3.3 Riadenie obchodného centra
3.3.4 Metriky v riadení obchodného centra
Na základe predchádzajúcich kapitol sme sa dozvedeli, že oblasť biznisu zameraného na obchodné centrá zahŕňa množstvo faktorov, ktorými sa vlastníci, investori a manažéri musia zaoberať, aby dokázali spravovať a riadiť prosperujúce, konkurencieschopné a úspešné obchodné centrum. Na zistenie a porovnávanie výkonu obchodného centra manažérske tímy používajú jasne vymedzené metriky, na základe ktorých dokážu sledovať, porovnávať, predpovedať či naplánovať budúce procesy a činnosti, ktoré súvisia s riadením centra, preberaného v predchádzajúcich podkapitolách.
Metriky vymedzené v retailovej oblasti pre obchodné centrá definuje TEGoVA (2014) nasledovne:
Na vymedzenie príslušných dimenzii a zdrojov dát spolu s ich unikátnymi kódmi využijeme portál MBI (Management Byznys Informatiky) vyvinutý na Vysokej škole ekonomickej, ktorý sa zaoberá poskytovaním informácii v oblasti riadenia firmy a IT – MBI(2021)
• Gross Initial Yield - alebo hrubý počiatočný výnos, je počítaný ako pomer zmluvného nájmu teda ročný čistý nájom k tržnej hodnote.
Dimenzie:
33
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
• Net Initial Yield – predstavuje čistý počiatočný výnos, vymedzuje pomer hrubého príjmu zbaveného prevádzkových nákladov, ktoré ovplyvňujú likviditu a hodnotou nehnuteľnosti spolu s nákladmi kupujúceho.
Dimenzie:
▪ Časová dimenzia (DI001)
▪ Účtová osnova (DIQ051)
▪ Meny (DIQ052)
▪ Účtovné obdobie (DIQ053)
▪ Regióny (DI004) Zdroje dát:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
• Absorption rate – definuje mieru absorpcie ako pomer hrubého obratu maloobchodníka a dostupnej kúpyschopnosti.
Dimenzie:
▪ Časová dimenzia (DI001)
▪ Účtová osnova (DIQ051)
▪ Meny (DIQ052)
▪ Účtovné obdobie (DIQ053)
▪ Regióny (DI004)
▪ Zákazníci (DIQ101) Zdroje dát:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
▪ Dokumenty a dáta riadenia predaja (DSGQ10)
• Gross Rental Income – vymedzuje hrubý výnos z nájmu
Dimenzie:
▪ Časová dimenzia (DI001)
▪ Účtová osnova (DIQ051)
▪ Meny (DIQ052)
▪ Účtovné obdobie (DIQ053)
▪ Regióny (DI004) Zdroje dát:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
• Sales per m2 – predstavuje tržby na jeden meter štvorcový nazýva sa aj ako produktivita priestoru. Ide teda o čistý obrat na meter štvorcový predajnej alebo v niektorých budovách prenajímateľnej plochy.
34 Dimenzie:
▪ Časová dimenzia (DI001)
▪ Účtová osnova (DIQ051)
▪ Meny (DIQ052)
▪ Účtovné obdobie (DIQ053)
▪ Regióny (DI004) Zdroje dát:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
• Purchasing Power – kúpna sila, predstavuje súhrn peňazí, ktoré majú domácnosti k dispozícii počas určitého obdobia
Dimenzie:
▪ Časová dimenzia (DI001)
▪ Regióny (DI004)
▪ Zákazníci (DIQ101) Zdroje dát:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
▪ Dokumenty a dáta riadenia predaja (DSGQ10)
• Retail-relevant purchasing power – je to kúpna sila, ktorá je využitá v maloobchodnom sektore
Dimenzie:
▪ Časová dimenzia (DI001)
▪ Regióny (DI004)
▪ Zákazníci (DIQ101)
▪ Odvetvie ekonomiky (DI005) Zdroje dát:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
▪ Dokumenty a dáta riadenia predaja (DSGQ10)
▪ Maloobchod (F009)
• Purchasing Power Index – index kúpnej sily definuje kúpnu silu regiónu na obyvateľa v porovnaní so štátnym priemerom
Dimenzie:
▪ Časová dimenzia (DI001)
▪ Regióny (DI004)
▪ Zákazníci (DIQ101) Zdroje dát:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
▪ Dokumenty a dáta riadenia predaja (DSGQ10)
35
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
Vyššie uvedené metriky predstavujú prínos najmä pre vyhodnocovanie výkonnosti a ceny obchodného centra z dlhodobého hľadiska. Pre manažérov obchodných centier majú väčší význam metriky a ukazovatele, ktoré sa zaznamenávajú v kratších časových horizontoch.
Z tohto dôvodu je dôležité vymedziť ďalšie metriky, ktoré sú aktualizované na mesačnej, týždennej alebo dennej báze, ktoré prinášajú riadení centra presnejšie údaje pre stanovenie úspešnej a konkurencieschopnej stratégie budúcich zmien, výkonu a vývoja obchodného centra. Ďalšie ukazovatele využívané pri sledovaní výkonnosti obchodného centra vymedzujú Mihăiloaie (2010) a Hiiemma (2016) nasledovne:
• Gross leasable area – definuje hrubú prenajímateľnú plochu. Daná metrika bola spomínaná aj v súvislosti vymedzenia priestorových definícií obchodného centra v podkapitole 3.2 Priestorové kritériá, typy a role obchodných centier
Dimenzie:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
▪ Strategické a organizačné dokumenty podniku (DSGQ01)
▪ Dokumenty a dáta riadenia predaja (DSGQ10)
▪ Dokumenty a dáta riadenia marketingu (DSGQ35)
• Total sales volume - predstavuje obrat za celé obchodné centrum, pričom sa môže porovnávať s obratmi nájomníkov.
Dimenzie:
▪ Časová dimenzia (DI001)
▪ Účtová osnova (DIQ051)
▪ Meny (DIQ052)
36
▪ Účtovné obdobie (DIQ053)
▪ Regióny (DI004) Zdroje dát:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
• Turnover growth rates – vymedzujú miery rastu tržieb z rôznych časových pohľadov.
Dimenzie:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
• Number of customer – alebo Footfall, ukazuje počet zákazníkov, najčastejšie je zaznamenávaný senzormi pri vchodoch do predajní alebo centra.
Dimenzie:
▪ Časová dimenzia (DI001)
▪ Zákazníci (DIQ101)
▪ Regióny (DI004) Zdroje dát:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
▪ Prevádzková evidencia nájomníkov
▪ Dokumenty a dáta riadenia predaja (DSGQ10)
• Number of transactions – definuje počet prevedených transakcií návštevníkmi.
Dimenzie:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
▪ Dokumenty a dáta riadenia predaja (DSGQ10)
▪ Dokumenty a dáta riadenia marketingu (DSGQ35)
• Conversion ratio – konverzný pomer predstavuje pomer medzi počtom transakcií a počtom zákazníkov, teda hovorí aké percento ľudí urobilo nejakú transakciu.
Dimenzie:
▪ Časová dimenzia (DI001)
37
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
▪ Dokumenty a dáta riadenia marketingu (DSGQ35)
▪ Dokumenty a dáta riadenia predaja (DSGQ10)
▪ Prevádzková evidencia nájomníkov
• Average sale – vymedzuje priemerný nákup, teda pomer celkového obratu a počtu transakcií – definuje sa tým koľko zákazník minie peňazí pri jednom nákupe.
Dimenzie:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
▪ Dokumenty a dáta riadenia predaja (DSGQ10)
▪ Prevádzková evidencia nájomníkov
• Rent per m2 – Vyjadruje nájom za jeden štvorcový meter prenajímanej plochy, počítaný ako pomer nájmu k počtu štvorcových metrov prenajímanej plochy (Yes-Research, 2021).
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
▪ Dokumenty a dáta riadenia predaja (DSGQ10)
▪ Strategické a organizačné dokumenty podniku (DSGQ01)
• Weighted average unexpired leases term – definuje vážený spriemerovaný termín nepretržitého prenájmu, je matematicky počítaný ako súčet zostávajúceho zmluvného fixného nájomného z aktíva vydelený zmluvným ročným príjmom z prenájmu tohto aktíva v konkrétnom časovom období (Hofmann, 2016).
38 Dimenzie:
▪ Časová dimenzia (DI001)
▪ Účtová osnova (DIQ051)
▪ Účtovné obdobie (DIQ053)
▪ Regióny (DI004) Zdroje dát:
▪ Dokumenty a dáta finančného riadenia podniku (DSGQ05)
▪ Strategické a organizačné dokumenty podniku (DSGQ01)
Rozdiely medzi regiónmi, štátmi či kontinentami v otázke trhových zvykov, požiadaviek či kultúry sa často rôznia, avšak z pohľadu analyzovania a sledovania výkonnosti a prosperity obchodného centra je definovaný pomerne jasný postup, ktorým celosvetové spoločnosti dokážu pôsobiť a rozširovať ich prítomnosť na maloobchodnom trhu. Prezentujú prístup, ktorý sa zameriava na nepretržité monitorovanie výkonnosti obchodných centier, ktorého základom je využívanie spomínaných ukazovateľov spolu s analytickým myslením riadiacich manažérov a dátových analytikov (Tkáč, 2018). Otázky, ktoré sú v oblasti riadenia obchodného centra riešené medzi manažérom a analytikom spojené so zlepšovaním výkonnosti, úspešnými obchodnými rozhodnutiami a ich porovnávaním s minulosťou je cieľom nasledujúcich kapitol tejto bakalárskej práce spolu s vymedzením dátových zdrojov a aplikácií, ktoré slúžia na podporu tohto rozhodovania či ako podklady na získanie požadovaných odpovedí na stanovené otázky. Na ich vymedzenie nám pomôže podrobný popis riadiacich činností a procesov, ktorými sa obchodné centrá zaoberajú, o ktorých sme získali znalosti z tejto kapitoly.
39
4 Kľúčové analytické otázky
Analýza indikátorov výkonnosti obchodných centier zohráva najdôležitejšiu rolu v oblasti jeho riadenia a spravovania za účelom zlepšovania konkurenčnej pozície, zvyšovania výnosov z prenajímaných priestorov či definovanie správnych rozhodnutí, ktoré prispejú k rastu atraktivity obchodného centra v komplexnom poňatí. Na základe poznatkov nadobudnutých z predchádzajúcich kapitol sme zistili, že pre vlastníkov a investorov obchodných centier je jeden z najdôležitejších faktorov, ktorý ich pri vlastníctve obchodného centra zaujíma je generovanie výnosov z poskytnutých priestorov, ktoré sú prenajímané maloobchodným prevádzkam. Na druhej strane sa manažéri snažia nájsť a poskladať čo najrôznorodejší a najlepší nájomný mix obchodníkov či poskytovateľov služieb pre neustále zvyšovanie atraktivity a zaujímavosti obchodného centra za účelom zaujatia a pokrytia čo najväčšieho počtu zákazníkov a návštevníkov, ktorý budú nakupovať a využívať služby a tak vytvárať príjmy pre maloobchodníkov pôsobiacich v danom obchodnom centre. Z tohto dôvodu sú najdôležitejšie kľúčové analytické otázky diskutované medzi manažérom a analytikom vymedzené nasledovne:
1. Akým spôsobom dokážeme zvýšiť výnosy z prenajímaných priestorov?
2. Prečo malo obchodné centrum v danom období nižšiu návštevnosť?
3. Ako dokážeme zvýšiť návštevnosť obchodného centra?
4. Ktorý nájomník je vhodný na obsadenie priestoru v obchodnom centre na základe jeho lokality?
5. Ako zvýšiť počet transakcií zákazníkov nakupujúcich v obchodnom centre?
6. Akým spôsobom udržať návštevníkov dlhšiu dobu v obchodnom centre?
7. Ako usporiadať predajne a poskytované služby za účelom maximalizovania počtu transakcií a času stráveného v obchodnom centre?
8. Ako úspešná je naša marketingová stratégia vzhľadom na zmenu v návštevnosti?
9. Na ako dlho máme zazmluvnenú aktuálnu hodnotu mesačných nájmov?
Stanovené otázky obsahujú hlavné záujmy vlastníkov, investorov a manažérov na vymedzenie ich budúcich obchodných rozhodnutí. Na to, aby dokázali analyzovať, porovnávať jednotlivé obdobia či predpovedať prípadné zmeny v riadení obchodného centra je potrebné získavať o daných oblastiach relevantné a časovo frekventované dáta, ktoré sa využívajú na vytváranie komplexných aplikácií zameraných na poskytovanie podpory
40
rozhodovania. Spomínané dáta, ich zdroje, ich zbieranie a aplikácie využívané v oblasti riadenia obchodných centier budú témou nasledujúcich kapitol, kde ich popíšeme v komplexnom poňatí. Taktiež sa pokúsime na základe získaných poznatkov o zdrojoch dát a navrhovaných aplikáciách odpovedať na kľúčové analytické otázky uvedené vyššie.
41