Zdroj: Město Valašské Meziříčí, webové stránky města (2021), vlastní zpracování
Starost o byty ve vlastnictví města se dělí mezi dva odbory městského úřadu a správcovskou firmu. Je to odbor majetkové správy a odbor sociálních věcí. Správu bytu
22%
58%
0,20%
19%
0,20% 0,60%
1+0 1+1 2+0 2+1 3+kk 3+1
41
a záležitosti související s užíváním bytů zajišťuje pro město správcovská firma AVAL, spol. s r. o.
Odbor majetkové správy zajišťuje plnění práv a povinností vůči všem institucím, právnickým a fyzickým osobám, které souvisejí s nemovitými věcmi ve vlastnictví města.
Správcovská firma má na starosti správu městských bytů, vede předpisy a úhrady nájemného. Dále se zabývá rozúčtováním položek za teplo a spotřebu vody v jednotlivých bytech. Zodpovídá za zpracování ročního vyúčtování služeb pro byty i nebytové prostory. Zajišťuje pravidelné revize plynu, revize hromosvodů a hasicích přístrojů. Podle požadavků města zajišťuje malování bytů při změně nájemníka a obstarává rovněž drobné opravy, které vyvstanou během užívání bytu nájemníkem.
Podle pokynů vlastníka domu zajišťuje smluvně stavební firmy pro potřebu větších investičních akcí. V rámci velkých oprav jsou realizovány např. opravy ležatých a stoupacích rozvodů teplé a studené vody, výměna oken, opravy podlah, opravy střechy a výtahů, instalatérské nebo klempířské práce, malování společných prostor domu, služby deratizační firmy.
Dále správcovská firma zajišťuje vyklizení bytů, nebytových prostor a nebytových objektů při výkonu rozhodnutí o jejich vyklizení. Průběžně kontroluje stavebně technický stav nemovitostí a zajišťuje jejich opravy, údržbu a revize. Smluvně zajišťuje dodávku médií a pravidelný úklid společných prostor bytových domů.
Odbor sociálních věcí (OSV) má na starosti vše, co souvisí s přidělením městského bytu do užívání konkrétnímu žadateli. Bytové záležitosti spravuje na tomto odboru referent, který se zabývá komplexním vyřízením, to je od žádosti o pronájem bytu, až po přidělení bytu nebo zamítnutí žádosti o pronájem bytu.
Základním dokumentem, kterým se město pro přidělování městských bytů do pronájmu řídí jsou:
• Pravidla pro pronájem bytů v bytových domech ve vlastnictví města Valašské Meziříčí (byty zvláštního určení). Tato pravidla se týkají pronajímání bytů v domě na ulici J. K. Tyla č. p. 418, bytů v domě na ulici J. K. Tyla č. p. 1412 a bytů v domě na ulici Tolstého č. p. 1138. Všechny byty jsou určeny pro poživatele starobního důchodu nebo ty, co nejsou poživateli starobního důchodu, ale dosáhli věku potřebného pro nárok na starobní důchod. Další skupinou osob, kterým jsou tyto byty určeny jsou osoby s přiznanou invaliditou II. nebo III. stupně.65
65 Město Valašské Meziříčí: Žádost o byt [online]. [cit. 2021-03-30]. Dostupné z: https://www.valasskemezirici.cz/assets/File.ashx?id_org=17636&id_dokumenty=40785
42
• Pravidla pro pronájem bytů v bytových domech ve vlastnictví města Valašské Meziříčí (dostupné byty). Tato pravidla upravují postup při pronajímání bytů, které jsou ve vlastnictví města s výjimkou bytů zvláštního určení, sociálních bytů, komerčních bytů a bytů v budovách školských zařízení. Byty jsou určeny osobám, které se nacházejí v bytové nouzi či vynakládají na bydlení vysoké procento příjmů (např. osoby ohrožené ztrátou bydlení, opouštějící dětský domov nebo pěstounskou péči, oběti domácího násilí, rodiny s dětmi, vynakládající více jak 40 % příjmů na náklady spojené s bydlením).66
• Pravidla pro pronájem bytů v bytových domech ve vlastnictví města Valašské Meziříčí (sociální byty). Jedná se o byty, které jsou určeny osobám, které se nachází v nepříznivé sociální a bytové situaci, kterou však chtějí svým aktivním přístupem k životu změnit.67
Podle Pravidel pro pronájem bytů (všech typů-byty zvláštního určení, sociální byty, dostupné byty) nesmí mít žadatel o pronájem bytu nesplacené dluhy vůči městu.
Za nesplacené dluhy se pro účely těchto pravidel nepovažuje dluh, ohledně kterého je sjednána dohoda o jeho úhradě nebo splátkové úhradě, případně vydáno rozhodnutí o posečkání jeho úhrady. Obdobně je tomu, pokud se jedná o sporný dluh, který je předmětem soudního sporu, nebo jde o osoby v insolvenci nebo ty, jejichž dluhy jsou vymáhány exekučně, a to tehdy, pokud je exekuce plněna.
Žádost o přidělení bytu (o nájem bytu) může podat plně svéprávná fyzická osoba, ale i osoba s omezenou svéprávností (a to buď sama nebo prostřednictvím opatrovníka), která nemá dluhy ani jiné nesplněné závazky vůči městu. Všichni žadatelé o pronájem bytu ve vlastnictví Města Valašské Meziříčí musí být občany ČR nebo jiného státu EU s trvalým pobytem na území města Valašské Meziříčí a musí být zletilí.
Smlouvu o nájmu bytu je možné uzavřít jen na základě písemného doporučení obecního úřadu obce s rozšířenou působností. Doporučení vydává OSV Městského úřadu Valašské Meziříčí. V další fázi OSV posoudí současnou bytovou i sociální situaci
43
do seznamu žadatelů o byt. OSV pak podle aktuálního pořadí seznamu žadatelů a volných bytů vypracuje návrh na přidělení bytu a Rada rozhodne o přidělení konkrétního bytu.
Smlouva o nájmu se uzavírá s novým nájemcem na dobu určitou 3 měsíců. O prodloužení smlouvy o nájmu bytu rozhoduje opět Rada města. V případě, že nájemce plní povinnosti vyplývající ze smlouvy o nájmu, a nemá vůči Městu žádný nesplacený dluh, je smlouva o nájmu prodloužena o 6 měsíců, při dalším prodloužení na dobu 1 roku. Tento systém se osvědčil zejména z toho důvodu, aby nevznikaly, případně nenarůstaly dluhy na nájemném v pronajímaných bytech. 68
Problematika větší či menší zadluženosti se v minulosti týkala velké části obyvatel bydlících v městských bytech. Bydlí zde lidé dlouhodobě nezaměstnaní, členové romské komunity, matky samoživitelky a další sociálně ohrožené skupiny. Mnohdy dlužili na nájmech velké částky, rovněž na poplatcích městu, dodavatelům služeb či úvěrovým společnostem. Jedním z cílů práce sociálního odboru je, radami být nápomocni problémovým skupinám, pomoci jim řešit nepříznivou finanční situaci a zvýšit jejich finanční gramotnost.
Nájemcům, kteří se dostanou do finančních potíží, a chtějí svou situaci aktivně řešit, nabízí OSV poradenství či nastavení splátkových kalendářů. Výpovědi z nájmu nejsou vždy řešením a vyvolávaly by sociálně neúnosnou situaci. Proto je práce se sociálně ohroženými skupinami velmi důležitá. Práce s dlužníky se městu vrátila v podobě snížení počtu dlužníků na nájemném a snížení celkové dlužné částky na nájemném.
Zatímco ještě v roce 2015 dluh na nájemném při počtu 76 dlužníků činil 903 tisíc Kč, v polovině roku 2020 byla celková dlužná částka 202 tisíc při 48 dlužnících. Na konci roku 2020 se dluh na nájemném týkal už „pouze“ 24 dlužníků a snížil se na částku 143 tisíc korun.
Bezdlužnost žadatelů o bydlení vůči městu Valašské Meziříčí, a trvání na tom, aby nájemníkům během doby, na kterou je sepsána nájemní smlouva na bydlení v městských bytech, nevznikaly nové dluhy, přinesla očekávaný efekt.69
68 Město Valašské Meziříčí: Žádost o byt [online]. [cit. 2021-03-30]. Dostupné z: https://www.valasskemezirici.cz/zadost-o-byt-formular-prilohy/d-40601/p1=17581
69 Město Valašské Meziříčí: Dlužníků v městských bytech výrazně ubylo [online]. [cit. 2021-03-30]. Dostupné z: https://www.valasskemezirici.cz/dluzniku-v-mestskych-bytech-vyrazne-ubylo/d-45257
44
Tabulka 3.4: Byty ve vlastnictví města Valašské Meziříčí Městské byty
Zdroj: Město Valašské Meziříčí, webové stránky města [2021-03-30], vlastní zpracování
Tabulka 3.4 uvádí počty a velikost městských bytů podle adresy. Nejvíce bytů je v bytovém domě na ulici Zašovská č.p. 776, kde je celkem 127 bytů. Z tohoto počtu je nejvíce bytů 1+0, kterých je 78. Bytů o velikosti 1+1 je 41 a dvoupokojových bytů
45
je na této adrese osm. V tomto domě vzhledem ke koncentraci a složení nájemníků bývají často projevy hlučnosti, někdy též agrese, kterou musí řešit policie.
Tabulka 3.5: Výše nájemného v městských bytech Městské byty Schlattauerova 538/1 dostupné a sociální byty 77,30 82,10 Schlattauerova 539/3 dostupné a sociální byty 77,30 82,10 Schlattauerova 540/5 dostupné a sociální byty 77,30 82,10 Schlattauerova 541/7 dostupné a sociální byty 77,30 82,10 Schlattauerova 542/9 dostupné a sociální byty 77,30 82,10 Schlattauerova 577/6 dostupné a sociální byty 77,30 82,10 Schlattauerova 538/1 dostupné a sociální byty 77,30 82,10 Schlattauerova 538/1 dostupné a sociální byty 77,30 82,10 Jičínská 156 dostupné a sociální byty 77,30 82,10 Václavkova 817 dostupné a sociální byty 32,80 57,40 Václavkova 818 dostupné a sociální byty 32,80 57,40 Václavkova 819 dostupné a sociální byty 32,80 57,40 Václavkova 820 dostupné a sociální byty 32,80 57,40 Václavkova 821 dostupné a sociální byty 32,80 57,40 J. K. Tyla 418
Pospíšilova 70 běžné komerční byty obálková metoda obálková metoda Náměstí 73,
Komenského 1 běžné komerční byty obálková metoda obálková metoda Kouty 27, Sokolská
Zdroj: Město Valašské Meziříčí, OSV [2021-03-30], vlastní zpracování
Tabulka 3.5 uvádí výši nájemného za 1 m2 v městských bytech v roce 2020 a v roce 2021. Nájemné v městských bytech se od 1.1.2021 zvýšilo. Při stanovení výše nájemného vycházelo město ze znaleckých posudků a ze srovnání s několika ostatními
46
městy. Nejnižší nájemné za 1 m2 plochy bytu je v současné době stanoveno u seniorského bydlení (44,10/m2) a u některých sociálních bytů a bytů zvláštního určení (57,40 Kč/m2).
Město Valašské Meziříčí připravuje v současné době prodej lukrativních pozemků pro výstavbu družstevních bytových domů na sídlišti Štěpánov. Realizaci projektu provede developer – společnost Epic Development a.s., která v této lokalitě vybuduje 56 družstevních bytů. Dispozičně se bude jednat o byty 1+kk (4 byty), 2+kk (31 bytů), 3+kk (17 bytů) a 4+kk (4 byty) o výměrách od 31 do 120 m2.
Pro budoucí obyvatele bytů vznikne v této lokalitě také 70 parkovacích míst.
Se zahájením výstavby bytových domů je počítáno v roce 2022.70
Další lokalita, kde město plánuje výstavbu bytových domů je areál bývalé Křižanovy pily. Město zde vlastní pozemky o rozloze 27 tisíc m2. Ve spolupráci s Českou komorou architektů vyhlásilo město architektonicko-urbanistickou soutěž o ideovou studii území.
Z 9 soutěžních návrhů odborná porota vybrala vítěze soutěže. S jeho návrhem byli občané města seznámeni na moderované online besedě, která proběhla počátkem dubna letošního roku. Součástí tohoto prostoru bude také stromová alej Emilie a Jana Křižanových, která povede ve směru k městu. Návrh počítá rovněž s vybudováním parkovací kapacity, která bude sloužit také pro návštěvníky kulturních akcí v zámeckém parku.71
Mimo plánované výstavby bytových domů má město v plánu prodej stavebních parcel v majetku města, vhodných pro výstavbu rodinných domů.
S prodejem parcel pro výstavbou rodinných domů počítá město Valašské Meziříčí v lokalitě na Juřince, kde by mělo vyrůst 21 rodinných domů, dále v lokalitě Bynina, kde vznikne 7 rodinných domů a v lokalitě Lhota u Choryně, kdy by mohly stát 4 rodinné domy.72
3.3 Nízkoúročené úvěry státu a jejich užití jako nástroje obecní bytové politiky
Povinnost pečovat o uspokojování potřeby bydlení svých občanů vyplývá obcím z § 35, odst. 2 zákona o obcích č. 128/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů,
70Město Valašské Meziříčí: [online]. [cit. 2021-03-30]. Dostupné z: https://www.valasskemezirici.cz/na-stepanove-muze-vyrust-56-novych-bytu/d-44384
71Město Valašské Meziříčí: [online]. [cit. 2021-04-09]. Dostupné z: https://www.valasskemezirici.cz/vysledky-souteze-na-podobu-byvale-pily-predstavi-online/d-45772
72 Město Valašské Meziříčí: [online]. [cit. 2021-03-30]. Dostupné z: https://www.valasskemezirici.cz/mesto-podporuje-rozvoj-bydleni/d-42172
47
a dále z § 38 uvedeného zákona, dle kterého je obec povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Údržba stavby patří mezi základní povinnosti vlastníka.
Znamená to udržovat dobrý technický stav objektu, zabránit znehodnocení stavby a co nejvíce prodloužit její uživatelnost. Údržba objektů představuje řadu preventivních opatření, jejichž cílem je, aby po dobu životnosti plnila stavba všechny provozní funkce.
Bytový fond města potřebuje průběžnou údržbu. Některé byty a v některých případech také celé domy bytového fondu města Valašské Meziříčí však potřebovaly rozsáhlejší opravy. Delší dobu byla plánována výměna starých dřevěných oken v bytech a některé domy potřebovaly opravu střechy nebo její výměnu za novou. U největšího bytového domu, kde je 127 městských bytů, bylo počítáno se zateplením, opravou balkonů a novou fasádou. Město Valašské Meziříčí, ke krytí nákladů spojených s opravami a modernizací svého bytového fondu, využilo možností, které nabízela státní bytová politika prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB). Jednalo se o úvěry s nízkým úrokem, určené ke krytí nejvýše 50 % nákladů vynaložených na opravy a modernizace bytového fondu na území obce bez ohledu na to, zda investorem byla obec nebo jiný vlastník domu.
Předpoklady pro poskytování nízkoúročených úvěrů přesně upravovalo Nařízení vlády č. 396/2001 Sb., o použití prostředků státního fondu rozvoje bydlení na opravy a modernizace bytů. SFRB pro poskytnutí úvěru obci určil podmínky, za kterých úvěr poskytl. Úvěr byl poskytnut, pokud obec:
• má schválený územní plán,
• má zřízen peněžní fond, jehož prostředky byly vedeny na zvláštním účtu v bance a byly určeny na opravy a modernizace bytů,
• do peněžního fondu obec převádí prostředky z úvěru poskytnutého SFRB a vlastní prostředky určené na opravy nebo modernizace bytů,
• vydá pravidla pro použití prostředků peněžního fondu,
• nemá žádné splatné závazky ve vztahu ke státnímu rozpočtu, státním fondům, zdravotní pojišťovně nebo k ČSSZ.
Prostředky zřízeného peněžního fondu bylo možno použít:
• k úhradě nákladů spojených s opravami nebo modernizacemi bytů, včetně nákladů s vedením peněžního účtu u banky,
• ke splácení úvěru,
48
• pokud na opravy nebo modernizace bytů použije obec nejméně 50 % finančních prostředků z jiných zdrojů než z úvěru poskytnutého Fondem,
• pokud do peněžního fondu bude pravidelně, minimálně v ročních intervalech, převádět prostředky nejméně ve výši částky, která odpovídá podílu vyčerpaných prostředků v daném roce k počtu let zbývajících do splatnosti úvěru poskytnutého Fondem, zvýšené o 3 % ročně,
• minimálně 20 % z prostředků peněžního fondu bude požito na opravy nebo modernizace bytů jiných fyzických nebo právnických osob; tento limit nemusí být dodržen jen v případě, že jiné fyzické nebo právnické osoby byly způsobem v místě obvyklým seznámeny s možností poskytnutí prostředků z peněžního fondu a neprojevily o ně zájem.
Fond stanovil podmínky splácení úvěru tak, aby:
• lhůta splatnosti úvěru nepřesáhla 10 let,
• jistinu bylo možno splácet postupně v dohodnutých splátkách, popřípadě ji bylo možno splatit předčasně,
• obec byla povinna neprodleně úvěr splatit, použije-li prostředky z úvěru k jinému účelu, než ke kterému byl Fondem poskytnut.
Úroková sazba z úvěru poskytnutého Fondem činí 3 % ročně. V případech, kdy finanční prostředky úvěru budou využity na opravy a modernizace bytů, které byly postiženy povodněmi, činí úroková sazba z úvěru poskytnutého Fondem 1 %.
Úroky z úvěru hradí obec vždy do konce kalendářního čtvrtletí na účet Fondu.73
Minimální výše těchto úvěrů byla stanovena na 100 tisíc Kč, maximální výše na 25 milionů Kč. Úroková sazby úvěrů byla ve výši 3 % ročně po celou dobu splácení, splatnost úvěru byla v délce 10 let. Po dobu čerpání úvěru platilo město pouze úroky z vyčerpané částky (dle nařízení vlády čtvrtletně). Po ukončení čerpání úvěru se začala splácet jistina a úrok, podle smlouvy o úvěru buď formou čtvrtletních anuitních splátek po dobu nejvýše deseti let, nebo jednorázově splátkou po deseti letech od ukončení čerpání úvěru. Město Valašské Meziříčí splácelo formou čtvrtletních anuitních splátek.
Úvěr bylo možné použít, mimo údržbu či modernizaci bytů, například na opravu střechy bytového či rodinného domu, na zateplení fasády, na opravy schodiště bytového domu,
73 Zákony pro lidi: Nařízení vlády 396/2001 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na opravy a modernizace bytů. Dostupné také z: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2001-396
49
a nebylo je možno použít na výstavbu, nástavbu, přístavbu nebo vestavbu bytů a na opravy a modernizace nebytových prostorů.
Podmínky poskytnutí těchto úvěrů byly stanoveny zákonem č. 211/2000 Sb., a nařízením vlády č. 396/2001 Sb., kdy jednou z podmínek, které město muselo splnit, bylo následné poskytnutí prostředků v minimální výši 20 % na opravy nebo modernizace bytů jiných fyzických nebo právnických osob. Občané města, kteří využili možnosti a uzavřeli s městem Valašské Meziříčí úvěrovou smlouvu k použití úvěru na vymezené účely, museli před schválením poskytnutí úvěru zastupitelstvem města, doložit celkový rozpočet na plánovou rekonstrukci či modernizaci svého bydlení. Poskytnutý úvěr mohl krýt náklady rozpočtu nejvýše z 50 %. Úhradu zbývající části rozpočtu museli fyzické a právnické osoby krýt z jiných zdrojů.
Čerpání úvěru, v případě, že obec používala úvěr přímo na opravy a modernizace vlastního bytového fondu, probíhalo proplacením 50 % fakturované částky (včetně DPH) Státním fondem rozvoje bydlení. V případě čerpání úvěru pro fyzickou nebo právnickou osobu, se kterou obec uzavřela smlouvu o úvěru, obdržela obec částku rovnající se výši úvěru uvedené ve smlouvě.
Město Valašské Meziříčí, pro údržbu a modernizaci vlastního bytového fondu a bytového fondu svých občanů, uzavřelo se Státním fondem rozvoje bydlení celkem třikrát smlouvu o poskytnutí úvěru.
První úvěr ve výši 25 milionů Kč posloužil k modernizaci 227 bytů ve vlastnictví fyzických osob a 147 bytů ve vlastnictví města Valašské Meziříčí.
Z druhého úvěru, který byl městu poskytnut ve výši 10 milionů Kč, se opravilo 221 bytů ve vlastnictví fyzických osob a 212 bytů ve vlastnictví města.
Třetí úvěr poskytl Státní fond rozvoje bydlení městu Valašské Meziříčí ve výši 20 milionů korun a modernizovalo se z něj 164 bytů ve vlastnictví fyzických osob a 197 bytů ve vlastnictví města.
Čerpání úvěrů městem probíhalo vždy po předložení jednotlivých žádostí o čerpání, a úvěry nemusely být dočerpány.
50
Tabulka 3.6: Počet modernizovaných bytů a čerpaná částka úvěru (48/396-02)
Bytový fond
Zdroj: Město Valašské Meziříčí, Odbor finanční, vlastní zpracování
Z tabulky č. 3.6 vyplývá, že první úvěr č. 48/396-02, který město Valašské Meziříčí získalo ve výši 25 mil. Kč pro modernizaci a rekonstrukci bytů na území města, byl použit jak na modernizaci městských bytů, tak i na modernizaci bytů v soukromém vlastnictví.
Celkem bylo modernizováno 227 bytů ve vlastnictví fyzických osob, občanů města, a částka vyčerpaná z poskytnutého úvěru na tyto modernizace byla ve výši 11 564 400 Kč. Na jeden modernizovaný byt ve vlastnictví fyzické osoby tak z úvěru v průměru připadla částka 50 944 Kč.
Dále bylo z tohoto úvěru modernizováno 147 bytů ve vlastnictví města, a to vyčerpanou částkou z úvěru v částce 5 045 330 Kč, což na jeden městský byt představuje čerpání úvěru v průměru částkou 34 322 Kč.
Tabulka 3.7: Počet modernizovaných bytů a čerpaná částka úvěru (163/396-03)
Bytový fond
Zdroj: Město Valašské Meziříčí, Odbor finanční, vlastní zpracování
Z tabulky 3.7 je zřejmé, že také z druhého úvěru č. 163/396-03, který město Valašské Meziříčí pro modernizaci bytů na území města od Státního fondu rozvoje bydlení obdrželo ve výši 10 mil. Kč, byly modernizovány byty v soukromém vlastnictví i byty ve vlastnictví města. Celkový počet rekonstruovaných 221 bytů bylo ve vlastnictví fyzických osob, a částka vyčerpaná z úvěru na tyto modernizace byla ve výši 7 649 161 Kč. Na jeden modernizovaný byt v průměru připadla z úvěru částka 34 612 Kč.
51
Bytů ve vlastnictví města bylo z tohoto úvěru modernizováno 212, a to částkou 2 253 193 Kč, což na jeden městský byt představuje v průměru čerpání úvěru v částce 10 628 Kč.
Tabulka 3.8: Počet modernizovaných bytů a čerpaná částka úvěru (224/396-07)
Bytový fond
Počet
modernizovaných bytů
Celková čerpaná částka úvěru v Kč
Průměrná částka úvěru na 1 byt v Kč
byty ve vlastnictví
fyzických osob 164 14 001 595 85 375
byty ve vlastnictví
města 197 5 894 658 29 922
Zdroj: Město Valašské Meziříčí, Odbor finanční, vlastní zpracování
Tabulka 3.8 znázorňuje, že ze třetího úvěru č. 224/396-07, který město Valašské Meziříčí pro modernizaci bytů na svém území od Státního fondu rozvoje bydlení získalo ve výši 20 mil. Kč, bylo modernizováno 164 bytů ve vlastnictví fyzických osob a částka vyčerpaná na tyto modernizace z úvěru byla ve výši 14 001 595 Kč.
Na jeden modernizovaný byt v průměru připadla z úvěru částka 85 375 Kč.
Bytů ve vlastnictví města bylo z tohoto úvěru modernizováno 197, a to částkou z úvěru ve výši 5 894 658 Kč, což na jeden městský byt představuje v průměru částku úvěru ve výši 29 922 Kč.
52