Formy bydlení jsou různé a mohou se členit podle odlišných hledisek.
K nejdůležitějším hlediskům patří členění:
• podle právního postavení osoby, která užívá byt,
• podle vlastnického členění,
• podle tržního způsobu využití,
• podle stavebně technického charakteru. 7
V ČR jsou základní formy bydlení definovány dle právního řádu, prostřednictvím vlastnických a uživatelských práv k nemovitosti. Příslušná legislativa rozlišuje pro uživatelské členění užívání bytu základní rozlišovací prvky, pomocí kterých se uživatelé bytů dělí na vlastníky, nájemníky a podnájemníky. Jde o tyto formy bydlení:
• osobní vlastnické bydlení,
• nájemní bydlení,
• podnájemní bydlení.8
Osobní vlastnické bydlení je v ČR dlouhodobě preferováno. Historicky je vlastnické bydlení zastoupeno vlastníky rodinných domů. K zajištění vlastního bydlení lidé často nakupují nemovitost do vlastnictví. Tato tendence je dána z minulosti a je ovlivněna restitucemi a dlouhým obdobím deregulace. Základní právní normou, která upravuje práva a povinnosti vyplývající z vlastnického práva je Listina základních práv a svobod a Občanský zákoník. Věc, ke které existuje vlastnické právo, může být ve vlastnictví jednoho subjektu, ale může ji rovněž vlastnit více subjektů společně, a přitom mezi ně nemusí být rozdělena. Občanský zákoník rozlišuje spoluvlastnictví podílové a společné jmění manželů.
6 LUX, Martin a Tomáš KOSTELECKÝ. Bytová politika: Teorie a inovace pro praxi. Praha: SLON, 2011. ISBN 978-80-7419-068-1, s. 50
7 SLAVATA, David. Ekonomika bydlení. VŠB – Technická univerzita Ostrava – Ekonomická fakulta, 2011, s. 14
8 Tamtéž, s. 14
14
Podílové spoluvlastnictví se dále dělí na ideální (spoluvlastníkům nepatří žádná reálná část majetku, mají práva a povinnosti vyplývající z ideálního podílu) a reálné (vymezuje přesnou část domu a podíl určuje míru práv a povinností na správě společných částí domu).
Společné jmění manželů vzniká pouze mezi manžely a patří do něj vše, co bylo nabyto za trvání manželství některým z manželů, s výjimkou majetku, který nabyl jeden z manželů děděním, darem nebo v rámci restitucí.
Majetková práva k bytu eviduje centrálně katastrální úřad, který vykonává státní správu katastru nemovitostí. Rozhoduje o vkladech, změnách a záznamech v katastru nemovitostí.
V zahraničí existuje ještě jiný typ podílového spoluvlastnictví (Time Share), při kterém vlastníkovi patří daná věc jen v přesně stanovených dnech v roce. Tento typ spoluvlastnictví je realizován zejména u těch rekreačních objektů, které je nacházejí v přímořských letoviscích.
Vlastníci nemovitostí se o svůj majetek lépe starají než nájemníci, a pokud si bydlení pořídí pomocí hypotečního úvěru, dlouholetý závazek je motivuje k dosažení stabilního úspěchu na trhu práce. „Lidé, kteří vlastní, mají z povahy věci zájem na dobrých sousedských vztazích a rozvoji okolí, jelikož tento zájem sdílí s ostatními, žijí zpravidla v méně anonymním prostředí a mají dostatečný zisk ze skutečnosti, že jiní vlastníci jsou ochotni se více obětovat pro rozvoj místní komunity a lokality než nájemníci.
Stabilita sociální struktury je rovněž přínosem, protože velký obrat v určitém místě (velký rozsah stěhování) vede k rozmělnění sociálních sítí a v extrémním případě, kdy spolupůsobí více negativních faktorů, může vést též k určitým patologickým vzorcům chování (vandalismus, kriminalita). Některé studie průkazně ukazují na existenci vyšší sebedůvěry a vyššího vnímání osobního bezpečí mezi vlastníky bydlení, což v posledku vede k větší spokojenosti s bydlením (či životní spokojeností obecně) mezi vlastníky než mezi nájemníky.“ 9
Nájemní bydlení představuje bydlení na základě smluvního vztahu mezi vlastníkem bytu a nájemníkem. Nájemní bydlení provozují obce, které pronajímají svůj bytový fond,
dále různí soukromí vlastníci bytového fondu, jako například občané, podnikatelské subjekty, neziskové organizace nebo restituenti. Nájemník platí majiteli bytu
9 LUX, Martin a Tomáš KOSTELECKÝ. Bytová politika: Teorie a inovace pro praxi. Praha: SLON, 2011. ISBN 978-80-7419-068-1, s. 71
15
dohodnutou částku, která je uvedena v nájemní smlouvě. Ta je základním právním dokumentem a její náležitosti jsou upraveny především v § 2235 až § 2301 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.
Podnájemní bydlení je taková forma bydlení, kdy nájemce část pronajímaného bytu
přenechá za úplatu podnájemníkovi. O uzavření podnájemní smlouvy musí být informován vlastník bytu a musí souhlasit s přenecháním části bytu do podnájmu.
Vlastnické bydlení se dále dělí podle subjektu, který je vlastníkem. Podle tohoto hlediska se rozlišují formy bydlení:
• soukromé vlastnictví bytů,
• družstevní vlastnictví bytů,
• veřejné vlastnictví bytů.10
Byty v soukromém vlastnictví jsou ty byty, které vlastní soukromá fyzická nebo právnická osoba. Vlastníkem může být občan, realitní kancelář nebo obchodní společnost. K bytu v soukromém vlastnictví má vlastník všechna práva, proto takový byt může použít k maximalizaci vlastního užitku. Může ho užívat sám nebo byt může představovat vhodnou investici pro zhodnocení jeho finančních prostředků.
Byty družstevní jsou ve vlastnictví bytových družstev a jen družstvo vykonává vlastnické právo. Družstevní vlastnictví je forma kolektivního vlastnictví, kde vlastníkem bytové jednotky je celé družstvo a členům družstva náleží pouze určitý podíl v družstvu.
Člen družstva je nájemcem bytu, jehož vztah k družstvu je vztahem nájemce a pronajímatele. Byty v družstevním vlastnictví mají nižší tržní hodnotu oproti bytům v osobním vlastnictví, prodávají se za nižší cenu o jednotky až desítky procent než byty v osobním vlastnictví, a zároveň se jejich prodej uskuteční pomaleji. Při prodeji takové nemovitosti se nejedná o prodej nemovitosti, ale o prodej družstevního podílu a vlastníkem nemovitosti je stále družstvo. Takový prodej se označuje jako převod členských práv a povinností v družstvu. Tento typ vlastnictví je v zahraničí je označován jako sociální bydlení.
10 SLAVATA, David. Ekonomika bydlení. VŠB – Technická univerzita Ostrava – Ekonomická fakulta, 2011, s. 16.
16
Veřejné vlastnictví znamená, že bytová jednotka je vlastněna státem, krajem nebo obcí. Takové bydlení je určeno pro občany, kteří sami nedosáhnou na vlastní bydlení. Bydlení ve veřejném vlastnictví je dotováno z rozpočtu vlastníka, hospodaření s těmito byty je ztrátové a tento typ bydlení je pojímán jako sociální bydlení.