosti přináší prospěch ostatním“.
Pozitivní externality vznikají, pokud na třetí osobu dopadají ekonomické výnosy z transakce jiných subjektů, tudíž společenské výnosy jsou vyšší než soukromé výnosy (Holman 2018). Příkladem pozitivní externality na trhu s bydlením může být investice do revitalizace bytového fondu. Pokud jedinec investuje do obnovy svého domu, např.
rekonstruuje fasádu, přináší to užitek i jeho sousedům, jelikož se zvýší jejich subjektivní užitek a zároveň to může mít za následek zvýšení hodnoty jejich nemovitostí, protože se nyní nachází v lepším prostředí (Rossi-Hansberg a Sarte 2012).
13
Negativní externality naopak vznikají, když na třetí osobu dopadají ekonomické náklady z transakcí jiných subjektů (Holman 2018). V souvislosti s negativními externalitami se hovoří o nepřímých spotřebních externalitách. Ty vznikají v případě, že spotřeba jedné domácnosti ovlivňuje celkový užitek ze spotřeby jiné domácnosti, prostřednictvím faktorů jako je nadměrný hluk, příliš mnoho osob žijících v jedné domácnosti či záměrné poškozování veřejného majetku (Lux 2002b).
Dle Coasova (1960) teorému lze při plně definovaných vlastnických právech eliminovat všechny externality. Předpokladem tohoto teorému jsou transakční náklady na vyjednávání blízké nule, soukromé vlastnictví a ochota všech subjektů spolu obchodovat.
Tyto předpoklady jsou v reálném světě těžko proveditelné. Existence externalit na trhu jsou častým argumentem ve prospěch státních zásahů do tržního mechanismu (Rossi- Hansberg a Sarte 2012). Další možné řešení externalit je dle Pigoua zdanění negativních externalit či subvence pozitivních externalit (1920).
2.4.2. Vládní intervence
Ministerstvo pro místní rozvoj v Koncepci bydlení České republiky 2021+
zdůrazňuje důležitost osobní odpovědnosti v zajišťování bydlení. Dostupnost a kvalita bydlení je ovšem také odrazem společensko-ekonomické situace v zemi. Stát se na trhu s bydlením snaží vytvářet stabilní prostředí, motivovat účastníky k jejich osobní aktivitě a podporuje občany v zajišťování odpovídajícího důstojného bydlení. „V každé společnosti však existují lidé, kteří si prostředky na své bydlení z objektivních důvodů nejsou schopni zaopatřit sami, případně čelí jiným problémům.“ (MMR 2021a)
Státní bytová politika má za úkol odstranit tržní selhání a zefektivnit fungování trhu s bydlením (Lux 2002b). Hlavní cíl bytové politiky v České republice „ spočívá zejména ve vytváření vhodného právního, institucionálního a fiskálního prostředí pro aktivity všech aktérů na trhu s byty … zároveň však musí činit podpůrné kroky zacílené na ty skupiny domácností, které se samy o své bydlení na trhu postarat nemohou (MMR 2021b).“ Prostřednictvím nástrojů státní bytové politiky lze podpořit nízkopříjmové skupiny obyvatel výstavbou bytů určených pro sociálně slabší obyvatelstvo, subvencí, podporou stavebního spoření občanů skrze státní příspěvky či úrokovou podporou hypotečních úvěrů (Krebs et al. 2015).
14
V České republice započala deregulace nájemního bydlení v roce 2007, což mělo sice za následek snížení tržní ceny nájemného, avšak domácnosti, které platily regulované nájemné, byly nově nuceny platit za bydlení výrazně vyšší cenu. Regulační opatření se však netýkají jen stanovování maximální ceny nájemného (Záthurecký a Marinič 2016).
Jedním z nejzávažnějších dopadů státních intervencí je prohlubování problému neelastické nabídky nového bydlení, státní intervence se tak stávají příkladem konceptu státního selhání. Brueckner (2009) tvrdí, že kde je nabídka bydlení silně regulována, tam jsou ceny bydlení vyšší. Jedním z vedoucích vysvětlení rostoucích cen a klesající dostupnosti bydlení, zejména ve městech, jsou tedy silné státní regulace v podobě územního plánování, dlouhotrvající stavební procesy a striktní stavební předpisy.
Zastánci omezování využívání půdy poukazují na negativní externality plynoucí z nové výstavby. Dle jejich názoru může nová výstavba vést k přetížení škol a dopravy, přičemž vybudování nové infrastruktury by bylo velice nákladné. Empirické výzkumy však dospěly k závěru, že negativní externality nejsou zdaleka tak velké, aby ospravedlnily náklady na regulaci (Glaeser et al. 2017).
15
3. Finanční dostupnost bydlení
V poválečném období se tvůrci bytových politik zaměřovali zejména na problematiku fyzické dostupnosti bydlení. Na konci 70. let 20. století se zájem tvůrců bytové politiky přesunul k otázce finanční dostupnosti bydlení (Lux 2006). Maclennan a Williams (1990, s. 9) definují finanční dostupnost bydlení jako „dostupnost vztahující se k zajištění určitého standardu bydlení za cenu či nájem, které z pohledu třetí strany (zejména vlády) nepředstavuje nerozumné zatížení pro příjem domácnosti”. I přes existující nedostatky tohoto přístupu lze konstatovat, že většina ekonomických odborníků na tomto principu tzv. míry zatížení staví (Hulchanski 1995; Haffner a Hulse 2019; Lux 2006; Maclennan a Williams 1990). Tento přístup je následně využit i v této práci.
3.1. Metody měření finanční dostupnosti bydlení
Způsoby měření finanční dostupnosti bydlení lze v podstatě rozčlenit na tři základní přístupy: indikátorový, reziduální a referenční přístup (Garnett et al. 1991).
Indikátorový přístup využívá indikátory, které měří míru zatížení výdaji na bydlení a při stanovení limitní hodnoty pak následně odhaduje finanční dostupnost bydlení jak pro obyvatelstvo obecně, tak i pro jednotlivé sociální skupiny (Lux 2002a).
V této práci bude pro potřeby analýzy finanční dostupnosti nájemního bydlení sledován indikátor rent-to-income, ve kterém se do výdajové části zahrnuje čisté měsíční nájemné, které může být zvýšeno o náklady na energie či ostatní bytové služby. Ve spojení s vlastnickým bydlením bude autorka pracovat s indikátory price-to-income a housing expenditures-to-income. Indikátorem price-to-income se porovnává průměrná cena nemovitostí s průměrným ročním disponibilním příjmem domácností. Cílem je zjistit, kolik ročních disponibilních příjmů je třeba ke koupi nemovitostí z vlastních prostředků.
Indikátor housing expenditures-to-income udává, kolik procent z měsíčních disponibilních příjmů musí domácnost vynaložit na hypoteční splátky spojené s bydlením. Měří tedy tzv. míru zatížení domácností, které si pořizují bydlení pomocí hypotečního úvěru. Poslední indikátor, se kterým autorka pracuje, je indikátor price-to- rent. Tento ukazatel si klade za cíl srovnat cenovou výhodnost vlastnického a nájemního bydlení. Dle Luxe (2006) se u indikátorového přístupu mohou výsledky lišit, a to z důvodů jinak nadefinovaných vstupních proměnných – nákladů na bydlení a příjmů domácností.
16
Reziduální metoda vychází z konceptu tzv. reziduálního příjmu. Reziduální příjem je takový příjem, který zbude domácnostem po odečtení nákladů na bydlení.
Náklady na bydlení často představují největší a zároveň nejméně flexibilní část celkových nákladů domácností. Bydlení se dle této metody stává nedostupným, pokud domácnost není schopna pokrýt základní nebytové výdaje (Stone 2006).
Referenční metoda je nejméně užívaná metoda ze všech představených metod.
Nestanovuje přesné limitní hodnoty míry zatížení. Zakládá se na referenci mezi určitými sektory bydlení nebo skupinami obyvatel, například nájemné by mělo být stanoveno tak, aby se jej mohly dovolit i domácnosti zaměstnanců s více dětmi a nízkou úrovní mezd (Lux 2006).
Všechny výše zmíněné přístupy mají své výhody i nevýhody, a proto je vhodné, ne-li žádoucí, kombinovat tyto přístupy a nespoléhat pouze na jednotlivé výsledky, jelikož by mohlo dojít ke zkresleným závěrům. Zejména by mohlo při interpretaci výsledků dojít k opomenutí důležitých faktů, které jednotlivé přístupy poskytly samy o sobě bez vzájemné komparace (Lux et al. 2003).
3.2. Literární rešerše na téma finanční dostupnosti bydlení
O finanční dostupnosti bydlení existuje první nepřímá zmínka už z roku 1857.
Ernst Engel tehdy analyzoval rozpočty tří různých skupin obyvatel rozdělených dle výše jejich příjmu. Z této jeho studie byl následně vyvozen tzv. Engelův zákon, který popisuje, že při zvýšení příjmů domácností klesá podíl výdajů vydaných na potraviny (Lane et al.
1977).
Hermann Schwabe v roce 1868 analyzoval rozpočty domácností v Berlíně. Stal se tak prvním, kdo zkoumal výdaje na bydlení v souvislosti s disponibilním příjmem. Na základě svého výzkumu definoval tzv. Schwabeho zákon, který praví, že čím chudší člověk je, tím větší podíl svého příjmu je nucen vynakládat na bydlení (Stigler 1954).
Schwabeho zákon je tedy proti tezi původního Engelova zákona. Tyto zákony pak přispěly k formování moderního zkoumání finanční dostupnosti bydlení.
Dostupnost bydlení se v mnoha zemích stala běžným způsobem shrnutí povahy potíží s bydlením. Obecně je za problém s dostupností bydlení považována skutečnost, kdy domácnost platí více než určité procento ze svých příjmů na získání přiměřeného adekvátního bydlení. Existuje celá řada lidových pomůcek pro hodnocení finanční
17
dostupnosti bydlení. Nejpopulárnější pravidlo je: „měsíční nájemné za týdenní mzdu“, jež je v odborné literatuře označováno jako rule of thumb, neboli „pravidlo palce“
(Hulchanski 1995). I když jde pouze o zjednodušení skutečnosti, dle Luxe (2006) je i v České republice míra zatížení domácností 25 %.
Od 70. letech 20. století lze spatřovat fundamentálně stejný přístup k „pravidlu palce“. Na základě empirických výzkumů je předložen procentuální podíl z příjmů, který by domácnosti měly vynakládat na náklady spojené s bydlením (Hulchanski 1995).
Jedinou podstatnější změnou je zvyšování přijatelné míry zatížení vládami jednotlivých států na hodnotu 30 %. Tato změna se následně promítá v bytových politikách těchto států (Quigley a Raphael 2004).
18
4. Socio-ekonomické dopady nedostupnosti bydlení
Finanční nedostupnost bydlení je v mnoha studiích považována za velice významný faktor způsobující sociální vyloučení (Lee a Murie 1997; Marsh a Mullins 1998; Marsh 2004). „Sociální vyloučení znamená vyčlenění osoby či skupiny mimo běžný život většinové společnosti“ (Mikeszová et al. 2009). Pro tyto osoby je kvůli omezené sociální mobilitě velmi těžké opětovně se zapojit do sociálních, ekonomických, kulturních a politických aktivit (Atkinson 2000). Obvykle sociální vyloučení znamená také vyloučení z místního trhu práce či dosavadního placeného zaměstnání (Somerville 1998). Omezená schopnost migrace výrobního faktoru práce patří z hospodářsko- politického hlediska k nejdůležitějším důsledkům finanční nedostupnosti bydlení (Krugman 1991).
Při nadměrné míře zatížení příjmů mohou domácnosti inklinovat k omezování spotřeby ostatních základních lidských potřeb (Stone 2006). Například pokud jedinec vynakládá 50 % svých příjmů na bydlení a dochází tak k omezování dostupnosti jeho fyziologických potřeb, je důsledkem finanční nedostupnosti bydlení narušení kvalitativní úrovně života daného jedince (Maslow 1943). Tato problematika úzce souvisí s tzv.
nadspotřebou bydlení, což může nastat v případě, kdy jsou domácnosti nadměrně zatížené vysokou úrovní nákladů na bydlení, jelikož bydlí v příliš luxusních či velkých bytech.
Pokud by se tyto domácnosti přestěhovaly do, pro ně přiměřeného bydlení, pak by jejich míra zatížení poklesla na hodnoty, které nejsou hodnoceny jako neúnosné. Avšak co je přiměřené bydlení, nelze objektivně definovat (Lux 2006).
Negativní dopady finanční nedostupnosti lze z pohledu jedince rozčlenit na různé úrovně a dle toho hodnotit závažnost negativních dopadů. Pro nejnižší příjmové skupiny existuje riziko neschopnosti pořídit si jak vlastnické, tak nájemní bydlení, což vede k nedostatečné ochraně před vnějšími vlivy, omezování osobní svobody, riziko fyzických i psychických nemocí a dalších (Potůček 1995). Dle Výzkumného ústavu práce a sociálních věcí bylo v roce 2019 v České republice celkem 23 830 osob bez domova (MPSV 2019).
Dle empirické analýzy, kterou provedl Kostelecký a Vobecká (2011), lze konstatovat, že v České republice existuje souvislost mezi finanční dostupností bydlení a porodností. Z výsledků výše zmíněné studie vyplývá, že v okresech se sníženou
19
finanční dostupností je nižší celková porodnost žen a zároveň ženy žijící v okresech s lepší finanční dostupností bydlení mají děti dříve, než ženy v okresech se sníženou finanční dostupností bydlení.
V České republice můžeme pozorovat vysokou touhu obyvatel po vlastnickém bydlení (Bernet et al. 2018). To dokazuje například fakt, že až 79 % mladých dospělých aspiruje vlastnit své bydlení (AV ČR 2021a). Při tomto trendu je klesající finanční dostupnost vlastnického bydlení vážným problémem vedoucí k oslabení sociální stability.
20
Praktická část
5. Socio-ekonomická charakteristika Zlínského kraje
Zlínský kraj je jedním ze 14 územně samosprávných celků České republiky.
Skládá se ze čtyř okresů, a to Zlín, Uherské Hradiště, Kroměříž a Vsetín. Zlínský kraj se rozprostírá ve východní části Moravy. Na jihozápadě sousedí s Jihomoravským krajem, na severozápadě s Olomouckým krajem a na severu s Moravskoslezským krajem.
Rozloha tohoto kraje činí 3 963 km2 a zaujímá 5 % celkové plochy České republiky.
Nachází se zde dvě chráněné krajinné oblasti: Beskydy a Bílé Karpaty. Počet obyvatel ve Zlínském kraji je dle údajů Českého statistického úřadu k 30. 6. 2021 580 119 obyvatel.
Obrázek č. 1: Okresy Zlínského kraje s vyznačenými okresními městy
Zdroj: ČSÚ 2021b, převzato
Ve Zlínském kraji bylo dle údajů Českého statistického úřadu v roce 2020 registrováno 114 349 fyzických a 29 864 právnických osob. Hospodářství kraje se vyznačuje silnou pozicí strojírenských průmyslových odvětví. Průmyslové podniky zaměstnávají 43,6 % všech zaměstnaných osob, což je při srovnání s ostatními kraji ČR
21
nejvyšší podíl. Dalšími důležitými odvětvími jsou zemědělství a lesnictví. Celkově je zemědělství provozováno na 192 739 ha půdy, což představuje téměř polovinu z celkové výměry kraje. V roce 2019 dosáhl hrubý domácí produkt na obyvatele hodnoty 457 361 Kč (2021). Dle údajů ČSÚ byla nezaměstnanost1 ve Zlínském kraji k 31.8 2021 2,85 %, přičemž vyšší nezaměstnanost je u žen. V evidenci na Úřadu práce ve Zlínském kraji je evidováno celkem 11 622 obyvatel, z toho 10 674 osob ve věku 15 až 64 let (2021).
Tabulka č. 1: Struktura bytového fondu ve Zlínském kraji úhrnem v letech 2011- 2020
zahájené
byty celkem
v tom z toho
nová výstavba
změna dokončených
staveb
v nových rodinných
domech
v nových bytových domech
v nebytových budovách ČR celkem 290 022 240 430 49 592 163 238 69 708 14 193
Zlínský kraj 12 544 10 620 1 924 8 152 2 146 693
dokončené
byty celkem
v tom z toho
nová výstavba
změna dokončených
staveb
v nových rodinných
domech
v nových bytových domech
v nebytových budovách ČR celkem 292 943 254 812 38 131 165 514 85 587 5 677
Zlínský kraj 11 054 9 612 1 442 7 574 1 851 342
Zdroj: ČSÚ 2021, vlastní zpracování
V tabulce č. 1 je zobrazena detailní struktura bytového fondu ve Zlínském kraji úhrnem v letech 2011 až 2020. U bytové výstavby převažují byty v rodinných domech, v úhrnu zahajovaných bytů tvoří 64,99 %, v dokončených bytech pak 68,52 %. Zastoupení bytů v bytových domech je téměř stejné jak u zahájených, tak u dokončených bytů a pohybuje se okolo 17 %. Z hlediska dispozice je třetina všech dokončených bytů ve Zlínském kraji o velikosti 4+1. Co se týče materiálu nosných zdí, naprostá většina dokončených budov je ze zděných materiálů. Největší rozvoj bytové výstavby dle počtu dokončených bytů lze pozorovat ve správních obvodech Uherské Hradiště, Zlín a Vsetín. V těchto okresech byla dokončena výstavba 48,1 % ze všech 11 054 dokončených bytů v kraji.
1Podíl nezaměstnaných osob na obyvatelstvu ve věku 15-64 let.
22
Graf č. 2: Dlouhodobý vývoj bytové výstavby ve Zlínském kraji v letech 2001-2020
Zdroj: ČSÚ 2021, vlastní zpracování
Z grafu č. 2 je patrné, že téměř plynulou výstavbu2 lze pozorovat pouze v letech 2002 a 2012. Ve sledovaném období je patrná převaha zahájených bytů nad těmi dokončenými, výjimkou byly roky 2002, 2005 a 2009-2010. Maximální počet dostavených bytů ve Zlínském kraji byl v roce 2009, kdy bylo dokončeno 1 894 bytů, naopak nejmenší počet bytů byl dostaven v roce 2013, jednalo se o 792 bytů. V letech 2011 až 2017 lze pozorovat snížení počtu jak zahájených, tak dokončených bytů. Na tento propad navazuje poměrně rychlý nárust zahájených i dokončených bytů, který vrcholil v roce 2019.
2Plynulá výstavba je vyjádřena v počtu dokončených bytů na 100 zahájených bytů.
0 500 1000 1500 2000 2500
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Počet bytů
Rok
zahájené byty dokončené byty
23
6. Analýza finanční dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení
V této kapitole je dosaženo hlavního cíle této bakalářské práce, kterým je zhodnocení vývoje finanční dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení v letech 2013 až 2021 v různých příjmových skupinách obyvatel Zlínského kraje a poukázat na rozdíly ve finanční dostupnosti bydlení napříč různými příjmovými skupinami obyvatel. K dosažení tohoto cíle bude využit indikátorový přístup, konkrétně indikátory price-to-income, rent-to-income, price-to-rent a housing expenditures-to-income. Prvním krokem bude určení si příjmových skupin obyvatelstva Zlínského kraje. Následovat bude měření vývoje finanční dostupnosti vlastnického bydlení prostřednictvím indikátorů price-to-income a housing expenditures-to-income. Pro měření finanční dostupnosti nájemního bydlení bude využit indikátor price-to-rent. Na konec pak bude provedeno srovnání výdajové složky vlastnického a nájemního bydlení, a to za pomoci indikátoru price-to-rent a bude provedeno srovnání měr zatížení vlastnického a nájemního bydlení za sledované období. Dílčím cílem práce bude testování hypotézy, „že schopnost pořizovat si vlastnické bydlení se u nejnižší příjmové skupiny ve zkoumaném období zhoršuje“.
6.1. Příjmové skupiny obyvatel Zlínského kraje
Výchozím bodem této bakalářské práce bude určení příjmových skupin obyvatel Zlínského kraje potřebných pro analýzu vývoje finanční dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení. Zdrojem dat bude v tomto případě Český statistický úřad. V České republice je však bohužel problém s dostupností dat týkajících se příjmových skupin domácností na úrovni krajů či obcí. Byla snaha získat tato data prostřednictvím Statistické ročenky Zlínského kraje, která na základě výběrového šetření EU-SILC vydává informace o kvintilovém rozdělení domácností na úrovni krajů. Tato data však nebyla vyhodnocena jako vhodná, jelikož obsahují informaci pouze o horní hranici kvintilového rozdělení domácností podle čistého peněžního příjmu na osobu úhrnem za celou Českou republiku, a také, z logiky věci, u nejvyššího kvintilu není dostupná horní hranice, tudíž by nebylo možné těchto horních 20 % domácností analyzovat. Po neúspěšné snaze získat přístup k mikrodatům, byla snaha agregovat data za celou ČR a aplikovat je na Zlínský
24
kraj. K tomu byla využita data o decilovém rozdělení domácností v České republice, která jsou součástí každoročního šetření ČSÚ o Příjmech a životních podmínkách domácností.
Graf č. 3: Vývoj průměrné měsíční hrubé mzdy v ČR a ve Zlínském kraji v letech 2013-2019 (v Kč)
Zdroj: ČSÚ, vlastní zpracování
Z údajů o průměrné hrubé mzdě za celou Českou republiku a za Zlínský kraj, jenž byly zjištěny rovněž prostřednictvím ČSÚ, byly vypočteny indexy. Za pomocí těchto indexů došlo k odvození dat o decilovém rozdělení domácností pro Zlínský kraj. U takto odvozených dat je následně zohledněna inflace, aby bylo možné adekvátní srovnání výsledků v čase. V grafu č. 3 je vidět vývoj průměrné hrubé mzdy v České republice a ve Zlínském kraji v období 2013 až 2020. Je zřejmé, že průměrná hrubá mzda se ve Zlínském kraji pohybovala pod průměrem České republiky. Vývoj průměrné hrubé mzdy vykazuje v celé České republice i ve Zlínském kraji rostoucí trend. Za celé sledované období vzrostla průměrná hrubá mzda o 11 448 Kč na výsledných 34 565 Kč. Za celou Českou republiku pak došlo k růstu o 10 560 Kč na výsledných 35 611 Kč. V níže uvedené tabulce jsou představena konečná data o příjmech, která budou využita pro analýzu finanční dostupnosti bydlení ve Zlínském kraji. V tabulce č. 2 lze vidět rozdíly v příjmech domácností, kdy například v roce 2020 si nejvyšší příjmová skupina vydělávala ročně 486 330Kč, tedy 40 527 Kč měsíčně a nejnižší příjmová skupina pouze 96 964 Kč ročně, což je 8 080,3 Kč měsíčně.
10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Hrubá mzda (v Kč)
Rok ČR Zlínský kraj
25
Tabulka č. 2: Průměrné čisté roční příjmy jednotlivců ve Zlínském kraji v letech 2013-2020 (v Kč)
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Prvních 10 % 70 331 70 213 72 210 76 415 77 647 87 014 90 201 96 964 Druhých 10 % 103 597 105 296 107 641 112 985 113 443 122 729 127 424 136 152
Třetích 10 % 121 996 123 575 125 771 132 313 129 381 139 554 144 822 154 119 Čtvrtých 10 % 135 695 136 777 138 534 144 919 140 974 152 516 158 731 169 181 Pátých 10 % 146 871 148 292 150 132 157 658 153 707 165 746 172 198 185 338 Šestých 10 % 159 015 161 679 163 364 172 812 168 537 181 847 189 894 204 660 Sedmých 10 % 175 452 178 125 182 213 190 261 185 806 204 115 212 799 229 298 Osmých 10 % 200 183 201 430 206 908 216 614 214 316 235 129 246 941 266 542 Devátých 10 % 242 113 244 229 249 545 261 157 258 255 282 513 297 923 322 768 Desátých 10 % 383 923 399 770 395 897 418 311 410 724 438 144 458 224 486 330 Zdroj: Vlastní zpracování na základě ČSÚ
6.2. Vývoj finanční dostupnosti vlastnického bydlení
Tato kapitola obsahuje analýzu finanční dostupnosti vlastnického bydlení pomocí indikátoru price-to-income a housing expenditures-to-income. V závěru této kapitoly je naplněn dílčí cíl této bakalářské práce, a to je testování hypotézy, že: „schopnost pořizovat si vlastnické bydlení se u nejnižší příjmové skupiny ve zkoumaném období zhoršuje.“
Na základě databáze Inem.cz bude vypočítána průměrná cena za m2 v Kč vlastnického bydlení ve Zlínském kraji. Pro potřeby této bakalářské práce dojde nejprve o úpravu dat, přesněji o vyřazení nemovitostí z databáze, které jsou označeny jako projekt, ve výstavbě a k demolici. Důvodem pro vyřazení těchto nemovitostí je fakt, že tyto stavby nereprezentují aktuální skutečný bytový fond, jelikož je jejich spotřeba možná až v příštích obdobích, či u staveb určených k demolici již spotřeba není možná. Dále je databáze očištěna o duplicitní inzeráty. Dalším krokem je vypočtení cen za m2 u každého jednotlivého bytu prostým dělením ceny jednotky a její příslušné podlahové plochy.
Z těchto hodnot je poté za každý rok v období 2013 až 2020 vypočtena průměrná cena v Kč za m2 plochy vlastnického bydlení, která je následně očištěna o inflaci.
26
Graf č. 4: Vývoj průměrné ceny/m2 bytů ve Zlínském kraji v letech 2013-2020 (v Kč)
Zdroj: Inem.cz, vlastní zpracování
V grafu můžeme pozorovat relativně pozvolný nárust cen od roku 2013 do roku 2015, v průměru 1 042 Kč ročně, tedy průměrně o 4,13 %. V následujícím roce došlo ke skokovému nárustu o 5 431 Kč. Největší meziroční nárust byl v letech 2019-2020, kdy cena vzrostla o 7 033 Kč na výsledných 45 891 Kč za m2. Za celé sledované období se průměrná cena za m2 u vlastnického bydlení ve Zlínském kraji téměř zdvojnásobila.
Procentuálně došlo ve sledovaném období k nárustu o 85,2 %.
Podobný trend lze sledovat také za celou Českou republiku, kdy dle House Price Indexu (HPI) vzrostly ceny rezidenčních nemovitostí v období 2013-2021 o 60 %. Česká republika je pak čtvrtou zemí s nejvyšším reálným HPI v Evropské unii, vyšších hodnot dosahuje už jen Lucembursko, Portugalsko a Maďarsko. Co se pak týče nominálního HPI, tak Česká republika dosahovala v roce 2020 druhé nejvyšší hodnoty ze zemí Evropské unie. Vyšších hodnot dosahovala pouze Maďarsko (OECD 2021b).
24,779 25,436 26,862
32,294 32,912
37,094 38,858
45,891
0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Cena za m2 (v Kč)
Rok
27 6.2.1. Indikátor price-to-income
Indikátor price-to-income porovnává celkovou cenu nemovitostí s ročním čistým příjmem. Má za cíl zjistit, kolik ročních disponibilních příjmů je potřebných ke koupi nemovitosti z vlastních prostředků, tedy bez využití hypotečního úvěru. Jako první je zapotřebí navýšit ceny bytů v letech 2014-2019 o 4% daň z nabytí nemovitosti3. Aby bylo možné zjistit počet potřebných ročních disponibilních příjmů jednotlivců, je nutné určit si průměrnou podlahovou plochu, která bude poptávána. Nabízelo se více variant, jak tuto podlahovou plochu stanovit. Jako první se nabízela možnost využít prostý aritmetický průměr podlahových ploch všech nabízených inzerátů z databáze Inem.cz ve Zlínském kraji ve sledovaném období. Výsledkem je byt o rozloze 64,25 m2. Jelikož jsou však data o příjmech sledována za jednotlivce, pak i naše domácnost poptávající tento modelový byt, bude jednočlenná. Rozloha 64,25 m2 tedy není vhodná a pro potřeby této bakalářské práce je tato modelová poptávaná podlahová plocha stanovena na 30 m2. Výsledná cena v Kč/m2 je poté roznásobena stanovenou poptávanou podlahovou plochou a následně je vydělena ročním disponibilním příjmem domácností. Výsledkem je počet ročních disponibilních příjmů domácností potřebných ke koupi nemovitosti z vlastních zdrojů.
3Daň z nabytí nemovitosti platit kupující ve výši 4 % z pořizovací ceny nemovitosti. Povinnost platit tuto daň zanikla k 1.12.2019. Pro potřeby této bakalářské práce bude platit předpoklad, že se daň z nabytí nemovitosti platila celý rok 2019.
28
Graf č. 5: Vývoj indikátoru price-to-income ve Zlínském kraji mezi lety 2013-2020
Zdroj: Inem.cz, ČSÚ, vlastní zpracování
V grafu č. 5 je vyobrazen vývoj indikátoru price-to-income ve Zlínském kraji mezi lety 2013 až 2020 v různých příjmových skupinách obyvatel. Z grafu můžeme vyčíst, že finanční dostupnost bydlení se dle tohoto indikátoru každoročně zhoršuje a to u všech deseti příjmových skupin obyvatel. Pro všechny příjmové skupiny by bylo dle výsledků indikátoru price-to-income cenově nejvýhodnější pořídit si vlastnické bydlení už v roce 2013. Nejmenší navýšení potřebných ročních disponibilních příjmů lze sledovat u nejvyšší příjmové skupiny obyvatel Zlínského kraje, kdy za sledované období se potřebný počet zvýšil o 0,89. Naopak nejvyšší nárust lze sledovat u nejnižší příjmové skupiny, kde se počet potřebných disponibilních příjmů za sledované období zvýšil o 3,63. Z grafu vyplývá, že nejnižší příjmová skupina obyvatel vynaloží na koupi nemovitosti z vlastních zdrojů průměrně za celé sledované období 12,6 svých ročních disponibilních příjmů. Pátá příjmová skupina obyvatel pak vynakládá průměrně 6,3 svých
1. 10 % 2. 10 % 3. 10 % 4. 10 % 5. 10 % 6. 10 % 7. 10 % 8. 10 % 9. 10 % 10. 10 %
2013 10.57 7.18 6.09 5.48 5.06 4.67 4.24 3.71 3.07 1.94
2014 11.30 7.54 6.42 5.80 5.35 4.91 4.46 3.94 3.25 1.99
2015 11.61 7.79 6.66 6.05 5.58 5.13 4.60 4.05 3.36 2.12
2016 13.19 8.92 7.61 6.95 6.39 5.83 5.30 4.65 3.86 2.41
2017 13.22 9.05 7.94 7.28 6.68 6.09 5.53 4.79 3.98 2.50
2018 13.30 9.43 8.29 7.59 6.98 6.36 5.67 4.92 4.10 2.64
2019 13.44 9.51 8.37 7.64 7.04 6.38 5.70 4.91 4.07 2.65
2020 14.20 10.11 8.93 8.14 7.43 6.73 6.00 5.17 4.27 2.83 0.00
2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00
Počet ročních disponibilních příjmů
Příjmová skupina
29
ročních disponibilních příjmů a nejvyšší příjmová skupina pak vynakládá průměrně 2,38 svých ročních disponibilních příjmů.
6.2.2. Indikátor housing expenditures-to-income
Indikátor housing expenditures-to-income měří míru zatížení domácností, které si pořizují vlastnické bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru. Výsledek udává, kolik procent z měsíčních disponibilních příjmů domácnosti vynakládají na hypoteční splátky a na náklady spojené s bydlením.
Pro tento indikátor je třeba určit předpoklady hypotečního úvěru, jelikož ve skutečnosti jsou podmínky hypotečních úvěrů značně individuální. Každá instituce poskytující hypoteční úvěry se řídí svou interní metodikou, kdy faktory jako je příjem, doba fixace, výdaje žadatele, věk klienta, jeho bonita či úvěrová historie mohou hrát odlišnou roli ve stanovování ceny hypotečního úvěru. V této práci budou zohledněny především výše hypotečního úvěru, úroková sazba a doba splatnosti.
Domácnost si samozřejmě nemůže vzít hypoteční úvěr v hodnotě nemovitosti samotné4, čili pro potřeby této práce je předpokladem výše vlastních zdrojů domácností ve výši 10 % z hodnoty nemovitosti (Banky.cz 2021). Informace o výši úrokových sazeb jsou čerpány ze systému časových řad ARAD, které publikuje ČNB.
Tabulka č. 3: Výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů mezi lety 2013-2020 (v %)
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
3,15 2,57 2,22 1,96 2,22 2,79 2,35 2,01
Zdroj: ČNB 2021, vlastní zpracování
V tabulce č. 3 je možné vidět vývoj výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů mezi lety 2013 až 2020 uvedených v procentech. Nejvyšší úroková míra nabývala hodnoty 3,15
%, jednalo se o první rok sledovaného období. Nejnižší úrokovou míru je možné vidět v roce 2016, nabývala hodnoty lehce pod 2 %, konkrétně 1,96 %. Za celé sledované období došlo ke snížení úrokové míry o 1,14 %.
4Tento limit se nazývá LTV (Loan To Value) a označuje poměr mezi výší půjčky a hodnotou nemovitosti.
V této práci budeme počítat s 90 % LTV hypotéky.
