3.2.1 Priestorové definície
Každá nehnuteľnosť sa skladá z rôznych priestorových častí, ktoré je potrebné definovať pre ich rozdelenie na typy, spôsoby spravovania a analyzovania. Vernon, Amundson, Johnson a Rabianski (2009) udávajú presne definované priestorové časti obchodného centra, ktoré taktiež schvaľuje Medzinárodná asociácia pre obchodné centrá (ICSC). Dôležitosť vymedzenia a pochopenia týchto pojmov zohráva úlohu najmä pri získavaní vhodných dát pre analyzovanie obchodných centier.
Do priestorových definícii obchodného centra podľa Vernona, Amundsona, Johnsona a Rabianského (2009) patria :
• Gross building area (GBA) – predstavuje hrubú celkovú plochu obchodného centra v zmysle budovy
• Gross leasable area (GLA) – hrubá prenajímateľná plocha
• Total floor space – zahŕňa hrubú prenajímateľnú plochu a všetky ďalšie uzavreté priestory v rámci obchodného centra
• Common area – plocha v rámci obchodného centra, ktorá nie je určená na prenájom pre nájomníkov, avšak je využívaná všetkými nájomníkmi pre bežné používanie.
• Parking area – priestor vymedzený na parkovanie áut.
• Parking area ratio – pomer parkovacieho priestoru a hrubej celkovej plochy obchodného centra
23
• Parking index - počet parkovacích miest dostupných na 1000 metrov štvorcových hrubej prenajímateľnej plochy centra.
Pre získavanie väčšiny informácii ohľadom nájmov a výdavkov na prevádzkovanie obchodného centra sa využíva hrubá prenajímateľná plocha (GLA) (Vernon, Amundson, Johnson a Rabianski, 2009).
3.2.2 Typy obchodných centier
Na vymedzenie jednotlivých rozdielov medzi typmi obchodných centier sa využíva šesť základných kritérií, ktoré špecifikujú odlišnosti medzi viacerými typmi obchodných centier definované Vernonom, Amundsonom, Johnsonom a Rabianskim (2009). Pre autenticitu udávame názvy kritérií v angličtine.
1. Shopping center size – toto kritérium udáva veľkosť obchodného centra meranú v hrubej prenajímateľnej ploche. Jednoduché rozdelenie popisuje, že
„neighborhood“ teda v preklade susedské obchodné centrá sú najmenšie,
„community“ v preklade komunitné centrá sú stredné a „regional“ teda regionálne sú najväčšie obchodné centrá podľa jeho veľkosti hrubej prenajímateľnej plochy (GLA).
2. Anchor tenant – druhým kritériom je rozlišovanie typov obchodných centier podľa „kotviaceho nájomcu“ , ktorý je definovaný ako hlavný alebo kľúčový nájomca obchodného centra. Kotviaci nájomca je považovaný za obchodný subjekt, ktorý vzbudzuje atraktivitu obchodného centra a láka najväčšie množstvo zákazníkov nakupovať a navštevovať práve dané obchodné centrum, v ktorom sa kotviaci nájomník nachádza.
3. Type of products sold – obchodné centrá môžu byť odlišované typmi produktov, ktoré predávajú. Rozdeľujú sa na dva typy a to: produkty, ktoré sú kupované spotrebiteľmi frekventovane a uspokojujú dennodenné potreby, v angličtine sa nazývajú „low-order goods“, druhým typom sú produkty, ktoré sú pomerne drahé, zákazníci ich kupujú menej často, dokonca iba v príde, že nastane situácia, kedy ich človek skutočne potrebuje, jedná sa o takzvané „high-order goods“.
4. Site size – jedná sa o rozdeľovanie obchodných centier podľa ich postranných priestorov na parkovanie.
5. Distance and travel time – piatym kritériom je vymedzovanie jednotlivých typov obchodných centier podľa ich lokality vzhľadom na vzdialenosť, alebo čas strávený cestovaním zákazníkov, od svojich bydlísk.
6. Customer base – posledným kritériom je zákaznícke pokrytie na základe vzdialenosti alebo času cestovania. Poukazuje na to, že menšie centrá oslovujú menší okruh obyvateľov v porovnaní s regionálnymi centrami, ktoré sa snažia mať dosah na veľkú komunitu spotrebiteľov.
24
Základné rozdelenie obchodných centier udáva Medzinárodná asociácia pre obchodné centrá (ICSC, 2004 citované v Pitt a Musa, 2009) nasledovne:
• Nákupné centrá (Shopping mall) – predstavujú najbežnejšiu formu obchodného centra s regionálnym a nadregionálnym dosahom. Budova centra a jej priestory sú väčšinou uzavreté, s funkčnou klimatizáciou, osvetlené a z jednej alebo z oboch strán sa nachádzajú výklady obchodov a vstupy do centra. Parkovacie miesta sú najčastejšie situované po obvode centra.
• Centrum pod holým nebom (Open-air centre) – tento typ je zložený z vedľa seba postavených obchodov či predajní poskytujúce služby do jedného radu, ktorý je vedený ako jednotný celok. Parkovacie miesta sú obvykle umiestnené pred samotnými obchodmi spolu so spoločnými priestormi, ktoré nie sú uzavreté.
Najbežnejšie variácie tohto typu obchodného centra z pohľadu umiestnenia predajní sú konfigurácie v tvare L , U a Z. Historicky sa centrum pod holým nebom nazýval „strip centre“ teda pruhové centrum a to z dôvodu lineárneho usporiadania obchodov umiestnených vedľa seba v dlhom a úzkom rade.
• Hybridné centrum (Hybrid centre) – toto centrum zahŕňa a kombinuje prvky s viacerých typov obchodných centier. Medzi hybridné centrá patria bežne hodnotovo orientované nákupné centrá, energetické centrá životného štýlu alebo zábavno-kultúrne maloobchodné centrá.
Podrobné rozdelenie na jednotlivé typy obchodných centier a ich popis pre účely tejto bakalárskej práce nie sú potrebné uvádzať. Pre predstavu si však uvedieme prehľadný obrázok týchto typov, ktoré sú definované Medzinárodnou asociáciou pre obchodné centrá ICSC. Obrázok rozdeľuje jednotlivé typy centier na základe charakteristík, ktoré sa využívajú na ich porovnávanie a delenie. Niektoré z týchto kritérií sme si uvádzali na začiatku tejto podkapitoly typov obchodných centier keď sme ich podrobnejšie definovali.
25
Obrázok 1 Jednotlivé typy obchodných centier a ich charakteristiky (Zdroj: Medzinárodná asociácia pre obchodné centrá ICSC, 2004 udávané v Pitt a Musa, 2009)
3.2.3 Obchodné centrum ako miesto pre business
Obchodné centrá zohrávajú množstvo rôznych úloh a rolí v obchodnom odvetví ekonomiky.
Z pohľadu, kedy sa pozeráme na obchodné centrum ako miesto pre podnikanie existuje niekoľko faktorov, ktoré sú rozhodujúce pre jeho úspešnosť. Obchodné centrá boli vyvinuté a slúžia predovšetkým na poskytnutie priestoru, vybavenia a služieb pre maloobchodných podnikateľov. Lokácia samotného obchodného centra, ktoré poskytuje priestorové možnosti pre retailových podnikateľov je jeden z najdôležitejších faktorov centra z dôvodu jeho atraktivity pre potenciálnych nájomníkov . Tento faktor si maloobchodníci všímajú ako prvý pri hľadaní správneho miesta pre svoj business (Pitt a Musa, 2009). Priestory, v ktorých nájomníci prevádzkujú svoju obchodnú činnosť sa merajú v štvorcových metroch a sú spoločne nazývané ako celková prenajímateľná plocha obchodného centra známa aj pod skratkou GLA, ktorú sme spomínali už v priestorových definíciách obchodného centra (London, 1999 citovaný v Pitt a Musa, 2009). Zloženie daných nájomníkov inak nazývaný
„tenant mix“ predstavuje rôznorodé zastúpenie maloobchodných predajní. V súčasnej dobe sa za štandardných nájomníkov obchodných centier považujú prevádzky supermarketov, obchody s oblečením alebo zariadenia poskytujúce zábavu (Abratt et al, 1985, McGoldrick a Thomson, 1991 citovaní v Pitt a Musa, 2009). Medzi ďalšie dôležité faktory patrí prístupnosť k danému centrum, na základe ktorej sa tvorí zákaznícka túžba navštevovať a nakupovať v danom centre (Pitt a Musa, 2009). Dizajn a konštrukcia obchodného centra je aspektom , ktoré vykresľujú predstavu o mieste pre podnikanie pre maloobchodných nájomcov. Fyzická forma obchodného centra, ktorá podporuje obchodné aktivity centra predchádza mnohým požiadavkám, ktoré sú potrebné pre jej skonštruovanie ako napríklad rôzne fyzické obmedzenia, tržné sily, jeho riadenie či povolenia miestnych orgánov. Rola obchodného centra ako miesta pre podnikanie je poskytovať čo najlepšie podmienky pre maloobchodníkov v oblasti atraktivity lokácie centra, oslovenia čo najväčšej populácie, prístupnosti, parkovacích možností a kvalitného nákupného prostredia ako celku (Pitt a Musa, 2009).
26
3.2.4 Obchodné centrum v podobe nehnuteľnosti
V podobe nehnuteľnosti obchodného centra ho Pitt a Musa (2009) vymedzujú ako budovu zloženú z reálnej fyzickej štruktúry, priestorov a vybavenia, ktorá je riadená a spravovaná ako jeden celok. Ako každá nehnuteľnosť, je potrebné, aby budova obchodného centra bola riadená a udržiavaná pre zvyšovanie jej hodnoty a predchádzanie jej úpadku (Pitt a Musa 2009). Howardová (2009) uvádza, že hodnota obchodného centra v podobe budovy je jeden zo základných faktorov pre zvyšovanie jej prosperity a celkovej ceny na trhu s nehnuteľnosťami. Taktiež dodáva, že z tohto dôvodu je dôležité dávať dôraz na riadiace operácie udržiavania obchodného centra, ktoré túto hodnotu budú zvyšovať. Udržovanie obchodného centra predstavuje viac ako len opravovanie vybavenia, prerobenie strechy či kontrolu poškodených dlaždíc. Je potrebné vytvorenie plánovaného postupu, ktorý zaistí udržovanie efektívneho fungovania celej infraštruktúry obchodného centra do budúcnosti.
Rola udržovania budovy obchodného centra značne ovplyvňuje jeho príjem, hodnotu a celkovú úspešnosť tohto businessu (Pitt a Musa, 2009).
3.2.5 Obchodné centrum ako investícia
Obchodné centrá sú podľa Pitta a Musu (2009) konštruované a postavené developermi, riadené špecializovanými organizáciami a následne predávané inštitucionálnym investičným komunitám. Väčšinou sa jedná o inštitúcie poskytujúce životné poistenie alebo nadnárodné spoločnosti (Okubo, 1999 citovaný v Pitt a Musa, 2009). Na základe histórie vlastníctvo obchodných centier často prešlo na penzijné fondy alebo poisťovacie spoločnosti (London, 1999 citovaný v Pitt a Musa, 2009). Hlavným zámerom vlastníkov obchodných centier je typicky zaisťovanie budúcich príjmov na oplátku za ich investovaný kapitál. Medzi hlavné príjmové prúdy vlastníkov obchodných centier podľa BOMI (2001) citovaného v Pitt a Musa (2009) patria: percentuálne nájomné, ktoré je vypočítané na základe percenta z obratu daného nájomcu platené ako súčasť nájmu, poplatky za údržbu, ktoré sa vzťahujú na každého nájomcu v pomernom podiele a sú využívané na udržiavanie exteriéru a pokrytie nákladov určitej časti energií či údržbu priestorov využívaných zákazníkmi maloobchodných nájomcov. Ďalšími príjmami pre vlastníka môžu byť podľa BOMI (2001) citované v Pitt a Musa (2009) reklamné fondy alebo príjmy z dočasných či sezónnych aktivít. Investícia v podobe obchodného centra vykazuje schopnosť produkovať budúci príjem, čo je jeden z hlavných faktorov záujmu investorov investovať práve do tejto oblasti (Pitt a Musa, 2009). Avšak rozhodujúci vplyv na to či bude obchodné centrum prosperovať alebo skrachuje má jeho riadenie, čo ukazuje dôležitosť tohto aspektu pre obchodné centrum (Morgan a Walker, 1988 citované v Pitt a Musa, 2009). O riadení centra bude reč v nadchádzajúcich podkapitolách.